Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-2662/5/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.02.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2024:KLVwG.S3.2662.5.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx, xxx, und die beiden Laienrichter xxx und xxx, xxx, über die Beschwerde der xxx, xxx, xxx, vertreten durch xxx, Rechtsanwalt, xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission beim Sitze der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.11.2023, Zahl: xxx (xxx), wegen eines Verfahrens nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz – K-GVG, zu Recht erkannt:

I.Die Beschwerde wird als unbegründet

a b g e w i e s e n .

2. ) Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.I. Sachverhalt und Verfahrensgang:

Mit Schreiben vom 28.07.2023, welches am 31.07.2023 bei der belangten Behörde einlangte, suchte die Beschwerdeführerin xxx, xxx, xxx, vertreten durch den Geschäftsführer xxx, wiederum vertreten durch Rechtsanwalt xxx, um grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 27.07.2023 an.

Dem Kaufvertrag vom 27.07.2023 ist zu entnehmen, dass xxx, xxx, als Verkäufer einerseits und die xxx, xxx, xxx, xxx, vertreten durch den Geschäftsführer xxx, als Käuferin andererseits, die xxx, KG xxx, bestehend aus den Grundstücken xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, in einem Ausmaß von ca. 97.198 m2 zu einem Kaufpreis von EUR 90.000,00 verkauft.

Unter IV. „Widmung/grundverkehrsbehördliche Genehmigung“ wird im gegenständlichen Kaufvertrag ausgeführt, dass die kaufgegenständlichen Liegenschaften überwiegend als Wald gewidmet sind. Es ist sohin eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Vertrages durch die Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx erforderlich.

Einem Firmenbuchauszug, datiert mit 31.05.2023, ist zu entnehmen, dass die Käuferin als Geschäftszweig „Landwirtschaftliche Bewirtschaftung“ anführt. Die Erklärung über die Errichtung der Gesellschaft datiert mit 28.04.2023 und sind als Geschäftsführer seit 10.05.2023 xxx und xxx eingetragen. Als Gesellschafter scheint xxx alleine im Firmenbuch auf. Die Eintragung ins Firmenbuch erfolgte am 10.05.2023.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 02.08.2023 wurde die Bezirksforstinspektion um Abgabe einer Stellungnahme ersucht.

Mit Schreiben vom 08.08.2023 wurden die Antragsteller ersucht, für den Vertragsgegenstand ein land- und/oder forstwirtschaftliches Bewirtschaftungskonzept der Käuferin vorzulegen, aus dem alle wesentlichen Angaben hinsichtlich erforderlicher Investitionskosten, Arbeitsaufträge, Struktur, etc. ersichtlich sind.

Daraufhin brachte die Käuferin mit Schreiben vom 29.08.2023 vor, dass sie beabsichtige, auf den kaufgegenständlichen Liegenschaften Holz zum Betrieb einer Hackschnitzelanlage zu gewinnen. Mit den Hackschnitzeln soll der Schwesterbetrieb, das Hotel xxx, beheizt werden. Es werde erneut um grundverkehrsbehördliche Genehmigung ersucht und zugleich auf ein Rechtsmittel verzichtet.

In der daraufhin ergangenen Stellungnahme des forstfachlichen Amtssachverständigen vom 03.10.2023 führt dieser aus, dass die verkaufsgegenständlichen Waldparzellen am Südabhang der xxx, oberhalb der Ortschaft xxx in Steilhanglage liegen. Teilweise wären dort Felsblöcke und schroffe Formationen vorzufinden. Die Waldbestände würden im unteren Bereich aus Fichten, Kiefern, Mischwäldern mit eingesprengten Rotbuchen und Edelkastanien bestehen. Im mittleren Bereich würde sich ein angehendes aufgeforstetes Baumholz mit den Hauptbaumarten Fichte und Douglasie befinden. Im oberen Bereich befindet sich ein voll bestocktes Fichten - Lärchen – Altholz. Die Bringung von Holz ist vor allem im unteren Bereich nur mit großem Aufwand möglich. Es handelt sich um Seilgelände mit direkt unterliegender Verbauung. Zusätzlich würde die Bringung durch einen etwa in der Mitte liegenden Felskopf erschwert werden, der die Bringungssituation zwangsweise in bergauf und bergab teile. Die Flächen würden Schutzwald darstellen bzw. auch Objektschutz- als auch Standortschutzwälder. Die Bonitäten wären aufgrund des durchwegs tiefgründigen Bodens gut, die Felspartien würden eher schlechte Wachstumsbedingungen aufweisen. Das Hauptproblem würde in diesem als Seilgelände zu bezeichnenden Bereich die Bringung darstellen.

Die als „Grünland-Wald“ gewidmeten Flächen (§ 3 K-GVG) sind Bestandteil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sie werden derzeit forstwirtschaftlich genutzt und sind auch weiterhin forstwirtschaftlich nutzbar.

Die forstfachliche Beurteilung des Rechtsgeschäftes zeige, dass Versagungsgründe nach § 10 Abs. 2 K-GVG vorliegen. Das Grundstück sei als Aufstockungsobjekt nach § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG geeignet und wäre in den nächsten Jahren ein forstwirtschaftlicher Ertragswert erzielbar.

Da der Erwerber eine GmbH sei, wäre zu prüfen, ob alle Gesellschafter Landwirte iSd Grundverkehrsgesetzes sind. Dabei sei zu berücksichtigen, dass Gesellschafter jederzeit wechseln können. Die Käuferin würde auch keine Waldflächen besitzen und würde, sollte die Käuferin kein Landwirt sein, ein Versagungsgrund gemäߧ 10 Abs. 2 lit. b K-GVG vorliegen. Auch würde der Kaufpreis von EUR 0,93/m2 aufgrund der guten Bestockung und der großteils guten Bonität bei weitem nicht dem Sachwert entsprechen. Es wäre zu prüfen, ob nicht hier der Versagungsgrund gemäß § 10 Abs. 2 lit. k zutreffe.

Mit Schreiben vom 19.10.2023 wurde die Stellungnahme den Parteien zur Kenntnis übermittelt und wurde ihnen bis spätestens bis 07.11.2023 die Möglichkeit eingeräumt, dazu eine Stellungnahme abzugeben.

Mit Schreiben vom 06.11.2023 führten daraufhin die Käuferin bzw. der Verkäufer aus, dass – wenn die Bezirksforstinspektion ausführte, dass der Kaufpreis von EUR 0,93/m2 nicht dem Sachwert entspreche – dabei übersehen werde, dass das Gelände von Felsen durchzogen sei und die Bestockung teilweise durch Steinschlag beschädigt wurde.

Unmittelbar an den Kaufgegenstand angrenzend würden sich zahlreiche Einfamilienhäuser befinden, wodurch die Bewirtschaftung wesentlich erschwert würde. In diesem Zusammenhang komme es immer wieder zu Konflikten. Darüber hinaus sei im Kaufgegenstand kein Forstweg errichtet. Als Voraussetzung für eine Bewirtschaftung der gegenständlichen Liegenschaft wären daher Forstwege zu bauen, die aufgrund des Gefälles des Geländes einen hohen Kostenaufwand hätten. Zusammenfassend lasse sich somit sagen, dass ein VersagungsgrundiSd § 10 Abs. 2 K-GVG entgegen der Einschätzung der Bezirksforstinspektion nicht vorliege.

Nach Durchführung einer Sitzung wurde mit nunmehr bekämpftem Bescheid der belangten Behörde vom 13.11.2023, Zahl: xxx (xxx), dem zwischen xxx, wohnhaft xxx Nr. xxx als Verkäufer einerseits und der xxx, mit dem Geschäftsführer xxx, mit dem Sitz in xxx, xxx, diese vertreten durch Rechtsanwalt xxx, xxx, xxx, als Käuferin andererseits, am 27.07.2023 über die Liegenschaft xxx, KG xxx, bestehend aus den Grundstücken xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, im Gesamtausmaß von 9,7198 ha, geschlossenen Kaufvertrag die Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlagen werden §§ 8 und 10 Abs. 2 lit. c iVm § 10 Abs. 1 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes (KGVG) angeführt.

Der Begründung des Bescheides ist im Wesentlichen zu entnehmen, dass die Käuferin derzeit über keine land- oder forstwirtschaftlichen Flächen verfügt und sie derzeit auch keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb führe. Sie sei daher zweifelsfrei keine Landwirtin iSd K-GVG. Laut Firmenbuch sei die Käuferin dafür gegründet worden, einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen. Als Verwendungszweck der erworbenen Liegenschaften wird von der Käuferin die Holzgewinnung zum Betrieb einer Hackschnitzelanlage zur Versorgung des Schwesterbetriebes Hotel xxx angeführt.

Die Käuferin sei derzeit keine Landwirtin iSd K-GVG. Daher müsste eine Beurteilung, ob der Rechtserwerb den Bestimmungen des K-GVG entspricht oder nicht entspricht, im Rahmen einer Prognoseentscheidung erfolgen. Bei der in diesem Zusammenhang vorzunehmenden Prognoseentscheidung treffe den zukünftigen Käufer eine besondere Mitwirkungspflicht. Dementsprechend sollte im Rahmen eines „Betriebskonzeptes“ das Vorhaben konkret beschrieben werden und die Käuferin in der Lage sein, dazu erforderliche und nachvollziehbare Belege vorzulegen sowie zu sich stellenden Fragen entsprechende Auskunft zu geben(vgl. NÖ LVwG, 15.0.3.2019, LVwG-AV-68/001-2018).

Die geforderten fachlichen Kenntnisse und Fähigkeiten könnten bei juristischen Personen nur durch entsprechend qualifizierte natürliche Personen nachgewiesen werden. Da der Geschäftsführer xxx selbst Vollerwerbslandwirt sei und einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschafte, könne davon ausgegangen werden, dass er über entsprechende fachliche Fähigkeiten verfüge. Im Rahmen einer GmbH könne jedoch jederzeit ein Geschäftsführerwechsel stattfinden, sodass nicht sichergestellt sei, dass die Gesellschaft jederzeit über ausreichend landwirtschaftliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt, um eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung sicherzustellen (vgl. Landesverwaltungsgericht Kärnten, 05.04.2022, KLVwG-S3-134/8/2022). Im gegenständlichen Fall hätte die Käuferin im Verfahren trotz Nachforderung eines Betriebskonzeptes nicht plausibel dargelegt, auf welche Art die Bewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Flächen erfolgen solle. Eine ernsthafte Absicht der Käuferin, die vertragsgegenständlichen Flächen ordnungsgemäß bewirtschaften zu wollen, hätte aus Sicht der belangten Behörde von der Käuferin nicht plausibel dargelegt werden können. Auch wäre die Rolle des Vollerwerbslandwirtes, der als Geschäftsführer die erforderlichen fachlichen Fähigkeiten einbringen solle, gänzlich unklar, weshalb die ernsthafte Absicht den Geschäftszweck zu erfüllen angezweifelt werde.

Im Hinblick auf § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG sei daher zu befürchten, dass durch die Käuferin ein ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt sei.

Mit Eingabe vom 11.12.2023, welche am 12.12.2023 bei der belangten Behörde einlangte, brachte die Käuferin eine Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Kärnten gegen den Bescheid vom 13.11.2023 ein. In der Beschwerde führt sie Folgendes aus:

„Richtig ist, dass die Beschwerdeführerin noch nicht Landwirtin in, Sinn des K-GVG ist. Der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin, Herr xxx, ist aber selbst Vollerwerbslandwirt und bewirtschaftet als solches einen landwirtschaftlichen Betrieb. Wie die belangte Behörde feststellt, verfügt er über entsprechende fachliche Fähigkeiten. Bei der Begründung des Bescheides ergeht sich die belangte Behörde in Stehsätzen und Spekulationen. Es sei ihr „völlig unklar", wie sie die Bewirtschaftung durchführen solle und stellt die belangte Behörde daher die Ernsthaftigkeit des Vorhabens der Rechtserwerberin in Zweifel.

In weiterer Folge führt die belangte Behörde aus, es sei fraglich, wie die Beschwerdeführerin eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung sicherstellen würde. Dazu ist auszuführen, dass der Geschäftsführer, xxx, über ausreichende Kenntnisse verfügt, eine solche Bewirtschaftung sicherzustellen. Seine fachliche Qualifikation wird auch von der belangten Behörde in keiner Weise angezweifelt.

Bezüglich der Ausführungen des SV, dass der Kaufpreis aufgrund der „guten Bestockung" nicht dem Sachwert entsprechen würde, hat die Antragstellerin bereits darauf hingewiesen, dass eine Holzbringung nur durch den Bau von Forstwegen, etc. möglich wäre, weshalb ein Kaufpreis in der hier vorliegenden Höhe gerechtfertigt ist. Im Hinblick auf die obigen Ausführungen erweist sich der bekämpfte Bescheid als rechtswidrig.“

Mit Schreiben vom 21.12.2023 wurde der gegenständliche Akt dem nunmehr erkennenden Landesverwaltungsgericht Kärnten vorgelegt.

II. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Mit Kaufvertrag vom 27.07.2023 verkaufte xxx die Grundstücke der xxx, KG xxx, bestehend aus den Parzellen xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, im Ausmaß von ca. 97.198 m2 an die xxx, xxx , xxx, xxx. Es wurde ein Kaufpreis in der Höhe von EUR 90.000,00 vereinbart (EUR 0,93/m2).

Bei den kaufgegenständlichen Grundstücken handelt es sich im Wesentlichen um Waldflächen. Sie sind laut Ausführungen des beigezogenen forstfachlichen Amtssachverständigen derzeit Bestandteil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sie werden forstwirtschaftlich genutzt und sind aufstockungswürdig. Aus den Flächen ist in den nächsten Jahren ein forstwirtschaftlicher Ertragswert erzielbar.

Die Käuferin, die xxx, wurde erst kurz vor Abschluss des hier gegenständlichen Kaufvertrages gegründet. Die Erklärung über die Errichtung der Gesellschaft datiert mit 28.04.2023 und wurde sie am 10.05.2023 ins Firmenbuch eingetragen. Dem Firmenbuchauszug ist zu entnehmen, dass sie als Geschäftszweig „landwirtschaftliche Bewirtschaftung“ angibt. Als handelsrechtliche Geschäftsführer scheinen xxx und xxx auf. Als Gesellschafter scheint jedoch nur xxx auf.

Der Geschäftsführer xxx hat als Landwirt land- und forstwirtschaftliche Kenntnisse, allerdings darf er die GmbH nur gemeinsam mit dem Geschäftsführer xxx vertreten. Der Geschäftsführer xxx kann die GmbH auch alleine vertreten, dh kann Entscheidungen ohne Rücksprache oder Einverständnis mit xxx treffen, hat aber keine land- und forstwirtschaftlichen Kenntnisse.

Der alleinige Gesellschafter und alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer xxx hat- neben der genannten - weiters folgende Funktionen:

xxx

Geschäftsführer alleinvertretungsberechtigt

xxx

Geschäftsführer alleinvertretungsberechtigt

xxx

Geschäftsführer alleinvertretungsberechtigt

xxx

Geschäftsführer alleinvertretungsberechtigt

xxx

Geschäftsführer alleinvertretungsberechtigt

xxx: Handel, Dienstleistungen, Betrieb von Waschanlagen

Gesellschafter Anteil: 100,00%

xxx: Immobilienverwertung und -verwaltung

Gesellschafter Anteil: 100,00%

xxx: Kaffeerösterei

Gesellschafter Anteil: 100,00%

xxx: Unternehmensbeteiligungen

Gesellschafter Anteil: 100,00%

xxx: Entwicklung, Planung, Verwaltung und Errichtung von Immobilienprojekten, insbesondere die Errichtung einer Wohnanlage in der xxx in xxx mit Blick auf den xxx

Gesellschafter Anteil: 100,00%

xxx:

Gesellschafter Anteil: 100,00%

Die Käuferin hat bislang keinen land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundbesitz.

Aufgrund dessen, dass sie weder im Behördenverfahren noch im Rahmen ihrer Beschwerde ein durch die belangte Behörde eingefordertes Betriebskonzept eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Betriebes bzw für die Gründung eines solchen vorlegte, ist festzuhalten, dass die Käuferin über keine land- und/oder forstwirtschaftliche Ausstattung, Geräte, land- und/oder forstwirtschaftliche Gebäude oder eine Hofstelle verfügt. Die Käuferin kann somit nicht als Landwirtin iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes angesehen werden und ist aufgrund dessen, dass sie keine entsprechenden Unterlagen zur Beurteilung eines etwaig zu gründenden land- und/oder forstwirtschaftlichen Betriebes vorgelegt hat, auch auszuführen, dass die Käuferin auch nach Erwerb der hier gegenständlichen Grundstücke nicht als Landwirtin iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes anzusehen ist.

Der Erwerb eines Waldes zur Gewinnung von Holz zum Betrieb einer Hackschnitzelanlage eines Hotelbetriebes stellt definitiv keinen land- und /oder forstwirtschaftlichen Betriebszweck dar.

Auch ist zu befürchten, dass durch die Käuferin und nunmehrigen Beschwerdeführerin eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung der Waldflächen nicht sichergestellt ist. So ist der Alleineigentümer der GmbH kein Land- und/der Forstwirt, der angestellte Geschäftsführer ist austauschbar, die GmbH hat keine land- und/oder forstwirtschaftliche Betriebsausstattung, keine entsprechenden Gebäude und sie hat kein land- und/oder forstwirtschaftliches Betriebskonzept für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Flächen vorgelegt.

Die bisherigen Tätigkeiten des Alleineigentümers der Käuferin, welche in den Bereichen der Planung, Verwaltung und Errichtung von Immobilienprojekten, Betrieb einer Waschanlage, einer Hendlgrillstation, der Immobilienverwertung und Verwaltung, einer Kaffeerösterei, und eines Hotelbetriebes liegen, untermauern die getätigten Ausführungen.

Beweiswürdigend ist auszuführen, dass sich die gegenständlichen Feststellungen auf den schlüssig vorliegenden Akteninhalt, die Firmenbuchauszüge sowie die Ausführungen der Beschwerdeführerin selbst stützen.

III.Rechtsgrundlagen:

§ 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG) - Ziele

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 3 Abs. 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 27 Abs. 2 Z 3 K-ROG 2021), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 17 K-ROG 2021) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit. a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit. a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit. a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

…

§ 8 Abs. 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

b) die Einräumung des Fruchtgenussrechtes (§§ 509 ff. ABGB),

c) die Bestandnahme oder sonstige Überlassung der land- oder forstwirtschaftlichen Bodennutzung,

d) die Einräumung oder die Übertragung eines Baurechts oder die Erteilung einer Zustimmung, auf fremdem Grund ein Bauwerk (§ 435 ABGB) zu errichten oder das Eigentum an diesem zu übertragen.

…

§ 10 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1)

Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2)

Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3)

Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4)

Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

IV. Rechtlich wurde dazu erwogen:

Gemäß § 18 Abs. 1 VwGVG hat das Landesverwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Im hier vorliegenden Fall werden mit Kaufvertrag vom 27.07.2023 die Grundstücke der xxx, KG xxx, welche die überwiegende Widmung „Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ - Wald, aufweisen, im Ausmaß von ca. 97.198 m2 an eine Käuferin verkauft, die keine Land- und/oder Forstwirtin iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes ist. Die Käuferin und nunmehrige Beschwerdeführerin hat im gesamten Verfahren - trotz Aufforderung durch die belangte Behörde - keine Belege und Unterlagen dafür vorgebracht, dass sieLand- und/oder Forstwirtin ist, über eine entsprechende Ausstattung und Gerätschaften verfügt, etwaige entsprechende land- und/oder forstwirtschaftliche Gebäude besitzt oder auch solche für die Bewirtschaftung der genannten Waldparzellen neu schaffen möchte. Sie hat kein land- und/oder forstwirtschaftliches Betriebskonzept vorgelegt.

Die Beschwerdeführerin bringt lediglich vor, dass sie das Holz aus den Waldgrundstücken als Hackschnitzel für eine Hackschnitzelheizungsanlage eines Hotelbetriebes des Alleineigentümers der Käuferin verwenden möchte. Diese Tätigkeit stellt keine land- und/oder forstwirtschaftliche Tätigkeit iSd § 10 Abs. 4 K-GVG dar.

Die weiteren Tätigkeiten des Alleineigentümers der Käuferin stellen auch keineland- und/oder forstwirtschaftlichen Tätigkeiten dar. Lediglich der im Firmenbuch eingetragene Betriebszweck und ein als Geschäftsführer angestellter Landwirt sind aus Sicht des erkennenden Gerichtes nicht ausreichend dafür, dass eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung die Eigenschaft als „Landwirtin bzw land- und/oder forstwirtschaftlicher Betrieb“ iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes erlangt.

Wie § 1 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes zu entnehmen ist, sind Ziele dieses Gesetzes die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden, die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes und die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

Gemäß § 10 Abs. 1 K-GVG hat die Grundverkehrskommission das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

Gemäß § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG widerspricht ein Rechtsgeschäft jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist.

Weiters liegt gemäß § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG ein Versagungsgrund vor, wenn Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.

Im Hinblick auf den Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG ist darauf hinzuweisen, dass in Entsprechung der diesbezüglichen Judikatur des EuGH nunmehr das Gebot der ordnungsgemäßen land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung (des Grundstückes bzw. Betriebes) statuiert ist. Wenngleich somit das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung nicht mehr gegeben ist, ist dies nicht gleichbedeutend damit, dass jeder Kaufinteressent uneingeschränkt land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke erwerben kann, wenn er zwar selbst nicht als Landwirt im Sinne des KGVG anzusehen ist, die Flächen aber nach dem Erwerb an einen Landwirt verpachtet. Das K-GVG hat - im Hinblick auf land- und forstwirtschaftliche Flächen - zum Ziel, eine den Grundsätzen der Raumordnung entsprechende Nutzung von Grund und Boden zu sichern sowie eine leistungsfähige bäuerliche Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes zu schaffen und zu erhalten.

Grundsätzlich beinhaltet die Funktion eines Landwirtes, dass der Besitz bzw. Erwerb land- und/oder forstwirtschaftlicher Grundstücke in der Absicht erfolgen muss, diese weiterhin selbst, d.h. auf eigenen Namen und in eigener Rechnung, für die Urproduktion land- und/oder forstwirtschaftlich nutzen zu wollen. Eine landwirtschaftliche Urproduktion ist in der Produktion von Hackschnitzel für einen Hotelbetrieb des alleinigen Eigentümers der Käuferin nicht zu sehen. Weitere landwirtschaftliche Urproduktionen, wie z.B. Viehzucht, Ackerbau, ordentliche Waldbewirtschaftung etc. leistet die Beschwerdeführerin nicht. Auch wurde von ihr nicht in einem Betriebskonzept dargelegt, dass sie eine derartige land- und/oder forstwirtschaftliche Urproduktion begründen und wirtschaftlich führen möchte.

Es kann somit rechtlich ausgeführt werden, dass im vorliegenden Fall feststeht, dass der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG vorliegt. Dies gilt ebenso für den durch die belangte Behörde herangezogenen Versagungsgrund des§ 10 Abs. 2 lit. c K-GVG, da durch die Beschwerdeführerin eine ordnungsgemäße forstwirtschaftliche Bewirtschaftung der Waldflächen nicht sichergestellt wird.

Es ist zudem davon auszugehen, dass dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen iSd § 10 Abs. 1 K-GVG durch das gegenständliche Rechtsgeschäft widersprochen wird.

Auch sind sämtliche weitere Kapitalgesellschaften, die im Eigentum des Alleineigentümers der Käuferin bzw. Beschwerdeführerin stehen, nicht mit land- und/oder forstwirtschaftlicher Produktion verbunden.

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne desArt. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.