Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-364/6/2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 29.06.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2022:KLVwG.S3.364.6.2022

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden fachkundigen Laienrichter xxx und xxx, über die Beschwerde der xxx, xxx, xxx, vertreten durch xxx, öffentlicher Notar, xxx, xxx, über den Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 10.1.2022, Zahl: xxx, in einer Beratung am 29.6.2022 zu Recht erkannt:

I. Der Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 10.1.2022, Zahl: xxx, wird aufgehoben.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 BVG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Sachverhalt:

Mit dem Schriftsatz vom 29.3.2021 ersuchte xxx (im Folgenden: die Beschwerdeführerin), vertreten durch xxx, öffentlicher Notar, xxx, xxx, die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx um die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Vorgenehmigung des mit den Verkäufern xxx und xxx erst abzuschließenden Kaufvertrages betreffend das aus dem Grundstück Nr. xxx neu gebildete Grundstück Nr. xxx und das Grundstück Nr. xxx mit den sich darauf befindlichen Gebäuden sowie das Grundstück Nr. xxx, einliegend in der EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 137,6235 ha. Dem Antrag ist zu entnehmen, dass die widmungsgemäße Nutzung – wie bisher – erfolgen solle, die Almbewirtschaftung sei aufgrund der vertraglichen Regelungen weiterhin sichergestellt. Die Erwerberin baue mit dem Erwerb ihr land- und forstwirtschaftliches Gefüge aus, das Kaufobjekt stelle eine Eigenjagd dar. Durch die Erwerberin sei die weitere ordnungsgemäße Jagdbewirtschaftung und die Wildhege gewährleistet.

In der Folge wurde durch die belangte Behörde die Stellungnahme des forstfachlichen Amtssachverständigen DI xxx vom 22.7.2021 eingeholt. Dieser Stellungnahme ist Nachstehendes zu entnehmen:

„Bezugnehmend auf den gegenständlichen Kaufvertrag wird nachstehende Stellungnahme abgegeben:

1. )Aus ha. Sicht darf festgehalten werden, dass die Käuferin nicht als Land/Forstwirtin gem. den grundverkehrsgesetzlichen Bestimmungen bezeichnet werden kann.

Lt. den vorliegenden Unterlagen aus dem KAGIS verfügt die Käuferin neben einigen Immobilien am xxx See bzw. im Raum xxx (z.T. als Mitbesitzerin) über land- und forstwirtschaftliche Flächen in einem Ausmaß von 8.477 m² (7.502 m² Wald, 700 m² LN sowie 275 m² Sonstige) als Alleinbesitzerin bzw. 2.508 m² (364 m² Wald, 1135 m² LN, 813 m² Gärten sowie 196 m² Bauflächen) im Mitbesitz mit Hrn. Dr. xxx.

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Dieser Grundbesitz begründet keine Eigenschaft als Land-/Forstwirtin gem. den grundverkehrsgesetzlichen Bestimmungen.

2. )Der Kaufgegenstand (Eigenjagd mit einer Grundstücksgröße von rd. 117 ha) ist auf Grund des hohen Ertragswertes, vor allem aber durch den hohen Verkehrswert im Rahmen der land- und forstwirtschaftlichen Produktion für die Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben nicht geeignet.

3. )Auf Grund der Flächengröße kann die Käuferin nach Erwerb unter der Zugrundelegung, dass die Jagd Ausfluß von Grund und Boden ist, als Landwirtin bezeichnet werden. Die Waldflächen spielen im Kaufobjekt mangels einer Erschließung derzeit keine Rolle.“

Des Weiteren wurde durch die belangte Behörde die Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen Ing. xxx vom 12.8.2021 eingeholt, welcher Nachstehendes zu entnehmen ist:

„Mit Schreiben vom 27.05.2021 ersucht die Bezirkshauptmannschaft xxx, Behördenleitung, um Abgabe einer schriftlichen Stellungnahme. Es gilt festzustellen,

1. ob die Käuferin Landwirtin im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes ist?

2. ob sich die vertragsgegenständliche Liegenschaft zufolge der Lage, des Ertragswertes und der Bewirtschaftungsfähigkeit im Rahmen der land- und forstwirtschaftlichen Produktion für die Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben eignet?

3. ob die Käuferin nach Erwerb der vertragsgegenständlichen Grundstücke als Landwirtin im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes einzustufen ist.

Frau xxx, wohnhaft in der xxx, xxx ist Eigentümerin von 10,11 ha. Aufgeteilt sind diese Flächen in 638 m² Wald, 8,8 ha landwirtschafltiche Nutzflächen sowie Sonstiges und Bauflächen. Eine Ausbildung in der Land- und/oder Forstwirtschaft kann Frau xxx nicht nachweisen. Praktische Erfahrungen in der Landwirtschaft sammelte Frau xxx bei der Mithilfe am Bauernhof der Großeltern.

Die von Frau xxx mit Tagebuchzahl xxx erworbenen Grundflächen im Geamtausmaß von 8,47 ha LN in der KG xxx sind von der Käuferin als Gemüseanbauflächen geplant gewesen, derzeit werden diese aber an den Vorbesitzer zur Bewirtschaftung überlassen.

Teile des ursprünlichen Grundbesitzes von Frau xxx wurden bereits an ihre Kinder übergeben.

ALS LANDWIRT GILT:

Nach dem Ktn Grundverkehrsgesetz 2002 ist als Landwirt anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Familie zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hierzu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Hinsichtlich der praktischen und fachlichen Fähigkeiten, die geeignet sind um für die Bewirtschaftung eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Betriebes anerkannt zu werden, sieht die „Sonderrichtlinie für die Umsetzung der Sonstigen Maßnahmen des Österreichischen Programms für die Entwicklung des ländlichen Raums“ zumindest den Nachweis einer angemessenen Berufserfahrung von 5 Jahren vor. Die Ablegung einer einschlägigen Facharbeiterprüfung, Absolvierung einer landwirtschaftlichen Mittelschule oder Universität werden demnach ebenfalls anerkannt.

1)Frau xxx kann im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes nicht als Landwirtin bezeichnet werden.

Die vertragsgegenständlichen Liegenschaften bilden in der Natur Almflächen mit Waldanteile im Gesamtausmaß von 117,0406 ha. Almwirtschaftsgebäude sind vorhanden. Die Nutzflächen sind eingezäunt. Wasserstellen sind für die Versorgung der Nutztiere vorhanden. Die Errichtung einer Weganlage zur Erschließung ist in Planung. Auch für eine Gemeinschaft von Landwirten ist eine Nutzung der Almfläche mit der vorhandenen guten Futterflächenausstattung nutzbar.

2)Aufgrund der Flächenform, der Lage und des Ertragswertes ist die vertragsgegenständliche Liegenschaft für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet.

Die landwirtschaftlichen Nutzflächen in der KG xxx im Gesamtausmaß von 8,47 ha sind an den damaligen Verkäufer zur weiteren Nutzung überlassen. (TZ xxx)

Auch im vorliegenden, beabsichtigten Kaufvertrag wird unter Punkt VI. Weiderecht dieses auf die Dauer von 10 Jahren an die jetzigen Verkaufer zur „almweiderechtlichen“ Nutzung weitergegeben.

Eine landwirtschafltiche Nutzung wird von der Käuferin auch von der vertragsgegenständlichen Liegenschaft nicht angestrebt. Eine landwirtschaftliche Struktur wie eine Hofstelle als Bewirtschaftungszentrum oder die Nutzung der vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzflächen auf eigene Rechnung und Gefahr ist nicht zu erkennen.

3. Aus Sicht der fachlichen Landwirtschaft kann die Käuferin, Frau xxx auch nach Erwerb der vertragsgegenständlichen Liegenschaften nicht als Landwirtin im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes bezeichnet werden.“

Am 7.9.2021 fand eine Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx statt. Der über diese Sitzung aufgenommenen Niederschrift ist zu entnehmen, dass eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb gemäß § 10 Abs. 3 K-GVG 2002 zu erfolgen habe.

Daraufhin erfolgte durch die belangte Behörde mit Schreiben vom 7.9.2021, Zahl: xxx, eine Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 K-GVG 2002.

Aufgrund dieser Bekanntmachung gab xxx mit Schriftsatz vom 14.10.2021 sein Kaufinteresse für den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke bekannt und führte aus, dass er die angeführten Flächen für die Aufstockung seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes benötige. Ihm sei bewusst, dass der Kaufpreis € 1.600.000,-- betrage (dies sei ihm von der Grundverkehrsabteilung mitgeteilt worden) und sei er bereit und in der Lage, diesen Kaufpreis zu bezahlen. Diesbezüglich werde er eine Bestätigung seiner Bank nachreichen.

Mit Schreiben vom 14.10.2021 wurde durch die belangte Behörde das schriftlich eingebrachte Kaufinteresse des xxx an die dem Verfahren beigezogenen Amtssachverständigen mit dem Ersuchen übermittelt, festzustellen, ob der Kaufinteressent als vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betrieb einzustufen sei.

Mit Schriftsatz vom 18.10.2021 übermittelte die Beschwerdeführerin unter Bezugnahme auf ihren Antrag auf Vorgenehmigung des Rechtsgeschäftes der belangten Behörde den nunmehr unterfertigten Kaufvertrag vom 17.9.2021 mit dem Antrag, dieses Rechtsgeschäft grundverkehrsbehördlich zu genehmigen. Weiters wurde um Übermittlung der fristgerechten Meldung des allfälligen Aufstockungswerbers ersucht. Diesem Schriftsatz war neben dem Kaufvertrag vom 17.9.2021 eine mit 17.9.2021 datierte „Vereinbarung über die Einräumung von Weiderechten“, abgeschlossen zwischen xxx und xxx als Verkäufer einerseits und der Beschwerdeführerin als Käuferin andererseits, in welcher den Verkäufern für die Dauer von 10 Jahren das Recht eingeräumt wird, auf Teilen des Kaufobjektes weiterhin Vieh zu weiden und Teile des Kaufobjektes somit almwirtschaftlich zu nutzen, angeschlossen.

In der Stellungnahme vom 27.10.2021 führte der forstfachliche Amtssachverständige DI xxx aus, dass bezugnehmend auf das schriftlich eingebrachte Kaufinteresse des xxx, vlg. xxx, vlg. xxx, xxx, xxx, festgehalten werde, dass nach den der Behörde vorliegenden Unterlagen der Kaufinteressent als vergrößerungs- bzw. verstärkungsbedürftiger, bäuerlicher Betrieb einzustufen sei. xxx bewirtschafte derzeit – nach eigenen Angaben – den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, vlg. xxx bzw. vlg. xxx, mit einer bewirtschafteten Fläche von rund 137 ha. Der evtl. Kauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke würde eine weitere Stärkung dieses mittelständigen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes mit einem weiteren Betriebszweig, der Jagd, sowie eine Intensivierung der Almwirtschaft, bedeuten.

Mit den Schriftsätzen vom 31.10.2021 und 3.11.2021 teilte die Beschwerdeführerin der belangten Behörde mit, dass gegen die Einleitung eines Bekanntmachungsverfahrens Widerspruch erhoben werde, da der landwirtschaftliche Status der Beschwerdeführerin nicht ausreichend erhoben worden sei. Weiters sei anzumerken, dass – aufgrund der Regelungen im gegenständlichen Kaufvertrag – das angestrebte Rechtsgeschäft den wesentlichen Vorteil für die Veräußerer bringe, dass das Weiderecht samt den zur Bewirtschaftung der gesamten 274 ha notwendigen beiden Hütten de facto bei den Veräußerern verbleibe. Diese Regelung folge der Intention des Kärntner Grundverkehrsgesetzes, nämlich dem Erhalt bäuerlicher Betriebe. Eine Veräußerung an den Interessenten aus dem Bekanntmachungsverfahren würde dies nicht gewährleisten. Der Interessent würde das Weiderecht wohl selbst beanspruchen. Die Regelung bezüglich des Weiderechtes sei für die Veräußerer ein wesentlicher Grund für den Abschluss des Rechtsgeschäftes gewesen. Zudem würden die Verkäufer aus der Bestoßung mit Gastvieh einen Einkommensteil lukrieren. Der angestrebte Verkauf an die Beschwerdeführerin sei unter der Berücksichtigung des oben Angeführten darüber hinaus dringend erforderlich, um den Erhalt des eigenen Hofes und des eigenen Betriebes der Veräußerer zu gewährleisten. Zur Gewährleistung des Naturschutzes im kaufgegenständlichen Areal beabsichtige die Käuferin darüber hinaus Zirben- und Lärchenpflanzungen. Es würden keine Schlägerungen vorgenommen werden, die Walderhaltung habe oberste Priorität. Dass die kaufgegenständlichen Flächen für den nunmehr im Rahmen des Bekanntmachungsverfahrens namhaft gemachten Betrieb notwendig und geeignet seien, lasse sich nicht erblicken. Ebenso wenig, dass dieser Betrieb einen vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieb im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes darsteIle.

Mit der Eingabe vom 30.11.2021 legte der Aufstockungswerber xxx über Aufforderung der belangten Behörde die Finanzierungsbestätigung der xxxbank xxx vom 29.11.2021 betreffend den Kaufpreis in der Höhe von € 1.600.000,-- vor.

In seiner Stellungnahme vom 1.12.2021 führte der landwirtschaftliche Amtssachverständige Ing. xxx zu den Fragestellungen der belangten Behörde Nachstehendes aus:

„Mit Schreiben vom 14.10.2021 ersucht die Bezirkshauptmannschaft xxx, Behördenleitung, um Abgabe einer schriftlichen Stellungnahme. Es gilt festzustellen,

• ob der Kaufinteressent als vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betrieb einzustufen ist.

Herr xxx, wohnhaft in xxx, xxx ist gemeinsam mit seiner Gattin xxx jeweils ½ Eigentümer der EZ xxx, xxx, xxx, xxx u.a. der KG xxx. Von Herrn xxx (geb.dat, xxx, Vater des Konsenswerbers) ist zusätzlich die EZ xxx der KG xxx gepachtet (Heimbetrieb).

Sämtliche land- und almwirtschaftliche Nutzflächen der Betriebsstruktur xxx und Miteigentümer werden in einem Mehrfachantrag Flächen zusammengefasst.

Antragstellerin xxx: vlg. xxx/xxx mit einem Ausmaß von 29,35 ha Grünland und 93,08 ha Almen.

Der Viehbestand besteht aus 36 Milchkühen mit Nachzucht. Gesamt 93 Stück Fleckvieh oder 70,4 GVE.

Sämtliche Maschinen und Geräte zur Bewirtschaftung der Nutzflächen befinden sich am Betrieb.

Der Betrieb wird im Familienverband bewirtschaftet. Um Arbeitsspitzen zu vermeiden wird mit dem Maschinenring zusammengearbeitet.

Zusätzlich zum land-, forst-, und almwirtschaftlichen Betrieb ist der Konsenswerber, Herr xxx auch Alleineigentümer der xxx GmbH. Als Tätigkeitsbeschreibung wird Zimmerei: Einzelhandel mit Maschinen und Präzisionswerkzeugen; Dachdeckerei; Spenglerei angegeben.

Als landwirtschaftlicher Betrieb gilt jede selbständige örtliche und organisatorische Einheit zur nachhaltigen Erzeugung von Pflanzen und oder zur Haltung von Nutztieren mit wirtschaftlicher Zielsetzung. Es muss daher ein eigenständiger, ganzjährig selbstbewohnter und selbstbewirtschafteter Betrieb mit entsprechenden landwirtschaftlichen Grundflächen, erforderlichen stabilen Einrichtungen, wie Wohn- und Wirtschaftsgebäude, sowie mit entsprechender technischer Ausstattung (Maschinen und Geräte) vorhanden sein.

Die Liegenschaft vlg. xxx/xxx des Herrn xxx ist als landwirtschaftlicher Betrieb einzustufen.

Zum „bäuerlichen Betrieb“ gehört nach der Rechtssprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu den vorangeführten Kriterien noch eine personale Komponente, in der sich eine konkrete Beziehung zwischen dem jeweiligen Betrieb und der Familie – der „bäuerlichen Familie“ – ausdrückt. Eine derartige Beziehung besteht dann, wenn der hierfür wesentliche bäuerliche Hof den Mittelpunkt der Lebensinteressen der Familie – ihren Wohnsitz – bildet. Im übrigen liegt ein bäuerlicher Betrieb dann vor, wenn die Erträgnisse aus diesem, einen angemessenen Lebensunterhalt für die bäuerliche Familie sichert.

Der landwirtschaftliche Betrieb vlg. xxx/xxx wird im Familienverband bewirtschaftet. Somit ist ein bäuerlicher Betrieb vorhanden.

Zur Stellungnahme wurde ein Betriebsplan berechnet, aus welchem die wirtschaftliche Zielsetzung des Betriebes vlg: xxx/xxx hervorgeht. Ein Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft soll erwirtschaftet werden.

Erklärung Referenzeinkommen:

Als Referenzeinkommen wird der durchschnittliche Bruttolohn eines Industriebeschäftigten festgesetzt. Dazu wird der Brutto-Monatsverdienst (inkl. Remunerationen und Urlaubszuschüsse) mit dem Faktor 12 multipliziert.

Der Betrieb erwirtschaftet ein Einkommen aus Land- und Forstwirtschaft von EURO 73.392.- bei 2,0 betrieblichen Arbeitskräften. (36.696.- EURO)

und liegt damit unter dem Referenzeinkommen.

Quelle: WIFO im Jahre 2020 von 51.752.- EURO.

Werden die Einkünfte der xxx GmbH von 14.538,65.- Euro zum landwirtschaftlichen Einkommen hinzugerechnet ergibt dies ein Gesamteinkommen von Euro 87.930.-. Quelle ländliche Entwicklung Förderantrag xxx

Auch dieses Gesamteinkommen liegt bei 2 betrieblichen Arbeitskräften unter dem Einkommen eines durchschnittlichen Industriebeschäftigten. (43.965.- EURO)

Somit handelt es sich aus Sicht der fachlichen Landwirtschaft bei der Liegenschaft vlg. xxx /xxx des Herrn xxx um einen vergrößerungs- und verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieb.“

In der Folge brachte die belangte Behörde mit Schreiben vom 1.12.2021 der Beschwerdeführerin die eingeholten Stellungnahmen des forstfachlichen Amtssachverständigen und des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen im Zuge des Parteiengehörs zur Kenntnis und räumte ihr Gelegenheit zur Abgabe einer Stellungnahme ein.

In ihrem Schriftsatz vom 7.12.2021 führte die Beschwerdeführerin aus, dass zu bezweifeln sei, dass das gegenständliche Kaufobjekt zur Verstärkung des Betriebes des Aufstockungswerbers geeignet sei. Eher sei anzunehmen, dass der Erwerb desselben, allenfalls in Verbindung mit einer notwendigen Finanzierung des Erwerbes, den bestehenden Betrieb des Aufstockungswerbers belaste. Das Kaufobjekt selbst könne aufgrund seiner Größe eine eigene wirtschaftliche Einheit darstellen und sei somit auch aus diesem Grund nicht als aufstockungsgeeignet anzusehen. Der forstfachliche Amtssachverständige, DI xxx, habe in seiner Stellungnahme vom 22.7.2021 festgestellt, dass das Kaufobjekt nicht zur Aufstockung geeignet sei. In dieser Stellungnahme habe der Amtssachverständige nicht den Grundbesitz der Beschwerdeführerin in der KG xxx (8,5 ha landwirtschaftliche Fläche) berücksichtigt. Der landwirtschaftliche Amtssachverständige, Ing. xxx, habe in seiner Stellungnahme vom 12.8.2021 wiederum nicht den Grundbesitz der Beschwerdeführerin in der KG xxx und KG xxx (Wald und landwirtschaftliche Flächen) berücksichtigt. Die Beschwerdeführerin erwerbe das Kaufobjekt zur nachhaltigen Waldbewirtschaftung und Beweidung (auch durch die Veräußerer) und habe somit ein wesentliches Interesse am Erwerb dieses Betriebes und sichere im Sinnes des Kärntner Grundverkehrsgesetzes den Erhalt des Waldes und der Alm, sowie auch die Bewirtschaftung derselben. Wie von einem der beiden Amtssachverständigen festgestellt worden sei, könne die Beschwerdeführerin nach dem Erwerb als Landwirtin betrachtet werden. Wie bereits ausgeführt worden sei, sei der angestrebte Verkauf an die Beschwerdeführerin darüber hinaus dringend erforderlich, um den Erhalt des eigenen Hofes und des eigenen Betriebes der Veräußerer zu gewährleisten.

Der forstfachliche Amtssachverständige DI xxx gab daraufhin zum Vorbringen der Beschwerdeführerin die mit 9.12.2021 datierte Stellungnahme ab und führte darin im Wesentlichen aus, dass aus fachlicher Sicht nicht nachvollziehbar sei, inwieweit der Parteienvertreter über Informationen über die finanzielle Situation des Aufstockungswerbers hinsichtlich des Erwerbes der gegenständlichen Liegenschaft verfüge. Aus den zur Verfügung stehenden aktuellen KAGIS-Unterlagen sei kein Grundbesitz von Fr. xxx in der KG xxx ersichtlich und müsste dies gegebenenfalls nachgereicht werden. Die Intention des Kärntner Grundverkehrsgesetzes sei sicher nicht der Fremderwerb von land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften bei gleichzeitigem Verbleib von Weiderechten beim Verkäufer. Diese Konstruktion würde langfristig sogar dem Zweck des Erhaltes bäuerlicher Betriebe wiedersprechen. Die Ausübung des Weiderrechtes durch den Aufstockungswerber würde dessen landwirtschaftlichen Betrieb langfristig verstärken. Bereits getätigte Anzahlungen zu einem Kaufpreis könnten in keinster Weise ein Argument für eine allfällige Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde sein. Die Zusammenfassungen des Parteienvertreters seien zur Gänze nicht nachvollziehbar und entspreche es nicht den Intentionen des Kärntner Grundverkehrsgesetzes, eine land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft an eine Nicht-Landwirtin ohne Kenntnisse bzw. Ausbildungen auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft zu veräußern.

Am 14.12.2021 fand eine Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx statt. Aus der über diese Sitzung aufgenommenen Niederschrift ist zu entnehmen, dass dem Rechtsgeschäft gemäß § 8 Abs. 1 lit. a des K-GVG 2022, nämlich der Übertragung des Eigentums, gemäß § 10 Abs. 2 lit. b, c und l leg. cit., nicht zugestimmt werde. Die Begründung lautet wie folgt:

„Erwerberin ist keine Landwirtin, die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sind für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet, ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung ist nicht sichergestellt.“

Der Niederschrift vom 14.12.2021 ist weiters zu entnehmen, dass an dieser Sitzung als Mitglied unter anderem auch der forstfachliche Amtssachverständige DI xxx teilgenommen hat.

Am 28.12.2021 gab der landwirtschaftliche Amtssachverständige Ing. xxx folgende Stellungnahme zum Vorbringen der Beschwerdeführerin ab:

„Mit Schreiben vom 07.12.2021 ersucht die Bezirkshauptmannschaft xxx, Behördenleitung, um Abgabe einer schriftlichen Stellungnahme zum Schreiben des öffentlichen Notars, Herrn Mag. xxx zum Parteiengehör vom 07.12.2021.

Die abgegebenen Stellungahmen der fachlichen Landwirtschaft vom 12.08.2021 Zahl: xxx sowie vom 01.12.2021 mit der Zahl: xxx bleiben vollinhaltlich aufrecht.

Die Fragestellung, ob der Kaufinteressent als vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betrieb einzustufen ist wurde bereits beantwortet. Ob die vertragsgegenständliche Liegenschaft durch eine notwendige Finanzierung den Betrieb des Aufstockungswerbers belastet, war nicht Teil der Fragestellung der BH xxx vom 14.10.2021 Zahl: xxx und ist spekulativ.

Der Betrieb des Aufstockungswerbers ist als intensiver landwirtschaftlicher Milchviehbetrieb einzustufen der auf zusätzliche Futterflächen angewiesen ist. (Wetterkapriolen, …)

Der Grundbesitz von Frau xxx in der KG xxx und KG xxx wurde in der Stellungahme sehr wohl berücksichtigt:

„Frau xxx, wohnhaft in der xxx, xxx ist Eigentümerin von 10,11 ha. Aufgeteilt sind diese Flächen in 638 m² Wald, 8,8 ha landwirtschafltiche Nutzflächen sowie Sonstiges und Bauflächen. Eine Ausbildung in der Land- und/oder Forstwirtschaft kann Frau xxx nicht nachweisen. Praktische Erfahrungen in der Landwirtschaft sammelte Frau xxx bei der Mithilfe am Bauernhof der Großeltern.

Die von Frau xxx mit Tagebuchzahl xxx erworbenen Grundflächen im Gesamtausmaß von 8,47 ha LN in der KG xxx sind von der Käuferin als Gemüseanbauflächen geplant gewesen, derzeit werden diese aber an den Vorbesitzer zur Bewirtschaftung überlassen.

Teile des ursprünglichen Grundbesitzes von Frau xxx wurden bereits an ihre Kinder übergeben.“

Stellungnahme vom 12.08.2021 Zahl: xxx

Zur Erklärung:

Berücksichtigt wurden:

•KG xxx EZ xxx im Ausmaß von 274 m², Wald

•KG xxx EZ xxx im Ausmaß von 2.508 m², Hälfteeigentum, Baufläche, Wald, LN und Gärten

•KG xxx EZ xxx, im Ausmaß von 1,0147 ha, Hälfteeigentum, Baufläche, Gärten, Gewässer

•KG xxx, EZ xxx, im Ausmaß von 8,4726 ha, landwirtschaftliche Nutzfläche

•KG xxx, EZ xxx, im Ausmaß von 3.137 m², Baufläche, Gärten, landw. Nutzfläche

•KG xxx, EZ xxx, im Ausmaß von 356 m², Sonstige

Ergibt 10,11 ha Gesamtfläche im Alleineigentum und im Hälfteeigentum.“

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 10.1.2022, Zahl: xxx, wurde mit dem zwischen xxx und xxx als Verkäufer einerseits und der Beschwerdeführerin als Käuferin andererseits am 17.9.2021 abgeschlossenen Kaufvertrag und der am 17.9.2021 abgeschlossenen Vereinbarung über die Einräumung von Weiderechten gemäß § 10 Abs. 2 lit. b, c und l K-GVG 2002 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. In der Bescheidbegründung wurden die eingeholten Stellungnahmen des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen und des forstfachlichen Amtssachverständigen wiedergegeben. Auch die Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 28.12.2021, welche erst nach der am 14.12.2021 durchgeführten Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx eingeholt wurde, ist Teil der Bescheidbegründung. In rechtlicher Hinsicht wurde ausgeführt, dass die land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen in ihren Gutachten zu dem Schluss kommen würden, dass die Beschwerdeführerin als Käuferin nicht als Landwirtin im Sinne des K-GVG angesehen werden könne. Des Weiteren habe der landwirtschaftliche Amtssachverständige in seinem Gutachten ausgeführt, dass die vertragsgegenständlichen Liegenschaften bzw. die vertragsgegenständlichen Grundstücke für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet seien. Die Tatbestände des § 10 Abs. 2 lit. b und l K-GVG seien daher erfüllt. Laut Widmungsbestätigung der Gemeinde xxx seien die vertragsgegenständlichen Grundstücke bisher im Rahmen der Landwirtschaft genutzt worden und seien diese auch weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutzbar. Eine landwirtschaftliche Struktur – wie eine Hofstelle als Bewirtschaftungszentrum oder die Nutzung der vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzflächen auf eigene Rechnung und Gefahr – sei laut landwirtschaftlichem Sachverständigen nicht zu erkennen. Es sei somit zu besorgen, dass eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung gemäß § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG nicht sichergestellt sei. Aufgrund dieser Sachlage und den vorliegenden Sachverständigengutachten vertrete die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx die Auffassung, dass das vorliegende Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – widerspreche und zu besorgen sei, dass durch den Rechtserwerb eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt sei.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde der Beschwerdeführerin, in welcher im Wesentlichen geltend gemacht wird, dass die Feststellung der belangten Behörde, wonach die Beschwerdeführerin nicht als Landwirtin im Sinne des K-GVG angesehen werden könne, nicht den von den Sachverständigen gemachten Feststellungen entspreche. Da Teile ihres Grundbesitzes durch die Sachverständigen nicht berücksichtigt worden seien, habe der forstfachliche Amtssachverständige die Frage, ob die Erwerberin schon vor dem Erwerb als Landwirtin anzusehen sei, nicht rechtlich einwandfrei prüfen können. Außerdem seien die eingeholten Sachverständigengutachten als widersprüchlich zu qualifizieren. Im Gegensatz zum landwirtschaftlichen Amtssachverständigen habe der forstfachliche Amtssachverständige – nämlich in seiner Stellungnahme vom 22.7.2021 – ausgeführt, dass der Kaufgegenstand für die Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben nicht geeignet sei. Wenn die belangte Behörde ausführe, dass laut landwirtschaftlichem Sachverständigen eine Nutzung der vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzflächen auf eigene Rechnung und Gefahr nicht zu erkennen sei, werde dabei nicht berücksichtigt, dass eine Grundlage des angestrebten Rechtsgeschäftes sei, dass sich die Veräußerer für zehn Jahre das Weiderecht am Kaufobjekt vorbehalten. Dies gelte selbstverständlich für jeden Erwerber, somit auch für den Aufstockungswerber. Wenn dieser Umstand der Beschwerdeführerin zur Last gelegt werde, sei er ebenso dem Aufstockungswerber anzulasten. Festzuhalten sei auch, dass der forstfachliche Amtssachverständige nie mit der Beschwerdeführerin gesprochen habe, es sei somit fraglich wie er die persönlichen Verhältnisse der Beschwerdeführerin erhoben habe. Der Entscheidung der belangten Behörde liege somit insgesamt eine unrichtige und unvollständige rechtliche Beurteilung zugrunde. Die Beschwerdeführerin sei somit bereits vor dem Erwerb Landwirtin im Sinne des K-GVG 2002. Weiters werde geltend gemacht, dass die Beschwerdeführerin nach dem Erwerb als Landwirtin im Sinne des K-GVG zu qualifizieren sei, dies habe auch der forstfachliche Amtssachverständige, DI xxx, in seiner Stellungnahme vom 22.7.2021 ausgeführt. Der landwirtschaftliche Amtssachverständige, Ing. xxx, habe in seiner Stellungnahme vom 12.8.2021 hingegen die gegenteilige Ansicht vertreten, dies jedoch ohne Begründung. Die belangte Behörde habe diese Widersprüche überhaupt keiner Würdigung unterzogen.

Zur Aufstockungseignung des Kaufobjektes werde ausgeführt, dass der Kaufgegenstand nicht zur Aufstockung geeignet sei, weil aus dem Kaufgegenstand keine nachhaltige Einkommenserhöhung des Aufstockungswerbers gegeben sei. Beide Sachverständigen würden verkennen, dass das Weiderecht eben nicht einem Erwerber zur Verfügung stehe, sondern jedenfalls den Verkäufern für zehn Jahre vorbehalten bleibe. Es könne sich also aus dem Kauf durch den Aufstockungswerber keine Verbesserung seiner Weideflächensituation ergeben. Dazu sei jedenfalls auch der wirtschaftliche Aspekt genauer zu bewerten und allenfalls damit einhergehende Belastungen des Betriebes des Aufstockungswerbers. Außerdem sei das Kaufobjekt derzeit wegemäßig nicht ausreichend erschlossen, was zumindest Zweifel an der Aufstockungseignung auslöse, jedenfalls aber den Aufstockungseffekt erheblich mindere. In der Überprüfung einer Aufstockungseignung sei auch der Finanzierungsaufwand beim Erwerb zu berücksichtigen; sowohl das Eigenkapital als auch allenfalls benötigtes Fremdkapital wäre dabei zu kalkulieren gewesen. Dieser Finanzierungsaufwand und auch die vom Kaufobjekt verursachten Fixkosten (Sozialversicherung, Kosten der Grenzpflege, Weidepflege und Wegepflege) würden den Betrieb des Aufstockungswerbers belasten und nicht eine Verstärkung seines Betriebes darstellen. In diesem Zusammenhang werde darauf hingewiesen, dass der forstfachliche Amtssachverständige, DI xxx, in seiner Stellungnahme vom 22.7.2021 erklärt habe, dass der Kaufgegenstand nicht zur Aufstockung geeignet sei. Der landwirtschaftliche Amtssachverständige, Ing. xxx, sei in seiner Stellungnahme vom 12.8.2021 hingegen zur gegenteiligen Annahme gekommen. Wie der landwirtschaftliche Amtssachverständige zu dieser Einschätzung komme, sei vollkommen ohne Begründung geblieben, zumal kein Ertrag aus Weide erzielbar sei. Die belangte Behörde habe diese Widersprüche zwischen den Sachverständigengutachten und die mangelnde Begründung überhaupt keiner näheren Betrachtung unterzogen. Außerdem sei von keinem der Sachverständigen die Frage geprüft worden, ob der Erwerb – gerade des Kaufobjektes – für die Verstärkung des Betriebes des Aufstockungswerbers notwendig sei. Es wäre zu prüfen gewesen, ob die weitere Existenz des bestehenden Betriebes des Aufstockungswerbers vom Erwerb gerade dieses Kaufobjektes abhänge. Weiters wäre auch zu prüfen gewesen, ob dem Zweck des K-GVG („Erhalt eines leistungsfähigen Bauernstandes“, „allgemeines Interesse an Erhaltung und Schaffung mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes“) besser entsprochen wäre, wenn der Aufstockungswerber das Kaufobjekt erwerbe, anstatt der Beschwerdeführerin. Auch diese Frage sei nicht geprüft worden.

Außerdem habe die Behörde nicht geprüft, ob der landwirtschaftliche Betrieb des Aufstockungswerbers aufstockungsbedürftig (vergrößerungs-, verstärkungsbedürftig) sei. In der Niederschrift der Sitzung der Grundverkehrsbehörde finde sich dazu nichts, es sei somit nicht nachvollziehbar, ob dies ein Thema in der Sitzung gewesen sei. Darin liege wiederum ein wesentlicher Mangel in der Entscheidungsfindung.

Die in diesem Zusammenhang eingeholten Sachverständigengutachten seien jedenfalls widersprüchlich. Auch die Erhebung der Einkommenssituation des Aufstockungswerbers durch den Sachverständigen sei mangelhaft erfolgt. Ein weiterer Mangel liege darin, dass der Beschwerdeführerin keine Unterlagen über die Einkommenssituation des Aufstockungswerbers übermittelt worden seien. Es habe daher zu diesem wesentlichen Entscheidungsbestandteil keine Stellungnahme abgegeben werden können. Daraus ergebe sich, dass der Aufstockungswerber zwar einen aufstockungswürdigen Betrieb haben könne, nachweislich aufgrund der Einkommensverhältnisse jedoch keine Aufstockungswürdigkeit gegeben sei. Fraglich sei auch, ob die belangte Behörde geprüft habe, ob der Aufstockungswerber in seinem Betrieb alle Ressourcen ausschöpfe. Der Betrieb des Aufstockungswerbers selbst verfüge über Anteilsrechte an Agrargemeinschaften. Diese wiederum seien Eigentümer von Almflächen. Wie weit diese dem Aufstockungswerber zur Verfügung stehenden Flächen einen möglichen Almweidebedarf abdecken, sei von den Sachverständigen und der belangten Behörde nicht erwähnt worden.

Des Weiteren sei die belangte Behörde der Frage, inwieweit der Aufstockungswerber in der Lage und bereit sei, den Verkehrswert für das Kaufobjekt zu bezahlen, nicht nachgegangen. Ein Kaufinteresse sei von einem Kaufanbot zu unterscheiden. Betrachte man das Schreiben des Aufstockungswerbers als rechtsverbindliches Anbot, sei fraglich, wie weit die belangte Behörde die wirtschaftlichen Verhältnisse des Aufstockungswerbers geprüft habe.

Die belangte Behörde habe angeführt, dass laut landwirtschaftlichem Amtssachverständigen eine Nutzung der vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzflächen auf eigene Rechnung und Gefahr durch die Beschwerdeführerin nicht zu erkennen und dass zu besorgen sei, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht sichergestellt sei. Diese Feststellung entspreche nicht den Tatsachen. Die Beschwerdeführerin sei bereits Eigentümerin von land- und forstwirtschaftlichen Flächen und eines landwirtschaftlichen Betriebes. All dies werde auf eigene Rechnung und Gefahr ordnungsgemäß bewirtschaftet. Das K-GVG erfordere keine „höchstpersönliche Selbstbewirtschaftung“ durch die Person des Eigentümers.

Der Ehegatte der Beschwerdeführerin sei ausgebildeter Landwirt und diplomierter Forstwirt. Die Beschwerdeführerin selbst sei auf einem Bauernhof aufgewachsen und habe bei der Bewirtschaftung geholfen, es sei also insgesamt und jedenfalls familienintern die Fachkenntnis zur Betriebsführung vorhanden und durch die bereits getätigte Betriebsführung und betriebliche Bewirtschaftung der bereits vorhandenen Flächen unter Beweis gestellt. Die Weideflächen des Kaufobjektes würden - wie vertraglich unabdingbar - von den Verkäufern für zehn Jahre (wie bisher, somit ordnungsgemäß) genutzt. Eine andere Nutzung sei durch keinen Erwerber möglich, da der Verkauf ausschließlich zu diesen Bedingungen vorgenommen werde. Eine rein jagdrechtliche Nutzung durch die Erwerberin sei nicht geplant. Zwar werde die Beschwerdeführerin einerseits auch das gesamte Jagdgebiet ordnungsgemäß bewirtschaften (sie sei Jägerin), aber andererseits plane sie ebenso eine nachhaltige Waldbewirtschaftung, dies unter der Berücksichtigung, dass sich das Kaufobjekt im „xxx“ befinde.

Weiters werde die Verletzung des Art. 6 MRK geltend gemacht, da der forstfachliche Amtssachverständige, DI xxx, an der Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 14.12.2021 abstimmend teilgenommen habe. Aus der Niederschrift gehe hervor, dass die Kommission einstimmig gegen die Genehmigung des beantragten Rechtsgeschäftes gestimmt habe. Die Begründung für die Entscheidung erschöpfe sich in vier Zeilen. Bemerkenswert sei, dass der forstfachliche Amtssachverständige, DI xxx, hier entgegen seiner eigenen Stellungnahme abgestimmt habe. Er habe nämlich in seiner Stellungnahme vom 22.7.2021 noch festgehalten, dass das Kaufobjekt nicht zur Aufstockung geeignet sei, in der Abstimmung der Kommission habe er der Begründung zugestimmt, dass das Kaufobjekt für die Aufstockung geeignet sei. Entsprechend der ständigen Judikatur könne – aufgrund der vorliegenden Umstände – nicht von der Unbefangenheit des DI xxx ausgegangen werden und sei desgleichen auch die Unbefangenheit der übrigen Mitglieder der belangten Behörde zu verneinen. Zu berücksichtigen sei auch die lange Verfahrensdauer, zumal der erste Genehmigungsantrag bereits am 29.3.2021 gestellt worden sei.

Weiters werde das Vorliegen einer unzuständigen Behörde geltend gemacht, da der Niederschrift über die Sitzung der Grundverkehrskommission nur zu entnehmen sei, dass dem Rechtsgeschäft einstimmig nicht zugestimmt werde. Eine Darstellung des als erwiesen angenommenen Sachverhaltes sei dem Protokoll nicht zu entnehmen; nur eine äußerst knappe (auf vier Zeilen) Begründung, die aber wiederum nicht alle im Bescheid getroffenen Feststellungen decke. Gar nicht im Sitzungsprotokoll befinde sich die Beurteilung der Frage, ob der Aufstockungswerber auch aufstockungswürdig sei, ob das Kaufobjekt zur Aufstockung notwendig sei. Dies seien die essentiellen Fragen gemäß dem Gesetzestext des K-GVG. Ohne deren Beantwortung werde massiv in die Privatautonomie eingegriffen. Ebenso wenig finde sich im Sitzungsprotokoll eine beweiswürdigende Überlegung. Es sei somit die Begründung des angefochtenen Bescheides nicht zur Gänze der Beschlussfassung der Grundverkehrskommission unterzogen worden. Somit sei der Bescheid so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre.

Es werde daher der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Kärnten möge der Beschwerde Folge geben und

A)den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass dem zwischen der Beschwerdeführerin und den Verkäufern abgeschlossenen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 10 Abs. 1 K-GVG erteilt wird,

B)in eventu den bekämpften Bescheid wegen Verfahrens-, Rechts- und Begründungsmängel und Unzuständigkeit aufheben und der Behörde erster Instanz die neuerliche Entscheidung auftragen.

II. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Die Beschwerdeführerin hat mit Kaufvertrag vom 17.9.2021 das aus dem Grundstück Nr. xxx neu gebildete Grundstück Nr. xxx und das Grundstück Nr. xxx mit den sich darauf befindlichen Gebäuden sowie das Grundstück Nr. xxx, alle KG xxx, im Ausmaß von 137,6235 ha von den Verkäufern xxx und xxx erworben.

Mit Schreiben vom 18.10.2021 übermittelte die Beschwerdeführerin der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx unter Bezugnahme auf ihren Antrag auf Vorgenehmigung des Rechtsgeschäftes (Kaufvertrages) vom 29.3.2021 den nunmehr unterfertigten Kaufvertrag vom 18.10.2021 und stellte den Antrag, dieses Rechtsgeschäft grundverkehrsbehördlich zu genehmigen.

Diesem Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 18.10.2021 war neben dem Kaufvertrag vom 17.9.2021 eine mit 17.9.2021 datierte „Vereinbarung über die Einräumung von Weiderechten“, abgeschlossen zwischen xxx und xxx als Verkäufer einerseits und der Beschwerdeführerin als Käuferin andererseits, in welcher den Verkäufern für die Dauer von 10 Jahren das Recht eingeräumt wird, auf Teilen des Kaufobjektes weiterhin Vieh zu weiden und Teile des Kaufobjektes somit almwirtschaftlich zu nutzen, angeschlossen. Der Präambel dieser Vereinbarung ist zu entnehmen, dass der Vertrag über die Einräumung von Weiderechten unter der Bedingung der Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages vom 17.9.2021 abgeschlossen wird und insofern dieser Vertrag eine Nebenvereinbarung zum Kaufvertrag darstelle. Die Rechtswirksamkeit dieser Nebenvereinbarung berühre die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages nicht.

In Bezug auf die mit 17.9.2021 datierte „Vereinbarung über die Einräumung von Weiderechten“ hat die Beschwerdeführerin keinen Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gestellt.

Die Grundverkehrsbehörde hat in Bezug auf den Kaufvertrag vom 17.9.2021 mehrere landwirtschaftliche und forstfachliche Gutachten eingeholt sowie ein Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG durchgeführt, im Zuge dessen der Aufstockungswerber xxx sein Kaufinteresse bekundet hat.

Am 14.12.2021 fand eine Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx statt. Aus der über diese Sitzung aufgenommenen Niederschrift ist zu entnehmen, dass dem Rechtsgeschäft gemäß § 8 Abs. 1 lit. a des K-GVG 2022, nämlich der Übertragung des Eigentums, gemäß § 10 Abs. 2 lit. b, c und l leg. cit., nicht zugestimmt werde. Die Begründung lautet wie folgt:

„Erwerberin ist keine Landwirtin, die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sind für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet, ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung ist nicht sichergestellt.“

Der Niederschrift vom 14.12.2021 ist weiters zu entnehmen, dass an dieser Sitzung als Mitglied unter anderem auch der forstfachliche Amtssachverständige, DI xxx, teilgenommen hat.

In der Folge erging der nunmehr angefochtene Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 10.1.2022, mit welchem sowohl dem Kaufvertrag vom 17.9.2021, abgeschlossen zwischen xxx und xxx als Verkäufer einerseits und der Beschwerdeführerin als Käuferin andererseits, als auch der am 17.9.2021 abgeschlossenen Vereinbarung über die Einräumung von Weiderechten gemäß § 10 Abs. 2 lit. b, c und l K-GVG die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt wurde.

III.Rechtslage:

§ 8 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

b) die Einräumung des Fruchtgenussrechtes (§§ 509 ff. ABGB),

c) die Bestandnahme oder sonstige Überlassung der land- oder forstwirtschaftlichen Bodennutzung,

d) die Einräumung oder die Übertragung eines Baurechts oder die Erteilung einer Zustimmung, auf fremdem Grund ein Bauwerk (§ 435 ABGB) zu errichten oder das Eigentum an diesem zu übertragen.

…

§ 10 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

§ 11 K-GVG

Grundverkehrskommission

(1) Bei jeder Bezirksverwaltungsbehörde wird für den Bereich des politischen Bezirkes (der Stadt mit eigenem Statut) eine Grundverkehrskommission errichtet. Für besonders ausgedehnte politische Bezirke kann die Landesregierung durch Verordnung die Errichtung einer zweiten Grundverkehrskommission vorsehen und deren Sprengel festsetzen.

(2) Die Grundverkehrskommission besteht aus:

a) einem von der Landesregierung zu ernennenden rechtskundigen Landesbediensteten (rechtskundigen Bediensteten der Stadt mit eigenem Statut) als Vorsitzendem;

b) je einem von der Landesregierung zu bestellenden fachkundigen Mitglied auf den Gebieten der Landwirtschaft und der Forstwirtschaft;

c) einem von der Landwirtschaftskammer zu bestellenden fachkundigen Mitglied auf dem Gebiet der Landwirtschaft und

d) einem Vertreter jener Gemeinde, in der das Grundstück oder dessen größerer Teil gelegen ist.

(3) In jeder Gemeinde ist vom Gemeinderat ein in Kärnten selbständig erwerbstätiger Landwirt als Mitglied im Sinne des Abs. 2 lit. d zu bestellen.

(4) Für jedes Mitglied der Grundverkehrskommission ist in gleicher Weise ein Ersatzmitglied zu bestellen. Die Bestellung der Mitglieder (Ersatzmitglieder) hat für die Dauer der Funktionsperiode des Gemeinderates zu erfolgen; Mitglieder (Ersatzmitglieder) bleiben auch nach Ablauf ihrer Funktionsperiode so lange im Amt, bis die neuen Mitglieder (Ersatzmitglieder) bestellt worden sind. Zum Mitglied (Ersatzmitglied) darf nur bestellt werden, wer in den Kärntner Landtag wählbar ist. Scheidet ein Mitglied (Ersatzmitglied) vorzeitig aus seiner Funktion aus, so hat für die verbleibende Funktionsdauer entsprechend der Bestimmung des Abs. 2 eine Nachbesetzung zu erfolgen.

(5) Die Mitglieder (Ersatzmitglieder) nach Abs. 2 lit. b bis d haben bei der ersten Sitzung, an der sie teilnehmen, vor der Grundverkehrskommission die Wahrung der Amtsverschwiegenheit, Unparteilichkeit und eine gewissenhafte Erfüllung ihrer Pflichten zu geloben.

(6) Mitglieder, die nicht von der Landesregierung aus dem Kreis der Bediensteten des Landes Kärnten ernannt oder bestellt werden, haben gegenüber dem Land Anspruch auf eine Fahrtkostenvergütung nach §§ 190 und 191 des Kärntner Dienstrechtsgesetzes 1994, LGBl Nr. 71 (K-DRG). Kilometergeld im Sinne des § 194 Abs. 3 K-DRG ist bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 194 Abs. 1 K-DRG zu gewähren, ansonsten ist § 194 Abs. 2 zweiter Satz K-DRG anzuwenden. Sie haben weiters je Sitzungstag Anspruch auf ein Sitzungsgeld in der Höhe von 2 vH des Gehaltes eines Landesbeamten der Dienstklasse V, Gehaltsstufe 9.

(7) Die Grundverkehrskommission ist vom Vorsitzenden einzuberufen; sie ist beschlussfähig, wenn der Vorsitzende und mindestens zwei weitere Mitglieder anwesend sind.

(8) Beschlüsse werden mit Stimmenmehrheit gefasst; der Vorsitzende gibt seine Stimme zuletzt ab. Bei Stimmengleichheit gibt die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag.

(9) Die Geschäfte der Grundverkehrskommission sind von der Bezirksverwaltungsbehörde, in deren Bereich sie errichtet ist, zu führen. Schriftliche Erledigungen der Grundverkehrskommission sind von ihrem Vorsitzenden zu fertigen.

IV.Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen. Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen. Die Unzuständigkeit der Behörde hat das Verwaltungsgericht auch dann von Amts wegen wahrzunehmen, wenn sie in der Beschwerde nicht geltend gemacht wurde (VwGH 10.05.2010, 2009/16/0226).

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die belangte Behörde eine im Kärntner Grundverkehrsgesetz (§ 11) verankerte Kommission darstellt. Die Mitglieder (Ersatzmitglieder) nach § 11 Abs. 2 lit. b bis d K-GVG haben bei der ersten Sitzung, an der sie teilnehmen, vor der Grundverkehrskommission die Wahrung der Amtsverschwiegenheit, Unparteilichkeit und eine gewissenhafte Erfüllung ihrer Pflichten zu geloben. Für die belangte Behörde gelten ua natürlich auch die Normierungen des AVG.

Bei Kollegialorganen – wie der Grundverkehrskommission – hat die Willensbildung und damit die Festlegung des Inhalts der Erledigung stets durch Beschluss des Kollegiums zu erfolgen (vgl. dazu VfSlg. Nr. 7837/1976).

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist ein Bescheid, welcher nach seinem Erscheinungsbild intendiert, einem Kollegialorgan zugerechnet zu werden und welchem kein entsprechender Beschluss dieses Organes zugrunde liegt, so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre (VwGH 24.11.1988, 84/06/0097, 0099; 12.06.1991, 90/13/0028).

Des Weiteren vertritt der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die Rechtsansicht, dass bei Erlassung eines Bescheides durch ein Kollegialorgan dessen Beschlussfassung hierüber sowohl den Spruch einer Entscheidung als auch die Grundzüge der Begründung zu umfassen hat.

Die Kollegialbehörde muss also bei der Abstimmung über die bescheidmäßige Erledigung sowohl den Spruch der Entscheidung als auch deren Begründung (zumindest in den Grundzügen) der Beschlussfassung unterziehen. Andernfalls wäre der ausgefertigte Bescheid, der eine (eingehende) Begründung enthält, durch den Beschluss des Kollegialorgans nicht gedeckt und damit rechtswidrig (VwGH 25.10.2017, Ra 2017/12/0097).

War Gegenstand der Abstimmung des Kollegialorganes nur der Spruch der Entscheidung, nicht aber die Begründung, so erweist sich der Bescheid als rechtswidrig, zumal dieser durch keinen Beschluss der belangten (Kollegial-)Behörde gedeckt ist (VwGH 24.02.1998, 97/05/0275).

Im gegenständlichen Fall ist der im Akt aufliegenden Niederschrift über die Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 14.12.2021 lediglich zu entnehmen, dass dem Rechtsgeschäft der Übertragung des Eigentums (§ 8 Abs. 1 lit. a K-GVG) gemäß § 10 Abs. 2 lit. b, c und l K-GVG nicht zugestimmt werde. Eine Darstellung des als erwiesen angenommenen und wesentlichen Sachverhaltes sind ebenso wie beweiswürdigende Überlegungen und eine rechtliche Begründung dem Sitzungsprotokoll nicht zu entnehmen. Die der Niederschrift zu entnehmende „Begründung“ stellt nämlich lediglich eine teilweise Wiedergabe des Wortlauts der soeben angeführten Versagungsgründe dar.

Darüber hinaus wurde im Spruch des angefochtenen Bescheides nicht nur eine Entscheidung über den verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag vom 17.9.2021 getroffen, sondern wurde auch der am 17.9.2021 abgeschlossenen Vereinbarung über die Einräumung von Weiderechten die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. In Bezug auf diesen Teil des Spruches des angefochtenen Bescheides liegt allerdings laut vorliegendem Sitzungsprotokoll vom 14.12.2021 überhaupt kein Beschluss der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vor.

Der angefochtene Bescheid ist daher – wie in der Beschwerde zutreffend ausgeführt wurde – so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre.

Des Weiteren ist im Hinblick auf die Bestimmung des § 11 Abs. 2 K-GVG, in welcher die Mitwirkung von je einem fachkundigen Mitglied auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft bei der Grundverkehrskommission gesetzlich normiert ist, Folgendes auszuführen:

Im hier vorliegenden Fall hat der forstfachliche Amtssachverständige DI xxx im Zuge des durch die belangte Behörde durchgeführten Ermittlungsverfahrens mehrere gutachterliche Stellungnahmen abgegeben.

In der Sitzung der belangten Behörde vom 14.12.2021 war DI xxx als Mitglied der belangten Behörde stimmführend bei der Beschlussfassung zum nunmehr bekämpften Bescheid anwesend.

Der Verfassungsgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen aus dem Bereich des Agrarsenates festgestellt, dass die Betrauung eines sachkundigen, stimmführenden Mitgliedes des Senates mit der Aufgabe, im Verfahren ein Gutachten in seiner Eigenschaft als Sachverständiger iSd AVG zu erstatten, jedenfalls geeignet ist, einerseits an der Neutralität dieses Mitgliedes als Sachverständiger, andererseits an seiner Unbefangenheit als Entscheidungsträger – zu dessen Aufgaben es unter anderem gehört, die Schlüssigkeit der eingeholten Sachverständigengutachten zu beurteilen – Zweifel aufkommen zu lassen, aber auch an der Unbefangenheit der übrigen Mitglieder des Senates, die ihre Entscheidung auf Gutachten von Mitgliedern ihres Senates gestützt haben. Insbesondere auf Grund der Doppelfunktion eines Mitgliedes des erkennenden Senates sowohl als Gutachter als auch als Entscheidungsträger in ein und demselben Verfahren können – zumindest nach dem äußeren Anschein – Zweifel an der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit des Senates entstehen. Bereits der äußere Anschein reicht aus, um eine Verletzung des Art. 6 MRK zu bewirken (VfGH 12.03.2003, B482/01; VfGH 11.10.2003, B279/03; VfGH 24.11.2003, B756/01).

Der in der Verbindung von Gutachtenserstellung und Mitwirkung an der Entscheidung liegende Verstoß gegen Art. 6 MRK stellt nicht ausschließlich eine Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte dar, die nur vor dem VfGH geltend gemacht werden könnten. Diese Vorgehensweise stellt auch eine Verletzung einfach gesetzlicher Verfahrensvorschriften dar. Die Verbindung von Gutachtenserstellung und Mitwirkung an der Entscheidung hat Auswirkungen in mehrfacher Hinsicht. Zum einen ist sie geeignet, Zweifel an der Unbefangenheit des Mitgliedes sowohl in seiner Eigenschaft als Gutachter als auch in seiner Funktion als Entscheidungsträger aufkommen zu lassen, zum anderen ist eine solche Vorgangsweise auch geeignet, Zweifel an der Unbefangenheit der übrigen Mitglieder des Senates, die ihre Entscheidung auf das Gutachten des Mitgliedes des Senates gestützt haben, aufkommen zu lassen. Die Verbindung von Gutachtenserstellung und Mitwirkung an der Entscheidung stellt daher einen Verstoß gegen § 7 AVG dar (VwGH 27.11.2008, 2007/07/0138).

Aus Sicht des erkennenden Gerichtes ist diese Judikatur des Verfassungs- und Verwaltungsgerichtshofes auch auf Genehmigungsverfahren nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz anwendbar. So ist die Betrauung eines sachkundigen, stimmführenden Mitgliedes der belangten Behörde mit der Aufgabe, im Verfahren ein Gutachten in seiner Eigenschaft als Amtssachverständiger iSd AVG zu erstatten, jedenfalls geeignet, einerseits an der Neutralität dieses Mitgliedes als Sachverständiger und andererseits an seiner Unbefangenheit als Entscheidungsträger (§ 11 Abs 5 K-GVG) Zweifel aufkommen zu lassen.

Gemäß § 53 Abs. 1 AVG hätte DI xxx als Amtssachverständiger nach § 7 AVG seine Befangenheit zur Gutachtenserstellung oder seine Befangenheit als Mitglied der belangten Behörde erklären müssen. Andernfalls liegt eine Verletzung der Beschwerdeführerin in ihrem Recht auf ein faires Verfahren vor.

Eine öffentliche mündliche Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 zweiter Fall VwGVG entfallen.

V. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilenn.