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KLVwG-S3-134/8/2022•LVwG K KLVwG-S3-134/8/2022
KLVwG-S3-134/8/2022Tribunal Administrativo Regional5 de abr. de 2022
Grundverkehrsrecht, grundverkehrsbehördliche Genehmigung, land- und forstwirtschaftlicher Betrieb, GmbH, Gesellschaftsform, Gesellschaftszweck
Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende Mag. xxx, die Berichterstatterin Mag. xxx, MBA, und die beiden Laienrichter KAD DI xxx und KAD Mag. xxx, Bakk., über die Beschwerde der xxx GmbH, xxx, xxx, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. xxx, xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission beim Sitz der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 15.12.2021, Zahl: xxx, zu Recht erkannt:
I.Die Beschwerde wird als unbegründet
a b g e w i e s e n .
II.Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist u n z u l ä s s i g .
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Sachverhalt:
Mit Antrag vom 16.08.2021 ersuchte die xxx GmbH (Käuferin und Beschwerdeführerin), vertreten durch Rechtsanwalt Mag. xxx, um grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 28.07.2021.
Mit genanntem Kaufvertrag vom 28.07.2021, abgeschlossen zwischen Mag. xxx als Verkäufer einerseits und der xxx GmbH als Käuferin andererseits wurde Folgendes vereinbart:
„1. Präambel
1.1. Herr Mag. xxx, geb. xxx, im Folgenden als Verkäufer bezeichnet, ist grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ xxx KG xxx, bestehend aus dem Grundstück xxx im unverbürgten Ausmaß von 9308 m2.
1.2. Der Grundbuchsstand der Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, stellte sich zuletzt dar wie folgt:
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2.1. Gegenstand dieses Kaufvertrages bildet das Grundstück Nr. xxx inneliegend in der EZ xxx, KG xxx, im unverbürgten Gesamtausmaß von 9308 m",
3.1. Herr Mag. xxx, geb. xxx, verkauft und übergibt und die xxx GmbH, kauft und übernimmt den unter Pkt. 2. näher beschriebenen Kaufgegenstand, nämlich die EZ xxx, KG xxx, mit sämtlichen Rechten und Pflichten, wie es der Verkäufer besessen hat und zu besitzen berechtigt war, in ihr Eigentum.
4.1. Als Kaufpreis für den Kaufgegenstand vereinbaren die Vertragsparteien einen
einvernehmlich für angemessen befundenen Betrag von EUR 17.685,00
(in Worten: siebzehntausendsechshundertfünfundachzig)“
Mit Schreiben vom 18.08.2021 gab der beigezogene Amtssachverständige aus dem Bereich der Forstwirtschaft bekannt, dass dem gegenständlichen Rechtsgeschäft nicht zugestimmt werden könne. Der Erwerber sei kein Landwirt iSd K-GVG, da die Käuferin keinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz aufweist. Gleichzeitig sei das Kaufobjekt im Ausmaß von 0,9308 ha als Aufstockungsobjekt eines aufstockungswürdigen bäuerlichen Betriebes geeignet.
Mit Schreiben vom 30.08.2021 wurde die Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen an die belangte Behörde übermittelt. Auch dieser Stellungnahme ist zu entnehmen, dass dem Kaufgeschäft nicht zugestimmt würde, zumal die Käuferin keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen besitze und somit iSd K-GVG nicht als Landwirt anzusehen sei.
In einer Niederschrift der belangten Behörde vom 09.09.2021 wurde ausgeführt, dass die Gesellschaftsform der Käuferin rechtlich abzuklären sei. Zu diesem Zweck wurde die Käuferin ersucht, einen Auszug des Firmenbuches sowie eine Kopie des Gesellschaftsvertrages vorzulegen.
Mit Schreiben vom 20.09.2021 gab daraufhin die Käuferin bekannt, dass der Alleingesellschafter der xxx GmbH Ing. xxx sei, dieser sei auch gleichzeitig Geschäftsführer. Ing. xxx sei bereits Eigentümer von forstwirtschaftlichen Nutzflächen und würde dazu auf einen beiliegenden Grundbuchsauszug verwiesen werde. Die Gesamtflächen der in seinem Eigentum stehenden forstwirtschaftlichen Liegenschaften würden sich auf ca. 4,3 ha belaufen.
Mit Mail vom 20.09.2021 wurde der angeforderte Firmenbuchauszug und Gesellschaftsvertrag urgiert.
Diese Unterlagen wurden mit E-Mail vom 21.09.2021 nachgereicht.
Dem Gesellschaftsvertrag der Käuferin, datiert mit 13.12.2019, ist Folgendes zu entnehmen:
„ZWEITENS – GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS
2.1. Gegenstand des Unternehmens ist:
a) Holdingtätigkeiten;
b) Der Handel mit Waren aller Art;
c) Die Beteiligung und Geschäftsführung bei anderen Gesellschaften,
ausgenommen Bankgeschäfte;
d) Die Zusammenarbeit mit ähnlichen Unternehmungen;
e) Die Errichtung von Betrieben und Zweigniederlassungen sowie von
Betriebsstätten im In- und Ausland;
f) Die Fortführung von Betrieben oder Teilbetrieben in Tochter-, Enkel- oder
Schwestergesellschaften durch Ausgliederung der (des) Betriebe(s) im
Ganzen oder in Teilen
2.2. Die Gesellschaft ist zu allen Maßnahmen und Handlungen berechtigt, die zur Erreichung des Gesellschaftszweckes erforderlich und nützlich ist.“
Dem Firmenbuchsauszug vom 13.09.2021 ist ebenfalls als Geschäftszeig eine Holdingtätigkeit sowie Handel mit Waren aller Art zu entnehmen.
In einer erneut eingeholten Stellungnahme, datiert mit 13.10.2021, hält der beigezogene Amtssachverständige aus dem forstwirtschaftlichen Bereich fest, dass dem vorliegenden Rechtsgeschäft nicht zugestimmt werden könne. Auch nach Vorlage des Gesellschaftsvertrages müsse festgestellt werden, dass der Gesellschaftszweck der Käuferin nicht der Land- und Forstwirtschaft dient. In der Beurkundung zur Erklärung über die Errichtung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung der xxx GmbH, ausgestellt durch das öffentliche Notariatsbüro Mag. xxx am 12.12.2019 wären unter anderem unter Punkt „Zweitens-Gegenstand des Unternehmens“ die Tätigkeiten der GmbH aufgelistet. Darunter entfallen die Punkte Holdingtätigkeit, Handel mit Waren aller Art, Beteiligung und Geschäftsführung bei anderen Gesellschaften, ausgenommen Bankgeschäfte, Zusammenarbeit mit ähnlichen Unternehmungen, Errichtung von Betrieben und Zweigniederlassungen sowie von Betriebsstätten im In- und Ausland, Fortführung von Betrieben oder Teilbetrieben in Tochter-, Enkel- oder Schwestergesellschaften durch Ausgliederung der Betriebe im Ganzen oder in Teilen. Aus Sicht der Forstwirtschaft wäre das Rechtsgeschäft somit nach § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG zu versagen, wonach durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt werden könne. Die Käuferin gäbe keinen Hinweis darauf, um nach Kauf der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke diese auch zweckmäßig bewirtschaften zu können. Erneut wurde auch darauf hingewiesen, dass die Käuferin kein Landwirt iSd K-GVG sei.
In einer weiteren Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 22.11.2021 führt auch dieser aus, dass die Käuferin keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen besitze und somit nicht als Landwirt iSd K-GVG anzusehen sei. Auch würde der nachgereichte Gesellschaftsvertrag keinen Hinweis darauf geben, dass der Zweck des gegenständlichen Erwerbs der EZ xxx, KG xxx, ein land- bzw. forstwirtschaftlicher sei. Aus seiner Sicht wäre daher die Genehmigung zu versagen.
Daraufhin wurde mit nunmehr bekämpftem Bescheid der belangten Behörde vom 15.12.2021, Zahl: xxx, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 28.07.2021 versagt. Als Rechtsgrundlage wurde § 10 Abs. 2 lit. c KGVG angeführt.
Mit Beschwerde vom 14.01.2022, eingelangt 17.01.2022, wurde gegen den Bescheid vom 15.12.2021 eine Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Kärnten erhoben. Darin wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin von den Stellungnahmen des forstwirtschaftlichen und landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.08.2021 bzw. 30.08.2021 erstmals im Rahmen des Bescheides Kenntnis erlangte habe, das Parteiengehör wäre verletzt worden. Somit wäre das Verfahren mangelhaft.
Der Geschäftsführer der Käuferin würde land- und forstwirtschaftliche Flächen besitzen und wäre fähig, die Flächen ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Auch würde die Käuferin selbst forstwirtschaftliche Tätigkeiten ausüben. Dies wäre aus Sicht der Käuferin durch den Gesellschaftszweck laut Gesellschaftsvertrag vom 11.12.2019 gedeckt. Im Konkreten sei dort der Handel mit Waren aller Art vorgesehen bzw. die Gesellschaft zu allen Maßnahmen und Handlungen berechtigt, die zur Errichtung des Gesellschaftszweckes erforderlich und nützlich sind. Einer der Gesellschaftszwecke sei es, land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen zu erwerben und diese entsprechend zu bewirtschaften. Um jegliche Zweifel diesbezüglich klarzustellen, hätte die Käuferin am 30.01.2022 eine Generalversammlung abgehalten und zur Klarstellung „Handel, Erwerb und Besitz von und mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie Immobilien jeglicher Art“ als Gegenstand des Unternehmens hinzugefügt. Derartige Tätigkeiten wären ohnehin bereits seit der Gründung durch die Gesellschaft ausgeübt worden. Dies hätte sie im Rahmen des Parteiengehörs dargelegt. Die Käuferin möchte eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung sicherstellen. Dass das Grundstück nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zum Zweck erworben würde, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern, würde sie bestreiten. Es sei die Intention, derartige bäuerliche Liegenschaften langfristig land- und forstwirtschaftlich zu bewirtschaften.
Zu dieser Beschwerde legte die Beschwerdeführerin ein Protokoll vom 13.01.2022 der xxx GmbH vor, welches beim Notar Mag. xxx aufgenommen wurde. Diesem Protokoll ist zu entnehmen, dass der Alleingesellschafter Ing. xxx folgenden Beschluss fasst:
„Erstens: Der Unternehmensgegenstand wird erweitert um den Unterpunkt:
Handel, Erwerb und Besitz von und mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie Immobilien jeglicher Art“.
Mit Schreiben vom 18.01.2022, eingelangt 20.01.2022, wurde der gegenständliche Akt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten vorgelegt.
Mit Schreiben vom 03.02.2022 wurden der Beschwerdeführerin die Stellungnahmen des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.08.2021 und vom 13.10.2021 sowie die Stellungnahmen des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 30.08.2021 und 22.11.2021 im Rahmen des Parteiengehörs übermittelt. Zugleich wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, einen Nachweis für etwaiges land- und forstwirtschaftliches Grundeigentum der xxx GmbH als Käuferin vorzulegen. Ebenfalls wurde sie ersucht, Nachweise über die land- und forstwirtschaftliche Ausbildung des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin Ing. xxx vorzulegen. Ebenso möge vorgelegt werden, wie die Beschwerdeführerin bzw. Ing. xxx bisher seinen geteilten Waldbesitz bewirtschaftet, welchen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb er führt, welche Einnahmen er daraus lukriert, welche Gerätschaften vorhanden sind, wo eine etwaige Hofstelle vorhanden ist usw.
Mit Schreiben vom 15.03.2022 übermittelte die Beschwerdeführerin daraufhin folgende Unterlagen und führte aus:
Die Beschwerdeführerin selbst verfügt über derzeit über kein land- und forstwirtschaftliches Vermögen, was darin begründet sei, dass der Alleingesellschafter und gleichzeitige Geschäftsführer die Gesellschaft der xxx GmbH mit Gesellschaftsvertrag vom 11.12.2019 gegründet habe.
Wesentlich erscheine, dass der geschäftsführende Gesellschafter xxx aufgrund eines Erbfalles im Jahr 1982 (Mit)eigentümer von forstwirtschaftlichen Nutzflächen im Ausmaß von ca. 4,3 ha sei. Dabei würde es sich um die Liegenschaft EZ xxx, KG xxx handeln. Die genannte Liegenschaft wäre seit den 80-er Jahren gemeinsam von xxx vorerst noch mit seiner Mutter und in weiterer Folge selbst bewirtschaftet worden. Beispielsweise hätte dieser im Jahr 2011 erforderliche Holzschlägerungsmaßnahmen durchgeführt. Diesbezüglich würden Abrechnungsunterlagen zur Vorlage gebracht werden. xxx würde selbst über die erforderlichen Gerätschaften zur Bewirtschaftung von forstwirtschaftlichen Nutzflächen verfügen, wie beispielsweise Motorsäge, etc. Die Bewirtschaftung würde über die Hofstelle des Schwiegervaters xxx erfolgen, welcher selbst über forstwirtschaftliche Nutzflächen im Ausmaß von mehr als 100 ha verfüge. Dieser würde gleichzeitig xxx erforderliche Ressourcen zur Verfügung stellen. Im Rahmen seiner forstwirtschaftlichen Tätigkeit würde xxx über umfassende Kenntnisse von Kindheit an verfügen. Aufgrund dieser Ausbildung sei xxx befähigt, im Namen der Käuferin die forstwirtschaftliche Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Flächen zu garantieren. Es sei konkret für das kaufgegenständliche Grundstück Nr. xxx geplant, eine Durchforstung durchzuführen. Einzelstammentnahmen würden mit Motorsäge erfolgen. Die Rückung würde nachhaltig mit Traktor und Seilwinde durchgeführt werden.
II.Feststellungen und Beweiswürdigung:
Die Käuferin xxx GmbH wurde im Dezember 2019 gegründet und weist als Gegenstand des Unternehmens folgende Punkte auf:
„2.1. Gegenstand des Unternehmens ist:
a) Holdingtätigkeiten;
b) Der Handel mit Waren aller Art;
c) Die Beteiligung und Geschäftsführung bei anderen Gesellschaften,
ausgenommen Bankgeschäfte;
d) Die Zusammenarbeit mit ähnlichen Unternehmungen;
e) Die Errichtung von Betrieben und Zweigniederlassungen sowie von
Betriebsstätten im In- und Ausland;
f) Die Fortführung von Betrieben oder Teilbetrieben in Tochter-, Enkel- oder
Schwestergesellschaften durch Ausgliederung der (des) Betriebe(s) im
Ganzen oder in Teilen
2.2. Die Gesellschaft ist zu allen Maßnahmen und Handlungen berechtigt, die zur Erreichung des Gesellschaftszweckes erforderlich und nützlich ist.“
Erst im Rahmen der gegenständlichen Beschwerde gegen den negativen Bescheid vom 15.12.2021 hat die Käuferin ihren Unternehmensgegenstand um folgenden Unterpunkt erweitert:
„Handel, Erwerb und Besitz von und mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie Immobilien jeglicher Art.“
Beim kaufgegenständlichen Grundstück handelt es sich um die EZ xxx, KG xxx mit einem Gesamtausmaß von 9.308 m2. Die EZ xxx, Grundstück Nr. xxx, KG xxx ist eine Waldparzelle, welche in einem bewaldeten Gebiet liegt und im Norden, Süden und Westen von Wald umgeben ist. Im Osten grenzt ebenfalls noch eine Waldparzelle (Grundstück Nr. xxx, KG xxx) an, jedoch liegt wenige Meter entfernt der nächste Siedlungsbereich.
Die Käuferin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, welche selbst über keine land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verfügt. Die Käuferin selbst verfügt auch nicht über land- und/oder forstwirtschaftliche Gerätschaften, einen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder eine Hofstelle. Sie hat bislang auch kein Einkommen aus dem Bereich der Land- und/oder Forstwirtschaft erzielt.
Die Käuferin ist somit kein Landwirt iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes.
Wenn die Beschwerdeführerin ausführt, dass der Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Käuferin land- und forstwirtschaftliche Grundflächen besitzt und diese auch bewirtschaften könne, so ist im Rahmen des hier zu beurteilenden Geschäftes auszuführen, dass sowohl Eigentümer als auch Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung jederzeit geändert werden können, d.h. eine GmbH kann Anteile veräußern bzw. ihren Geschäftsführer austauschen.
Somit ist der Geschäftszweck der GmbH und ihre Ausgestaltung im Bereich des Firmenvermögens für die Beurteilung nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz heranzuziehen.
Diesbezüglich besitzt, wie bereits ausgeführt wurde, die Käuferin keinerlei land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke sowie auch keinerlei für eine etwaige Bewirtschaftung erforderliche Gerätschaften, Hofstellen, oder sonstige land- und forstwirtschaftliche Ausstattung. Sie hat bislang auch noch kein Einkommen aus dem Bereich der Land- und Forstwirtschaft erzielt.
Zur Erweiterung ihres Betriebszweckes, welche erst aufgrund des negativen Bescheides im Rahmen der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Kärnten durchgeführt wurde, ist festzuhalten, dass der Unternehmensgegenstand „Handel, Erwerb und Besitz von und mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie Immobilien jeglicher Art“ ebenfalls keine land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeiten iS eines leistungsfähigen bäuerlichen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes umfasst, sondern ausschließlich den Handel, Erwerb und Besitz von Grundstücken sowie Immobilien, somit als Unternehmensgegenstand eigentlich den Bereich Grundstücks- und Immobilienhandel umschreibt. Auch ist die Führung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes nicht unter den Begriff „Handel mit Waren aller Art“ zu subsumieren.
Ergänzend ist auch festzuhalten, dass der derzeitige Gesellschafter und Geschäftsführer der Käuferin Ing. xxx beruflich Geschäftsführer der xxx GmbH, Geschäftszweig xxx, Gesellschafter der xxx GmbH, Geschäftszweig xxx, insbesondere xxx, Gesellschafter der Firma xxx GmbH, Geschäftszweig xxx sowie Gesellschafter der xxx GmbH, Geschäftszweig xxx, ist. Auch er selbst besitzt keinen Land- und Forstwirtschaftlichen Betrieb im eigentlichen Sinne mit Hofstelle und entsprechender Ausstattung, sondern bewirtschaftet geerbte Flächen zusammen mit seinem Bruder und mit Gerätschaften seines Schwagers. Ein einmaliger Holzverkauf von vor 11 Jahren ist kein Beleg eines ordnungsgemäßen, auf Einnahmen gerichteten land- und forstwirtschaftlichen Betriebes iSd Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes.
Die gegenständlichen Feststellungen gründen sich auf den vorliegenden Akteninhalt sowie auf die von der Beschwerdeführerin selbst vorgelegten Unterlagen.
III.Rechtsgrundlagen:
§ 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)
Ziele
Ziele dieses Gesetzes sind
a)
die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;
b)
die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;
c)
die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.
§ 2 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)
Geltungsbereich
Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an
a)
land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude,
b)
allen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an Gebäuden oder Teilen von Gebäuden, wie Wohnungen, wenn Ausländer Rechte erwerben.
§ 3 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)
Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke
(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind
a)
Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs 2 lit c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese
zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder
land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder
land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;
b)
Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs 4 K GplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;
c)
nicht unter lit a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.
(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind jedenfalls:
a)
Baugrundstücke, und zwar
alle bebauten oder in einem Flächenwidmungsplan als zur Bebauung bestimmten Grundstücke, sofern nicht ein Fall nach Abs 1 lit b vorliegt, und
alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs 1) handelt;
b)
Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.
§ 8 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)
Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen
(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:
a)
die Übertragung des Eigentums,
b)
die Einräumung des Fruchtgenussrechtes (§§ 509 ff. ABGB),
c)
die Bestandnahme oder sonstige Überlassung der land- oder forstwirtschaftlichen Bodennutzung,
d)
die Einräumung oder die Übertragung eines Baurechts oder die Erteilung einer Zustimmung, auf fremdem Grund ein Bauwerk (§ 435 ABGB) zu errichten oder das Eigentum an diesem zu übertragen.
(2) Eine Genehmigung nach Abs. 1 ist nicht erforderlich, wenn das Rechtsgeschäft
a)
sich auf ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3 Abs. 1) bezieht und im Zuge eines Agrarverfahrens abgeschlossen oder genehmigt wurde oder ausschließlich Geh-, Fahr-, Bringungs- und Leitungsrechte, Feld-, Wald- oder Weidedienstbarkeiten, Forstnutzungsrechte (§ 477 ABGB) oder Gebäudedienstbarkeiten (§§ 475 f. ABGB) betrifft;
b)
auf Grund der Bestimmungen der §§ 13 und 15 des Liegenschaftsteilungsgesetzes abgeschlossen wurde;
c)
die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes, die Verpachtung oder sonstige Überlassung der Nutzung eines Grundstückes zum Gegenstand hat, sofern sich darauf kein landwirtschaftliches Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befindet und hiedurch die insgesamt verpachtete oder überlassene Fläche das Ausmaß von 2 ha nicht übersteigt;
d) zwischen Ehegatten abgeschlossen wurde und entweder
die Begründung oder Auflösung einer ehelichen Gütergemeinschaft oder des Miteigentums zwischen Ehegatten,
die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes oder
die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes an einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als Ganzem
zum Gegenstand hat;
e)
zwischen eingetragenen Partnern abgeschlossen wurde und entweder
die Begründung oder Auflösung einer Gütergemeinschaft nach § 1217 ABGB oder des Miteigentums zwischen eingetragenen Partnern,
die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes oder
die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes an einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als Ganzem
zum Gegenstand hat;
f)
zwischen Verwandten in gerader Linie sowie mit Wahlkindern, Geschwistern, Nichten und Neffen abgeschlossen wurde, und zwar auch dann, wenn der Ehegatte oder eingetragene Partner einer solchen Person gemeinsam mit dieser erwirbt, und die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes zum Gegenstand hat;
g)
durch Miteigentümer im Zuge der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 830 ABGB oder zur Veränderung der Miteigentumsquoten bei aufrecht bleibender Miteigentümerschaft abgeschlossen wurde;
h)
im Zusammenhang mit einem bäuerlichen Übergabsvertrag zur Begründung von Ausgedingsleistungen abgeschlossen wurde und es sich um die Einräumung des Fruchtgenussrechtes (Abs. 1 lit. b) oder die sonstige Überlassung der Nutzung (Abs. 1 lit. c) handelt;
i)
im Zuge eines Enteignungsverfahrens abgeschlossen wurde;
j)
sich auf Grundstücke bezieht, die für Zwecke des öffentlichen Verkehrs, öffentlicher Ver- oder Entsorgung, öffentlicher Wasserbauten oder sonst der öffentlichen Verwaltung bestimmt sind.
(3) Eine Genehmigung ist weiters nicht erforderlich, wenn das Rechtsgeschäft die Vergrößerung eines bereits im Eigentum des Erwerbers stehenden Grundstückes nach § 3 zum Gegenstand hat, sofern
a)
der Grundstückskauf nur zu Zwecken der Arrondierung oder zur Schaffung von Zufahrten, Parkplätzen u. ä. erfolgen soll und
b)
das Ausmaß des nach diesem Absatz genehmigungsfreien Grunderwerbes innerhalb von zehn Jahren 500 m2 nicht übersteigt.
§ 9 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)
Antrag
(1) Der Rechtserwerber hat die Genehmigung innerhalb der in Abs 2 angeführten Frist schriftlich unter Anschluss der das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen zu beantragen, sofern dies nicht innerhalb der Frist nach Abs 2 durch eine der anderen Vertragsparteien erfolgt. Der Antrag hat alle zur Beurteilung erforderlichen Angaben, wie insbesondere Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 14 Abs 5 der Kärntner Bauordnung 1996, Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers, zu enthalten. Im Antrag ist auch anzugeben, dass er sich nur auf Grundstücke nach § 3 Abs 1 bezieht. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über die erteilte Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 - bei Grundstücken, deren Teilung nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 genehmigungspflichtig ist, diese Genehmigung - anzuschließen. Unterliegt ein Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem 3. Abschnitt, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über diese Genehmigung anzuschließen. Dem Antrag ist, wenn die Bestimmungen des § 7 Abs 1 erster Satz in Betracht kommen, die Information über die Staatsbürgerschaft, und wenn die Bestimmungen des § 7 Abs 1 zweiter Satz in Betracht kommen, auch eine Erklärung nach § 7 Abs 2 - jeweils unter Anschluss der erforderlichen Nachweise - anzuschließen.
(2) Der Antrag auf Genehmigung (Abs 1) ist spätestens binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss - wenn das Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 oder nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 bedarf, spätestens binnen vier Wochen nach der Rechtskraft der in Betracht kommenden Genehmigung - zu stellen. Unterliegt das Rechtsgeschäft auch dem 3. Abschnitt, so ist die Genehmigung spätestens vier Wochen nach der Rechtskraft dieser Genehmigung zu beantragen.
(3) Die Genehmigung von Rechtsgeschäften darf auch vor Abschluss des Rechtsgeschäftes beantragt werden. Der Antrag hat alle zur Beurteilung notwendigen Angaben, wie insbesondere über die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 14 Abs 5 der Kärntner Bauordnung 1996, Angaben über den Gegenstand des beabsichtigten Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers zu enthalten. Abs 1 vorletzter und letzter Satz gelten in gleicher Weise. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag eine der im Abs 2 erster Satz angeführten Genehmigungen oder zumindest ein Teilungsplan anzuschließen. Wurde die Genehmigung vor Abschluss des Rechtsgeschäftes erteilt, so bedarf ein in den maßgebenden Vertragspunkten mit der erteilten Genehmigung übereinstimmendes Rechtsgeschäft keiner gesonderten Genehmigung, wenn die das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen - bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile und war dem Antrag nur ein Teilungsplan angeschlossen, auch die nach Abs 2 erster Satz erforderliche Genehmigung - spätestens ein Jahr nach der Erteilung der Genehmigung vorgelegt werden. Die Bezirksverwaltungsbehörde hat auf diesen Urkunden zu bestätigen, dass das Rechtsgeschäft genehmigt ist. Diese Bestätigung gilt als Genehmigung.
(4) Ob ein Rechtsgeschäft der Genehmigungspflicht nach diesem Abschnitt unterliegt, hat die Grundverkehrskommission auf Antrag mit Bescheid festzustellen.
(5) Anträge nach Abs 1, 3 und 4 sind bei der Bezirksverwaltungsbehörde einzubringen und von dieser unverzüglich an die zuständige Grundverkehrskommission weiterzuleiten.
§ 10 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)
Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe
(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.
(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn
a)
der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;
b)
der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;
c)
zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;
d)
auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;
e)
Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;
f)
die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;
g)
eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;
h)
die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;
i)
sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;
j)
eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;
k)
das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;
l)
das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und
bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie
bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins
zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.
(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.
(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.
IV. Rechtliche Beurteilung:
Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
Gegenstand des vorliegenden Aktes ist ein Kaufvertrag vom 28.07.2021 mit der Beschwerdeführerin als Käuferin. Vertragsgegenstand ist die Liegenschaft EZ xxx, Grundstücksnummer xxx, KG xxx. Es handelt sich dabei um eine bewaldete Parzelle mit einem Flächenausmaß von 9.308 m2.
Die Käuferin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung und gibt diese selbst an, keinen land- und/oder forstwirtschlichen Grundbesitz zu haben. Ebenfalls hat die Käuferin selbst keine Ausstattungsgegenstände eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Betriebes, welche zur Bewirtschaftung der gegenständlichen Parzelle notwendig wären. Sie führt keinen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb, hat keine Hofstelle und bislang auch keine Einnahmen aus einem land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb erwirtschaftet.
Es ist somit unzweifelhaft auszusprechen, dass die Käuferin kein Landwirt iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes ist (§ 10 Abs 2 lit b K-GVG).
Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass der Alleingesellschafter und Geschäftsführer land- und forstwirtschaftliche Flächen besitzt und diese auch bewirtschaftet. Direkte Ausbildung als Land- und/oder Forstwirt hat der Gesellschafter bzw. Geschäftsführer jedoch keine.
Aufgrund der Gesellschaftsform der Käuferin ist diesbezüglich auszuführen, dass im Rahmen einer GmbH jederzeit ein Geschäftsführerwechsel stattfinden kann und sich auch die Gesellschafter ändern können. Es ist somit nicht sichergestellt, dass die Käuferin jederzeit z.B. einen Geschäftsführer hat, der theoretisch landwirtschaftliche Fähigkeiten besitzt. Auch hat die Käuferin keine eigenen land- und forstwirtschaftlichen Gerätschaften um eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung sicher zu stellen (§ 10 Abs 2 lit c K-GVG)
Weiters ist auszuführen, dass aus Sicht des erkennenden Gerichtes der Gesellschaftszweck der Käuferin nicht in der Land- und/oder Forstwirtschaft liegt. Dies ändert auch die erst im Rahmen der Beschwerde getätigte Erweiterung des Unternehmensgegenstandes nicht. So ist der „Handel, Erwerb und Besitz von und mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie Immobilien jeglicher Art“ der Immobilien- und Grundstücksbranche zuzuzählen und nicht Ausdruck der Gründung eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Betriebes samt einer dazugehörigen Ausstattung. Die übrigen Unternehmensgegenstände decken auch keinen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb ab.
Es ist somit rechtlich auszusprechen, dass die Käuferin kein Landwirt iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes ist und dass bei einem Erwerb durch sie nicht sichergestellt ist, dass eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung der Flächen auf Dauer gegeben ist. Es ist im Gegenteil aufgrund der Erweiterung des Unternehmensgegenstandes auf den Bereich „Handel und Erwerb und Besitz von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie Immobilien jeglicher Art“ anzunehmen, dass der Kauf der gegenständlichen Parzelle rein als Kapitalanlage dient, zumal dieser neue Unternehmensgegenstandes seinem Inhalt nach eindeutig einem Grundstücks- und Immobilienhandel entspricht und nicht der Gründung einer land- und forstwirtschaftlichen Betriebsstätte samt Produktion (§ 10 Abs 2 lit k K-GVG).
Aufgrund dessen ist auch anzunehmen, dass das gegenständliche Grundstück einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bzw einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ohne zureichendem Grund entzogen wird (§ 10 Abs 2 lit i K-GVG).
Zusammenfassend ist daher auszuführen, dass das gegenständlich grundverkehrsbehördlich zu prüfende Rechtsgeschäft aufgrund der genannten Versagungsgründe nicht zu genehmigen war.
V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.
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