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3Ob50/26p•OGH 3Ob50/26p
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Hon.Prof. Dr. Brenn als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen Dr. WeixelbraunMohr und Dr. Kodek und die Hofräte Dr. Stefula und Mag. Schober als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Mag. J*, vertreten durch Dr. Günther Schmied und Mag. Micha Kriebernegg, Rechtsanwälte in Graz, gegen die beklagte Partei A*, vertreten durch die Hohenberg Rechtsanwälte GmbH in Graz, wegen 1.831,10 EUR sA und Räumung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 7. Jänner 2026, GZ 5 R 179/25t-31, mit dem das Teilurteil des Bezirksgerichts Graz-West vom 16. Juli 2025 (in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 28. Juli 2025), GZ 111 C 53/25h-24, teilweise abgeändert wurde, den
Beschluss
gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 502,70 EUR (darin 83,78 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
[1] Seit 15. März 2018 besteht zwischen dem Kläger als Vermieter (Unternehmer) und dem Beklagten (Verbraucher) ein unbefristetes Hauptmietverhältnis über eine Wohnung mit einer Nutzfläche von 89,98 m², das dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt.
[2] Das Gebäude wurde vor dem Abschluss des Mietvertrags unter Zuhilfenahme von Förderungsmitteln gemäß dem Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetz 1993 (Stmk WFG) umfassend saniert. Im (Standard-)Mietvertrag der Streitteile ist festgehalten, dass als Hauptmietzins während der Dauer der Inanspruchnahme von Förderungsmitteln der nach den Förderungsrichtlinien höchstmögliche Hauptmietzins eingeschränkt auf die förderbare Nutzfläche zur Verrechnung kommt. Dieser errechne sich „aus dem anteiligen Restannuitätendienst des geförderten Darlehens, abzüglich des Annuitätenzuschusses, zuzüglich einer Rücklage für die ordnungsgemäße Erhaltung analog § 8 Abs 1 der Entgeltrichtlinienverordnung BGBI I Nr 311/1986 in der jeweils geltenden Fassung“. Mit Beginn des Mietverhältnisses, jedoch „nur bis zum Zeitpunkt der letzten Überweisung des Annuitätenzuschusses [...] kommt der förderungsrechtliche Mietzins von derzeit netto € 3,19/m² insgesamt für die förderbare Fläche von 89,98 m2, netto € 287,04 zuzüglich der jeweils gesetzlichen USt, derzeit somit 10% USt € 28,70, insgesamt somit € 315,74, zur Vorschreibung“. Außerdem wurde vereinbart, dass dieser an die jeweiligen Annuitäten gebundene förderungsrechtliche Mietzins während der Förderungsdauer bestimmbar, jedoch bei Zinssatzschwankungen veränderlich sei. Die Anpassung des Hauptmietzinses bei geänderten Restannuitäten erfolge entweder mit dem Zeitpunkt der geänderten Restannuitätenvorschreibung oder einmal jährlich.
[3] Der bei Vertragsabschluss – und je am 5. eines jeden Monats – vom Beklagten zu zahlende „Mietzins“ (und zwar förderungsrechtlicher Mietzins: 287,04 EUR, Betriebskostenakonto 175,46 EUR, Heizkostenakonto 89,98 EUR, Möbelmiete 40 EUR, Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände 5 EUR und Kellerabteil 5 EUR) wurde im Mietvertrag mit 602,48 EUR netto festgehalten. Innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss erfolgte keine Anhebung, weil die Hausverwaltung des Klägers die Mietzinsanpassung (nach der entsprechenden Mitteilung über die Restannuitäten) frühestens nach sechs Monaten erstmalig durchführt.
[4] Mietverträge über förderungsrechtliche Mietzinse müssen nach ihrem Abschluss ebenso wie auch die laufenden Berechnungen über die Mietzinshöhe dem Land Steiermark vorgelegt werden, wo diese geprüft werden. Bei allfälligen Fehlern droht dem Förderungsnehmer der Verlust der Förderung. Auch der Mietvertrag der Streitteile wurde dem Land Steiermark übermittelt; dazu gab es keine Beanstandungen.
[5] Im Zeitraum von Mai 2024 bis einschließlich März 2025 schrieb der Kläger dem Beklagten einen geförderten Hauptmietzins von 498,85 EUR brutto vor. Die Gesamtvorschreibung (einschließlich der weiteren, der Höhe nach unstrittigen Beträge für „Hauptmietzins Keller, Miete Einbaumöbel, SAT/Telekabel, Betriebskosten, Akonto Allgemein und Heizung Akonto“) belief sich auf 944,81 EUR brutto. Im Mai 2024 bezahlte der Beklagte die Miete noch in voller Höhe. Von Juni 2024 bis einschließlich März 2025 zahlte er mit Widmung für den jeweiligen Monat anstelle des ihm vorgeschriebenen Hauptmietzinses von 498,85 EUR brutto lediglich den im Mietvertrag genannten Betrag von 315,74 EUR, gesamt daher statt je 944,81 EUR nur je 761,70 EUR, was zu einer monatlichen Differenz von 183,11 EUR (für zehn Monate daher 1.831,10 EUR) führte.
[6] Der Kläger begehrte für die Zeit von Dezember 2024 bis März 2025 die Zahlung näher bezifferter Mietzins(rest)beträge, die der Beklagte trotz Vorschreibung nicht gezahlt habe, sowie – unter Hinweis auf den qualifizierten Mietzinsrückstand und eine Auflösungserklärung nach § 1118 ABGB – weiters die Räumung der Wohnung.
[7] Der Beklagte wendete ein, der Mietzinsrückstand bestehe nicht, weil die vertragliche Vereinbarung über die Mietzinsermittlung und -erhöhung gegen die Bestimmungen des § 6 Abs 1 Z 5, Abs 2 Z 4 und Abs 3 KSchG verstoße. Außerdem sei ihm keine grobe Fahrlässigkeit an einem allfälligen Mietzinsrückstand vorzuwerfen.
[8] Mit dem angefochtenen Teilurteil verpflichtete das Erstgericht den Beklagten zur Zahlung von insgesamt 1.831,10 EUR samt 10 % (gestaffelten) Zinsen und wies das Mehrbegehren von 1.413,04 EUR sA (unbekämpft) ab. Der vom Beklagten behauptete Verstoß der Mietzinsvereinbarung sowie der dem Beklagten vorgeschriebenen Mietzinsbeträge gegen § 6 Abs 1 Z 5, Abs 2 Z 4 und Abs 3 KSchG liege nicht vor. Das Mehrbegehren, das über die festgestellten Zinsvorschreibungen und Zahlungen hinausgehe, sei nicht nachvollziehbar.
[9] Das Berufungsgericht änderte die Entscheidung (nur) im Umfang des Zinsenbegehrens ab. Die Entgeltbestimmung im Mietvertrag sei nach § 6 Abs 1 Z 5 und Abs 3 KSchG überprüfbar. Nach der Rechtsprechung müsse der Unternehmer den Gesetzgeber aber an Formulierungskunst nicht übertreffen. Gemäß § 52 Abs 6 Stmk WFG habe der Vermieter das Recht, bei Neuvermietung einer Wohnung nach umfassender Sanierung der Berechnung des Mietzinses die Annuitäten des Förderungsdarlehens abzüglich der Zuschüsse sowie die gesetzliche Umsatzsteuer zugrunde zu legen. Die Vertragsbestimmung zur Mietzinsbildung gebe den Gesetzestext von § 52 Abs 6 Stmk WFG wieder und schlüssle auf, aus welchen Positionen der Mietzins gebildet werde. Der Hauptmietzins lasse sich daher ebenso wie seine jeweilige Anpassung ermitteln und nachvollziehen. Außerdem ergebe sich aus dem Mietvertrag auch klar, wann und auf welche Weise der Mietzins angepasst werde. Der Kläger habe auf die für den Hauptmietzins maßgebliche Höhe der Annuitäten keinen Einfluss und die Änderungen könnten sich auch zugunsten des Beklagten auswirken. Zur Höhe der geforderten Zinsen habe der Kläger jedoch kein Vorbringen erstattet, weshalb ihm lediglich die gesetzlichen Zinsen zuzuerkennen seien.
[10] Das Berufungsgericht erklärte die ordentliche Revision zur Frage für zulässig, ob der im Sinn des § 52 Abs 6 Stmk WFG vertraglich vereinbarte bedingte Staffelmietzins den Anforderungen gemäß § 6 Abs 1 Z 5 und Abs 3 KSchG entspreche.
[11] In seiner Revision beantragt der Beklagte die Abänderung der angefochtenen Entscheidung im Sinn einer Klagsabweisung.
[12] Mit Schriftsatz vom 18. Februar 2026, beim Erstgericht eingebracht am 19. Februar 2026, schränkte der Kläger seine Klage um das Räumungsbegehren ein („teilweise Klagsrückziehung“).
[13] In seiner Revisionsbeantwortung beantragt der Kläger, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise dieser nicht Folge zu geben.
[14] Entgegen der Ansicht des Klägers ist die Revision nicht jedenfalls unzulässig. Gemäß § 502 Abs 2 ZPO ist die Revision zwar dann jedenfalls unzulässig, wenn der Streitgegenstand, über den das Berufungsgericht entschieden hat, an Geld oder Geldeswert 5.000 EUR nicht übersteigt. Nach § 502 Abs 5 Z 2 ZPO gilt Abs 2 dieser Bestimmung aber nicht für die unter § 49 Abs 2 Z 5 JN fallenden Räumungsklagen (vgl auch RS0043261; RS0122891). Zweck der Sonderregelung über die Zulässigkeit der Revision gemäß § 502 Abs 5 Z 2 ZPO (siehe auch § 528 Abs 2 Z 1 ZPO) ist es, die Entscheidungen über Streitigkeiten nach § 49 Abs 2 Z 5 JN in Fällen, in denen der Verlust des Bestandobjekts droht, unabhängig von Bewertungsfragen revisibel zu machen (RS0120190 [T4]). Die in Rede stehende revisionsrechtliche Privilegierung gilt nach der Rechtsprechung auch für die gleichzeitige Entscheidung des Berufungsgerichts über das Zahlungsbegehren und das Räumungsbegehren, zumal dem Räumungsbegehren die Behauptung des Klägers zugrunde liegt, den Bestandvertrag wegen der eingeklagten Zinsrückstände aufgelöst zu haben, und zwar auch dann, wenn das Berufungsgericht über das für sich allein nicht privilegierte Zinszahlungsbegehren mit Teilurteil entschieden hat und im gleichen Verfahren noch über die Räumung zu erkennen ist. Anderes würde nur dann gelten, wenn über das Räumungsbegehren bereits in erster Instanz rechtskräftig entschieden wurde und Gegenstand des Berufungsverfahrens nur mehr das Zahlungsbegehren war (3 Ob 96/24z [Rz 7] mwN). Der für die Zulässigkeit der Revision wesentliche Entscheidungsgegenstand ist grundsätzlich immer der, über den das Berufungsgericht erkannte. War zu diesem Zeitpunkt das noch anhängige Räumungsbegehren von der Berechtigung des Zahlungsbegehrens abhängig, so ist nach § 502 Abs 5 Z 2 ZPO die Wertbeschränkung des § 502 Abs 3 ZPO daher nicht anwendbar. Der nachfolgende Wegfall des Räumungsbegehrens ist für die Revisionszulässigkeit nicht mehr relevant (RS0042977 [T12]; kritisch Lovrek in Fasching/Konecny IV/13 Rz 226). Dementsprechend hatte das Berufungsgericht auch einen einheitlichen Zulässigkeitsausspruch zu treffen (vgl auch 3 Ob 96/24z [Rz 7] mwN).
[15] Im Anlassfall war zum Zeitpunkt der Entscheidung des Berufungsgerichts – und auch noch bei Einbringung der Revision durch den Beklagten – das Räumungsbegehren noch nicht zurückgezogen. Die Zulässigkeit der Revision hängt daher (nur) vom Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage ab. Da eine solche hier nicht aufgezeigt wird, ist die Revision entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig.
[16] 1.1 Der Oberste Gerichtshof ist auch zur Auslegung von AGB-Klauseln nicht in jedem Fall, sondern nur dann berufen, wenn für die Rechtseinheit und Rechtsentwicklung bedeutsame Fragen zu lösen sind oder wenn die zweite Instanz Grundsätze höchstgerichtlicher Rechtsprechung missachtet hat (RS0121516 [T3]; vgl auch RS0121516 [T38]; RS0121516 [T4]; RS0042816 [T1]). Entgegen dem Zulassungsausspruch ist daher allein aus dem Umstand, dass es bisher keine höchstgerichtliche Entscheidung zu einer vertraglich vereinbarten Mietzinsanpassung in Form einer Anknüpfung an § 52 Abs 6 Stmk WFG gibt, noch keine erhebliche Rechtsfrage abzuleiten.
[17] 1.2 Entgegen der Ansicht des Beklagten ist aus der zugrunde liegenden Vertragsbestimmung über die Anknüpfung des Hauptmietzinses an die Vorgaben des Stmk WFG und die jeweils jährlich nach Bekanntgabe der Annuitäten zu errechnende Anpassung des vereinbarten Hauptmietzinses der vereinbarte Mietzins für den Mieter ausreichend nachvollziehbar. Die vertragliche Formulierung („die Verrechnung eines Guthabens oder einer Nachzahlung mit dem Mieter [erfolgt] mit der Vorschreibung des der neuen Restannuität entsprechenden Mietzinses“) umfasst unzweifelhaft auch mögliche Veränderungen zugunsten des Mieters. Der Ansicht, dass die Mietvertragsbestimmung eine unvorhersehbare, unbegrenzte und undefinierte Erhöhung des Mietzinses zulassen und deswegen gegen die Bestimmung des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoßen würde, ist nicht zu folgen. Auch den vom Beklagten mehrfach behaupteten Verstoß der Bestimmung über den förderungsrechtlichen Mietzins gegen § 6 Abs 3 KSchG hat das Berufungsgericht vertretbar verneint, zumal die Mietzinsbildungsklausel den Gesetzestext des § 52 Abs 6 Stmk WFG wiedergibt und nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung davon auszugehen ist, dass der Unternehmer den Gesetzgeber an Formulierungskunst nicht übertreffen muss (RS0115216 [T17]). Dementsprechend zeigt der Beklagte auch mit dem Argument, dass der vertraglich vereinbarte Mietzins nicht bestimmbar sei, keine erhebliche Rechtsfrage auf. Das Gleiche gilt für die behauptete Unschlüssigkeit des Klagebegehrens, die bereits das Berufungsgericht vertretbar verneint hat. Dass die aus den vorgelegten Urkunden hervorgehenden Annuitäten auf Basis der unstrittigen Nutzfläche der Wohnung des Beklagten für den zugrunde liegenden Zeitraum falsch berechnet wären, behauptet auch der Beklagte nicht.
[18] 1.3 Zum behaupteten Verstoß der Mietzinsvereinbarung gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist auf die mit 1. Jänner 2026 in Kraft getretene gesetzliche Klarstellung durch das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110, zu verweisen. Die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist – wie der Oberste Gerichtshof bereits entschieden hat (1 Ob 87/25p [Rz 23]; vgl auch 10 Ob 15/25s) – unter Bedachtnahme auf diese (auch für die vor seinem Inkrafttreten geschlossenen Verträge geltende) gesetzliche Klarstellungsregelung auf Bestandverhältnisse, die darauf angelegt sind, dass der unternehmerische Vermieter seine Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringt, nicht anzuwenden.
[19] 2. Mangels Aufzeigens einer erheblichen Rechtsfrage ist die Revision zurückzuweisen.
[20] 3. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO. Der Kläger hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen.
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