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4R67/25p•OLG Linz 4R67/25p
Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie Mag. Stefan Riegler und MMag. Andreas Wiesauer in der Rechtssache der Klägerin A* eingetragene Genossenschaft mit beschränkter Haftung, FN **, *, vertreten durch Mag. Dominik Maringer, Rechtsanwalt in 4840 Vöcklabruck, wider den Beklagten Ing. B, geb. **, Vertriebstechniker, *, vertreten durch die Denkmayr Schnötzlinger Bernauer Rechtsanwaltspartnerschaft in 4950 Altheim, und der Nebenintervenientin auf Seiten des Beklagten Marktgemeinde C, *, vertreten durch die Puttinger Vogl Rechtsanwälte OG in 4910 Ried im Innkreis, wegen (zuletzt) Wandlung (Streitwert: EUR 128.260,00) über die Berufung der Klägerin (Berufungsinteresse: EUR 128.260,00) gegen das Urteil des Landesgerichtes Ried im Innkreis vom 19. März 2025, Cg-34, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Klägerin ist schuldig, dem Beklagten und der Nebenintervenientin ihre jeweils mit EUR 4.007,22 (darin enthalten EUR 667,87 USt.) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin erwarb mit Kaufvertrag vom 25. September 2019 vom Beklagten die knapp 3.000 m² große, im Gemeindegebiet von ** gelegene und die Widmung „Bauland-Kerngebiet“ aufweisende Grundstücksfläche mit der Grundstücksnummer 39/1, exklusive der dreieckigen Grundstücksfläche mit der Grundstücksnummer 127/3, der Liegenschaft EZ **, KG ** (in der Folge nur die Liegenschaft), welche wie im Kaufvertrag vereinbart am 1. Oktober 2019 übergeben wurde.
Von Westen in Richtung Nordosten verläuft quer über die Liegenschaft eine bewilligte, im Wasserbuch, nicht aber im Grundbuch eingetragene „Wasserleitung DN 200“, die der Mitversorgung einer Nachbargemeinde mit Trinkwasser dient. Der Leitungsverlauf der Wasserleitung (sowie anderer Leitungen) ist zudem seit einem nicht feststellbaren Zeitpunkt in einem auf der Homepage der Nebenintervenientin aufrufbaren Kanalplan eingezeichnet und abrufbar.
Beginnend im Bereich der Zufahrt zum Grundstück verläuft über die Liegenschaft unter der
Erde zudem ein Betonrohr (rote Linie):
Das an dieser Stelle dargestellte Lichtbild wurde entfernt.
Das Betonrohr verläuft von Südwesten nach Nordosten betrachtet im Bereich der Einfahrt zur Liegenschaft beginnend mit einem sog. 800er Durchmesser bis zum ersten Knick des Betonrohrs nach links. Bei dem dort als Quadrat eingezeichneten Symbol und mittels handschriftlicher gelb hinterlegter Bezeichnung „SCHACHT UNTER ERDE“ befindet sich ein Schacht, wo sich das Betonrohr auf einen 600er Durchmesser verkleinert. Von da an verläuft das Betonrohr unterirdisch bis zum zweiten Knick nach rechts (bezeichnet als „ENDE BETONROHR DURCHMESSER 600“) weiter. An dieser Stelle mündet das Betonrohr an der Oberfläche in einen Bereich ohne Verrohrung in Form eines Grabens ein, im Plan als „OFFENES GERINNE“ bezeichnet. In diesem Bereich befand sich stets ein Bewuchs mit kleinen Weiden, Nussbäumen und Sträuchern. Ein Wassergerinnsel war in diesem Bereich nicht ersichtlich. Auf der Wiese staute sich kein Wasser, sondern es war nur durch die Form des Pflanzenbewuchs höhere Feuchtigkeit im Vergleich zur restlichen Grundstücksfläche erkennbar. Der Graben verläuft bis zur Grundstücksgrenze in Richtung des Grundstücks Nr. 22/3. An der mit „EINLAUFROHR DURCHMESSER 250 ZU NACHBAR“ beschriebenen Stelle befindet sich – noch auf der Liegenschaft an dessen äußerster nördlicher Grenze im Übergang zur Nachbarparzelle – der Beginn eines Rohres mit einem 250er Durchmesser, welches sodann in das Nachbargrundstück mit der Nr. 22/3 weiter verläuft.
Im Südwesten im Einfahrtsbereich grenzt an die Liegenschaft eine öffentliche Straße an. Daran schließt schräg gegenüber der Liegenschaft die im Eigentum Dritter stehende Liegenschaft mit der Grundstücksnummer 40/1 an. An einem dortigen Schacht schließt in Richtung streitgegenständlicher Liegenschaft betrachtet ein Betonrohr an, welches unter der öffentlichen Straße im Zufahrtsbereich in die streitgegenständliche Liegenschaft mündet. In das Betonrohr münden insgesamt vier Rohre ein. Es kann nicht festgestellt werden, woher diese Rohre stammen, ob diese Wasser in das Betonrohr einleiten und wo der unterirdische Betonkanal seinen Anfang nimmt. Schacht und Betonrohr auf der Liegenschaft mit der Grundstücksnummer 40/1 befinden sich dort unverändert seit zumindest 40 Jahren und es werden auch Dachwässer eines Nebengebäudes dieser Liegenschaft darin eingeleitet. Deren Eigentümerin hatte vor dem gegenständlichen Verfahren keine Kenntnis davon, dass von ihrer Liegenschaft von diesem Schacht über das Betonrohr Wasser auf die streitgegenständliche Liegenschaft weitergeleitet wird bzw. das Betonrohr unter der öffentlichen Straße in die streitgegenständliche Liegenschaft mündet. Das Betonrohr samt Schacht ist weder im Grundbuch noch in öffentlichen Büchern oder Plänen eingetragen.
Die streitgegenständliche Liegenschaft wurde von einem Landwirt seit einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt jedenfalls beginnend vor 2018 bewirtschaftet, indem er die Wiese zweimal im Jahr mit landwirtschaftlichen Geräten mähte. Um eine Beschädigung seines Mähwerks zu vermeiden, brachte er auf den rechteckigen Betondeckel des Schachtes bereits zu Beginn seiner Bewirtschaftung Erde auf, ebenso auf den runden Betondeckel des nicht verfahrensgegenständlichen ebenfalls über das Grundstück verlaufenden Mischwasserkanalstrangs. Diese Deckel waren in der Folge vollständig mit Erde und Grasbewuchs bedeckt und auf der Liegenschaft optisch nicht erkennbar. Im Bereich des sog. „Offenen Gerinnes“ mähte der Landwirt zudem nur so nahe hin, wie dies zum einen durch die Bepflanzung und zum anderen aufgrund des Geländeverlaufs als Senke möglich war.
Dem Beklagten war die Liegenschaft bereits in seiner Zeit als Immobilienmakler bekannt geworden, wo sie im Eigentum dreier Brüder stand. Der Beklagte führte im Jahr 2015 oder 2016 mit Kaufinteressenten eine Begehung durch, zu einem Verkauf kam es trotz mehrerer Interessenten nicht. Er nahm in dieser Zeit Einsicht in das Grundbuch, fragte den DORIS-Lageplan ab und holte eine Auskunft bei der Nebenintervenientin ein. Näherer Inhalt seiner Anfrage und der erteilten Auskunft konnten nicht festgestellt werden. Der Beklagte nahm in keine weiteren öffentlichen Bücher Einsicht.
Nach Beendigung seiner Tätigkeit als Immobilienmakler interessierte sich der Beklagte selbst für den Kauf der Liegenschaft. Er begab sich dazu mehrmals vor Ort und nahm Einsicht ins Grundbuch. Am 2. August 2018 erwarb der Beklagte die Liegenschaft von den Brüdern als Anlageobjekt, zumal kein Bauzwang bestand. Vereinbart wurde dabei, „dass der Kaufgegenstand bestand- und lastenfrei in [sein] Eigentum übergeht, sohin am Kaufgegenstand insbesondere keinerlei Pfandrechte, Lasten, Dienstbarkeiten oder sonstige Rechte dritter Personen entgeltlich oder unentgeltlich, bücherlich oder außerbücherlich haften
(…)“. Der Beklagte hatte zu diesem Zeitpunkt weder von der Wasserleitung noch vom Betonrohr Kenntnis.
Mitte des Jahres 2019 trat der Beklagte mit der Klägerin via E-Mail in Kontakt, da er durch ein Inserat der Klägerin darauf aufmerksam geworden war, dass die Klägerin Bauträgergrundstücke für die Errichtung von Wohnanlagen ankaufen wollte. Er bot der Klägerin die Liegenschaft zum Kauf an und übermittelte der Beklagten zugleich einen aktuell erstellten Grundbuchsauszug, den DORIS-Lageplan und die Kontaktdaten der Nebenintervenientin.
Die Klägerin holte mündliche und schriftliche Erkundigungen bei der Nebenintervenientin ein, ob ihr geplantes Projekt eines dreigeschoßigen Wohnbaus auf der Liegenschaft genehmigt werden könne. Detailfragen wurden zu diesem Zeitpunkt nicht erörtert und es wurde von Seiten der Klägerin auch weder die Nebenintervenientin noch der Beklagte gefragt, ob über die Liegenschaft ein Kanal oder eine Wasserleitung verläuft.
Der Beklagte nahm bis zum Kaufvertragsabschluss keine weiteren Nachforschungen hinsichtlich der Lastenfreiheit des Grundstücks vor, da sich für ihn mangels offenkundiger Tätigkeiten auf dem Grundstück die Situation seit seines – nach seiner Überzeugung lastenfreien – Erwerbs unverändert darstellte.
Am 20. August 2019 kam es zu einer ca. einstündigen Begehung der Liegenschaft, bei welcher der Beklagte sowie für die Klägerin diverse Personen teilnahmen. Im Zuge der Begehung gingen sowohl die Vertreter der Klägerin als auch der Beklagte in die Nähe des verwachsenen Bereichs des Grundstücks. Thematisiert wurden die offensichtliche Stromleitung und die Grundstücksgröße, da die Vertreter der Klägerin dabei äußerten, dass sie aufgrund einer Spielplatz- oder Parkplatzerrichtung auch Interesse an der angrenzenden Grünlandfläche hätten. Weder über die Wasserleitung noch über das Betonrohr wurde bei der Begehung gesprochen, da diese den Streitteilen nicht bekannt waren.
Die Vertreter der Klägerin nahmen vor Abschluss des Kaufvertrags keine Einsicht in Pläne, auch nicht in Leitungspläne, das Wasserbuch oder das GIS-Programm; hiermit wurde der Planer beauftragt. Die Klägerin gab noch vor Kaufvertragsabschluss beim Planer eine sog. Machbarkeitsstudie in Auftrag; primär erfolgte eine Bebauungsstudie, d.h. ein grober Plan im Maßstab 1:200, der einen kurzen Überblick darüber gab, in welchem Ausmaß die gewünschte Bebauung der Klägerin auf diesem Grundstück möglich war. In der Bebauungsstudie ging es grundsätzlich nur um das Bebauungskonzept; Leitungsführungen wurden dabei nicht erfasst.
Die rechtsanwaltliche Vertretung der Klägerin konzipierte den Kaufvertrag. Der Entwurf des Kaufvertrags wurde dem Beklagten vorab übermittelt und er las diesen durch. Der Beklagte war bei Kaufvertragsabschluss nicht anwaltlich vertreten und ließ den Kaufvertrag nicht durch eine rechtskundige Person prüfen. Der Kaufvertrag wurde unterfertigt, die Klägerin bezahlte den Kaufpreis und wurde im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.
Im Kaufvertrag vom 25. September 2019 wurde unter Punkt V. folgendes vereinbart:
„Der Verkauf und die Übergabe der vertragsgegenständlichen Liegenschaft erfolgt lastenfrei, insbesondere geldlastenfrei, sohin auch frei von derartigen Lasten, welche nicht aus dem Grundbuchsstande ersichtlich sein sollten, insbesondere frei von Benützungs- und Gebrauchsrechten dritter Personen.
Der Verkäufer leistet insbesondere Gewähr für die Bestandsfreiheit der Liegenschaft. Auf dieser Liegenschaft befinden sich keine Gebäude oder sonstige Fahrnisse.
Der Verkäufer erklärt ferner, dass ihm ansonsten keine weiteren außerbücherlichen Rechte dritter Personen bekannt sind, die diesen allenfalls die Möglichkeit geben würden, die Ersitzung von Rechten zu behaupten. Der Verkäufer haftet dafür, dass das Kaufobjekt frei von Kontaminierungen im Sinne des Altlastengesetzes ist. Hinsichtlich allfälliger Ansprüche, die an die Käuferin aus dem Vorhandensein von Altlasten gestellt werden und der Kosten, die zum Zwecke der Beseitigung und/oder vorschriftsmäßigen Entsorgung solcher Verschmutzungen erwachsen, verpflichtet sich der Verkäufer zur Schad- und Klagloshaltung der Käuferin.
Der Verkäufer erklärt, dass bei Bebauung des gegenständlichen Grundstückes die für die Zuleitung der Nachbarhäuser über das gegenständliche Grundstück führende Stromleitung auf Kosten der D* AG verlegt wird.
Festgehalten wird, dass das vertragsgegenständliche Grundstück laut Schreiben der Marktgemeinde C* vom 11.09.2019 die Widmung Bauland - Kerngebiet aufweist.“
Unter Punkt VI. wurde festgehalten, dass „ob der vertragsgegenständlichen Liegenschaft keine Belastungen einverleibt sind“.
Nach Kaufvertragsabschluss trat bis Dezember 2020 in der Umsetzung des Projekts der Klägerin ein Stillstand ein. Am 21.12.2020 suchte der Planer bei der Nebenintervenientin um eine Leitungsauskunft an. Daraufhin übermittelte die für für Bauamt, Raumordnung und allgemeine Verwaltung zuständige Mitarbeiterin der Nebenintervenientin am 22. Dezember 2020 an den Planer eine E-Mail mit dem Verweis auf die im Anhang beigefügten Übersichten zu Kanal, Ortswasserleitung, Strom, D* AG (samt Freileitung) und noch eine zusammenfassende Übersicht von Wasser und Kanal aus dem Geo-Informationssystem der Nebenintervenientin.
Am 23. Dezember 2020 besichtigte der Planer das Grundstück und ermittelte das Geländeprofil. Mit 19. Jänner 2021 fertigte er eine schriftliche Planung der Wohnhausanlage aus; bis zu diesem Zeitpunkt informierte er von Seiten der Klägerin niemanden über die ihm bekannten vorhandenen Leitungen. Im von ihm sodann erstellten Vorabzug des Einreichplans samt Lageplan zeichnete der Planer die vorhandenen Leitungen – entsprechend der übermittelten Unterlagen der Nebenintervenientin – ein.
Die Wasserleitung war bereits im Einreichplan vom 26. Februar 2021 – erstellt durch den Planer aufgrund der ihm übermittelten Unterlagen zur Leitungsauskunft der Nebenintervientin – eingezeichnet.
Am 11. Juli 2022 stieß das von der Klägerin beauftragte Bauunternehmen auf das Betonrohr im Zufahrtsbereich der Liegenschaft, worüber die Klägerin telefonisch vom Polier verständigt wurde. Es kam zum Baustopp.
Die Klägerin und der Beklagte hatten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages weder Kenntnis von der Wasserleitung noch vom Betonrohr. Sowohl die Klägerin als auch der Beklagte erlangten am 11. Juli 2022 erstmals Kenntnis von dem Betonrohr.
Die Klägerin begehrte zuletzt die Wandlung des Kaufvertrags sowie die Zahlung von EUR 128.260,00 s.A. Zug um Zug gegen die grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts des Beklagten ob der Liegenschaft und führte hiezu – soweit für die Behandlung der Berufung relevant – im Wesentlichen aus, in Pkt. V. des Kaufvertrags sei Lastenfreiheit, sohin auch eine Freiheit von Lasten, welche nicht aus dem Grundbuchstande ersichtlich sein sollen, insbesondere die Freiheit von Benützungs- und Gebrauchsrechten Dritter, wie auch die Freiheit von Gebäuden und sonstigen Fahrnissen vereinbart worden. Es seien jedoch überschüttete Betonschächte mit Betonrohrkanälen sowie eine quer über das Grundstück verlaufende Trinkwasserleitung zum Vorschein gekommen. Dadurch könne das Bauvorhaben einer Wohnhausanlage nicht wie geplant durchgeführt werden. Verlegungen würden erhebliche Kosten verursachen. Die Klägerin habe erst am 11. Juli 2022 von den durch Dritte in Verwendung stehenden Beton-Entwässerungsrohren und in weiterer Folge von der Wasserleitung, die zur Versorgung eine Nachbargemeinde mit Wasser diene, erfahren. Dabei würden von anderen Liegenschaften seit mehr als 40 Jahren Oberflächen- und Dachwässer in den über die Liegenschaft führenden Kanal in Form der Betonrohre eingeleitet; zu Gunsten dieser Grundstücke sei daher ein entsprechendes Recht der Durchleitung dieser genannten Wässer ersessen worden. Der Beklagte habe dafür einzustehen, dass er seine vertraglichen Zusagen vorwerfbar nicht eingehalten habe, schließlich habe dem Beklagten das Ende des Betonrohres bei gehöriger Aufmerksamkeit erkennbar sein müssen. Es liege sowohl ein Rechtsmangel (Zusage der Lastenfreiheit) als auch ein Sachmangel (Zusage der Freiheit von Gebäuden und sonstigen Fahrnissen) vor. Der Beklagte habe trotz Aufforderung die Verbesserung abgelehnt.
Klagsänderungen seien tunlichst zuzulassen, so auch hier, zumal die Frage der Unrichtigkeit der vom Beklagten getätigten Zusagen, welche sich erst im Jänner/Februar 2021 betreffend die Wasserleitung und am 11. Juli 2022 hinsichtlich des Betonrohrs herausgestellt habe, auch bisher bereits Gegenstand des Verfahrens gewesen sei. Zunächst sei ein auf Schadenersatz gestütztes Feststellungsbegehren geltend gemacht worden, nun werde das auf Gewährleistung gestützte Wandlungsbegehren geltend gemacht. Schikane liege dadurch ebenso wenig vor wie Verjährung.
Der Beklagte bestritt, beantragte Klagsabweisung und wandte dagegen zusammengefasst ein, er habe die Liegenschaft lastenfrei erworben. Ihm sei selbst vor seinem Kauf von Vertretern der Nebenintervenientin mehrfach mitgeteilt worden, dass keine außerbücherlichen Lasten auf der Liegenschaft anhaften würden. Die Zusage beziehe sich zudem nicht auf das Freisein von allfälligen Servituten, sondern lediglich auf die Freiheit von Nutzungs- und Gebrauchsrechten. Im Übrigen habe auch die Klägerin bei entsprechenden Erkundigungen bei der Nebenintervenientin die Information erhalten, dass keine außerbücherlichen Lasten bekannt seien. Der Beklagte habe weder Kenntnis von den unter der Erde liegenden Betonschächten noch von der Wasserleitung gehabt, weshalb er die Klägerin darüber auch nicht aufklären habe können. Sofern diese erkennbar gewesen sein sollten, habe diese Erkennbarkeit zufolge deren eingehender Besichtigung auch für die Klägerin zu gelten. Es handle sich bei den Betonschächten und Wasserleitungen auch um keine Lasten im Sinne einer Beschränkung der Eigentumsrechte, zumal kein Benützungs- und Gebrauchsrecht Dritter daran bestehe, weshalb kein Rechtsmangel vorliege. Weiters handle es sich bei den Betonschächten und der Wasserleitung weder um Gebäude noch um Fahrnisse; es liege daher auch kein Sachmangel vor, zumal die objektive Bebaubarkeit des klagsgegenständlichen Grundstücks (auch aufgrund des Vorliegens einer Baubewilligung) und damit die gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft jedenfalls gegeben sei. Selbst wenn darin ein Mangel liege, so handle es sich um einen geringfügigen Mangel, der keine Wandlung rechtfertige.
Entscheidend für den Beginn der Gewährleistungsfrist bei Rechtsmängeln sei, ob eine ernsthafte Prüfung den Fehler erkennen lasse. Dabei gehe die Klägerin offenbar selbst von einem offenkundigen Mangel aus, womit sie zur Überprüfung angehalten gewesen wäre. Sie hätte sich nicht auf das Nichtbestehen einer in die Augen fallenden Dienstbarkeit verlassen dürfen. Weiters sei die Situierung der Wasserleitung auf der Homepage der Nebenintervenientin ersichtlich und im öffentlichen Wasserbuch eingetragen, sohin eine offenkundige Legaldienstbarkeit gewesen, die von der Zusicherung der Lastenfreiheit ausgenommen sei. Die Klägerin habe auch nicht erst am 11. Juli 2022 von den Betonrohren erfahren. Die Gewährleistungsansprüche seien somit bereits verjährt; auch eine Unterbrechungswirkung der Klage liege aufgrund der Klagsänderung nicht vor.
Die Nebenintervenientin auf Seiten des Beklagten bestritt und beantragte ebenso Klagsabweisung, schloss sich dem Vorbringen des Beklagten an und ergänzte, dass die Wasserleitung im öffentlichen Wasserbuch eingetragen, mit Bescheid des Amtes der Oberösterreichischen Landesregierung zu ** vom 15. Juli 1985 wasserrechtlich bewilligt worden sei und hinsichtlich dieser Leitung eine Legaldienstbarkeit bestehe, welche für die Klägerin jederzeit durch Nachfrage beim Wasserbuch zu erfahren gewesen wäre. Der Leitungsverlauf sei auch in einem auf der Homepage der Nebenintervenientin abrufbaren Kanalplan eingezeichnet. Weiters sei diese Wasserleitung der Klägerin bereits bei Erstellung der Einreichunterlagen für die Baubewilligung bekannt gewesen, zumal diese bereits bei Einreichung derselben im Jahr 2021 eingezeichnet gewesen sei. Eine allfällige Zusage des Beklagten im Kaufvertrag, dass die Liegenschaft lastenfrei sei, umfasse nicht die Freiheit von Legaldienstbarkeiten. Sollte eine nicht verbücherte Dienstbarkeit bezüglich des Betonrohrs bestanden haben, so sei diese spätestens durch den gutgläubigen Eigentumserwerb des Beklagten im Jahr 2018 erloschen.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage zur Gänze ab und legte dazu seiner Entscheidung den eingangs angeführten, unbekämpft gebliebenen Sachverhalt sowie die weiteren auf den US 5 bis 15 ersichtlichen Feststellungen zugrunde, auf die ansonsten verwiesen wird.
In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht zum Ergebnis, dass der Kaufvertrag vor dem 1. Jänner 2022 abgeschlossen worden sei, womit das GRUG keine Anwendung finde. Zu den öffentlichen Büchern zählten u.a. die Wasserbücher. Das Wasserrecht (§ 72 WRG) begründe eine ex lege bestehende, daher nur durch Bescheid zu konkretisierende zivilrechtliche Duldungspflicht, die auch ohne Bucheintrag wirke. Damit gingen öffentlich-rechtliche Lasten regelmäßig auch ohne Verbücherung und ohne Rücksicht auf den guten Glauben auf den Erwerber über. In diesen Fällen hafte der Verkäufer nur, wenn er die (konkrete) fehlende Eigenschaft zugesichert habe. In der vertraglichen Vereinbarung Pkt. V. erster Absatz des Kaufvertrags seien zur Zusicherung der Lastenfreiheit (demonstrativ) Geldlastenfreiheit und die Freiheit von Benützungs- und Gebrauchsrechten dritter Personen angeführt worden. Nach § 863 iVm § 914 ABGB komme es für das Vorliegen und die Bedeutung einer Erklärung nicht primär auf den Willen des Erklärenden, sondern vielmehr auf das Verständnis an, das ein redlicher Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben daraus abzuleiten berechtigt gewesen sei. Aus der gewählten Formulierung lasse sich keinesfalls die Zusicherung der Haftung für Lasten, welche aus öffentlichen Büchern zu ersehen seien, ableiten. Eine solche Zusicherung müsste explizit und unmissverständlich angeführt sein. Damit scheide eine Haftung des Beklagten für die Legalservitut der Wasserleitung aus. Dagegen umfasse schon nach dem Wortlaut „frei von Benützungs- und Gebrauchsrechten dritter Personen“ die Zusicherung der Freiheit von Servituten. Zu prüfen bleibe daher, ob zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft durch den Beklagten eine außerbücherliche Grunddienstbarkeit (Realservitut) zugunsten eines Dritten bestanden habe. Für den Beklagten hätten keinerlei (außerbücherliche) Umstände vorgelegen, die bei gehöriger Aufmerksamkeit Zweifel an der Richtigkeit des Grundbuchstands (nämlich frei von Lasten betreffend des Betonrohrs) erweckt hätten. Selbst wenn eine Servitut zugunsten eines Dritten bestanden hätte, so wäre – wenn überhaupt – eine nicht eingetragene Servitut vorgelegen, die durch den gutgläubigen Erwerb der Liegenschaft durch den Beklagten jedenfalls zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft durch die Klägerin bereits erloschen gewesen sei. Im Ergebnis liege daher kein Rechtsmangel vor. Ebensowenig bestehe ein Sachmangel, da im Vertrag nur auf die Freiheit von Gebäuden und Fahrnissen Bezug genommen worden sei, worunter die unter der Erde verbauten Betonrohre samt Schacht nicht fielen. Das Nichtvorhandensein von Betonrohren stelle auch keine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft dar.
Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung (einschließlich sekundärer Feststellungsmängel). Die Klägerin beantragt, das Urteil dahin abzuändern, dass der Klage zur Gänze stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Der Beklagte und die Nebenintervenientin beantragen in ihren Berufungsbeantwortungen, der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. Die Klägerin wendet sich mit ihrer ausschließlich geltend gemachten Rechtsrüge gegen die Rechtsansicht des Erstgerichts, wonach (i) die Wasserleitung eine Legalservitut darstelle, für welche der Beklagte mangels Zusicherung nicht hafte, (ii) aufgrund des lastenfreien Erwerbs der Liegenschaft durch den Beklagten betreffend das Betonrohr kein Rechtsmangel vorliege und (iii) das Nichtvorhandensein von Betonrohren auch keine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft sei, weshalb auch ein Sachmangel ausscheide.
Eine Leistung ist dann mangelhaft im Sinne des Gewährleistungsrechts, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem Geschuldeten, d.h. hinter dem Vertragsinhalt, zurückbleibt (RIS-Justiz RS0018547). Der Übernehmer kann wegen eines Mangels die Verbesserung (Nachbesserung oder Nachtrag des Fehlenden), den Austausch der Sache, eine angemessene Minderung des Entgelts (Preisminderung) oder die Aufhebung des Vertrags (Wandlung) fordern (§ 932 Abs 1 ABGB).
Nach allgemeinen Grundsätzen der Beweislast muss der Übernehmer die Mangelhaftigkeit der Sache beweisen. Dies schließt den Beweis des Vertragsinhalts ein, weil sich die Mangelhaftigkeit aus der Abweichung vom Vertrag ergibt (Zöchling-Jud in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.03 § 923 Rz 46).
Fehlt es einer Sache an sachlicher Substanz, so ist sie mit einem Sachmangel behaftet; weist sie nicht die geschuldeten rechtlichen Eigenschaften auf, mit einem Rechtsmangel (Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 § 923 Rz 157; Zöchling-Jud aaO Rz 9).
Zunächst ist jedoch auf den von der Gegenseite bereits im Verfahren erster Instanz erhobenen und im Berufungsverfahren wiederholten Verjährungseinwand einzugehen, welchen das Erstgericht in seiner angefochtenen Entscheidung überging.
2. Gemäß § 1497 ABGB wird die Verjährung durch Klage unterbrochen. Für die Unterbrechungswirkung der Verjährung ist das tatsächlich und eindeutig erhobene Klagebegehren zu berücksichtigen. Der geltend gemachte Anspruch wird dabei durch den Urteilsantrag umschrieben, der bei Geldschulden ziffernmäßig genau bestimmt sein muss (§ 226 Abs 1 ZPO; RIS-Justiz RS0034954). Nur dann, wenn ein Anspruch erst mit Klageänderung geltend gemacht wird, ist für die Unterbrechungswirkung nicht die Einbringung der ursprünglichen Klage, sondern das Wirksamwerden der Änderung der Klage entscheidend (zuletzt 9 Ob 10/25y [Rz 1]; RS0034954 [T6]; RS0034740 [T4]; RS0034556 [T5]), und zwar auch dann, wenn sich das neue Begehren auf den schon davor in der Klage vorgebrachten Sachverhalt stützt (RS0034740 [T3]; RS0034556 [T6]).
Der prozessuale Begriff des Streitgegenstands wird durch das Klagebegehren und den rechtserzeugenden Sachverhalt bestimmt (RIS-Justiz RS0037419; RS0039255). Zum Grund des Anspruchs gehören alle rechtserzeugenden Tatsachen, aus denen der Anspruch abgeleitet wird (RS0122728). Klagegrund iSd § 235 ZPO ist somit jener Kern im tatsächlichen Vorbringen, den der Kläger nicht ändern kann, ohne von einem Anspruch auf einen anderen zu greifen. Eine Klageänderung liegt daher dann vor, wenn der Kläger sein Tatsachenvorbringen, aus dem er die Ansprüche ableitet, in seinem Kern ändert (RS0039998). Dies ist dann der Fall, wenn rechtserzeugende Tatsachen neu vorgebracht werden, die zur Unterstellung unter eine andere Rechtsnorm führen oder das bisherige rechtserhebliche Tatsachenvorbringen durch anderes Sachvorbringen ersetzt wird, das zur Unterstellung unter andere Rechtsnormen führen muss (RS0036727; vgl. RS0039417).
Die Frage, ob von einer für die Verjährungsunterbrechung maßgeblichen bloßen Sachverhaltsergänzung, Änderung der rechtlichen Qualifikation eines Vorbringens oder doch von einer Klageänderung auszugehen ist, kann nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden (RS0034740 [T5]). Dies gilt auch grundsätzlich für die Frage der Auslegung von Prozessvorbringen (RS0042828).
Die Klägerin erhob mit ihrer Klage vom 9. September 2022 zunächst ein mit EUR 30.000,00 bewertetes Feststellungsbegehren betreffend sämtliche künftige Aufwendungen, die aus der unrichtigen Zusicherung des Beklagten in Pkt. V. des Kaufvertrags vom 25. September 2019 resultierten, wobei sie in weiterer Folge ausdrücklich ausführte, dass Projekte auszuarbeiten und anschließend behördlich zu genehmigen seien, wie die Betonrohre und die Wasserleitung verlegt werden könnten, wofür Kosten in unbekannter Höhe anfielen, ebenso wie für das verzögerte Bauvorhaben an sich. Diese aufgrund der unrichtigen vertraglichen Zusage des Beklagten entstehenden Kosten seien noch nicht abschätzbar, weshalb das geltend gemachte Feststellungsbegehren gerechtfertigt sei (vorbereitender Schriftsatz der Klägerin vom 25. November 2022, ON 5, S. 3 fünfter Abs.). Des Weiteren präzisierte die Klägerin ihr Vorbringen im Rahmen der vorbereitenden Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung am 14. Dezember 2022 dahingehend, dass sie ihren Anspruch ausdrücklich auf den Titel des Schadenersatzes stütze und dem Beklagten ein Verschulden vorzuwerfen sei (Protokoll vom 14. Dezember 2022, ON 8.1, S. 3 vierter Abs.). Erstmals mit Schriftsatz vom 1. Dezember 2023 ergänzte die Klägerin ihr Vorbringen insofern, als sie von einem dem Kaufvertrag anhaftendem Rechtsmangel sprach und ausführte, dass trotz Aufforderung die Verbesserung des Beklagten abgelehnt worden sei, weshalb die Klägerin „nunmehr eine Klagsänderung“ vornehme und „ihr Feststellungsbegehren auf ein neben Schadenersatz ausdrücklich auch auf Gewährleistung gestütztes Begehren auf Vertragsauflösung“ umstelle, wodurch sich zufolge des nunmehrigen Rückabwicklungsbegehrens auch der Streitwert auf EUR 128.260,00 erhöhte (Fortsetzungsantrag ON 9, S. 2 unten). Dem auf die Klagsänderung folgenden konkretisierten Verjährungseinwand der Gegenseite konterte die Klägerin, indem sie im Wesentlichen (bloß) ausführte, dass Klagsänderungen tunlichst zuzulassen seien. Sie erläuterte zudem explizit, dass bisher ein auf Schadenersatz gestütztes Feststellungsbegehren geltend gemacht worden sei und nun das auf Gewährleistung gestützte Wandlungsbegehren geltend gemacht werde (Schriftsatz vom 26. März 2024, ON 17, Pkt. 1., S. 2).
Damit ließ die Klägerin ohne jeden Zweifel – im Unterschied zu 6 Ob 353/04d – ihre zuvor mit Feststellungsbegehren erhobenen Schadenersatzansprüche zur Gänze fallen und machte spätestens ab diesem Zeitpunkt erstmals (ausschließlich) Gewährleistungsansprüche in Form eines Rechtsgestaltungsbegehrens samt Leistungsbegehren geltend. Die zuletzt behaupteten Ansprüche aus Gewährleistung sind – schon ungeachtet des Umstandes, dass nach ständiger Rechtsprechung die Änderung eines Feststellungsbegehens in ein Leistungsbegehren eine echte Klagsänderung darstellt (RIS-Justiz RS0039460, RS0038807), ebenso wie nach der Literatur die Umwandlung einer Feststellungs- in eine Rechtsgestaltungsklage (Klicka in Fasching/Konecny3 III/1 § 235 ZPO Rz 21) – ihrem Rechtsgrund nach von den bisherigen Schadenersatzansprüchen allerdings verschieden und erfordern zudem weiteres bzw. anderes rechtserzeugendes Tatsachenvorbringen (vgl. zum Verhältnis von Schadenersatzansprüchen in Form des Vertrauensschadens und einer Klage auf Ersatz des Erfüllungsinteresses auch 6 Ob 187/98p). Im vorliegenden Fall ist zudem bei der nach § 1489 ABGB zu beurteilenden Verjährung des Schadenersatzanspruchs, die mit Kenntnis des Schadenseintritts und der Person des Schädigers zu laufen beginnt, zu beachten, dass die Klägerin ursprünglich „nur“ Mangelfolgeschäden (und eben nicht auch Mangelschäden) geltend gemacht hat (bzw. konkreter die Feststellung der Haftung des Beklagten für künftige derartige Schäden der Klägerin) und erst mit ihrem Fortsetzungsantrag einen Gewährleistungsanspruch aus der Verletzung vertraglicher Pflichten zufolge von Sach- bzw. Rechtsmängeln ableiten will. Hiefür gelten nach § 933 Abs 1 ABGB jedoch andere Verjährungsregeln, weshalb schon dadurch ein anderer rechtserzeugender Sachverhalt behauptet werden muss. Wenngleich die Klägerin ihr nunmehriges Klagebegehren weiterhin auf den gleichen Lebenssachverhalt stützt, änderte sie bzw. musste sie die rechtserzeugenden Tatsachen zumindest in Teilen abändern, um ihren Anspruch auf Gewährleistung nunmehr aus einem Mangelschaden resultierend und damit eine andere Rechtsnorm stützen zu können. Damit liegt aber eine Klagsänderung vor, welche zwar – zutreffend – tunlichst zuzulassen ist, die aber die Verjährung hinsichtlich des neuen Klagegrundes erst mit dem Zeitpunkt unterbricht, zu dem der sie mitteilende Schriftsatz bei Gericht eingebracht wird (vgl. RIS-Justiz RS0034513).
Für die weitere Behandlung der Verjährungseinrede ist daher auf das Einbringen des Fortsetzungsantrags (ON 9), d.h. den 1. Dezember 2023, und nicht den Tag der Klagseinbringung am 9. September 2022, als hier relevanten Unterbrechungszeitpunkt abzustellen.
3. Die Klägerin macht Ansprüche aus einem vor dem 1. Jänner 2022 abgeschlossenen Vertrag geltend. Damit kommen noch die Gewährleistungsbestimmungen idF BGBl. I Nr. 48/2001 zur Anwendung (§ 1503 Abs 20 ABGB idF BGBl. I Nr. 175/2021). Bei einem Sachmangel bei unbeweglichen Sachen beginnt die binnen drei Jahren bei Gericht geltend zu machende Gewährleistungsfrist nach § 933 Abs 1 ABGB in der Fassung vor dem GRUG (BGBl I Nr. 48/2001) mit dem Tag der Ablieferung (körperlichen Übergabe) der Sache. Der Beginn des Laufs der Gewährleistungsfrist wird in einem solchen Fall grundsätzlich nicht dadurch hinausgeschoben, dass seine Entdeckung bei der Übergabe noch nicht möglich war (RIS-Justiz RS0018982; RS0018937; 5 Ob 184/23d [Rz 20]). Bei Zusicherung bestimmter Eigenschaften, deren Nichtvorliegen erst in späterer Zeit erkannt wird, wird der Fristbeginn jedoch auf den Zeitpunkt der Mangelerkennbarkeit hinausgeschoben (RS0018982 [T11]; RS0018909). Ob eine Eigenschaft als zugesichert anzusehen ist, hängt nicht davon ab, was der Erklärende wollte, sondern was der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben aus der Erklärung des Vertragspartners erschließen durfte. Seine berechtigte Erwartung ist an der Verkehrsauffassung zu messen (RS0018547 [T6]). Dies kann letztlich nur aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden (8 Ob 17/24v [Rz 19]).
Der Beginn des Laufs der Verjährungsfrist ist von dem zu beweisen, der sich darauf beruft (vgl. RIS-Justiz RS0037797 [T3]; RS0034198 [T1]). Der Beklagte hat daher den Beginn des Fristenlaufs – und damit den durch deren Ablauf bedingten Verjährungseintritt – zu beweisen (vgl. 5 Ob 184/23d [Rz 27]).
Soweit die Klägerin darauf beharrt, dass ein Sachmangel vorliege und ihr – ungeachtet des Übergabezeitpunkts der Liegenschaft am 1. Oktober 2019 – in diesem Zusammenhang vom Beklagten ausdrücklich zugesichert worden sei, dass die Liegenschaft frei von „Gebäude[n] oder sonstige[n] Fahrnisse[n]“ sei, ist ihr aber bereits zu entgegnen, dass es auf die Erkennbarkeit des behaupteten (Sach-)Mangels gar nicht mehr ankommt, weil der Beklagte das Nichtvorhandensein von (unterirdischen) Leitungen und Rohren udgl. mit Pkt. V. des Kaufvertrags gerade nicht zugesichert hat. Während es sich bei diesen Bauwerken wohl unstrittig um fest mit der Liegenschaft und damit mit einer unbeweglichen Sache verbundene bauliche Anlagen, somit um (nichtselbstständige) Bestandteile der Liegenschaft und daher keinesfalls um Fahrnisse, d.h. (selbstständige) bewegliche Sachen (vgl. RIS-Justiz RS0003765 [T2]) handelt, sind die von der Klägerin monierten Leitungen und Rohre udgl. auch nicht unter den Begriff eines Gebäudes zu subsumieren. So definiert etwa das Bundesgesetz über das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR-Gesetz) als Bauwerk zwar eine mit dem Boden in Verbindung stehende Anlage, zu dessen fachgerechter Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind. Ein Gebäude stellt nach dem genannten Gesetz jedoch nur ein Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden dar, welches insbesondere von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen (§ 2 Z 1 f leg cit), worunter die gegenständlichen Leitungen und Rohre mit Sicherheit nicht fallen. Auch die Oberösterreichische Bauordnung 1994 erkennt bauliche Anlagen, die – so wie hier – wasserrechtlichen Vorschriften unterliegen und unmittelbar der Benützung der Gewässer (z.B. Anlagen zur Wasserversorgung, Abwasserentsorgung oder Energiegewinnung) oder unmittelbar der Abwehr ihrer schädlichen Wirkungen (Schutz- und Regulierungswasserbauten) dienen, nicht als Gebäude an, was dadurch verdeutlicht wird, dass diese von dessen Geltungsbereich explizit ausgenommen sind (vgl. § 1 Abs 3 Z 2 Oö. BauO 1994). Das das Bauwesen im Land Oberösterreich regelnde Landesgesetz (§ 1 Abs 1 leg cit) verweist hinsichtlich der Begriffsbestimmungen auf jene des Oberösterreichischen Bautechnikgesetzes 2013 (§ 2 Abs 2 Oö. BauO 1994). Dieses wiederum definiert als ein Gebäude ein überdecktes, allseits oder überwiegend umschlossenes Bauwerk, das von Personen betreten werden kann (§ 2 Z 12 Oö. BauTG 2013), wobei als Bauwerk – wie bereits im GWR-Gesetz – eine Anlage gilt, die mit dem Boden in Verbindung steht und zu deren fachgerechter Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind (§ 2 Z 5 leg cit). Demnach kann bei den von der Klägerin ins Treffen geführten baulichen Anlagen in Form von Leitungen und Rohren udgl. zwar von Bauwerken gesprochen werden, nicht aber auch von Gebäuden. Der Beklagte sicherte der Klägerin jedoch unmissverständlich nur das Freisein von Gebäuden (und sonstigen Fahrnissen) zu, nicht aber auch von (sonstigen) Bauwerken. Mangels ausdrücklicher Zusicherung hier auch vorhandener bestimmter Eigenschaften des Kaufgegenstands ist somit im Ergebnis ausschließlich auf den Übergabezeitpunkt abzustellen, ohne dass es dabei noch auf die Erkennbarkeit des behaupteten Sachmangels für die Klägerin ankommen würde.
Im Ergebnis ist daher die von der Klägerin auf behauptete Sachmängel gestützte Klage(änderung) vom 1. Dezember 2023 angesichts der bereits am 1. Oktober 2019 erfolgten Übergabe der Liegenschaft schon ohne weitere nähere inhaltliche Prüfung jedenfalls verjährt.
4. Bei Rechtsmängeln beginnt die Gewährleistungsfrist nach § 933 Abs 1 ABGB in der Fassung BGBl I Nr. 48/2001 erst in dem Zeitpunkt, in dem der Übernehmer Kenntnis vom Mangel des Rechts erlangt, wobei die Erkennbarkeit des Rechtsmangels genügt (noch zur Rechtslage vor dem GewRÄG 2001: RIS-Justiz RS0018822 [T1, T2]; RS0027844; mit überzeugender Begründung zur hier anzuwendenden Rechtslage vor dem GRUG 2021 auch: Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 § 933 Rz 90 f, 94; aA Ofner in Schwimann/Kodek, ABGB-Praxiskommentar5 § 933 Rz 18; P. Bydlinski in KBB6 § 933 Rz 15; Zöchling-Jud in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.03 § 933 Rz 9). Aber auch ungeachtet der Argumente Reischauers kann die Rechtsprechung zur Fristauslösung im Schadenersatzrecht dabei nicht außer Acht gelassen werden, weil § 1489 ABGB gleichermaßen auf das Tatbestandsmerkmal der Kenntnis abstellt (s. auch OLG Innsbruck 1 R 198/22k [Pkt. 2.2.2.]; 10 R 18/20b [Pkt. 3.3.2.2.]). Die bloße Möglichkeit zur Ermittlung maßgeblicher Tatsachen ersetzt deren Bekanntsein an sich zwar nicht (RS0034366 [T20]). Der Geschädigte darf sich aber nicht einfach passiv verhalten (RS0065360; RS0034374 [T15]). Wenn er die für die erfolgreiche Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen kann, gilt die Kenntnisnahme schon als in dem Zeitpunkt erlangt, in dem sie ihm bei angemessener Erkundigung zuteil geworden wäre (RS0034327; RS0034335; RS0034366 [T20]).
Es kommt daher im vorliegenden Fall darauf an, ab welchem Zeitpunkt die Klägerin Kenntnis von dem den Rechtsmangel verursachenden Umstand hatte oder diesen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung hätte bringen können. Die Relevanz der Erkennbarkeit des Rechtsmangels für die Verjährungsfrage ist aber schon theoretisch nur bei der Wasserleitung von Bedeutung, weil nach den getroffenen Feststellungen nur diese bereits zum Kaufvertragsabschluss bzw. Übergabezeitpunkt der Liegenschaft aus dem Wasserbuch für die Klägerin überhaupt ersichtlich gewesen wäre. Der behauptete Rechtsmangel betreffend die Betonrohre wäre für die Klägerin nach dem festgestellten Sachverhalt nämlich mangels erfolgter Verbücherung ohnehin zu keinem früheren Zeitpunkt als der tatsächlichen Entdeckung am 11. Juli 2022 erkennbar gewesen, sodass diesfalls bis dato keine Verjährung des geltend gemachten Anspruchs erfolgt sein kann.
Zur Wasserleitung ist zunächst noch allgemein zu erläutern, dass die Klägerin mit ihrer Kernbehauptung, sie hätte vom Beklagten die zugesicherte Lastenfreiheit nicht erhalten, tatsächlich einen Rechtsmangel moniert. Denn werden fremde Sachen ohne Verfügungsrecht veräußert, ungewöhnliche Lasten verschwiegen oder das Fehlen gewöhnlicher Lasten entgegen der Tatsache zugesichert, so sind Rechtsmängel gegeben (Ofner aaO § 933 Rz 1; vgl. zu Servituten als Rechtsmangel auch Reischauer aaO Rz 127).
Dieser Rechtsmangel ist ausgehend von den von den Parteien vorgetragenen Prozessbehauptungen als unbehebbar zu qualifizieren, weil die zugesagte Lastenfreiheit vom Beklagten nicht nachgetragen werden könnte. Demzufolge stehen der Klägerin nur die sekundären Gewährleistungsbehelfe der Preisminderung oder der Wandlung (nunmehr Vertragsauflösung) zu (vgl. Zöchling-Jud aaO § 932 Rz 8).
Keine Gewährleistungsrechte bestehen jedoch für in die Augen fallende, offenkundige Mängel, wobei für das Vorliegen der Offenkundigkeit grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen ist (Ofner aaO § 928 ABGB Rz 6; Reischauer aaO § 928 Rz 11 mwN), weil davon auszugehen ist, dass offenkundige Mängel bereits bei der Festsetzung des Preises berücksichtigt werden und insofern gar keine Vertragswidrigkeit vorliegt (Zöchling-Jud aaO § 928 Rz 3). Ein augenfälliger Mangel liegt vor, wenn er bei Anwendung des Fleißes und der Aufmerksamkeit, die im Rahmen gewöhnlicher Fähigkeiten liegen (§ 1297 ABGB), wahrgenommen werden kann (Zöchling-Jud aaO Rz 7).
Fällt der Mangel nicht in die Augen, kommt es nach § 928 ABGB nur dann zum Gewährleistungsausschluss, wenn dem Übernehmer der Mangel bekannt ist, wobei die Kenntnis der Ursache des Mangels aber nicht erforderlich ist (Zöchling-Jud aaO Rz 2, 14). Den Übernehmer trifft keine Obliegenheit, die Sache auf nicht augenfällige Mängel zu überprüfen (Zöchling-Jud aaO Rz 10; Reischauer aaO § 928 Rz 7, 17 ff).
Aus den öffentlichen Büchern zu ersehende Lasten sind den augenfälligen Mängeln allerdings gleichzuhalten. Zu den öffentlichen Büchern zählen als effizientes Auskunftsinstrument u.a. auch die Wasserbücher (1 Ob 374/98a; OLG Wien 15 R 19/19b; Zöchling-Jud aaO Rz 15; Ofner aaO Rz 9; Hödl in Schwimann/Neumayr, ABGB-Taschenkommentar6 § 928 Rz 5; aA Reischauer aaO Rz 38; Boscheinen-Duursma/Wiesinger in Mittendorfer, Unternehmenskauf in der Praxis² Kap. 5 Rz 30; Oberlechner/Wared, Die Haftung beim Unternehmenskauf, S. 54). Wer in die öffentlichen Bücher nicht einsieht, hat gemäß § 443 ABGB seine Nachlässigkeit zu verantworten (1 Ob 374/98a; vgl. zum [bejahten] Verschulden durch unterlassene Nachforschungen im Wasserbuch auch bereits VwGH 28. Juli 1994, 94/07/0097 = ZfVB 1995/1856).
Nach den getroffenen Feststellungen war die Wasserleitung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. zum Übergabezeitpunkt im Wasserbuch eingetragen und somit aus den öffentlichen Büchern ersichtlich. Es handelt sich daher um einen offenkundigen Mangel iSd § 928 ABGB.
Insoweit die Klägerin mit der gegenteiligen Literaturmeinung Reischauers, auf die auch Boscheinen-Duursma/Wiesinger und Oberlechner/Wared jeweils verweisen, argumentiert, ist ihr entgegen zu halten, dass die Norm auf Grundbücher zugeschnitten und deren Verankerung im allgemeinen Bewusstsein Voraussetzung sein mag. Das Wasserbuch hat nach der Judikatur allerdings den Charakter eines öffentlichen, dem Grundbuch nachgebildeten Buches (RIS-Justiz RS0111774). Zudem kommt es für die Frage der zu erwartenden Bekanntheit stets auf den jeweils beteiligten Verkehrskreis an. Im vorliegenden Fall kann bei einer im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus unternehmerisch tätigen Gesellschaft, wie der Klägerin, welche somit – anders als uU andere Teile der Bevölkerung – regelmäßig (größere) Liegenschaften zur Wohnraumentwicklung erwirbt, durchaus erwartet werden, dass diese im Unterschied zu (bloßen) Privatpersonen in sämtliche öffentliche Bücher und somit auch in das Wasserbuch Einsicht nimmt.
Da es der Klägerin somit aber bereits weit über drei Jahre vor dem 1. Dezember 2023 (Datum der Klagsänderung) durch einfache Bucheinsicht und damit ohne nennenswerte Mühe möglich gewesen wäre, den offenkundigen Rechtsmangel betreffend die Wasserleitung in Erfahrung zu bringen, ist auch dieser Teil des Klagsanspruchs zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Wandlungsbegehrens schon verjährt gewesen. Daran vermag auch der Umstand einer uU erfolgten Servitutsfreiheitszusage nichts zu ändern, da nach österreichischem Recht Sachmängel und Rechtsmängel (grundsätzlich) gleich behandelt werden (RIS-Justiz RS0018480; vgl. RS0124755; RS0018687 [T3]). Daher wird – wie auch bei Sachmängeln (vgl. dazu bereits Pkt. 3. dieser Entscheidung) – im Falle der Zusicherung bestimmter (Rechts-)Eigenschaften, deren (Nicht-)Vorliegen erst in späterer Zeit erkannt wird, der Fristbeginn (bloß) auf den Zeitpunkt der Mangelerkennbarkeit hinausgeschoben. Im konkreten Fall kommt es somit wegen bereits eingetretener Verjährung dieses geltend gemachten Klagegrunds weder auf den konkreten zugrunde zu legenden Umfang der Zusagen des Beklagten in Pkt. V. des Kaufvertrags noch darauf an, ob die Wasserleitung auf einer (rechtmäßigen) Legalservitut basiert, sodass sich weitere Ausführungen hiezu erübrigen.
5. Die Verjährungseinrede verstößt im Übrigen nur dann gegen Treu und Glauben, wenn die Fristversäumnis des Berechtigten auf ein Verhalten des Gegners zurückgeht, aufgrund dessen der Gläubiger nach objektiven Maßstäben der Auffassung sein konnte, sein Anspruch werde entweder ohne Rechtsstreit befriedigt oder nur mit sachlichen Einwendungen bekämpft, sodass er aus diesen Gründen eine rechtzeitige Klage unterlassen hat (RIS-Justiz RS0034537). Dass der Beklagte konkrete Handlungen gesetzt oder ein Verhalten an den Tag gelegt hat, aus dem die Klägerin entsprechende Schlüsse hätte ziehen können, wurde von dieser nicht behauptet.
6. Somit verbleibt lediglich der geltend gemachte Gewährleistungsanspruch betreffend die Betonrohre udgl. als behaupteter Rechtsmangel inhaltlich zu prüfen. Die bereits zur Wasserleitung erörterten Grundsätze gelten dabei auch hinsichtlich der am Betonrohr bzw. -schacht allenfalls anhaftenden Dienstbarkeiten gleichermaßen, sodass diesfalls ebenso von einem Rechtsmangel auszugehen ist. Ein solcher kann aber nur dann vorliegen, wenn die Klägerin entgegen Pkt. V. des Kaufvertrags nicht lastenfrei, d.h. insbesondere ohne auf der Liegenschaft bestehender Dienstbarkeiten, Eigentum vom Beklagten erworben hat. Die Klägerin behauptet in diesem Zusammenhang, dass nicht näher genannte Dritte – entgegen dem Grundbuchstand – ein Recht zur Durchleitung von Wasser ersessen hätten.
Ersitzung ist der Erwerb eines Rechts durch qualifizierten Besitz während der gesetzlich bestimmten Frist. Sie führt zu einem originären Rechtserwerb, der zur Folge hat, dass der bisherige Rechtsinhaber sein Recht verliert (§ 1478 ABGB). Für die uneigentliche Ersitzung (§ 1477 ABGB) bedarf es keines Titels (vgl. Ehgartner/Winkler in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.04 § 1460 Rz 1). Das Recht, Wasser über einen fremden Grund zu leiten, zählt zu den Feldservituten (§ 477 Z 2 ABGB). Die außerbücherliche Ersitzung einer solchen Dienstbarkeit auf fremden Grund erfordert eine ordentliche Ersitzungsfrist von 30 Jahren (§ 1470 ABGB) sowie die Redlichkeit und Echtheit des Besitzes. Rechtmäßigkeit des Besitzes ist nicht erforderlich.
Es kommt gegenständlich aber gar nicht darauf an, ob die obgenannten Voraussetzungen für eine Ersitzung hier tatsächlich gegeben sind oder nicht, weil nach den getroffenen Feststellungen keine Servituten im Grundbuch eingetragen sind bzw. waren, die bestehende Wasserdurchleitung mittels Betonrohren und -schächten in natura weder für die Klägerin noch den Beklagten erkennbar war und auch sonst keine Umstände vorlagen, die darauf hingedeutet hätten, dass eine Wasserdurchleitung durch Dritte auf der Liegenschaft erfolgt. Demnach kann auch von keiner offenkundigen Dienstbarkeit die Rede sein (s. hiezu bereits die unter Pkt. 4. dieser Entscheidung erfolgten Ausführungen zu § 928 ABGB).
Wie sich etwa zuletzt aus 10 Ob 14/24t [Rz 18 f] ergibt, erlischt eine ersessene, nicht verbücherte Dienstbarkeit, die nicht offenkundig ist, nämlich durch den gutgläubigen Erwerb des belasteten Grundstücks (RIS-Justiz RS0012151). Dafür ist erforderlich, dass dem Erwerber sowohl im Zeitpunkt des Erwerbsgeschäfts als auch des Ansuchens um Einverleibung die vom Grundbuchstand abweichende wahre Sachlage unbekannt war (RS0034776 [insb. T23]; RS0011676 [T5]; RS0034831). Der redliche Erwerber wird dagegen nicht geschützt, wenn seine irrige Vorstellung über den Umfang eines fremden Rechts auf (zumindest leichter) Fahrlässigkeit beruht (RS0034776 [T4, T6, T8, T11]; RS0011676 [T1]), er also bei gehöriger Aufmerksamkeit den Widerspruch zwischen dem Grundbuchstand und den tatsächlichen Verhältnissen feststellen hätte können (RS0011651; RS0034730). Die Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber dürfen zwar nicht überspannt werden (RS0034776 [T3, T7]; RS0011676 [T16]). Er ist aber zu Nachforschungen verpflichtet, wenn ein indizierter Verdacht besteht, dass die tatsächlichen Verhältnisse nicht dem Grundbuchstand entsprechen (RS0034776 [T22]; 3 Ob 41/24m [Rz 3] ua). Wann ein Anlass zur Überprüfung gegeben ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (RS0034776 [T17]; RS0034870 [T1]).
Im vorliegenden Fall liegen nach dem festgestellten Sachverhalt angesichts der stattgefundenen eingehenden Besichtigung der Liegenschaft vor Ort sowie der tatsächlich erfolgten Auskunftseinholung bei der Nebenintervenientin keine Anzeichen für eine auch nur leichte Fahrlässigkeit der Klägerin vor – die Klägerin hat Derartiges überdies auch zu keinem Zeitpunkt behauptet –, sodass spätestens die Klägerin gutgläubig Eigentum an der Liegenschaft erworben hat, wodurch dieser allenfalls anhaftende, nicht verbücherte und nicht offenkundige Wasserdurchleitungsrechte Dritter betreffend die Betonrohre und -schächte mit ihrer Eigentumseintragung im Grundbuch erloschen sind. Da die Klägerin somit lastenfrei Eigentum erworben hat, liegt der behauptete Rechtsmangel nicht vor und war die Klage daher folgerichtig abzuweisen.
7. Abschließend bleibt noch klarzustellen, dass – entgegen der Ansicht der Klägerin – nach den getroffenen Feststellungen (auch) keine Anhaltspunkte für ein Verschulden des Beklagten vorliegen. Ungeachtet dessen hat die Klägerin ihr Wandlungsbegehren zuletzt ausdrücklich nur noch auf Gewährleistung und nicht etwa auch auf Schadenersatz statt Gewährleistung gestützt (Schriftsatz vom 26. März 2024, ON 17, Pkt. 1., S. 2), sodass auf die Voraussetzungen für Letzteres nicht mehr eingegangen werden braucht.
Demnach kommt der Rechtsrüge der Klägerin keine Berechtigung zu. Die Entscheidung des Erstgerichts erfolgte somit im Ergebnis zu Recht, weshalb die Berufung erfolglos bleibt.
8. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50 iVm 41 ZPO. Der von der Nebenintervenientin verzeichnete Streitgenossenzuschlag gebührt nicht, weil sie und der Beklagte von unterschiedlichen Rechtsanwälten vertreten werden und ihnen im Berufungsverfahren nur die Klägerin gegenüberstand (RIS-Justiz RS0036033). Im Übrigen war das seitens der Nebenintervenientin zudem geringfügig zu hoch bemessene Honorar im Ausmaß von insgesamt EUR 0,25 netto entsprechend zu kürzen.
In dem im Berufungsverfahren strittigen Klagebegehren wird die Vertragsauflösung (Wandlung) und die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen die Rückübertragung des Liegenschaftseigentums begehrt. In einem Verfahren über einen Rechtsgestaltungsanspruch auf Aufhebung eines Kaufvertrags bemisst sich der Streitwert allein nach dem Leistungsbegehren (RIS-Justiz RS0018806 [T2]; RS0132104). Es handelt sich sohin um einen Entscheidungsgegenstand, der ausschließlich in einem Geldbetrag (hier EUR 128.260,00) besteht, weshalb eine Bewertung des Entscheidungsgegenstands nach § 500 Abs 2 Z 1 ZPO unterbleiben konnte.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren. Für den Eintritt der Verjährung sind stets die Umstände des Einzelfalls maßgeblich (vgl. RIS-Justiz RS0034327 [T23, T25, T28]; RS0034524 [T52, T55, T60]; RS0044464 [T7, T8]). Ob im Einzelfall ein Verlust einer Servitut eingetreten ist, bildet regelmäßig ebenso wenig eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO (RS0034288 [T2]).
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