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4R63/25z•OLG Linz 4R63/25z
Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie MMag. Andreas Wiesauer und Mag. Stefan Riegler in der Rechtssache des Klägers Mag. A* B*, geboren am **, Physiotherapeut, **-Straße **, *, vertreten durch die Reisenberger Rechtsanwalts-FlexKapG in Ohlsdorf, gegen die Beklagten 1) C, geboren am **, Unternehmer, *, , und 2) D, geboren am **, Angestellte, Estraße F, **, beide vertreten durch die Häupl Rechtsanwälte GmbH in Nußdorf am Attersee, wegen Feststellung (Streitwert: EUR 500,00), Räumung (Streitwert: EUR 59.900,00) und EUR 9.828,73 sA über die Berufung der Beklagten (Berufungsinteresse: EUR 59.900,00) gegen das Urteil des Landesgerichtes Wels vom 18. Februar 2025, **-11, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird keine Folge gegeben.
Die Beklagten sind jeweils zur Hälfte schuldig, dem Kläger die mit EUR 4.125,82 (darin enthalten EUR 687,64 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt jeweils EUR 30.000,00.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist Eigentümer von 387/10000 und 463/10000 Anteilen an der Liegenschaft EZ , Grundbuch ** G, mit denen Wohnungseigentum an den Wohnungen W4 (B-LNr 22) und W5 (B-LNr 23) im Haus mit der Adresse Estraße F*, G*, verbunden ist. Daneben gab und gibt es auf der Liegenschaft laut Buchbestand nach wie vor noch zehn weitere Eigentumswohnungen.
Der Kläger und seine damalige Ehefrau hatten die beiden Wohnungen im April 2016 schon in der Absicht erworben, die Wohnung W5 in zwei getrennte Wohnungen aufzuteilen. Noch im Jahr 2016 genehmigte „die Gemeinde“ dieses Vorhaben und stimmten auch die übrigen Wohnungseigentümer diesem zu. Nach dem Umbau entschlossen sich der Kläger und seine damalige Ehegattin aus finanziellen Gründen, eine der beiden aus der Wohnung W5 hervorgegangenen Wohnungen gleich wieder zu verkaufen.
Am 25. Jänner 2017 beschloss die Eigentümerversammlung einstimmig die Erstellung eines Nutzwertgutachtens (zwecks Neuparifizierung) und eines [neuen] Wohnungseigentumsvertrags.
Am 24. März 2017 schlossen der Kläger und seine damalige Ehegattin einerseits und der Erstbeklagte andererseits einen Kaufvorvertrag (Beil ./C) über die von W5 abgetrennte Wohnung, die in diesem als „TOP1: 41,89 m²“ bezeichnet wird und inklusive Beschriftung der einzelnen Räume („Wohn-/Ess-/Schlafzimmer“, „Garderobe“ [= Vorraum], „WC/Dusche“, „AR [= Abstellraum]“) in Form einer Skizze grafisch dargestellt ist. Im Kaufvorvertrag ist weiters festgehalten:
„Zweitens: Dieser Kaufvertrag wird nach Vorliegen des Parifizierungsgutachtens abgeschlossen. Der Käufer bezahlt jedoch bereits bei Unterfertigung des Vorvertrages den gesamten Kaufpreis auf ein Parteienanderkonto des Schriftenverfassers.
Eine Hälfte des Kaufpreises wird an die Verkäufer bei Übergabe überwiesen und zwar auf das Konto der H*, IBAN: ... lautend auf B* Mag. A* und Mag. I*. Die andere Hälfte wird nach Abschluss des Hauptvertrages weiter überwiesen.
Der Käufer ist daher berechtigt das Vertragsobjekt, welches in der diesem Vertrag beigeschlossenen Skizze eingezeichnet ist, sofort zu benutzen.“
Im Juli 2017 bezog die Zweitbeklagte die Wohnung auf Grundlage eines mit dem Erstbeklagten abgeschlossenen Mietvertrags. Sie bewohnt die Wohnung bis heute.
Der Kläger begehrt (ua) die Räumung und Übergabe der vom Erstbeklagten an die Zweitbeklagte vermieteten Wohnung. Er brachte – soweit für das Berufungsverfahren relevant – vor, anlässlich der beabsichtigten Neuparifizierung der Wohnungen habe sich herausgestellt, dass sich im Dachgeschoß des Hauses eine weitere, „illegale“ Wohnung befinde. Daraus hätten bis heute anhaltende Unstimmigkeiten unter den Miteigentümern resultiert, weshalb eine Neuparifizierung mangels Zustimmung aller Miteigentümer trotz jahrelanger intensiver Bemühungen des Klägers nicht möglich gewesen sei und auch in Zukunft wohl nicht erfolgen werde. Da der Wohnungskauf daher nicht mehr durchgeführt werden könne und auch eine Einigung mit dem Erstbeklagten nicht zustande gekommen sei, habe er die Zweitbeklagte im Verfahren zu C* des Bezirksgerichtes Vöcklabruck auf Räumung geklagt (kurz: „Vorverfahren“). Nach dem für ihn nicht nachvollziehbaren Urteil des Landesgerichtes Wels als Berufungsgericht im Vorverfahren, mit dem dieses die Räumungsklage letztendlich abgewiesen habe (LG Wels 22 R 231/23m), habe er „jedenfalls“ mit Schreiben vom 22. Jänner 2024 gegenüber dem Erstbeklagten den Rücktritt vom Kaufvorvertrag erklärt. Dadurch sei dieser rechtsunwirksam geworden, weshalb der Erstbeklagte über keinen Rechtstitel für die weitere Benützung der Wohnung (mehr) verfüge. Abgesehen davon sei im Kaufvorvertrag als Bedingung für den Abschluss des späteren Kaufvertrags das „Vorliegen des neuen Parifizierungsgutachtens“ vereinbart worden. Da dieses am 9. Jänner 2018 vorgelegen sei, sei die Jahresfrist des § 936 ABGB längst abgelaufen, weshalb allfällige Rechte des Erstbeklagten aus dem Vorvertrag ohnehin längst erloschen seien.
Dennoch gebe der Erstbeklagte die Wohnungsschlüssel nicht heraus, sondern „halte die Wohnung weiterhin durch die Zweitbeklagte als seine Besitzmittlerin besetzt“. Aus Vorsichtsgründen werde auch die Zweitbeklagte in Anspruch genommen, da auch sie nunmehr keine Nutzungsberechtigung vom Erstbeklagten mehr ableiten könne und daher die Wohnung ebenfalls titellos benütze. Soweit die Beklagten behaupteten, dass nur der Kläger, nicht aber seine geschiedene Ehegattin bislang eine Rücktrittserklärung abgegeben habe, seien sie darauf hinzuweisen, dass der Kläger im Scheidungsvergleich die Wohnung mitsamt aller Rechte und Pflichten in sein Alleineigentum übernommen habe. Der Vertragsrücktritt des Klägers verstoße weder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, noch sei er rechtsmissbräuchlich erfolgt.
Die Beklagten bestritten, beantragten Klagsabweisung und wandten – auf das Wesentliche zusammengefasst – ein, die Rücktrittserklärung des Klägers sei mangels hinreichender Gründe unwirksam, rechtsmissbräuchlich und widerspreche außerdem dem Grundsatz von Treu und Glauben. Im Übrigen handle es sich bei dem vom Notar Dr. J* errichteten „Kaufvorvertrag“ inhaltlich und nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien nicht um einen Vorvertrag im Sinn des § 936 ABGB, sondern tatsächlich bereits um einen bindenden und von den Parteien „praktisch sogleich in Vollzug gesetzten“ Kaufvertrag. Der Erstbeklagte habe den Kaufpreis mittlerweile auch zur Gänze bezahlt.
Abgesehen davon habe der Kläger den Erstbeklagten nicht über die Parifizierung am Laufenden gehalten, weshalb die Jahresfrist des § 936 ABGB „noch nicht vorbei sei“. Die Parifizierung könne nunmehr (nach der zwischenzeitlichen baubehördlichen „Legalisierung“ der zusätzlichen Wohnung im Dachgeschoß und einer bevorstehenden Einigung der Miteigentümer) durchgeführt werden, sodass auch keine Unmöglichkeit der Vertragserfüllung vorliege. Außerdem sei die (ohnehin unberechtigte) Rücktrittserklärung des Klägers verspätet. Schließlich habe die frühere Ehegattin des Klägers als weitere Vertragspartei bislang keine Rücktrittserklärung abgegeben. Aus alldem folge, dass der Erstbeklagte weiterhin zur Benützung der Wohnung berechtigt sei, weshalb das Räumungsbegehren sowohl gegenüber dem Erstbeklagten, als auch gegenüber der Zweitbeklagten – die ihr Benützungsrecht von diesem ableiten könne – abzuweisen sei.
Mit dem angefochtenen Teilurteil gab das Erstgericht (neben der unbekämpft gebliebenen Verwerfung der von der Zweitbeklagten erhobenen Einrede der entschiedenen Rechtssache, Spruchpunkt 1) dem Räumungsbegehren statt (Spruchpunkt 2). Das Feststellungsbegehren wies es hingegen ab (Spruchpunkt 3). Außerdem verpflichtete es die Zweitbeklagte zum (anteiligen) Kostenersatz (Spruchpunkt 4). Im Verhältnis zwischen dem Kläger und dem Erstbeklagten behielt es die Kostenentscheidung dem Endurteil vor (Spruchpunkt 5).
Seiner Entscheidung legte es den auf den Seiten 6 bis 13 des Urteils wiedergegebenen Sachverhalt zugrunde, worauf gemäß § 500a ZPO verwiesen werden kann. Für das Berufungsverfahren wesentlich sind folgende, auszugsweise wiedergegebenen Feststellungen (wobei die von den Beklagten bekämpften Feststellungen kursiv hervorgehoben sind):
Im Februar 2017 unterbreitete der Erstbeklagte dem Kläger und seiner damaligen Frau das Kaufangebot Beil ./10, in dem der Erstbeklagte bestätigt, darauf hingewiesen worden zu sein, „dass die Anteile der Wohnung neu ermittelt werden bzw das WE-Nutzwertgutachten geändert wird“ und ein Kaufpreis von EUR 56.000,00 angegeben ist. Nachdem es zwischenzeitig ein Angebot eines Dritten mit einem Preis von EUR 59.000,00 gegeben hatte, einigten sie sich schließlich Anfang März 2017, dass der Erstbeklagte die Wohnung für EUR 59.900,00 kauft.
Der Kläger, seine damalige Frau und der Erstbeklagte gingen grundsätzlich davon aus, bei dem ins Auge gefassten Termin beim Notar am 24. März 2017 den Kaufvertrag zu unterfertigen. Ihnen wurde allerdings mitgeteilt, dass der Abschluss eines Kaufvertrags vor Vorliegen des Parifizierungsgutachtens noch nicht möglich sei, und deshalb vorgeschlagen, zunächst einen Kaufvorvertrag abzuschließen. Der Kläger und seine damalige Frau erfuhren dies schon vorab telefonisch vom Notar, der Erstbeklagte erfuhr dies erst beim Termin beim Notar selbst.
Anlässlich des Termins klärte der Notar die Parteien rechtlich über das Thema Vorvertrag (§ 936 ABGB) auf, insbesondere darüber, dass der Abschluss des Kaufvertrags erst ab Eintritt der festgelegten Bedingung möglich ist, binnen eines Jahres ab Bedingungseintritt auf die Vollziehung gedrungen werden muss, widrigenfalls das Recht erlischt, und die Jahresfrist dem Schutz der Parteien dient. Erörtert wurde außerdem, dass die Eigentümerversammlung die Erstellung des neuen Parifizierungsgutachten bereits im Jänner 2017 einstimmig beschlossen hatte und dieses daher bald vorliegen sollte. Alle Anwesenden ([Vertrags-]Parteien, Notar, Maklerin) gingen vor diesem Hintergrund davon aus, dass es sich dabei um eine reine Formsache handelt und dieses bald vorliegt; der Kläger rechnete mit wenigen Monaten, der Erstbeklagte mit spätestens Ende 2017/Anfang 2018.
Dem Erstbeklagten war bewusst, dass der Kaufvorvertrag die Basis bildet für den richtigen Kaufvertrag, der abgeschlossen wird, sobald das Parifizierungsgutachten vorliegt. Nach Unterfertigung des Kaufvorvertrags vereinbarten die Parteien noch von diesem abweichend, dass die zweite Hälfte des Kaufpreises vom Erstbeklagten erst bezahlt werden muss, wenn der Hauptvertrag abgeschlossen wird oder der Erstbeklagte „ins Grundbuch kommt“.
Hätten der Kläger (und seine damalige Frau) im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvorvertrags gewusst, dass die Neuparifizierung und damit der Abschluss des Kaufvertrags nicht wie angenommen innerhalb weniger Monate erfolgen kann, hätten sie diesen nicht abgeschlossen. Selbst der Erstbeklagte hätte es sich noch einmal überlegt, wenn er gewusst hätte, dass es so „ausartet“, wie es nunmehr erfolgt ist, also so viele Jahre dauert.
Der Kläger und seine damalige Frau erhielten in der Folge die Information, dass es Schwierigkeiten gebe und das neue Parifizierungsgutachten länger dauere. Darüber informierten sie auch den Erstbeklagten.
Am 9. Jänner 2018 erstattete der Sachverständige K* sein Gutachten zur Änderung der Nutzwerte und Mindestanteile. Dieses beinhaltet – neben der vom Kläger gewünschten Aufteilung seiner Wohnung W5 in die zwei neuen Wohnungen „Top 10, W8“ und „Top 8, W6“ – noch eine weitere Wohnung, und zwar die von einem Dritten errichtete und im Eigentum eines Dritten stehende Wohnung „Top 11, W9“. Deren Einbeziehung hatte zur Folge, dass die Miteigentumsanteile aller Eigentümer neu berechnet werden mussten – was bei allen Eigentümern bis auf einen zu einer Reduzierung der Miteigentumsanteile führte. Jene Wohnung, die der Erstbeklagte erwerben sollte, wird in dem Gutachten als „Top 8, W6“ bezeichnet. Weder die Parteien noch die Maklerin hatten im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvorvertrags Kenntnis vom Bestehen der „illegalen“ Wohnung [„Top 11, W9“ des oa Dritten].
Im März oder April 2018 trafen sich der Kläger und seine damalige Frau mit dem Erstbeklagten in einem Café in G*. Bei diesem Treffen teilten sie ihm zusammengefasst und sinngemäß mit, dass das Parifizierungsgutachten nunmehr vorliege, laut diesem allerdings eine illegale Wohnung bestehe und für eine Neuparifizierung nun die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich sei. Sie zeigten dem Erstbeklagten das Parifizierungsgutachten auch vor. Vor dem Hintergrund, dass die Neuparifizierung deswegen nicht wie geplant durchgeführt werden konnte, boten der Kläger und seine damalige Frau dem Erstbeklagten an, entweder alle ihre Wohnungen im betreffenden Objekt zu kaufen oder die übergebene Wohnung „zurückzugeben“. Der Erstbeklagte antwortete darauf zusammengefasst und sinngemäß, dass es für ihn so passt, wie es ist. Dann gingen die [Vertrags-]Parteien auseinander.
In der Folge bemühte sich der Kläger lange Zeit intensiv, zwischen den Miteigentümern eine Einigung betreffend die Neuparifizierung herbeizuführen, allenfalls auch nur in Bezug auf seine eigenen Wohnungen. So organisierte er beispielsweise einen Mediator für Treffen mit der Hausverwaltung und bot an, die Kosten für die Neuparifizierung des gesamten Gebäudes alleine zu übernehmen.
Mit Scheidungsvergleich vom 12. Oktober 2020 übernahm der Kläger die bis dahin seiner damaligen Frau gehörigen Eigentumsanteile mit allen Rechten und Pflichten, sodass er seither alleiniger Eigentümer der Wohnungseigentumsobjekte W4 und W5 ist.
Wenn der Erstbeklagte nachfragte, wurde ihm von Klagsseite immer mitgeteilt, dass die Parifizierung „im Laufen“ sei. Im Mai 2021 hatte der Kläger wegen der Involvierung eines neuen Immobilienmaklers, der ihm signalisiert hatte, „die Sache hinzubekommen“, die Hoffnung, dass es nun mit einer Neuparifizierung klappen könnte. Vor diesem Hintergrund schickte er dem Erstbeklagten eine Nachricht, dass das mit der Parifizierung gut laufe, er gestern alle Unterlagen beim Rechtsanwalt abgegeben habe, er alles auf seine Kosten trage und er hoffe, dass es in den nächsten sieben Monaten erledigt sei.
Am 27. September 2021 richtete der Klagevertreter, nachdem er dies schon zuvor telefonisch mit ihm erörtert hatte, das Schreiben Beil ./I an den Erstbeklagten. Darin informierte der Klagevertreter zunächst darüber, dass eine kurzfristige Verbücherung des Eigentums rechtlich unmöglich sei, dies vor dem Hintergrund des schon jahrelang andauernden Streits zwischen der Wohnbau L* (als frühere Hausverwaltung und Miteigentümerin), der Stadtgemeinde G* (als Baubehörde und Miteigentümerin) und der nunmehrigen Hausverwaltung und den Rechtsvertretungen der Parteien. Außerdem wies er darauf hin, dass der Kläger keine Möglichkeit habe, die Streitparteien zur Zustimmung zu den geänderten Nutzwerten und der damit verbundenen Änderung des Wohnungseigentumsvertrags zu zwingen, nunmehr aber ein letzter Versuch unternommen werde, um eine einvernehmliche Lösung auf Basis eines neu beauftragten Sachverständigengutachtens zu finden – und dass im Falle des Gelingens die vorgesehene Parifizierung noch im selben Jahr erfolgen und damit der Kaufvertrag wie vorgesehen erfüllt werden könne. Für den Fall des Scheiterns der Bemühungen wurden schließlich drei Lösungsvorschläge gemacht:
1. Kauf der Wohnung zum vorgesehenen Restkaufpreis von EUR 29.000,00 mit der Verantwortung für die Neuparifizierung und Verbücherung des Erstbeklagten;
2. Miete der Wohnung durch den Erstbeklagten bis zur Eigentumsübertragung;
3. Rückabwicklung des Vertrags und Verzicht auf ein Benützungsentgelt.
Im Schreiben Beil ./J vom 10. Juni 2022 an den Erstbeklagten hielt der Klagevertreter fest, dass das zu kaufende Objekt nach wie vor (rechtlich) nicht existiere, weil das Parifizierungsgutachten wegen eines Parifizierungsfehlers am Gesamtobjekt nicht eingereicht und verbüchert habe werden können. In der Folge führte er aus, dass die intensiven Bemühungen des Klägers um eine Lösung letztlich am Erfordernis der vollständigen Zustimmung aller Miteigentümer gescheitert seien und eine Einigung auch in den nächsten Jahren nicht zu erwarten sei, sodass wegen der Unmöglichkeit des Abschlusses des Kaufvertrages die Geschäftsgrundlage endgültig weggefallen sei. Anschließend wurde die Bereitschaft des Klägers erklärt, den vom Erstbeklagten abgeschlossenen Mietvertrag fortzuführen und für die 5-jährige Nutzung kein Benützungsentgelt geltend zu machen. Schließlich wurde Folgendes ausgeführt:
„Weiters ersuche [ich] Sie höflich um Bekanntgabe Ihrer Kontonummer, zur Rückbuchung der erhaltenen Anzahlung in Höhe von EUR 30.0000,00 sowie um Bekanntgabe eines Termins zur Richtigstellung des Mietvertrages und Übergabe etwaiger Wohnungsdokumente und zusätzlicher Schlüssel“.
Der Erstbeklagte verstand dieses Schreiben so, dass er die Wohnung nun aufgeben muss.
Mit Bescheid der Stadtgemeinde G* vom 28. Dezember 2023 wurde das Vorliegen des rechtmäßigen Bestands der bis dahin illegalen Wohnung auf Grundlage eines nach dem 1. September 2021 gestellten Antrags gemäß § 49a oö BauO festgestellt. Der Bescheid wurde zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt (insbesondere ist unklar, ob vor oder nach dem 22. Jänner 2024) dem Kläger zugestellt.
Mit Schreiben vom 22. Jänner 2024 erklärte der Kläger unter Verweis auf das Urteil des Berufungsgerichtes [im Vorverfahren] gegenüber dem Erstbeklagten explizit den Rücktritt vom (seiner Ansicht nach seit Jahren unwirksamen) Kaufvorvertrag und untersagte ihm die weitere Benützung.
Am 14. März 2024 fand eine Eigentümerversammlung statt, an der alle Eigentümer teilnahmen. Anlässlich dessen wurde insbesondere erörtert, dass die vormals illegale Wohnung nunmehr mit Bescheid der Stadtgemeinde G* vom 28. Dezember 2023 unter Auflagen legalisiert worden sei, ein neues Nutzwertgutachten zu beauftragen sei, dieses allen Miteigentümern übermittelt werde, ein Rechtsanwalt oder Notar mit der Verbücherung zu beauftragen sei, dazu die Unterschrift aller Miteigentümer erforderlich sei und eine Änderung der Nutzwerte mit 1. Jänner 2025 erstmalig möglich wäre.
Der [oa] Bescheid vom 28. Dezember 2023 ist zwischenzeitig rechtskräftig geworden, seit wann genau er rechtskräftig ist, ist nicht feststellbar. Das im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14. März 2024 erwähnte neue Parifizierungsgutachten wurde bis dato noch nicht beauftragt. Es ist ungewiss, ob es zeitnah eine Einigung zwischen den Miteigentümern über die neuen Nutzwerte geben wird.
Der Erstbeklagte hat den Kläger nie zum Abschluss oder zur Erfüllung des Kaufvertrags aufgefordert.
In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht zu dem Ergebnis, dass der vom Kläger (bzw seiner damaligen Ehegattin) einerseits und dem Erstbeklagten andererseits geschlossene „Kaufvorvertrag“ zweifelsfrei auch nur als solcher (und nicht bereits als Kaufvertrag) zu qualifizieren sei. In diesem Vorvertrag sei als „bedungener Zeitpunkt“ für den Abschluss des Kaufvertrags das Vorliegen des Parifizierungsgutachtens vereinbart worden. Dieses Gutachten liege seit Jänner 2018 vor, wobei der Erstbeklagte seit März 2018 davon Kenntnis habe. Im Juli 2022 sei es dessen Rechtsvertreter zugestellt worden. Damit sei die Jahresfrist des § 936 ABGB, innerhalb der der Erstbeklagte (gerichtlich) auf den Abschluss des Kaufvertrags dringen hätte müssen, jedenfalls bereits abgelaufen und damit dessen Rechte aus dem Vorvertrag erloschen. Darauf, dass für den Vollzug des Kaufvertrags auch nach Vorliegen des Gutachtens noch weitere Schritte erforderlich gewesen wären, komme es nicht an, weil etwa die notwendige Zustimmung Dritter keinen Einfluss auf die Gültigkeit eines Rechtsgeschäfts habe.
Abgesehen davon sei der Kläger schon mit dem Schreiben vom Juni 2022, jedenfalls aber mit jenem vom Jänner 2024 berechtigt aufgrund (von ihm nicht verschuldeter) geänderter Umstände (der nach wie vor nicht absehbaren Parifizierung) vom Vertrag zurückgetreten, wobei das Zuwarten bis dahin auch nicht als schlüssiger Verzicht auf das Rücktrittsrecht gewertet werden könne.
Da der Kaufvorvertrag erloschen sei, sei die Grundlage für die Nutzung der Wohnung durch den Erstbeklagten weggefallen, womit auch die Zweitbeklagte ihr Nutzungsrecht nicht mehr vom Erstbeklagten ableiten könne. Daher bestehe das Räumungsbegehren gegenüber beiden Beklagten zu Recht. Der Kläger sei als Rechtsnachfolger seiner geschiedenen Ehegattin auch (alleine) aktiv klagslegitimiert. Die Einrede der rechtskräftig entschiedenen Sache der Zweitbeklagten sei unberechtigt. Ein rechtliches Interesse an der von ihm begehrten Feststellung habe der Kläger nicht.
Gegen die Stattgebung des Räumungsbegehrens richtet sich die Berufung der Beklagten wegen Verfahrensmängeln, unrichtiger Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragen, das Urteil dahin abzuändern, dass „das Klagebegehren“ abgewiesen werde. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.
Der Kläger beantragt in seiner Berufungsbeantwortung, der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1.1. Als Mangelhaftigkeit des Verfahrens machen die Beklagten zunächst eine Missachtung der richterlichen Anleitungspflicht nach den §§ 182, 182a ZPO geltend. Das Erstgericht habe nicht erörtert, dass es das Vorliegen des Nutzwertgutachtens 2018 als Eintritt der „bedungenen Bedingung“, die die Jahresfrist gemäß § 936 ABGB auslöse, ansehe. Mit dieser Rechtsansicht habe es die Beklagten überrascht. Dadurch habe das Erstgericht den Beklagten die Möglichkeit genommen, zur „Verbücherungsfähigkeit des Nutzwertgutachtens 2018 weiteres Vorbringen zu erstatten und weitere Beweise anzubieten“. Sie hätten dann „den Umfang und die Rechtsnatur des Nutzwertgutachtens 2018 darlegen und noch deutlicher herausarbeiten können“ (Pkt 2.1 der Berufung).
Es trifft zu, dass das Gericht die Parteien in seiner Entscheidung nicht mit einer Rechtsauffassung überraschen darf, die sie nicht beachtet haben und auf die sie das Gericht auch nicht aufmerksam gemacht hat (RS0037300). In einer Verfahrensrüge wegen der Verletzung der Pflichten der §§ 182, 182a ZPO haben die Rechtsmittelwerber jedoch darzulegen, welches zusätzliche oder andere Vorbringen sie aufgrund der von ihnen nicht beachteten neuen Rechtsansicht erstattet hätten (vgl RS0037300 [T48]). Die Rechtsmittelwerber müssen nämlich dartun, dass der Verfahrensmangel wesentlich ist, sich also auf den Verfahrensausgang auswirken kann. Das können sie nur durch Anführung jenes Vorbringens, das sie bei Bekanntgabe der Rechtsansicht des Gerichtes erstattet hätten (Pochmarski/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO4, S 163; 1 Ob 215/05g). Unterlassen sie das, ist die Mängelrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt.
Das ist hier der Fall. Die Beklagten führen nämlich nur unsubtantiiert aus, dass sie bei entsprechender Erörterung weiteres Vorbringen zur Verbücherungfähigkeit des Nutzwertgutachtens erstattet bzw Beweisanträge dazu gestellt hätten. Sie erläutern aber nicht, welche bestimmten Tatsachen sie behauptet bzw welche konkreten Beweisanträge sie gestellt hätten. Insoweit genügt es auch nicht, wenn sie gleichermaßen pauschal und vage ins Treffen führen, dass sie „den Umfang und die Rechtsnatur des Nutzwertgutachtens 2018 darlegen und noch deutlicher herausarbeiten hätten können“. Daher ist die Mängelrüge in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt.
Hinzu kommt noch, dass der Kläger in seinem vorbereitenden Schriftsatz ausdrücklich vorgebracht hat, dass „der Vorvertrag nur bis zum Vorliegen des Parifizierungsgutachtens am 9. Jänner 2018 Wirkung entfalten sollte“ und der Erstbeklagte daher aufgrund der im Gesetz vorgesehenen Jahresfrist „seit Jahren“ nicht mehr auf Abschluss des Kaufvertrags klagen könne (Pkt 4 in ON 5).
Nach ständiger Rechtsprechung hat § 182a ZPO nichts daran geändert, dass es keiner richterlichen Anleitung zu einem Vorbringen bedarf, gegen das der Prozessgegner bereits Einwendungen erhoben hat. Angesichts solcher Einwendungen hat die andere Partei ihren Prozessstandpunkt selbst zu überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen. Auch die Pflicht nach § 182a ZPO kann nicht bezwecken, das Gericht zur Erörterung eines Vorbringens zu zwingen, dessen Schwächen bereits der Prozessgegner aufzeigte (RS0122365).
Wendet man diese Grundsätze auf die vorliegende Konstellation an, können die Beklagten schon angesichts des oa Vorbringens des Klägers (auf das sie im Übrigen selbst Bezug nehmen, siehe S 10/ON 6) nicht davon überrascht worden sein, dass das Erstgericht das Vorliegen des Nutzwertgutachtens (bzw spätestens die Kenntnisnahme durch den Erstbeklagten) als „bedungenen Zeitpunkt“ im Sinn des § 936 ABGB und damit als fristauslösendes Ereignis ansieht. Auch aus diesem Grund kommt der Mängelrüge insoweit keine Berechtigung zu.
1.2. Einen weiteren Verfahrensmangel erblicken die Beklagten darin, dass das Erstgericht seine im Urteil vertretene Ansicht, dass nicht feststellbar sei, wann genau der Bescheid der Stadtgemeinde G* dem Kläger zugestellt worden sei, nicht mit ihnen erörtert habe (Pkt 2.2 der Berufung).
Ungeachtet dessen, dass es auf diese Frage in rechtlicher Hinsicht gar nicht ankommt und dem geltend gemachten Verfahrensmangel daher die Wesentlichkeit fehlt, bezieht sich die Erörterungspflicht nur auf rechtliche Gesichtspunkte (RS0036869 [T2]). Der Zeitpunkt einer Zustellung ist aber – jedenfalls im hier vorliegenden Zusammenhang – Tatsachenfrage. Die – grundsätzlich auch im Anwaltsprozess bestehende – Prozessleitungspflicht geht nicht so weit, dass das Gericht zu erkennen zu geben hätte, welchen Beweisaufnahmen es Glauben schenken werde und welchen nicht und dass es in diesem Zusammenhang zur Stellung neuer Beweisanträge anzuleiten hätte (RS0036869).
Da somit das Erstgericht nicht verpflichtet war, vorab kundzutun, dass es hinsichtlich der Zustellung des Bescheids aufgrund der vorliegenden Beweisergebnisse nur eine non-liquet-Feststellung treffen werde können, bleibt die Mängelrüge auch in diesem Punkt erfolglos.
Die Beklagten bekämpfen die Feststellung, dass der Kläger die Eigentumsanteile seiner Frau mit allen Rechten und Pflichten übernommen habe (US 8, vorletzter Absatz) und begehren ihre „ersatzlose Streichung“ (Pkt 3.1 der Berufung).
Die Geltendmachung des Berufungsgrundes der unrichtigen Beweiswürdigung erfordert nach ständiger Rechtsprechung die bestimmte Angabe, welche Beweise der Erstrichter unrichtig gewürdigt hat, aus welchen Erwägungen sich dies ergibt und welche Tatsachenfeststellungen bei richtiger Beweiswürdigung zu treffen gewesen wären (RS0041835). Es genügt nicht, die ersatzlose Streichung einer Feststellung anzustreben (RS0041835 [T3]).
Daher ist die Tatsachenrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt.
3.1. In rechtlicher Hinsicht gehen die Beklagten zunächst davon aus, dass – nach den Feststellungen des Erstgerichts (US 6, vorletzter Absatz), wonach sich die Vertragsparteien bereits Anfang März 2017 auf einen Kauf der Wohnung um EUR 59.900,00 geeinigt hätten – in diesem Zeitpunkt bereits ein „rechtsgültiger Kaufvertrag“ geschlossen worden sei. Das sei dem Notar aber nicht bekannt gewesen, weshalb dahingehende Belehrungen unterblieben seien. Das hätte das Erstgericht feststellen müssen, zumal vor diesem Hintergrund „nicht von einer automatischen Aufhebung“ des bereits verbindlichen Kaufvertrags auszugehen sei [gemeint offenbar: durch den beim Notar abgeschossenen Kaufvorvertrag]. Daher liege insoweit ein sekundärer Feststellungsmangel vor (Pkt 1.1 der Berufung).
3.1.1. Ungeachtet der Frage, ob die Beklagten im Verfahren erster Instanz überhaupt ein dementsprechendes, hinreichend konkretes Vorbringen erstattet haben oder ob nicht vielmehr eine im Berufungsverfahren gemäß § 482 ZPO unzulässige Neuerung vorliegt, verfehlen ihre Ausführungen ihr Ziel.
Die Beklagten gehen – wie sich der Überschrift von Pkt 1.1 der Berufung entnehmen lässt – (nur) von einer mündlichen Einigung der Vertragsparteien aus. Zwar trifft es zu, dass Liegenschaftskaufverträge an sich auch mündlich geschlossen werden können. § 3 Abs 1 Z 1 WEG sieht für die vertragliche Begründung von Wohnungseigentum allerdings das Erfordernis der Schriftform vor. Das gilt nach der Rechtsprechung nicht nur für den Wohnungseigentumsvertrag an sich, sondern auch bereits für das Versprechen, Wohnungseigentum an physischen Bestandteilen einer Liegenschaft einzuräumen, handelt es sich dabei doch um einen „Vorvertrag zu seinem sachenrechtlichen Vertrag“ (RS0019123). Daher bedürfen etwa Punktationen von Wohnungseigentumsverträgen ebenso wie dementsprechende Vorverträge oder auch die Einräumung einer Kaufanwartschaft der Schriftform (RS0019123 [T3]; Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 § 936 Rz 14 mwN).
Da es sich bei der von den Beklagten behaupteten mündlichen Einigung über den Kauf der Wohnung der Sache nach letztendlich um ein solches Versprechen, Wohnungseigentum einzuräumen, handelt, ist dieses mangels Einhaltung der Schriftform unwirksam. Damit fehlt aber den weiteren Ausführungen der Beklagten das Fundament, weshalb auch der geltend gemachte sekundäre Feststellungsmangel nicht vorliegt.
3.1.2. Dessen ungeachtet ist aber ohnehin nicht nachvollziehbar, zu welchem anderen rechtlichen Ergebnis die ergänzende Feststellung führen soll. Selbst wenn diese nämlich getroffen wird, kann das nichts daran ändern, dass die Vertragsparteien – wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt hat – nach der Belehrung bzw Aufklärung durch den Notar – mag diese richtig oder falsch gewesen sein – sowohl ausgehend von dessen Inhalt als auch nach ihrem festgestellten übereinstimmenden Willen (US 6, letzter Absatz bzw US 7, erster Absatz) – einen Vorvertrag im Sinn des § 936 ABGB geschlossen haben. Auch wenn zuvor bereits eine (bindende) Einigung auf den Kauf bestanden haben sollte, sind sie davon mit dem Vorvertrag jedenfalls (im Sinn einer Novation) wieder abgegangen. Ob – wie der Kläger in seiner Berufungsbeantwortung meint – der Kaufvorvertrag tatsächlich „die einzige Option“ gewesen ist oder ein – einen Erfüllungsanspruch begründendes – Versprechen der Einräumung von Wohnungseigentum (in das ein Kaufvertrag ggf umgedeutet hätte werden können), selbst ohne bereits bekannte Nutzwerte möglich gewesen wäre (vgl § 43 Abs 1 und 2 WEG bzw RS0017170, 5 Ob 96/99z [„räumlich genau umschriebene Wohnung“], 5 Ob 37/13x, 8 Ob 47/20z), ist nicht relevant. Denn ob die Auskunft des Notars richtig war oder möglicherweise falsch, ändert nichts am (dadurch zwar beeinflussten) Willen der Vertragsparteien.
3.2. Damit kann aber auch den weiteren Ausführungen der Beklagten (Pkt 1.2 der Berufung) keine Berechtigung zukommen. Wie bereits ausgeführt, haben sie – nach der Beratung durch den Notar – eindeutig (nur mehr) einen Vorvertrag geschlossen, was auch – den Feststellungen zufolge – ihrem gemeinsamen Willen entsprach. Daher bleibt weder Raum für eine Umdeutung, noch für den von den Beklagten ins Treffen geführten Grundsatz, demzufolge in Zweifelsfällen nicht von einem Vorvertrag, sondern bereits von einem Hauptvertrag auszugehen sei. Gleiches gilt, soweit die Beklagten auf eine vorweggenommene Erfüllung der Vertragspflichten (aus einem Kaufvertrag) abstellen. Die (vorzeitige) Überlassung der Wohnung zur Nutzung war ebenso wie die „Vorauszahlung“ eines Kaufpreisteiles Nebenbedingung des Vorvertrags, sodass sich daraus alleine schon deshalb nichts in diese Richtung ableiten lässt.
3.3. Weiters stehen die Beklagten auf dem Standpunkt, dass – wenn man von einem Vorvertrag ausgehen sollte – die Jahresfrist des § 936 ABGB noch nicht zu laufen begonnen habe. Die Vertragsparteien hätten in Wahrheit nämlich nicht auf das Nutzwertgutachten vom Jänner 2018 abgestellt, sondern auf irgendein solches, das die grundbücherliche Durchführung des Vertrags ermögliche. Mit dem „Vorliegen des neuen Parifizierungsgutachtens“ sei daher ein Gutachten gemeint gewesen, welches die Voraussetzungen für den Abschluss und die Erfüllung des Hauptvertrages, also insbesondere die Verbücherung des Eigentumsrechts, schaffe (Pkt 1.3 der Berufung).
Damit entfernt sich die Rechtsrüge jedoch vom festgestellten Sachverhalt und ist daher nicht gesetzmäßig ausgeführt. Diesem zufolge wurde nämlich im Zuge des Vertragsschlusses beim Notar „erörtert, dass die Eigentümerversammlung die Erstellung des neuen Parifizierungsgutachten bereits im Jänner 2017 einstimmig beschlossen hatte und dieses daher bald vorliegen sollte“ (US 7 erster Absatz). Weiters seien „alle Anwesenden (Parteien, Notar, Maklerin) vor diesem Hintergrund davon ausgegangen, dass es sich dabei um eine reine Formsache handle und dieses bald vorliege“. Der Kläger habe „mit wenigen Monaten, der Erstbeklagte mit spätestens Ende 2017/Anfang 2018 gerechnet“ (aaO).
Daraus ergibt sich eindeutig, dass sich die Vertragsparteien auf das bestimmte, bereits beauftragte Parifizierungsgutachten bezogen haben. Den Fall, dass es zu den letztlich eingetretenen Komplikationen kommen würde, haben sie schlicht nicht bedacht. Es trifft daher nicht zu, dass sich die Vertragsparteien nicht auf das bereits beauftragte Gutachten bezogen hätten.
In diesem Zusammenhang ist der Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass sich die Beklagten im Verfahren erster Instanz nicht darauf gestützt haben, was die Vertragsparteien vereinbart hätten, wenn sie das letztendlich eingetretene Szenario vorhergesehen hätten. Auch mit ihrer Berufung machen sie derartiges nicht geltend, stehen sie doch (nur) auf dem Standpunkt, dass die Vertragsparteien ohnehin ein zur Verbücherung geeignetes Gutachten gemeint hätten. Für eine ergänzende Vertragsauslegung wegen einer (planwidrigen) „Lücke“ (RS0017829) bleibt daher aufgrund des Vorbringens der Beklagten kein Raum.
Daher sind – wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt hat – die Rechte des Erstbeklagten aus dem Vorvertrag bereits erloschen. Wiederum der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass sich die Frage, ob die Geltendmachung der Verfristung durch den Kläger (angesichts des langen Zuwartens aufgrund einer erhofften Lösung) rechtsmissbräuchlich ist oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt, nicht stellt. Denn die entsprechenden Einwendungen der Beklagten bezogen sich nur auf die Ausübung des Rücktrittsrechts durch den Kläger (vgl S 13/ON 10.4), nicht aber auf dessen Berufung auf den Fristablauf.
3.4. Auf die in der Berufung (Pkt 1.4) weiters aufgeworfene Frage, ob der Kläger berechtigt von einem Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht hat, kommt es daher nicht mehr an.
3.5. Auch auf eine Einigung im Zuge außergerichtlicher Vergleichsverhandlungen (Pkt 1.5 der Berufung) können sich die Beklagten schon deshalb nicht stützen, weil sie im Verfahren erster Instanz kein diesbezügliches Tatsachenvorbringen erstattet haben. Daher handelt es sich dabei um eine im Berufungsverfahren gemäß § 482 ZPO unzulässige Neuerung. Im Übrigen ist es zumindest fraglich, ob dem Kläger überhaupt noch ein entsprechender Bindungswille unterstellt werden kann, wenn ein schriftliches Angebot seinerseits erst nach mehr als einem Jahr (!) beantwortet bzw angenommen wird.
Zusammengefasst folgt daraus, dass der Erstbeklagte aus dem Vorvertrag keinen Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags mehr ableiten kann. Damit ist auch die darin enthaltene Nutzungsvereinbarung hinfällig, weil diese mit dem Vorvertrag in einem untrennbaren Zusammenhang steht und naturgemäß nur bis zur Durchführung des Kaufvertrags gelten sollte, zu der es nunmehr nicht mehr kommen wird. Daher verfügen weder der Erstbeklagte, noch die Zweitbeklagte über einen Titel zur (weiteren) Nutzung der Wohnung, weshalb dem Räumungsbegehren gegenüber beiden Beklagten Berechtigung zukommt.
Darauf, ob gegenüber der Zweitbeklagten das Streithindernis der entschiedenen Sache besteht, war schon deshalb nicht einzugehen, weil die Berufung der Beklagten keinerlei Anzeichen enthält, dass der (im Urteil enthaltene) Beschluss, mit dem das Erstgericht die entsprechende Einrede der Zweitbeklagten verwarf, angefochten wird, weshalb dieser in Rechtskraft erwachsen ist.
Damit erweist sich auch die Rechtsrüge als unberechtigt, weshalb der Berufung ein Erfolg zu versagen war.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50 iVm 41 ZPO. Da nur das Räumungsbegehren – über das auch gegenüber dem Erstbeklagten bereits abschließend entschieden werden konnte – Gegenstand des Berufungsverfahrens war, können die Kosten des Rechtsmittelverfahrens trotz des im Verfahren erster Instanz gefällten Teilurteils auch gegenüber dem Erstbeklagten festgesetzt werden (RS0035972). Die Beklagten haften dem Kläger (aufgrund ihrer in Bezug auf das Räumungsbegehren im Wesentlichen gleichen Beteiligung am Rechtsstreit) jeweils zur Hälfte für die Kosten seiner Berufungsbeantwortung (§ 46 Abs 1 ZPO; Obermaier, Kostenhandbuch4, Rz 1.348).
Diese hat der Kläger allerdings überhöht verzeichnet, weil der Streitwert des Berufungsverfahrens (nach RATG) nur EUR 59.900.00 betrug (und nicht – wie verzeichnet – EUR 70.228,73).
Zum Ausspruch nach § 500 Abs 2 Z 1 ZPO ist festzuhalten, dass der Kläger sein Interesse an der Räumung bzw Herausgabe der Wohnung gegenüber beiden (nicht solidarisch in Anspruch genommenen) Beklagten (gesamthaft) mit EUR 59.900,00 bezifferte. Es kann jedoch dahingestellt bleiben, ob dieser Streitwert insoweit auf beide Beklagte anteilig aufzuteilen ist oder ein Fall der Zusammenrechnung nach § 55 Abs 1 JN vorliegt (vgl RS0042741). Das Berufungsgericht ist nämlich an die Bewertung durch den Kläger nicht gebunden (RS0042617). Ausgehend von der wirtschaftlichen Bedeutung des Anspruchs liegt auch bei gesonderter Bewertung (RS0130936) des Räumungsbegehrens gegenüber jedem der beiden Beklagten ein jeweils EUR 30.000,00 übersteigender Wert des Streitgegenstands vor.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine Rechtsfragen im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren.
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