OGH 5Ob2371/96d

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.03.1997

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Baumann und Dr.Hradil als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Ismail T*****, Maurer, ***** vertreten durch Günter Schneider, Funktionär der Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs, Taborstraße 44, 1020 Wien, wider die Antragsgegner 1.) H*****, vertreten durch Mag.Dr.Hans Spohn, Rechtsanwalt in Wien, 2.) Karl M*****, wegen § 37 Abs 1 Z 1 MRG infolge außerordentlichen Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 13. August 1996, GZ 41 R 468/96v-28, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Hernals vom 12.Juni 1995, GZ 16 Msch 114/94i-12, bestätigt wurde, den

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben.

Dem Erstgericht wird eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Begründung

Begründung:

Das Erstgericht wies nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle den Antrag des Antragstellers auf Anerkennung der vom Zweitantragsgegner untergemieteten Wohnung Nr 61 (= 47a) des im Eigentum der Erstantragsgegnerin stehenden Hauses 1160 Wien, H***** ab.

Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:

Am 1.2.1990 schloß Robert W***** mit der Erstantragsgegnerin als Eigentümerin des Hauses 1160 Wien, H*****, einen unbefristeten Hauptmietvertrag über die Wohnung top Nr 61 (= 47a). Der Mietvertrag enthält einen Verzicht auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG. Als Hauptmietzins wurden unter Bezugnahme auf eine Nutzfläche von 29 m2 S 2.900,-- wertgesichert vereinbart.

Dr.Roman M***** war von 1989 bis zum Verkauf seiner Gesellschaftsanteile im Frühjahr 1992 Geschäftsführer der Erstantragsgegnerin. Unter seiner Geschäftsführung war es geplant gewesen, die Altmieter des Hauses auszumieten und freie Flächen nach Adaptierung zu vermieten. Schließlich trat Robert W***** an die Erstantragsgegnerin zwecks Anmietung sämtlicher freien Flächen zur Errichtung einer Pension heran. Dr.M***** war damit einverstanden. Es wurde vereinbart, daß die Erstantragsgegnerin die freien Flächen adaptiert und danach an Robert W***** in Hauptmiete vergibt. Es wurden zwar teilweise Adaptierungsarbeiten durchgeführt und von der Baufirma Gespräche mit der Baupolizei geführt, jedoch keine Baupläne eingereicht.

Nach Wechsel des Geschäftsführers verwarf die Erstantragsgegnerin den Plan zur Errichtung einer Pension wegen Unrentabilität; sie wollte nunmehr im Haus Wohnungseigentum begründen. Um finanziell durch die weiter zu zahlenden Mietzinse nicht zu sehr belastet zu sein, vermietete Robert W***** die bereits sanierten Wohnungen in Untermiete weiter.

Die Wohnung Nr 47a gab Robert W***** in Ausübung des mit der Erstantragsgegnerin vereinbarten Weitergaberechtes an den Zweitantragsgegner weiter, der damals behauptet hatte, Wohnungen für seine Arbeiter zu suchen.

Am 7.10.1991 schloß der Zweitantragsgegner mit dem Antragsteller einen unbefristeten Mietvertrag über die Wohnung top Nr 61 (= 47a) zu einem monatlichen Mietzins von S 2.450,--.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß die vom Gesetz geforderte Umgehungsabsicht nicht vorliege. Wegen der geplanten Pensionsbetreibung sei der im Hauptmietvertrag vereinbarte Kündigungsverzicht erklärlich. Wegen der Weitergabe der an den Zweitantragsteller gerichteten Mietzinsvorschreibungen indirekt an den Antragsteller hätte dieser keinen höheren als den dem Zweitantragsgegner vorgeschriebenen Mietzins bezahlen müssen. Es sei nicht behauptet worden, daß dieser Mietzins unzulässig hoch gewesen wäre.

Der Umstand, daß der Zweitantragsgegner ein Mietvertragsformular verwendete, in dem das Wort "Hauptmietzins" vorkomme, lasse nicht auf ein Hauptmietverhältnis schließen.

Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.

In der hier zu entscheidenden Rechtssache würde ein anerkennenswertes Interesse an einer Untervermietung weder in der beabsichtigten Sanierung noch in der Absicht, eine Pension zu errichten oder Wohnungseigentum zu begründen, liege, wohl aber in der Aufrechterhaltung des Bestandvertrages mit dem Zweitantragsgegner zu dem Zweck der Unterbringung von Arbeitnehmern desselben. Die Tatsachenfeststellung der Vereinbarung dieses vom Gesetz gebilligten Nebenzweckes bei Aufrechterhaltung des mit dem Drittantragsgegner bestehenden Untermietvertrages und bei Abschluß des Untermietvertrages mit dem Antragsteller schlösse es aus, der Erstantragsgegnerin als Vermieterin die Absicht einer Umgehung im Sinne des § 2 Abs 3 MRG zu unterstellen. Unabhängig davon, ob der Antragsteller tatsächlich Dienstnehmer des Zweitantragsgegners gewesen wäre, hätten jedenfalls nicht beide Parteien des Hauptmietvertrages in Umgehungsabsicht gehandelt.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei nicht zulässig, weil das Rekursgericht nicht von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes abgewichen sei.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen in antragsstattgebendem Sinn abzuändern; hilfsweise wurden Aufhebungsanträge gestellt.

Nachdem den Antragsgegnern die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt worden war, beantragte die Erstantragsgegnerin, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, in eventu ihm nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist zulässig und berechtigt.

a) Zur Zulässigkeit:

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil - wie gezeigt werden wird - die Vorinstanzen die Rechtslage betreffend die Umgehungsabsicht der Erstantragsgegnerin verkannten und weil bezüglich der Absicht des Zweitantragsgegners die bisher getroffenen Feststellungen zur verläßlichen rechtlichen Beurteilung nicht ausreichen.

b) Zum Aufhebungsbeschluß:

Die das Verhalten der Erstantragsgegnerin und des Robert W***** betreffenden Feststellungen zeigen genügend konkrete Anhaltspunkte für eine von Vermieter und Hauptmieter gefaßte Umgehungsabsicht im Sinne des § 2 Abs 3 MRG, die auch schon nach der vor dem 3. WÄG entwickelten und von diesem bloß festgeschriebneen Judikatur (vgl Würth/Zingher, WohnR '94, 9 Anm 10 unter Hinweis auf den Ausschußbericht 1268 BlgNR 18. GP) die Beweislast dafür, daß dennoch keine Umgehungsabsicht vorlag, zu Vermieter und Hauptmieter verschob; dabei genügt es, daß die Umgehung zumindest in Kauf genommen (dolus eventualis) wird (s MietSlg 46.215 ua). Diese Umgehungsabsicht ergibt sich vor allem aus der Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses, dem Kündigungsverzicht betreffend Untervermietung und Nichtbenützung der Wohnungen durch Robert W***** und den Zweitantragsgegner sowie aus dem Umstand, daß nach den Feststellungen überdies unklar blieb, ob von Robert W***** oder von der Erstantragsgegnerin ein Pensionsbetrieb beabsichtigt war. Ungeachtet der Tatsache, daß die später geplante Führung eines Pensionsbetriebes die zwischenzeitige einvernehmlich von Vermieter und Hauptmieter vorgesehene Untervermietung ein Umgehungsgeschäft indizieren würde, wird diese Indikation durch die Unklarheit bezüglich des zukünftigen Pensionsbetreibers noch verstärkt.

Bezüglich der Umgehungsabsicht des Zweitantragsgegners liegen keine ausreichenden Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen vor, welche eine verläßliche rechtliche Beurteilung zuließen. Die Feststellung des Erstgerichtes, der Zweitantragsgegner habe behauptet, die Wohnung für seine Arbeiter benötigt zu haben, kann im Hinblick auf die weiters getroffene Feststellung, schon Robert W***** habe für seine Wohnungen wegen der finanziellen Belastung durch die Mietzinse Untermieter gesucht, den bereits erweckten Eindruck eines Umgehungsgeschäftes nicht zu zerstreuen. Dazu bedürfte es konkreter Feststellungen über die Art des Geschäftsbetriebes und der damit verbundenen, einigermaßen wahrscheinlichen Notwendigkeit, Mitarbeiter dieses Unternehmens in einer vom Dienstgeber bereitgestellten Wohnung unterzubringen. Dieser Themenkreis wurde bisher nicht einmal erörtert.

Das Erstgericht wird daher im fortzusetzenden Verfahren nach entsprechender Erörterung über den als ergänzungsbedürftig erkannten Sachverhalt Feststellungen zu treffen und sodann im Sinne der überbundenen Rechtsansicht neu zu entscheiden haben.