OGH 6Ob595/93(6Ob596/93, 6Ob597/93, 6Ob598/93)

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.11.1993

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Vogel als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schobel, Dr.Redl, Dr.Kellner und Dr.Schiemer als weitere Richter in den zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Rechtssachen der klagenden Partei Johann S*****, vertreten durch Dr.Herbert Waltl, Rechtsanwalt in Salzburg, wider die beklagte Partei S***** Gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Werner Steinwender, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen a) 82.078,40 S samt Nebenforderungen (16 C 1105/91), b) 77.484,40 S samt Nebenforderungen (16 C 1128/91),

c) 85.091,60 S samt Nebenforderungen (16 C 1370/91) und d) 479.248,56

S samt Nebenforderungen (16 C 1812/91), infolge Revision der beklagten Partei gegen das zum Urteil des Bezirksgerichtes Salzburg vom 31.Oktober 1992, GZ 16 C 1105/91-30, ergangene Berufungsurteil des Landesgerichtes Salzburg vom 24.März 1993, AZ 21 R 70-73/93 (ON 39), in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht stattgegeben.

Die Beklagte ist schuldig, dem Kläger die mit 19.420,20 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten am Umsatzsteuer 3.236,70 S) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Eine GesmbH Co KG hatte im Mai 1980 vom Grundeigentümer eine damals neu errichtete und den besonderen Bedürfnissen der Mieterin angepaßte Lagerhalle samt angebautem Bürogebäude für die Zeit vom 1.Januar 1981 bis 31.Dezember 1992 gemietet, wobei der Mieterin eine Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet war. Mit Wirkung vom 1.März 1984 erweiterten die Vertragsteile den Mietgegenstand um einen Teil einer benachbarten Lagerhalle und mit Wirkung vom 1.Oktober 1989 um zusätzliche Hallenteile, jeweils unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der vereinbarten, mit 31.Dezember 1992 endenden Vertragsdauer.

Die Mieterin erwarb im Sinne eines am 14.März 1990 geschlossenen Kaufvertrages das Eigentum an einer im selben Gerichtsbezirk gelegenen Liegenschaft samt Büro- und Lagergebäude, um ihre im Mietgegenstand unterhaltene und aus betriebswirtschaftlichen Gründen zu erweiternde Betriebsstätte dorthin zu verlegen.

Die Mieterin teilte im Herbst 1990 zunächst mündlich und dann auch mit Schreiben vom 9.November 1990 dem Vermieter die beabsichtigte Standortverlegung mit dem Ersuchen um Zustimmung zu einer einverständlichen Auflösung des Bestandvertrages zum 30.April 1991 mit. Der Vermieter erklärte daraufhin der Mieterin für den Fall eines geeigneten Nachmieters seine Bereitschaft zur vorzeitigen Beendigung des Zeitmietvertrages, beharrte aber für den gegenteiligen Fall ausdrücklich darauf, daß die Mieterin bis zum Ende der vereinbarten Vertragsdauer den Mietzins zahle.

Im Zuge einer am 6.Februar 1991 stattgefundenen Besprechung zwischen dem Vermieter und dem Geschäftsführer der Mieterin über den von dieser geplanten Auszug aus dem Mietgegenstand vertrat der Vermieter neuerlich seinen Standpunkt, daß die Mieterin für die Erfüllung der Bestandnehmerpflichten bis zum Ablauf der mit Jahresende 1992 vereinbarten Vertragszeit einzustehen habe. Ungeachtet dessen verfolgte der Vermieter Inserate von Mietinteressenten, sprach seinerseits mögliche Mietinteressenten an, erteilte Vermittlungsaufträge an einen Immobilienvermittler und verhandelte auch mit einem von der Mieterin gesandten Mietinteressenten.

Die Mieterin wiederholte in ihrem Schreiben an den Vermieter vom 11. März 1991, daß sie gezwungen sei, das Bestandverhältnis zum 30. April 1991 aufzuheben, hielt fest, daß der Vermieter ihre Auflösungserklärung grundsätzlich zur Kenntnis genommen habe und sich bereits um Nachmieter bemühe, widersprach aber der Ansicht des Vermieters über die Zinszahlungsverpflichtung bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit; die Mieterin berief sich vielmehr darauf, die vorzeitige Auflösung des Bestandverhältnisses so rechtzeitig bekanntgegeben zu haben, daß eine Neuvermietung zumindest zu den Vertragsbestimmungen wie sie zwischen den Vertragsteilen vereinbart wurde, bei entsprechender Bemühung des Vermieters möglich gewesen wäre. Der Vermieter bestand in seinem Antwortschreiben vom 19.März 1991 auf der Erfüllung der Vertragspflichten bis zum vereinbarten Ende der Vertragszeit.

Mit Rücksicht auf die schwebenden Verhandlungen mit dem von der Mieterin namhaft gemachten Mitbewerber, der auch großes Interesse am Erwerb von Regalen der Mieterin bekundete, die diese aber bereits an einen Dritten verkauft hatte, der jedoch bereit gewesen wäre, die Einrichtungsgegenstände an den Mietinteressenten weiterzuverkaufen, unterblieb zunächst der für Mitte April vorgesehene Abbau und Abtransport der Regale aus dem Bestandobjekt. Nach endgültigem Scheitern der Verhandlungen zwischen dem Vermieter und dem erwähnten Mietinteressenten erfolgte die Räumung der zunächst gemieteten Halle von den Regalen erst Mitte Mai 1991. Daraufhin ersuchte die Mieterin den Vermieter um Übernahme des Bestandgegenstandes. Anläßlich einer gemeinsamen Begehung des Mietgegenstandes durch den Geschäftsführer der Mieterin und deren Rechtsbeistand sowie durch den Rechtsbeistand des Vermieters, dessen Ehefrau und dessen Bruder rügten die Vertreter des Vermieters in verschiedenen Punkten den Zustand des Mietgegenstandes und listeten die beanstandeten Mängel auf. Der Vertreter des Vermieters verweigerte deshalb auch die Übernahme der ihm von der Mieterin angebotenen Schlüssel zu den Bestandräumlichkeiten. Mit einem Schreiben vom 28.Juni 1991 übersandte die Mieterin dem Vertreter des Vermieters einen Schlüsselsatz.

Mit Wirkung vom 1.Februar 1992 vermietete der Kläger das ursprüngliche Bestandobjekt an eine neue Mieterin auf drei Jahre. Die von der Kommanditgesellschaft mit den Vertragserweiterungen in Bestand genommenen Räumlichkeiten vermietete der Vermieter mit Wirkung ab 1.Mai 1992 auf unbestimmte Zeit an eine andere Handelsgesellschaft.

Die Mieterin brachte 1991 ihr Unternehmen in ihre Komplementärgesellschaft ein. Hierauf erfolgte die Löschung der Kommanditgesellschaft im Firmenbuch.

Noch vor dem Wirksamwerden der Einbringung brachte der Vermieter gegen die Kommanditgesellschaft Zinszahlungsklagen ein, und zwar für Mai 1991 zu 16 C 1105/91, für Juni 1991 zu 16 C 1128/91, für Juli 1991 zu 16 C 1370/91 und für August und September 1991 zu 16 C 1812/91. Das Begehren der letzterwähnten Klage wurde mehrfach ausgedehnt.

Nach dem Wirksamwerden der Einbringung erfolgte im Einvernehmen des Klägers mit der GesmbH Co KG und deren Komplementärgesellschaft auf der Beklagtenseite der Parteiwechsel von der KG auf die Komplementärgesellschaft, die ihre Haftung für die Verpflichtungen der GesmbH Co KG aus dem mit dem Kläger abgeschlossenen Zeitmietvertrag niemals in Frage stellte.

Der Kläger stützte seine Begehren auf Zinszahlung in erster Linie auf die von der Mieterin vertraglich übernommenen Verpflichtungen. Dabei bestritt er jede einvernehmliche vorzeitige Vertragsauflösung vor dem Zeitpunkt seiner Neuvermietung.

Die Beklagte vertrat vor allem den Standpunkt, daß dem Vermieter auch bei vertragswidriger einseitiger Erklärung einer vorzeitigen Beendigung des Zeitmietverhältnisses nur Schadenersatzansprüche wegen entgangener Mieteinkünfte zustünden, er sich dabei aber aus dem Titel der Schadensminderungspflicht schuldhaft versäumte Einkünfte aus einer möglichen Neuvermietung anrechnen lassen müßte, der Kläger durch mangelnde Eigeninitiative bei der Suche nach geeigneten Nachmietern und durch übermäßige Zinsforderungen gegenüber dem von der Mieterin namhaft gemachten Mietinteressenten aber die Möglichkeit vereitelt habe, für die restliche Vertragsdauer zumindest die Zinseinkünfte zu erzielen, die er bei ordnungsgemäßer Abwicklung des Zeitmietvertrages erhalten haben würde.

Das Prozeßgericht erster Instanz gab dem Zinszahlungsbegehren für die Monate Mai und Juni 1991 (von einer Teilabweisung im Zinsenpunkt abgesehen) zur Gänze, für die folgenden Zeiträume aber wegen Verletzung der Schadensminderungspflicht durch den Kläger nur im Ausmaß von 80 % statt.

Das Berufungsgericht bestätigte die erstinstanzlichen Klagszusprüche, änderte aber die Teilabweisungen in der Hauptsache im Sinne einer vollen Klagsstattgebung ab. Dazu sprach das Berufungsgericht aus, daß eine Revisionszulässigkeitsvoraussetzung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO in Ansehung jedes einzelnen der verbundenen Rechtsstreite vorliege.

Das Berufungsgericht vertrat im wesentlichen die Rechtsansicht, daß der Mieter seiner Hauptvertragspflicht der Mietzinszahlung bis zum Ende der bedungenen Mietzeit nachzukommen habe, daß ein befristetes Mietverhältnis einvernehmlich vorzeitig beendet werden und dies auch schlüssig erfolgen könnte, ein derartiges schlüssiges Einvernehmen aber vor der Neuvermietung der von der Mieterin geräumten Bestandgegenstände im Hinblick auf die ausdrücklichen Erklärungen des Vermieters nicht anzunehmen sei, so daß die Mieterverpflichtung zur Zahlung der der Höhe nach unbestrittenen Zinse aufrecht bestünde und sich die von der Beklagten eingewendete Frage nach der Verletzung der Obliegenheit des Vermieters zur Schadensminderung gar nicht stellte.

Die Beklagte ficht das Berufungsurteil wegen qualifiziert unrichtiger rechtlicher Beurteilung zum schlüssigen Einvernehmen über eine vorzeitige Auflösung des Bestandverhältnisses und zur Schadensminderungspflicht mit einem auf Klagsabweisung zielenden Abänderungsantrag sowie hilfsweise gestellten Aufhebungsanträgen an.

Der Kläger strebt die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung an.

Die Revision ist nicht berechtigt.

Die Revisionsausführungen sind nicht geeignet, die zutreffenden Rechtsausführungen des Berufungsgerichtes zu widerlegen (§ 510 Abs 3 ZPO).

Der Vermieter hatte die Mieterin nie darüber im Zweifel gelassen, einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nur unter der Voraussetzung des Vorhandenseins eines geeigneten Nachmieters zuzustimmen, die Mieterin aber anderenfalls nicht aus ihrer Zinszahlungspflicht zu entlassen. Den Vermieter traf auch nach dieser Bereitschaftserklärung keine eigene Verpflichtung, einen Nachmieter zu suchen oder Mietverträge mit einem neuen Mieter über die vereinbarte Mietzeit hinaus zu denselben Vertragsbestimmungen wie mit der Vormieterin abzuschließen. Von einer schikanösen Ablehnung eines Nachfolgemieters kann nach dem festgestellten Sachverhalt keine Rede sein; das wurde in dieser Form auch nicht einmal behauptet. Die Mieterin konnte einseitig auf die Ausübung ihrer Nutzungsrechte verzichten, sich aber nicht dadurch ihrer Zinszahlungspflicht entledigen. Die Mieterin konnte auch dem Vermieter den Besitz am Mietgegenstand rückübertragen und sich damit von den aus dem Besitz entspringenden Nebenpflichten befreien, aber auch damit nicht einseitig eine Vertragsaufhebung erreichen. Mit der Neuvermietung stimmte der Vermieter allerdings dem im Gesamtverhalten der Mieterin gelegenen Anbot zur einvernehmlichen vorzeitigen Vertragsauflösung zu, weil sich der Vermieter nicht darauf berufen könnte, in bewußter Verletzung bestehender Mietrechte eine Doppelvermietung vorgenommen zu haben.

Der Revision war aus den zutreffenden Gründen des Berufungsurteiles ein Erfolg zu versagen.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.