OGH 1Ob561/93

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.09.1993

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Schubert als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schiemer, Dr. Gerstenecker, Dr. Rohrer und Dr. I. Huber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei I***** Gesellschaft mbH, , vertreten durch Dr. Walter Brunner, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wider die beklagte Partei Maria F, vertreten durch Dr. Herbert Grass, Rechtsanwalt in Deutschlandsberg, wegen 57.600 S (Revisionsinteresse 15.480 S) sA, infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgerichtes vom 18. März 1993, GZ 5 R 69/9326, womit das Urteil des Bezirksgerichtes Deutschlandsberg vom 23. November 1992, GZ 2 C 472/92g18, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Die Revision wird zurückgewiesen.

Die beklagte Partei hat die Kosten ihrer Revisionsbeantwortung selbst zu tragen.

Begründung

Begründung:

Gemäß § 510 Abs 3 letzter Satz ZPO kann sich die Zurückweisung einer ordentlichen Revision wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage (§ 502 Abs 1 ZPO) auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken.

Gegenstand des Revisionsverfahrens ist die Höhe der Provision der klagenden Immobilienmaklerin für die Vermittlung der Miete eines Geschäftslokales im Auftrag der beklagten Haushälfteeigentümerin. Vereinbart wurde zwischen dem Vertreter der klagenden Partei und der Beklagten am 31. Oktober 1991 mündlich für den Fall des Zustandekommens des Mietvertrages eine Provision von drei Nettomonatsmieten bei einer Verkaufsfläche von etwa 100 m2 und einer Lagerfläche von etwa 30 m2 - diese Flächen ergeben sich aus einer groben Vermessung durch den Vertreter der klagenden Partei - und eine Nettomonatsmiete von 90 S pro m2. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 20. Februar 1992 mietete die Mieterin mindestens 115 m2 Verkaufsfläche und 20 m2 Nebenfläche einschließlich WC und Vorraum um 16.000 S monatlich. Die Monatsmiete beträgt somit ohne Umsatzsteuer - statt 90 S - 118,50 S pro m2, wurde ausschließlich zwischen einem Vertreter der Mieterin und der Beklagten ausgehandelt und durch den Umbau der Geschäftsräumlichkeiten erreicht. Bei den Verhandlungen über den Mietzins beteiligte sich der Vertreter der klagenden Partei nicht mehr.

Die Vorinstanzen sprachen der klagenden Partei entsprechend der Vereinbarung der Streitteile einen Teilbetrag von 42.120 S sA zu und wiesen das aus dem zwischen der Beklagten und der Mieterin tatsächlich vereinbarten höheren Nettomietzins abgeleitete Mehrbegehren von 15.480 S sA ab.

Die von der zweiten Instanz mit dem Hinweis, daß zur Frage des Umfanges der Verdienstlichkeit eines Immobilienmaklers bei Änderung des Vermittlungsgegenstandes gesicherte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle, zugelassene Revision der klagenden Partei ist mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage iS des § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.

Gesetzliche Grundlage der Tätigkeit des Immobiliemaklers ist § 29 HVG (SZ 58/157 = ÖBl 1982, 22 = MietSlg 37/40 uva). Gemäß § 29 Abs 1 HVG gilt § 11 HVG auch für Maklervertragsverhältnisse (Jabornegg, Handelsvertreterrecht und Maklerrecht 356 mwN). Für die Höhe der Provision des Immobilienmaklers ist nach §§ 29 Abs 1, 11 Abs 1 HVG grundsätzlich die Vereinbarung des Auftraggebers mit dem Makler maßgebend.

Haben die Parteien für die erfolgreiche Vermittlung des vom Geschäftsherrn angestrebten Entgelts eine ziffernmäßig bestimmte Provision vereinbart und nicht den Fall bedacht, daß nur ein wesentlich geringerer Preis (im weitesten Sinn) erreicht werden kann, so ist unter dem Gesichtspunkt ergänzender Vertragsauslegung zu prüfen, was unter Berücksichtigung der übrigen Geschäftsbedingungen und des Vertragszweckes redliche und vernünftige Parteien für diesen Fall vereinbart hätten. Da Provisionen üblicherweise nach dem Wert des vermittelten Geschäftes bemessen werden, erscheint die Annahme gerechtfertigt, daß die Parteien bei Erzielung bloß des halben Preises auch die Provision auf die Hälfte reduziert hätten (MietSlg 34.646; Jabornegg aaO 360 f). Im vorliegenden Fall erzielte die Beklagte gegenüber der Mieterin einen höheren als den mit dem Immobilienmakler (auch als Bemessungsgrundlage für die Provision) vereinbarten Preis (Mietzins). Für den über den ursprünglich beabsichtigten Rahmen hinausgehenden Teil eines Geschäftes gebührt, wie der erkennende Senat bereits zweimal ausgesprochen hat, dem Vermittler auch im Fall eines einheitlichen Vertrages nur dann Provision, wenn seine Tätigkeit auch für diesen Teil verdienstlich war (MietSlg 33.554; SZ 48/122 = EvBl 1976/143 = RZ 1976/57 = ImmZ 1976, 165 = MietSlg 27.573). Von dieser Rechtsauffassung abzugehen besteht kein Anlaß. Dazu steht aber hier fest, daß der (erhöhte) Mietzins von 118.50 S monatlich pro m2 ausschließlich zwischen einem Vertreter der Mieterin und der Beklagten ausgehandelt wurde und bei diesen Verhandlungen der Vertreter der klagenden Partei nicht mehr beteiligt hat. Der Auffassung der zweiten Instanz, der höhere Mietzins sei von der Beklagten infolge des erforderlichen Umbaus des Geschäftslokales und der Abgeltung derselben durch die Mieterin erreicht worden, wird im Rechtsmittel nicht in Frage gestellt. Eine Verdienstlichkeit der klagenden Partei liegt daher insoweit nicht vor.

Demgemäß ist die Revision zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 40, 50 ZPO. Die Beklagte hat auf die Unzulässigkeit der klägerischen Revision nicht hingewiesen.