OGH 2Ob537/91 (2Ob538/91)

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.10.1991

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Kralik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Melber, Dr.Kropfitsch, Dr.Zehetner und Dr.Schinko als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Karl E*****, vertreten durch Dr.Heinz-Wilhelm Stenzel, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1. Herta H*****, 2. Karl H*****, beide vertreten durch Dr.Christian Konzett, Rechtsanwalt in Bludens,

3. Johann Georg B*****, dieser vertreten durch Dr.Otmar Simma, Dr.Alfons Simma und Dr.Ekkehard Bechtold, Rechtsanwälte in Dornbirn, wegen Kündigung und Feststellung (S 30.000) infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Feldkirch als Berufungsgerichtes vom 27.Feber 1991, GZ 1 c R 38, 39/91-22, womit infolge Berufung der klagenden und der beklagten Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Bludenz vom 14.Dezember 1990, GZ 4 C 393/90-13, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den Beschluß

gefaßt:

Spruch

Die Revision wird zurückgewiesen.

Die klagende Partei ist schuldig, der Erst- und dem Zweitbeklagten je zur Hälfte die mit S 4.166,50 (einschließlich S 694,42 Umsatzsteuer) sowie dem Drittbeklagten die mit S 3.060 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (einschließlich S 510 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Begründung

Begründung:

Die klagende Partei kündigte in den zur gemeinsamen Verhandlung verbundenen Rechtssachen 4 C 393/90 und 4 C 433/90 des Bezirksgerichtes Bludenz den beklagten Parteien die im Hotel A***** befindlichen Geschäftsräumlichkeiten zum 30.6.1991 auf. Als Kündigungsgründe wurden jene des § 30 Abs 2 Z 8 und 9 MRG geltend gemacht. Die klagende Partei benötige diese Geschäftsräumlichkeiten für den Ausbau und die Erweiterung eines standesgemäßen Hallen- und Rezeptionsbereiches. Nur so sei eine Standardanhebung zu einem 4-Stene-Hotelbetrieb möglich.

Die beklagten Parteien erhoben gegen die Kündigung Einwendungen. Sie bestritten die Legitimation der klagenden Partei zur Einbringung der Kündigung. Im übrigen lägen die behaupteten Kündigungsgründe nicht vor. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei nicht dringend. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 8 MRG sei deshalb nicht gegeben, weil die gemieteten Bestandräumlichkeiten keine Wohnräume seien. Die Beklagten stellten außerdem die Zwischenanträge, wonach die klagende Partei nicht Vermieterin des im Hotel A***** im Eigentum von Erika E***** und Miteigentümer befindlichen und von der erst- und zweitbeklagten Partei gemieteten Friseurgeschäftes samt Nebenräumen, bzw der zu K 7/90 des Bezirksgerichtes Bludenz aufgekündigten Räumlichkeiten im Verhältnis zum Drittbeklagten sei.

Das Erstgericht wies die Zwischenanträge auf Feststellung ab und hob die Aufkündigungen gegenüber den Beklagten auf. Es stellte fest, daß ursprünglich Karl E***** Alleineigentümer der Liegenschaft EZ ***** mit dem "Ahaus" war, in dem sich die beiden von ihm vermieteten Bestandobjekte befanden. Er gründete im Jahre 1961 die "Karl E KG ", in der er Komplementär und seine Ehegattin mit einer Einlage von S 20.000 Kommanditistin waren. Eine formelle Einbringung der Liegenschaft in die Kommanditgesellschaft erfolgte nicht (S 15 des Ersturteils). Grundbücherlicher Alleineigentümer blieb Karl E.

Ab Gründung der Kommanditgesellschaft liefen sämtliche Mieteinnahmen auf ein Geschäftskonto ein. Die Erstbeklagte und der Zweitbeklagte zahlten die Mietzinse an die Kommanditgesellschaft, der Drittbeklagte überwies die Mieten ursprünglich an Karl E*****, Ahaus, jeweils ohne Zusatz "KG". Später zahlte er auch an die Kommanditgesellschaft. Ob die Beklagten von der Übernahme der Verwaltung des Ahauses durch die Kommanditgesellschaft verständigt wurden, konnte nicht festgestellt werden.

Nach dem Tode Karl Es im Jahr 1981 wurde die Liegenschaft Ahaus zu 1/3 an seine Ehegattin und zu je 1/6-Anteil an seine vier Kinder überschrieben. Mit dem Notariatsakt vom 7.12.1984 schlossen die Genannten die "E*****-Hotelverwaltungs-Gesellschaft mbH" mit dem Sitz in Z*****. Am 16.7.1986 wurde die Fa Karl E***** KG ***** umgewandelt in die Fa Karl E***** Gesellschaft mbH Co, wobei anstelle des Verstorbenen Karl E***** nunmehr die neu gegründete Firma "E***** Hotelverwaltungs-Gesellschaft mbH" in Z***** als persönlich haftende Gesellschafterin eintrat. Erika E***** leistete als Kommanditistin eine erhöhte Vermögenseinlage von S 400.000, die vier Kinder übernahmen Komanditanteile von je S 100.000. Die grundbücherlichen Eigentümer, welche demnach auch Gesellschafter der Komplementärin der klagenden Partei und gleichzeitig deren Kommanditisten sind, überließen ihre Miteigentumsanteile an der Liegenschaft und am Hotel Ahaus der klagenden Partei zur Verwaltung und Nutzung, wobei sie selbst als Eigentümer keinerlei Entgelt erhielten, andererseits jedoch auch keinerlei Lasten zu tragen haben. Eine konkrete rechtliche Regelung dieser Gebrauchsüberlassung wurde bisher nicht getroffen. Wesentliche Entscheidungen, welche das Ahaus betreffen, werden gemeinsam zwischen Erika E***** und deren vier Kindern getroffen. Bei diesen Besprechungen wird nicht unterschieden, ob es sich nun um familiäre Besprechungen, Besprechungen der Miteigentümer der Liegenschaft, Gesellschafterversammlungen der "E*****-Hotelverwaltungsgesellschaft mbH" oder der klagenden Partei handelt.

Rechtlich war das Erstgericht der Ansicht, daß die klagende Partei auf Vermieterseite in die bestehenden Bestandverträge mit den Beklagten eingetreten sei. An sie sei seit Jahrzehnten unbeanstandet der Mietzins bezahlt worden. Sie sei daher grundsätzlich klagslegitimiert, weshalb die Zwischenanträge auf Feststellung der Beklagten abzuweisen seien. Die geltend gemachten Kündigungsgründe lägen jedoch nicht vor.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der klagenden Partei nicht, hingegen jener der Beklagten Folge und gab den Zwischenanträgen statt. Es sprach aus, daß die Revision zulässig sei, weil der Frage der Legitimation der klagenden Partei erhebliche Bedeutung zukomme. Auf der Sachverhaltsseite hielt es fest, daß eine Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft "Ahaus" an die Kommanditgesellschaft weder beabsichtigt war noch tatsächlich erfolgte. Auch stellte es klar, daß die Miteigentumsanteile der Kommanditisten mit ihrer Beteiligung an der Kommanditgesellschaft nicht übereinstimmten. Erika E sei zu 1/3, die vier Kinder seien zu je 1/6 Miteigentümer der Liegenschaft. An der Kommanditgesellschaft sei Erika E***** mit einer Einlage von S 400.000 zu 50 %, die Kinder seien mit Einlagen von je S 100.000 zu je 12,5 % beteiligt. Wenn überhaupt, so sei das A*****haus nach den getroffenen Feststellungen als Einlage lediglich zum Gebrauch in die Gesellschaft eingebracht worden. Eine solche Gebrauchsüberlassung gebe der klagenden Partei jedoch nicht die Legitimation zur Aufkündigung des Bestandverhältnisses aus eigenem Recht. Zu einem Wechsel des Vertragspartners bedürfe es außerdem neben einer vertraglichen Regelung über die Vertragsübernahme auch einer Vereinbarung mit dem Mieter als Vertragspartner. Dessen ausdrückliche oder zumindest konkludente Zustimmung sei erforderlich. Selbst wenn man von einer Vertragsübernahme auf Vermieterseite von den Liegenschaftseigentümern auf die klagende Partei ausginge, fehlte es an einer ausdrücklichen oder konkludenten Zustimmung der Beklagten als Mieter. Diese seien von der klagenden Partei oder den bücherlichen Miteigentümern von der Umwandlung der bisherigen Kommanditgesellschaft auf die klagende Partei nicht verständigt worden. Damit scheide eine Zustimmung der Beklagten als Mieter, sei sie ausdrücklich oder stillschweigend, von vornherein aus. Hinweise dafür, daß einvernehmlich an die Stelle der Miteigentümer als Vermieter die Kommanditgesellschaft gesetzt worden wäre, habe das Verfahren nicht ergeben. Unbeachtlich sei, daß die Mieter den Mietzins an eine mit der Verwaltung der Liegenschaft betraute Stelle der Kommanditgesellschaft bezahlt haben. Der klagenden Partei sei es daher verwehrt, kraft eigenen Rechtes als Vermieterin die mit den Beklagten geschlossenen Mietverträge aufzukündigen.

Gegen die Entscheidung des Gerichtes zweiter Instanz richtet sich die Revision der klagenden Partei aus dem Anfechtungsgrund des § 503 Z 4 ZPO mit dem Antrag, das angefochtene Urteil abzuändern und dem Klagebegehren stattzugeben. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt und beantragt, die Zwischenanträge abzuweisen. Liegenschaftsflächen, die betrieblichen Zwecken gewidmet sind, seien im Zweifel als in die Gesellschaft eingebracht anzusehen. Eine Liegenschaft, die nach Absicht der Parteien für die Gesellschaft gekauft wurde, werde Gesellschaftsvermögen. Bei Einbringung von Mietrechten gingen die Rechte aus dem Bestandvertrag auf die Gesellschaft über.

Die getroffenen Feststellungen geben jedoch keine Veranlassung, auf die von der klagenden Partei aufgeworfenen Rechtsfragen näher einzugehen. Das "Ahaus" steht nach wie vor zu den oben angeführten Anteilen im Eigentum der Erben nach Karl E. Davon unabhängig besteht die klagende Partei aus der "E***** Hotelverwaltungs-Gesellschaft mbH" in Z***** als Komplementärin und aus den mit verschieden hohen, nicht den Erbteilen entsprechenden Kommanditeinlagen beteiligten Erben. Ausdrücklich wurde festgestellt, daß die Liegenschaft EZ ***** und das darauf errichtete "Ahaus" nie in die Gesellschaft eingebracht wurde. Es konnte nicht einmal festgestellt werden, daß der Gesellschaftsvertrag zur Errichtung der ursprünglichen Kommanditgesellschaft "Karl E" schriftlich abgeschlossen worden wäre (S 10 des Ersturteiles). Wohl aber wurde noch im Jahr 1986 mit Urteil rechtskräftig festgestellt, daß zwischen der Erst- und dem Zweitbeklagten einerseits und den namentlich genannten Familienangehörigen E***** (persönlich) ein Dauermietverhältnis besteht (S 13 des Ersturteils). Auch die festgestellte "Gebrauchsüberlassung" der Verwaltung und Nutzung des A*****hauses an die klagende Partei wurde nicht eindeutig geregelt (S 15 des Ersturteiles).

Unter diesen Umständen hat das Berufungsgericht mit Recht die Auffassung vertreten, daß ein Wechsel des Vertragspartners auf Vermieterseite von den Eigentümern des "Ahauses" persönlich über die Karl E KG ***** auf die klagende Partei nicht erfolgte. Selbst wenn aber - entgegen den getroffenen Feststellungen und allenfalls in Zusammenfassung aller dafür sprechenden einzelnen Hinweise - angenommen würde, daß das Ahaus zumindest im Innenverhältnis zwischen den Gesellschaftern wie Eigentum der Gesellschaft behandelt oder ihr zum Gebrauch überlassen werden sollte, könnten nach außen hin wiederum nur die einbringenden Gesellschafter, also die Erben nach Karl E, darüber verfügen und hätte diese gedachte Konstruktion nur entsprechende Wirkung im Innenverhältnis der Gesellschaft (EvBl 1957/263; HS 9164 ua).

Das Berufungsgericht hat daher mit Recht die mangelnde Aktivlegitimation der klagenden Gesellschaft angenommen und dies im Einklang mit der oberstgerichtlichen Judikatur begründet. Es bedurfte demnach keiner Zulassung der Revision zur Überprüfung der aufgrund des erhobenen Sachverhaltsbildes unproblematischen Rechtsfragen. Da der Oberste Gerichtshof an den Zulassungsausspruch des Berufungsgerichtes nicht gebunden ist, war in Anbetracht der Sachlage die Revision der klagenden Partei von diesem zurückzuweisen.

Der Kostenausspruch beruht auf §§ 41, 50 ZPO.