4Ob512/60•OGH 4Ob512/60
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Hohenecker als Vorsitzenden und durch die Räte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schuster, Dr. Gitschthaler, Dr. Bachofner und Dr. Nedjela als Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1) Trude Z*****, im Haushalt, , 2) Elisabeth M, im Haushalt, , 3) Anna O, im Haushalt, , 4) Doris K, im Haushalt, **********,
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei die mit S 672,56 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Die Kläger, Eigentümer des Hauses , J-Gasse Nr. 1, kündigten mit ihrer am 21. 10. 1958 beim Erstgericht eingelangten Aufkündigung der beklagten Partei die von ihr in diesem Hause gemieteten, im zweiten Stock gassenseitig gelegenen (im Lageplan Beil./R mit den Nr. 4 und 5 bezeichneten) beide Räume zum 31. 3. 1959 auf. Geltend gemacht wurde der Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 10 MietG und dieser dahin ausgeführt, im Jahre 1936 seien der beklagten Partei insgesamt sechs Räume vermietet worden. Im Jahre 1949 sei der Mietvertrag einvernehmlich auf die gegenständlichen Räume eingeschränkt worden. Die beklagte Partei habe das Bestandobjekt von 1936 bis 1949 für Bürozwecke verwendet. Sie habe in der Folge ihrer Leobner Zweigstelle an die B***** AG verpachtet, wodurch das Vertragsverhältnis zwischen den Streitteilen nicht beeinträchtigt worden sei. Die B***** AG habe ihre Verkaufsstelle von Leoben nach Niklasorf verlegt, sodass die beiden gegenständlichen Räume seit 1. April 1958 leerstanden. Seit August 1958 habe die beklagte Partei die aufgekündigten Räume einem ihrer Angestellten als Dienstwohnung überlassen. Durch diesen Sachverhalt sei der Tatbestand des § 19 Abs 2 Z 10 MietG erfüllt. Die beklagte Partei erhob rechtzeitig ihre Einwendungen und beantragte Unwirksamkeitserklärung der Aufkündigung. Mit dem Ersturteil wurde die Aufkündigung für unwirksam erklärt. Das Berufungsgericht bestätigte über Berufung der klagenden Parteien das Ersturteil und sprach gem. § 500 Abs 3 ZPO aus, dass die Revision zulässig sei. Die Untergerichte stellten fest, es seien von der beklagten Partei im Jahre 1936 im zweiten Stock des hier in Betracht kommenden Hauses verschiedene, darunter auch die gegenständlichen Räume für Büro- und Wohnzwecke gemietet worden. Das Bestandobjekt sei zunächst derart in Benützung genommen worden, dass die beklagte Partei nur einen Raum als Büro, die anderen Räume aber für Wohnzwecke verwendete. Im Jahre 1949 habe die Beklagte im Zusammenhang mit einer Anforderung von Räumen durch die Stadtgemeinde Leoben der vom damaligen Bevollmächtigten der Vermieter schriftlich vorgeschlagenen Einschränkungen des Mietobjektes auf die beiden vorderen, streitgegenständlichen Zimmer mit Schreiben vom 17. 5. 1949, Beil./H, zugestimmt und sich auch zur Weiterzahlung des für den gesamten Bestandgegenstand vereinbart gewesenen Mietzinses bereiterklärte. Seit dem Jahre 1951 habe die beklagte Partei ihr steirisches Unternehmen an die B***** AG verpachtet gehabt. In den Jahren 1951 bis 1957 sei einer der beiden Räume für Wohnzwecke von Angestellten verwendet worden. Von April 1958 bis August 1958 seien die möbliert gebliebenen Räume unbenützt gewesen. Seit 14. August 1958 diene einer der beiden Räume für Bürozwecke der Beklagten, der andere werde als Dienstwohnung des Josef M*****, eines Angestellten der beklagten Gesellschaft, verwendet, der ihre Gasabfüllstation in Niklasdorf zu überwachen habe. Die Behauptung der klagenden Parteien, es sei im Zusammenhang mit der im Jahre 1949 vorgenommenen Einschränkung des Umfanges des Bestandobjektes im Korrespondenzwege durch schlüssige Handlungen eine Abänderung des Mietvertrages hinsichtlich eines ausschließlichen Verwendungszweckes nur für Bürozwecke erfolgt, erachteten die Untergerichte für widerlegt. Das Berufungsgericht führte dazu in Übereinstimmung mit der Auffassung des Erstgerichtes aus, der beiderseitige, einen der Verwendungszweck hervorhebenden und offenbar nur routinemäßige Gebrauch der Worte "Büromiete" und "Büroräume" in der Korrespondenz (Beilagen /J bis /M, /O, /C, /E, /P) lasse nicht die Deutung zu, dass die Vertragsparteien damit zum Ausdruck bringen wollten, dass die beiden Zimmer nunmehr nur noch als Büroräume benützt werden sollten. Wenn auch die Vermieter im Schreiben vom 28. 5. 1951, Beil./C, betonten, dass die vermieteten Räume nur Bürozwecken dienen sollten, und dass sie zu einer Adaptierung für Wohnzwecke keine Bewilligung erteilten, und obgleich aus dem Antwortschreiben der beklagten Partei vom 6. 6. 1951, Beil./E, zu entnehmen sei, dass sie die Zustimmung der Hauseigentümer zur Adaptierung eines Raumes für Wohnzwecke als erforderlich annahmen, so könne daraus nicht die zwingende Schlussfolgerung abgeleitet werden, dass zwischen den Parteien eine Willensübereinstimmung (§ 863 ABGB) in Richtung einer die Benützung des Bestandobjektes auf Bürozwecke einschränkenden Abänderung des im Jahre 1936 vereinbarten Verwendungszweckes erzielt worden sei. Im Antwortschreiben Beil./E habe die beklagte Partei eine Zustimmung der Hauseigentümer nur zu einer damals beabsichtigt gewesenen baulichen Umgestaltung eines Raumes für notwendig angesehen. Überdies sei einer der beiden Räume ab den Jahre 1951 als Wohnraum benützt worden, was dagegen spreche, dass die Beklagte sich zu einer Einschränkung auf bloß einen der seinerzeit vereinbarten Verwendungszwecke verstanden hätte. Dazu kommt, dass die beklagte Partei mit dem Schreiben ihres damaligen Rechtsvertreters vom 14. 12. 1949, Beil./O, einen Vorschlag der klagenden Parteien auf Abschluss eines neuen Mietvertrages ausdrücklich und endgültig abgelehnt habe. Den klagenden Parteien sei sohin der Nachweis der von ihnen behaupteten Abänderung und Beschränkung des Verwendungszweckes des Bestandobjektes nicht gelungen. Der beklagten Gesellschaft sei es daher unbenommen, die gemieteten Räume auch für Wohnzwecke ihrer Angestellten zu verwenden, womit dem ausschließlich geltend gemachten Kündigungsgrund nach § 19 Abs 2 Z 10 MietG die Grundlage entzogen sei.
Das Urteil des Berufungsgerichtes wird von den klagenden Parteien aus den Revisionsgründen der Aktenwidrigkeit (§ 503 Z 3 ZPO) und unrichtigen rechtlichen Beurteilungen (§ 503 Z 4 ZPO) bekämpft. Der Revisionsantrag geht dahin, das angefochtene Urteil im Sinne der Rechtswirksamkeitserklärung der Aufkündigung abzuändern. Der Revisionsbeantwortung mit dem Antrag, der Revision nicht Folge zu geben, wurde rechtzeitig erstattet.
Die Revision ist unbegründet.
Zur Anrufung des Revisionsgrundes des § 503 Z 3 ZPO ist die Revision darauf zu verweisen, dass in Kündigungsstreitigkeiten aus Mietverhältnissen, auf welche die Bestimmung des Mietengesetzes Anwendung finden, gegen ein bestätigendes Urteil des Berufungsgerichtes die Revision - wenn sie überhaupt, wie hier, gemäß § 500 Abs 3 ZPO für zulässig erklärt wurde - nur aus dem Revisionsgrund des § 503 Z 4 ZPO erhoben werden kann. Auf den geltend gemachten Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit ist daher kein Bedacht zu nehmen.
Die Rechtsrüge aber ist verfehlt.
Die klagende Partei hat ausdrücklich nur den Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 10 MietG geltend gemacht und sich ausschließlich auf ihn festgelegt. § 19 Abs 2 Z 10 beinhaltet drei Tatbestände. Erster Tatbestand: gänzliche Weitervermietung, zweiter Tatbestand: gänzliche oder teilweise Weitervermietung eines Geschäftsraumes gegen unverhältnismäßige Gegenleistung, dritter Tatbestand: Überlassung an nahe Angehörige. Ob das gegenständliche Bestandobjekt von April 1958 bis August 1958 unbenützt leergestanden war, ist daher unter dem Gesichtspunkt des geltend gemachten Kündigungsgrundes überhaupt von keiner Bedeutung. Die Verpachtung des steirischen Unternehmens der beklagten Partei (ihrer Leobner Zweigstelle) könnte unter dem Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 10 MietG schon deshalb nicht in Betracht kommen, weil dieser Kündigungsgrund gemäß der von Amts wegen wahrzunehmenden Ausschlussfrist des § 19 Abs 4 MietG innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis von der Verpachtung geltend gemacht werden müsste, was hier jedenfalls nicht geschehen ist, weil aus der vorliegenden Korrespondenz bedenkfrei hervorgeht, dass die Kläger von diesem Sachverhalt schon im Laufe des Jahres 1951 Kenntnis hatten. Abgesehen davon wäre bei Verpachtung eines Unternehmens der Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 10 MietG überhaupt nicht gegeben (3 Ob 35/55 JBl 1955, S 410 uva).
Im Übrigen steht fest, dass mit dem Mietvertrag vom Jahre 1936 die im zweiten Stock gelegenen sechs Räume der beklagten Partei für Büro- und Wohnzwecke vermietet wurden. Dass anlässlich der Einschränkung des Umfanges des Bestandobjektes auf die gegenständlichen Räume im Jahre 1949 oder etwa in der Folge ausdrücklich ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde, haben die klagenden Parteien nicht einmal behauptet. Ihre Argumentation geht vielmehr dahin, es sei die Einschränkung auf eine ausschließliche Benützung als Büroräume durch schlüssige Handlungen erfolgt, worauf auch die Rechtsrüge der Revision abstellt. Das Berufungsgericht hat sich mit dieser Auffassung eingehend auseinandergesetzt und schlüssig sowie frei von Rechtsirrtum begründet, warum sie abzulehnen ist. Was dagegen in der Revision vorgebracht wird, ist nicht stichhältig. Bei Dauerschuldverhältnissen darf den Handlungen der Parteien, die die Annahme einer stillschweigenden Verpflichtungserklärung im Sinne einer Umänderung des Vertrages nahelegen, nicht übermäßige Bedeutung beigemessen werden. Nur wenn ganz besondere Umstände für eine solche Annahme sprächen, ist die Anwendung des § 863 ABGB gerechtfertigt (7 Ob 46/55, Jbl 1955, S 405). Zieht man diesen Grundsatz und ferner in Betracht, dass für die Auslegung einer Willenserklärung einer Partei ihr Gesamtverhalten, das sich aus Aussagen durch Wort und Schrift und sonstigem Tun oder Nichttun zusammensetzen kann, als einheitliches Ganzes zu berücksichtigen ist (DREvBl 1943, Nr 189), so versagt der von den klagenden Parteien unternommene Versuch, unter dem Gesichtspunkt des § 863 ABGB zu einer Vertragslage zu gelangen, welche sie gern wahrhaben möchten, die aber in Wahrheit nicht vorliegt. Was zunächst das Schreiben der beklagten Partei vom 6. 6. 1951, Beil./E, anlangt, so wurde zur Erforschung der ihm zugrunde liegenden Absicht der beklagten Partei von der Tatsacheninstanz auch die Aussage des Zeugen Dkfm. S***** herangezogen, womit es sich bei der auch vom Berufungsgericht übernommenen Auslegung dieser Urkunde um tatsächliche Feststellungen handelt. Die Feststellung, dass sich dieses Antwortschreiben nur auf die beabsichtigte bauliche Veränderung eines der Bestandräume bezogen habe und deshalb eine Zustimmung der Hauseigentümer für erforderlich angesehen worden sei, kann daher nicht mehr bekämpft werden. Dieses Schreiben vermag demnach überhaupt keinerlei Anhaltspunkte für eine Zustimmung der Beklagten zur Abänderung des Verwendungszweckes der gemieteten Räume zugeben. Die Auslegung des übrigen Schriftwechsels seit 1949 aber wurde nur aus den hier in Betracht kommenden Urkunden selbst, nicht aber auch aus anderen Beweismitteln vorgenommen und ist daher eine Rechtsfrage. Diesem Schriftwechsel kann weder im Einzelnen noch in seiner Gesamtheit ein so ganz besonderer Umstand entnommen werden, der für die Annahme einer stillschweigenden Änderung des Vertragszweckes sprechen könnte, noch hat etwa das Beweisverfahren positive Anhaltspunkte in dieser Richtung ergeben. Die Untergerichte haben zutreffend die Verwendung der Worte "Büromiete" und "Büroräume" in einzelnen Schreiben als bedeutungslos abgetan. Denn die Verwendung dieser Bezeichnungen rechtfertigt nicht den zwingenden Schluss, dass die beklagte Partei auf eine Verwendung des Bestandobjektes für Wohnzwecke verzichtet hätte. Bei der Beurteilung, ob ein stillschweigender Verzicht auf ein Recht vorliegt, ist besondere Vorsicht geboten. Ein Verzicht darf immer nur angenommen werden, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass er ernstlich gewollt ist (7 Ob 131/57, EvBl 1957, Nr 253), was hier jedenfalls nicht zutrifft. Denn die beklagte Partei hatte das Ansinnen, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, ausdrücklich am 14. 12. 1949 (Beil./O) abgelehnt und die Bestandobjekte von 1951 bis 1957 und schließlich wieder seit August 1958 für Wohnzwecke verwendet, sohin ein Gesamtverhalten an den Tag gelegt, dass die Annahme eines Verzichtes auf diese Verwendungsart nicht zulässt. Dafür, dass auch die klagenden Parteien noch am 12. August 1958 einen stillschweigenden Verzicht der klagenden Parteien in der aufgezeigten Richtung gar nicht in Betracht zogen, spricht im Übrigen der Inhalt des Schreibens von diesem Tag, Beil./T, in welchem der Vertreter der klagenden Parteien hervorhebt, dass im Jahre 1936 sechs Wohnräume für Büro- und Wohnzwecke an die beklagte Gesellschaft vermietet wurden und dieser Mietvertrag im Jahre 1949 auf die damals von ihr benützten beiden Gassenzimmer eingeschränkt worden sei, ohne jedoch etwa von einer Einschränkung der Verwendungsart auf eine bloße Benützung für Bürozwecke auch nur ein Wort zu erwähnen. Der Umstand schließlich, dass die beklagte Partei gegen die von den Untergerichten festgestellte Versagung der Unterschrift durch die Hauseigentümer auf dem polizeilichen Meldezettel des Angestellten G***** (der im Jahre 1952 einen der beiden Räume bewohnte), nicht remonstrierte, ist in keiner Weise geeignet, das von der beklagten Partei an den Tag gelegte Gesamtverhalten, das gegen die Annahme eines Verzichtes auf eine Verwendung des Bestandobjektes für Wohnzwecke spricht, etwa in einem anderen Lichte erscheinen zu lassen. Demnach ist die beklagte Partei im Sinne der im Mietvertrag von 1936 festgelegten Verwendungszwecke berechtigt, die aufgekündigten Räume auch als Dienstwohnung für Dienstnehmer der Gesellschaft in Anspruch zu nehmen. Der Revision war sohin ein Erfolg zu versagen.
Der Ausspruch über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.
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