OGH 2Ob218/53

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 01.04.1953

Kopf

SZ 26/88

Spruch

Trotz Änderung des Bauplanes bleibt die Verpflichtung des Hauseigentümers, dem Altmieter eines unter Inanspruchnahme der Fondshilfe wiederaufgebauten Hauses wenigstens ein angemessenes Bestandobjekt zur Miete anzubieten, bestehen.

Entscheidung vom 1. April 1953, 2 Ob 218/53.

I. Instanz: Bezirksgericht Villach; II. Instanz: Landesgericht Klagenfurt.

Begründung

Die Beklagte, die Eigentümerin eines bei einem Fliegerangriff zu 75% beschädigten Hauses ist, hat am 24. März 1950 um die Gewährung eines Darlehens aus dem Wohnhaus-Wiederaufbaufonds angesucht; mit dem Bescheid des Bundesministeriums für Handel und Wiederaufbau vom 29. Oktober 1951 ist ihr ein unverzinsliches Darlehen in der Höhe von 512.800 S bewilligt worden. Infolge des Regulierungsplanes des Stadtbauamtes Villach hat das Haus um zwei bis drei Meter westlich zurückgesetzt werden müssen und ist deshalb auch die verbaute Fläche, die früher 90.35 m2 betragen hat, auf 84.56 m2 vermindert worden. Während des Wiederaufbaues ist der ursprüngliche Bauplan insofern geändert worden, als im Erdgeschoß an Stelle der vorgesehenen zwei Geschäftslokale, die auch im alten Haus vorhanden gewesen sind, nur ein Geschäftslokal errichtet worden ist. Während sich der Hausflur früher in der Mitte des Hauses befunden und die beiden Geschäftslokale voneinander getrennt hatte, befindet sich nunmehr die Haustüre am rechten Ende der Hausfront. Mit der Behauptung, bis zur Beschädigung des Hauses Mieter des einen, rechts vom Hausflur gelegenen Geschäftslokales gewesen zu sein und kein Anbot zur Miete eines solchen Lokales erhalten zu haben, begehrte der Kläger in der am 19. März 1952 eingebrachten Klage - damals hatte die Beklagte noch nicht um die Genehmigung, den ursprünglichen Bauplan im Erdgeschoß ändern zu dürfen, angesucht - sie schuldig zu erkennen, ihm das Geschäftslokal links vom Stiegenaufgang vor der erstmaligen Vermietung anzubieten; das Klagebegehren blieb ungeändert, obwohl während des Rechtsstreites nur mehr ein Geschäftslokal errichtet und einem Dritten vermietet worden war.

Das Prozeßgericht erkannte die Beklagte im Sinne des Klagebegehrens schuldig.

Das Berufungsgericht änderte das erstgerichtliche Urteil insofern ab, als es die Beklagte lediglich verpflichtete, dem Kläger einen rechteckigen Teil des links vom Stiegenaufgang befindlichen Geschäftslokales im Ausmaß von 9.03 m2 vor der erstmaligen Vermietung zur Vermietung anzubieten.

Der Oberste Gerichtshof bestätigte das Urteil des Berufungsgerichtes.

Aus den Entscheidungsgründen:

Nach den vom Berufungsgericht übernommenen Feststellungen des Prozeßgerichtes ist der Kläger bis zur Beschädigung des Hauses Hauptmieter des rechts vom Hausflur gelegenen Geschäftslokales gewesen und hat darin seinen Viktualienhandel betrieben. Die Beklagte hat bisher auf das ihr bewilligte Darlehen über ihr Ansuchen 478.000 S erhalten und die restlichen Baukosten aus eigenen Mitteln bestritten. Die Bodenflächen der beiden Geschäftsräume im alten Haus haben 10.92 und 22.05 m2 betragen, der Kläger ist Mieter des kleineren Lokales gewesen; nach dem ursprünglichen Bauplan hätten die im neuen Haus zunächst vorgesehenen zwei Geschäftslokale eine Bodenfläche von 13.26 und 13.97 m2 haben sollen, das an Stelle der beiden Geschäftslokale errichtete Lokal erstreckt sich über eine Fläche von 32.40 m2. Der Kläger hat das Bestandverhältnis vor der Kriegseinwirkung nicht aufgelöst und auch nicht auf seine ihm nach dem Wohnhaus-Wiederaufbaugesetz zustehenden Rechte verzichtet.

Das Berufungsgericht hat die Rechtsansicht des Prozeßgerichtes gebilligt, daß weder die durch den Regulierungsplan verursachte Verlegung der Baulinie noch der eigene Beitrag der Beklagten zu den Kosten des Wiederaufbaues (und der erst während des Rechtsstreites ausgesprochene Verzicht der Beklagten auf eine weitere Ausnützung des Fondskredites) die ihr nach § 20 Abs. 1 WWG. gegenüber dem Kläger obliegende Pflicht berühren konnten. Das Berufungsgericht hat lediglich die Verpflichtung der Beklagten, dem Kläger die Vermietung eines Geschäftslokales anzubieten, dahin eingeschränkt, daß das Geschäftslokal eine Bodenfläche von (mindestens) 9.03 m2 aufweisen müsse, während das Prozeßgericht, wie der Begründung seines Urteils klar zu entnehmen ist, dem Kläger das Recht auf die Miete des ursprünglich vorgesehenen kleineren Lokales (13.26 m2) zugestanden hat.

Die Beklagte hat sowohl im erstinstanzlichen als auch im berufungsgerichtlichen Verfahren bestritten, im Sinne des § 20 WWG. gegenüber dem Kläger anbietungspflichtig gewesen zu sein, weil er schon vor der Kriegseinwirkung das Bestandverhältnis im alten Haus gekundigt und in der Folge in einem anderen Haus ein Lokal gemietet hat, weil das Erdgeschoß von der Beklagten aus eigenen Mitteln wiedererrichtet worden ist und weil schließlich der Kläger die ihm - freiwillig - angebotene Miete des Geschäftslokales abgelehnt hat. Von diesen Einwendungen ist lediglich die auf die Verwendung von Eigenmitteln Bezug nehmende erörterungsbedürftig, da die übrigen bereits durch die gegenteiligen Feststellungen entkräftet worden sind. Wenn auch in erster Instanz die genauen Ziffern nicht festgestellt worden sind, die der Wiederaufbau erfordert hat, und daher die Feststellung des Berufungsgerichtes oder richtiger der vom Berufungsgericht aus den Feststellungen gezogene Schluß, daß die Zuwendungen aus dem Wiederaufbaufonds zu den Kosten des Wiederaufbaues erheblich mehr als 90% der Baukosten betragen haben, auf ihre mathematische Richtigkeit nicht kontrolliert werden kann, kommt diesem Umstande eine entscheidende Bedeutung nicht zu. Wesentlich ist, daß die Beklagte ursprünglich für den gesamten Wiederaufbau um ein Darlehen aus Fondsmitteln angesucht und erst, nachdem der Bau (zumindest nahezu) vollendet und die vorliegende Klage eingebracht worden war, auf einen Beitrag aus dem Fonds für den Wiederaufbau des Erdgeschosses verzichtet hat. Ob dieser Verzicht vom Ministerium angenommen wird oder nicht, kann die Rechte des Klägers, ein Anbot auf ein Geschäftslokal zu erhalten, nicht beeinträchtigen, da der Verzicht in der offenkundigen Absicht erfolgt ist, dem Klagsanspruch nachträglich die Grundlage zu entziehen. Abgesehen davon könnten die Rechte des Klägers auch deshalb nicht vereitelt werden, weil selbst unter Zugrundelegung der eigenen Angaben der Beklagten angenommen werden muß, daß der Wiederaufbau überwiegend aus öffentlichen Mitteln durchgeführt worden ist und weil es überdies nicht der Willkür des Hauseigentümers überlassen sein kann, nach oder zumindest unmittelbar vor der Beendigung des Wiederaufbaues eine Neuvermietung an einen Altmieter bei einer günstigeren Verwertungsmöglichkeit seines ehemaligen Bestandobjektes durch die Erklärung, dessen Wiederaufbau aus eigenen Mitteln bestreiten zu wollen, auszuschließen.

Daß das ursprüngliche Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Rechtsvorgänger der Beklagten gemäß § 1 Abs. 1 KSchEinwV. erloschen gewesen ist, hindert nicht die Anwendbarkeit des § 20 WWG. auf den Kläger, da das ihm dort als Altmieter eingeräumte Recht nicht zur Voraussetzung hat, daß sein Bestandvertrag aufrecht geblieben ist, und es lediglich darauf ankommt, daß er im Zeitpunkt der Kriegseinwirkung Hauptmieter gewesen ist.

Das Berufungsgericht hat aber auch mit Recht weder der Tatsache, daß das Haus nicht genau an der gleichen Stelle, an der es früher gestanden ist, wieder aufgebaut worden ist, noch der weiteren Tatsache, daß der ursprüngliche Bauplan, in dem im Erdgeschoß zwei Geschäftslokale vorgesehen gewesen sind, nachträglich geändert worden ist, Bedeutung beigemessen. Bei jedem Neu- und daher auch bei jedem Wiederaufbau sind die von der Baubehörde erteilten Aufträge zu befolgen. Wenn auch infolge der Notwendigkeit einer Verbreiterung der Straße oder aus anderen öffentlichen Rücksichten eine Verlegung der Hausfront erfolgen muß, deshalb möglicherweise die Baufläche eine Verringerung erfährt und die neuen Bestandobjekte nicht mehr genau an der früheren Stelle im Luftraum liegen, können doch hiedurch die Pflichten des Hauseigentümers, der den Wiederaufbau - wenigstens zum größten Teil - aus öffentlichen Mitteln bestreitet, nicht etwa in der Form eingeschränkt werden, daß er nur den im früheren Luftraum gelegenen Teil der Bestandobjekte zur Miete anzubieten hätte, während er über die übrigen trotz der Fondsbeihilfe frei verfügen könnte. Diese Auffassung der Revisionswerberin zeigt von einer völligen Verkennung der für die Erlassung des Wohnhaus-Wiederaufbaugesetzes maßgebend gewesenen Motive. Ebensowenig kann sich der Hauseigentümer seinen gesetzlichen Pflichten dadurch entziehen, daß er durch geringfügige bauliche Veränderungen mehrere Bestandobjekte in eines zusammenzieht. Es mag dahingestellt bleiben, ob nicht auch die Bauplanänderung erst durch die Erhebung von Ansprüchen des Klägers ausgelöst oder nur durch das Streben nach einer günstigeren Verwertungsmöglichkeit bestimmt worden ist; gerade daraus, daß zunächst zwei Geschäftslokale hätten errichtet werden sollen, geht hervor, daß beim Wiederaufbau, um die für die Darlehensgewährung nach § 17 b WWG. erforderlichen Voraussetzungen zu erfüllen, auf die früheren Bestandverhältnisse Rücksicht genommen worden ist und daß dem Kläger die Möglichkeit, ein sogar etwas größeres Lokal als vorher zu mieten, offengestanden wäre. Die Änderung des Bauplanes konnte jedoch die Verpflichtung der Beklagten, dem Kläger wenigstens ein angemessenes Geschäftslokal in dem wieder aufgebauten Haus zur Miete anzubieten, nicht beseitigen. Daraus aber, daß das nunmehr allein im Erdgeschoß befindliche Geschäftslokal erst im August 1952 - also während des Rechtsstreites - vermietet worden ist, kann die Beklagte schon im Hinblick auf die Bestimmung des § 234 ZPO. das Recht, die Unmöglichkeit der Leistung einzuwenden, nicht für sich beanspruchen.