BVwG W208 2014051-2

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.12.2016
• ECLI: ECLI:AT:BVWG:2016:W208.2014051.2.00

Spruch

W208 2014051-2/4E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht hat durch den Richter Dr. Ewald SCHWARZINGER als Einzelrichter über die Beschwerde von Katharina XXXX, geb. XXXX, vertreten durch Notar Dr. Georg XXXX, gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes XXXX vom 02.11.2015, Zl. XXXX33, betreffend Gerichtsgebühren

A)

I. zu Recht erkannt:

Die Beschwerde hinsichtlich der Nichtanwendung des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG wird gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG als unbegründet abgewiesen.

II. beschlossen:

Der Bescheid wird hinsichtlich der Festsetzung der Höhe des Verkehrswertes gemäß § 28 Abs. 3 2. Satz aufgehoben und das Verfahren an die belangte Behörde zurückverwiesen.

B)

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:

I. Verfahrensgang:

1. Im Grundverfahren (XXXX) beantragte die Beschwerdeführerin am 27.02.2014 die Einverleibung des Eigentums an der Liegenschaft EZ 1425, KG XXXX. Diese Liegenschaft bekam sie von ihrer Mutter mit Schenkungsvertrag vom 23.10.2013 geschenkt. Die Mutter der Beschwerdeführerin war außerbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft, die ihr mit rechtskräftigem Beschluss des Bezirksgericht XXXX (BG) vom 03.09.2013 eingeantwortet worden war.

Aufgrund eines Verbesserungsauftrages des BG brachte der Vertreter der Beschwerdeführerin mit Folgeantrag vom 04.03.2014 den Antrag neu ein und berief sich auf eine Ermäßigung der Eintragungsgebühr gem. § 26a GGG (Bemessungsgrundlage dreifacher Einheitswert).

Mit Beschluss des BG vom 06.03.2014 wurde die Eintragung des Eingentumsrechtes für die Beschwerdeführerin bewilligt.

2. Mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid der belangten Behörde vom 02.11.2015 (dem Vertreter der Beschwerdeführerin am 11.11.2015 zugestellt) wurde - nachdem ein davor erlassener Zahlungsauftrag/Bescheid vom BVwG mit Erkenntnis vom 27.05.2015, W101 2014051-1/2E aus formalen Gründen aufgehoben worden war - festgestellt, dass die Beschwerdeführerin eine Eintragungsgebühr gem. TP 9 lit b Z 1 GGG von € 3.046,-- (Bemessungsgrundlage € 276.879,--), zuzüglich einer Einhebungsgebühr von € 8,-- gem. § 6 Abs. 1 GEG, in Summe daher € 3.054,-- bei sonstiger Exekution einzuzahlen habe.

Begründend wurde im Wesentlichen angeführt, Voraussetzung für die Begünstigung nach § 26a GGG idF seit 01.07.2015 wäre, dass zwischen der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin und der nunmehr einzutragenden eine Begünstigung vorliege. Jeder Erwerb in der Erwerbskette müsse begünstigt sein, wobei auf das Verhältnis zwischen der eingetragenen Vorberechtigten und jener Person abzustellen sei, zu deren Gunsten die Eintragung erfolgen solle. Im vorliegenden Fall habe der bücherliche Übergang zwischen der im Grundbuch eingetragenen Erblasserin und der Schenkungsnehmerin stattgefunden. Bei der Erblasserin handle es sich nicht um eine Familienangehörige, sodass § 26a GGG nicht zur Anwendung komme.

Zur Höhe des von der belangten Behörde als Bemessungsgrundlage angenommenen Verkehrswertes enthält die Begründung keinerlei Ausführungen.

3. Gegen diesen Bescheid richtet sich die am 09.12.2015 bei der belangten Behörde eingelangte Beschwerde durch den Vertreter der Beschwerdeführerin, mit der die Aufhebung des Bescheides und die Berechnung der Eintragungsgebühr nach dem dreifachen Einheitswert beantragt wurde.

In der Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass § 26a GGG heranzuziehen sei, weil die Mutter der Beschwerdeführerin aufgrund des Einantwortungsbeschlusses Eigentümerin der Liegenschaft sei. Die Einantwortung durchbreche den Intabulationsgrundsatz und sei die Eintragung im Grundbuch nur deklarativ.

Im Übrigen sei der Verkehrswert mit € 276.879,-- zu hoch angesetzt, was sich schon daraus ergebe, dass das Finanzamt die gegenständliche Wohnung lediglich mit einem Einheitswert iHv € 108,88 bewertet habe.

4. Mit Schreiben vom 28.12.2015 (beim Bundesverwaltungsgericht am 07.01.2016 eingelangt) legte die belangte Behörde - ohne von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung Gebrauch zu machen - die Beschwerde und die Verfahrensakten dem BVwG zur Verwendung vor.

5. Auf Grund Überlastung der ursprünglich zuständigen Gerichtsabteilung in anderen Rechtsgebieten (ua. Asyl) erfolgte bis dato keine Entscheidung durch das BVwG. In der Folge kam es am 17.10.2016 zu einer Neuzuweisung an den nunmehr zuständigen Richter, um das Verfahren zu erledigen. Es wird um Verständnis für die Verzögerung ersucht.

II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:

1. Feststellungen:

Es wird von dem unter I. festgestellten Verfahrensgang und Sachverhalt ausgegangen.

Insbesondere wird festgestellt, dass die Beschwerdeführerin die Liegenschaft zwar von ihrer Mutter geschenkt bekam, ihre Mutter aber niemals im Grundbuch eingetragen war und weder zwischen ihr und der letzten im Grundbuch eingetragenen Person (der Erblasserin) noch zwischen der Beschwerdeführerin und der Erblasserin ein Verwandtschaftsverhältnis bestand.

Der Verkehrswert der geschenkten Liegenschaft wurde gem. § 26 Abs. 4 GGG von der belangten Behörde frei mit € 276.879,-- geschätzt, nachdem die Beschwerdeführerin ihrer Mitwirkungspflicht trotz mehrerer Verbesserungsaufträge (12.03. u. 31.03.2014) nicht nachgekommen war, sondern sich lediglich auf die begünstigte Eintragung nach § 26a GGG berufen hatte.

Die belangte Behörde hat im Bescheid allerdings nicht offen gelegt und keine Feststellungen getroffen, aufgrund welcher Bescheinigungsmittel sie den Wert der Liegenschaft in der von ihr angeführten Höhe geschätzt hat.

Es wird daher festgestellt, dass die Schätzung durch das BVwG nicht nachvollzogen werden kann.

2. Beweiswürdigung:

Der festgestellte Verfahrensgang und Sachverhalt ergibt sich aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt und aus dem Gerichtsakt, insbesondere aus dem Grundbuchsgesuch und dem Bescheid.

Die Beschwerdeführerin hat im gesamten Verfahren trotz mehrmaliger Aufforderung durch die belangte Behörde keine Angaben zum Verkehrswert gemacht und auch im Beschwerdeverfahren - so wie auch schon in ihrer Reaktion auf die oa. Verbesserungsaufträge - lediglich neuerlich darauf hingewiesen, dass ihrer Meinung nach ein Begünstigungstatbestand gem. § 26a GGG vorliege und dass sich bereits aus dem Einheitswert von € 108,88 ergebe, dass der von der Behörde geschätzte Verkehrswert zu hoch bemessen sei (AS 53).

Die belangte Behörde hat im Bescheid keinerlei Aussagen zu den Bescheinigungsmitteln und sonstigen zur Verfügung stehenden Mitteln getroffen auf deren Grundlage sie ihre Schätzung des Verkehrswertes durchgeführt hat.

Im Akt finden sich dazu lediglich die beiden Verbesserungsaufträge und die oa. Antwort der Beschwerdeführerin. Im zweiten Verbesserungsauftrag (31.03.2014, AS 45) wird als Verkehrswert €

276. 879,-- angeführt und auf einen Erlass des Justizministeriums hingewiesen, wonach bei einer Schätzung des Wertes gem. § 26 Abs. 1 GGG von einer Liegenschaft in bester Lage mit sehr gutem Wohnwert auszugehen sei.

3. Rechtliche Beurteilung:

3.1. Zulässigkeit und Verfahren

Gemäß § 7 Abs. 4 VwGVG beträgt die Frist zur Erhebung einer Beschwerde gegen den Bescheid einer Behörde beim BVwG vier Wochen. Die Beschwerde wurde fristgerecht eingebracht. Gründe für eine Unzulässigkeit der Beschwerde sind nicht ersichtlich.

Gemäß § 6 Bundesverwaltungsgerichtsgesetz (BVwGG) entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist. Mangels materienspezifischer Sonderregelung besteht somit gegenständlich Einzelrichterzuständigkeit.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gem. § 28 Abs. 3 VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hierbei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteienantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen. Wie der Verwaltungsgerichtshof ausführte ist die Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Verfahren zur Vorschreibung und Einbringung von Gerichtsgebühren mangels Vorliegens von "civil rights" unter dem Blickwinkel des Art. 6 EMRK nicht erforderlich (VwGH 26.06.2003, 2000/16/0305 mwN). Auch ist nicht ersichtlich, warum nach Art. 47 der EU Grundrechte-Charta eine Verhandlung erforderlich sein soll.

Hinsichtlich des Spruchpunktes 1 steht der Sachverhalt fest (kein Verwandtschaftsverhältnis zwischen eingetragener Erblasserin und der Beschwerdeführerin bzw. ihrer Mutter) und hinsichtlich des Spruchpunktes 2 (Verkehrswertschätzung) wurden keinerlei nachvollziehbaren Ermittlungen geführt und liegt ein Begründungsmangel vor der zur Aufhebung des Bescheides in diesem Punkt führen musste, weswegen insgesamt keine Verhandlung erforderlich war.

Zu A I.) Abweisung

3.2. Zum Nichtvorliegen eines begünstigten Erwerbes

Im gegenständlichen Fall ist die Höhe der vorgeschriebenen Gerichtsgebühren in Folge der Einverleibung des Eigentumsrechtes der Beschwerdeführerin strittig.

Die Beschwerdeführerin vertritt zusammengefasst die Rechtsmeinung, dass - ungeachtet der unbestrittenen Tatsache, dass ihre Mutter die Liegenschaft mittels Einantwortung erworben hat, nicht im Grundbuch eingetragen war und auch kein Verwandtschaftsverhältnis zwischen dieser oder ihr selbst zur Erblasserin bestand - § 26a GGG anzuwenden sei, wonach bei begünstigten Erwerbsvorgängen (hier Abs. 1 Z 1 leg cit: Übertragung einer Liegenschaft an einen Verwandten in gerader Linie) für die Bemessung der Eintragungsgebühr (nur) der dreifache Einheitswert heranzuziehen sei, worauf beim Grundbuchsgesuch auch hingewiesen worden sei.

§ 26a Abs. 1 GGG erhielt durch die Gerichtsgebühren-Novelle 2014, BGBl. I Nr. 19/2015 - GGN 2014 weitere Sätze angefügt, die die Frage, ob eine begünstigte Übertragung vorliegt, näher regeln. Nach Art. VI Z 58 GGG, angefügt durch die GGN 2014, trat die Neufassung des § 26a Abs. 1 GGG mit 1. Juli 2015 in Kraft und ist in der Fassung der GGN 2014 auf Gebühren in Verfahren anzuwenden, die nach dem 30. Juni 2015 anhängig gemacht werden; auf Verfahren, die vor dem 1. Juli 2015 anhängig gemacht werden, sind die Bestimmungen in der bisher geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Sohin auch im vorliegenden Fall.

§ 26a GGG in der für den Fall geltenden Fassung BGBl. I Nr. 1/2013 lautete (Auszug, Hervorhebungen durch BVwG):

"(1) Abweichend von § 26 ist für die Bemessung der Eintragungsgebühr bei den nachstehend angeführten begünstigten Erwerbsvorgängen der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30% des Werts des einzutragenden Rechts (§ 26 Abs. 1), heranzuziehen:

1. bei Übertragung einer Liegenschaft an den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, an einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, an ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder an Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers;

2. [...]

(2) Eine Ermäßigung der Bemessungsgrundlage tritt nur ein, wenn sie eingangs der Eingabe unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage in Anspruch genommen wird. Die Voraussetzungen für die Ermäßigung der Bemessungsgrundlage sind durch Vorlage geeigneter Urkunden, bei Lebensgefährten insbesondere durch Bestätigungen über den Hauptwohnsitz zu bescheinigen.

(3) Die Bundesministerin für Justiz hat unter Berücksichtigung der Grundsätze einer einfachen und sparsamen Verwaltung durch Verordnung die näheren Umstände und Modalitäten für die zur Ermittlung des Werts erforderlichen Angaben nach § 26 Abs. 2, für die Inanspruchnahme der Begünstigungen nach § 26a Abs. 1 sowie für die Bescheinigungen nach § 26a Abs. 2 nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten zu bestimmen."

Den gesetzlichen Materialien zu § 26a GGG (RV 1984 BlgNR 24. GP) ist - soweit fallbezogen von Relevanz - Folgendes zu entnehmen (Auszug, Hervorhebungen durch BVwG):

"§ 26a regelt begünstigte Erwerbsvorgänge, bei denen eine von § 26 abweichende Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. Als Bemessungsgrundlage soll in diesen Fällen grundsätzlich der dreifache Einheitswert herangezogen werden, der typischerweise weit unter dem Wert nach § 26 liegt. Da sich aber die Einheitswerte im Laufe der Jahre sehr unterschiedlich entwickelt haben und sichergestellt werden soll, dass ohne regionale Unterschiede die Regelung ihre begünstigende Wirkung entfaltet, soll vorgesehen werden, dass die Bemessungsgrundlage maximal 30% des Werts nach § 26 betragen soll. Sollten sich die Liegenschaftswerte in einzelnen Regionen daher deutlich schlechter entwickelt haben als im Durchschnitt, wird durch diese Grenze sichergestellt, dass auch in diesen Regionen die begünstigende Wirkung der Regelung greift.

§ 26a findet unabhängig von der Art der Übertragung Anwendung, dass heißt sowohl bei unentgeltlichen wie auch entgeltlichen Liegenschaftsübertragungen. Eine Ungleichbehandlung der unterschiedlichen Erwerbsarten ist nach dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs, G 34, 35/2011, nicht zulässig. Sehr wohl zulässig ist es jedoch, einzelne Transaktionen zu begünstigen, sofern dafür eine sachliche Rechtfertigung besteht. Mit den vorgeschlagenen Regelungen soll eine verfassungsrechtlich zulässige Begünstigung einzelner Liegenschaftstransaktionen (engerer Familienkreis sowie Strukturänderungen bei Gesellschaften) erzielt werden. Im Rahmen dieser Begünstigungen und Erleichterungen soll zwecks Vereinfachung der Verwaltung der Gebührenentrichtung, aber auch zur Entlastung der betroffenen Bürgerinnen und Bürger bzw. Unternehmen, als Bemessungsgrundlage wieder auf den Einheitswertabgestellt werden. Wie bereits im Allgemeinen Teil der Erläuterungen festgehalten, beruht die Entlastung von der Eintragungsgebühr in diesem Fall also nicht auf der Unterlassung der Anpassung des Einheitswerts, sondern auf der Ausnahme dieser Rechtsgeschäfte von der allgemeinen Regelung des § 26 des Entwurfs.

In Abs. 1 Z 1 sind Übertragungen von Liegenschaften innerhalb der Familie erfasst. Der erfasste Familienkreis deckt sich im Wesentlichen mit jenem des § 364c ABGB, der die dingliche Wirkung eines im Grundbuch eingetragenen Veräußerungs- und Belastungsverbots regelt. Erfasst sind demnach alle Liegenschaftsübertragungen in gerader Linie sowie an den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder - hier besteht eine Erweiterung im Vergleich zu § 364c ABGB - an den Lebensgefährten.

[...]

Darüber hinaus sind Liegenschaftsübertragungen an einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie (das sind insbesondere Großeltern, Eltern, Kinder und Enkel sowie deren Ehegatten und eingetragenen Partner), ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner begünstigt. Die Begünstigung unterliegt keiner weiteren Einschränkung. Es werden daher sämtliche (entgeltliche und unentgeltliche) Liegenschaftsübertragungen innerhalb des angeführten Personenkreises erfasst.

[...]

Die Begünstigung soll dazu dienen, Liegenschaftsübertragungen zur Erhaltung des Familienbesitzes sowie gemeinsam erwirtschafteten Grundbesitzes sowohl im Falle des Generationenwechsels als auch im Falle der Aufteilung des Erwirtschafteten bei Auflösung der Gemeinschaft zu erleichtern. Über den Angehörigenbegriff des § 364c ABGB hinaus sollen letztlich auch Übertragungen an Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers (nicht aber deren Ehegatten oder Partner) begünstigt werden. Diese Erweiterung des Angehörigenkreises soll eine Übergabe des Familienvermögens auch dann erleichtern, wenn dies in gerader Linie nicht möglich ist. Damit wird vor allem der Situation Rechnung getragen, dass der Überträger selbst für den Generationenwechsel in der Familie keine Nachkommen zur Verfügung hat und deshalb an seine Geschwister oder deren Kinder übergeben möchte."

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnis vom 09.09.2015, Ro 2015/16/0023 (Begründung außerbücherlichen Eigentums aufgrund eines Zuschlages bei einer Zwangsversteigerung), zu § 26a Abs. 1 Z 2 GGG in der hier relevanten Fassung ausgeführt (Hervorhebungen durch BVwG):

"Gemäß § 22 GBG kann, wenn eine Liegenschaft oder ein bücherliches Recht auf mehrere Personen nacheinander außerbücherlich übertragen worden ist, der Letztübernehmer unter Nachweisung seiner Vormänner verlangen, dass die bücherliche Übertragung unmittelbar auf seine Person vorgenommen werde.

Im vorliegenden Revisionsfall begehrten die Mitbeteiligten die Eintragung des Eigentums zugunsten der Erstmitbeteiligten nach § 22 GBG aufgrund einer Kette von Erwerbsvorgängen, nämlich der Zuschlagserteilung, die unter keinen der Tatbestände des § 26a Abs. 1 GGG fällt, sowie der gesellschaftsrechtlichen Einbringung der Liegenschaft in die Erstmitbeteiligte, die per se den Tatbestand des § 26a Abs. 1 Z 2 GGG erfüllt. Nun mag ein Effekt des § 22 GBG - abgesehen von der grundbuchstechnischen Vereinfachung - auch in einer Ersparnis an Eintragungsgebühr für obsolete Zwischeneintragungen liegen (vgl. Kodek, Kommentar zum Grundbuchsrecht (2007), Rz 1 zu § 22 GBG); allerdings zielt § 26a GGG auf die Begünstigung bestimmter Erwerbsvorgänge an Liegenschaften ab, indem auf die Übertragung der Liegenschaft zwischen bestimmten nahen Angehörigen (Abs. 1 Z 1) oder in bestimmten gesellschaftsrechtlichen Konstellationen (Abs. 1 Z 2) abgestellt wird. Der Begriff der "Übertragung" im Sinn der begünstigenden Norm des § 26a GGG ist autonom gerichtsgebührenrechtlich auszulegen. Den ErläutRV zur GGN BGBl I Nr. 1/2013, 1984 BlgNr. XXIV. GP 7f, ist nicht zu erschließen, dass schon durch die Einschaltung eines begünstigten Erwerbsvorganges in eine Kette von Übertragungen eine Privilegierung auch vorangehender oder nachfolgender Erwerbsvorgänge erzielt werden sollte, sondern fasst das Gesetz offensichtlich nur die Begünstigung einer einzelnen Eintragung auf Grund einer besonderen Übertragungskonstellation ins Auge. Im Falle einer Eintragung aufgrund einer Kette von Erwerbsvorgängen muss zur Erlangung der Begünstigung nach § 26a GGG idF der GGN BGBl I Nr. 1/2013 durchgängig für jeden Erwerbsvorgang ein Tatbestand nach dieser Gesetzesstelle erfüllt sein; anderes mag allenfalls nach § 26a GGG idF der GGN 2014, BGBl I Nr. 19/2015, gelten."

Mit Erkenntnis vom 28.09.2016, Ro 2015/16/0036 hat der VwGH (im Zusammenhang mit einer Einantwortung) festgestellt (Hervorhebungen durch BVwG):

"Die Aussage im erwähnten hg. Erkenntnis vom 9. September 2015, wonach im Falle einer Eintragung auf Grund einer Kette von Erwerbsvorgängen zur Erlangung der Begünstigung nach § 26a GGG idF der GGN durchgängig für jeden Erwerbsvorgang ein Tatbestand nach dieser Gesetzesstelle erfüllt sein müsse, anderes allenfalls nach § 26a GGG idF der GGN 2014 gelten möge, betraf demgegenüber jenen Fall, dass zwar nicht jeder einzelne Erwerbsvorgang unter den Tatbestand des § 26a GGG idF vor der GGN 2014 fiel, wohl jedoch das Verhältnis zwischen dem bücherlichen Voreigentümer und demjenigen, dessen Eigentumsrecht nunmehr eingetragen werden soll (z.B. den Fall, dass eine Person durch Erbschaft von einem Elternteil außerbücherlicher Eigentümer einer Liegenschaft wird und diese ihrem Onkel oder ihrer Tante veräußert; diese Veräußerung wäre nicht begünstigt, während der unmittelbare Erwerb zwischen dem Erblasser und seinem Bruder oder seiner Schwester begünstigt wäre). Diese Konstellation wurde erst durch die GGN 2014 (§ 26a Abs. 1 vorletzter Satz GGG) begünstigt. [Es kommt] nicht ausschließlich auf das Verhältnis zwischen dem außerbücherlichen Voreigentümer und dem Erwerber [an]. Doch ist auch nicht ausschließlich auf das Verhältnis zwischen dem bücherlichen Voreigentümer und dem Eintragungswerber abzustellen. Es muss, wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem erwähnten Erkenntnis vom 9. September 2015 ausgesprochen und in seinem Erkenntnis vom 28. Jänner 2016, Ro 2014/16/0049, wiederholt hat, im Falle einer grundbücherlichen Eintragung auf Grund einer Kette von Erwerbsvorgängen zur Erlangung der Begünstigung nach § 26a GGG idF der GGN durchgängig für jeden Erwerbsvorgang ein Tatbestand nach dieser Gesetzesstelle erfüllt sein."

Im Lichte der oben dargestellten Rechtsprechung des VwGH, die zum Zeitpunkt der in der Beschwerde zitierten Erkenntnisse des BVwG W108 2002097 und W176 2002298 noch nicht vorlag, muss bei einer Eintragung aufgrund einer Kette von Erwerbsvorgängen - wie sie hier von der Erblasserin zur Mutter der Beschwerdeführerin und von dieser zur Beschwerdeführerin vorliegt - zur Erlangung der Begünstigung nach § 26a GGG auch idF der GGN BGBl I Nr. 1/2013 durchgängig für jeden Erwerbsvorgang ein Tatbestand nach dieser Gesetzesstelle erfüllt sein.

Im vorliegenden Fall gehörte die im Grundbuch vor der Beschwerdeführerin eingetragene Eigentümerin (die Erblasserin) im Verhältnis zur Mutter der Beschwerdeführerin und auch zur Beschwerdeführerin selbst, nicht zum begünstigten Personenkreis im Sinne des § 26a GGG (dass ein Verwandtschaftsverhältnis bestanden hätte, hat die Beschwerdeführerin zu keinem Zeitpunkt behauptet). Die Begünstigungsbestimmung des § 26a GGG war daher nicht anwendbar.

Eine Rechtswidrigkeit ist dem angefochtenen Bescheid vor dem Hintergrund der zitierten Rsp des VwGH folglich nicht anzulasten, weshalb die Beschwerde gem. § 28 Abs. 2 VwGVG in diesem Beschwerdepunkt als unbegründet abzuweisen war.

Zu A II.) Aufhebung und Zurückverweisung

3.3. Zur Aufhebung aufgrund des geschätzten Verkehrswertes

§ 26 GGG in der hier anzuwendenden Fassung BGBl. I Nr. 1/2013 geändert durch BGBl. II Nr. 280/2013 lautete (Kürzung und Hervorhebungen durch BVwG):

"Wertberechnung für die Eintragungsgebühr

§ 26. (1) Die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts - ausgenommen in den Fällen der Vormerkung - sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.

(2) Die Partei hat den Wert des einzutragenden Rechts (Abs. 1) eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen.

(3) [...]

(4) Wenn die Angaben zur Prüfung der Plausibilität nicht für hinreichend bescheinigt erachtet werden, kann die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufgefordert werden. Kommt die Partei einem solchen Auftrag ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von ihr nach Vorhalt vorgenommene Bezifferung offenkundig nicht den Abs. 1 bis 3, so ist der Wert des einzutragenden Rechts unter Berücksichtigung der vorliegenden Bescheinigungsmittel nach freier Überzeugung zu schätzen. In diesem Fall ist eine Ordnungsstrafe bis zu 50% der so ermittelten Eintragungsgebühr zu entrichten; die Ordnungsstrafe darf jedoch 420 Euro nicht übersteigen.

[...]"

In den Erläuterungen zur Regierungsvorlage zu § 26 GGG (RV 1984 BlgNR 24. GP) ist dazu ausgeführt (Auszug - Hervorhebung durch BVwG):

"In Zukunft soll entsprechend dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs für die Bemessung der Eintragungsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts oder Baurechts an den Wert des Grundstücks, auf dem das Eigentums- oder Baurecht einverleibt werden soll, angeknüpft werden (Abs. 1). Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei der Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Auf eine tatsächliche Veräußerung kommt es nicht an. Diese Bemessungsgrundlage ist unabhängig von der Art des Erwerbes für die Berechnung der Eintragungsgebühr heranzuziehen.

Die Partei soll den Wert nach Abs. 1 eingangs der Eingabe zu beziffern und alle für die Prüfung der Plausibilität dieser Bezifferung maßgeblichen Angaben zu machen haben (Abs. 2). Die Bezifferung des Werts sowie die für die Prüfung der Plausibilität erforderlichen Angaben sind von der Partei zu bescheinigen. Zur Bescheinigung können alle dafür geeigneten Urkunden, wie beispielsweise der Kaufvertrag oder auch der Einheitswertbescheid, aber auch sonstige Bescheinigungsmittel, wie insbesondere Fotos, Inserate, Immobilienpreisspiegel, vorgelegt werden. Anders als im Begutachtungsverfahren befürchtet, wird aber nicht ein Sachverständigengutachten vorzulegen sein. Die Bezifferung des Werts soll nicht auf Grund einer fachmännischen Beurteilung erfolgen, vielmehr soll es ausreichen, wenn plausible Angaben auf Grund anderweitiger Unterlagen gemacht werden.

[...]

Abs. 4 konkretisiert die in Abs. 2 bereits festgelegte Mitwirkungspflicht der Partei. Erachtet der Kostenbeamte oder die Kostenbeamtin die Angaben der Partei für nicht hinreichend bescheinigt, um den bezifferten Wert auf seine Plausibilität zu überprüfen, so ist die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufzufordern. Dabei kann die Kostenbeamtin - sofern ausreichende Informationen vorliegen - der Partei auch bereits einen nach Abs. 1 bis 3 ermittelten Wert vorhalten und die Partei zur Äußerung dazu auffordern. Kommt die Partei den Aufträgen ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von der Partei vorgenommene Bezifferung weiterhin offenkundig nicht den Bemessungskriterien der Abs. 1 bis 3 hat die Kostenbeamtin mit freier Schätzung vorzugehen. Dabei hat sie alle von der Partei vorgelegten Bescheinigungsmittel aber auch sonstige zur Verfügung stehenden Mittel, wie vergleichbare Kaufverträge oder Immobilienpreisspiegel, heranzuziehen und den Wert nach freier Überzeugung selbst einzuschätzen. [...]"

Die u.a. aufgrund von § 26 Abs. 3 GGG erlassene Grundbuchsgebührenverordnung - GGV, BGBl. II Nr. 511/2013, sah in § 2 vor, dass sich die Partei zur Bescheinigung des Werts des einzutragenden Rechts auf jene Urkunden berufen kann, auf Grund derer die Eintragung erfolgen soll. Lässt sich damit der Wert nicht ermitteln, kann der Nachweis der Plausibilität auch durch die in § 2 Abs. 3 GGV demonstrativ angeführten Bescheinigungsmittel erbracht werden. Zur Vorlage solcher Bescheinigungsmittel kann die Partei gem. § 2 Abs. 2 GGV (durch die Behörde) aufgefordert werden. Grund für eine solche Aufforderung kann der Zweifel an der Plausibilität des angegebenen Werts sein (§ 2 Abs. 2 Z 1 GGV).

Gem. § 10 GVV waren, wenn eine gänzliche Befreiung von den Eintragungsgebühren in Anspruch genommen wird, die Angaben zum Wert des einzutragenden Rechts einschließlich der dafür erforderlichen Informationen und Bescheinigungen (§§ 1 bis 6) nur im Auftrag des Gerichts zu machen, wenn es Zweifel am Vorliegen der Befreiungsvoraussetzungen hat.

Auf den vorliegenden Fall angewendet bedeutet dies, dass die Beschwerdeführerin als Partei - aufgrund Verkennung der Rechtslage - ihrer Verpflichtung zur Bescheinigung gem. § 26 Abs. 1 GGG trotz Aufforderung nicht nachgekommen ist. Selbst nach zwei Verbesserungsaufträgen, wobei ihr im letzteren bereits der geschätzte Verkehrswert vorgehalten wurde, beharrte sie auf ihrer Rechtsmeinung und hat weiterhin keine Bescheinigungsmittel für den Verkehrswert vorgelegt.

Die Behörde ist daher gem. § 26 Abs. 4 GGG vorgegangen und hat den Verkehrswert nach freier Überzeugung mit € 276.879,- geschätzt und diesen Betrag als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr herangezogen.

Die Erläuterungen zum § 26 Abs. 4 GGG sehen vor, dass neben den von der Partei vorgelegten Bescheinigungsmitteln "auch sonstige zur Verfügung stehenden Mittel, wie vergleichbare Kaufverträge oder Immobilienpreisspiegel" heranzuziehen sind. Die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin - trotz Verbesserungsaufträgen - lediglich den (niedrigen) Einheitswert bescheinigt hat, entbindet die Behörde nicht von notwendigen Ermittlungen und der Offenlegung der Grundlagen für ihre höhere Schätzung des Verkehrswertes.

Eine automatische Annahme einer "Bestlage mit sehr gutem Wohnwert" ohne Bescheinigungsmittel dafür offen zu legen, findet im Gesetz keine Deckung und kann dies auch durch die Berufung auf einen Erlass des Bundesministeriums für Justiz nicht kompensiert werden.

Gem. § 45 Abs. 2 AVG darf eine "freien Beweiswürdigung" erst nach einer vollständigen Beweisaufnahme einsetzen. Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung bedeutet nicht, dass der in der Begründung der Entscheidung niederzulegende Denkvorgang der Kontrolle durch das BVwG und in Folge des VwGH nicht unterliegt. Die Bestimmung des § 45 Abs 2 AVG hat nur zur Folge, dass die Würdigung der Beweise keinen gesetzlichen Regeln unterworfen ist. Dies schließt aber eine Kontrolle in der Richtung nicht aus, ob der Sachverhalt genügend erhoben ist und ob die bei der Beweiswürdigung vorgenommenen Erwägungen schlüssig sind, also nicht den Denkgesetzen und dem allgemeinen menschlichen Erfahrungsgut widersprechen. Unter Beachtung dieser Grundsätze hat das BVwG auch zu prüfen, ob die belangte Behörde im Rahmen ihrer Beweiswürdigung alle in Betracht kommenden Umstände vollständig berücksichtigt hat. (vgl. dazu VwGH 23.02.2016, Ra 2015/20/0161, 25.05.2016, Ra 2016/11/0038).

Diese Grundsätze der "freien Beweiswürdigung" sind auch auf die "freien Schätzung" im Rahmen des § 26 Abs. 4 GGG zu übertragen. Die belangte Behörde darf nicht - ohne die dafür maßgeblichen Kriterien nachvollziehbar offen zu legen - von einem bestimmten (höheren) Verkehrswert ausgehen.

Die erhöhte Mitwirkungspflicht der beschwerdeführenden Partei gem. § 26 Abs. 2 und Abs. 4 GGG iVm der § 10 GGV entbindet die belangte Behörde nicht vollständig von amtswegigen Ermittlungen. Sie hat zumindest jene Ermittlungen durchzuführen die ihr selbst möglich sind, deren Ergebnisse der Partei vorzuhalten und sodann in der Begründung ihrer Entscheidung die herangezogenen Bescheinigungsmittel offen zu legen und zu bewerten.

Für eine den §§ 58, 60 AVG entsprechende Begründung eines Bescheides ist es erforderlich, jenen Sachverhalt, den die Behörde als erwiesen annimmt, unzweideutig in eigenen Worten festzustellen. Eine Begründung, in der die belangte Behörde nicht preisgibt, von welchem konkreten Sachverhalt sie überhaupt ausgegangen ist, genügt diesen Anforderungen nicht (vgl E 16. November 2012, 2012/02/0203, VwGH 09.10.2014, 2013/02/0269).

Beim Verstoß gegen die Begründungspflicht gem. §§ 58 Abs 2 und 60 iVm § 67 AVG 1950 liegt eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften dann vor, wenn die belangte Behörde bei Einhaltung derselben einem anderen Bescheid hätte kommen können (Hinweis E 14.11.1980, 753/78, VwGH 19.03.1991, 87/05/0196).

Gemäß § 58 Abs. 2 AVG und der oa. Judikatur sind Bescheide u.a. dann zu begründen, wenn dem Standpunkt der Partei nicht vollinhaltlich Rechnung getragen wird. Gemäß § 60 AVG sind in der Begründung die Ergebnisse der Ermittlungsverfahrens, die bei der Beweiswürdigung maßgebenden Erwägungen und die darauf gestützte Beurteilung der Rechtsfrage klar und übersichtlich zusammenzufassen. Bescheide, in denen die Behörde nicht in eindeutiger Weise aufzeigt, von welcher konkreten Sachverhaltsannahme sie ausgegangen ist und worauf sich die getroffenen Tatsachenfeststellungen in Einzelnen stützen, sind mit einem wesentlichen Verfahrensmangel behaftet (vgl. Hengstschläger/Leeb, Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz, AVG § 60, insb. Rz 35ff mwN).

Den Anforderungen an die Begründung wird der angefochtene Bescheid nicht gerecht, weil er keinerlei Ausführungen enthält aufgrund welcher Bescheinigungsmittel die Behörde zur Höhe des Verkehrswertes von € 276.879,-- gelangt ist.

Begründungslücken sind dann wesentlich, wenn sie zur Folge haben, dass die Beschwerdeführerin und auch das nachprüfende Verwaltungsgericht über die von der Behörde getroffenen Erwägungen nicht ausreichend unterrichtet und die Überprüfung des angefochtenen Bescheides hinsichtlich der Rechtmäßigkeit seines Inhaltes dadurch verunmöglicht wird. Das trifft hier zu, weshalb der Bescheid in diesem Punkt aufzuheben war.

3.4. Zur Zurückverweisung

Hätte die Behörde ordnungsgemäß ermittelt, wäre sie möglicherweise zur Ansicht gelangt, dass die vorliegenden Bescheinigungsmittel die von ihr getroffene Schätzung nicht tragen und ein geringerer Verkehrswert bzw. Bemessungsgrundlage gem. § 26 Abs. 1 GGG anzunehmen wäre.

Durch diese fehlenden Feststellungen hat die belangte Behörde ihren Bescheid mit Rechtswidrigkeit belastet und war der Bescheid - wie dargestellt - aufzuheben.

Mit Erkenntnis vom 26.06.2014, Ro 2014/03/0063, hat der VwGH ausgesprochen, dass angesichts des in § 28 VwGVG insgesamt verankerten Systems die nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG bestehende Zurückverweisungsmöglichkeit eine Ausnahme von der grundsätzlichen meritorischen Entscheidungszuständigkeit der Verwaltungsgerichte darstellt. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann allerdings bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht wird. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher insbesondere dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit in einem entscheidungsrelevanten Punkt unterlassen oder nur ansatzweise ermittelt hat.

Das trifft hier zu. Die belangte Behörde hat - mit Ausnahme der Aufforderung an die Beschwerdeführerin, die außer dem niedrigen Einheitswertbescheid keine Angaben gemacht hat - keinerlei Bescheinigungsmittel herangezogen und keine weiteren Ermittlungen zum Verkehrswert angestellt, die ihre Schätzung tragen könnte.

Das BVwG macht vor dem Hintergrund der oa. Rsp des VwGH, verwaltungsökonomischer Überlegungen und den Effizienzkriterien des § 39 Abs. 2 AVG, von der ihm in § 28 Abs. 3 2. Satz VwGVG eingeräumten Möglichkeit der Zurückverweisung Gebrauch. Die belangte Behörde hat aufgrund ihrer Zugriffsmöglichkeiten auf die Unterlagen des lokalen Grundbuchgerichtes und der Kenntnisse der Region, wesentlich bessere, kostengünstigere und schnellere Ermittlungsmöglichkeiten als das BVwG.

Der angefochtene Bescheid ist daher gem. § 28 Abs. 3 2. Satz VwGVG zu beheben und die Angelegenheit an den Präsidenten des LG zurückzuverweisen, der nach Durchführung der notwendigen Ermittlungen, die für die rechtliche Beurteilung relevanten Feststellungen zu treffen, der Beschwerdeführerin die Ermittlungsergebnisse vorzuhalten und neuerlich über die Höhe der Bemessungsgrundlage bzw. der geschuldeten Eintragungsgebühr gem. TP 9 lit b Z 1 GGG zu entscheiden hat. In der Begründung des Bescheides ist der festgestellte Sachverhalt sodann für die Partei nachvollziehbar anzuführen und die herangezogenen Bescheinigungsmittel im Akt zu dokumentieren.

Zu B) Unzulässigkeit der Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz (VwGG) hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Der VwGH hat in den oben zitierten Erkenntnissen zu allen aufgetretenen Rechtsfragen bereits Grundsatzentscheidungen getroffen, die auf den vorliegenden Fall übertragbar sind und von denen das BVwG nicht abgewichen ist.