Art. 413

“Nach Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Vorbehältlich einer abweichenden Vereinbarung entsteht der Entschädigungsanspruch mithin erst mit dem tatsächlichen Abschluss des (Haupt-)Vertrags, wird daher auch erst in diesem Zeitpunkt steuerrechtlich realisiert (vgl. BGr, 15. März 2013, 2C_458/2012, 2C_459/2012, E. 2.4.1, mit Hinweis auf BGE 113 II 49 E. 1b). Bedarf der (Haupt-)Vertrag für seine Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung, ist auf den Zeitpunkt der Beurkundung abzustellen (vgl. BGE 113 II 49 E. 1b). Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist (Art. 413 Abs. 2 OR).”

“Das kantonale Steueramt ging davon aus, dass dem streitgegenständlichen Vermögenszufluss von Fr. … ein Mäklervertrag nach Art. 413 ff. des Obligationenrechts vom 30. März 1911 (OR) zugrunde liegt (vgl. Einspracheentscheid Staats- und Gemeindesteuern 2016 vom 17. Juli 2020, E. 2.2). Nach Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Vorbehältlich einer abweichenden Vereinbarung entsteht der Entschädigungsanspruch mithin erst mit dem tatsächlichen Abschluss des (Haupt-)Vertrags, wird daher auch erst in diesem Zeitpunkt steuerrechtlich realisiert (vgl. BGr, 15. März 2013, 2C_458/2012, 2C_459/2012, E. 2.4.1, mit Hinweis auf BGE 113 II 49 E. 1b). Bedarf der (Haupt-)Vertrag für seine Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung, ist auf den Zeitpunkt der Beurkundung abzustellen (vgl. BGE 113 II 49 E. 1b).”

“156 CO (règles de la bonne foi), le mandant a la faculté de renoncer même arbitrairement à l’affaire, sans avoir à rémunérer le courtier (TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.2 ; cf. ATF 84 II 521 consid. 2b ; Amman in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n. 2 ad art. 413 CO ; Rayroud in CR-CO, n. 6, 8, 36 et 37 ad art. 412 CO et n. 6 ad 413 CO ; de Haller, op. cit., p. 21 ; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse, Lausanne 1993, p. 174). Ainsi, la rémunération du courtier revêt un caractère aléatoire puisque, sauf convention contraire, il ne la percevra que si le contrat qu’il est tenu de négocier ou d’indiquer est effectivement conclu. Les efforts et le temps consacrés à son activité ne sont pas récompensés, seul le succès de son intervention étant pris en compte (TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 et la doctrine citée ; Rayroud in CR-CO, n. 9 ad art. 412 CO et n. 1 ad art. 413 CO). Le principe est donc celui d’une rémunération aléatoire. Le mandant n’a aucune obligation d’accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. L’article 413 CO est toutefois de nature dispositive. Afin d’atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat, les parties peuvent notamment convenir d’une garantie de provision assurant au courtier des honoraires même si l’affaire n’a pas abouti (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 in fine ; ATF 100 II 361 consid. 3d ; TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4A_479/2011 du 28 novembre 2011 consid. 2.5 ; TF 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 ; Rayroud in CR-CO, n. 38 ad art. 412 CO et n. 20 ad art. 413 CO). La partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu’en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu’elle aurait pu et dû empêcher, par l’élaboration d’un texte clair, que surgissent des divergences en la matière (TF 4C.”

“oben), beweisen, dass seine Intervention - bei der Vermittlungsmäkelei seine Vermittlung, bei der Nachweismäkelei die Nachweisbemühungen des Mäklers - zum vertraglich definierten Erfolg geführt hat (vgl. dazu Urteile 4A_334/2018 vom 20. März 2019 E. 4.1.1; 4A_461/2020 vom 16. Februar 2021 E. 5.1.1). Nach Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der vereinbarten Vermittlung zustande gekommen ist. Dass typischerweise der Mäklerlohn nur verdient ist, wenn der Vertrag mit dem nachgewiesenen Partner oder durch Vermittlung des Mäklers zustande kommt, schliesst nicht aus, dass Aufwendungsersatz (Art. 413 Abs. 3 OR) oder ein Honorar auch für den Fall des Nichtzustandekommens des Vertrags zugesichert werden kann (BGE 131 III 268 E. 5.1.2). In der Regel trifft den Mäkler keine Pflicht zum Tätigwerden, er ist insbesondere in der Organisation seiner Tätigkeit völlig frei (BGE 84 II 521 E. 2d). Eine Verpflichtung zum Tätigwerden hat er nur, wenn eine Ausschliesslichkeitsklausel verabredet ist (BGE 103 II 129 E. 3, 100 II 361 E. 4; zum Ganzen: BGE 144 III 43 E. 3.1.1). Art. 413 OR ist dispositiver Natur. Die Parteien können den aleatorischen Charakter des Mäklervertrages mildern und eine Provisionsgarantie in dem Sinn vereinbaren, dass der Auftraggeber dem Mäkler den Lohn ganz oder teilweise auch für den Fall zusichert, dass nicht dieser den Abschluss herbeigeführt hat oder dass ein Abschluss unterbleibt (BGE 131 III 268 E. 5.1.2; Urteil 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018 E. 3.1 mit Hinweisen).”

“Dokumente, aus welchen hervorgeht, wann die damit zusammenhängenden Mäklerverträge abgeschlossen wurden und ob darin betreffend Fälligkeit der Mäklerprovision eine von Art. 413 Abs. 1 OR abweichende Vereinbarung getroffen wurde, sind nicht vorhanden. Auch kann anhand der Akten nicht eruiert werden, wann die Hauptverträge tatsächlich abgeschlossen wurden. Damit lässt sich ebenfalls nicht endgültig feststellen, in welcher Steuerperiode die nämlichen Vermittlungsprovisionen fällig bzw. steuerlich realisiert wurden.”

“1              Selon l’appelante, l’autorité précédente a fait, à tort, application de la jurisprudence du Tribunal fédéral du 12 novembre 1946 (ATF 72 II 421, JdT 1947 I 293). Elle conteste le raisonnement des premiers juges consistant à diviser par moitié la commission qui lui était due par les intimés. A titre subsidiaire, elle conteste le calcul de répartition de la rémunération. Finalement, elle reproche aux premiers juges d’avoir réparti les frais judiciaires par moitié et d’avoir compensé les dépens.   4.2              4.2.1              L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220) définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).   4.2.2                       Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1).   Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Contrairement au courtier indicateur, le courtier négociateur exerce l’essentiel de son activité auprès de l’amateur avec qui il doit entrer en contact directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire ; la doctrine distingue habituellement quatre phases dans l’activité du courtier négociateur, à savoir la recherche d’amateur, la communication de l’occasion de conclure à l’amateur, le travail de négociation auprès de l’amateur et la communication au mandant que l’amateur est prêt à conclure, étant précisé que la naissance du droit au salaire n’est pas subordonnée à la condition que chacune de ces activités ait été exercée par le courtier (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier : étude de droit suisse, Lausanne 1993, pp.”

“2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il ressort de cette disposition que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de l'art. 413 CO est de rémunérer le succès du courtier (Rayroux, Commentaire romand, n. 1 ad art. 413 CO). L'art. 413 al. 1 CO est de nature dispositive. Les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au mandataire des honoraires, même si l'affaire n'a pas abouti (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). 2.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant, empiriquement sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat, établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). Est en particulier déterminante l'équivalence économique entre l'affaire escomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridique du contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF 114 II 357 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1). Le droit à la rémunération prend également naissance lorsque le résultat ne se produit qu'après la fin du contrat de courtage, si le courtier a fourni l'activité déterminante pendant la durée de ce contrat (ATF 97 II 355 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2016 du 2 septembre 2016 consid. 5). L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dont l'objet est d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2; 4A_307/2018 précité consid. 4.1). 2.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant, empiriquement sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat, établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage de négociation) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_229/2020 du 5 mai 2021 consid. 3) Selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant. Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées). L’art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d’atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées). Dans ce cadre, les parties peuvent prévoir que si le mandant refuse le contrat proposé par le courtier, il devra payer tout ou partie du salaire ou encore une indemnité fixée d’avance. Il s’agit d’une garantie contre le refus du mandant de conclure le contrat principal proposé par le courtier. Dans un tel cas, le mandant attend plus qu’une activité appropriée du courtier : il attend que ce dernier lui fournisse un contrat principal conforme à ses désirs. Le mandant n’est pas forcément tenu d’accepter un contrat correspondant aux conditions qu’il a fixées ; s’il prouve qu’il a un juste motif de refuser de conclure le contrat principal, il n’est pas tenu d’honorer la garantie.”

“1 CO, mais qu’elles divergeaient quant à ses conditions d’application : l’appelant soutenait qu’en l’absence d’un projet notarié de promesse de vente, la commission n’était pas due, tandis que pour l’intimé, cette clause subordonnait le paiement de la commission à la présentation d’une offre par un acquéreur potentiel, sans que l’offre ait besoin d’être finalisée par un projet d’acte authentique. Les premiers juges ont relevé une incohérence manifeste dans l’interprétation que voulait donner l’appelant à la clause dès lors que celle-ci exprimait clairement que la rémunération était, en principe, payable dès la conclusion de la vente ou de la promesse de vente, soit dès la signature des actes notariés, à l’exception du cas où le vendeur refuserait une offre conforme aux conditions du mandat. Or, ce second cas visait précisément les situations où un acte authentique n’avait pas pu être établi puisque l’offre avait été refusée. Il aurait ainsi été contradictoire et dénué de sens de prévoir une dérogation à la règle de l’art. 413 al. 1 CO tout en continuant d’exiger, comme condition à la rémunération du courtier, l’établissement d’un acte notarié. On ne pouvait dès lors pas considérer que c’était ainsi que les parties pouvaient comprendre cette clause de bonne foi. De plus, l’appelant n’avait initialement pas contesté la facture adressée par l’intimé pour le paiement de sa commission, mais avait demandé une prolongation du délai de paiement, ce qui lui avait été accordé. En outre, le fait que le contrat de courtage était conclu pour une durée de trois mois limitait dans le temps la clause de garantie de provision et allégeait le poids de celle-ci pour le vendeur. Ces éléments permettaient de démontrer qu’au moment de la signature de l’acte, les parties avaient l’intention de garantir au courtier sa rémunération dans le cas où le vendeur refusait une offre pourtant conforme aux conditions du mandat, en dérogation à la règle selon laquelle la commission n’était due que dès la signature de l’acte authentique de vente ou de promesse de vente.”

“Was die Pflichtige weiter hiergegen vorbringt, sticht nicht: Auch wenn der Mäklervertrag grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden kann, spricht vorliegend nichts dafür, dass die Parteien des Mäklervertrags die gesetzliche Ordnung von Art. 413 Abs. 2 OR dahingehend abändern wollten, dass das Mäklerhonorar bereits vor Erfüllung aller Bedingungen des Kaufvertrags geschuldet sein sollte. Sowohl die Formulierungen der handschriftlichen Zusage der Mäklerprovision wie auch die der nachfolgenden Vereinbarung vom Februar 2016 legen vielmehr nahe, dass ersteres v. a. die Höhe der Provision sowie den Ausschluss weiterer Zahlungen an die D AG regeln sollte. Die zweite Vereinbarung regelt gemäss Ingress nach erfolgtem Vollzug des Kaufgeschäfts, wie sich die Parteien "definitiv über die Provisionshöhe und die Modalitäten der Provision einigen". Damit gehen die Parteien eben gerade nicht davon aus, dass die erste, handschriftliche Notiz dies alles bereits regeln wollte, sondern dass hierzu weitere Schritte noch notwendig waren. Insbesondere wurde nicht einfach, wie die Pflichtige dies behauptet, eine frühere Vereinbarung wiederholt und nachträglich nochmals genehmigt. Diese Auslegung deckt sich auch mit dem Umstand, dass – wiederum entgegen der Darstellung der Pflichtigen – im Kaufvertrag noch zu erfüllende Bedingungen stipuliert waren.”

“Was die Pflichtige weiter hiergegen vorbringt, sticht nicht: Auch wenn der Mäklervertrag grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden kann, spricht vorliegend nichts dafür, dass die Parteien des Mäklervertrags die gesetzliche Ordnung von Art. 413 Abs. 2 OR dahingehend abändern wollten, dass das Mäklerhonorar bereits vor Erfüllung aller Bedingungen des Kaufvertrags geschuldet sein sollte. Sowohl die Formulierungen der handschriftlichen Zusage der Mäklerprovision wie auch die der nachfolgenden Vereinbarung vom Februar 2016 legen vielmehr nahe, dass ersteres v. a. die Höhe der Provision sowie den Ausschluss weiterer Zahlungen an die D AG regeln sollte. Die zweite Vereinbarung regelt gemäss Ingress nach erfolgtem Vollzug des Kaufgeschäfts, wie sich die Parteien "definitiv über die Provisionshöhe und die Modalitäten der Provision einigen". Damit gehen die Parteien eben gerade nicht davon aus, dass die erste, handschriftliche Notiz dies alles bereits regeln wollte, sondern dass hierzu weitere Schritte noch notwendig waren. Insbesondere wurde nicht einfach, wie die Pflichtige dies behauptet, eine frühere Vereinbarung wiederholt und nachträglich nochmals genehmigt. Diese Auslegung deckt sich auch mit dem Umstand, dass – wiederum entgegen der Darstellung der Pflichtigen – im Kaufvertrag noch zu erfüllende Bedingungen stipuliert waren.”

“Der Anspruch des Beschwerdeführers auf einen praxisgemässen Abzug von Maklerkosten im Umfang von 3% des Kaufpreises ist vorliegend unbestritten. Bei der zusätzlichen Annahme von Gestehungskosten bestehend aus einem Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 3'152'232.-- (vgl. E. 5.9 hiervor), den unbestrittenen Maklerkosten von 3% des Kaufpreiseses sowie der ebenfalls unbestrittenen Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 40'625.-- resultiert vorliegend bereits kein steuerbarer Grundstückgewinn mehr, sondern vielmehr ein negativer Saldo von minus Fr. 40'357.--. Ergänzend ist festzuhalten, dass grundsätzlich sehr wohl mehrere Makler zusammen kausal für den Abschluss eines Vertrages sein können (vgl. Caterina Ammann, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Aufl., Basel 2020, N 9 und 12 zu Art. 413 OR). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der Gesamtbetrag aller vorliegend geltend gemachten Maklerkosten 3.7% des Kaupreises ausmacht und damit den praxisgemässen Rahmen für abzugsfähige Vermittlungsgebühren (zumindest denjenigen für komplexe Fälle) grundsätzlich einhaltet (Wenk, a.a.O., § 78 N 16).”

“-- und andererseits aus Handänderungssteuern von Fr. 40'625.-- zusammensetzen. Schliesslich könnten auch mehrere Makler zusammen für den Abschluss eines Kaufvertrages kausal sein. 6.3 Der Anspruch des Beschwerdeführers auf einen praxisgemässen Abzug von Maklerkosten im Umfang von 3% des Kaufpreises ist vorliegend unbestritten. Bei der zusätzlichen Annahme von Gestehungskosten bestehend aus einem Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 3'152'232.-- (vgl. E. 5.9 hiervor), den unbestrittenen Maklerkosten von 3% des Kaufpreiseses sowie der ebenfalls unbestrittenen Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 40'625.-- resultiert vorliegend bereits kein steuerbarer Grundstückgewinn mehr, sondern vielmehr ein negativer Saldo von minus Fr. 40'357.--. Ergänzend ist festzuhalten, dass grundsätzlich sehr wohl mehrere Makler zusammen kausal für den Abschluss eines Vertrages sein können (vgl. Caterina Ammann, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Aufl., Basel 2020, N 9 und 12 zu Art. 413 OR). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der Gesamtbetrag aller vorliegend geltend gemachten Maklerkosten 3.7% des Kaupreises ausmacht und damit den praxisgemässen Rahmen für abzugsfähige Vermittlungsgebühren (zumindest denjenigen für komplexe Fälle) grundsätzlich einhaltet (Wenk, a.a.O., § 78 N 16). 6.4 Damit ist zusammenfassend in vollumfänglicher Gutheissung der Beschwerde und unter Verweisung auf die nachfolgende Tabelle festzuhalten, dass durch den vorliegenden Verkauf der Parzelle kein Grundstückgewinn entsteht. Darüber hinaus ist die Angelegenheit zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Verkaufspreis Fr. 3'250'000.-- Gestehungskosten in Form des Ersatzwertes ʺVerkehrswert vor 20 Jahrenʺ Fr. 3'152’232.-- Gestehungskosten in Form von Maklerkosten in der Höhe von 3% des Verkaufspreises Fr. 97'500.-- Gestehungskosten in Form der Handänderungssteuer Fr. 40’625.-- Grundstückgewinn (Beziehungsweise negativer Saldo von Fr. 40'357.--) Fr. 0.-- 7.1 Zwischen den Parteien ist schliesslich die Bindungswirkung des Vorbescheides der Steuerverwaltung vom 26.”

“Mio. gestützt auf Art. 413 Abs. 1 OR Anspruch auf Mäklerprovision. Die Beklagte ist daher zu verpflichten, der Klägerin CHF 105'000.00 zuzüglich Zins von 10 % seit dem 20. Dezember 2021 zu bezah- len. Im Mehrumfang ist die Klage abzuweisen.”

“Mio. rechtsge- nügend nachgewiesen, was gemäss Praxis des Bundesgerichts ausreichend ist. Weitere Beweiserhebungen erübrigen sich daher. Die Voraussetzungen für den Anspruch der Klägerin auf den Mäklerlohn im Sinne von Art. 413 Abs. 1 OR sind erfüllt. Gemäss Ziff.”

“1 LP, il faut entendre notamment l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 624 consid. 4.2.2; 136 III 627 consid. 2). La reconnaissance de dette peut découler du rapprochement de plusieurs pièces, pour autant que les éléments nécessaires en résultent (ATF 122 II 126 consid. 2; SJ 2004 I 209 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 5P.290/2006 du 12 octobre 2006 consid. 3.1.2). La reconnaissance de dette sous seing privé doit porter la signature du débiteur, apposée à la main. Le message électronique ne portant pas la signature électronique qualifiée ne vaut pas titre de mainlevée (Veuillet in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, Berne 2017, no 15 et 30 ad art. 82 LP). 3.2 Le contrat de courtage signé par le mandant constitue une reconnaissance de dette pour le salaire du courtier si l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite a procuré la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). La réalisation de cette condition suspensive doit être prouvée par le créancier, en principe par titre au sens de l'art. 177 CPC, cela pour autant que le poursuivi le conteste et que cette contestation ne soit pas insoutenable. Le créancier doit également établir le montant de sa rémunération. Celle-ci peut être fixée de manière précise dans le contrat de courtage ou selon un pourcentage du prix convenu dans le contrat principal; dans ce dernier cas, le courtier doit prouver le montant de ce prix en produisant le contrat conclu par son intermédiaire (Veuillet, op. cit., no 190 ad art. 82 LP). 3.3 En l'espèce, il est constant que les parties se sont liées par un contrat de courtage, dépourvu de numéro, qu'elles ont signé et qui prévoit le principe d'une rémunération du courtier, à déterminer selon certaines modalités. Il est également établi que l'intimée a, dans son courrier électronique du 20 septembre 2018, reconnu devoir 179'000 euros, dont elle annonçait le règlement prochain, tout en s'excusant du retard ainsi pris, en se référant à une facture qui n'a pas été désignée précisément ("the other invoice attached"), ni produite en tant qu'annexe audit courriel.”

“La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.3). Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat. Il a ainsi droit à son salaire, même si l'affaire est conclue par le mandant ultérieurement (RAYROUX, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 413 CO et les références citées). 2.2.2 L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La validité d'une telle clause suppose un accord de volonté des parties conformément aux principes généraux du droit des obligations (arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 et les références citées). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu'en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.3). Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat. Il a ainsi droit à son salaire, même si l'affaire est conclue par le mandant ultérieurement (RAYROUX, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 413 CO et les références citées). 2.2.2 L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La validité d'une telle clause suppose un accord de volonté des parties conformément aux principes généraux du droit des obligations (arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 et les références citées). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu'en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“Finalement, elle reproche aux premiers juges d’avoir réparti les frais judiciaires par moitié et d’avoir compensé les dépens.   4.2              4.2.1              L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220) définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).   4.2.2                       Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1).   Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Contrairement au courtier indicateur, le courtier négociateur exerce l’essentiel de son activité auprès de l’amateur avec qui il doit entrer en contact directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire ; la doctrine distingue habituellement quatre phases dans l’activité du courtier négociateur, à savoir la recherche d’amateur, la communication de l’occasion de conclure à l’amateur, le travail de négociation auprès de l’amateur et la communication au mandant que l’amateur est prêt à conclure, étant précisé que la naissance du droit au salaire n’est pas subordonnée à la condition que chacune de ces activités ait été exercée par le courtier (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier : étude de droit suisse, Lausanne 1993, pp.”

“1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (même arrêt consid. 4.1.2). Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.3). Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat.”

“Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat. Il a ainsi droit à son salaire, même si l'affaire est conclue par le mandant ultérieurement (RAYROUX, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 413 CO et les références citées). 2.2.2 L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La validité d'une telle clause suppose un accord de volonté des parties conformément aux principes généraux du droit des obligations (arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 et les références citées). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu'en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.4.2). Dans la pratique, au vu des cas tranchés par la jurisprudence et recensés par la doctrine, on rencontre différentes clauses particulières, qui peuvent aussi être combinées entre elles. Ainsi, les parties peuvent convenir : (1) d'une clause de renonciation au rapport de causalité : le mandant renonce au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant; (2) d'une clause d'exclusivité : le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts s'il prouve son préjudice (violation de l'obligation contractuelle selon l'art.”

“Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1; 4A_334/2018 du 20 mars 2018 consid. 4.1.1). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal avec le tiers soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez ce tiers une des raisons l'ayant incité à conclure le contrat principal. La jurisprudence se contente ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_96/2016 du 4 avril 2016 consid. 2.1). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêts du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3.1; 4A_96/2016 précité consid. 2.1). Le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_96/2016 précité consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est toutefois de droit dispositif. Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 précité consid.”

“Il sera relevé à cet égard que le litige porte uniquement sur ledit montant, et non sur le paiement de la totalité de la commission, C______ n'ayant pas réclamé aux appelants le paiement du solde, soit 155'520 fr., dont il ne soutient pas qu'il serait dû. Il ressort des déclarations du témoin H______ que lors d'une discussion chez le notaire à laquelle elle avait assisté, C______ avait expliqué à A______ que si le projet immobilier n'aboutissait pas, les vendeurs conservaient le montant reçu à titre de dédit et que lui-même conservait l'acompte qu'il avait perçu; A______ avait paru satisfait. Les appelants indiquent également devant la Cour qu'A______ avait admis qu'il était logique que C______ conserve l'acompte si lui-même conservait le dédit. Enfin, le fait que les appelants aient payé le montant de 103'680 fr. avant que la vente soit définitivement conclue tend à démontrer que ce paiement était indépendant du fait que la vente soit finalement conclue et que le montant versé était acquis aux intimés. Il sera dès lors retenu que les parties ont eu la volonté commune, concernant la part de la commission versée, de déroger à l'art. 413 al. 1 CO en considérant que ce montant était conservé même si la vente n'aboutissait pas. Les appelants soutiennent cependant que les intimés doivent restituer le montant litigieux dans la mesure où ils ont par la suite restitué le dédit (contrairement à ce qui avait été initialement prévu dans la promesse de vente). Il n'est pas établi que A______ a discuté avec C______ de la restitution du montant reçu par ce dernier si le dédit était restitué et, a fortiori, qu'ils ont convenu quelque chose à cet égard. Aucun élément ne permet en effet de considérer que les parties auraient convenu de revoir leur accord à la suite de la décision d'A______ de restituer le montant de 700'000 fr. ou que C______ aurait été d'accord de renoncer au montant reçu en cas de modification de la promesse de vente – à laquelle il n'est pas partie – quant à la restitution du dédit. Le fait que C______ ait reçu en copie, sans qu'il ne réagisse, les échanges de courriels entre A______ et I______ relatifs à la question de la restitution des 700'000 fr.”

“1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage de négociation) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_229/2020 du 5 mai 2021 consid. 3) Selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant. Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées). L’art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d’atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées). Dans ce cadre, les parties peuvent prévoir que si le mandant refuse le contrat proposé par le courtier, il devra payer tout ou partie du salaire ou encore une indemnité fixée d’avance. Il s’agit d’une garantie contre le refus du mandant de conclure le contrat principal proposé par le courtier. Dans un tel cas, le mandant attend plus qu’une activité appropriée du courtier : il attend que ce dernier lui fournisse un contrat principal conforme à ses désirs. Le mandant n’est pas forcément tenu d’accepter un contrat correspondant aux conditions qu’il a fixées ; s’il prouve qu’il a un juste motif de refuser de conclure le contrat principal, il n’est pas tenu d’honorer la garantie.”

“L’intimée soutient par ailleurs que le projet de vente présentée par l’appelante ne correspondait pas aux conditions convenues, puisqu’il prévoyait la cession gratuite des cédules hypothécaires alors que cet élément n’avait pas fait l’objet d’un accord entre les parties et ne ressortait pas du contrat de courtage. 3.2 3.2.1 3.2.1.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (art. 412 al. 1 CO). Il peut s’agir d’un contrat d’indication ou de présentation ou/et de négociation (TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2 et les réf. citées ; Rayroux in Commentaire romand, Code des obligations I [ci-après : CR-CO], 3e éd. Bâle 2021, n. 4 ad art. 412 CO). Le contrat doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu’il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion du contrat, quelle qu’en soit la nature (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481 consid. 3a et les réf. citées ; Rayroux in CR-CO, n. 5 ad art. 412 CO). 3.2.1.2 Aux termes de l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le droit du courtier à être rémunéré est ainsi subordonné à une condition potestative suspensive qui est l’acceptation du contrat par le mandant. En dehors des hypothèses visées par l’art. 156 CO (règles de la bonne foi), le mandant a la faculté de renoncer même arbitrairement à l’affaire, sans avoir à rémunérer le courtier (TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.2 ; cf. ATF 84 II 521 consid. 2b ; Amman in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n. 2 ad art. 413 CO ; Rayroud in CR-CO, n. 6, 8, 36 et 37 ad art. 412 CO et n. 6 ad 413 CO ; de Haller, op. cit., p. 21 ; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse, Lausanne 1993, p. 174). Ainsi, la rémunération du courtier revêt un caractère aléatoire puisque, sauf convention contraire, il ne la percevra que si le contrat qu’il est tenu de négocier ou d’indiquer est effectivement conclu.”

“La partie appelante ne peut pas simplement renvoyer à ses moyens de défense soumis aux juges du premier degré, ni limiter son exposé à des critiques globales et superficielles de la décision attaquée. Elle doit plutôt développer une argumentation suffisamment explicite et intelligible, en désignant précisément les passages qu'elle attaque dans la décision dont est appel, et les moyens de preuve auxquels elle se réfère (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; 142 III 413 consid. 2.2.4). 7.3 En l'espèce, il est admis par les parties que la relation de courtage qui les liait relevait du courtage d'indication. Il n'y a en conséquence pas lieu de revenir sur cette qualification. L’art. 413 al. 1 CO est en conséquence applicable, sauf convention contraire. Aux termes de la convention du 26 septembre 2011, les parties ont convenu que dans l’hypothèse où l’intimé trouverait un acquéreur pour la parcelle à un montant agréant l’appelante, il serait rémunéré par une commission de 1.5% sur le prix de la vente. Il n’apparaît ainsi pas que les parties auraient manifesté la volonté de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, étant rappelé qu’une dérogation doit être formulée avec suffisamment de clarté. Aucune des parties ne soutient au demeurant que cette disposition légale ne serait pas applicable à leur relation contractuelle. L’intimé ne peut en conséquence prétendre à la commission convenue que pour autant que les conditions fixées par l’art. 413 al. 1 CO soient réalisées, soit notamment que le principe de l’équivalence soit respecté et qu’un lien de causalité entre l'activité qu'il a déployée et la conclusion du contrat de vente existe. S’agissant de cette dernière condition, l'appelante reprend, à l'identique, les arguments développés dans ses plaidoiries finales de première instance, sans formuler de critiques ciblées à l'encontre du raisonnement opéré par le premier juge pour admettre l'existence d'un lien de causalité. Il ne sera en conséquence pas procédé à un nouvel examen du jugement attaqué sur ce point, faute de motivation suffisante. La condition de l'existence d'un lien de causalité est ainsi réalisée.”

“S. 21). Nach den Regeln über den Mäklerlohn be- steht gemäss Art. 413 OR der Anspruch auf Provisionszahlung, wenn der Vertrag rechtsgültig zustande gekommen ist. Bei bedingten Verträgen kann der Mäkler- lohn erst nach Eintritt der Bedingung verlangt werden (Abs. 2), ausgenommen im Nichteintretenlassen der Bedingung liegt ein Verstoss gegen Treu und Glauben (BGer 4C.93/2006 v.”

“S. 21). Nach den Regeln über den Mäklerlohn be- steht gemäss Art. 413 OR der Anspruch auf Provisionszahlung, wenn der Vertrag rechtsgültig zustande gekommen ist. Bei bedingten Verträgen kann der Mäkler- lohn erst nach Eintritt der Bedingung verlangt werden (Abs. 2), ausgenommen im Nichteintretenlassen der Bedingung liegt ein Verstoss gegen Treu und Glauben (BGer 4C.93/2006 v.”

“S. 21). Nach den Regeln über den Mäklerlohn be- steht gemäss Art. 413 OR der Anspruch auf Provisionszahlung, wenn der Vertrag rechtsgültig zustande gekommen ist. Bei bedingten Verträgen kann der Mäkler- lohn erst nach Eintritt der Bedingung verlangt werden (Abs. 2), ausgenommen im Nichteintretenlassen der Bedingung liegt ein Verstoss gegen Treu und Glauben (BGer 4C.93/2006 v.”

“L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier, qui dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans tenir compte des efforts déployés et du temps consacré par le courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Elles peuvent notamment prévoir une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire, une clause de renonciation au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant, ou encore une clause de garantie d'une commission, le mandant garantissant au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers (arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid.”

“Les efforts et le temps consacrés à son activité ne sont pas récompensés, seul le succès de son intervention étant pris en compte (TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 et la doctrine citée ; Rayroud in CR-CO, n. 9 ad art. 412 CO et n. 1 ad art. 413 CO). Le principe est donc celui d’une rémunération aléatoire. Le mandant n’a aucune obligation d’accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. L’article 413 CO est toutefois de nature dispositive. Afin d’atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat, les parties peuvent notamment convenir d’une garantie de provision assurant au courtier des honoraires même si l’affaire n’a pas abouti (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 in fine ; ATF 100 II 361 consid. 3d ; TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4A_479/2011 du 28 novembre 2011 consid. 2.5 ; TF 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 ; Rayroud in CR-CO, n. 38 ad art. 412 CO et n. 20 ad art. 413 CO). La partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu’en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu’elle aurait pu et dû empêcher, par l’élaboration d’un texte clair, que surgissent des divergences en la matière (TF 4C.228/2005 précité consid. 3 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). 3.2.2 Selon l’art. 156 CO, la condition est réputée accomplie quand l’une des parties en a empêché l’avènement au mépris des règles de la bonne foi. Cette disposition concrétise l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Il en résulte que si une condition est convenue et que son accomplissement dépend, dans une certaine mesure, de la volonté de l’une des parties auxquelles le contrat impose des obligations, cette partie n’a en principe pas une liberté entière de refuser cet accomplissement et de se dégager, ainsi, de ses obligations contractuelles.”

“Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat. Il a ainsi droit à son salaire, même si l'affaire est conclue par le mandant ultérieurement (RAYROUX, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 413 CO et les références citées). 2.2.2 L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La validité d'une telle clause suppose un accord de volonté des parties conformément aux principes généraux du droit des obligations (arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 et les références citées). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu'en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.4.2). Dans la pratique, au vu des cas tranchés par la jurisprudence et recensés par la doctrine, on rencontre différentes clauses particulières, qui peuvent aussi être combinées entre elles. Ainsi, les parties peuvent convenir : (1) d'une clause de renonciation au rapport de causalité : le mandant renonce au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant; (2) d'une clause d'exclusivité : le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts s'il prouve son préjudice (violation de l'obligation contractuelle selon l'art.”

“En revanche, si le problème est réglé dans le contrat, il faut uniquement déterminer si la règle est valable au regard des règles et principes impératifs du droit suisse des contrats, pour pouvoir ensuite l'interpréter et l'appliquer (TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, p. 36 ss n. 254 ss; BERNARD CORBOZ, La réception du contrat par le juge: la qualification, l'interprétation et le complètement, in Le contrat dans tous ses états, 2004, p. 270). Or, la règle de l'art. 413 al. 1 CO sur le droit du courtier à son salaire n'a pas un caractère impératif, mais dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2) : les parties peuvent notamment convenir que la commission sera due même si le contrat principal n'est pas conclu (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2) ou, au contraire, qu'elle ne le sera qu'à la condition que le contrat soit non seulement conclu, mais aussi exécuté (ATF 52 II 80 consid. 1; cf. TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., p. 728 n. 4988). Ce n'est donc que si les parties n'ont pas réglé un problème dans leur contrat qu'il y aura lieu d'appliquer la disposition supplétive de l'art. 413 al. 1 CO. Selon cette disposition, dans le courtage d'indication, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée a abouti à la conclusion du contrat principal. Le droit au salaire est ainsi subordonné à trois conditions: (1) une activité déployée par le courtier; (2) la conclusion du contrat principal par le mandant; et (3) un rapport de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de ce contrat principal. En ce qui concerne la condition de la conclusion effective du contrat principal par le mandant avec un tiers (deuxième condition), la jurisprudence considère que, selon le principe de la confiance, le mandant ne promet un salaire au courtier que si le résultat économique escompté est obtenu: il faut donc que le contrat principal corresponde au but assigné par le contrat de courtage à l'activité du courtier. En outre, selon la règle de l'équivalence, qui est une règle d'interprétation, il n'est pas nécessaire qu'il y ait identité juridique entre l'affaire escomptée et le contrat principal conclu, mais il suffit qu'il y ait équivalence économique entre les deux (ATF 114 II 357 consid.”

“-- und andererseits aus Handänderungssteuern von Fr. 40'625.-- zusammensetzen. Schliesslich könnten auch mehrere Makler zusammen für den Abschluss eines Kaufvertrages kausal sein. 6.3 Der Anspruch des Beschwerdeführers auf einen praxisgemässen Abzug von Maklerkosten im Umfang von 3% des Kaufpreises ist vorliegend unbestritten. Bei der zusätzlichen Annahme von Gestehungskosten bestehend aus einem Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 3'152'232.-- (vgl. E. 5.9 hiervor), den unbestrittenen Maklerkosten von 3% des Kaufpreiseses sowie der ebenfalls unbestrittenen Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 40'625.-- resultiert vorliegend bereits kein steuerbarer Grundstückgewinn mehr, sondern vielmehr ein negativer Saldo von minus Fr. 40'357.--. Ergänzend ist festzuhalten, dass grundsätzlich sehr wohl mehrere Makler zusammen kausal für den Abschluss eines Vertrages sein können (vgl. Caterina Ammann, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Aufl., Basel 2020, N 9 und 12 zu Art. 413 OR). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der Gesamtbetrag aller vorliegend geltend gemachten Maklerkosten 3.7% des Kaupreises ausmacht und damit den praxisgemässen Rahmen für abzugsfähige Vermittlungsgebühren (zumindest denjenigen für komplexe Fälle) grundsätzlich einhaltet (Wenk, a.a.O., § 78 N 16). 6.4 Damit ist zusammenfassend in vollumfänglicher Gutheissung der Beschwerde und unter Verweisung auf die nachfolgende Tabelle festzuhalten, dass durch den vorliegenden Verkauf der Parzelle kein Grundstückgewinn entsteht. Darüber hinaus ist die Angelegenheit zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Verkaufspreis Fr. 3'250'000.-- Gestehungskosten in Form des Ersatzwertes ʺVerkehrswert vor 20 Jahrenʺ Fr. 3'152’232.-- Gestehungskosten in Form von Maklerkosten in der Höhe von 3% des Verkaufspreises Fr. 97'500.-- Gestehungskosten in Form der Handänderungssteuer Fr. 40’625.-- Grundstückgewinn (Beziehungsweise negativer Saldo von Fr. 40'357.--) Fr. 0.-- 7.1 Zwischen den Parteien ist schliesslich die Bindungswirkung des Vorbescheides der Steuerverwaltung vom 26.”

“Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier, qui dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans tenir compte des efforts déployés et du temps consacré par le courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Elles peuvent notamment prévoir une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire, une clause de renonciation au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant, ou encore une clause de garantie d'une commission, le mandant garantissant au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers (arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1; ATF 100 II 361 consid. 3a et 3d). En présence d'un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, les principes jurisprudentiels relatifs à l'interprétation des manifestations de volonté sont applicables (cf. consid. 4.1 ci-dessus). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à l'art. 413 al. 1 CO, dont la règle est destinée à sauvegarder les intérêts des deux parties, doit le faire avec suffisamment de clarté (arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.2); autrement dit, la clause ne doit pas être équivoque, une clause ambiguë d'un contrat préformé devant s'interpréter contre la partie qui l'a rédigée (ATF 113 II 49 consid. 1b).”

“La qualification de la relation juridique en fonction des contrats définis par la loi, la jurisprudence ou la doctrine n'a de sens que si l'application d'une norme impérative est en jeu ou si, la convention des parties étant incomplète, il faut rechercher une disposition supplétive (arrêt 4C.290/2002 du 14 janvier 2003 consid. 2.2). Ce n'est en effet que si un problème n'est pas réglé dans le contrat qu'il s'agit de trouver, pour le résoudre, une règle supplétive dans le droit suisse des contrats. En revanche, si le problème est réglé dans le contrat, il faut uniquement déterminer si la règle est valable au regard des règles et principes impératifs du droit suisse des contrats, pour pouvoir ensuite l'interpréter et l'appliquer (arrêt 4A_502 et 504/2022 du 12 septembre 2023 consid. 4.1; cf. TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, p. 36 ss n. 254 ss; BERNARD CORBOZ, La réception du contrat par le juge: la qualification, l'interprétation et le complètement, in Le contrat dans tous ses états, 2004, p. 270). La règle de l'art. 413 al. 1 CO sur le droit du courtier à son salaire n'a pas un caractère impératif, mais dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2). Ce n'est donc que si les parties n'ont pas réglé la question du salaire du courtier dans leur contrat qu'il y aura lieu d'appliquer la disposition supplétive de l'art. 413 al. 1 CO (arrêt 4A_502 et 504/2022 précité consid. 4.1).”

“1 ; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3 et la référence citée). Il n’est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3.1). Dans le courtage de négociation, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2), lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016). A cet égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 ; ATF 62 II 342 consid. 2 ; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2 ; TF 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.2 et les arrêts cités).   Il incombe au courtier de prouver que son intervention – à savoir son entremise en cas de courtage de négociation ou ses indications en cas de courtage d’indication – a conduit au succès défini contractuellement (TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1). Le courtier bénéficie toutefois d’une présomption de fait en ce sens que s’il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence (TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid.”

“Concernant l'activité à fournir par l'appelante, il y a lieu de retenir, conformément à ses explications sur ce point, que la relation de courtage qui liait les parties relevait du courtage d'indication (voire de présentation). Dans son offre du 17 novembre 2017, l'appelante proposait ses services tant pour indiquer à sa cocontractante une occasion d'acquérir un bien que pour négocier le contrat d'achat. Les intimées ont cependant seulement accepté les services de l'appelante pour le premier aspect, préférant ensuite recourir aux services d'un autre courtier pour la négociation du contrat. Aussi, au vu du déroulement des faits, il peut être retenu que les parties se sont implicitement entendues sur le fait que l'activité de l'appelante serait limitée à l'indication, respectivement la présentation d'un potentiel partenaire contractuel. Demeure ainsi seule litigieuse la question de savoir si l'activité déployée par l'appelante a effectivement, comme elle l'allègue, eu un rapport causal avec la conclusion du contrat d'achat/vente relatif au Bâtiment Litigieux. Le cas échéant, il s'agira également de déterminer le montant de la rémunération qui lui est due à ce titre. 9.1 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier indicateur a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 124 III 481 consid. 3a et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant. En d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid.”

“Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (arrêt du Tribunal fédéral 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 124 III 481 consid. 3a et les arrêts cités). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5; 76 II 378 consid. 2; 72 II 84 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 4.1; 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1). Il importe peu qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 déjà cité, ibidem; ATF 72 II 84 consid. 2; 62 II 342 consid. 2). L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633; arrêt 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 déjà cité, ibidem; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid.”

“D’une manière générale, les représentants de commerce jouissent d’une grande liberté quant à l’emploi de leur temps et à l’organisation de leur travail ; cependant, il est rare qu’ils doivent supporter un risque économique égal à celui de l’entrepreneur. En effet, le risque encouru se limite le plus souvent au fait que le gain dépend du succès personnel des affaires réalisées. Dès lors, il ne peut être considéré comme étant celui d’une personne exerçant une activité indépendante que si l’agent a dû opérer des investissements d’une certaine importance ou rétribuer lui-même du personnel (TF 9C_796/2014 du 27 avril 2015 consid. 3.4 ; TF H 14/87 du 24 août 1987 consid. 2b publié in RCC 1988 p. 398, et les références citées).                 En revanche, le courtage est en règle générale considéré comme une activité indépendante. Comme tout mandataire, le courtier est tenu d’exécuter son mandat dans les règles et conformément aux instructions du mandant (art. 412 al. 2 CO en corrélation avec l’art. 397 CO). Au surplus, le contrat de courtage peut être révoqué en tout temps (art. 412 al. 2 CO en corrélation avec l’art. 404 CO) et selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier n’a, en principe, droit à son salaire que si l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Ce dernier élément, qui met en lumière le caractère nettement aléatoire de l’activité de courtier, est important du point de vue du droit des assurances sociales qui fait du risque encouru par l’entrepreneur l’un des critères permettant de reconnaître l’existence d’une activité indépendante. Quant aux dépenses du courtier, elles ne lui sont remboursées, alors même que l’affaire n’a pas abouti, que si cela a été convenu (art. 413 al. 3 CO). Pour toutes ces raisons, il s’impose généralement de considérer que le courtier exerce une activité indépendante (H 6/05 du 19 mai 2006 consid. 2.1 et les références citées).                 Dans la cause H 19/06, le Tribunal fédéral s’est prononcé sur le cas d’un agent d'assurance dont l'activité consistait à s’entremettre en vue d'offrir à sa clientèle la meilleure solution d'assurance. Nonobstant le fait que celui-ci avait traité, durant une période déterminée, qu'avec une seule compagnie d'assurances – à savoir son ex-employeur –, le Tribunal fédéral avait nié un lien de dépendance économique, car l'agent démarchait et conseillait sa clientèle en son propre nom sans recevoir d'instruction, et était libre d'offrir les produits d'une autre compagnie d'assurances concurrente sans préjudice pour lui.”

“des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]), ist der Mäkler ein Beauftragter, was zwar nicht zwingend, aber doch im Sinne eines bedeutsamen Indizes für eine selbstständige Erwerbstätigkeit gemäss Art. 8 ff. AHVG spricht. Wie jeder andere Beauftragte ist zwar auch der Mäkler grundsätzlich zur vorschriftgemässen Ausführung nach den Weisungen des Auftraggebers verpflichtet (Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 397 OR); davon abgesehen gilt für den Mäklervertrag aber das jederzeitige Widerrufsrecht (Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 404 OR) und – was unter dem Gesichtspunkt des Unternehmerrisikos sozialversicherungsrechtlich gesehen von Bedeutung ist – es haftet ihm ein stark aleatorisches Moment an, indem der Mäklerlohn nach Art. 413 Abs. 1 OR grundsätzlich nur verdient ist, wenn der Vertragsabschluss infolge Nachweises oder Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Für die Aufwendungen gedeckt ist der Mäkler ohne Rücksicht auf das Ergebnis seiner Bemühungen nur, wenn ein solcher Auslagenersatz vereinbart ist (Art. 413 Abs. 3 OR). Aus diesen Gründen drängt sich regelmässig die Einstufung des Mäklers als Selbstständigerwerbender auf, dies im Gegensatz zum Handelsreisenden, der grundsätzlich Unselbstständigerwerbender ist. Die Qualifikation des Mäklers als Selbstständigerwerbender findet ihre Parallele in der Rechtsprechung zum Agenten; danach gilt der Agent als Selbstständigerwerbender, wenn er ein wirtschaftliches Risiko im Sinne eines Verlustrisikos trägt und in keinem Unterordnungsverhältnis steht. Dies ist der Fall, wenn er Unkosten zu tragen hat, die unabhängig von seinem Arbeitserfolg anfallen und er gleichzeitig für mehrere Gesellschaften in eigenem Namen tätig ist, ohne von diesen abhängig zu sein (vgl. ZAK 1988 292 ff. mit weiteren Hinweisen). Auftraggeber des ungebundenen Versicherungsvermittlers bzw. Mäklers ist nach der Konzeption des VAG zwingend der Versicherte (vgl. dazu Botschaft zum VAG vom 9. Mai 2003 [BBI 2003 3789 ff., S. 3826]). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Beratungshonorar bzw.”

“Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté ou offert d'exécuter les prestations dont dépend l'exigibilité (ATF 149 III 310 consid. 5.2.1.1 ; ATF 148 III 145 consid. 4.3.3; ATF 145 III 20 consid. 4.1.1). En droit des poursuites, lorsque la poursuite est fondée sur un contrat bilatéral, la question de la fourniture de la contreprestation, soit de son existence, ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP, mais relève de la contestation de l’exigibilité, soit d’une exigence mise à l’admission d’un contrat bilatéral comme titre de la mainlevée provisoire, dont il incombe au poursuivant de justifier qu’il en dispose effectivement (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2).   2.1.3              Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]).                 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1).                 Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid.”

“En droit des poursuites, lorsque la poursuite est fondée sur un contrat bilatéral, la question de la fourniture de la contreprestation, soit de son existence, ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP, mais relève de la contestation de l’exigibilité, soit d’une exigence mise à l’admission d’un contrat bilatéral comme titre de la mainlevée provisoire, dont il incombe au poursuivant de justifier qu’il en dispose effectivement (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2).   2.1.3              Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]).                 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1).                 Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 ; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 précité consid.”

“Partant C______ n'avait pas violé les devoirs de fidélité et diligence auxquels il était tenu envers A______ et B______. Partant, ces derniers seraient déboutés de toutes leurs conclusions. EN DROIT 1. Interjeté selon la forme et dans le délai prescrits, l'appel est recevable (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 et 311 al. 1 CPC). L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. 2. Les appelants soutiennent que le Tribunal a violé l'art. 413 al. CO en considérant que les parties s'étaient accordées pour garantir une commission au courtier indépendamment du résultat de l'affaire. 2.1 2.1.1 L'art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il ressort de cette disposition que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant.”

“________ SA, qui émanaient d’un acquéreur présenté par le courtier, étaient conformes aux conditions prévues dans le contrat du 21 août 2015, notamment puisque le prix proposé était supérieur de 100'000 fr. au prix prévu. Les premiers juges ont ensuite considéré que dans la mesure où l’appelant n’avait pas donné suite à ces offres dans leur durée de validité, il avait refusé de vendre à B.________ SA. Les conditions posées par la clause « Exigibilité de la rémunération » du contrat de courtage étaient ainsi réalisées et l’intimé pouvait prétendre à la rémunération initialement prévue par le contrat, soit 49'600 fr. (1'600'000 x 3.1%), à tout le moins dès l’expiration de la seconde offre B.________ SA. 5.3 L’art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage de négociation) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_229/2020 du 5 mai 2021 consid. 3) Selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant. Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées). L’art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d’atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier.”

“________ se déclarait mécontent des prestations de R.________. Il ne l’a pas confirmé pour d’autres. Au demeurant, une telle déclaration ne prouve rien s’agissant de la qualité des prestations de R.________, faute de perception directe du témoin sur ce point (cf. art. 169 CPC). On souligne encore que les deux intimées sont concurrentes en affaires, de sorte qu’il convient d’apprécier avec réserve les critiques portées par le représentant de l’une contre l’autre. 5. Les appelants contestent le droit de R.________ de percevoir la commission de courtage prévue par le contrat conclu entre eux le 8 novembre 2015. 5.1 L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 ; RS 220) définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). 5.1.1 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). En ce qui concerne le lien de causalité, il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et la référence citée).”

“Il est déterminé sur la base du salaire moyen des douze derniers mois de cotisation précédant le délai-cadre d’indemnisation si ce salaire est plus élevé que le salaire moyen visé à l’art. 37 al. 1 OACI (art. 37 al. 2 OACI). La période de référence commence à courir le jour précédant le début de la perte de gain à prendre en considération quelle que soit la date de l’inscription au chômage ; à ce jour, l’assuré doit avoir cotisé douze mois au moins pendant le délai-cadre applicable à la période de cotisation (art. 37 al. 3 OACI). b) En matière de commissions ou de provisions, on applique aussi bien pour la détermination du gain intermédiaire que du gain assuré la règle selon laquelle un revenu est réputé avoir été réalisé au moment où l’assuré a fourni la prestation de travail rémunératoire et non pas le moment de l’encaissement (principe de la survenance ; ATF 122 V 367 consid. 5b ; TF 8C_318/2018 du 29 janvier 2019 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral a précisé que le principe de la survenance dans l'assurance-chômage est compatible avec l'art. 413 CO prévoyant que le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (al. 1). L'art. 413 CO (de droit dispositif) suppose que le contrat soit valablement conclu ; il n'est pas nécessaire en revanche qu'il soit exécuté. Le paiement effectif du prix de vente n'est en principe pas une condition de la rémunération du courtier (TF 8C_358/2007 du 26 mai 2008 consid. 5.2). c) Le gain journalier se détermine en divisant le gain mensuel par 21,7 (art. 40a OACI). L’indemnité journalière pleine et entière s’élève à 80 % du gain assuré (art. 22 al. 1 LACI) ou à 70 % (art. 22 al. 2 LACI) pour les assurés qui n’ont pas d’obligation d’entretien envers des enfants de moins de 25 ans (let. a), qui bénéficient d’une indemnité journalière entière dont le montant dépasse 140 fr. (let. b) et qui ne touchent pas une rente d’invalidité correspondant à un taux d’invalidité d’au moins 40 % (let. c). 4. a) En l’espèce, le contrat de travail du recourant ayant été résilié pour le 31 juillet 2021, la perte de gain qu’il peut faire valoir dans le cadre du chômage a débuté le 1er août 2021.”

“La période de référence commence à courir le jour précédant le début de la perte de gain à prendre en considération quelle que soit la date de l’inscription au chômage ; à ce jour, l’assuré doit avoir cotisé douze mois au moins pendant le délai-cadre applicable à la période de cotisation (art. 37 al. 3 OACI). En matière de commissions ou de provisions, on applique aussi bien pour la détermination du gain intermédiaire que du gain assuré la règle selon laquelle un revenu est réputé avoir été réalisé au moment où l’assuré a fourni la prestation de travail rémunératoire et non pas le moment de l’encaissement (principe de la survenance ; ATF 122 V 367 consid. 5b ; TF 8C_318/2018 du 29 janvier 2019 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral a précisé que le principe de la survenance dans l'assurance-chômage est compatible avec l'art. 413 CO prévoyant que le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (al. 1). L'art. 413 CO (de droit dispositif) suppose que le contrat soit valablement conclu ; il n'est pas nécessaire en revanche qu'il soit exécuté. Le paiement effectif du prix de vente n'est en principe pas une condition de la rémunération du courtier (TF 8C_358/2007 du 26 mai 2008 consid. 5.2). b) Le gain journalier se détermine en divisant le gain mensuel par 21,7 (art. 40a OACI). L’indemnité journalière pleine et entière s’élève à 80 % du gain assuré (art. 22 al. 1 LACI) ou à 70 % (art. 22 al. 2 LACI) pour les assurés qui n’ont pas d’obligation d’entretien envers des enfants de moins de 25 ans (let. a), qui bénéficient d’une indemnité journalière entière dont le montant dépasse 140 francs (let. b) et qui ne touchent pas une rente d’invalidité correspondant à un taux d’invalidité d’au moins 40 % (let. c). 5. En l’espèce, il convient donc de retenir, comme étant déterminant pour la prise en compte des commissions, le moment de la conclusion des contrats de vente. En ce sens, le tableau relatif aux dates de signature des mandats de courtage sur lequel s’est fondée l’intimée ne constitue pas un moyen de preuve pertinent.”

“Il est déterminé sur la base du salaire moyen des douze derniers mois de cotisation précédant le délai-cadre d’indemnisation si ce salaire est plus élevé que le salaire moyen visé à l’art. 37 al. 1 OACI (art. 37 al. 2 OACI). La période de référence commence à courir le jour précédant le début de la perte de gain à prendre en considération quelle que soit la date de l’inscription au chômage ; à ce jour, l’assuré doit avoir cotisé douze mois au moins pendant le délai-cadre applicable à la période de cotisation (art. 37 al. 3 OACI). En matière de commissions ou de provisions, on applique aussi bien pour la détermination du gain intermédiaire que du gain assuré la règle selon laquelle un revenu est réputé avoir été réalisé au moment où l’assuré a fourni la prestation de travail rémunératoire et non pas le moment de l’encaissement (principe de la survenance ; ATF 122 V 367 consid. 5b ; TF 8C_318/2018 du 29 janvier 2019 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral a précisé que le principe de la survenance dans l'assurance-chômage est compatible avec l'art. 413 CO prévoyant que le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (al. 1). L'art. 413 CO (de droit dispositif) suppose que le contrat soit valablement conclu ; il n'est pas nécessaire en revanche qu'il soit exécuté. Le paiement effectif du prix de vente n'est en principe pas une condition de la rémunération du courtier (TF 8C_358/2007 du 26 mai 2008 consid. 5.2). b) Le gain journalier se détermine en divisant le gain mensuel par 21,7 (art. 40a OACI). L’indemnité journalière pleine et entière s’élève à 80 % du gain assuré (art. 22 al. 1 LACI) ou à 70 % (art. 22 al. 2 LACI) pour les assurés qui n’ont pas d’obligation d’entretien envers des enfants de moins de 25 ans (let. a), qui bénéficient d’une indemnité journalière entière dont le montant dépasse 140 francs (let. b) et qui ne touchent pas une rente d’invalidité correspondant à un taux d’invalidité d’au moins 40 % (let. c). 5. En l’espèce, il convient donc de retenir, comme étant déterminant pour la prise en compte des commissions, le moment de la conclusion des contrats de vente.”

“L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. TF 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633 ; TF 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1 ; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Thèse Lausanne 1993, p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 75 II 53 consid. 1a ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; TF 4A_529/2023 précité consid. 5.1.1 TF 4A_479/2016 loc. cit. ; Rayroux, in Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2021, n. 22 ad art. 413 CO).                 Selon la jurisprudence, lorsque les parties sont liées par un contrat de courtage d'indication et de négociation, il y a lieu de tenir compte du fait que le contrat pouvait certes impliquer une activité de négociation de la part du courtier, mais également du fait qu'il pouvait impliquer une simple activité de courtier indicateur. Pour que le courtier ait droit à sa commission, il suffit donc, conformément à la causalité nécessaire pour le courtage d'indication, que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner au mandant la personne intéressée à acquérir le bien et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le contrat (TF 4A_529/2023 précité consid. 5.2; TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 in initio et 2.2 et les références).   2.2. 2.2.1              En l’espèce, le contrat de courtage du 22 mai 2022 prévoit certes à son chiffre 3 let. a que le vendeur s’engage à payer au mandataire, dès la conclusion de la vente, une commission calculée sur le prix accepté, que la commission est payable à la signature du contrat de vente (let.”

“L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. TF 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633 ; TF 4A_479/2016 consid. 4.1 ; TF 4A_337/2011 consid. 2.1 ; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Thèse Lausanne 1993, p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 75 II 53 consid. 1a ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; TF 4A_479/2016 loc. cit. ; TF 4A_75/2016 consid. 2.2.1 ; TF 4A_337/2011 loc. cit. ; TF 4C.136/2004 loc. cit. ; Rayroux, in Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2021, n. 22 ad art. 413 CO). L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif (ATF 144 III 43 précité ; ATF 131 III 268 précité; ATF 113 II 49 consid. 1b p. 51), les parties peuvent convenir de clauses particulières dont l'objet est d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat (cf. ATF 100 II 361 consid. 3d ; TF 4A_59/2021 précité ; TF 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3; cf. également Rayroux, op. cit., n. 38 ad art. 412 CO). Ainsi, une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir aux services d'un autre intermédiaire, est en soi parfaitement valable (ATF 103 II 129 consid. 1 ; 100 II 361 consid. 3d ;TF 4C.228/2005 précité), même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de causalité (ATF 100 II 361 consid. 3d et 4 ; TF 4C.228/2005 précité), le courtier ayant droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (ATF 100 II 361 consid. 3d TF 4C.228/2005 précité). La jurisprudence a clairement posé que, dans un contrat de courtage, on doit inférer de la clause d'exclusivité liant les parties un devoir pour le courtier de déployer une activité en faveur du mandant (ATF 144 III 43 précité; ATF 103 II 129 consid.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid. 4 et les références citées).   Dans un arrêt non publié du 15 novembre 2011 (4A_337/2011 consid. 2.2), le Tribunal fédéral a rappelé qu'en présence d'un contrat de courtage d'indication et de négociation, tant l'activité de négociation que celle du courtier indicateur pouvaient être analysées afin d'examiner le droit au salaire du courtier.   4.1.2 L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2ème éd. 2012, ad art. 413 CO n° 21 et n° 22). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 72 II 84 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3.2).    4.1.3 En matière de courtage de négociation, le droit au salaire du courtier est ainsi soumis à la condition que l'activité qu'il a déployée aboutisse à la conclusion du contrat principal. L'existence d'un lien de causalité entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est requise (ATF 95 II 355, JdT 1972 I 375, consid. 3). La notion de lien de causalité doit être comprise au sens d'un lien psychologique qui doit exister entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat principal (Rayroux, op.”

“2 LP, mais relève de la contestation de l’exigibilité, soit d’une exigence mise à l’admission d’un contrat bilatéral comme titre de la mainlevée provisoire, dont il incombe au poursuivant de justifier qu’il en dispose effectivement (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2).   2.1.3              Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]).                 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1).                 Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 ; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3 et la référence citée). Il n’est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant (TF 4A_153/2017 précité consid.”

“2 En l'espèce, l'intimée soutient que certains faits allégués par l'appelante seraient nouveaux et, par conséquent, irrecevables. Il s'agit du fait que cette dernière a rédigé à dessein le contrat de la manière dont elle s'en prévaut, que l'art. 6 de celui-ci a été rédigé par des spécialistes en matière de courtage, ne présente aucune lacune et a un but facilement compréhensible. Il n'est pas nécessaire de statuer sur la recevabilité de ces faits en l'état, dès lors qu'ils ont trait à la question de la dérogation à l'art. 413 al. 1 CO, laissée indécise ci-après (cf. infra consid. 4), et ne sont dès lors pas déterminants pour l'issue du litige. 3.             L'appelante conclut pour la première fois en appel à ce qu'il soit dit que la poursuite n° 2______ ira sa voie. La question de la recevabilité de cette conclusion peut demeurer indécise, celle-ci n'ayant pas de véritable portée. 4.             L'appelante reproche au premier juge d'avoir retenu qu'elle n'avait aucun droit à sa commission de courtage, en ignorant les conditions contractuelles liant les parties, lesquelles dérogeaient selon elle à l'art. 413 al. 1 CO s'agissant du lien de causalité, et en niant à tort l'existence d'un tel lien. 4.1.1 En vertu de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1; 4A_334/2018 du 20 mars 2018 consid. 4.1.1). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal avec le tiers soit la conséquence immédiate de l'activité fournie.”

“Il ressort manifestement de leur intitulé qu’elles ont été préformulées par l’appelante. Il s’agit de clauses standardisées qui n’ont pas fait l’objet d’une négociation entre les parties, si bien qu’elles doivent être soumises au contrôle de licéité prévu à l’art. 8 LCD. Pour qu’une clause soit insolite, elle doit engendrer une disposition entre les droits et obligations du contrat qui soit notable et injustifiée. Comme on l’a vu, ce déséquilibre doit s’apprécier par rapport au régime légal ou jurisprudentiel applicable (cf. supra consid. 3.2.3.2). En l’occurrence, la clause standardisée impose à l’intimée le versement d’une pleine commission, qui s’élève à 87'405 fr., si elle refuse de vendre à un client présenté par le courtier. Elle s’écarte ainsi de manière radicale de la réglementation usuelle en matière de courtage, qui veut que le mandant peut refuser la vente (art. 413 al. 1 CO). Il ne s’agit donc pas de dédommager l’appelante de ses éventuelles dépenses, ce que les parties peuvent prévoir contractuellement (cf. art. 413 al. 3 CO). Cette clause engendre manifestement un déséquilibre entre les parties en péjorant significativement la situation juridique de l’intimée. Elle n’est de surcroît pas contrebalancée par une autre clause en faveur de cette dernière. Il s’ensuit que l’appelante devait attirer l’intention de l’intimée sur sa teneur. Le fait que le contrat ait été amendé plusieurs fois est sans importance, puisque la clause figure dans les conditions générales. Elle devait à tout le moins être mise en évidence, ce qui n’était pas le cas. Pareil procédé est manifestement contraire aux règles de la bonne foi. On relèvera en outre que s’il s’agit de deux sociétés commerciales, seule l’appelante est une professionnelle de l’immobilier. A cela s’ajoute encore que l’intimée devait vendre son immeuble en raison de difficultés financières. Les parties n’étaient donc pas sur un pied d’égalité, de sorte que, faute pour l’appelante d’avoir attiré l’attention de l’intimée sur la clause litigieuse, celle-ci est illicite.”

“5 des conditions générales du contrat de courtage en raison de l’absence d’accord concernant les cédules hypothécaires, dès lors que l’appel doit de toute manière être rejeté pour les raisons exposées ci-dessous. 3.4.2 En principe, le droit du courtier à être rémunéré est subordonné à l’acceptation du contrat par le mandant (art. 413 al. 1 CO). Cependant, dans le cas présent, les parties ont dérogé à cette réglementation. Il ressort de l’art. 5 des conditions générales auxquelles le contrat se réfère que l’exigibilité des honoraires est effective dès la conclusion de la vente ou de la promesse d’achat devant le notaire, mais également que si le courtier amène un client à se porter acquéreur aux conditions convenues et que le mandant refuse la vente, les honoraires restent dus. S’il est certes admissible de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, puisqu’il s’agit d’une norme de droit dispositif, on relèvera qu’il a toutefois été dérogé à cet article dans une large mesure. En effet, il n’est pas prévu une provision ou un dédommagement du courtier pour le travail effectué (cf. art. 413 al. 3 CO), mais bien le versement de l’entier du salaire du courtier, alors même qu’aucun contrat de vente ne serait conclu. En d’autres termes, le vendeur renonçait à sa liberté de vendre ou non – alors qu’en principe, on l’a vu, il peut refuser même de manière arbitraire (cf. supra consid. 3.2.1.2) – sauf à devoir l’entier de la commission, qui d’ailleurs était pour le moins particulièrement élevée, puisqu’elle comprenait non seulement des honoraires de 2,5 % sur la tranche de 1'800'000 fr. (45'000 fr.), mais également un « incentive » de 33 % sur la tranche de 1'800'000 à 1'918'000 fr. (36'156 fr.). Le Tribunal fédéral a considéré que la partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (cf. supra consid. 3.2.1.2). Dans le cas présent, on ne saurait considérer que la dérogation au régime légal du courtage est claire, puisque l’exigibilité de la commission est soumise à la conclusion de la vente ou promesse de vente « devant le notaire » et que la commission reste due alors même que le mandant refuse de vendre.”

“Si tel devait être le cas, il sied encore de préciser que, selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Or, selon la jurisprudence, dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1, 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (arrêts 4A_449/2019 précité consid. 5.1; 4A_334/2018 précité consid. 4.1.2). En outre, les parties peuvent toujours déroger à l'art. 413 al. 1 CO et convenir soit d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire, soit d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même (ATF 100 II 361 consid.”

“Charakteristisch für den Mäklervertrag sind dessen Entgeltlichkeit und die Erfolgsbedingtheit des Mäklerlohnanspruchs (BSK OR I-AMMANN, Art. 412 N 2 f.; BGE 144 III 43 E. 3.1.1; BGE 139 III 217 = Pra 102 [2013] Nr. 66 E. 2.3; BGE 124 III 481 E. 3a). Der Mäklervertrag kann formfrei geschlossen werden. Er kann auch konkludent, durch wissentliche Duldung oder stillschweigende Genehmigung der Tätigkeit eines Mäklers zustande kommen (BGE 131 III 268 = Pra 95 [2006] Nr. 19 E. 5.1.2; BGE 72 II 84 E. 1b; BSK OR I-AMMANN, Art. 412 N 5 m.w.H.). Ge- mäss Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge - 27 - des Nachweises bzw. der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Der Mäklerlohn ist somit nur dann geschuldet, wenn das Zustandekommen des Ver- trages zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten darauf zurückzuführen ist, dass der Mäkler eine Tätigkeit von der Art, wie sie vereinbart worden ist, entfaltet hat. Mit anderen Worten muss zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsab- schluss ein Kausalzusammenhang bestehen (BGE 90 II 92 E. 2; BGE 144 III 43 E. 3.1.1; BSK OR I-AMMANN, Art. 413 N 2, N 8 m.w.H.; vgl. auch Erw. 8.2). Auf- grund der dispositiven Natur dieser Bestimmung kann auf die Kausalität zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsabschluss mit einer Drittpartei durch Verein- barung verzichtet werden; der Mäkler hat in einem solchen Fall die Provision ver- dient, auch wenn der Abschluss nicht auf seine Bestrebung zurückgeht, sofern er nur nachweist, sich bemüht zu haben (BSK OR I-AMMANN, Art. 413 N 9; BGE 131 III 268 = Pra 95 [2006] Nr.”

“De plus, ces clauses posent la même condition pour le droit aux honoraires, à savoir la vente de l'objet à la personne présentée par le courtier, sans égard au caractère exclusif ou non du courtage. La prétention de l'appelante peut donc tout aussi bien être fondée sur l'art. 6.1 let. a du second contrat. En vertu du principe de la bonne foi, qui doit également être observé en matière d'exécution forcée (ATF 121 III 18 consid. 2b, JT 1997 II 95), le fait que le commandement de payer n'évoque que le premier contrat ne saurait modifier ce qui précède, dans la mesure où cette désignation inexacte ne porte pas à confusion quant à la cause de l'obligation, à savoir la commission de vente relative à l'appartement de l'intimée, laquelle y est décrite très clairement par ailleurs. Aussi, il convient d'examiner si l'appelante peut prétendre à sa rémunération au regard de l'activité fournie en lien avec la vente litigieuse. A cet égard, elle soutient que le lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat principal, exigé par l'art. 413 al. 1 CO, ne serait pas nécessaire, dès lors que les parties se sont affranchies de cette condition en soumettant le droit aux honoraires du courtier à la seule condition d'avoir présenté la personne à qui l'intimée avait vendu son bien. De plus, ce lien de causalité existerait en tout état selon elle. En l'occurrence, le verbe "aboutir", qui figure à l'art. 413 al. 1 CO et traduit l'exigence du lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat principal, ne se retrouve pas dans l'art. 6.1 des contrats, posant les conditions du droit aux honoraires du courtier. L'on peut se demander si l'absence de ce terme suffit à considérer que les parties ont dérogé à l'art. 413 al. 1 CO avec suffisamment de clarté, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, en particulier au regard des autres dispositions du contrat. Dans ce cas, le seul courtage d'indication serait en effet rémunéré, sans égard à l'activité de négociation qui faisait pourtant partie de la mission de l'appelante selon l'art.”

“2) – sauf à devoir l’entier de la commission, qui d’ailleurs était pour le moins particulièrement élevée, puisqu’elle comprenait non seulement des honoraires de 2,5 % sur la tranche de 1'800'000 fr. (45'000 fr.), mais également un « incentive » de 33 % sur la tranche de 1'800'000 à 1'918'000 fr. (36'156 fr.). Le Tribunal fédéral a considéré que la partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (cf. supra consid. 3.2.1.2). Dans le cas présent, on ne saurait considérer que la dérogation au régime légal du courtage est claire, puisque l’exigibilité de la commission est soumise à la conclusion de la vente ou promesse de vente « devant le notaire » et que la commission reste due alors même que le mandant refuse de vendre. Surtout, cette clause ne se trouve pas dans le contrat lui-même, mais dans les conditions générales auxquelles celui-ci renvoie. Se pose ainsi la question de savoir si la clause litigieuse, qui prévoit la dérogation au principe prévu par l’art. 413 al. 1 CO, est licite ou non au regard de l’art. 8 LCD. C’est le lieu de préciser que l’appelante ne saurait prétendre être surprise par l’application de cette règle ni dénoncer une quelconque violation de son droit d’être entendu, puisqu’il s’agit d’une thématique classique des conditions générales (TF 4A_372/2022 du 11 juillet 2023 consid. 3.5.6). 3.4.3 La clause litigieuse figure parmi les « conditions générales de courtage O.________SA (édition I/2019) » auxquelles renvoie le contrat de courtage. Il ressort manifestement de leur intitulé qu’elles ont été préformulées par l’appelante. Il s’agit de clauses standardisées qui n’ont pas fait l’objet d’une négociation entre les parties, si bien qu’elles doivent être soumises au contrôle de licéité prévu à l’art. 8 LCD. Pour qu’une clause soit insolite, elle doit engendrer une disposition entre les droits et obligations du contrat qui soit notable et injustifiée. Comme on l’a vu, ce déséquilibre doit s’apprécier par rapport au régime légal ou jurisprudentiel applicable (cf.”

“2) – sauf à devoir l’entier de la commission, qui d’ailleurs était pour le moins particulièrement élevée, puisqu’elle comprenait non seulement des honoraires de 2,5 % sur la tranche de 1'800'000 fr. (45'000 fr.), mais également un « incentive » de 33 % sur la tranche de 1'800'000 à 1'918'000 fr. (36'156 fr.). Le Tribunal fédéral a considéré que la partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (cf. supra consid. 3.2.1.2). Dans le cas présent, on ne saurait considérer que la dérogation au régime légal du courtage est claire, puisque l’exigibilité de la commission est soumise à la conclusion de la vente ou promesse de vente « devant le notaire » et que la commission reste due alors même que le mandant refuse de vendre. Surtout, cette clause ne se trouve pas dans le contrat lui-même, mais dans les conditions générales auxquelles celui-ci renvoie. Se pose ainsi la question de savoir si la clause litigieuse, qui prévoit la dérogation au principe prévu par l’art. 413 al. 1 CO, est licite ou non au regard de l’art. 8 LCD. C’est le lieu de préciser que l’appelante ne saurait prétendre être surprise par l’application de cette règle ni dénoncer une quelconque violation de son droit d’être entendu, puisqu’il s’agit d’une thématique classique des conditions générales (TF 4A_372/2022 du 11 juillet 2023 consid. 3.5.6). 3.4.3 La clause litigieuse figure parmi les « conditions générales de courtage O.________SA (édition I/2019) » auxquelles renvoie le contrat de courtage. Il ressort manifestement de leur intitulé qu’elles ont été préformulées par l’appelante. Il s’agit de clauses standardisées qui n’ont pas fait l’objet d’une négociation entre les parties, si bien qu’elles doivent être soumises au contrôle de licéité prévu à l’art. 8 LCD. Pour qu’une clause soit insolite, elle doit engendrer une disposition entre les droits et obligations du contrat qui soit notable et injustifiée. Comme on l’a vu, ce déséquilibre doit s’apprécier par rapport au régime légal ou jurisprudentiel applicable (cf.”

“5 des conditions générales auxquelles le contrat se réfère que l’exigibilité des honoraires est effective dès la conclusion de la vente ou de la promesse d’achat devant le notaire, mais également que si le courtier amène un client à se porter acquéreur aux conditions convenues et que le mandant refuse la vente, les honoraires restent dus. S’il est certes admissible de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, puisqu’il s’agit d’une norme de droit dispositif, on relèvera qu’il a toutefois été dérogé à cet article dans une large mesure. En effet, il n’est pas prévu une provision ou un dédommagement du courtier pour le travail effectué (cf. art. 413 al. 3 CO), mais bien le versement de l’entier du salaire du courtier, alors même qu’aucun contrat de vente ne serait conclu. En d’autres termes, le vendeur renonçait à sa liberté de vendre ou non – alors qu’en principe, on l’a vu, il peut refuser même de manière arbitraire (cf. supra consid. 3.2.1.2) – sauf à devoir l’entier de la commission, qui d’ailleurs était pour le moins particulièrement élevée, puisqu’elle comprenait non seulement des honoraires de 2,5 % sur la tranche de 1'800'000 fr. (45'000 fr.), mais également un « incentive » de 33 % sur la tranche de 1'800'000 à 1'918'000 fr. (36'156 fr.). Le Tribunal fédéral a considéré que la partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (cf. supra consid. 3.2.1.2). Dans le cas présent, on ne saurait considérer que la dérogation au régime légal du courtage est claire, puisque l’exigibilité de la commission est soumise à la conclusion de la vente ou promesse de vente « devant le notaire » et que la commission reste due alors même que le mandant refuse de vendre. Surtout, cette clause ne se trouve pas dans le contrat lui-même, mais dans les conditions générales auxquelles celui-ci renvoie. Se pose ainsi la question de savoir si la clause litigieuse, qui prévoit la dérogation au principe prévu par l’art. 413 al. 1 CO, est licite ou non au regard de l’art. 8 LCD. C’est le lieu de préciser que l’appelante ne saurait prétendre être surprise par l’application de cette règle ni dénoncer une quelconque violation de son droit d’être entendu, puisqu’il s’agit d’une thématique classique des conditions générales (TF 4A_372/2022 du 11 juillet 2023 consid. 3.5.6). 3.4.3 La clause litigieuse figure parmi les « conditions générales de courtage O.”

“Nach Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Vorbehältlich einer abweichenden Vereinbarung entsteht der Entschädigungsanspruch mithin erst mit dem tatsächlichen Abschluss des (Haupt-)Vertrags, wird daher auch erst in diesem Zeitpunkt steuerrechtlich realisiert (vgl. BGr, 15. März 2013, 2C_458/2012, 2C_459/2012, E. 2.4.1, mit Hinweis auf BGE 113 II 49 E. 1b). Bedarf der (Haupt-)Vertrag für seine Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung, ist auf den Zeitpunkt der Beurkundung abzustellen (vgl. BGE 113 II 49 E. 1b). Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist (Art. 413 Abs. 2 OR).”

“spezifiziert, dass die «Anzahlung» des Ehepaars H.________ als Eigenleistung an den Kaufpreis anzurechnen sei. Erst in diesem Vertrag wird somit impliziert, dass die CHF 140'000.00 (bzw. CHF 126'600.00; pag. 04 007 006) einen Werklohn dargestellt hätten, von welchem der R. A._____ AG ein allfälliger Überschuss zustehen würde. Im Zeitpunkt der Übergabe rund 2 Monate vor öffentlicher Beurkundung des Kaufvertrags nahm der Beschuldigte die CHF 140'000.00 gemäss dem klaren Wortlaut des Vorvertrags als Anzahlung an den Kaufpreis entgegen. Er war gegenüber dem Ehepaar H.________ verpflichtet, die Anzahlung mindestens bis zum Abschluss des Kaufvertrags aufzubewahren bzw. im Interesse H's.________ zu verwenden. Ein allfälliger Provisionsanspruch gegenüber den verkaufswilligen Eigentümern konnte schon von Gesetzes wegen erst beim effektiven Vertragsabschluss entstehen (Art. 413 Abs. 1 OR; vgl. ferner Urteil des Bundesgerichts 6B_329/2007 vom 11. Dezember 2007 E. 3.6.). Dass der Beschuldigte nicht zur Verwendung der CHF 140'000.00 berechtigt war und dies auch wusste, wird zusätzlich durch seine Falschdeklaration des Zahlungseingangs gegenüber C.________ bestätigt. Mit Email vom 25. November 2010 – lange vor der öffentlichen Beurkundung – teilte er diesem unter dem Betreff «Fischbach» mit, dass ein Gewinn von CHF 132'000.00 anfallen werde (pag. 05 010 229). Er hatte offenbar schon zu diesem Zeitpunkt die Absicht, das erhaltene Geld im eigenen Interesse zu verwenden. Die Verpflichtung zur Aufbewahrung resp. Verwendung im Interesse des Ehepaars H.________ verletzte der Beschuldigte sogleich. Er liess sich das Geld auf das Konto bei der Neuen Aargauer Bank überweisen, dessen Saldo massiv überzogen war (pag. 07 461 021). Als der Kaufvertrag am 4. Februar 2011 öffentlich beurkundet wurde, war der Negativsaldo wieder genau gleich hoch wie vor den Überweisungen des Ehepaars H.________ (pag.”

“La mention d'un prix dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, à moins que les parties aient considéré que cette mention constituait une condition au versement de la commission, preuve qu'il incombe au mandant d'apporter (ATF 76 II 147 = JdT 1951 I p. 39; Krauskopf, Präjudizienbuch OR Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1875-2020), 2021, n. 8 ad art. 413 CO). Lorsque le prix de vente demandé dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, le courtier possède une marge de négociation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Le but économique poursuivi par le mandant doit être reconnaissable pour le courtier. Afin de déterminer si tel est cas, il convient de recourir aux règles de la bonne foi au regard de l'ensemble des circonstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général, sans que des conditions précises aient été posées par le mandant, il convient dans le doute d'admettre que l'équivalence est réalisée (Rayroux, op. cit., n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, op. cit., p. 207). Lorsque la réalisation du principe d'équivalence est en jeu, il convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des parties contractantes (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Si le contrat principal ne représente qu'un succès partiel, la commission est réduite en fonction du rapport quantitatif entre le résultat escompté et le résultat obtenu (ATF 114 II 357 consid. 3b; Krauskopf, op. cit, n. 9 ad art. 413 CO). 7.1.2 Le droit à la rémunération du courtier est également soumise à la condition que l’activité qu’il a déployée aboutisse à la conclusion du contrat principal. Un lien de causalité entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est ainsi requis. Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid.”

“Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti (art. 413 al. 3 CO). Selon la jurisprudence, un accord des parties portant sur le remboursement des dépenses est nécessaire (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2).”

“En l'espèce, appliquant l'art. 413 al. 3 CO, la cour cantonale a retenu qu'aucun accord prévoyant le remboursement des dépenses n'était intervenu entre les parties. Les dépenses de la courtière demeuraient à sa charge et ne pouvaient être facturées aux mandant.”

“Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C_70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1; Rayroux, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO). En matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1 et 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 2.2.1). Le courtage de négociation implique que le courtier serve d'intermédiaire dans la négociation et contribue activement à la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 138 III 268 consid. 5.2). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 4.1.2 Déterminer si une personne est partie à un contrat s'examine à la lumière des règles générales sur la conclusion des contrats, notamment celles relatives à l'interprétation des déclarations de volonté des parties ou celles concernant la représentation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2017 du 28 septembre 2018 consid. 3.1 et 4A_155/2017 du 12 octobre 2017 consid. 2.3). 4.1.3 Une personne morale peut être représentée à l'égard des tiers par ses organes (art. 718 CO), par des fondés de procuration et d'autres mandataires commerciaux, nommés par le conseil d'administration (art. 721 CO), qui représentent la société en vertu de pouvoirs de représentation spécifiques (art. 458 et 462 CO) ou encore par des personnes qui ont la qualité de représentants civils au sens des art. 32 ss CO (146 III 37 consid. 5.1, 5.2 et 5.3). 4.1.4 Aux termes de l'art. 462 CO, le mandataire commercial est la personne qui, sans avoir la qualité de fondé de procuration, est chargée de représenter le chef d'une maison de commerce, d'une fabrique ou de quelque autre établissement exploité en la forme commerciale, soit pour toutes les affaires de l'entreprise, soit pour certaines opérations déterminées; ses pouvoirs s'étendent à tous les actes que comportent habituellement cette entreprise ou ces opérations (al.”

“Dans le courtage de négociation, le courtier négociateur est chargé de conduire les négociations avec le tiers pour le compte du mandant. Pour qu'il y ait causalité ("aboutit à la conclusion de la vente" selon les termes de l'art. 413 al. 1 CO), il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie par celui-ci. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant. Le lien psychologique peut subsister malgré une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait également été mis en oeuvre. En pareil cas, la condition de la causalité n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêts 4A_479/2016 précité consid. 4.1; 4A_337/2011 précité consid. 2.2 et les arrêts cités).”

“L'appelant reproche également au premier juge de ne pas avoir admis qu'il demeurait créancier de l'intimé pour des montants supérieurs à ceux qui lui sont réclamés. Il soutient à ce propos avoir conclu un contrat de courtage avec C______ AG et avoir droit à une commission pour avoir présenté à celle-ci le groupe J______ SA. Il ne conteste pas que la conclusion et les effets d'un tel contrat doivent en l'espèce être examinés au regard du droit suisse, dès lors que la prestation caractéristique du contrat de courtage, en vertu de l'art. 117 al. 2 et al. 3 let. c LDIP, est la prestation du courtier (cf. Bonomi, op. cit., n. 36 ad art. 117 LDIP) et que lui-même résidait principalement en Suisse et y exerçait principalement ses activités. 7.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). La rémunération du courtier suppose dans tous les cas un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat principal ou l'affaire poursuivie. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver que son intervention a été couronnée de succès (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1, JdT 2018 II 207). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie et il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant. En d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_269/2016 du 2 septembre 2016 consid. 5). L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci.”

“Dans le courtage de négociation, le courtier négociateur est chargé de conduire les négociations avec le tiers pour le compte du mandant. Pour qu'il y ait causalité ("aboutit à la conclusion de la vente" selon les termes de l'art. 413 al. 1 CO), il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie par celui-ci. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant. Le lien psychologique peut subsister malgré une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait également été mis en oeuvre. En pareil cas, la condition de la causalité n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêts 4A_479/2016 précité consid. 4.1; 4A_337/2011 précité consid. 2.2 et les arrêts cités).”

“Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (arrêt du Tribunal fédéral 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 124 III 481 consid. 3a et les arrêts cités). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5; 76 II 378 consid. 2; 72 II 84 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 4.1; 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1). Il importe peu qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 déjà cité, ibidem; ATF 72 II 84 consid. 2; 62 II 342 consid. 2). L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633; arrêt 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 déjà cité, ibidem; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid.”

“Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1; 4A_334/2018 du 20 mars 2018 consid. 4.1.1). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal avec le tiers soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez ce tiers une des raisons l'ayant incité à conclure le contrat principal. La jurisprudence se contente ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_96/2016 du 4 avril 2016 consid. 2.1). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêts du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3.1; 4A_96/2016 précité consid. 2.1). Le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_96/2016 précité consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est toutefois de droit dispositif. Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 précité consid.”

“Contrairement au courtier indicateur, le courtier négociateur exerce l’essentiel de son activité auprès de l’amateur avec qui il doit entrer en contact directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire ; la doctrine distingue habituellement quatre phases dans l’activité du courtier négociateur, à savoir la recherche d’amateur, la communication de l’occasion de conclure à l’amateur, le travail de négociation auprès de l’amateur et la communication au mandant que l’amateur est prêt à conclure, étant précisé que la naissance du droit au salaire n’est pas subordonnée à la condition que chacune de ces activités ait été exercée par le courtier (Marquis, op. cit., pp. 425-426). Il suffit qu’à un moment de son activité, le courtier ait provoqué un des motifs qui a déterminé le tiers à conclure (Marquis, op. cit., p. 427). En ce qui concerne le lien de causalité, il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 consid. 2.3 et la référence citée). Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant. La jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (TF 4A_153/2017 consid. 2.3 et l’arrêt cité), lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers. A cet égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (TF 4A_461/2020 consid. 5.1.2 ; 4A_153/2017 consid. 2.3). 3.2.3 En matière de courtage d'indication, il suffit que le courtier annonce l'occasion de conclure au mandant. On peut distinguer deux phases : tout d'abord le courtier recherche des amateurs, puis il communique au mandant les occasions de conclure (Marquis, op. cit., p. 421). Dans le cadre de la première phase, en matière immobilière, il s'agit d'insérer des annonces dans les journaux, de répondre aux annonces, de tenir des fichiers, de placarder l'objet à vendre, de provoquer des contacts avec des professionnels ou des personnes externes à la profession. Cette période de recherche n'étant pas une condition essentielle de l'activité du courtier, celui-ci peut avoir connaissance d'un amateur par hasard et non en développant son activité de recherche, sans que cela remette en cause son droit au salaire (Marquis, op.”

“Das Mäklervertragsrecht kennt zwei Grundformen der Mäklerei: die Nachweis- und die Vermittlungsmäkelei (courtage d'indication und courtage de négociation; Art. 412 Abs. 1 OR; BGE 90 II 92 E. 2 S. 96). Die Tätigkeit des Nachweismäklers beschränkt sich auf die Bekanntgabe einer oder mehrerer konkret bestimmter Abschlussgelegenheiten, während der Vermittlungsmäkler auf den Vertragsabschluss aktiv hinwirkt (BGE 144 III 43 E. 3.1.1 S. 46). Der Vermittlungsmäkler führt für eine Vertragspartei Vertragsverhandlungen mit der Gegenseite (vgl. die französische Fassung von Art. 412 Abs. 1 ["intermédiaire pour la négociation"] und Art. 413 Abs. 1 OR ["la négociation qu'il a conduite"]; BGE 84 II 521 E. 2d S. 527; FRANÇOIS RAYROUX, a.a.O., N. 4 zu Art. 412 OR), ohne den Vertrag selbst abzuschliessen (BGE 145 II 270 E. 4.2 S. 270; GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 2b zu Vorb. Der Mäklervertrag). Auch der Gelegenheitsnachweis (indication) und die Zwischenform der Zuführung (présentation; vgl. dazu BGE 90 II 92 E. 2 S. 96) lassen sich nach allgemeinem Sprachgebrauch unter den Oberbegriff der Vermittlung subsumieren (GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 3b zu Vorb. Der Mäklervertrag). In allen Formen der Mäkelei erschöpft sich die Tätigkeit des Mäklers in Tathandlungen (BGE 145 II 270 E. 4.2 S. 270; 144 III 43 E. 3.1.1 S. 46; 131 III 268 E. 5.1.2 S. 275). Keine Vermittlung, sondern Stellvertretung und Geschäftsführung betreibt, wer im eigenen Namen (sog. indirekte Stellvertretung) oder im Namen eines Dritten (sog. direkte Stellvertretung) Verträge abschliesst (GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 2a f. zu Vorb. Der Mäklervertrag). Soll der Mäkler den vermittelten Vertrag auch selbst abschliessen oder andere Rechtshandlungen für eine Partei vornehmen, muss er dazu separat beauftragt und bevollmächtigt werden (vgl.”

“Hormis les cas de vices manifestes, elle doit en principe se limiter aux critiques formulées dans la motivation écrite contre la décision de première instance (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4; Arrêt du Tribunal fédéral 5A_111/2016 du 6 septembre 2016 consid. 5.3). 4. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir mal apprécié les preuves recueillies et d'avoir ainsi admis à tort l'existence d'un lien psychologique entre l'activité de l'intimée et la conclusion du bail relatif aux locaux dans l'immeuble sis route 3______ [no.] ______ à D______ [GE]. A son avis, l'intimée n'a droit à aucun salaire. 4.1.1 A teneur de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire, dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite, aboutit à la conclusion du contrat. Le salaire peut, en principe, être exigé par le courtier dès la conclusion par le mandant du contrat principal que le courtier était chargé d'indiquer ou de négocier (art. 151 CO et ss). Le Tribunal fédéral a rappelé qu'au sens de l'art. 413 al. 1 CO, le droit à la rémunération prend naissance lorsque le courtier a indiqué au mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui (courtage d'indication), ou a négocié pour le compte du mandant avec un éventuel cocontractant (contrat de négociation), et que cette activité aboutit à la conclusion de ce contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_96/2016 du 4 avril 2016 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid. 4 et les références citées).   Dans un arrêt non publié du 15 novembre 2011 (4A_337/2011 consid. 2.2), le Tribunal fédéral a rappelé qu'en présence d'un contrat de courtage d'indication et de négociation, tant l'activité de négociation que celle du courtier indicateur pouvaient être analysées afin d'examiner le droit au salaire du courtier.   4.1.2 L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid.”

“1 ; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3 et la référence citée). Il n’est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3.1). Dans le courtage de négociation, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2), lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016). A cet égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 ; ATF 62 II 342 consid. 2 ; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2 ; TF 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.2 et les arrêts cités).   Il incombe au courtier de prouver que son intervention – à savoir son entremise en cas de courtage de négociation ou ses indications en cas de courtage d’indication – a conduit au succès défini contractuellement (TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1). Le courtier bénéficie toutefois d’une présomption de fait en ce sens que s’il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence (TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid.”

“1 CPC), ce que conteste l'intimé, peut demeurer ouverte au vu de l'issue du litige, étant observé que l'on comprend de l'appel que l'appelante susvisée reprend à son compte la motivation et l'argumentation développées par son co-appelant au cas où la Cour de céans serait d'avis que celui-ci agissait pour son compte dans ses relations avec l'intimé. Ceci paraît difficilement critiquable sans verser dans un formalisme excessif et l'appel sera dès lors intégralement déclaré recevable. 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 al. 1 CPC). 2.             Sur le fond, il n'est plus contesté que l'intimé a conclu par actes concluants avec l'appelant un contrat de courtage, semblable à celui conclu avec la courtière E______. L'appelant reproche cependant au Tribunal d'avoir retenu qu'il s'agissait d'un courtage de négociation, alors qu'il s'agissait selon lui d'un courtage d'indication. L'intimé soutient pour sa part qu'aucune commission n'est due à l'appelant, même au cas où le courtage doit être qualifié de courtage d'indication. 2.1 A teneur de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire, dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite, aboutit à la conclusion du contrat. Le salaire peut, en principe, être exigé par le courtier dès la conclusion par le mandant du contrat principal que le courtier était chargé d'indiquer ou de négocier (art. 151 CO et ss). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2016 du 2 septembre 2016 consid.”

“5 des conditions générales applicables au contrat de courtage ne saurait s’appliquer, de sorte que l’appelante ne pouvait exiger le paiement de ses honoraires, par 87'405 francs. 3.4 3.4.1 La question de savoir si l’appelante a violé ou non ses obligations de diligence et fidélité en lui soumettant un acheteur sous enquêtes de la FINMA précisément en lien avec de telles transactions, tout comme les éventuelles conséquences de dite violation, peut rester ouvertes. De même la question de savoir si l’intimée avait de justes motifs de refuser l’acheteur proposé, ce qui exclurait la commission du courtier, et ce quand bien même celle-ci était prévue contractuellement, peut rester ouverte. Il n’y a également pas lieu d’examiner si l’offre de l’acheteur répondait aux conditions prévues au sens de l’art. 5 des conditions générales du contrat de courtage en raison de l’absence d’accord concernant les cédules hypothécaires, dès lors que l’appel doit de toute manière être rejeté pour les raisons exposées ci-dessous. 3.4.2 En principe, le droit du courtier à être rémunéré est subordonné à l’acceptation du contrat par le mandant (art. 413 al. 1 CO). Cependant, dans le cas présent, les parties ont dérogé à cette réglementation. Il ressort de l’art. 5 des conditions générales auxquelles le contrat se réfère que l’exigibilité des honoraires est effective dès la conclusion de la vente ou de la promesse d’achat devant le notaire, mais également que si le courtier amène un client à se porter acquéreur aux conditions convenues et que le mandant refuse la vente, les honoraires restent dus. S’il est certes admissible de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, puisqu’il s’agit d’une norme de droit dispositif, on relèvera qu’il a toutefois été dérogé à cet article dans une large mesure. En effet, il n’est pas prévu une provision ou un dédommagement du courtier pour le travail effectué (cf. art. 413 al. 3 CO), mais bien le versement de l’entier du salaire du courtier, alors même qu’aucun contrat de vente ne serait conclu. En d’autres termes, le vendeur renonçait à sa liberté de vendre ou non – alors qu’en principe, on l’a vu, il peut refuser même de manière arbitraire (cf.”

“De même la question de savoir si l’intimée avait de justes motifs de refuser l’acheteur proposé, ce qui exclurait la commission du courtier, et ce quand bien même celle-ci était prévue contractuellement, peut rester ouverte. Il n’y a également pas lieu d’examiner si l’offre de l’acheteur répondait aux conditions prévues au sens de l’art. 5 des conditions générales du contrat de courtage en raison de l’absence d’accord concernant les cédules hypothécaires, dès lors que l’appel doit de toute manière être rejeté pour les raisons exposées ci-dessous. 3.4.2 En principe, le droit du courtier à être rémunéré est subordonné à l’acceptation du contrat par le mandant (art. 413 al. 1 CO). Cependant, dans le cas présent, les parties ont dérogé à cette réglementation. Il ressort de l’art. 5 des conditions générales auxquelles le contrat se réfère que l’exigibilité des honoraires est effective dès la conclusion de la vente ou de la promesse d’achat devant le notaire, mais également que si le courtier amène un client à se porter acquéreur aux conditions convenues et que le mandant refuse la vente, les honoraires restent dus. S’il est certes admissible de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, puisqu’il s’agit d’une norme de droit dispositif, on relèvera qu’il a toutefois été dérogé à cet article dans une large mesure. En effet, il n’est pas prévu une provision ou un dédommagement du courtier pour le travail effectué (cf. art. 413 al. 3 CO), mais bien le versement de l’entier du salaire du courtier, alors même qu’aucun contrat de vente ne serait conclu. En d’autres termes, le vendeur renonçait à sa liberté de vendre ou non – alors qu’en principe, on l’a vu, il peut refuser même de manière arbitraire (cf. supra consid. 3.2.1.2) – sauf à devoir l’entier de la commission, qui d’ailleurs était pour le moins particulièrement élevée, puisqu’elle comprenait non seulement des honoraires de 2,5 % sur la tranche de 1'800'000 fr. (45'000 fr.), mais également un « incentive » de 33 % sur la tranche de 1'800'000 à 1'918'000 fr. (36'156 fr.). Le Tribunal fédéral a considéré que la partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (cf. supra consid.”

“5 des conditions générales applicables au contrat de courtage ne saurait s’appliquer, de sorte que l’appelante ne pouvait exiger le paiement de ses honoraires, par 87'405 francs. 3.4 3.4.1 La question de savoir si l’appelante a violé ou non ses obligations de diligence et fidélité en lui soumettant un acheteur sous enquêtes de la FINMA précisément en lien avec de telles transactions, tout comme les éventuelles conséquences de dite violation, peut rester ouvertes. De même la question de savoir si l’intimée avait de justes motifs de refuser l’acheteur proposé, ce qui exclurait la commission du courtier, et ce quand bien même celle-ci était prévue contractuellement, peut rester ouverte. Il n’y a également pas lieu d’examiner si l’offre de l’acheteur répondait aux conditions prévues au sens de l’art. 5 des conditions générales du contrat de courtage en raison de l’absence d’accord concernant les cédules hypothécaires, dès lors que l’appel doit de toute manière être rejeté pour les raisons exposées ci-dessous. 3.4.2 En principe, le droit du courtier à être rémunéré est subordonné à l’acceptation du contrat par le mandant (art. 413 al. 1 CO). Cependant, dans le cas présent, les parties ont dérogé à cette réglementation. Il ressort de l’art. 5 des conditions générales auxquelles le contrat se réfère que l’exigibilité des honoraires est effective dès la conclusion de la vente ou de la promesse d’achat devant le notaire, mais également que si le courtier amène un client à se porter acquéreur aux conditions convenues et que le mandant refuse la vente, les honoraires restent dus. S’il est certes admissible de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, puisqu’il s’agit d’une norme de droit dispositif, on relèvera qu’il a toutefois été dérogé à cet article dans une large mesure. En effet, il n’est pas prévu une provision ou un dédommagement du courtier pour le travail effectué (cf. art. 413 al. 3 CO), mais bien le versement de l’entier du salaire du courtier, alors même qu’aucun contrat de vente ne serait conclu. En d’autres termes, le vendeur renonçait à sa liberté de vendre ou non – alors qu’en principe, on l’a vu, il peut refuser même de manière arbitraire (cf.”

“Dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Pour que le courtier ait droit à son salaire, il suffit qu'il y ait causalité, c'est-à-dire que l'indication qu'il a donnée au mandant "aboutisse" à la conclusion du contrat principal, comme l'exige l'art. 413 al. 1 CO. Il en découle que le courtier doit prouver (1) qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et (2) que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3; 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1; 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.2 avec référence aux ATF 75 II 53 consid. 1a et 72 II 84 consid. 2). La première condition présuppose que le courtier indique à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là. La seconde condition présuppose que la personne indiquée par le courtier comme prête à l'achat a été la cause de la prise de contact entre les parties et de la conclusion du contrat de vente. Lorsque plusieurs courtiers ont été mandatés par le propriétaire, la causalité de la conclusion de la vente s'établit avec le courtier qui aura indiqué au mandant la personne intéressée à l'achat au prix voulu par celui-ci.”

“Si tel devait être le cas, il sied encore de préciser que, selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Or, selon la jurisprudence, dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1, 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (arrêts 4A_449/2019 précité consid. 5.1; 4A_334/2018 précité consid. 4.1.2). En outre, les parties peuvent toujours déroger à l'art. 413 al. 1 CO et convenir soit d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire, soit d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même (ATF 100 II 361 consid. 3a et 3b; arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.1).”

“Der psychologische Zusammenhang kann auch bestehen, wenn zwischenzeitlich die Verhandlungen abgebrochen wurden (BGE 72 II 84 E. 2 mit Hinweisen). Es schadet auch nicht, wenn der Mäkler nicht bis zum Abschluss des Vertrages involviert war oder ein anderer Mäkler eingeschaltet wurde. In einem solchen Fall liegt nur dann kein genügender psychologischer Zusammenhang vor, wenn die Tätigkeit des Mäklers zu keinem Resultat geführt hat, die Verhandlungen definitiv abgebrochen wurden und der Verkaufsabschluss schliesslich auf einer ganz neuen Basis abgeschlossen wurde (BGE 72 II 84 E. 2, 62 II 342 E. 2; zum Ganzen: Urteil 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018 E. 3.1 mit Hinweisen). Der Mäkler muss, unter Vorbehalt einer anders lautenden Vereinbarung (vgl. oben), beweisen, dass seine Intervention - bei der Vermittlungsmäkelei seine Vermittlung, bei der Nachweismäkelei die Nachweisbemühungen des Mäklers - zum vertraglich definierten Erfolg geführt hat (vgl. dazu Urteile 4A_334/2018 vom 20. März 2019 E. 4.1.1; 4A_461/2020 vom 16. Februar 2021 E. 5.1.1). Nach Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der vereinbarten Vermittlung zustande gekommen ist. Dass typischerweise der Mäklerlohn nur verdient ist, wenn der Vertrag mit dem nachgewiesenen Partner oder durch Vermittlung des Mäklers zustande kommt, schliesst nicht aus, dass Aufwendungsersatz (Art. 413 Abs. 3 OR) oder ein Honorar auch für den Fall des Nichtzustandekommens des Vertrags zugesichert werden kann (BGE 131 III 268 E. 5.1.2). In der Regel trifft den Mäkler keine Pflicht zum Tätigwerden, er ist insbesondere in der Organisation seiner Tätigkeit völlig frei (BGE 84 II 521 E. 2d). Eine Verpflichtung zum Tätigwerden hat er nur, wenn eine Ausschliesslichkeitsklausel verabredet ist (BGE 103 II 129 E. 3, 100 II 361 E. 4; zum Ganzen: BGE 144 III 43 E. 3.1.1). Art. 413 OR ist dispositiver Natur. Die Parteien können den aleatorischen Charakter des Mäklervertrages mildern und eine Provisionsgarantie in dem Sinn vereinbaren, dass der Auftraggeber dem Mäkler den Lohn ganz oder teilweise auch für den Fall zusichert, dass nicht dieser den Abschluss herbeigeführt hat oder dass ein Abschluss unterbleibt (BGE 131 III 268 E.”

“En droit des poursuites, lorsque la poursuite est fondée sur un contrat bilatéral, la question de la fourniture de la contreprestation, soit de son existence, ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP, mais relève de la contestation de l’exigibilité, soit d’une exigence mise à l’admission d’un contrat bilatéral comme titre de la mainlevée provisoire, dont il incombe au poursuivant de justifier qu’il en dispose effectivement (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2).   2.1.3              Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]).                 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1).                 Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 ; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 précité consid.”

“[1°-3°]). Le courtier qui réclame un salaire doit établir les circonstances permettant d'inférer un accord des parties (arrêts précités 4C.70/2003 consid. 3.1; 4C.54/2001 consid. 2a; RAYROUX, op. cit., no 17 i.f. ad art. 412 CO). Il doit en outre prouver qu'il a agi, et que son intervention a été couronnée de succès (cf. art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).”

“Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat. Il a ainsi droit à son salaire, même si l'affaire est conclue par le mandant ultérieurement (RAYROUX, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 413 CO et les références citées). 2.2.2 L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La validité d'une telle clause suppose un accord de volonté des parties conformément aux principes généraux du droit des obligations (arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 et les références citées). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu'en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.4.2). Dans la pratique, au vu des cas tranchés par la jurisprudence et recensés par la doctrine, on rencontre différentes clauses particulières, qui peuvent aussi être combinées entre elles. Ainsi, les parties peuvent convenir : (1) d'une clause de renonciation au rapport de causalité : le mandant renonce au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant; (2) d'une clause d'exclusivité : le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts s'il prouve son préjudice (violation de l'obligation contractuelle selon l'art.”

“Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat. Il a ainsi droit à son salaire, même si l'affaire est conclue par le mandant ultérieurement (RAYROUX, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 413 CO et les références citées). 2.2.2 L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La validité d'une telle clause suppose un accord de volonté des parties conformément aux principes généraux du droit des obligations (arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 et les références citées). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu'en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.4.2). Dans la pratique, au vu des cas tranchés par la jurisprudence et recensés par la doctrine, on rencontre différentes clauses particulières, qui peuvent aussi être combinées entre elles. Ainsi, les parties peuvent convenir : (1) d'une clause de renonciation au rapport de causalité : le mandant renonce au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant; (2) d'une clause d'exclusivité : le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts s'il prouve son préjudice (violation de l'obligation contractuelle selon l'art.”

“Lorsque le débiteur poursuivi se prévaut du fait que le créancier poursuivant n'a pas exécuté sa prestation, il conteste que le contrat synallagmatique produit revête la qualité de reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Un tel titre ne constitue pas en soi une reconnaissance de dette pure et simple, mais suppose que le poursuivant ait fourni sa prestation. Sous cet angle, la question de la fourniture de la prestation du poursuivant ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP que le débiteur doit rendre vraisemblable, mais relève de la contestation d'une exigence mise à l'admission d'un contrat bilatéral parfait comme titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Il incombe au créancier poursuivant de justifier qu'il dispose d'un tel titre (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2). 2.1.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le droit du courtier à être rémunéré est ainsi subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. En dehors des hypothèses visées par l'art. 156 CO, le mandant a la faculté de renoncer même arbitrairement à l'affaire, sans avoir à rémunérer le courtier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.2 et 3.2). Cette règle est toutefois de nature dispositive. Afin d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat, les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au courtier des honoraires même si l'affaire n'a pas abouti (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). 2.1.3 Il arrive que l'existence ou l'exigibilité de l'obligation faisant l'objet de la reconnaissance de dette soit subordonnée à la survenance d'un événement incertain.”

“L'appelante reproche encore au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'attitude des intimés était déloyale. A bien la comprendre, elle considère qu'un délai d'un jour imparti aux époux R/T______ pour fournir une attestation bancaire était trop court et ce, même s'ils disposaient des capacités financières suffisantes. Elle soutient que le critère définitif d'attribution de la vente était davantage le courtier devant percevoir la commission que la solvabilité de l'acheteur. Les intimés auraient enfin dû l'informer qu'elle était en droit de toucher sa commission pour avoir été la première à leur transmettre le nom des époux H/M______. 3.1 Le mandant n'a aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. Le droit au salaire du courtier est subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. Celui-ci a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à l'affaire sans avoir à rémunérer le courtier. Le mandant ne peut donc pas se voir reprocher l'exercice d'un droit que lui accorde la loi (art. 413 al. 1 CO), soit celui de refuser de conclure le contrat qui lui est proposé par le courtier; mais il doit exercer son droit dans les limites de la bonne foi (art. 2 CC). Ainsi, celui qui renonce à l'affaire proposée par le courtier dans le seul but de profiter de l'activité déjà déployée par celui-ci, sans bourse délier, peut se voir reprocher une attitude contraire à la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.2). Le seul fait que le courtier soit privé de son droit au salaire si, en définitive, aucun contrat n'a été conclu avec l'une des personnes qu'il a contactée, ne suffit pas à qualifier de mauvaise foi le comportement du mandant. Il faut que l'on soit à l'évidence en présence d'une attitude déloyale. On doit, en effet, se garder d'assimiler à un abus de droit tout comportement entraînant l'échec de la conclusion du contrat principal avec un client contacté par le courtier puisque, sauf stipulation contraire, le mandant n'a pas l'obligation de favoriser cette conclusion; la bonne foi n'exige pas qu'il sacrifie ses propres intérêts à cette fin.”

“De son côté, le poursuivi doit s'efforcer de démontrer, en s'appuyant sur les moyens de preuve à sa disposition, que son point de vue est plus vraisemblable que celui du créancier séquestrant (arrêt du Tribunal fédéral 5A_482/2010 du 16 septembre 2010 consid. 2.1 et la référence citée). S'agissant de l'application du droit, le juge procède à un examen sommaire du bien-fondé juridique, c'est-à-dire un examen qui n'est ni définitif, ni complet, au terme duquel il rend une décision provisoire (ATF 138 III 232 consid. 4.1.1 p. 234; arrêt du Tribunal fédéral 5A_925/2012 du 5 avril 2013 consid. 9.2 et les références). 3.1.2 Le mandant n'a aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. Le droit au salaire du courtier est subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. Celui-ci a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à l'affaire sans avoir à rémunérer le courtier. Le mandant ne peut donc pas se voir reprocher l'exercice d'un droit que lui accorde la loi (art. 413 al. 1 CO), soit celui de refuser de conclure le contrat qui lui est proposé par le courtier; mais il doit exercer son droit dans les limites de la bonne foi (art. 2 CC). Ainsi, celui qui renonce à l'affaire proposée par le courtier dans le seul but de profiter de l'activité déjà déployée par celui-ci, sans bourse délier, peut se voir reprocher une attitude contraire à la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4C: 278/2004 du du 29 décembre 2004 consid. 3.2). 3.2 En l'espèce, la recourante indique que si le Tribunal avait considéré l'ensemble des faits qu'elle mentionnait, il serait parvenu à la conclusion que le vendeur avait agi contrairement aux règles de la bonne foi et aurait ainsi dû considérer que sa créance devait être protégée à ce stade de la procédure. Elle n'explique toutefois pas de quelle manière l'intimée aurait profité, sans bourse délier, de l'activité qu'elle avait déployée. Elle ne conteste pas davantage le jugement attaqué en tant qu'il a relevé que le mandant n'a aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier et qu'il a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à l'affaire sans avoir à rémunérer le courtier.”

“1b ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1). 7.1.1 Le contrat négocié ou indiqué par le courtier (contrat dit principal) doit correspondre au contrat pour lequel le courtier a été mandaté. Cette exigence est appelée principe de l’équivalence. Selon ce principe, le contrat principal doit être économiquement équivalent au contrat désiré par le mandant. Une identité juridique n’est en revanche pas nécessaire. Pour qu’il y ait équivalence économique, il faut que le résultat économique escompté lors de la conclusion du contrat de courtage soit atteint. Le contrat finalement conclu doit représenter la même valeur et remplir la même fonction que le contrat souhaité par le mandant. Il suffit que les intentions principales du mandant soient réalisées. Des différences ou des dérogations de peu d’importance ne doivent pas porter préjudice au courtier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b; Rayroux, Commentaire romand CO I, 3ème éd., 2021, n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, Le contrat de courtage, 2019, p. 206 et 207). La mention d'un prix dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, à moins que les parties aient considéré que cette mention constituait une condition au versement de la commission, preuve qu'il incombe au mandant d'apporter (ATF 76 II 147 = JdT 1951 I p. 39; Krauskopf, Präjudizienbuch OR Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1875-2020), 2021, n. 8 ad art. 413 CO). Lorsque le prix de vente demandé dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, le courtier possède une marge de négociation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Le but économique poursuivi par le mandant doit être reconnaissable pour le courtier. Afin de déterminer si tel est cas, il convient de recourir aux règles de la bonne foi au regard de l'ensemble des circonstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général, sans que des conditions précises aient été posées par le mandant, il convient dans le doute d'admettre que l'équivalence est réalisée (Rayroux, op.”

“La mention d'un prix dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, à moins que les parties aient considéré que cette mention constituait une condition au versement de la commission, preuve qu'il incombe au mandant d'apporter (ATF 76 II 147 = JdT 1951 I p. 39; Krauskopf, Präjudizienbuch OR Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1875-2020), 2021, n. 8 ad art. 413 CO). Lorsque le prix de vente demandé dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, le courtier possède une marge de négociation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Le but économique poursuivi par le mandant doit être reconnaissable pour le courtier. Afin de déterminer si tel est cas, il convient de recourir aux règles de la bonne foi au regard de l'ensemble des circonstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général, sans que des conditions précises aient été posées par le mandant, il convient dans le doute d'admettre que l'équivalence est réalisée (Rayroux, op. cit., n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, op. cit., p. 207). Lorsque la réalisation du principe d'équivalence est en jeu, il convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des parties contractantes (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Si le contrat principal ne représente qu'un succès partiel, la commission est réduite en fonction du rapport quantitatif entre le résultat escompté et le résultat obtenu (ATF 114 II 357 consid. 3b; Krauskopf, op. cit, n. 9 ad art. 413 CO). 7.1.2 Le droit à la rémunération du courtier est également soumise à la condition que l’activité qu’il a déployée aboutisse à la conclusion du contrat principal. Un lien de causalité entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est ainsi requis. Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid.”

“L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier, qui dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans tenir compte des efforts déployés et du temps consacré par le courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Elles peuvent notamment prévoir une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire, une clause de renonciation au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant, ou encore une clause de garantie d'une commission, le mandant garantissant au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers (arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid.”

“1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage de négociation) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_229/2020 du 5 mai 2021 consid. 3) Selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant. Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées). L’art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d’atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées). Dans ce cadre, les parties peuvent prévoir que si le mandant refuse le contrat proposé par le courtier, il devra payer tout ou partie du salaire ou encore une indemnité fixée d’avance. Il s’agit d’une garantie contre le refus du mandant de conclure le contrat principal proposé par le courtier. Dans un tel cas, le mandant attend plus qu’une activité appropriée du courtier : il attend que ce dernier lui fournisse un contrat principal conforme à ses désirs. Le mandant n’est pas forcément tenu d’accepter un contrat correspondant aux conditions qu’il a fixées ; s’il prouve qu’il a un juste motif de refuser de conclure le contrat principal, il n’est pas tenu d’honorer la garantie.”

“1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (même arrêt consid. 4.1.2). Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.3). Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat.”

“Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat. Il a ainsi droit à son salaire, même si l'affaire est conclue par le mandant ultérieurement (RAYROUX, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 413 CO et les références citées). 2.2.2 L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La validité d'une telle clause suppose un accord de volonté des parties conformément aux principes généraux du droit des obligations (arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 et les références citées). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu'en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.4.2). Dans la pratique, au vu des cas tranchés par la jurisprudence et recensés par la doctrine, on rencontre différentes clauses particulières, qui peuvent aussi être combinées entre elles. Ainsi, les parties peuvent convenir : (1) d'une clause de renonciation au rapport de causalité : le mandant renonce au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant; (2) d'une clause d'exclusivité : le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts s'il prouve son préjudice (violation de l'obligation contractuelle selon l'art.”

“Rechtliche Grundlagen Der Mäkler erhält den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Ab- schluss eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (act. 412 Abs. 1 OR). Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag in- folge Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Nebst dem Zustandekommen des Mäklervertrags, setzt der Lohnanspruch eine Mäklertätigkeit, den Abschluss des Hauptvertrages und einen psychologischen Zusammenhang zwischen diesen beiden Elementen vo- raus. Der Abschluss des Hauptvertrages nach Widerruf oder Beendigung des Mäklervertrages vermag den Lohnanspruch nicht zu beeinträchtigen, sofern der Vertragsschluss auf einer Mäklertätigkeit während des Bestehens des Mäklerver- tages basiert (B URKHALTER, in: OFK OR, 3. Auflage 2016, N 14 zu Art. 413).”

“2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 al. 1 CPC). 2.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'une commission de courtage était due à l'intimé sur la vente de la seconde tranche de leurs actions E______ SA, nonobstant le fait que cette vente soit intervenue au-delà de la période durant laquelle les accords passés avec l'intimé prévoyaient le paiement d'une commission. Ils soutiennent que le Tribunal a ce faisant procédé à une interprétation erronée des dits accords. 2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 2.1.1 Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). Est en particulier déterminante l'équivalence économique entre l'affaire escomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridique du contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF 114 II 357 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1). Le droit à la rémunération prend également naissance lorsque le résultat ne se produit qu'après la fin du contrat de courtage, si le courtier a fourni l'activité déterminante pendant la durée de ce contrat (ATF 97 II 355 consid.”

“2 LP, mais relève de la contestation de l’exigibilité, soit d’une exigence mise à l’admission d’un contrat bilatéral comme titre de la mainlevée provisoire, dont il incombe au poursuivant de justifier qu’il en dispose effectivement (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2).   2.1.3              Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]).                 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1).                 Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 ; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3 et la référence citée). Il n’est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant (TF 4A_153/2017 précité consid.”

“En revanche, si le problème est réglé dans le contrat, il faut uniquement déterminer si la règle est valable au regard des règles et principes impératifs du droit suisse des contrats, pour pouvoir ensuite l'interpréter et l'appliquer (TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, p. 36 ss n. 254 ss; BERNARD CORBOZ, La réception du contrat par le juge: la qualification, l'interprétation et le complètement, in Le contrat dans tous ses états, 2004, p. 270). Or, la règle de l'art. 413 al. 1 CO sur le droit du courtier à son salaire n'a pas un caractère impératif, mais dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2) : les parties peuvent notamment convenir que la commission sera due même si le contrat principal n'est pas conclu (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2) ou, au contraire, qu'elle ne le sera qu'à la condition que le contrat soit non seulement conclu, mais aussi exécuté (ATF 52 II 80 consid. 1; cf. TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., p. 728 n. 4988). Ce n'est donc que si les parties n'ont pas réglé un problème dans leur contrat qu'il y aura lieu d'appliquer la disposition supplétive de l'art. 413 al. 1 CO. Selon cette disposition, dans le courtage d'indication, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée a abouti à la conclusion du contrat principal. Le droit au salaire est ainsi subordonné à trois conditions: (1) une activité déployée par le courtier; (2) la conclusion du contrat principal par le mandant; et (3) un rapport de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de ce contrat principal. En ce qui concerne la condition de la conclusion effective du contrat principal par le mandant avec un tiers (deuxième condition), la jurisprudence considère que, selon le principe de la confiance, le mandant ne promet un salaire au courtier que si le résultat économique escompté est obtenu: il faut donc que le contrat principal corresponde au but assigné par le contrat de courtage à l'activité du courtier. En outre, selon la règle de l'équivalence, qui est une règle d'interprétation, il n'est pas nécessaire qu'il y ait identité juridique entre l'affaire escomptée et le contrat principal conclu, mais il suffit qu'il y ait équivalence économique entre les deux (ATF 114 II 357 consid.”

“1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). La conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La rémunération du courtier au sens de l'art. 413 al. 1 CO a ainsi un caractère aléatoire, puisqu'elle dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans égard aux efforts que le courtier a déployés et au temps qu'il a consacré à celle-ci (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est toutefois de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2; 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). Les parties peuvent notamment convenir d'une clause d'exclusivité, le mandant s'obligeant à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts (violation de l'obligation contractuelle au sens de l'art. 97 al. 1 CO), soit le paiement de la commission convenue (ATF 100 II 361 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2) indépendamment du fait que l'affaire a été conclue par l'intermédiaire d'un autre courtier (ATF 100 II 361 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 p. 46; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; arrêts 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275 et les références citées; arrêt 4A_307/2018 précité consid. 4.1). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier (arrêt 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2).”

“Elle doit plutôt développer une argumentation suffisamment explicite et intelligible, en désignant précisément les passages qu'elle attaque dans la décision dont est appel, et les moyens de preuve auxquels elle se réfère (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; 142 III 413 consid. 2.2.4). 7.3 En l'espèce, il est admis par les parties que la relation de courtage qui les liait relevait du courtage d'indication. Il n'y a en conséquence pas lieu de revenir sur cette qualification. L’art. 413 al. 1 CO est en conséquence applicable, sauf convention contraire. Aux termes de la convention du 26 septembre 2011, les parties ont convenu que dans l’hypothèse où l’intimé trouverait un acquéreur pour la parcelle à un montant agréant l’appelante, il serait rémunéré par une commission de 1.5% sur le prix de la vente. Il n’apparaît ainsi pas que les parties auraient manifesté la volonté de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, étant rappelé qu’une dérogation doit être formulée avec suffisamment de clarté. Aucune des parties ne soutient au demeurant que cette disposition légale ne serait pas applicable à leur relation contractuelle. L’intimé ne peut en conséquence prétendre à la commission convenue que pour autant que les conditions fixées par l’art. 413 al. 1 CO soient réalisées, soit notamment que le principe de l’équivalence soit respecté et qu’un lien de causalité entre l'activité qu'il a déployée et la conclusion du contrat de vente existe. S’agissant de cette dernière condition, l'appelante reprend, à l'identique, les arguments développés dans ses plaidoiries finales de première instance, sans formuler de critiques ciblées à l'encontre du raisonnement opéré par le premier juge pour admettre l'existence d'un lien de causalité. Il ne sera en conséquence pas procédé à un nouvel examen du jugement attaqué sur ce point, faute de motivation suffisante. La condition de l'existence d'un lien de causalité est ainsi réalisée. Reste encore à examiner si le grief de violation du principe de l'équivalence soulevé par l'appelante est fondé. Pour les motifs exposés précédemment (cf. consid. 4.3.1), il ne résulte pas du texte de la convention du 26 septembre 2021 une volonté des parties de conditionner le versement de la commission de courtage à une vente de la parcelle à la fourchette de prix de 85 à 100 millions mentionnée dans ladite convention.”

“La partie appelante ne peut pas simplement renvoyer à ses moyens de défense soumis aux juges du premier degré, ni limiter son exposé à des critiques globales et superficielles de la décision attaquée. Elle doit plutôt développer une argumentation suffisamment explicite et intelligible, en désignant précisément les passages qu'elle attaque dans la décision dont est appel, et les moyens de preuve auxquels elle se réfère (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; 142 III 413 consid. 2.2.4). 7.3 En l'espèce, il est admis par les parties que la relation de courtage qui les liait relevait du courtage d'indication. Il n'y a en conséquence pas lieu de revenir sur cette qualification. L’art. 413 al. 1 CO est en conséquence applicable, sauf convention contraire. Aux termes de la convention du 26 septembre 2011, les parties ont convenu que dans l’hypothèse où l’intimé trouverait un acquéreur pour la parcelle à un montant agréant l’appelante, il serait rémunéré par une commission de 1.5% sur le prix de la vente. Il n’apparaît ainsi pas que les parties auraient manifesté la volonté de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, étant rappelé qu’une dérogation doit être formulée avec suffisamment de clarté. Aucune des parties ne soutient au demeurant que cette disposition légale ne serait pas applicable à leur relation contractuelle. L’intimé ne peut en conséquence prétendre à la commission convenue que pour autant que les conditions fixées par l’art. 413 al. 1 CO soient réalisées, soit notamment que le principe de l’équivalence soit respecté et qu’un lien de causalité entre l'activité qu'il a déployée et la conclusion du contrat de vente existe. S’agissant de cette dernière condition, l'appelante reprend, à l'identique, les arguments développés dans ses plaidoiries finales de première instance, sans formuler de critiques ciblées à l'encontre du raisonnement opéré par le premier juge pour admettre l'existence d'un lien de causalité. Il ne sera en conséquence pas procédé à un nouvel examen du jugement attaqué sur ce point, faute de motivation suffisante. La condition de l'existence d'un lien de causalité est ainsi réalisée.”

“Mio. rechtsge- nügend nachgewiesen, was gemäss Praxis des Bundesgerichts ausreichend ist. Weitere Beweiserhebungen erübrigen sich daher. Die Voraussetzungen für den Anspruch der Klägerin auf den Mäklerlohn im Sinne von Art. 413 Abs. 1 OR sind erfüllt. Gemäss Ziff.”

“4 LP, le créancier d'une dette échue et non garantie par gage peut requérir le séquestre des biens du débiteur qui se trouvent en Suisse lorsque le débiteur n'habite pas en Suisse et qu'il n'y a pas d'autre cas de séquestre, pour autant que la créance ait un lien suffisant avec la Suisse ou qu'elle se fonde sur une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Le lien suffisant de la créance avec la Suisse peut être établi par différents points de rattachement. Outre les cas dans lesquels le droit suisse est applicable au litige (ATF 123 III 494 consid. 3a) ou pour lesquels les juridictions suisses sont compétentes ratione loci (ATF 124 III 219 consid. 3b/bb), la jurisprudence retient notamment comme point de rattachement le lieu d'exécution en Suisse de la prestation du créancier séquestrant ou de celle du débiteur séquestré (ATF 123 III 494 consid. 3a). 2.2.1 Aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (même arrêt consid. 4.1.2). Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage.”

“1 LP, il faut entendre notamment l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 624 consid. 4.2.2; 136 III 627 consid. 2). La reconnaissance de dette peut découler du rapprochement de plusieurs pièces, pour autant que les éléments nécessaires en résultent (ATF 122 II 126 consid. 2; SJ 2004 I 209 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 5P.290/2006 du 12 octobre 2006 consid. 3.1.2). La reconnaissance de dette sous seing privé doit porter la signature du débiteur, apposée à la main. Le message électronique ne portant pas la signature électronique qualifiée ne vaut pas titre de mainlevée (Veuillet in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, Berne 2017, no 15 et 30 ad art. 82 LP). 3.2 Le contrat de courtage signé par le mandant constitue une reconnaissance de dette pour le salaire du courtier si l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite a procuré la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). La réalisation de cette condition suspensive doit être prouvée par le créancier, en principe par titre au sens de l'art. 177 CPC, cela pour autant que le poursuivi le conteste et que cette contestation ne soit pas insoutenable. Le créancier doit également établir le montant de sa rémunération. Celle-ci peut être fixée de manière précise dans le contrat de courtage ou selon un pourcentage du prix convenu dans le contrat principal; dans ce dernier cas, le courtier doit prouver le montant de ce prix en produisant le contrat conclu par son intermédiaire (Veuillet, op. cit., no 190 ad art. 82 LP). 3.3 En l'espèce, il est constant que les parties se sont liées par un contrat de courtage, dépourvu de numéro, qu'elles ont signé et qui prévoit le principe d'une rémunération du courtier, à déterminer selon certaines modalités. Il est également établi que l'intimée a, dans son courrier électronique du 20 septembre 2018, reconnu devoir 179'000 euros, dont elle annonçait le règlement prochain, tout en s'excusant du retard ainsi pris, en se référant à une facture qui n'a pas été désignée précisément ("the other invoice attached"), ni produite en tant qu'annexe audit courriel.”

“Il sera relevé à cet égard que le litige porte uniquement sur ledit montant, et non sur le paiement de la totalité de la commission, C______ n'ayant pas réclamé aux appelants le paiement du solde, soit 155'520 fr., dont il ne soutient pas qu'il serait dû. Il ressort des déclarations du témoin H______ que lors d'une discussion chez le notaire à laquelle elle avait assisté, C______ avait expliqué à A______ que si le projet immobilier n'aboutissait pas, les vendeurs conservaient le montant reçu à titre de dédit et que lui-même conservait l'acompte qu'il avait perçu; A______ avait paru satisfait. Les appelants indiquent également devant la Cour qu'A______ avait admis qu'il était logique que C______ conserve l'acompte si lui-même conservait le dédit. Enfin, le fait que les appelants aient payé le montant de 103'680 fr. avant que la vente soit définitivement conclue tend à démontrer que ce paiement était indépendant du fait que la vente soit finalement conclue et que le montant versé était acquis aux intimés. Il sera dès lors retenu que les parties ont eu la volonté commune, concernant la part de la commission versée, de déroger à l'art. 413 al. 1 CO en considérant que ce montant était conservé même si la vente n'aboutissait pas. Les appelants soutiennent cependant que les intimés doivent restituer le montant litigieux dans la mesure où ils ont par la suite restitué le dédit (contrairement à ce qui avait été initialement prévu dans la promesse de vente). Il n'est pas établi que A______ a discuté avec C______ de la restitution du montant reçu par ce dernier si le dédit était restitué et, a fortiori, qu'ils ont convenu quelque chose à cet égard. Aucun élément ne permet en effet de considérer que les parties auraient convenu de revoir leur accord à la suite de la décision d'A______ de restituer le montant de 700'000 fr. ou que C______ aurait été d'accord de renoncer au montant reçu en cas de modification de la promesse de vente – à laquelle il n'est pas partie – quant à la restitution du dédit. Le fait que C______ ait reçu en copie, sans qu'il ne réagisse, les échanges de courriels entre A______ et I______ relatifs à la question de la restitution des 700'000 fr.”

“2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2; 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). Les parties peuvent notamment convenir d'une clause d'exclusivité, le mandant s'obligeant à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts (violation de l'obligation contractuelle au sens de l'art. 97 al. 1 CO), soit le paiement de la commission convenue (ATF 100 II 361 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2) indépendamment du fait que l'affaire a été conclue par l'intermédiaire d'un autre courtier (ATF 100 II 361 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 précité consid. 3). La partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2; 4C.228/2005 précité consid. 3). Si les parties ont convenu d'une clause d'exclusivité, le courtier a l'obligation de déployer une activité en faveur du mandant (ATF 103 II 129 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4C.228/2005 précité consid. 3; 4C.257/1999 du 17 janvier 2000 consid. 3a). 3.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“Si le contrat principal proposé correspond aux conditions posées par le mandant, celui-ci ne peut invoquer le motif selon lequel le contrat principal ne serait pas avantageux (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993, pp. 469-470 et les références citées ; cf. également De Haller, Le contrat de courtage, Etude de droit romain et de droit suisse : le pactum proxeneticum et les art. 412 ss CO, thèse Lausanne 2015, pp. 271-272). 5.4 En l’espèce, la rubrique « Exigibilité de la rémunération » du contrat de courtage liant les parties stipule notamment que la rémunération est payable dès la conclusion de la vente ou de la promesse de vente et que, pour le « cas où le vendeur refuserait de vendre à un acquéreur présenté par le Courtier ayant formulé une offre d’achat aux prix et conditions du présent mandat, le vendeur indemnisera la Courtier G.________ à la hauteur de la rémunération initialement prévue au contrat ». Cette dernière clause déroge à la règle dispositive de l’art. 413 al. 1 CO et offre une garantie de rémunération au courtier en cas de refus du mandant de conclure le contrat proposé par celui-ci. Ainsi, selon la convention des parties, pour que l’intimé ait droit à sa rémunération, il faut que l’appelant ait reçu une offre d’achat conforme aux prix et conditions prévus dans le contrat de courtage (1), que l’offre ait été émise en raison de l’activité de l’intimé (2) et que l’appelant l’ait refusée sans juste motif (3). Il convient donc d’examiner si ces trois conditions sont réalisées. 5.5 5.5.1 5.5.1.1 L’offre se définit comme une proposition ferme de conclure un contrat, dont elle décrit au moins tous les éléments objectivement essentiels, de façon à ce que son destinataire puisse décider sans autre s’il l'accepte ou s’il la refuse, en partant de l’idée que la conclusion du contrat ne dépend que de son éventuel consentement. La description des éléments objectivement essentiels du contrat visé constitue le contenu minimum de l’offre. L’auteur de l'offre peut déterminer lui-même la durée de son effet obligatoire en fixant à son destinataire un délai pour accepter (art.”

“5 des conditions générales auxquelles le contrat se réfère que l’exigibilité des honoraires est effective dès la conclusion de la vente ou de la promesse d’achat devant le notaire, mais également que si le courtier amène un client à se porter acquéreur aux conditions convenues et que le mandant refuse la vente, les honoraires restent dus. S’il est certes admissible de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, puisqu’il s’agit d’une norme de droit dispositif, on relèvera qu’il a toutefois été dérogé à cet article dans une large mesure. En effet, il n’est pas prévu une provision ou un dédommagement du courtier pour le travail effectué (cf. art. 413 al. 3 CO), mais bien le versement de l’entier du salaire du courtier, alors même qu’aucun contrat de vente ne serait conclu. En d’autres termes, le vendeur renonçait à sa liberté de vendre ou non – alors qu’en principe, on l’a vu, il peut refuser même de manière arbitraire (cf. supra consid. 3.2.1.2) – sauf à devoir l’entier de la commission, qui d’ailleurs était pour le moins particulièrement élevée, puisqu’elle comprenait non seulement des honoraires de 2,5 % sur la tranche de 1'800'000 fr. (45'000 fr.), mais également un « incentive » de 33 % sur la tranche de 1'800'000 à 1'918'000 fr. (36'156 fr.). Le Tribunal fédéral a considéré que la partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (cf. supra consid. 3.2.1.2). Dans le cas présent, on ne saurait considérer que la dérogation au régime légal du courtage est claire, puisque l’exigibilité de la commission est soumise à la conclusion de la vente ou promesse de vente « devant le notaire » et que la commission reste due alors même que le mandant refuse de vendre. Surtout, cette clause ne se trouve pas dans le contrat lui-même, mais dans les conditions générales auxquelles celui-ci renvoie. Se pose ainsi la question de savoir si la clause litigieuse, qui prévoit la dérogation au principe prévu par l’art. 413 al. 1 CO, est licite ou non au regard de l’art. 8 LCD. C’est le lieu de préciser que l’appelante ne saurait prétendre être surprise par l’application de cette règle ni dénoncer une quelconque violation de son droit d’être entendu, puisqu’il s’agit d’une thématique classique des conditions générales (TF 4A_372/2022 du 11 juillet 2023 consid. 3.5.6). 3.4.3 La clause litigieuse figure parmi les « conditions générales de courtage O.”

“Cette clause engendre manifestement un déséquilibre entre les parties en péjorant significativement la situation juridique de l’intimée. Elle n’est de surcroît pas contrebalancée par une autre clause en faveur de cette dernière. Il s’ensuit que l’appelante devait attirer l’intention de l’intimée sur sa teneur. Le fait que le contrat ait été amendé plusieurs fois est sans importance, puisque la clause figure dans les conditions générales. Elle devait à tout le moins être mise en évidence, ce qui n’était pas le cas. Pareil procédé est manifestement contraire aux règles de la bonne foi. On relèvera en outre que s’il s’agit de deux sociétés commerciales, seule l’appelante est une professionnelle de l’immobilier. A cela s’ajoute encore que l’intimée devait vendre son immeuble en raison de difficultés financières. Les parties n’étaient donc pas sur un pied d’égalité, de sorte que, faute pour l’appelante d’avoir attiré l’attention de l’intimée sur la clause litigieuse, celle-ci est illicite. Partant, il sera fait abstraction de cette clause, qui n’est pas valable, et application du régime légal prévu par l’art. 413 al. 1 CO, c’est-à-dire que le droit au salaire du courtier dépend de la conclusion du contrat. 3.4.4 Reste à examiner si l’appelante peut se prévaloir de l’art. 156 CO, en invoquant que l’intimée aurait refusé de conclure le contrat de vente immobilière aux mépris des règles de la bonne foi. Dans la mesure où, comme on l’a vu, le mandant demeure libre de ne pas vendre son bien, sans qu’il doive justifier d’une raison à cela, il y a lieu de se montrer particulièrement réservé dans l’application de l’art. 156 CO (Marquis, op. cit., p. 175 et les réf. citées). En l’occurrence, l’intimée a refusé de vendre du fait que l’acheteur proposé faisait l’objet d’une enquête de la FINMA, précisément en relation avec des affaires immobilières. Dans de telles conditions, l’intimée, qui pouvait légitimement craindre d’être elle-même soupçonnée de participer à des actes illégaux, par exemple, n’a en aucun cas commis un abus de droit, ni contrevenu à l’art. 156 CO. Partant, l’appelante n’a pas le droit au versement du salaire réclamé, par 87'405 francs.”

“Pour qu’il y ait équivalence économique, il faut que le résultat économique escompté lors de la conclusion du contrat de courtage soit atteint. Le contrat finalement conclu doit représenter la même valeur et remplir la même fonction que le contrat souhaité par le mandant. Il suffit que les intentions principales du mandant soient réalisées. Des différences ou des dérogations de peu d’importance ne doivent pas porter préjudice au courtier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b; Rayroux, Commentaire romand CO I, 3ème éd., 2021, n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, Le contrat de courtage, 2019, p. 206 et 207). La mention d'un prix dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, à moins que les parties aient considéré que cette mention constituait une condition au versement de la commission, preuve qu'il incombe au mandant d'apporter (ATF 76 II 147 = JdT 1951 I p. 39; Krauskopf, Präjudizienbuch OR Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1875-2020), 2021, n. 8 ad art. 413 CO). Lorsque le prix de vente demandé dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, le courtier possède une marge de négociation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Le but économique poursuivi par le mandant doit être reconnaissable pour le courtier. Afin de déterminer si tel est cas, il convient de recourir aux règles de la bonne foi au regard de l'ensemble des circonstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général, sans que des conditions précises aient été posées par le mandant, il convient dans le doute d'admettre que l'équivalence est réalisée (Rayroux, op. cit., n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, op. cit., p. 207). Lorsque la réalisation du principe d'équivalence est en jeu, il convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des parties contractantes (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“Pour qu’il y ait équivalence économique, il faut que le résultat économique escompté lors de la conclusion du contrat de courtage soit atteint. Le contrat finalement conclu doit représenter la même valeur et remplir la même fonction que le contrat souhaité par le mandant. Il suffit que les intentions principales du mandant soient réalisées. Des différences ou des dérogations de peu d’importance ne doivent pas porter préjudice au courtier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b; Rayroux, Commentaire romand CO I, 3ème éd., 2021, n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, Le contrat de courtage, 2019, p. 206 et 207). La mention d'un prix dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, à moins que les parties aient considéré que cette mention constituait une condition au versement de la commission, preuve qu'il incombe au mandant d'apporter (ATF 76 II 147 = JdT 1951 I p. 39; Krauskopf, Präjudizienbuch OR Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1875-2020), 2021, n. 8 ad art. 413 CO). Lorsque le prix de vente demandé dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative, le courtier possède une marge de négociation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Le but économique poursuivi par le mandant doit être reconnaissable pour le courtier. Afin de déterminer si tel est cas, il convient de recourir aux règles de la bonne foi au regard de l'ensemble des circonstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général, sans que des conditions précises aient été posées par le mandant, il convient dans le doute d'admettre que l'équivalence est réalisée (Rayroux, op. cit., n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, op. cit., p. 207). Lorsque la réalisation du principe d'équivalence est en jeu, il convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des parties contractantes (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“L’intimée soutient par ailleurs que le projet de vente présentée par l’appelante ne correspondait pas aux conditions convenues, puisqu’il prévoyait la cession gratuite des cédules hypothécaires alors que cet élément n’avait pas fait l’objet d’un accord entre les parties et ne ressortait pas du contrat de courtage. 3.2 3.2.1 3.2.1.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (art. 412 al. 1 CO). Il peut s’agir d’un contrat d’indication ou de présentation ou/et de négociation (TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2 et les réf. citées ; Rayroux in Commentaire romand, Code des obligations I [ci-après : CR-CO], 3e éd. Bâle 2021, n. 4 ad art. 412 CO). Le contrat doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu’il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion du contrat, quelle qu’en soit la nature (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481 consid. 3a et les réf. citées ; Rayroux in CR-CO, n. 5 ad art. 412 CO). 3.2.1.2 Aux termes de l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le droit du courtier à être rémunéré est ainsi subordonné à une condition potestative suspensive qui est l’acceptation du contrat par le mandant. En dehors des hypothèses visées par l’art. 156 CO (règles de la bonne foi), le mandant a la faculté de renoncer même arbitrairement à l’affaire, sans avoir à rémunérer le courtier (TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.2 ; cf. ATF 84 II 521 consid. 2b ; Amman in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n. 2 ad art. 413 CO ; Rayroud in CR-CO, n. 6, 8, 36 et 37 ad art. 412 CO et n. 6 ad 413 CO ; de Haller, op. cit., p. 21 ; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse, Lausanne 1993, p. 174). Ainsi, la rémunération du courtier revêt un caractère aléatoire puisque, sauf convention contraire, il ne la percevra que si le contrat qu’il est tenu de négocier ou d’indiquer est effectivement conclu.”

“2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Il incombe alors au courtier, s'il entend recevoir une rémunération, d'indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid.”

“________ se déclarait mécontent des prestations de R.________. Il ne l’a pas confirmé pour d’autres. Au demeurant, une telle déclaration ne prouve rien s’agissant de la qualité des prestations de R.________, faute de perception directe du témoin sur ce point (cf. art. 169 CPC). On souligne encore que les deux intimées sont concurrentes en affaires, de sorte qu’il convient d’apprécier avec réserve les critiques portées par le représentant de l’une contre l’autre. 5. Les appelants contestent le droit de R.________ de percevoir la commission de courtage prévue par le contrat conclu entre eux le 8 novembre 2015. 5.1 L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 ; RS 220) définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). 5.1.1 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). En ce qui concerne le lien de causalité, il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et la référence citée).”

“1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il ressort de cette disposition que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de l'art. 413 CO est de rémunérer le succès du courtier (Rayroux, Commentaire romand, n. 1 ad art. 413 CO). L'art. 413 al. 1 CO est de nature dispositive. Les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au mandataire des honoraires, même si l'affaire n'a pas abouti (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). 2.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant, empiriquement sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO).”

“Der Anspruch auf den Mäklerlohn setzt in jedem Fall einen Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Mäklers und dem tatsächlichen Zustandekommen des Hauptvertrags bzw. des Zielgeschäfts voraus (BGE 144 III 43 E. 3.1.1 S. 46). Beim Vermittlungsmäkler muss zwischen den Bemühungen des Vermittlungsmäklers und dem Entschluss des Dritten mindestens ein psychologischer Zusammenhang in dem Sinne bestehen, dass das Motiv, das der Vermittlungsmäkler durch seine Tätigkeit hat pflanzen helfen, für die Abschlussbereitschaft des Vertragsgegners mitbestimmend war (grundlegend BGE 57 II 187 E. 3 S. 194; vgl. auch Urteil 4A_337/2011 vom 15. November 2011 E. 2.1). Erforderlich ist, dass der Mäkler bewusst, sei es direkt oder indirekt, auf den Kaufentschluss des Interessenten eingewirkt hat (BGE 76 II 378 E. 2 S. 382). Der Abschluss braucht aber nicht die unmittelbare Folge der Mäklertätigkeit zu sein; es genügt, wenn diese auch nur zu einer entfernteren Ursache des Entschlusses des Dritten geworden ist (BGE 84 II 542 E. 5 S. 548 f. mit Hinweisen; Urteile 4A_569/2019 vom 15. April 2020 E. 3.1; 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018 E. 3.1; FRANÇOIS RAYROUX, a.a.O., N. 21 zu Art. 413 OR). Es ist möglich, dass mehrere Vermittlungsmäkler parallel oder nacheinander im Hinblick auf denselben Geschäftsabschluss tätig werden (vgl. BGE 72 II 421 E. 3 S. 421 f.; vgl. auch Urteile 4A_334/2018 vom 20. März 2019 E. 4.1.2; 4C.178/2001 vom 28. November 2001 E. 3b; MATTHIAS STREIFF, Handkommentar zum Maklervertrag, 2009, S. 103 ff., insb. S. 104). Der einzelne Vermittlungsmäkler geht in diesem Fall seines Lohnanspruchs nur dann infolge fehlenden psychologischen Zusammenhangs vollständig verlustig, wenn seine Tätigkeit zu keinem Resultat geführt hatte, die Verhandlungen definitiv abgebrochen wurden und der Verkaufsabschluss schliesslich auf einer ganz neuen Basis abgeschlossen wurde (BGE 72 II 84 E. 2 S. 89 f.; 62 II 342 E. 2 S. 344; Urteile 4A_334/2018 vom 20. März 2019 E. 4.1.2; 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018 E. 3.1; 4A_96/2016 vom 4. April 2016 E. 2.1). Die Beweislast für den psychologischen Zusammenhang obliegt dem Mäkler, der daraus seinen Lohnanspruch ableitet (Art. 8 ZGB). Beweist der Mäkler, Bemühungen unternommen zu haben, die an sich geeignet waren, auf den Vertragsgegner bestimmend einzuwirken, spricht nach der allgemeinen Lebenserfahrung eine tatsächliche Vermutung für den psychologischen Zusammenhang (BGE 57 II 187 E.”

“De son côté, le poursuivi doit s'efforcer de démontrer, en s'appuyant sur les moyens de preuve à sa disposition, que son point de vue est plus vraisemblable que celui du créancier séquestrant (arrêt du Tribunal fédéral 5A_482/2010 du 16 septembre 2010 consid. 2.1 et la référence citée). S'agissant de l'application du droit, le juge procède à un examen sommaire du bien-fondé juridique, c'est-à-dire un examen qui n'est ni définitif, ni complet, au terme duquel il rend une décision provisoire (ATF 138 III 232 consid. 4.1.1 p. 234; arrêt du Tribunal fédéral 5A_925/2012 du 5 avril 2013 consid. 9.2 et les références). 3.1.2 Le mandant n'a aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. Le droit au salaire du courtier est subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. Celui-ci a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à l'affaire sans avoir à rémunérer le courtier. Le mandant ne peut donc pas se voir reprocher l'exercice d'un droit que lui accorde la loi (art. 413 al. 1 CO), soit celui de refuser de conclure le contrat qui lui est proposé par le courtier; mais il doit exercer son droit dans les limites de la bonne foi (art. 2 CC). Ainsi, celui qui renonce à l'affaire proposée par le courtier dans le seul but de profiter de l'activité déjà déployée par celui-ci, sans bourse délier, peut se voir reprocher une attitude contraire à la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4C: 278/2004 du du 29 décembre 2004 consid. 3.2). 3.2 En l'espèce, la recourante indique que si le Tribunal avait considéré l'ensemble des faits qu'elle mentionnait, il serait parvenu à la conclusion que le vendeur avait agi contrairement aux règles de la bonne foi et aurait ainsi dû considérer que sa créance devait être protégée à ce stade de la procédure. Elle n'explique toutefois pas de quelle manière l'intimée aurait profité, sans bourse délier, de l'activité qu'elle avait déployée. Elle ne conteste pas davantage le jugement attaqué en tant qu'il a relevé que le mandant n'a aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier et qu'il a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à l'affaire sans avoir à rémunérer le courtier.”

“L'appelante reproche encore au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'attitude des intimés était déloyale. A bien la comprendre, elle considère qu'un délai d'un jour imparti aux époux R/T______ pour fournir une attestation bancaire était trop court et ce, même s'ils disposaient des capacités financières suffisantes. Elle soutient que le critère définitif d'attribution de la vente était davantage le courtier devant percevoir la commission que la solvabilité de l'acheteur. Les intimés auraient enfin dû l'informer qu'elle était en droit de toucher sa commission pour avoir été la première à leur transmettre le nom des époux H/M______. 3.1 Le mandant n'a aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. Le droit au salaire du courtier est subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. Celui-ci a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à l'affaire sans avoir à rémunérer le courtier. Le mandant ne peut donc pas se voir reprocher l'exercice d'un droit que lui accorde la loi (art. 413 al. 1 CO), soit celui de refuser de conclure le contrat qui lui est proposé par le courtier; mais il doit exercer son droit dans les limites de la bonne foi (art. 2 CC). Ainsi, celui qui renonce à l'affaire proposée par le courtier dans le seul but de profiter de l'activité déjà déployée par celui-ci, sans bourse délier, peut se voir reprocher une attitude contraire à la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.2). Le seul fait que le courtier soit privé de son droit au salaire si, en définitive, aucun contrat n'a été conclu avec l'une des personnes qu'il a contactée, ne suffit pas à qualifier de mauvaise foi le comportement du mandant. Il faut que l'on soit à l'évidence en présence d'une attitude déloyale. On doit, en effet, se garder d'assimiler à un abus de droit tout comportement entraînant l'échec de la conclusion du contrat principal avec un client contacté par le courtier puisque, sauf stipulation contraire, le mandant n'a pas l'obligation de favoriser cette conclusion; la bonne foi n'exige pas qu'il sacrifie ses propres intérêts à cette fin.”

“Dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Pour que le courtier ait droit à son salaire, il suffit qu'il y ait causalité, c'est-à-dire que l'indication qu'il a donnée au mandant "aboutisse" à la conclusion du contrat principal, comme l'exige l'art. 413 al. 1 CO. Il en découle que le courtier doit prouver (1) qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et (2) que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3; 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1; 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.2 avec référence aux ATF 75 II 53 consid. 1a et 72 II 84 consid. 2). La première condition présuppose que le courtier indique à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là. La seconde condition présuppose que la personne indiquée par le courtier comme prête à l'achat a été la cause de la prise de contact entre les parties et de la conclusion du contrat de vente. Lorsque plusieurs courtiers ont été mandatés par le propriétaire, la causalité de la conclusion de la vente s'établit avec le courtier qui aura indiqué au mandant la personne intéressée à l'achat au prix voulu par celui-ci.”

“Si tel devait être le cas, il sied encore de préciser que, selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Or, selon la jurisprudence, dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1, 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (arrêts 4A_449/2019 précité consid. 5.1; 4A_334/2018 précité consid. 4.1.2). En outre, les parties peuvent toujours déroger à l'art. 413 al. 1 CO et convenir soit d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire, soit d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même (ATF 100 II 361 consid. 3a et 3b; arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.1).”

“2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Il incombe alors au courtier, s'il entend recevoir une rémunération, d'indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid.”

“Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1 et 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3). 7.2 La motivation de l'appel doit indiquer en quoi la décision de première instance est tenue pour erronée. La partie appelante ne peut pas simplement renvoyer à ses moyens de défense soumis aux juges du premier degré, ni limiter son exposé à des critiques globales et superficielles de la décision attaquée. Elle doit plutôt développer une argumentation suffisamment explicite et intelligible, en désignant précisément les passages qu'elle attaque dans la décision dont est appel, et les moyens de preuve auxquels elle se réfère (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; 142 III 413 consid. 2.2.4). 7.3 En l'espèce, il est admis par les parties que la relation de courtage qui les liait relevait du courtage d'indication. Il n'y a en conséquence pas lieu de revenir sur cette qualification. L’art. 413 al. 1 CO est en conséquence applicable, sauf convention contraire. Aux termes de la convention du 26 septembre 2011, les parties ont convenu que dans l’hypothèse où l’intimé trouverait un acquéreur pour la parcelle à un montant agréant l’appelante, il serait rémunéré par une commission de 1.5% sur le prix de la vente. Il n’apparaît ainsi pas que les parties auraient manifesté la volonté de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, étant rappelé qu’une dérogation doit être formulée avec suffisamment de clarté. Aucune des parties ne soutient au demeurant que cette disposition légale ne serait pas applicable à leur relation contractuelle. L’intimé ne peut en conséquence prétendre à la commission convenue que pour autant que les conditions fixées par l’art. 413 al. 1 CO soient réalisées, soit notamment que le principe de l’équivalence soit respecté et qu’un lien de causalité entre l'activité qu'il a déployée et la conclusion du contrat de vente existe. S’agissant de cette dernière condition, l'appelante reprend, à l'identique, les arguments développés dans ses plaidoiries finales de première instance, sans formuler de critiques ciblées à l'encontre du raisonnement opéré par le premier juge pour admettre l'existence d'un lien de causalité.”

“Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C_70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1; Rayroux, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO). En matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1 et 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 2.2.1). Le courtage de négociation implique que le courtier serve d'intermédiaire dans la négociation et contribue activement à la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 138 III 268 consid. 5.2). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 4.1.2 Déterminer si une personne est partie à un contrat s'examine à la lumière des règles générales sur la conclusion des contrats, notamment celles relatives à l'interprétation des déclarations de volonté des parties ou celles concernant la représentation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2017 du 28 septembre 2018 consid. 3.1 et 4A_155/2017 du 12 octobre 2017 consid. 2.3). 4.1.3 Une personne morale peut être représentée à l'égard des tiers par ses organes (art. 718 CO), par des fondés de procuration et d'autres mandataires commerciaux, nommés par le conseil d'administration (art. 721 CO), qui représentent la société en vertu de pouvoirs de représentation spécifiques (art. 458 et 462 CO) ou encore par des personnes qui ont la qualité de représentants civils au sens des art. 32 ss CO (146 III 37 consid. 5.1, 5.2 et 5.3). 4.1.4 Aux termes de l'art. 462 CO, le mandataire commercial est la personne qui, sans avoir la qualité de fondé de procuration, est chargée de représenter le chef d'une maison de commerce, d'une fabrique ou de quelque autre établissement exploité en la forme commerciale, soit pour toutes les affaires de l'entreprise, soit pour certaines opérations déterminées; ses pouvoirs s'étendent à tous les actes que comportent habituellement cette entreprise ou ces opérations (al.”

“Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1; 4A_334/2018 du 20 mars 2018 consid. 4.1.1). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal avec le tiers soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez ce tiers une des raisons l'ayant incité à conclure le contrat principal. La jurisprudence se contente ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_96/2016 du 4 avril 2016 consid. 2.1). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêts du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3.1; 4A_96/2016 précité consid. 2.1). Le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_96/2016 précité consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est toutefois de droit dispositif. Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 précité consid.”

“Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). En ce qui concerne le lien de causalité, il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et la référence citée). Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant. La jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et l’arrêt cité), lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers. A cet égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et l’arrêt cité). 5.2.3 En matière de courtage d'indication, il suffit que le courtier annonce l'occasion de conclure au mandant. On peut distinguer deux phases : tout d'abord le courtier recherche des amateurs, puis il communique au mandant les occasions de conclure (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne, 1993, p. 421). Dans le cadre de la première phase, en matière immobilière, il s'agit d'insérer des annonces dans les journaux, de répondre aux annonces, de tenir des fichiers, de placarder l'objet à vendre, de provoquer des contacts avec des professionnels ou des personnes externes à la profession. Cette période de recherche n'étant pas une condition essentielle de l'activité du courtier, celui-ci peut avoir connaissance d'un amateur par hasard et non en développant son activité de recherche, sans que cela remette en cause son droit au salaire (Marquis, op.”

“Folglich verfangen auch die Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht, mit welchen sie die von der Vorinstanz vorgenommene Würdigung in eine angeblich falsche rechtliche Subsumtion unter die Rechtsgründe Tilgung und Darlehen verkehren und daraus in einem weiteren Schritt ableiten will, dass damit die Vorauszahlung zwangsläufig zwecks Sicherstellung des bedingt geschuldeten Mäklerlohnes geleistet worden sei. Dem vorinstanzlichen Entscheid lässt sich denn auch nicht entnehmen, dass die Vorinstanz den Vorschuss unter den Rechtsgrund der Tilgung (des mangels Vermittlung eines Kredites "nie entstandenen" Maklerlohnes) subsumiert hätte. Ebenso wenig "behauptet" sie (wiederum) den Rechtsgrund der Tilgung oder aber interpretiert sie nachträglich einen Auslagen- bzw. Kostenersatz "in das Vertragswerk hinein", wenn sie gestützt auf das Schreiben vom 8. November 2010 (vgl. oben E. 3.4.2) zum Schluss gelangt, dass der als Vorschuss geleistete Betrag für die im Zusammenhang mit der Kreditvermittlung entstehenden Kosten verwendet werden durfte. Sie setzt sich damit weder in Widerspruch zu Art. 413 Abs. 3 OR, den Akten oder aber zu den Feststellungen des Handels- und des Bundesgerichts im abgeschlossenen Zivilverfahren, sondern schliesst anhand des Wortlautes des fraglichen Dokumente ohne in Willkür zu verfallen darauf, dass keine Sicherstellung samt Werterhaltungspflicht vereinbart worden sei. Dasselbe gilt, wenn sie das von beiden Parteien im Dezember 2010 unterzeichnete Schreiben würdigt, mit welchem die geleistete Vorauszahlung u.a. als unwiderruflich, übertragbar und an keine Bedingung geknüpft ("unconditional") qualifiziert worden ist. Mithin "unterstellt" sie nicht, dass es sich bei der Vorschusszahlung um eine "Art freies Darlehen" handle, sondern wertet das Dokument willkürfrei als weiteres Indiz dafür, dass keine Werterhaltungspflicht vereinbart worden ist. Zusammenfassend vermag die Beschwerdeführerin weder aufzuzeigen noch ist ersichtlich, inwiefern der Schluss der Vorinstanz, dass keine Werterhaltungspflicht vereinbart worden ist, schlechterdings unhaltbar wäre. Damit entfällt das Tatbestandselement des Anvertrauens und geht die Vorinstanz zu recht davon aus, dass der Tatbestand der Veruntreuung eindeutig nicht erfüllt ist (vgl.”

“Afin de déterminer si tel est cas, il convient de recourir aux règles de la bonne foi au regard de l'ensemble des circonstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général, sans que des conditions précises aient été posées par le mandant, il convient dans le doute d'admettre que l'équivalence est réalisée (Rayroux, op. cit., n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, op. cit., p. 207). Lorsque la réalisation du principe d'équivalence est en jeu, il convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des parties contractantes (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Si le contrat principal ne représente qu'un succès partiel, la commission est réduite en fonction du rapport quantitatif entre le résultat escompté et le résultat obtenu (ATF 114 II 357 consid. 3b; Krauskopf, op. cit, n. 9 ad art. 413 CO). 7.1.2 Le droit à la rémunération du courtier est également soumise à la condition que l’activité qu’il a déployée aboutisse à la conclusion du contrat principal. Un lien de causalité entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est ainsi requis. Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1 et 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3). 7.2 La motivation de l'appel doit indiquer en quoi la décision de première instance est tenue pour erronée. La partie appelante ne peut pas simplement renvoyer à ses moyens de défense soumis aux juges du premier degré, ni limiter son exposé à des critiques globales et superficielles de la décision attaquée.”

“Afin de déterminer si tel est cas, il convient de recourir aux règles de la bonne foi au regard de l'ensemble des circonstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général, sans que des conditions précises aient été posées par le mandant, il convient dans le doute d'admettre que l'équivalence est réalisée (Rayroux, op. cit., n. 17 ad art. 413 CO; De Haller, op. cit., p. 207). Lorsque la réalisation du principe d'équivalence est en jeu, il convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des parties contractantes (arrêt du Tribunal fédéral 4C.334/2000 du 29 janvier 2001 consid. 4b). Si le contrat principal ne représente qu'un succès partiel, la commission est réduite en fonction du rapport quantitatif entre le résultat escompté et le résultat obtenu (ATF 114 II 357 consid. 3b; Krauskopf, op. cit, n. 9 ad art. 413 CO). 7.1.2 Le droit à la rémunération du courtier est également soumise à la condition que l’activité qu’il a déployée aboutisse à la conclusion du contrat principal. Un lien de causalité entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est ainsi requis. Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1 et 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3). 7.2 La motivation de l'appel doit indiquer en quoi la décision de première instance est tenue pour erronée. La partie appelante ne peut pas simplement renvoyer à ses moyens de défense soumis aux juges du premier degré, ni limiter son exposé à des critiques globales et superficielles de la décision attaquée.”

“arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il ressort de cette disposition que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de l'art. 413 CO est de rémunérer le succès du courtier (Rayroux, Commentaire romand, n. 1 ad art. 413 CO). L'art. 413 al. 1 CO est de nature dispositive. Les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au mandataire des honoraires, même si l'affaire n'a pas abouti (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). 2.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant, empiriquement sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat, établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“3 La clause litigieuse figure parmi les « conditions générales de courtage O.________SA (édition I/2019) » auxquelles renvoie le contrat de courtage. Il ressort manifestement de leur intitulé qu’elles ont été préformulées par l’appelante. Il s’agit de clauses standardisées qui n’ont pas fait l’objet d’une négociation entre les parties, si bien qu’elles doivent être soumises au contrôle de licéité prévu à l’art. 8 LCD. Pour qu’une clause soit insolite, elle doit engendrer une disposition entre les droits et obligations du contrat qui soit notable et injustifiée. Comme on l’a vu, ce déséquilibre doit s’apprécier par rapport au régime légal ou jurisprudentiel applicable (cf. supra consid. 3.2.3.2). En l’occurrence, la clause standardisée impose à l’intimée le versement d’une pleine commission, qui s’élève à 87'405 fr., si elle refuse de vendre à un client présenté par le courtier. Elle s’écarte ainsi de manière radicale de la réglementation usuelle en matière de courtage, qui veut que le mandant peut refuser la vente (art. 413 al. 1 CO). Il ne s’agit donc pas de dédommager l’appelante de ses éventuelles dépenses, ce que les parties peuvent prévoir contractuellement (cf. art. 413 al. 3 CO). Cette clause engendre manifestement un déséquilibre entre les parties en péjorant significativement la situation juridique de l’intimée. Elle n’est de surcroît pas contrebalancée par une autre clause en faveur de cette dernière. Il s’ensuit que l’appelante devait attirer l’intention de l’intimée sur sa teneur. Le fait que le contrat ait été amendé plusieurs fois est sans importance, puisque la clause figure dans les conditions générales. Elle devait à tout le moins être mise en évidence, ce qui n’était pas le cas. Pareil procédé est manifestement contraire aux règles de la bonne foi. On relèvera en outre que s’il s’agit de deux sociétés commerciales, seule l’appelante est une professionnelle de l’immobilier. A cela s’ajoute encore que l’intimée devait vendre son immeuble en raison de difficultés financières. Les parties n’étaient donc pas sur un pied d’égalité, de sorte que, faute pour l’appelante d’avoir attiré l’attention de l’intimée sur la clause litigieuse, celle-ci est illicite.”

“3 La clause litigieuse figure parmi les « conditions générales de courtage O.________SA (édition I/2019) » auxquelles renvoie le contrat de courtage. Il ressort manifestement de leur intitulé qu’elles ont été préformulées par l’appelante. Il s’agit de clauses standardisées qui n’ont pas fait l’objet d’une négociation entre les parties, si bien qu’elles doivent être soumises au contrôle de licéité prévu à l’art. 8 LCD. Pour qu’une clause soit insolite, elle doit engendrer une disposition entre les droits et obligations du contrat qui soit notable et injustifiée. Comme on l’a vu, ce déséquilibre doit s’apprécier par rapport au régime légal ou jurisprudentiel applicable (cf. supra consid. 3.2.3.2). En l’occurrence, la clause standardisée impose à l’intimée le versement d’une pleine commission, qui s’élève à 87'405 fr., si elle refuse de vendre à un client présenté par le courtier. Elle s’écarte ainsi de manière radicale de la réglementation usuelle en matière de courtage, qui veut que le mandant peut refuser la vente (art. 413 al. 1 CO). Il ne s’agit donc pas de dédommager l’appelante de ses éventuelles dépenses, ce que les parties peuvent prévoir contractuellement (cf. art. 413 al. 3 CO). Cette clause engendre manifestement un déséquilibre entre les parties en péjorant significativement la situation juridique de l’intimée. Elle n’est de surcroît pas contrebalancée par une autre clause en faveur de cette dernière. Il s’ensuit que l’appelante devait attirer l’intention de l’intimée sur sa teneur. Le fait que le contrat ait été amendé plusieurs fois est sans importance, puisque la clause figure dans les conditions générales. Elle devait à tout le moins être mise en évidence, ce qui n’était pas le cas. Pareil procédé est manifestement contraire aux règles de la bonne foi. On relèvera en outre que s’il s’agit de deux sociétés commerciales, seule l’appelante est une professionnelle de l’immobilier. A cela s’ajoute encore que l’intimée devait vendre son immeuble en raison de difficultés financières. Les parties n’étaient donc pas sur un pied d’égalité, de sorte que, faute pour l’appelante d’avoir attiré l’attention de l’intimée sur la clause litigieuse, celle-ci est illicite.”

“1 ; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3 et la référence citée). Il n’est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3.1). Dans le courtage de négociation, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2), lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016). A cet égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 ; ATF 62 II 342 consid. 2 ; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2 ; TF 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.2 et les arrêts cités).   Il incombe au courtier de prouver que son intervention – à savoir son entremise en cas de courtage de négociation ou ses indications en cas de courtage d’indication – a conduit au succès défini contractuellement (TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1). Le courtier bénéficie toutefois d’une présomption de fait en ce sens que s’il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence (TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid.”

“Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (arrêt du Tribunal fédéral 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 124 III 481 consid. 3a et les arrêts cités). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5; 76 II 378 consid. 2; 72 II 84 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 4.1; 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1). Il importe peu qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 déjà cité, ibidem; ATF 72 II 84 consid. 2; 62 II 342 consid. 2). L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633; arrêt 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 déjà cité, ibidem; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid.”

“Dans le courtage de négociation, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5; 72 II 84 consid. 2 p. 89; arrêt 4A_334/2018 précité consid. 4.1.2 et les arrêts cités). À cet égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en oeuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt 4A_334/2018 précité consid. 4.1.2 et les arrêts cités).”

“Les solutions apportées peuvent être appliquées mutatis mutandis. Afin de s’opposer au versement de la commission de courtage, l’appelante soutient en sus que les conditions à la rémunération du courtier fixées par l’art. 413 al. 1 CO ne sont pas réunies. Reprenant l'argumentation qu'elle a développée dans ses plaidoiries finales de première instance, elle fait tout d'abord valoir que le lien de causalité entre les prestations fournies par l'intimé et la vente de la parcelle au G______ doit être considéré comme rompu. L'appelante soutient par ailleurs que le contrat de vente conclu avec le G______ n'est pas équivalent à celui qu'elle souhaitait, n'ayant pas obtenu le résultat économique escompté lors de la conclusion de la convention. Le fait qu'elle ait donné son accord à la vente ne saurait être pris en compte au regard, d'une part, du contexte particulier dans lequel celui-ci est intervenu et, d'autre part, du fait que, selon les termes de la convention, l'accord devait intervenir dans la fourchette de prix convenue. 7.1 Selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à sa rémunération dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Cette disposition est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Une partie qui entend déroger à cette règle doit cependant le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1). 7.1.1 Le contrat négocié ou indiqué par le courtier (contrat dit principal) doit correspondre au contrat pour lequel le courtier a été mandaté. Cette exigence est appelée principe de l’équivalence. Selon ce principe, le contrat principal doit être économiquement équivalent au contrat désiré par le mandant. Une identité juridique n’est en revanche pas nécessaire. Pour qu’il y ait équivalence économique, il faut que le résultat économique escompté lors de la conclusion du contrat de courtage soit atteint. Le contrat finalement conclu doit représenter la même valeur et remplir la même fonction que le contrat souhaité par le mandant.”

“2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 al. 1 CPC). 2.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'une commission de courtage était due à l'intimé sur la vente de la seconde tranche de leurs actions E______ SA, nonobstant le fait que cette vente soit intervenue au-delà de la période durant laquelle les accords passés avec l'intimé prévoyaient le paiement d'une commission. Ils soutiennent que le Tribunal a ce faisant procédé à une interprétation erronée des dits accords. 2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 2.1.1 Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). Est en particulier déterminante l'équivalence économique entre l'affaire escomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridique du contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF 114 II 357 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1). Le droit à la rémunération prend également naissance lorsque le résultat ne se produit qu'après la fin du contrat de courtage, si le courtier a fourni l'activité déterminante pendant la durée de ce contrat (ATF 97 II 355 consid.”

“La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). Est en particulier déterminante l'équivalence économique entre l'affaire escomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridique du contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF 114 II 357 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1). Le droit à la rémunération prend également naissance lorsque le résultat ne se produit qu'après la fin du contrat de courtage, si le courtier a fourni l'activité déterminante pendant la durée de ce contrat (ATF 97 II 355 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2016 du 2 septembre 2016 consid. 5). L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dont l'objet est d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2; 4A_307/2018 précité consid. 4.1). 2.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant, empiriquement sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat, établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. TF 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633 ; TF 4A_479/2016 consid. 4.1 ; TF 4A_337/2011 consid. 2.1 ; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Thèse Lausanne 1993, p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 75 II 53 consid. 1a ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; TF 4A_479/2016 loc. cit. ; TF 4A_75/2016 consid. 2.2.1 ; TF 4A_337/2011 loc. cit. ; TF 4C.136/2004 loc. cit. ; Rayroux, in Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2021, n. 22 ad art. 413 CO). L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif (ATF 144 III 43 précité ; ATF 131 III 268 précité; ATF 113 II 49 consid. 1b p. 51), les parties peuvent convenir de clauses particulières dont l'objet est d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat (cf. ATF 100 II 361 consid. 3d ; TF 4A_59/2021 précité ; TF 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3; cf. également Rayroux, op. cit., n. 38 ad art. 412 CO). Ainsi, une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir aux services d'un autre intermédiaire, est en soi parfaitement valable (ATF 103 II 129 consid. 1 ; 100 II 361 consid. 3d ;TF 4C.228/2005 précité), même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de causalité (ATF 100 II 361 consid. 3d et 4 ; TF 4C.228/2005 précité), le courtier ayant droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (ATF 100 II 361 consid. 3d TF 4C.228/2005 précité). La jurisprudence a clairement posé que, dans un contrat de courtage, on doit inférer de la clause d'exclusivité liant les parties un devoir pour le courtier de déployer une activité en faveur du mandant (ATF 144 III 43 précité; ATF 103 II 129 consid.”

“Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement (ATF 145 III 20 précité et référence), c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport d'échange (cf. ATF 116 III 72; cf. arrêt 5A_326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.3 [prêt]; CPF, 24 octobre 2001/533 [contrat d'entreprise]). Dès lors que le débiteur poursuivi se prévaut d’une inexécution, l’opposition ne peut être levée que si le créancier poursuivant démontre avoir exécuté ou offert d’exécuter sa propre prestation (ATF 145 III 20 consid. 4.2). d) Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme ; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.2). Le courtage doit présenter les deux éléments essentiels suivants ; il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu'il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion d'un contrat, quelle qu'en soit la nature (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1, JdT 2018 II 207 ; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481 consid. 3a et les références doctrinales). Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l'affaire pour le compte de celui-ci (ATF 131 III 268 précité loc. cit.). C'est par interprétation de la volonté des parties qu'il convient de déterminer quel type de contrat de courtage (courtage d'indication et/ou de négociation) a été conclu (ATF 144 III 43 précité).”

“De même la question de savoir si l’intimée avait de justes motifs de refuser l’acheteur proposé, ce qui exclurait la commission du courtier, et ce quand bien même celle-ci était prévue contractuellement, peut rester ouverte. Il n’y a également pas lieu d’examiner si l’offre de l’acheteur répondait aux conditions prévues au sens de l’art. 5 des conditions générales du contrat de courtage en raison de l’absence d’accord concernant les cédules hypothécaires, dès lors que l’appel doit de toute manière être rejeté pour les raisons exposées ci-dessous. 3.4.2 En principe, le droit du courtier à être rémunéré est subordonné à l’acceptation du contrat par le mandant (art. 413 al. 1 CO). Cependant, dans le cas présent, les parties ont dérogé à cette réglementation. Il ressort de l’art. 5 des conditions générales auxquelles le contrat se réfère que l’exigibilité des honoraires est effective dès la conclusion de la vente ou de la promesse d’achat devant le notaire, mais également que si le courtier amène un client à se porter acquéreur aux conditions convenues et que le mandant refuse la vente, les honoraires restent dus. S’il est certes admissible de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, puisqu’il s’agit d’une norme de droit dispositif, on relèvera qu’il a toutefois été dérogé à cet article dans une large mesure. En effet, il n’est pas prévu une provision ou un dédommagement du courtier pour le travail effectué (cf. art. 413 al. 3 CO), mais bien le versement de l’entier du salaire du courtier, alors même qu’aucun contrat de vente ne serait conclu. En d’autres termes, le vendeur renonçait à sa liberté de vendre ou non – alors qu’en principe, on l’a vu, il peut refuser même de manière arbitraire (cf. supra consid. 3.2.1.2) – sauf à devoir l’entier de la commission, qui d’ailleurs était pour le moins particulièrement élevée, puisqu’elle comprenait non seulement des honoraires de 2,5 % sur la tranche de 1'800'000 fr. (45'000 fr.), mais également un « incentive » de 33 % sur la tranche de 1'800'000 à 1'918'000 fr. (36'156 fr.). Le Tribunal fédéral a considéré que la partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (cf. supra consid.”

“Die Beklagte antwortete, die Leistungen von I._____ seien nicht zufriedenstellend erfolgt und bis zur zufriedenstellenden Leis- tung würden auch keine Zahlungen an die Klägerin erbracht (act. 1 Rz. 32; act. 2/14). Am 30. April 2023 [recte: 30. März 2023] wurde der Beklagten eine wei- - 8 - tere Frist bis 10. April 2023 angesetzt, für die Zahlung der ausstehenden Beträge, welche unbenutzt verstrichen ist (act. 1 Rz. 34; act. 2/15). Die Beklagte wirbt nach wie mit der Person von I._____, sowohl auf Social Media als auch in den Dokumen- ten betreffend die Kotierung an der New Yorker Börse (act. 1 Rz. 7 ff., Rz. 33; act. 2/4-11). 3.Rechtliches Durch den Mäklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Mäkler ein Entgelt zu leisten, wenn dessen Tätigwerden zum Abschluss des vom Auftraggeber ange- strebten Vertrags führt oder beiträgt (Art. 412 Abs. 1 OR). Der Mäklerlohn ist ver- dient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Diese Bestimmung untersteht der Dispositionsfreiheit, weshalb die Parteien die Zahlung von weiteren Bedingungen abhängig machen oder die Fälligkeit abweichend vereinbaren können (BGE 106 II 224 E. 5). 4.Würdigung 4.1.Qualifikation, Gültigkeit und Anspruch aus dem 'Talent Agreement' Die Klägerin hat unbestrittenermassen den Kontakt zu I._____ hergestellt und so zum erfolgreichen Abschluss des 'Talent Agreements' beigetragen. Im Vertrag selbst wird sie als "Intermediary", d.h. Vermittlerin, bezeichnet (act. 2/1). Ausser- dem wird vorgesehen, dass sie für ihre Vermittlungstätigkeit mit 10 % des Entgel- tes, welches mit J._____ vereinbart wurde, entschädigt werden soll. Insofern ist mit der Klägerin davon auszugehen, dass es sich um einen gültig abgeschlossenen Mäklervertrag handelt. Die Parteien sind von der gesetzlichen Regelung der Fällig- keit des Mäklerlohns abgewichen, indem sie vereinbart haben, dass dieser der Klä- gerin – wie die Vergütung an J.”

“Si tel devait être le cas, il sied encore de préciser que, selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Or, selon la jurisprudence, dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1, 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (arrêts 4A_449/2019 précité consid. 5.1; 4A_334/2018 précité consid. 4.1.2). En outre, les parties peuvent toujours déroger à l'art. 413 al. 1 CO et convenir soit d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire, soit d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même (ATF 100 II 361 consid.”

“4 LP, le créancier d'une dette échue et non garantie par gage peut requérir le séquestre des biens du débiteur qui se trouvent en Suisse lorsque le débiteur n'habite pas en Suisse et qu'il n'y a pas d'autre cas de séquestre, pour autant que la créance ait un lien suffisant avec la Suisse ou qu'elle se fonde sur une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Le lien suffisant de la créance avec la Suisse peut être établi par différents points de rattachement. Outre les cas dans lesquels le droit suisse est applicable au litige (ATF 123 III 494 consid. 3a) ou pour lesquels les juridictions suisses sont compétentes ratione loci (ATF 124 III 219 consid. 3b/bb), la jurisprudence retient notamment comme point de rattachement le lieu d'exécution en Suisse de la prestation du créancier séquestrant ou de celle du débiteur séquestré (ATF 123 III 494 consid. 3a). 2.2.1 Aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (même arrêt consid. 4.1.2). Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage.”

“L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 déjà cité, ibidem, 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1; 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 déjà cité consid. 2.2.1). Il importe peu qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2; 62 II 342 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 déjà cité, ibidem). Le temps écoulé entre les derniers efforts du (premier) courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF 84 II 542 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3.2). Si l’aboutissement de l’affaire est le fruit des efforts développés par plusieurs courtiers commis indépendamment, chacun est en droit, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, d’exiger du mandant le paiement d’une part du salaire en proportion à sa contribution au succès de l’affaire (Rayroux, op. cit., n. 23 ad art. 413 CO et les références citées). Le courtier n’a en principe pas droit à une rémunération pour les affaires ultérieures qui n’étaient pas couvertes par le mandat initial, mais sont indirectement la conséquence des efforts fournis par le courtier.”

“La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.3). Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat. Il a ainsi droit à son salaire, même si l'affaire est conclue par le mandant ultérieurement (RAYROUX, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 413 CO et les références citées). 2.2.2 L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. La validité d'une telle clause suppose un accord de volonté des parties conformément aux principes généraux du droit des obligations (arrêt du Tribunal fédéral 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 et les références citées). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu'en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid.”

“L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. TF 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633 ; TF 4A_479/2016 consid. 4.1 ; TF 4A_337/2011 consid. 2.1 ; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Thèse Lausanne 1993, p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 75 II 53 consid. 1a ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; TF 4A_479/2016 loc. cit. ; TF 4A_75/2016 consid. 2.2.1 ; TF 4A_337/2011 loc. cit. ; TF 4C.136/2004 loc. cit. ; Rayroux, in Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2021, n. 22 ad art. 413 CO). L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif (ATF 144 III 43 précité ; ATF 131 III 268 précité; ATF 113 II 49 consid. 1b p. 51), les parties peuvent convenir de clauses particulières dont l'objet est d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat (cf. ATF 100 II 361 consid. 3d ; TF 4A_59/2021 précité ; TF 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3; cf. également Rayroux, op. cit., n. 38 ad art. 412 CO). Ainsi, une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir aux services d'un autre intermédiaire, est en soi parfaitement valable (ATF 103 II 129 consid. 1 ; 100 II 361 consid. 3d ;TF 4C.228/2005 précité), même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de causalité (ATF 100 II 361 consid. 3d et 4 ; TF 4C.228/2005 précité), le courtier ayant droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (ATF 100 II 361 consid. 3d TF 4C.228/2005 précité). La jurisprudence a clairement posé que, dans un contrat de courtage, on doit inférer de la clause d'exclusivité liant les parties un devoir pour le courtier de déployer une activité en faveur du mandant (ATF 144 III 43 précité; ATF 103 II 129 consid.”

“Lorsque le débiteur poursuivi se prévaut du fait que le créancier poursuivant n'a pas exécuté sa prestation, il conteste que le contrat synallagmatique produit revête la qualité de reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Un tel titre ne constitue pas en soi une reconnaissance de dette pure et simple, mais suppose que le poursuivant ait fourni sa prestation. Sous cet angle, la question de la fourniture de la prestation du poursuivant ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP que le débiteur doit rendre vraisemblable, mais relève de la contestation d'une exigence mise à l'admission d'un contrat bilatéral parfait comme titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Il incombe au créancier poursuivant de justifier qu'il dispose d'un tel titre (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2). 2.1.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le droit du courtier à être rémunéré est ainsi subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. En dehors des hypothèses visées par l'art. 156 CO, le mandant a la faculté de renoncer même arbitrairement à l'affaire, sans avoir à rémunérer le courtier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.2 et 3.2). Cette règle est toutefois de nature dispositive. Afin d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat, les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au courtier des honoraires même si l'affaire n'a pas abouti (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). 2.1.3 Il arrive que l'existence ou l'exigibilité de l'obligation faisant l'objet de la reconnaissance de dette soit subordonnée à la survenance d'un événement incertain.”

“Le temps écoulé entre les derniers efforts du (premier) courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF 84 II 542 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3.2). Si l’aboutissement de l’affaire est le fruit des efforts développés par plusieurs courtiers commis indépendamment, chacun est en droit, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, d’exiger du mandant le paiement d’une part du salaire en proportion à sa contribution au succès de l’affaire (Rayroux, op. cit., n. 23 ad art. 413 CO et les références citées). Le courtier n’a en principe pas droit à une rémunération pour les affaires ultérieures qui n’étaient pas couvertes par le mandat initial, mais sont indirectement la conséquence des efforts fournis par le courtier. D’après la jurisprudence du Tribunal fédéral, font exception à cette règle les affaires ultérieures qui ne sont pas indépendantes de la première, mais forment avec celles-ci une unité économique que les parties avaient envisagée d’emblée, mais qui n’a pas pu être réalisée immédiatement (Rayroux, op. cit., n. 24 ad art. 413 CO). Dans une affaire dans laquelle les parties à un contrat de courtage avaient d'emblée envisagé que l'activité du courtier pourrait aboutir à deux contrats principaux différents et successifs, à conclure par les mandants pour le même appartement et avec le même tiers cocontractant, soit d'abord un contrat de bail à loyer puis une vente d'immeuble, le Tribunal fédéral a retenu que l'activité initialement fournie pour la présentation d'un locataire, si elle aboutissait à la conclusion d'un bail à loyer, était irréfragablement présumée se trouver en lien de causalité aussi avec une vente ultérieure de l'appartement à la même personne. Cette présomption s'expliquait et se comprenait parce que le locataire, ayant déjà l'usage de l'appartement, était potentiellement et davantage que quiconque intéressé à en acquérir la propriété. En outre, il se trouvait déjà dans une relation contractuelle avec les mandants, de sorte que ceux-ci pouvaient aisément entrer en négociation avec lui. La circonstance qu'un autre courtier s'était ensuite chargé des négociations, que ce second courtier ait obtenu un prix plus élevé que celui estimé par le courtier initialement mandaté, et qu'une commission de courtage ait été versée au second courtier était dépourvue d'incidence sur le droit du premier courtier à être rémunéré pour son activité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_96/2016 du 4 avril 2016 consid.”

“Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier, qui dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans tenir compte des efforts déployés et du temps consacré par le courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Elles peuvent notamment prévoir une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire, une clause de renonciation au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant, ou encore une clause de garantie d'une commission, le mandant garantissant au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers (arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1; ATF 100 II 361 consid. 3a et 3d). En présence d'un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, les principes jurisprudentiels relatifs à l'interprétation des manifestations de volonté sont applicables (cf. consid. 4.1 ci-dessus). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à l'art. 413 al. 1 CO, dont la règle est destinée à sauvegarder les intérêts des deux parties, doit le faire avec suffisamment de clarté (arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.2); autrement dit, la clause ne doit pas être équivoque, une clause ambiguë d'un contrat préformé devant s'interpréter contre la partie qui l'a rédigée (ATF 113 II 49 consid. 1b).”

“Les efforts et le temps consacrés à son activité ne sont pas récompensés, seul le succès de son intervention étant pris en compte (TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 et la doctrine citée ; Rayroud in CR-CO, n. 9 ad art. 412 CO et n. 1 ad art. 413 CO). Le principe est donc celui d’une rémunération aléatoire. Le mandant n’a aucune obligation d’accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. L’article 413 CO est toutefois de nature dispositive. Afin d’atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat, les parties peuvent notamment convenir d’une garantie de provision assurant au courtier des honoraires même si l’affaire n’a pas abouti (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 in fine ; ATF 100 II 361 consid. 3d ; TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4A_479/2011 du 28 novembre 2011 consid. 2.5 ; TF 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3 ; Rayroud in CR-CO, n. 38 ad art. 412 CO et n. 20 ad art. 413 CO). La partie qui entend déroger à la règle de l’art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société de courtage, le Tribunal fédéral a retenu qu’en tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la desservait, puisqu’elle aurait pu et dû empêcher, par l’élaboration d’un texte clair, que surgissent des divergences en la matière (TF 4C.228/2005 précité consid. 3 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). 3.2.2 Selon l’art. 156 CO, la condition est réputée accomplie quand l’une des parties en a empêché l’avènement au mépris des règles de la bonne foi. Cette disposition concrétise l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Il en résulte que si une condition est convenue et que son accomplissement dépend, dans une certaine mesure, de la volonté de l’une des parties auxquelles le contrat impose des obligations, cette partie n’a en principe pas une liberté entière de refuser cet accomplissement et de se dégager, ainsi, de ses obligations contractuelles.”

“Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 p. 46; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; arrêts 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275 et les références citées; arrêt 4A_307/2018 précité consid. 4.1). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier (arrêt 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2).”

“des zitierten Bundesgerichtsurteils hervor. Danach gelte eine Zahlung zur Sicherstellung eines bedingten An- spruchs als anvertraut im Sinne des Veruntreuungstatbestands. Der Emp- fänger dürfe den ihm übergebenen Vermögenswert nur bei Eintritt der Be- dingung für sich verwenden und müsse ihn an den Treugeber zurückgeben, wenn die Bedingung nicht mehr eintreten könne (Urk. 2 S. 6). Im vorliegenden Fall habe die Zahlung des Vorschusses nicht der Tilgung einer Schuld, sondern der Sicherstellung der Tilgung gedient. Dies ergebe sich allein schon daraus, dass F._____ im Zeitpunkt der Vorschussleistung noch gar keine Vermittlungstätigkeit geleistet und vor dem erfolgreichen Ab- schluss der Vermittlungstätigkeit sowieso keinen Anspruch auf den Mäkler- lohn gehabt habe. Dies sei in Art. 413 Abs. 1 OR so vorgesehen und sei auch so vereinbart worden. Ab Einleitung des Prozesses in G._____ im April 2011 sei es eher unwahrscheinlich gewesen, dass F._____ je einen Mäkler- lohn zugute haben werde. Mit der Kündigung des Mäklervertrags durch F._____ im September 2012 sei die Entstehung eines Mäklerlohns unmög- lich geworden. Weder F._____ noch die Beschwerdegegner 1-3 hätten ein Recht auf den Verbrauch des Vorschusses gehabt, solange der Mäklerlohn nicht verdient gewesen sei (Urk. 2 S. 6-7). Die Parteien hätten die Rückerstattungspflicht explizit vereinbart. Selbst wenn keine Rückerstattungspflicht vereinbart worden wäre, so hätte sich diese aus Art. 153 Abs. 2 OR ergeben. Die Rückerstattungspflicht sei auch in der Jahresrechnung von F._____ verbucht worden. Das Handelsgericht und das Bundesgericht hätten die Rückerstattungspflicht bestätigt (Urk. 2 S. 7). - 8 - Zahlungen zur Sicherstellung einer zukünftigen möglichen Schuld hätten den Sinn, dass der Empfänger nach dem Entstehen seines Anspruchs kein Inkasso betreiben müsse, sondern sich aus dem Vorschuss bedienen kön- ne.”

“E. 1.5.3 [HG150272]). Das Handelsgerichtsur- teil wurde vom Bundesgericht geschützt (Urteil 4A_504/2017 vom 6. Februar 2018). Gemäss Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Dies schliesst indessen nicht aus, dass der Mäklerlohn oder ein Teil davon als Vorauszahlung geleistet wird. Kommt der Hauptvertrag nicht zustande, muss der Vorschuss zurückgezahlt werden. Das Handelsge- richt bejahte dementsprechend einen zivilrechtlichen Rückerstattungsan- spruch der Beschwerdeführerin auf den geleisteten Vorschuss, weil die Kre- ditvermittlung nicht zustande kam (Urteil des Handelsgerichts, a.a.O., E. 1.5.4.2 und E. 1.6).”

“En revanche, le courtage est en règle générale considéré comme une activité indépendante. Comme tout mandataire, le courtier est tenu d’exécuter son mandat dans les règles et conformément aux instructions du mandant (art. 412 al. 2 CO en corrélation avec l’art. 397 CO). Au surplus, le contrat de courtage peut être révoqué en tout temps (art. 412 al. 2 CO en corrélation avec l’art. 404 CO) et selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier n’a, en principe, droit à son salaire que si l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Ce dernier élément, qui met en lumière le caractère nettement aléatoire de l’activité de courtier, est important du point de vue du droit des assurances sociales qui fait du risque encouru par l’entrepreneur l’un des critères permettant de reconnaître l’existence d’une activité indépendante. Quant aux dépenses du courtier, elles ne lui sont remboursées, alors même que l’affaire n’a pas abouti, que si cela a été convenu (art. 413 al. 3 CO). Pour toutes ces raisons, il s’impose généralement de considérer que le courtier exerce une activité indépendante (H 6/05 du 19 mai 2006 consid. 2.1 et les références citées).                 Dans la cause H 19/06, le Tribunal fédéral s’est prononcé sur le cas d’un agent d'assurance dont l'activité consistait à s’entremettre en vue d'offrir à sa clientèle la meilleure solution d'assurance. Nonobstant le fait que celui-ci avait traité, durant une période déterminée, qu'avec une seule compagnie d'assurances – à savoir son ex-employeur –, le Tribunal fédéral avait nié un lien de dépendance économique, car l'agent démarchait et conseillait sa clientèle en son propre nom sans recevoir d'instruction, et était libre d'offrir les produits d'une autre compagnie d'assurances concurrente sans préjudice pour lui. Le Tribunal fédéral avait également admis que l'intéressé supportait un véritable risque d'entrepreneur dans la mesure où l'entier des frais qu'il engageait n'étaient compensés que si les démarches prospectives mises en œuvre aboutissaient à la conclusion d'un contrat.”

“des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]), ist der Mäkler ein Beauftragter, was zwar nicht zwingend, aber doch im Sinne eines bedeutsamen Indizes für eine selbstständige Erwerbstätigkeit gemäss Art. 8 ff. AHVG spricht. Wie jeder andere Beauftragte ist zwar auch der Mäkler grundsätzlich zur vorschriftgemässen Ausführung nach den Weisungen des Auftraggebers verpflichtet (Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 397 OR); davon abgesehen gilt für den Mäklervertrag aber das jederzeitige Widerrufsrecht (Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 404 OR) und – was unter dem Gesichtspunkt des Unternehmerrisikos sozialversicherungsrechtlich gesehen von Bedeutung ist – es haftet ihm ein stark aleatorisches Moment an, indem der Mäklerlohn nach Art. 413 Abs. 1 OR grundsätzlich nur verdient ist, wenn der Vertragsabschluss infolge Nachweises oder Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Für die Aufwendungen gedeckt ist der Mäkler ohne Rücksicht auf das Ergebnis seiner Bemühungen nur, wenn ein solcher Auslagenersatz vereinbart ist (Art. 413 Abs. 3 OR). Aus diesen Gründen drängt sich regelmässig die Einstufung des Mäklers als Selbstständigerwerbender auf, dies im Gegensatz zum Handelsreisenden, der grundsätzlich Unselbstständigerwerbender ist. Die Qualifikation des Mäklers als Selbstständigerwerbender findet ihre Parallele in der Rechtsprechung zum Agenten; danach gilt der Agent als Selbstständigerwerbender, wenn er ein wirtschaftliches Risiko im Sinne eines Verlustrisikos trägt und in keinem Unterordnungsverhältnis steht. Dies ist der Fall, wenn er Unkosten zu tragen hat, die unabhängig von seinem Arbeitserfolg anfallen und er gleichzeitig für mehrere Gesellschaften in eigenem Namen tätig ist, ohne von diesen abhängig zu sein (vgl. ZAK 1988 292 ff. mit weiteren Hinweisen). Auftraggeber des ungebundenen Versicherungsvermittlers bzw. Mäklers ist nach der Konzeption des VAG zwingend der Versicherte (vgl. dazu Botschaft zum VAG vom 9. Mai 2003 [BBI 2003 3789 ff., S. 3826]). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Beratungshonorar bzw.”

“Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti (art. 413 al. 3 CO). Selon la jurisprudence, un accord des parties portant sur le remboursement des dépenses est nécessaire (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2).”

“Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti (art. 413 al. 3 CO). Selon la jurisprudence, un accord des parties portant sur le remboursement des dépenses est nécessaire (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2).”

“1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (même arrêt consid. 4.1.2). Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.3). Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat.”

“1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (même arrêt consid. 4.1.2). Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.3). Sauf convention contraire, le courtier ne perd pas son droit au versement du salaire si le contrat principal est conclu après l'expiration du contrat de courtage. En effet, conformément à la nature même du contrat de courtage, seul le lien de causalité entre les efforts déployés et la conclusion du contrat principal est décisif. Le courtier reste au bénéfice des activités causales développées avant l'expiration, la résolution ou la révocation du mandat.”

“Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il ressort de cette disposition que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de l'art. 413 CO est de rémunérer le succès du courtier (Rayroux, Commentaire romand, n. 1 ad art. 413 CO). L'art. 413 al. 1 CO est de nature dispositive. Les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au mandataire des honoraires, même si l'affaire n'a pas abouti (arrêt du Tribunal fédéral 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2). 2.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant, empiriquement sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat, établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“Nach Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Vorbehältlich einer abweichenden Vereinbarung entsteht der Entschädigungsanspruch mithin erst mit dem tatsächlichen Abschluss des (Haupt-)Vertrags, wird daher auch erst in diesem Zeitpunkt steuerrechtlich realisiert (vgl. BGr, 15. März 2013, 2C_458/2012, 2C_459/2012, E. 2.4.1, mit Hinweis auf BGE 113 II 49 E. 1b). Bedarf der (Haupt-)Vertrag für seine Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung, ist auf den Zeitpunkt der Beurkundung abzustellen (vgl. BGE 113 II 49 E. 1b). Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist (Art. 413 Abs. 2 OR).”

“des Kaufvertrags). Erst an diesem Vollzugsdatum haben die Verkäufer und die Pflichtige mit der D AG dann auch die Details der Provisionierung in ihrer diesbezüglichen Vereinbarung vom 15. Februar 2016 geregelt. Erst mit der Erfüllung sämtlicher Bedingungen des Vertrags ist die Mäklerprovision im Sinn von Art. 413 Abs. 2 OR auch verdient und damit steuerrechtlich zugeflossen. Auch die Pflichtigen bestreiten nicht, dass die letzten Verzichte auf die Ausübung von Vorkaufsrechten (Verzichtserklärungen der Vorkaufsberechtigten S und Gemeinde T), erst im Kalenderjahr 2016 erfolgten. Der Schwebezustand war damit nach den Akten klarerweise noch nicht in der Steuerperiode 2015 beendet, sondern erst in den ersten Monaten des Kalenderjahres 2016 und damit in der zu beurteilenden Steuerperiode.”

“Lorsque le débiteur poursuivi se prévaut du fait que le créancier poursuivant n'a pas exécuté sa prestation, il conteste que le contrat synallagmatique produit revête la qualité de reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Un tel titre ne constitue pas en soi une reconnaissance de dette pure et simple, mais suppose que le poursuivant ait fourni sa prestation. Sous cet angle, la question de la fourniture de la prestation du poursuivant ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP que le débiteur doit rendre vraisemblable, mais relève de la contestation d'une exigence mise à l'admission d'un contrat bilatéral parfait comme titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Il incombe au créancier poursuivant de justifier qu'il dispose d'un tel titre (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2). 2.1.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le droit du courtier à être rémunéré est ainsi subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. En dehors des hypothèses visées par l'art. 156 CO, le mandant a la faculté de renoncer même arbitrairement à l'affaire, sans avoir à rémunérer le courtier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.2 et 3.2). Cette règle est toutefois de nature dispositive. Afin d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat, les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au courtier des honoraires même si l'affaire n'a pas abouti (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). 2.1.3 Il arrive que l'existence ou l'exigibilité de l'obligation faisant l'objet de la reconnaissance de dette soit subordonnée à la survenance d'un événement incertain.”

“2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Il incombe alors au courtier, s'il entend recevoir une rémunération, d'indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid.”

“La partie appelante ne peut pas simplement renvoyer à ses moyens de défense soumis aux juges du premier degré, ni limiter son exposé à des critiques globales et superficielles de la décision attaquée. Elle doit plutôt développer une argumentation suffisamment explicite et intelligible, en désignant précisément les passages qu'elle attaque dans la décision dont est appel, et les moyens de preuve auxquels elle se réfère (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; 142 III 413 consid. 2.2.4). 7.3 En l'espèce, il est admis par les parties que la relation de courtage qui les liait relevait du courtage d'indication. Il n'y a en conséquence pas lieu de revenir sur cette qualification. L’art. 413 al. 1 CO est en conséquence applicable, sauf convention contraire. Aux termes de la convention du 26 septembre 2011, les parties ont convenu que dans l’hypothèse où l’intimé trouverait un acquéreur pour la parcelle à un montant agréant l’appelante, il serait rémunéré par une commission de 1.5% sur le prix de la vente. Il n’apparaît ainsi pas que les parties auraient manifesté la volonté de déroger à l’art. 413 al. 1 CO, étant rappelé qu’une dérogation doit être formulée avec suffisamment de clarté. Aucune des parties ne soutient au demeurant que cette disposition légale ne serait pas applicable à leur relation contractuelle. L’intimé ne peut en conséquence prétendre à la commission convenue que pour autant que les conditions fixées par l’art. 413 al. 1 CO soient réalisées, soit notamment que le principe de l’équivalence soit respecté et qu’un lien de causalité entre l'activité qu'il a déployée et la conclusion du contrat de vente existe. S’agissant de cette dernière condition, l'appelante reprend, à l'identique, les arguments développés dans ses plaidoiries finales de première instance, sans formuler de critiques ciblées à l'encontre du raisonnement opéré par le premier juge pour admettre l'existence d'un lien de causalité. Il ne sera en conséquence pas procédé à un nouvel examen du jugement attaqué sur ce point, faute de motivation suffisante. La condition de l'existence d'un lien de causalité est ainsi réalisée.”

“________ se déclarait mécontent des prestations de R.________. Il ne l’a pas confirmé pour d’autres. Au demeurant, une telle déclaration ne prouve rien s’agissant de la qualité des prestations de R.________, faute de perception directe du témoin sur ce point (cf. art. 169 CPC). On souligne encore que les deux intimées sont concurrentes en affaires, de sorte qu’il convient d’apprécier avec réserve les critiques portées par le représentant de l’une contre l’autre. 5. Les appelants contestent le droit de R.________ de percevoir la commission de courtage prévue par le contrat conclu entre eux le 8 novembre 2015. 5.1 L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 ; RS 220) définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). 5.1.1 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). En ce qui concerne le lien de causalité, il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et la référence citée).”

“413 et 18 CO, dont la correcte application aurait dû conduire le premier juge à retenir que les parties avaient conclu un contrat de courtage exclusif, lui donnant droit à la rémunération de 60'000 fr. pour la vente des deux villas, quand bien même il n'était pas à l'origine de la vente. 3.1.1 Aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). La conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La rémunération du courtier au sens de l'art. 413 al. 1 CO a ainsi un caractère aléatoire, puisqu'elle dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans égard aux efforts que le courtier a déployés et au temps qu'il a consacré à celle-ci (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est toutefois de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2; 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). Les parties peuvent notamment convenir d'une clause d'exclusivité, le mandant s'obligeant à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts (violation de l'obligation contractuelle au sens de l'art.”

“L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que le contrat de courtage n'était pas exclusif en se fondant sur le témoignage de J______, sans tenir compte des autres éléments du dossier, soit notamment ses propres déclarations, du procès-verbal du 10 janvier 2017 et de son courriel du 30 novembre 2017. Il se prévaut de la violation des art. 413 et 18 CO, dont la correcte application aurait dû conduire le premier juge à retenir que les parties avaient conclu un contrat de courtage exclusif, lui donnant droit à la rémunération de 60'000 fr. pour la vente des deux villas, quand bien même il n'était pas à l'origine de la vente. 3.1.1 Aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). La conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La rémunération du courtier au sens de l'art. 413 al. 1 CO a ainsi un caractère aléatoire, puisqu'elle dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans égard aux efforts que le courtier a déployés et au temps qu'il a consacré à celle-ci (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est toutefois de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2; 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). Les parties peuvent notamment convenir d'une clause d'exclusivité, le mandant s'obligeant à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts (violation de l'obligation contractuelle au sens de l'art.”