Art. 282

“Bisherige pünktliche Bezahlung der Zinsen Soweit die Berufungsklägerin vorbringt, die Kündigungen verstiessen gegen Treu und Glauben, zumal sie die Pacht- und Mietzinse bis zur Mängel- und Pandemiethematik stets pünktlich bezahlt habe (act. A.1 S. 19), stösst ihre Rüge ins Leere. Schleppende Zinszahlungen in der Vergangenheit bilden keine Voraussetzung für eine Zahlungsverzugskündigung. Es handelt sich um einen bewussten Entscheid des Gesetzgebers, dem Vermieter bzw. Verpächter auch bei erstmaligem Verzug des Mieters bzw. Pächters gestützt auf Art. 257d bzw. Art. 282 OR die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung einzuräumen. Diese Wertentscheidung des Gesetzgebers führt dazu, dass - wie ausgeführt - die Anfechtung einer Zahlungsverzugskündigung nur unter aussergewöhnlichen Umständen zugelassen ist. Solche sind mit der geltend gemachten bisherigen pünktlichen Bezahlung der Zinsen nicht dargetan.”

“Bisherige pünktliche Bezahlung der Zinsen Soweit die Berufungsklägerin vorbringt, die Kündigungen verstiessen gegen Treu und Glauben, zumal sie die Pacht- und Mietzinse bis zur Mängel- und Pandemiethematik stets pünktlich bezahlt habe (act. A.1 S. 19), stösst ihre Rüge ins Leere. Schleppende Zinszahlungen in der Vergangenheit bilden keine Voraussetzung für eine Zahlungsverzugskündigung. Es handelt sich um einen bewussten Entscheid des Gesetzgebers, dem Vermieter bzw. Verpächter auch bei erstmaligem Verzug des Mieters bzw. Pächters gestützt auf Art. 257d bzw. Art. 282 OR die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung einzuräumen. Diese Wertentscheidung des Gesetzgebers führt dazu, dass - wie ausgeführt - die Anfechtung einer Zahlungsverzugskündigung nur unter aussergewöhnlichen Umständen zugelassen ist. Solche sind mit der geltend gemachten bisherigen pünktlichen Bezahlung der Zinsen nicht dargetan.”

“Grundlagen Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Sind die materiellen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt, so ist diese nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam (Urteile des Bundesgerichts 4A_254/2017 vom 21. September 2017 E. 4; 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 4; WEBER, a.a.O., Art. 257d N. 9; BRÄNDLI, a.a.O., S. 826). Betreffend Pachtverhältnisse sieht das Gesetz eine kongruente Regelung vor, indes mit einer Zahlungsfrist von 60 Tagen (vgl. Art. 282 OR).”

“Grundlagen Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Sind die materiellen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt, so ist diese nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam (Urteile des Bundesgerichts 4A_254/2017 vom 21. September 2017 E. 4; 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 4; WEBER, a.a.O., Art. 257d N. 9; BRÄNDLI, a.a.O., S. 826). Betreffend Pachtverhältnisse sieht das Gesetz eine kongruente Regelung vor, indes mit einer Zahlungsfrist von 60 Tagen (vgl. Art. 282 OR).”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015 I 200 ; TF 4A_305/2024 du 11 juin 2024 consid. 4.1).                               La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes du cas d’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2 ; TF 4A_305/2024 précité consid. 4.1).   3.2                            L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; TF 376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).   3.3                            Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.”

“Ce faisant, on ne voit pas en quoi le fait que l’intimé ait résilié le bail le 11 septembre suivant permettrait de démontrer une quelconque volonté de congé-représailles. Au contraire, dès lors que les appelants ne se sont pas exécutés dans le délai précité, le bailleur était en droit de résilier le bail. Partant, les griefs soulevés par les appelants ne constituent manifestement pas des motifs d’annulabilité du congé. 3.4 3.4.1 Les appelants soutiennent ensuite qu’ils ont saisi la commission de conciliation en matière de baux à loyer en concluant à la nullité, subsidiairement à l’annulabilité, du congé, si bien qu’il y aurait lieu de suspendre la procédure d’expulsion jusqu’à ce que celle-ci ait statué. 3.4.2 Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.3). 3.4.3 En l’espèce, il ressort de la jurisprudence fédérale précitée que la saisine de la commission de conciliation en annulation du congé n’empêche pas en tant que tel le prononcé de l’expulsion des locataires pour autant que le juge de paix tranche, à titre préjudiciel, la question de la validité du congé.”

“Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les locataires (ou fermiers) ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine).”

“L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al.”

“Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 2.1.3 La sommation doit être claire et mentionner l'invitation à payer l'arriéré, d'une part, et le montant de l'arriéré lui-même (pas nécessairement chiffré, mais déterminable de manière certaine, par exemple en indiquant les mois impayés), d'autre part.”

“Ainsi, selon la jurisprudence, en première instance, la requête doit en règle générale être formée par écrit (art. 252 al. 2 CPC). La réponse devrait aussi, en dérogation à l'art. 253 CPC, être formulée par écrit; si, exceptionnellement, la partie défenderesse ne dépose pas de réponse écrite et communique oralement sa réponse à l'audience, le juge de première instance doit au moins protocoler les conclusions, contestations, objections et exceptions que cette partie fait valoir, afin qu'il puisse être établi qu'elle a été entendue (art. 235 al. 1 let. d et al. 2 CPC par analogie). Lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas à l'audience, le juge doit, sous réserve de l'art. 153 al. 2 CPC, statuer sur la base des actes du demandeur et du dossier (art. 234 CPC par analogie; ATF 144 III 462 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_218/2017 précité consid. 3.1.1). 2.3 Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen).”

“Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les locataires (ou fermiers) ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine).”

“1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou les locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation de congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7; ATF 141 III 267 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 4.1.4 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO), c'est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur. 4.1.5 Selon l'art. 2 al. 1 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.”

“1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou les locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation de congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7; ATF 141 III 267 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 4.1.4 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO), c'est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur. 4.1.5 Selon l'art. 2 al. 1 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.”

“La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.2.2). 4.2.2 Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.3). 4.2.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.”

“La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.2.2). 3.2 Une requête en expulsion d’un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3.2, SJ 2016 I 8). L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 précité consid. 3.2 in fine). 3.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 7 janvier 2019 consid. 3.3). 3.2 L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al.”

“299a CO, de sorte que le fermier était déchargé de toute responsabilité. y. Le Tribunal a interrogé les parties et quatre témoins. Les déclarations recueillies ont été intégrées dans la mesure utile dans les développements qui précèdent. Le témoin L______, ami de longue date de B______, a déclaré être un client régulier de l'établissement "D______", ainsi que de l'établissement sis rue 1______ 38. Il lui semblait qu'au printemps 2017, l'établissement sis rue 1______ 34 avait été fermé un moment, raison pour laquelle il s'était rendu à celui "situé 38, rue 5______ qui était exploité par la même personne que celui qui exploitait le D______". L'établissement sis rue 1______ 34 était resté fermé depuis que le gérant avait repris l'établissement sis rue 1______ 38. z. Lors de l'audience du 21 janvier 2020, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives et le Tribunal a gardé la cause à juger. D. Dans le jugement attaqué, le Tribunal a considéré que les conditions de l'art. 282 CO, relatif à la demeure du fermier, n'étaient pas réalisées, celui-ci ayant invoqué la compensation de "ses dettes de loyer avec sa créance en restitution de la garantie bancaire". Le contrat n'avait ainsi pas été valablement résilié. Les premiers juges ont cependant retenu que le fermier avait restitué la chose de manière anticipée au sens de l'art. 293 CO. Celui-ci avait fait savoir aux sous-bailleurs en mars 2017 qu'il ne pouvait plus s'acquitter des loyers au vu de la baisse de fréquentation du restaurant et qu'il proposait de les payer avec la garantie bancaire versée en espèces jusqu'en août 2017 et de libérer les locaux à cette date. Par cette proposition, le fermier avait ainsi émis le souhait de restituer les locaux de manière anticipée. Les sous-bailleurs avaient certes adopté un comportement pénalement répréhensible en changeant les serrures des locaux. Ce comportement faisait d'ailleurs l'objet d'une procédure pénale parallèle. Toutefois, le fermier n'avait jamais sollicité des sous-bailleurs de pouvoir réintégrer les locaux et n'avait entrepris aucune démarche civile dans ce sens.”

“1 CPC est applicable lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (a) et la situation juridique est claire (b). Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). L'action en contestation du congé formée par les locataires (ou fermiers) ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine).”

“La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.2.2). 3.2 Une requête en expulsion d’un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3.2, SJ 2016 I 8). L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 précité consid. 3.2 in fine). 3.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.”

“257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet (arrêt du Tribunal fédéral 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références citées).”

“Zwingende gesetzliche Bestimmungen gehen Parteiabreden vor. Das Gesetz sieht für die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 sowie Art. 282 Abs. 1 OR zum Schutz des Mieters bzw. Pächters das Erfordernis der Schriftlichkeit vor, was die eigenhändige Unterschrift beinhaltet (vgl. Art. 14 OR), womit E-Mails - mit Ausnahme der Verwendung einer mit einem qualifizierten Zeitstempel verbundenen qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 2016 über die elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR) - entfallen. Für die Kündigung des Vermieters bzw. Verpächters ist gesetzlich die Formularpflicht vorgesehen, unter Androhung der Nichtigkeit der Kündigung (Art. 266l Abs. 2 i.V.m. Art. 266o OR und Art. 298 Abs. 2 und 3 OR). Die Vorinstanz stellte zutreffend die Einhaltung der Formvorschriften für die Ansetzung der Zahlungsfrist und der Mitteilung der Kündigungen fest. Aufgrund der Zustellfiktion gelten die Zahlungsfristansetzungen als zugestellt. Folgedessen ergibt sich keine Pflicht, bei Nichtabholung der Sendung zusätzliche Zustellungen, gegebenenfalls auf anderem Weg als per Post, zu veranlassen. Insbesondere kann im Umstand, dass die Schreiben betreffend Zahlungsfristansetzung nicht abgeholt wurden und dennoch keine weitere Zustellung erfolgte, keine Treuwidrigkeit erblickt werden, welche zur Ungültigkeit der Kündigung führen würde.”

“Zwingende gesetzliche Bestimmungen gehen Parteiabreden vor. Das Gesetz sieht für die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 sowie Art. 282 Abs. 1 OR zum Schutz des Mieters bzw. Pächters das Erfordernis der Schriftlichkeit vor, was die eigenhändige Unterschrift beinhaltet (vgl. Art. 14 OR), womit E-Mails - mit Ausnahme der Verwendung einer mit einem qualifizierten Zeitstempel verbundenen qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 2016 über die elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR) - entfallen. Für die Kündigung des Vermieters bzw. Verpächters ist gesetzlich die Formularpflicht vorgesehen, unter Androhung der Nichtigkeit der Kündigung (Art. 266l Abs. 2 i.V.m. Art. 266o OR und Art. 298 Abs. 2 und 3 OR). Die Vorinstanz stellte zutreffend die Einhaltung der Formvorschriften für die Ansetzung der Zahlungsfrist und der Mitteilung der Kündigungen fest. Aufgrund der Zustellfiktion gelten die Zahlungsfristansetzungen als zugestellt. Folgedessen ergibt sich keine Pflicht, bei Nichtabholung der Sendung zusätzliche Zustellungen, gegebenenfalls auf anderem Weg als per Post, zu veranlassen. Insbesondere kann im Umstand, dass die Schreiben betreffend Zahlungsfristansetzung nicht abgeholt wurden und dennoch keine weitere Zustellung erfolgte, keine Treuwidrigkeit erblickt werden, welche zur Ungültigkeit der Kündigung führen würde.”

“Selon cette convention, B______, propriétaire du fonds de commerce du restaurant "D______", confiait au gérant l'exploitation dudit restaurant équipé. Le montant mensuel du loyer était de 3'000 fr. et celui de la gérance libre de 3'000 fr. Ce dernier montant a été réduit à 2'000 fr. par avenant au contrat du 1er juin 2013. b. A______ Sàrl ne s'est pas régulièrement acquittée des montants dus. c. Le 30 juin 2023, A______ Sàrl a contesté la convention de mise en gérance libre au motif que le restaurant n'était pas prêt à être exploité et qu'il avait fait de nombreux investissements. Le contrat devait dès lors plutôt être qualifié de sous-bail à loyer commercial. Elle souhaitait dès lors obtenir un bail à loyer commercial, cesser le paiement des prétendus fermages et obtenir le remboursement des montants payés à tort. d. Le 20 juillet 2023, B______ a mis en demeure A______ Sàrl de lui verser une somme totale de 180'293 fr. à titre d'arriérés de loyers et gérances pour 2012 à 2022 (167'900 fr.) et pour 2023 (12'393 fr.) dans un délai de 60 jours, faute de quoi son bail serait résilié en application de l'art. 282 CO. e.a Le 21 septembre 2023, compte tenu de l'absence de paiement effectué à l'échéance du délai imparti, B______ a résilié le bail à ferme pour le 31 octobre 2023 au moyen du formulaire officiel. e.b Par demande déposée devant le Tribunal des baux et loyers le 29 janvier 2024, à la suite de l'échec de la tentative de conciliation, A______ Sàrl a conclu à ce qu'il soit constaté que le bail à ferme conclu avec B______ était nul, à ce que ce dernier soit condamné à lui rembourser la somme de 527'000 fr. à titre de remboursement des sommes versées à titre de loyer et fermage, à ce que l'existence d'un bail à loyer soit constatée et à ce que le loyer soit fixé à un montant maximum de 1'500 fr. Elle a soutenu que le restaurant ne comportait pas de cuisine agencée et qu'elle avait financé divers agencements, de sorte que la convention signée ne remplissait pas les conditions d'un bail à ferme. La résiliation de la convention n'était pas valable car B______ n'avait aucune légitimation active ni passive, de sorte que le congé était inefficace, voire nul.”

“Ist der Pächter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Pachtzinsen oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Verpächter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Vertragsverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei der Pacht mindestens 60 Tage (Art. 282 Abs. 1 OR). Bezahlt der Pächter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Verpächter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 282 Abs. 2 OR).”

“Ist der Pächter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Pachtzinsen oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Verpächter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Vertragsverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei der Pacht mindestens 60 Tage (Art. 282 Abs. 1 OR). Bezahlt der Pächter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Verpächter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 282 Abs. 2 OR).”

“Selon cette convention, B______, propriétaire du fonds de commerce du restaurant "D______", confiait au gérant l'exploitation dudit restaurant équipé. Le montant mensuel du loyer était de 3'000 fr. et celui de la gérance libre de 3'000 fr. Ce dernier montant a été réduit à 2'000 fr. par avenant au contrat du 1er juin 2013. b. A______ Sàrl ne s'est pas régulièrement acquittée des montants dus. c. Le 30 juin 2023, A______ Sàrl a contesté la convention de mise en gérance libre au motif que le restaurant n'était pas prêt à être exploité et qu'il avait fait de nombreux investissements. Le contrat devait dès lors plutôt être qualifié de sous-bail à loyer commercial. Elle souhaitait dès lors obtenir un bail à loyer commercial, cesser le paiement des prétendus fermages et obtenir le remboursement des montants payés à tort. d. Le 20 juillet 2023, B______ a mis en demeure A______ Sàrl de lui verser une somme totale de 180'293 fr. à titre d'arriérés de loyers et gérances pour 2012 à 2022 (167'900 fr.) et pour 2023 (12'393 fr.) dans un délai de 60 jours, faute de quoi son bail serait résilié en application de l'art. 282 CO. e.a Le 21 septembre 2023, compte tenu de l'absence de paiement effectué à l'échéance du délai imparti, B______ a résilié le bail à ferme pour le 31 octobre 2023 au moyen du formulaire officiel. e.b Par demande déposée devant le Tribunal des baux et loyers le 29 janvier 2024, à la suite de l'échec de la tentative de conciliation, A______ Sàrl a conclu à ce qu'il soit constaté que le bail à ferme conclu avec B______ était nul, à ce que ce dernier soit condamné à lui rembourser la somme de 527'000 fr. à titre de remboursement des sommes versées à titre de loyer et fermage, à ce que l'existence d'un bail à loyer soit constatée et à ce que le loyer soit fixé à un montant maximum de 1'500 fr. Elle a soutenu que le restaurant ne comportait pas de cuisine agencée et qu'elle avait financé divers agencements, de sorte que la convention signée ne remplissait pas les conditions d'un bail à ferme. La résiliation de la convention n'était pas valable car B______ n'avait aucune légitimation active ni passive, de sorte que le congé était inefficace, voire nul.”

“Die Vorinstanz erkannte einen liquiden Sachverhalt und eine klare Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO, da der mit Schreiben vom 22. August 2022 geforderte Ausstand von Fr. 78'849.51 innert der angesetzten Frist von 60 Tagen nicht bezahlt wurde und die angedrohte und am 25. Oktober 2022 ausgesprochene Kündigung daher im Sinne von Art. 282 OR rechtmässig war.”

“FGO die Nichterfüllung von finanziellen Verpflichtungen als ausserordentlicher Kündigungsgrund ausdrücklich aufgeführt wird. Somit hat auch der Kanton Basel-Stadt als Verpächter der Gartenareale ein schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung der vertraglichen Pflichten, die sich aus den Pachtverhältnissen ergeben. Das Interesse an der Einhaltung der finanziellen Verpflichtungen wird schliesslich auch durch einen Vergleich mit der Regelung von Miet- und Pachtverträgen im Privatrecht ersichtlich. So kann der Vermieter gemäss Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) oder der Verpächter gemäss Art. 282 OR nach Ablauf einer entsprechenden Nachfrist zur Zahlung des Miet- oder Pachtzinses das Miet- oder Pachtverhältnis ausserordentlich kündigen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist in diesem Fall eine Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats zulässig. Auch wenn Kündigungen der Pacht von Freizeitgärten gemäss den obenstehenden Ausführungen (vgl. E.1.1) dem öffentlichen Recht unterstehen, ist zu beachten, dass die Grundlage für die Nutzung dieser Freizeitgärten rein vertraglicher Natur ist und die Wahrnehmung der Kündigungsrechte auf dieser vertraglichen Regelung basiert. Es wird bei der Kündigung des Pachtvertrags somit nicht in eine eigentumsrechtlich geschützte Position eingegriffen. Der Kanton darf und muss daher bei der Wahrnehmung seiner Rechte als Verpächter auch seine wirtschaftlichen Interessen wahren (BGer 2C_485/2010 vom 3. Juli 2012, publiziert mit Anmerkung von Biaggini in: ZBl 113/2012 S. 665 ff., 669).”

“FGO die Nichterfüllung von finanziellen Verpflichtungen als ausserordentlicher Kündigungsgrund ausdrücklich aufgeführt wird. Somit hat auch der Kanton Basel-Stadt als Verpächter der Gartenareale ein schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung der vertraglichen Pflichten, die sich aus den Pachtverhältnissen ergeben. Das Interesse an der Einhaltung der finanziellen Verpflichtungen wird schliesslich auch durch einen Vergleich mit der Regelung von Miet- und Pachtverträgen im Privatrecht ersichtlich. So kann der Vermieter gemäss Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) oder der Verpächter gemäss Art. 282 OR nach Ablauf einer entsprechenden Nachfrist zur Zahlung des Miet- oder Pachtzinses das Miet- oder Pachtverhältnis ausserordentlich kündigen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist in diesem Fall eine Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats zulässig. Auch wenn Kündigungen der Pacht von Freizeitgärten gemäss den obenstehenden Ausführungen (vgl. E.1.1) dem öffentlichen Recht unterstehen, ist zu beachten, dass die Grundlage für die Nutzung dieser Freizeitgärten rein vertraglicher Natur ist und die Wahrnehmung der Kündigungsrechte auf dieser vertraglichen Regelung basiert. Es wird bei der Kündigung des Pachtvertrags somit nicht in eine eigentumsrechtlich geschützte Position eingegriffen. Der Kanton darf und muss daher bei der Wahrnehmung seiner Rechte als Verpächter auch seine wirtschaftlichen Interessen wahren (BGer 2C_485/2010 vom 3. Juli 2012, publiziert mit Anmerkung von Biaggini in: ZBl 113/2012 S. 665 ff., 669).”