Art. 276a

“Compte tenu des prestations convenues en l'espèce, il n'est pas douteux que le contrat conclu entre les parties doit être qualifié de bail à ferme agricole (art. 276a CO). Les parties ne le contestent d'ailleurs pas. La règle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail à loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail à ferme (ATF 136 III 196 consid. 1.1). Lorsqu'une résiliation de bail est contestée, la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral (art. 51 al. 1 let. a LTF) se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d'inefficacité, de nullité ou d'annulation du congé (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; arrêt 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1). En cas de bail de durée déterminée, la valeur litigieuse équivaut au loyer pendant la durée convenue (ATF 136 III 196 consid. 1.1). En l'espèce, la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. prévu à l'art. 74 al. 1 let. b LTF. Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par une partie ayant qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF) contre une décision finale (art. 90 LTF) prise par le tribunal supérieur du canton de Neuchâtel (art.”

“Cette disposition est un cas particulier de demeure qualifiée du fermier agricole (art. 276a al. 1 CO), présentant des différences tant par rapport aux dispositions générales des art. 107 ss CO sur la résiliation ensuite de demeure du débiteur que par rapport aux dispositions sur la demeure du locataire ou du fermier dans les baux à loyer ou à ferme des art. 257d et 282 CO (art. 276a al. 2 CO; BENNO STUDER, in Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2e éd. 2014, n. 431 ad art. 21 LBFA; cf. STUDER/KOLLER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, nos 3a-3b ad art. 276a CO). La commination de payer dans les six mois avec la menace qu'à défaut de paiement, le bail sera résilié au terme de ce délai est une résiliation conditionnelle du bail. Il s'agit donc d'une manifestation de volonté unilatérale du bailleur, sujette à réception (STUDER, op. cit., n. 439 ad art. 21 LBFA) et qui a un effet formateur. En effet, contrairement au régime des art. 257d et 282 CO, le bail est résilié à l'échéance du délai, sans qu'un nouvel acte de la part du bailleur ne soit nécessaire, si le fermier ne paie pas (STUDER, op. cit., n. 440-441 ad art. 21 LBFA; sur le changement de système en droit du bail du Code des obligations, cf. ATF 119 II 147 consid. 3a; sur l'ancien régime de l'art. 265 al. 1 aCO et la résiliation conditionnelle, cf. EMIL SCHMID, Zürcher Kommentar, 1977, no 12 ad art. 265 aCO). Si cette résiliation conditionnelle ne satisfait pas aux exigences légales et contractuelles, elle est inefficace (ou dénuée d'effet; unwirksam; sur l'inefficacité et la nullité des résiliations, cf.”

“Cette disposition est un cas particulier de demeure qualifiée du fermier agricole (art. 276a al. 1 CO), présentant des différences tant par rapport aux dispositions générales des art. 107 ss CO sur la résiliation ensuite de demeure du débiteur que par rapport aux dispositions sur la demeure du locataire ou du fermier dans les baux à loyer ou à ferme des art. 257d et 282 CO (art. 276a al. 2 CO; BENNO STUDER, in Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2e éd. 2014, n. 431 ad art. 21 LBFA; cf. STUDER/KOLLER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, nos 3a-3b ad art. 276a CO). La commination de payer dans les six mois avec la menace qu'à défaut de paiement, le bail sera résilié au terme de ce délai est une résiliation conditionnelle du bail. Il s'agit donc d'une manifestation de volonté unilatérale du bailleur, sujette à réception (STUDER, op. cit., n. 439 ad art. 21 LBFA) et qui a un effet formateur. En effet, contrairement au régime des art. 257d et 282 CO, le bail est résilié à l'échéance du délai, sans qu'un nouvel acte de la part du bailleur ne soit nécessaire, si le fermier ne paie pas (STUDER, op. cit., n. 440-441 ad art. 21 LBFA; sur le changement de système en droit du bail du Code des obligations, cf. ATF 119 II 147 consid. 3a; sur l'ancien régime de l'art. 265 al. 1 aCO et la résiliation conditionnelle, cf. EMIL SCHMID, Zürcher Kommentar, 1977, no 12 ad art. 265 aCO). Si cette résiliation conditionnelle ne satisfait pas aux exigences légales et contractuelles, elle est inefficace (ou dénuée d'effet; unwirksam; sur l'inefficacité et la nullité des résiliations, cf.”

“275 ss CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220) (Carron, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], nn. 3 et 4 ad art. 275 CO). Lorsque la LBFA n'est pas applicable ou qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer (art. 276a al. 1 CO et 1 al. 4 LBFA). Les besoins du fermier agricole ne sont en effet pas les mêmes que ceux d’un fermier non agricole (Carron, CPra-Bail, n. 13 ad art. 276a CO). Les art. 271 ss CO (en relation avec l’art. 300 CO) régissant la protection contre les congés concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux ne sont ainsi pas applicables aux causes soumises à la LBFA (CACI 31 octobre 2018/613 consid. 3.2 ; Carron, CPra-Bail, n. 15 ad art. 276a CO).   4.2.1.1.2              Aux termes de l'art. 16 LBFA, la résiliation d'un bail à ferme ne vaut qu'en la forme écrite ; l'intéressé peut demander que le congé soit motivé (al. 1). Le délai de congé est d'une année pour autant que la loi n'en dispose pas autrement ; les parties peuvent convenir d'un délai plus long (al. 2). A défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d'automne admis par l'usage local (al. 3).                 La seule condition posée par la LBFA à la validité du congé donné par le bailleur est le respect de la forme écrite (art. 16 al. 1 1re phrase LBFA). La possibilité de demander la motivation du congé n’est qu’une prescription d’ordre. Une résiliation est ainsi valable même si le bailleur, interpellé, n'en donne pas les motifs (Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2e éd., Brugg 2014, n. 372 ad art. 16 LBFA, p. 264). Le législateur a renoncé à instituer une limitation du droit de donner le congé qui aurait permis au fermier d'attaquer celui-ci, lequel ne serait valable qu'en cas de justes motifs, tels le désir du bailleur d'exploiter lui-même la chose affermée ou un manquement grave du fermier à ses obligations.”

“Cette disposition est un cas particulier de demeure qualifiée du fermier agricole (art. 276a al. 1 CO), présentant des différences tant par rapport aux dispositions générales des art. 107 ss CO sur la résiliation ensuite de demeure du débiteur que par rapport aux dispositions sur la demeure du locataire ou du fermier dans les baux à loyer ou à ferme des art. 257d et 282 CO (art. 276a al. 2 CO; BENNO STUDER, in Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2e éd. 2014, n. 431 ad art. 21 LBFA; cf. STUDER/KOLLER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, nos 3a-3b ad art. 276a CO). La commination de payer dans les six mois avec la menace qu'à défaut de paiement, le bail sera résilié au terme de ce délai est une résiliation conditionnelle du bail. Il s'agit donc d'une manifestation de volonté unilatérale du bailleur, sujette à réception (STUDER, op. cit., n. 439 ad art. 21 LBFA) et qui a un effet formateur. En effet, contrairement au régime des art. 257d et 282 CO, le bail est résilié à l'échéance du délai, sans qu'un nouvel acte de la part du bailleur ne soit nécessaire, si le fermier ne paie pas (STUDER, op.”

“Cette disposition est un cas particulier de demeure qualifiée du fermier agricole (art. 276a al. 1 CO), présentant des différences tant par rapport aux dispositions générales des art. 107 ss CO sur la résiliation ensuite de demeure du débiteur que par rapport aux dispositions sur la demeure du locataire ou du fermier dans les baux à loyer ou à ferme des art. 257d et 282 CO (art. 276a al. 2 CO; BENNO STUDER, in Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2e éd. 2014, n. 431 ad art. 21 LBFA; cf. STUDER/KOLLER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, nos 3a-3b ad art. 276a CO). La commination de payer dans les six mois avec la menace qu'à défaut de paiement, le bail sera résilié au terme de ce délai est une résiliation conditionnelle du bail. Il s'agit donc d'une manifestation de volonté unilatérale du bailleur, sujette à réception (STUDER, op. cit., n. 439 ad art. 21 LBFA) et qui a un effet formateur. En effet, contrairement au régime des art. 257d et 282 CO, le bail est résilié à l'échéance du délai, sans qu'un nouvel acte de la part du bailleur ne soit nécessaire, si le fermier ne paie pas (STUDER, op.”

“En présence d'un tel contrat composé ou complexe, il est contraire au principe de l'application du droit d'office (art. 57 CPC) d'imposer à une partie de porter une même prétention devant des juridictions distinctes. Le principe qui prévaut alors est celui de l'attraction de compétence au profit de la juridiction compétente ratione materiae selon le caractère prédominant de l'action (ATF 118 II 157 consid. 3a; 92 II 305 consid. 5; ACJC/1245/2008 du 17 octobre 2008 consid. 2.1; ACJC/1380/2004 du 12 novembre 2004 consid. 2; ACJC/196/1997 du 21 février 1997 consid. 3 et les références citées; ThEvenoz/ De Werra, op. cit., n. 22 ss ad Intro. art. 184-529 CO). Selon l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. Le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'une entreprise ou d'un immeuble à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 4 LBFA par renvoi de l'art. 276a CO). En cas de contrats composés, réunissant diverses conventions distinctes mais dépendantes entre elles, ou de contrats mixtes contenant d'autres éléments que ceux ayant trait au bail à loyer, il convient de rechercher le centre de gravité des relations contractuelles, appréhendées comme un seul et unique accord. Compte tenu de leur dépendance réciproque, il n'est en effet pas possible de soumettre chaque composante du contrat à un sort juridique propre, ce qui n'est pas sans incidence sur l'extinction du contrat. Dans un cas d'espèce, il s'agit d'examiner quelle est la portée de chacun des éléments du contrat mixte ou des contrats composés eu égard à la situation juridique globale. Pour ce faire, il convient de partir de l'intérêt des parties tel que celles-ci l'ont exprimé dans leur engagement et, ainsi, de déterminer leur volonté interne concordante sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir (art. 18 al. 1 CO) ou, à défaut, d'interpréter leurs déclarations de volonté selon le principe de la confiance (arrêt du Tribunal fédéral du 28 octobre 1997 in SJ 1998 I 320 consid.”

“En présence d'un tel contrat composé ou complexe, il est contraire au principe de l'application du droit d'office (art. 57 CPC) d'imposer à une partie de porter une même prétention devant des juridictions distinctes. Le principe qui prévaut alors est celui de l'attraction de compétence au profit de la juridiction compétente ratione materiae selon le caractère prédominant de l'action (ATF 118 II 157 consid. 3a; 92 II 305 consid. 5; ACJC/1245/2008 du 17 octobre 2008 consid. 2.1; ACJC/1380/2004 du 12 novembre 2004 consid. 2; ACJC/196/1997 du 21 février 1997 consid. 3 et les références citées; ThEvenoz/ De Werra, op. cit., n. 22 ss ad Intro. art. 184-529 CO). Selon l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. Le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'une entreprise ou d'un immeuble à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 4 LBFA par renvoi de l'art. 276a CO). En cas de contrats composés, réunissant diverses conventions distinctes mais dépendantes entre elles, ou de contrats mixtes contenant d'autres éléments que ceux ayant trait au bail à loyer, il convient de rechercher le centre de gravité des relations contractuelles, appréhendées comme un seul et unique accord. Compte tenu de leur dépendance réciproque, il n'est en effet pas possible de soumettre chaque composante du contrat à un sort juridique propre, ce qui n'est pas sans incidence sur l'extinction du contrat. Dans un cas d'espèce, il s'agit d'examiner quelle est la portée de chacun des éléments du contrat mixte ou des contrats composés eu égard à la situation juridique globale. Pour ce faire, il convient de partir de l'intérêt des parties tel que celles-ci l'ont exprimé dans leur engagement et, ainsi, de déterminer leur volonté interne concordante sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir (art. 18 al. 1 CO) ou, à défaut, d'interpréter leurs déclarations de volonté selon le principe de la confiance (arrêt du Tribunal fédéral du 28 octobre 1997 in SJ 1998 I 320 consid.”

“D’après l’appelant, ayant été pris en proie à des circonstances exceptionnelles qui l’empêchaient, sans faute de sa part, de restituer les domaines litigieux et l’appartement de fonction, il ne saurait être tenu de verser une quelconque indemnité pour occupation illicite aux intimés.   5.2              5.2.1              Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la LBFA (loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole ; RS 221.213.2) (art. 276a al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), cette loi constituant une lex specialis par rapport aux art. 275 ss CO (Carron, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], nn. 3 et 4 ad art. 275 CO). Lorsque la LBFA n'est pas applicable ou qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer (art. 276a al. 1 CO et 1 al. 4 LBFA). Les besoins du fermier agricole ne sont en effet pas les mêmes que ceux d’un fermier non agricole (Carron, CPra-Bail, n. 13 ad art. 276a CO ; sur le tout : CACI 29 mai 2024/246).   5.2.2              Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. L'idée est qu'il serait inéquitable que le bailleur contraint contre son gré de laisser l'usage de la chose au locataire après la fin du bail soit plus mal placé qu'il ne l'était pendant le bail ; le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 ; TF 4A_66/2021 du 22 juillet 2021 consid. 5.2 ; TF 4A_276/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1 et les nombreuses réf.”

“________ entendaient exploiter personnellement le domaine agricole. Il fait en outre valoir que la fin du contrat de bail à ferme pour le 15 juin 2022 aurait pour lui des conséquences à tout le moins pénibles, sans que les prétendus intérêts de l’intimée le justifient.   4.2 4.2.1 4.2.1.1 4.2.1.1.1              Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la LBFA (art. 276a al. 1 CO), cette loi constituant une lex specialis par rapport aux art. 275 ss CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220) (Carron, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], nn. 3 et 4 ad art. 275 CO). Lorsque la LBFA n'est pas applicable ou qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer (art. 276a al. 1 CO et 1 al. 4 LBFA). Les besoins du fermier agricole ne sont en effet pas les mêmes que ceux d’un fermier non agricole (Carron, CPra-Bail, n. 13 ad art. 276a CO). Les art. 271 ss CO (en relation avec l’art. 300 CO) régissant la protection contre les congés concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux ne sont ainsi pas applicables aux causes soumises à la LBFA (CACI 31 octobre 2018/613 consid. 3.2 ; Carron, CPra-Bail, n. 15 ad art. 276a CO).   4.2.1.1.2              Aux termes de l'art. 16 LBFA, la résiliation d'un bail à ferme ne vaut qu'en la forme écrite ; l'intéressé peut demander que le congé soit motivé (al. 1). Le délai de congé est d'une année pour autant que la loi n'en dispose pas autrement ; les parties peuvent convenir d'un délai plus long (al. 2). A défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d'automne admis par l'usage local (al. 3).                 La seule condition posée par la LBFA à la validité du congé donné par le bailleur est le respect de la forme écrite (art.”

“La commune bailleresse s'était obligée à céder l'usage d'alpages contre paiement d'un fermage. L'accord conclu le 21 mai 2015 est donc un bail à ferme agricole. En effet, les alpages sont assimilés à des immeubles agricoles (art. 1 al. 3 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole [LBFA; RS 221.213.2]; cf. aussi art. 4 LBFA). Les dispositions de la LBFA, en tant que lex specialis, priment les art. 275 ss CO dévolus au bail à ferme. Au surplus, le code des obligations s'applique à titre subsidiaire, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux (art. 276a CO et art. 1 al. 4 LBFA).”

“Gemäss unbestrittener Darstellung liessen sich die zu einer einfachen Gesell- schaft verbundenen Kläger 1-3 beim Vertragsschluss durch ihren Gesellschafter (Kläger 1) vertreten (act. 1 Rz. 6). Eine solche Vertretung ist gemäss Art. 543 Abs. 2 und 3 OR möglich. Es bestehen keine Hinweise auf die Unwirksamkeit dieser Vertretung. Die Klägerin 4 liess sich beim Vertragsschluss ebenfalls wirk- sam durch ihren Gesellschafter, den Kläger 1, vertreten. Die eingegangene Rechtsbeziehung hat vor allem mit Blick auf das Verhältnis zwischen den Klägern 1-3 und der Beklagten Ähnlichkeiten mit einem Pachtvertrag, da die Kläger 1-3 sich verpflichteten, Land zur Nutzung zur Verfügung zu stellen. In Bezug auf die Klägerin 4 dominieren hingegen auftragsrechtliche Elemente. Insgesamt handelt es sich um einen Innominatkontrakt mit pacht- und auftragsrechtlichen Elemen- ten. Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass keine besonderen Normen des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht ersichtlich sind, welche vorliegend zur Anwendung kommen müssten (Art. 276a OR).”