Art. 275

“Rechtliches Für die Qualifikation eines Vertrags ist nicht entscheidend, wie die Parteien ihn bezeichnet haben (Art. 18 OR). In Betracht kommt vorliegend ein Miet- oder Pachtvertrag. Diese lassen sich wie folgt voneinander abgrenzen: Einem Mieter steht der blosse Gebrauch der ihm überlassenen Sache zu, dies ohne Rücksicht auf ihre Nutzbarkeit (Art. 253 OR). Bei einem Pachtvertrag überlässt der Verpäch- ter dem Pächter dagegen eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder der Erträgnisse (Art. 275 Abs. 1 OR). Betrifft der Vertragsgegenstand einen Gastgewerbebetrieb, kann die Abgrenzung zwischen nicht landwirtschaftlicher Pacht und (gastgewerblicher) Miete gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung heikel sein (BGer 4C.198/2005 vom 2. November 2005 E. 2). Im zitierten Entscheid konnte das Bundesgericht die Frage, ob es sich um eine Miete oder eine Pacht handelt, offen lassen und ver- wies hinsichtlich der Abgrenzungskriterien unter anderem auf seinen früheren publizierten Entscheid BGE 103 II”

“Rechtliches Für die Qualifikation eines Vertrags ist nicht entscheidend, wie die Parteien ihn bezeichnet haben (Art. 18 OR). In Betracht kommt vorliegend ein Miet- oder Pachtvertrag. Diese lassen sich wie folgt voneinander abgrenzen: Einem Mieter steht der blosse Gebrauch der ihm überlassenen Sache zu, dies ohne Rücksicht auf ihre Nutzbarkeit (Art. 253 OR). Bei einem Pachtvertrag überlässt der Verpäch- ter dem Pächter dagegen eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder der Erträgnisse (Art. 275 Abs. 1 OR). Betrifft der Vertragsgegenstand einen Gastgewerbebetrieb, kann die Abgrenzung zwischen nicht landwirtschaftlicher Pacht und (gastgewerblicher) Miete gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung heikel sein (BGer 4C.198/2005 vom 2. November 2005 E. 2). Im zitierten Entscheid konnte das Bundesgericht die Frage, ob es sich um eine Miete oder eine Pacht handelt, offen lassen und ver- wies hinsichtlich der Abgrenzungskriterien unter anderem auf seinen früheren publizierten Entscheid BGE 103 II”

“1; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1 ; CPra Bail, 2ème éd. 2017 – Bohnet/Dietschy-Martenet, art. 253 CO n. 59 et CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Carron, art. 275 CO n. 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1 ; CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.2.2 Selon la règle pacta sunt servanda, les termes du contrat doivent en principe être respectés. Selon la clausula rebus sic stantibus, une adaptation du contrat peut entrer en ligne de compte lorsque les circonstances dans lesquelles il a été conclu se sont modifiées à tel point que le maintien du contrat ne saurait être exigé. Il peut s'agir de rapports contractuels de longue durée au cours desquels les circonstances de fait ou les conditions juridiques ont subi des transformations profondes (ACJC/501/2024 du 16 avril 2024 consid. 3.1.4; Winiger, in Commentaire romand du code des obligations I, n.”

“Une partie ne doit pas pouvoir mener un procès qu'elle ne conduirait pas à ses frais, uniquement parce qu'il ne lui coûte rien (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; ATF 128 I 225 consid. 2.5.3). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). En cas de demande clairement excessive (c'est-à-dire lorsque la prétention invoquée est manifestement surévaluée), il faut admettre en règle générale que la cause est dépourvue de chances de succès (ATF 142 III 138 consid. 5.7). 2.1.2. Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à en lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La jurisprudence admet qu'un contrat, en tant qu'il prévoit la mise en gérance libre d'un établissement public complètement équipé moyennant paiement d'une redevance mensuelle (loyer ou fermage), répond à la qualification du bail à ferme non agricole, réglementé par les art. 275 et ss CO (cf. à ce propos, arrêt du Tribunal fédéral 4C_167/2002 du 8 octobre 2002, consid. 2.3 et références citées). Selon l’art. 293 CO, lorsque le fermier restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau fermier qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau fermier doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). À défaut, le fermier doit s’acquitter du fermage jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l’imputation sur le fermage de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al.”

“L'intimée est tenue de s'acquitter, en plus de cette redevance, de toutes les charges d'exploitation et est en droit de percevoir seule le produit de l'exploitation (art. 2 du contrat de société et art. 1 de l'avenant). Elle est responsable de la "direction du fonds de commerce", en collaboration avec E______, et est seule tenue des éventuelles pertes (art. 3 de l'avenant). Un montant correspondant à 3 mois de redevance a été versé en mains du propriétaire à titre de garantie de la redevance (art. 2 de l'avenant). Cet accord présente toutes les caractéristiques d'un contrat de gérance, régi par les dispositions du bail à ferme non agricole au sens des art. 275 ss CO. L'on ne discerne en effet aucune volonté des parties de s'associer pour poursuivre un but commun ni de partager les bénéfices et pertes de l'entreprise, éléments caractéristiques du contrat de société simple au sens des art. 530 ss CO. Il résulte de ce qui précède que, par ce contrat, l'appelante s'est vraisemblablement obligée à céder à l'intimée l'usage et la jouissance du restaurant "D______", conformément à l'art. 275 CO. Les pièces du dossier attestent en outre de ce que, en application de ce contrat, B______ SA a exploité le restaurant "D______" pendant plusieurs mois, s'acquittant des loyers, redevances et des salaires des employés. Il n'est pas allégué que ce contrat ait valablement pris fin et que l'appelante soit en droit de récupérer le local litigieux. Celle-ci soutient au contraire que le contrat prendra fin le 31 décembre 2023. Le fait que l'intimée n'ait pas, selon l'appelante, versé tous les montants qu'elle lui doit n'est pas pertinent à cet égard. L'intimée conteste au demeurant devoir à sa partie adverse les montants que celle-ci lui réclame. L'existence de poursuites à l'encontre de l'intimée n'est pas non plus relevante pour l'issue du présent litige, ni le fait que certaines factures en lien avec le local remis en gérance aient été libellées au nom de l'appelante. Il résulte de ce qui précède que, au stade de la vraisemblance, B______ SA est seule titulaire du droit d'usage et de jouissance de l'arcade située no.”

“A juste titre, les parties ne remettent pas en cause la qualification du contrat qui les a liées en tant que contrat de bail à ferme, comprenant la sous-location des locaux ainsi que la remise en gérance libre du fonds de commerce d'un restaurant préexistant. Par ailleurs, le jugement attaqué n'est pas critiqué en tant qu'il retient que ledit contrat n'a pas été valablement résilié par les sous-bailleurs. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir considéré qu'il avait restitué la chose affermée de manière anticipée au sens de l'art. 293 CO et de l'avoir ainsi condamné à payer aux intimés la redevance contractuelle de 8'000 fr. par mois, ainsi que les factures de I______ [téléphonie] et du Service de la sécurité et de l'espace publics pour la période postérieure au 17 mai 2017, alors qu'à partir de cette date les intimés l'avaient privé, sans droit, de la jouissance des locaux. 2.1 2.1.1 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La mise en «gérance libre», c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (LACHAT, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (CPra Bail, 2ème éd.”

“La mise en «gérance libre», c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (LACHAT, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, art. 253 CO n. 59 et CARRON, art. 275 CO N 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - BIERI, art. 257 n. 1). 2.1.2 Celui qui poursuit l'exécution d'un contrat bilatéral doit avoir exécuté ou offrir d'exécuter sa propre obligation, à moins qu'il ne soit au bénéfice d'un terme d'après les clauses ou la nature du contrat (art. 82 CO). Cette disposition institue une exception d'inexécution : le débiteur peut refuser d'exécuter sa propre prestation jusqu'à ce que de son côté, le créancier ait exécuté ou offert d'exécuter la sienne (ATF 123 III 16 consid. 2b). L'art. 82 CO vise directement les prestations issues d'un contrat synallagmatique (ou bilatéral parfait), qui sont promises l'une en échange de l'autre, soit celles qui dépendent l'une de l'autre pour leur naissance et leur exécution (ATF 128 V 224 consid.”

“La mise en «gérance libre», c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (LACHAT, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, art. 253 CO n. 59 et CARRON, art. 275 CO N 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - BIERI, art. 257 n. 1). 2.1.2 Celui qui poursuit l'exécution d'un contrat bilatéral doit avoir exécuté ou offrir d'exécuter sa propre obligation, à moins qu'il ne soit au bénéfice d'un terme d'après les clauses ou la nature du contrat (art. 82 CO). Cette disposition institue une exception d'inexécution : le débiteur peut refuser d'exécuter sa propre prestation jusqu'à ce que de son côté, le créancier ait exécuté ou offert d'exécuter la sienne (ATF 123 III 16 consid. 2b). L'art. 82 CO vise directement les prestations issues d'un contrat synallagmatique (ou bilatéral parfait), qui sont promises l'une en échange de l'autre, soit celles qui dépendent l'une de l'autre pour leur naissance et leur exécution (ATF 128 V 224 consid.”

“Une partie ne doit pas pouvoir mener un procès qu'elle ne conduirait pas à ses frais, uniquement parce qu'il ne lui coûte rien (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; ATF 128 I 225 consid. 2.5.3). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). En cas de demande clairement excessive (c'est-à-dire lorsque la prétention invoquée est manifestement surévaluée), il faut admettre en règle générale que la cause est dépourvue de chances de succès (ATF 142 III 138 consid. 5.7). 2.1.2. Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à en lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La jurisprudence admet qu'un contrat, en tant qu'il prévoit la mise en gérance libre d'un établissement public complètement équipé moyennant paiement d'une redevance mensuelle (loyer ou fermage), répond à la qualification du bail à ferme non agricole, réglementé par les art. 275 et ss CO (cf. à ce propos, arrêt du Tribunal fédéral 4C_167/2002 du 8 octobre 2002, consid. 2.3 et références citées). Selon l’art. 293 CO, lorsque le fermier restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau fermier qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau fermier doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). À défaut, le fermier doit s’acquitter du fermage jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l’imputation sur le fermage de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al.”

“Durch den Pachtvertrag verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse zu überlassen, und der Pächter, dafür einen Pachtzins zu leisten (Art. 275 OR). Der Pachtvertrag ist einerseits in den Art. 275 ff. OR und andererseits im Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) geregelt. Trotz des Vorhandenseins öffentlichrechtlicher Bestimmungen im LPG ist das eigentliche Vertragsverhältnis privatrechtlicher Natur. Der landwirtschaftliche Pachtvertrag stellt damit ein privatrechtliches Rechtsverhältnis dar, das gewissen öffentlichrechtlichen Beschränkungen unterliegt. Dies gilt namentlich auch für die Verpachtung von Landwirtschaftsland durch eine Gemeinde (BGer 2C_314/2013 vom 19. März 2014 E. 1.1.1.; Entscheid des Verwaltungsgerichts Obwalden vom 23. Januar 2013, in: VVGE 2011/2013 Nr. 42 E. 4.1).”

“L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait (arrêt du Tribunal fédéral 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.2). 2.1.3 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. Le bailleur a l'obligation principale de céder l'usage et la jouissance d'un bien ou d'un droit productif au fermier. Conformément à l'art. 278 al. 1 CO, le bailleur doit lui délivrer l'objet du bail, à la date convenue entre les parties, dans un état approprié à l'usage et à l'exploitation pour lesquels il a été affermé. L'objet affermé doit donc être mis à disposition sans défaut pouvant empêcher ou affecter son utilisation ou son exploitation. La chose affermée doit avoir une nature productive, et le fermier doit pouvoir en retirer les fruits naturels et civils (Carron, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 23 ad art. 275 CO). Le bail à loyer entraîne une cession par le bailleur au locataire de l'usage de la chose louée, sans transfert de la propriété. Le locataire devient possesseur de la chose louée et bénéficie des droits attachés à la possession (art. 926-929 CC; 679 et 684 CC). Pendant toute la durée du bail, le bailleur doit garantir au locataire un usage exclusif et sans trouble de la chose louée et de ses dépendances. Sauf accord du locataire, du juge ou état de nécessité, le bailleur ne peut pas pénétrer dans les locaux (Lachat/Bohnet, Commentaire romand, n. 3 ad art. 253 CO). Le bail à ferme se distingue du bail à loyer par l'objet du contrat; le bailleur ne cède pas à son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un bien ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits; il y a bail à ferme notamment lorsque le bailleur cède l'exploitation d'une entreprise entièrement équipée, c'est-à-dire un outil de production. En revanche, il faut retenir la qualification de bail à loyer s'il cède des locaux que son cocontractant doit aménager pour en faire une entreprise productive.”

“Une partie ne doit pas pouvoir mener un procès qu'elle ne conduirait pas à ses frais, uniquement parce qu'il ne lui coûte rien (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; ATF 128 I 225 consid. 2.5.3). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). En cas de demande clairement excessive (c'est-à-dire lorsque la prétention invoquée est manifestement surévaluée), il faut admettre en règle générale que la cause est dépourvue de chances de succès (ATF 142 III 138 consid. 5.7). 2.1.2. Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à en lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La jurisprudence admet qu'un contrat, en tant qu'il prévoit la mise en gérance libre d'un établissement public complètement équipé moyennant paiement d'une redevance mensuelle (loyer ou fermage), répond à la qualification du bail à ferme non agricole, réglementé par les art. 275 et ss CO (cf. à ce propos, arrêt du Tribunal fédéral 4C_167/2002 du 8 octobre 2002, consid. 2.3 et références citées). Selon l’art. 293 CO, lorsque le fermier restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau fermier qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau fermier doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). À défaut, le fermier doit s’acquitter du fermage jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l’imputation sur le fermage de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al.”

“275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO; art. 291 al. 1 CO pour le sous-affermage). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO, respectivement 291 al. 2 CO. La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; Weber, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), et, dans le contrat de bail à ferme, un bien ou un droit productif (art. 275 CO) ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose. Il peut, sinon, faire l'objet d'une demande d'expulsion (ATF 139 III 353 ibid). L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal. Si le sous-locataire doit ainsi restituer la chose avant l'expiration du contrat de sous-location, il peut, le cas échéant, demander des dommages-intérêts au sous-bailleur pour inexécution partielle du contrat (art. 97 CO) (ATF 139 III 353 ibid; Higi, op. cit., nos 19 et 27 ad art. 262 CO). 3.2.4 Le Tribunal fédéral a retenu qu'à la suite du transfert du bail principal, l'ancien locataire principal avait perdu tout droit d'usage sur le local en cause, dès la date dudit transfert.”

“275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO; art. 291 al. 1 CO pour le sous-affermage). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO, respectivement 291 al. 2 CO. La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; Weber, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), et, dans le contrat de bail à ferme, un bien ou un droit productif (art. 275 CO) ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose. Il peut, sinon, faire l'objet d'une demande d'expulsion (ATF 139 III 353 ibid). L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal. Si le sous-locataire doit ainsi restituer la chose avant l'expiration du contrat de sous-location, il peut, le cas échéant, demander des dommages-intérêts au sous-bailleur pour inexécution partielle du contrat (art. 97 CO) (ATF 139 III 353 ibid; Higi, op. cit., nos 19 et 27 ad art. 262 CO). 3.2.4 Le Tribunal fédéral a retenu qu'à la suite du transfert du bail principal, l'ancien locataire principal avait perdu tout droit d'usage sur le local en cause, dès la date dudit transfert.”

“L'intimée est tenue de s'acquitter, en plus de cette redevance, de toutes les charges d'exploitation et est en droit de percevoir seule le produit de l'exploitation (art. 2 du contrat de société et art. 1 de l'avenant). Elle est responsable de la "direction du fonds de commerce", en collaboration avec E______, et est seule tenue des éventuelles pertes (art. 3 de l'avenant). Un montant correspondant à 3 mois de redevance a été versé en mains du propriétaire à titre de garantie de la redevance (art. 2 de l'avenant). Cet accord présente toutes les caractéristiques d'un contrat de gérance, régi par les dispositions du bail à ferme non agricole au sens des art. 275 ss CO. L'on ne discerne en effet aucune volonté des parties de s'associer pour poursuivre un but commun ni de partager les bénéfices et pertes de l'entreprise, éléments caractéristiques du contrat de société simple au sens des art. 530 ss CO. Il résulte de ce qui précède que, par ce contrat, l'appelante s'est vraisemblablement obligée à céder à l'intimée l'usage et la jouissance du restaurant "D______", conformément à l'art. 275 CO. Les pièces du dossier attestent en outre de ce que, en application de ce contrat, B______ SA a exploité le restaurant "D______" pendant plusieurs mois, s'acquittant des loyers, redevances et des salaires des employés. Il n'est pas allégué que ce contrat ait valablement pris fin et que l'appelante soit en droit de récupérer le local litigieux. Celle-ci soutient au contraire que le contrat prendra fin le 31 décembre 2023. Le fait que l'intimée n'ait pas, selon l'appelante, versé tous les montants qu'elle lui doit n'est pas pertinent à cet égard. L'intimée conteste au demeurant devoir à sa partie adverse les montants que celle-ci lui réclame. L'existence de poursuites à l'encontre de l'intimée n'est pas non plus relevante pour l'issue du présent litige, ni le fait que certaines factures en lien avec le local remis en gérance aient été libellées au nom de l'appelante. Il résulte de ce qui précède que, au stade de la vraisemblance, B______ SA est seule titulaire du droit d'usage et de jouissance de l'arcade située no.”

“Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 142 III 671 consid. 3.3; 140 III 134 consid. 3.2; 136 III 186 consid. 3.2.1; 135 III 295 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2017 du 12 mars 2018 consid. 5.1). Constituent des indices permettant de déterminer la réelle et commune intention des parties non seulement la teneur des déclarations de volonté, écrites ou orales, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait (arrêt du Tribunal fédéral 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.2). 2.1.3 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. Le bailleur a l'obligation principale de céder l'usage et la jouissance d'un bien ou d'un droit productif au fermier. Conformément à l'art. 278 al. 1 CO, le bailleur doit lui délivrer l'objet du bail, à la date convenue entre les parties, dans un état approprié à l'usage et à l'exploitation pour lesquels il a été affermé. L'objet affermé doit donc être mis à disposition sans défaut pouvant empêcher ou affecter son utilisation ou son exploitation. La chose affermée doit avoir une nature productive, et le fermier doit pouvoir en retirer les fruits naturels et civils (Carron, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 23 ad art. 275 CO). Le bail à loyer entraîne une cession par le bailleur au locataire de l'usage de la chose louée, sans transfert de la propriété.”

“Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 142 III 671 consid. 3.3; 140 III 134 consid. 3.2; 136 III 186 consid. 3.2.1; 135 III 295 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2017 du 12 mars 2018 consid. 5.1). Constituent des indices permettant de déterminer la réelle et commune intention des parties non seulement la teneur des déclarations de volonté, écrites ou orales, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait (arrêt du Tribunal fédéral 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.2). 2.1.3 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. Le bailleur a l'obligation principale de céder l'usage et la jouissance d'un bien ou d'un droit productif au fermier. Conformément à l'art. 278 al. 1 CO, le bailleur doit lui délivrer l'objet du bail, à la date convenue entre les parties, dans un état approprié à l'usage et à l'exploitation pour lesquels il a été affermé. L'objet affermé doit donc être mis à disposition sans défaut pouvant empêcher ou affecter son utilisation ou son exploitation. La chose affermée doit avoir une nature productive, et le fermier doit pouvoir en retirer les fruits naturels et civils (Carron, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 23 ad art. 275 CO). Le bail à loyer entraîne une cession par le bailleur au locataire de l'usage de la chose louée, sans transfert de la propriété.”

“3 En l’espèce, les appelantes se contentent d’énumérer les faits manquants à leur sens, sans expliquer en quoi ils seraient pertinents, de sorte que ce grief n’est pas recevable. 4. Les appelantes estiment que le Tribunal n’a pas considéré à tort que la clausula rebus sic stantibus doit s’appliquer à la différence entre le loyer dû au propriétaire et le droit de gérance, soit le gain du sous-bailleur. 4.1 En l’espèce, les appelantes n’expliquent pas en quoi consisterait la différence pertinente entre ces deux notions et par quel raisonnement il serait possible d’aboutir à une autre conclusion que celle du Tribunal. Il en découle que ce grief n’est pas conforme aux exigences de motivation, de d’autant plus que les appelantes sont représentées par un avocat, et est par conséquent irrecevable. L’appel n’est donc pas recevable. 4.2 Quand bien même ce grief serait recevable, il devrait être rejeté. 4.2.1 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La mise en « gérance libre », c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (ATF 128 III 419 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_98/2023 du 12 mai 2023 consid. 1.1; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (ACJC/1424/2020 du 12.”

“En l'espèce, le jugement entrepris a statué définitivement sur une requête en contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, différend qui est de nature patrimoniale. Compte tenu du fermage convenu dans le cas présent, qui s'élève à un total de 9'000 fr. par mois, la valeur litigieuse de 10'000 fr. est atteinte, de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 1.2 L'appel a été interjeté dans le délai de 30 jours et suivant la forme écrite prescrite par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. c, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés et la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). Les faits sont établis d'office et la maxime inquisitoire sociale s'applique (art. 247 al. 2 let. a CPC). La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC). 2. Il n'est pas contesté par les parties que le contrat de gérance libre présente les caractéristiques essentielles du bail à ferme au sens de l'art. 275 CO, dès lors que l'intimée a obtenu non seulement la cession de l'usage des locaux, des agencements, du mobilier et des appareils destinés au restaurant, mais également le droit d'exploiter un commerce déjà en activité, avec sa clientèle, son enseigne et ses fournisseurs ainsi que d'en percevoir les recettes, moyennant paiement du fermage convenu (ATF 128 III 419 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26.08.2024 consid. 2.2.1). 3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que le congé notifié à l'intimée pour le 30 septembre 2023 était abusif. Ils contestent que cette résiliation puisse être qualifiée de congé-représailles, dans la mesure où ils estiment que l'intimée n'a fait valoir aucune prétention découlant du bail. Ils soutiennent par ailleurs que E______ serait intervenue en tant que représentante de l'intimée, que les courriers de janvier et février 2022 pourraient être imputés à l'intimée et que les menaces proférées de dénonciation à la régie constitueraient un comportement inadmissible, propre à rompre le lien de confiance entre les parties.”