Art. 272c

“ZMP 2023 Nr. 11 Art. 1 und 18 OR; Art. 257h OR; Art. 260 OR; Art. 259a OR; Art. 259d OR; Art. 259e OR; Art. 259g OR; Art. 270a OR; Art. 272c Abs. 2 OR; Art. 241 Abs. 2 ZPO. Einbezug zusätzlicher Vertragsparteien in einer Erstreckungsvereinba- rung. Zulässigkeit von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Materielle Rechtskraft bei einem Vergleich. Mängel. Voraussetzungen der Hinterle- gung. Minderung. Schadenersatz. Mietzinssenkung zufolge veränderter Be- rechnungsgrundlagen während einer Erstreckung. Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1). Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausfüh- ren zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden. Die gleichen Kriterien gelten auch während eines erstreckten Mietverhält- nisses, wobei das Gericht in diesem Fall auch prüft, ob und inwiefern der Mieter noch von den Arbeiten profitiert.”

“Diese um- fasst auch das Benützungsrecht, welches der Kläger 2 aufgrund des Einverständ- nisses des Beklagten ohne weiteres allein der Klägerin 1 überlassen konnte (vgl. - 9 - nur Art. 262 OR), sowie im Interesse des Beklagten die Haftung nicht nur für den Mietzins, sondern auch für alle anderen Verpflichtungen aus dem Vertrag, na- mentlich für die ordnungsgemässe Benützung der Sache. (...) Eine Beschränkung auf eine blosse Mithaftung für Schulden aus dem Vertrag ist dem Vertragstext nicht zu entnehmen. Dass sie aus anderen Erklärungen oder Verhaltensweisen der Parteien hervorgehen soll, ist nicht substantiiert behauptet. Der Kläger 2 ist daher als Mitmieter zu betrachten, da zwischen den Parteien zumindest ein nor- mativer Konsens besteht. 4. Bei der gemeinsamen Miete bilden die Mitmieter hinsichtlich der Anfechtung der Kündigung oder der Erstreckung des Mietverhältnisses eine notwendige Streit- genossenschaft, denn der gemeinsame Mietvertrag bildet eine Einheit und erfährt mit dem Gestaltungsurteil über die Anfechtung der Kündigung oder die Erstre- ckung des Mietverhältnisses unter Vorbehalt einer Anpassung nach Art. 272c OR ausser bezüglich der Vertragsdauer keine Umgestaltung. Die Klage betrifft daher alle am Rechtsverhältnis Beteiligten, und über dieses kann nur einheitlich ent- schieden werden. Im Prozess bilden die gemeinsam Mietenden daher eine not- wendige (d.h. aus Gründen des materiellen Rechts bestehende) Streitgenossen- schaft. Sie müssen folglich in der Regel gemeinsam klagen (Art. 70 Abs. 1 ZPO). Andererseits handelt es sich bei Kündigungsschutz und Erstreckung um Sozial- rechte der einzelnen Mietenden, die letztlich in deren Persönlichkeit wurzeln und daher nicht von der Mitwirkung eines Dritten abhängig sein können. Deshalb ge- stattet es das Bundesgericht einem Mitmieter, auch alleine zu klagen. Um einer einheitlichen Entscheidung willen müssen jedoch dessen Partner entweder eine Erklärung abgeben, dass sie sich dem Prozessergebnis vorbehaltlos unterziehen, wie auch immer es lautet (Unterziehungserklärung). Sind sie dazu nicht bereit, müssen sie als Beklagte in das Verfahren einbezogen werden (BGE 140 III 598; BGE 145 III 281; BGer 4A_539/2019 vom 6.”

“Mai 2022, in welchem auf die gesunkenen Hypothekarzin- sen hingewiesen und eine Mietzinsanpassung verlangt wurde, als solches einzu- stufen ist. Dabei ist es unerheblich, dass bloss der Kläger 2 das Schreiben unter- zeichnete, denn seit seiner Aufnahme in den Vertrag bei Abschluss der Erstre- ckungsvereinbarung bestand zwischen den Klägern eine einfache Gesellschaft, so dass der Kläger 2 als Gesellschafter vermutungsweise zur Vertretung der Ge- meinschaft ermächtigt war (Art. 543 Abs. 3 i.V.m. Art. 535 Abs. 1 OR). Bei einem erstreckten Mietverhältnis ist der massgebenden Zeitpunkt für die Sen- kung in der Lehre umstritten. BRÄNDLI stellt sich auf den Standpunkt, Kündigungs- frist und -termin richteten sich nach der Erstreckungsvereinbarung, was zwar zu einer Ungleichbehandlung von Vermieter und Mieter führe, sich allerdings mit den einseitig zugunsten des Mieters verkürzten Kündigungsfristen und -terminen wäh- rend der Erstreckungsdauer erkläre (MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 966; gleicher Mei- nung ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 272c OR N 28 f.). Dagegen spricht zum einen, dass Anpassungen so in kürzerer Abfolge durchgeführt werden könnten als vor der Kün- digungstermin, was der Idee der Weitergeltung des Mietvertrages widerspricht. Auf der anderen Seite tritt die Vertragsanpassung nach Art. 269d/270a OR an die Stelle der Änderungskündigung und bedingt daher an sich nicht nur eine Kündi- gungsmöglichkeit des Mieters, sondern auch eine solche des Vermieters, wobei dem Vermieter im erstreckten Mietverhältnis eine solche aber gerade nicht mehr - 32 - offensteht. Es erscheint überdies nicht als sachgerecht, ausgerechnet in der kur- zen Schlussphase des Vertrages einen ausgesprochen hohen Anpassungsrhyth- mus zu favorisieren. Um der Einfachheit und Einheitlichkeit der Regelung willen sind somit grundsätzlich die bis zur Kündigung gültig gewesenen vertraglichen Fristen und Termine zu beachten (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272c N 5a; so auch SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272c OR N 9).”

“966; gleicher Mei- nung ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 272c OR N 28 f.). Dagegen spricht zum einen, dass Anpassungen so in kürzerer Abfolge durchgeführt werden könnten als vor der Kün- digungstermin, was der Idee der Weitergeltung des Mietvertrages widerspricht. Auf der anderen Seite tritt die Vertragsanpassung nach Art. 269d/270a OR an die Stelle der Änderungskündigung und bedingt daher an sich nicht nur eine Kündi- gungsmöglichkeit des Mieters, sondern auch eine solche des Vermieters, wobei dem Vermieter im erstreckten Mietverhältnis eine solche aber gerade nicht mehr - 32 - offensteht. Es erscheint überdies nicht als sachgerecht, ausgerechnet in der kur- zen Schlussphase des Vertrages einen ausgesprochen hohen Anpassungsrhyth- mus zu favorisieren. Um der Einfachheit und Einheitlichkeit der Regelung willen sind somit grundsätzlich die bis zur Kündigung gültig gewesenen vertraglichen Fristen und Termine zu beachten (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272c N 5a; so auch SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272c OR N 9). Demzufolge waren die Kündigungsfrist von drei Monaten und die Kündigungstermine per Ende März, Juni und September gemäss Mietvertrag vom 2. September 2003 zu beachten (vgl. act. 3/1 S. 1), weshalb die Mietzinssenkung ab 1. Oktober 2022 zu berücksichtigen ist. Unzutreffend ist dabei der Einwand der Beklagten, die Kläger hätten ihr Senkungs- begehren erst anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 18. Oktober 2022 ge- stellt. Schon im Hinterlegungsgesuch vom 30. Juni 2022 (Poststempel 5. Juli 2022) ist explizit von einer Mietzinssenkung «infolge Hyp.-Zinsen» die Rede, und auch das spätere Formular «Schlichtungsgesuch / Zivilklage» vom 28. Juli 2022 enthält unter «Streitgegenstand» die Wendung: «... keine Gewährung einer Mietzinsre- duktion während der letzten 10-15 Jahre trotz Aufforderung ...». Beide Erklärun- gen liegen klar innerhalb der Fristen von Art. 270a OR. Die Senkung des Referenzzinssatzes von 3.25 % auf 1.25 % führt zu einem Miet- zinssenkungsanspruch von 19.35 % (Art.”

“Die Vorinstanz begründete die Gutheissung des Ausweisungsbegehrens im Wesentlichen damit, der befristete Vertrag über die Geschäftsfläche sei am 31. Dezember 2019 abgelaufen und die Kündigung des unbefristeten Vertrages über die Lagerfläche sei vor Mietgericht nicht mehr angefochten. Da der Beru- fungsklägerin lediglich eine Erstreckung der Mietverhältnisse bis 30. Juni 2020 zugestanden werde, sei der Ausweisungsbefehl zu erteilen (vgl. act. 30 E. III./2.3, zur Eintretensfrage vgl. a.a.O., E. II./2). Die Zusprechung von Mietzinsen bzw. Entschädigungen für die Monate Juni, Juli und August 2020 entsprechend dem bisherigen Mietzins begründete die Vorinstanz im Wesentlichen damit, während der Erstreckung gelte der bestehen- de Mietvertrag grundsätzlich unverändert weiter (Art. 272c OR). Gebe die mieten- de Partei das Mietobjekt nach Beendigung des Vertrages nicht rechtzeitig zurück, so habe sie die vermietende Partei für die Zeit bis zur Rückgabe entsprechend dem bisherigen Mietzins zu entschädigen. Gemäss Art. 257c OR müsse die mie- tende Partei den Mietzins am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart worden sei (a.a.O., E. III./3.1 f. m.w.H., zur Eintretensfrage vgl. a.a.O., E. II./2). Zwischen den Partei- en sei betreffend den Lagerraum ein jährlicher Mietzins vereinbart, welcher ge- mäss Mietvertrag monatlich zum Voraus zu bezahlen sei (act. 1/3/3) und gemäss Mietvertrag betrage der Mietzins für die Geschäftsfläche mindestens Fr. 40'000.– pro Jahr sowie Umsatzmiete von linear 10% und Fr. 125.– Nebenkosten akonto - 32 - pro Monat, gemäss Ziffer”

“Dies hängt auch mit dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen zusammen (Art. 57 ZPO; iu- ra novit curia). Das Gericht nimmt die rechtliche Würdigung des ihm präsentierten Lebenssachverhalts innerhalb der Schranken der Anträge von sich aus vor und hat sämtliche in Frage kommenden Rechtsgrundlagen zu prüfen. Wird eine ein- - 22 - schlägige Rechtsgrundlage nicht angewendet, führt dies nicht zu einer Einschrän- kung des Streitgegenstands, sondern allenfalls zu einem mangelhaften Entscheid (vgl. D ROESE, a.a.O., S. 48). Entsprechend kann die Klägerin aus ihren Ausfüh- rungen zu den angeblich unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen nicht zu ihren Gunsten ableiten. Namentlich war Ziff. 5 zum Nachtrag I des Mietvertrags bereits Teil des dem Gericht im Erstverfahren unterbreiteten Lebenssachverhalts. Das Gericht hätte im Entscheidfall von Amtes wegen auch prüfen müssen, ob sich die Anträge der Klägerin auf diese vertragliche Grundlage stützen lassen. Umgekehrt hätte das Gericht im vorliegenden Verfahren im Entscheidfall auch eine analoge Anwendung von Art. 272c OR zu prüfen, um allenfalls die Anträge der Klägerin zu schützen. Unterschiedliche Lebenssachverhalte oder Streitgegenstände ergeben sich daraus jedoch nicht.”

“272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). Si le locataire - à ses risques et périls - a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1). Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/862/2020 du 22 juin 2020 consid. 6.5; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). 4.2 En l'espèce, la prolongation de bail de trois ans accordée par le Tribunal concilie de manière équitable les intérêts des deux parties. L'appelante occupe les locaux de longue date puisqu'elle y est entrée le 1er avril 1997. Compte tenu de la nature de son activité, dont l'ampleur n'est pas contestée, un déménagement impliquant éventuellement une fermeture de l'établissement dans l'attente de pouvoir s'installer dans de nouveaux locaux aura un impact négatif sur sa clientèle et ses employés. Cela étant, l'appelante sait depuis de nombreuses années qu'il lui incombe de prendre des mesures pour affronter ledit déménagement. Le bail, de durée déterminée, prenait fin en décembre 2020. Lorsqu'elle a effectué des travaux dans les locaux, dès fin 2016, l'appelante savait qu'aucune prolongation de bail ne lui serait accordée, de sorte que ces travaux ont été fait à ses risques et périls. En particulier, l'intimée ne lui a jamais laissé croire qu'elle accepterait de prolonger le bail au-delà de 2020.”

“Dès lors, compte tenu de l'ensemble des circonstances et du but poursuivi par la loi, à savoir de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement, respectivement d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat, il n'apparaît pas que les premiers juges auraient mésusé de leur pouvoir d'appréciation en fixant la durée de la prolongation. Même compte tenu des éléments rectifiés et précisés ci-dessus, la durée de prolongation arrêtée par le Tribunal apparaît proportionnée et sera confirmée. 4. Les appelants reprochent également au Tribunal d'avoir erré dans le calcul qu'il a effectué relativement à la baisse de loyer octroyée aux intimés. 4.1 Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse, notamment en démontrant que le rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO). Une demande de diminution de loyer s'apprécie en règle générale selon la méthode relative. Le locataire peut demander une diminution notamment à cause d'une baisse des charges du bailleur, en particulier d'une baisse du taux hypothécaire de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2). Par dernière fixation, il faut entendre, en dehors de la détermination du loyer en début de bail, la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul; une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, en d'autres termes qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne constitue pas un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation ultérieure (ATF 126 III 124 consid.”

“Au vu de ce qui a été exposé, il se justifie, sur le principe, d’accorder une prolongation de bail à l’intimée, d’une durée relativement importante, étant relevé qu’aucun intérêt prépondérant de l’appelante n’impose une fin rapide du contrat. Compte tenu en particulier de la situation financière de l’intimée, il n’est pas possible d’établir un pronostic fiable sur la possibilité que l’intéressée retrouve un objet de remplacement approprié durant la prolongation accordée, de sorte qu’une prolongation unique n’apparaît pas indiquée. Dans ces conditions, il se justifie d’accorder à l’intimée une première prolongation de bail de deux ans, à savoir jusqu’au 31 mars 2022. 6. 6.1 Toujours pour le cas où la résiliation serait déclarée valable, l’intimée a également conclu à ce qu’elle puisse résilier le bail pendant la prolongation en observant un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. 6.2 Dans le cadre de la procédure de première ou de seconde prolongation de bail, les parties peuvent demander que la décision de prolongation adapte le contrat (art. 272c al. 1 CO). L’adaptation du contrat à l’occasion de la prolongation du bail présuppose une demande du bailleur ou du locataire dans le cadre de la procédure, le juge ne pouvant pas intervenir d’office (Lachat, op. cit., pp. 1022-1023). 6.3 En l’espèce, le préavis de résiliation contractuel est de quatre mois. Compte tenu de cette durée relativement longue et de l’intérêt de l’appelante à récupérer l’appartement litigieux pour le rénover, et non pour le relouer immédiatement, il se justifie de faire droit à la conclusion de l’intimée. La modification du délai de résiliation permettra du reste de faciliter les recherches de logement de l’intimée, ce qui servira également les intérêts de l’appelante à récupérer les locaux. Partant, il y a lieu d’adapter le contrat en raccourcissant le préavis de résiliation à un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. 7. 7.1 En définitive, l’appel doit être partiellement admis et le jugement réformé en ce sens que la résiliation est déclarée valable, l’intimée bénéficiant d’une première prolongation de bail de deux ans jusqu’au 31 mars 2022, avec la possibilité de résilier le contrat moyennant un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.”

“Il a examiné la demande de baisse de loyer sous l'angle des motifs relatifs uniquement dans la mesure où l'appelante n'a pas avancé de motif absolu dans le cadre d'un argumentaire opposé à la baisse de loyer. Par ailleurs, le Tribunal a alloué à l'intimée une baisse de loyer inférieure à celle qui avait été requise, mais n'a pas accordé davantage ou autre chose que le contenu des conclusions formulées. Dès lors, ni la méthode suivie par le Tribunal, ni les calculs effectués par ce dernier ne s'écartent du droit. Aucun élément n'impose de revoir la méthode appliquée par le Tribunal et le raisonnement de ce dernier. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point également. 5. Dans un troisième grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir autorisé l'intimée à résilier le bail en tout temps moyennant préavis d'un mois pour la fin d'un mois pendant la prolongation du bail. 5.1 Selon l'art. 272d let. b CO, à défaut d'un jugement ou d'un accord contraires, le locataire peut résilier le bail durant la prolongation en observant un délai de trois mois pour le terme légal lorsque la prolongation dépasse une année. Par ailleurs, l'art. 272c al. 1 CO prévoit qu'une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation. Ainsi, selon cette disposition, le juge peut, à la demande du locataire, raccourcir les préavis et termes de l'art. 272d CO (ACJC/421/2014 du 7 avril 2014 consid. 6.2). Selon la jurisprudence de la Cour de justice, il se justifie d'autoriser le locataire, dans le cadre d'une prolongation de bail supérieure à un an, à résilier son bail en tout temps moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois (ACJC/421/2014 du 7 avril 2014 consid. 6.2). 5.2 En l'espèce, l'appelante ne s'est pas opposée lors de la procédure de première instance à ce que l'intimée puisse résilier le contrat avec un préavis d'un mois pour la fin d'un mois, ni n'a exposé être prétéritée par une telle situation. Dans ses écritures d'appel, l'appelante estime être mise en difficulté par une telle faculté en raison du fait qu'elle ne peut résilier son propre bail que moyennant un délai de trois mois.”

“Compte tenu de l'ensemble des circonstances, la durée de prolongation arrêtée par le Tribunal apparaît proportionnée, quand bien même l'intimée n'a pas prouvé avoir procédé activement à la recherche d'un nouveau logement. Quant aux considérations de l'appelante sur le bien-être de l'intimée, elles sont étrangères au contrat et ne sauraient être retenues dans le cadre de la pesée des intérêts prévue par la loi. Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. Dans un deuxième grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir procédé à une réadaptation du loyer à la baisse pour la période de prolongation du bail. L'appelante estime que le Tribunal aurait dû appliquer la méthode absolue permettant de démontrer que le rendement net de l'appartement litigieux est inférieur au taux de rendement admis par la loi. 4.1 Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). La jurisprudence relative aux hausses de loyer peut s'appliquer, mutatis mutandis, aux demandes de baisse du locataire. Ainsi, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (SJ 1981 p. 504 ss) et constamment suivie depuis lors, l'autorité judiciaire procède à l'examen de la baisse de loyer sollicitée selon la méthode dite relative, c'est-à-dire par rapport au loyer fixé en dernier lieu, lequel est censé procurer un rendement convenable au bailleur, en se fondant sur les critères invoqués par le locataire (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 1.2.d/bb). Le bailleur a cependant la faculté de s'opposer à cette demande de baisse, en démontrant notamment que le rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO; ACJC/1594/2019 du 4 novembre 2019 consid. 7.1.2), selon la méthode dite absolue. Le locataire est en droit de demander la répercussion sur le loyer de la baisse du taux hypothécaire, selon le barème fixé par le Conseil fédéral (art.”

“403: «A l'expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés, s'il s'agit d'un bail à terme fixe, le bailleur pourra négocier un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et, à cette occasion, augmenter le précédent loyer au cas où celui-ci ne lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée parce que les prévisions faites lors de la conclusion du bail échelonné, quant à l'évolution des facteurs de hausse, ne se seraient pas vérifiées par hypothèse. De son côté, le locataire aura toujours la possibilité de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur marché. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270 CO. Il lui sera enfin loisible, le cas échéant, de demander une diminution du dernier échelon de loyer dans le cadre d'une procédure tendant à la prolongation du bail (art. 272c al. 1 CO). Dans le cas d'un bail de du- rée déterminée improprement dit [Hervorhebung durch das Mietgericht] (sur cette notion, cf. l' ATF 114 II 165 consid. 2b et les références, ainsi que LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 280, qui parlent de baux "congéables"), soit d'un bail reconductible tacitement après la durée minimum de trois ans imposée par l'art. 269c let. a CO, le bailleur pourra solliciter une majoration du dernier échelon de loyer pour le terme de résiliation, sur la base de l'art. 269d CO, et le loca- taire invoquer l'art. 270a CO à l'appui d'une demande de diminution de son loyer.») Umgekehrt ist es grundsätzlich auch erlaubt, kettenartig aneinandergereihte Ver- träge abzuschliessen, deren Mietzinse jeweils als Anfangsmieten zu behandeln - 19 - sind (BGE 139 III 145 E. 4.2.4; ebenso schon BGer 4C.155/2003 vom 3. November 2003, E. 3.3). Von einer solchen Konstellation ist im Zweifel auszugehen, soweit ein bisheriges Vertragsverhältnis gültig zu Ende gegangen ist. Darunter fällt etwa der echt befristete Mietvertrag mit Index- oder Staffelungsklausel (BGE 121 III 397 E.”

“403: «A l'expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés, s'il s'agit d'un bail à terme fixe, le bailleur pourra négocier un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et, à cette occasion, augmenter le précédent loyer au cas où celui-ci ne lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée parce que les prévisions faites lors de la conclusion du bail échelonné, quant à l'évolution des facteurs de hausse, ne se seraient pas vérifiées par hypothèse. De son côté, le locataire aura toujours la possibilité de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur marché. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270 CO. Il lui sera enfin loisible, le cas échéant, de demander une diminution du dernier échelon de loyer dans le cadre d'une procédure tendant à la prolongation du bail (art. 272c al. 1 CO). Dans le cas d'un bail de du- rée déterminée improprement dit [Hervorhebung durch das Mietgericht] (sur cette notion, cf. l' ATF 114 II 165 consid. 2b et les références, ainsi que LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 280, qui parlent de baux "congéables"), soit d'un bail reconductible tacitement après la durée minimum de trois ans imposée par l'art. 269c let. a CO, le bailleur pourra solliciter une majoration du dernier échelon de loyer pour le terme de résiliation, sur la base de l'art. 269d CO, et le loca- taire invoquer l'art. 270a CO à l'appui d'une demande de diminution de son loyer.») Umgekehrt ist es grundsätzlich auch erlaubt, kettenartig aneinandergereihte Ver- träge abzuschliessen, deren Mietzinse jeweils als Anfangsmieten zu behandeln - 19 - sind (BGE 139 III 145 E. 4.2.4; ebenso schon BGer 4C.155/2003 vom 3. November 2003, E. 3.3). Von einer solchen Konstellation ist im Zweifel auszugehen, soweit ein bisheriges Vertragsverhältnis gültig zu Ende gegangen ist. Darunter fällt etwa der echt befristete Mietvertrag mit Index- oder Staffelungsklausel (BGE 121 III 397 E.”

“Die Klägerin macht im vorliegenden Verfahren wiederholt geltend, sie habe im damaligen Erstverfahren bloss ein Nebenbegehren gestützt auf Art. 272c OR gestellt. Dabei handle es sich um einen unselbstständigen Antrag, dem keine ei- genständige Bedeutung zukomme und sich auf die Erstreckungsdauer bezogen habe (vgl. act. 16 Rz. 68 ff., 74, 80, 88). Diese Behauptung der Klägerin erweist sich in mehrfacher Hinsicht als falsch. Gemäss Art. 272c OR kann jede Partei ver- langen, dass der Mietvertrag im Erstreckungsentscheid veränderten Verhältnissen - 11 - angepasst wird, ansonsten er während der Erstreckung unverändert weitergilt. Bedingung für eine Anpassung gestützt auf Art. 272c OR ist dabei, dass es über- haupt zu einer Erstreckung kommt, bezieht sich diese Norm doch auf die Rege- lung während der Dauer der Erstreckung (vgl. CR OR-L ACHAT/BOHNET, Art. 272c N 2; vgl. auch SVIT Komm OR-HULLIGER, Art. 272c N 17; ZK OR-HIGI/WILDISEN, Art. 272c N 11; Botschaft Revision Mietrecht, BBl 1985 I, S. 1463).”

“Dies entsprach jedoch nicht dem, was die Klägerin im Erstverfahren ver- langt hat. Wie sich aus den damaligen Anträge 2a und 2b der Klägerin ergibt (si e- he vorne Erw. 3.3.2), verlangte die Klägerin im Erstverfahren nicht eine Anpas- sung des Mietzinses bloss für die Erstreckungsdauer, sondern unabhängig von einer Erstreckung für den Zeitraum ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe, mithin solange die Beklagte die Mietobjekte nutzten sollte ("ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe"). Ebenso ergibt sich bereits aus den Anträgen, dass die Klägerin sich nicht ausschliesslich auf Art. 272c OR stütz- te, sondern auch von Art. 272c OR nicht direkt erfasste Konstellationen erfassen wollte, auf die Art. 272c OR analog angewendet werden sollte ("im Sinne von Art. 272c OR (analog)").”

“272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). Si le locataire - à ses risques et périls - a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1). Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/862/2020 du 22 juin 2020 consid. 6.5; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). 4.2 En l'espèce, la prolongation de bail de trois ans accordée par le Tribunal concilie de manière équitable les intérêts des deux parties. L'appelante occupe les locaux de longue date puisqu'elle y est entrée le 1er avril 1997. Compte tenu de la nature de son activité, dont l'ampleur n'est pas contestée, un déménagement impliquant éventuellement une fermeture de l'établissement dans l'attente de pouvoir s'installer dans de nouveaux locaux aura un impact négatif sur sa clientèle et ses employés. Cela étant, l'appelante sait depuis de nombreuses années qu'il lui incombe de prendre des mesures pour affronter ledit déménagement. Le bail, de durée déterminée, prenait fin en décembre 2020. Lorsqu'elle a effectué des travaux dans les locaux, dès fin 2016, l'appelante savait qu'aucune prolongation de bail ne lui serait accordée, de sorte que ces travaux ont été fait à ses risques et périls. En particulier, l'intimée ne lui a jamais laissé croire qu'elle accepterait de prolonger le bail au-delà de 2020.”

“En substance, en ce qui concerne les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués par B______ et A______ après le dépôt des plaidoiries écrites, le Tribunal a considéré qu'en application de l'art. 229 al. 3 CPC et de l'interprétation unanime donnée aux termes "jusqu'aux délibérations", les précités n'étaient pas habilités à le faire, de sorte que ces faits et moyens de preuve nouveaux étaient irrecevables. S'agissant de la contestation du congé, les premiers juges ont retenu que le motif du congé invoqué, à savoir le fait de faire exécuter des travaux d'importance dans le logement sans la présence de B______ et A______, satisfaisait aux conditions posées par la jurisprudence, malgré le fait que la SI C______ SA avait abandonné son projet de travaux en cours de procédure. La prolongation de bail de deux ans se justifiait au regard de l'art. 272 al. 1 CO, car elle conciliait de manière équitable les intérêts contradictoires des parties. Enfin, durant la prolongation, B______ et A______ étaient en droit de payer un loyer adapté aux fluctuations des critères relatifs de fixation du loyer, de sorte qu'en application de l'art. 272c CO, le Tribunal en a déterminé le montant pour la durée de ladite prolongation. B. a. Par acte déposé à la Cour de justice le 3 février 2020, B______ et A______ (ci-après : les appelants ou les locataires) ont formé appel de ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Préalablement, ils ont conclu, à ce que la Cour dise que leur droit d'être entendus n'avait pas été respecté et effectue elle-même les mesures d'instruction suivantes, si mieux n'aime renvoie la cause au Tribunal afin qu'il procède auxdites mesures d'instruction : ordonner l'apport à la présente procédure de la procédure administrative APA 2______, ordonner un transport sur place dans leur logement ainsi que dans celui des époux E______, et ordonner l'audition de ces derniers, ainsi que celle de F______. Cela fait, ils ont conclu à ce que la Cour, principalement, annule le congé, subsidiairement, leur accorde une prolongation de bail de quatre ans échéant au 30 juin 2022, fixe le loyer à 1'139 fr. par mois, dès le 1er juillet 2018 et pour toute la durée de la prolongation, condamne la SI C______ SA à leur rembourser le trop-perçu en découlant et les autorise à restituer l'appartement en tout temps durant le délai de prolongation, moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.”

“Widerklage Da die Kündigung des Mietverhältnisses vom 13. Juli 2022 per 31. August 2022 gültig ist und wie dargelegt zu keiner Zeit ein Herabsetzungsanspruch des Klägers bestand, schuldet der Kläger für die Zeit ab Mietbeginn am 1. April 2022 bis zum Ende der Vertragsdauer am 31. August 2022 den vollständigen monatlichen Miet- zins. Da der Kündigungstermin am 31. August 2022 verstrichen ist, ohne dass der Mieter das Mietobjekt zurückgegeben hat (Art. 267 OR), ist zu prüfen, inwiefern der Beklagten auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ab dem 1. September 2022 ein Abgeltungsanspruch für die fortdauernde Benützung des Mietobjekts durch den Kläger zusteht. Nur im Falle der Erstreckung des Mietverhältnisses besteht der Mietvertrag ge- mäss Art. 272c Abs. 2 OR unverändert fort. Kommt eine Erstreckung nicht in Frage, so verliert der Mieter mit Ablauf des Kündigungstermins seinen Anspruch auf die vertragliche Hauptleistung. Dass er während des Kündigungsschutzverfah- rens gleichwohl nicht zur Rückgabe der Mietsache angehalten werden kann, hängt einzig damit zusammen, dass es aus prozessualen Gründen grundsätzlich nicht möglich ist, einen Leistungsanspruch vorläufig zu vollstrecken. Dies bedeutet aber nicht, dass der ehemalige Mieter einen vertraglichen Anspruch zur weiteren Be- nützung der Sache hat. Im Rahmen des Kündigungsschutzverfahrens wird diese Rechtslage vom Gesetz als selbstverständlich vorausgesetzt. Beim vergleichba- ren Mietzinsanfechtungsverfahren findet sich immerhin in Art. 270e OR eine Re- gelung: Für die Dauer des Prozesses gilt der Mietvertrag unverändert weiter; dies - 22 - ändert aber nichts daran, dass das Gestaltungsurteil auf den Zeitpunkt zurück wirkt, auf den die Mietzinsänderung verlangt wurde, wenn das Urteil nach diesem Datum rechtskräftig wird.”

“La prolongation de bail n'étant pas contestée dans sa durée, le chiffre 1 du dispositif du jugement querellé sera par conséquent confirmé. 4. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé le droit en fixant le loyer à 2'750 fr. par mois, hors charges, dès le 1er avril 2019, alors qu'il avait été convenu tacitement entre les parties que le loyer s'élevait à 2'000 fr. par mois, hors charges, tel que retenu par le Tribunal dans une autre cause opposant les parties, et alors que les intérêts hypothécaires avaient sensiblement baissé. De son côté, l'intimée soutient que la question du montant du loyer n'a pas été tranchée et que la hausse du loyer prononcée par le Tribunal est valable. 4.1 4.1.1 Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). La jurisprudence relative aux hausses de loyer peut s'appliquer, mutatis mutandis, aux demandes de baisse du locataire. Ainsi, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (SJ 1981 p. 504 ss) et constamment suivie depuis lors, l'autorité judiciaire procède à l'examen de la baisse de loyer sollicitée selon la méthode dite relative, c'est-à-dire par rapport au loyer fixé en dernier lieu, lequel est censé procurer un rendement convenable au bailleur, en se fondant sur les critères invoqués par le locataire (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 1.2.d/bb). Le bailleur a cependant la faculté de s'opposer à cette demande de baisse, en démontrant notamment que le rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO; ACJC/1594/2019 du 4 novembre 2019 consid. 7.1.2), selon la méthode dite absolue. Le locataire est en droit de demander la répercussion sur le loyer de la baisse du taux hypothécaire, selon le barème fixé par le Conseil fédéral (art.”

“Compte tenu de l'ensemble des circonstances, la durée de prolongation arrêtée par le Tribunal apparaît proportionnée, quand bien même l'intimée n'a pas prouvé avoir procédé activement à la recherche d'un nouveau logement. Quant aux considérations de l'appelante sur le bien-être de l'intimée, elles sont étrangères au contrat et ne sauraient être retenues dans le cadre de la pesée des intérêts prévue par la loi. Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. Dans un deuxième grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir procédé à une réadaptation du loyer à la baisse pour la période de prolongation du bail. L'appelante estime que le Tribunal aurait dû appliquer la méthode absolue permettant de démontrer que le rendement net de l'appartement litigieux est inférieur au taux de rendement admis par la loi. 4.1 Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). La jurisprudence relative aux hausses de loyer peut s'appliquer, mutatis mutandis, aux demandes de baisse du locataire. Ainsi, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (SJ 1981 p. 504 ss) et constamment suivie depuis lors, l'autorité judiciaire procède à l'examen de la baisse de loyer sollicitée selon la méthode dite relative, c'est-à-dire par rapport au loyer fixé en dernier lieu, lequel est censé procurer un rendement convenable au bailleur, en se fondant sur les critères invoqués par le locataire (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 1.2.d/bb). Le bailleur a cependant la faculté de s'opposer à cette demande de baisse, en démontrant notamment que le rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO; ACJC/1594/2019 du 4 novembre 2019 consid. 7.1.2), selon la méthode dite absolue. Le locataire est en droit de demander la répercussion sur le loyer de la baisse du taux hypothécaire, selon le barème fixé par le Conseil fédéral (art.”

“En substance, en ce qui concerne les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués par B______ et A______ après le dépôt des plaidoiries écrites, le Tribunal a considéré qu'en application de l'art. 229 al. 3 CPC et de l'interprétation unanime donnée aux termes "jusqu'aux délibérations", les précités n'étaient pas habilités à le faire, de sorte que ces faits et moyens de preuve nouveaux étaient irrecevables. S'agissant de la contestation du congé, les premiers juges ont retenu que le motif du congé invoqué, à savoir le fait de faire exécuter des travaux d'importance dans le logement sans la présence de B______ et A______, satisfaisait aux conditions posées par la jurisprudence, malgré le fait que la SI C______ SA avait abandonné son projet de travaux en cours de procédure. La prolongation de bail de deux ans se justifiait au regard de l'art. 272 al. 1 CO, car elle conciliait de manière équitable les intérêts contradictoires des parties. Enfin, durant la prolongation, B______ et A______ étaient en droit de payer un loyer adapté aux fluctuations des critères relatifs de fixation du loyer, de sorte qu'en application de l'art. 272c CO, le Tribunal en a déterminé le montant pour la durée de ladite prolongation. B. a. Par acte déposé à la Cour de justice le 3 février 2020, B______ et A______ (ci-après : les appelants ou les locataires) ont formé appel de ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Préalablement, ils ont conclu, à ce que la Cour dise que leur droit d'être entendus n'avait pas été respecté et effectue elle-même les mesures d'instruction suivantes, si mieux n'aime renvoie la cause au Tribunal afin qu'il procède auxdites mesures d'instruction : ordonner l'apport à la présente procédure de la procédure administrative APA 2______, ordonner un transport sur place dans leur logement ainsi que dans celui des époux E______, et ordonner l'audition de ces derniers, ainsi que celle de F______. Cela fait, ils ont conclu à ce que la Cour, principalement, annule le congé, subsidiairement, leur accorde une prolongation de bail de quatre ans échéant au 30 juin 2022, fixe le loyer à 1'139 fr. par mois, dès le 1er juillet 2018 et pour toute la durée de la prolongation, condamne la SI C______ SA à leur rembourser le trop-perçu en découlant et les autorise à restituer l'appartement en tout temps durant le délai de prolongation, moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.”

“Compte tenu de l'ensemble des circonstances, la durée de prolongation arrêtée par le Tribunal apparaît proportionnée, quand bien même l'intimée n'a pas prouvé avoir procédé activement à la recherche d'un nouveau logement. Quant aux considérations de l'appelante sur le bien-être de l'intimée, elles sont étrangères au contrat et ne sauraient être retenues dans le cadre de la pesée des intérêts prévue par la loi. Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. Dans un deuxième grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir procédé à une réadaptation du loyer à la baisse pour la période de prolongation du bail. L'appelante estime que le Tribunal aurait dû appliquer la méthode absolue permettant de démontrer que le rendement net de l'appartement litigieux est inférieur au taux de rendement admis par la loi. 4.1 Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). La jurisprudence relative aux hausses de loyer peut s'appliquer, mutatis mutandis, aux demandes de baisse du locataire. Ainsi, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (SJ 1981 p. 504 ss) et constamment suivie depuis lors, l'autorité judiciaire procède à l'examen de la baisse de loyer sollicitée selon la méthode dite relative, c'est-à-dire par rapport au loyer fixé en dernier lieu, lequel est censé procurer un rendement convenable au bailleur, en se fondant sur les critères invoqués par le locataire (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 1.2.d/bb). Le bailleur a cependant la faculté de s'opposer à cette demande de baisse, en démontrant notamment que le rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO; ACJC/1594/2019 du 4 novembre 2019 consid. 7.1.2), selon la méthode dite absolue. Le locataire est en droit de demander la répercussion sur le loyer de la baisse du taux hypothécaire, selon le barème fixé par le Conseil fédéral (art.”

“Die Rechtsauffassung, wonach es darauf ankommen soll, in welchem Verhältnis diese Forderungen zur Beendigung des Mietverhältnisses stehen, wäre ausserdem unpraktikabel, weil sie - wie dieser Fall geradezu exemplarisch zeigt - zur Folge hätte, dass bereits im Rahmen der Bestimmung der Zuständigkeit und der Verfahrensart über Fragen zu befinden wäre, die kaum von der Beurteilung in der Sache getrennt werden können. Das manifestiert sich konkret in der Erwägung der Vorinstanz, dass es sich "um eine Streitigkeit über die finanziellen Konsequenzen einer Erstreckung" handle und dass jedenfalls "ein enger Zusammenhang zwischen dem vorliegenden Streitgegenstand und dem Erstreckungsverfahren" bestehe. Ob dies zutrifft - was die Vermieterin in ihrer Beschwerde vehement bestreitet -, ist nicht auf der Zuständigkeitsebene (respektive bei der Prüfung der anwendbaren Verfahrensart) zu beurteilen, sondern - soweit erforderlich - im Rahmen der materiellen Anspruchsprüfung, und ebenso, ob auf den streitgegenständlichen Anspruch Art. 272c OR zur Anwendung gelangt und ob der Rückzug im Erstreckungsverfahren MB140015 Bindungswirkung zeitigt. Entsprechendes gilt ferner für die Frage, welche Bedeutung in diesem Zusammenhang der vom Bundesgericht festgestellten Pflichtverletzung der Vermieterin zukommt, "der Mieterin für die Liegenschaften X.strasse 75 und 79 eine verbindliche Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus zu unterbreiten". Dass das Handelsgericht solche mietrechtlichen Fragen zu beurteilen hat, entspricht der geltenden gesetzlichen Zuständigkeitsordnung (siehe E. 2.1 und 2.3).”

“Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêt 4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 4.1). Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de choisir la solution la plus adaptée aux circonstances; il peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée (arrêt 4A_459/2020 précité consid. 4.1 et les références citées). Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêt 4A_459/2020 précité consid. 4.1 et les arrêts cités). Aux termes de l'art. 272c al. 1 CO, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation. Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération. En outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 145 III 49 consid. 3.3 p. 53; 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.; 125 III 226 consid. 4b p. 230; cf. également ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; 132 III 109 consid. 2 p. 111 s.).”

“Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêt 4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 4.1). Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de choisir la solution la plus adaptée aux circonstances; il peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée (arrêt 4A_459/2020 précité consid. 4.1 et les références citées). Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêt 4A_459/2020 précité consid. 4.1 et les arrêts cités). Aux termes de l'art. 272c al. 1 CO, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation. Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération. En outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 145 III 49 consid. 3.3 p. 53; 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.; 125 III 226 consid. 4b p. 230; cf. également ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; 132 III 109 consid. 2 p. 111 s.).”