Art. 261

“Le facteur a signé pour le destinataire et a indiqué à qui il a remis l'envoi dans son scanner, conformément au processus "corona" - La Poste ignore la raison pour laquelle M. A.H.________ n'a pas reçu l'envoi. Toutefois, la remise à une personne répondant lorsque le facteur sonne chez le destinataire est conforme aux CG "Prestations du service postal". »                 Selon l’art. 2.5.5 des conditions générales de la Poste susmentionnées (dans leur version de juin 2021), « outre la ou le destinataire, toutes les personnes présentes au même domicile ou au même domicile social ont qualité pour prendre livraison des envois ».   6.              a) Le 22 juin 2020, les intimés ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de la préfecture de Lausanne (ci-après : l’autorité de conciliation) d’une requête dirigée contre D.H.________ et C.H.________, tendant à l’octroi d’une baisse de loyer.                 b) Les appelants ont acquis la propriété commune de l’immeuble litigieux par donation du 7 octobre 2020, reprenant dès cette date le bail à loyer en cause en qualité de bailleurs (art. 261 CO [loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (livre cinquième : Droit des obligations) ; RS 220]).                 c) Par convention du 27 janvier 2021, D.H.________ et C.H.________ ont cédé aux appelants leurs droits dans le cadre du litige concernant le montant du loyer dû pour l’appartement litigieux par les intimés à partir du 1er août 2020. L’autorité de conciliation a pris acte de la substitution de parties.                 d) A la suite d’une audience tenue le 15 février 2021, l’autorité de conciliation a soumis aux parties la proposition de jugement suivante :   « I.              Le loyer mensuel net est fixé à Fr. 2'958.- dès le 1er août 2020, sur la base des paramètres suivants : TIH : 1.25%, IPC : 103.1 pts (base 2005), charges arrêtées au 31.12.2019.   II.              La partie bailleresse rétrocèdera le trop perçu par Fr. 4'336.- afférant aux loyers des mois d’août 2020 à mars 2021 aux locataires d’ici au 30 avril 2021 au plus tard.   III.              Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.”

“Pour l'adversaire en revanche, la substitution de partie est un fait nouveau qui, en fonction de la situation de droit matériel, pourra habiliter celui-ci à se prévaloir d'objections nouvelles mettant en échec l'exercice de la prétention constituant l'objet du litige (Jeandin, op. cit., n. 14 ad art. 83 CPC). 4.2 En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la juridiction des baux et loyers est compétente pour trancher non seulement des litiges entre bailleur et locataire survenant alors que le contrat de bail est encore en vigueur, mais également pour connaitre de toutes les procédures en lien avec le bail. Il est notamment compétent pour connaître des actions en évacuation une fois que le contrat de bail a pris fin puisque cette procédure est fondée sur l'art. 267 CO et que la loi prévoit que le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO). Par conséquent, le Tribunal des baux et loyers était compétent pour trancher de la demande en évacuation déposée par C______ SA contre l'appelant, ce que ce dernier ne conteste pas. Par ailleurs, la théorie de l'appelant, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art 261 CO ne s'appliquerait pas car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, l'intimée a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés C______ SA et l'appelant. Ainsi, l'intimée a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). Comme l'a retenu le Tribunal, l'intimée ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC était applicable. Les premiers juges ont donc, à juste titre, pris acte de la substitution des parties voulue par C______ SA et l'intimée dans le cadre de l'action personnelle que détenait C______ SA contre l'appelant en restitution de la chose louée. Comme l'objet du litige a continué d'être la restitution par l'appelant de la chose louée, la substitution des parties, à laquelle l'appelant n'est pas fondé à s'opposer, n'a pas eu pour conséquence de faire trancher par la juridiction des baux et loyers une cause qui ne relève pas de sa compétence.”

“Veräussert die Vermieterin die Sache nach Abschluss des Mietvertrags, so geht das Mietverhältnis nach Art. 261 Abs. 1 OR mit dem Eigentum an der Sache auf die Erwerberin über. Soweit es sich - wie hier - um Wohn- oder Geschäftsräume handelt, kann die neue Eigentümerin das Mietverhältnis jedoch gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a ZPO mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn sie einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht.”

“Le juge de la mainlevée ne doit toutefois admettre qu'avec retenue l'existence d'une volonté de remettre par actes concluants de la part du créancier. La renonciation du créancier à sa créance ne peut être admise que si son attitude, interprétée à la lumière de la théorie de la confiance, révèle une volonté manifeste de renoncer dans le cas particulier définitivement à tout ou partie de la créance (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 130 ad art. 82 LP). 3.1.5 Le juge de la mainlevée n'a pas à revoir ou à interpréter le titre qui lui est produit (art. 18 CO); il ne lui appartient pas non plus de trancher de délicates questions de droit matériel ou pour la solution desquelles le pouvoir d'appréciation joue un rôle important, la décision sur de telles questions étant réservée au juge du fond (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 106 ad art. 84). 3.1.6 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes et d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose (art. 261 al. 1 CO). 3.2 En l'occurrence, le contrat de bail relatif à la place de parking n'a pas été produit par la recourante, de sorte que la mainlevée ne saurait être accordée pour le montant de 500 fr. correspondant aux loyers y relatifs. L'intimée a rendu vraisemblable, notamment par la production de l'échange de courriels entre les parties, que le bail des locaux commerciaux avait été résilié. Savoir à quelle date dite résiliation est intervenue et si les parties étaient parvenues à un accord sur les montants éventuels dus par l'intimée postérieurement à cette date excède la compétence du juge de la mainlevée et relève du juge du fond qui devra déterminer, par voie d'interprétation, la volonté des parties à cet égard. Pour ces motifs également, la mainlevée provisoire ne pouvait être accordée. Ainsi, même à admettre que la recourante aurait succédé à D______ SA en qualité de bailleresse, suite à l'acquisition de l'immeuble sis 2______ à F______, comme cela ressort du Registre foncier, la mainlevée provisoire n'avait pas à être prononcée.”

“e) D’après l’article 1er CO, un contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté ; cette manifestation peut être expresse ou tacite. Une manifestation de volonté tacite ne peut être retenue qu'en présence d'un comportement univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute (arrêt du TF du 24.04.2019 [4A_156/2018] cons. 6.5, qui se réfère à ATF 123 III 53 cons. 5a). f) En l’espèce, il est établi que le loyer prévu par le contrat de bail conclu le 1er décembre 2010 était de 9'600 francs par mois, plus 250 francs de charges forfaitaires. Ce contrat a été signé par l’appelant à deux titres, soit comme bailleur, d’une part, et comme administrateur délégué de la locataire, d’autre part ; A.________, administrateur secrétaire de l’intimée, l’a aussi signé comme représentant de celle-ci. À ce moment-là, l’appelant avait tout récemment acquis l’immeuble et donc repris le bail alors en vigueur, qui datait de janvier 2008 (art. 261 al. 1 CO) ; ce bail prévoyait un loyer mensuel de 3'929 francs, plus 150 francs de frais forfaitaires. Le nouveau bail faisait ainsi plus que doubler le loyer. L’appelant ne soutient pas que A.________, au moment de signer le contrat du 1er décembre 2010, aurait eu connaissance du bail de janvier 2008 ou même seulement du loyer que celui-ci prévoyait (ce qui n’étonne pas, dans la mesure où l’entreprise était dirigée au quotidien par l’appelant, administrateur délégué et directeur). L’intimée soutient qu’un accord a ensuite été passé pour faire passer le loyer à 9'000 francs, dont 250 francs de frais accessoires forfaitaires. Lors de son interrogatoire, A.________ a déclaré que cet accord avait été conclu par téléphone avec l’appelant. Ce dernier a admis, lors de son interrogatoire et encore dans son mémoire d’appel, qu’il avait accepté une « diminution provisoire » du loyer à 9'000 francs, en raison de difficultés financières de l’intimée, ce qui contredit son allégué 39 de la réplique, dans lequel il disait n’avoir « jamais consenti à cette réduction ».”

“Der Beschwerdeführer hat im Beschwerdeverfahren einen Untermietver- trag, datierend vom 28. Dezember 2019, zwischen ihm und der F._____ ag (als angebliche Hauptmieterin) über die Kellerräumlichkeiten der Liegenschaft D._____-strasse ... in Zürich eingereicht (Mietbeginn am 15. Januar 2020; Urk. 3/3). Ein Mietvertrag zwischen der vormaligen Alleineigentümerin der Liegen- schaft, †C._____, und der F._____ ag liegt nicht bei den Akten. Dass ein solcher existiert(e), wurde von der Beschwerdegegnerin 1 soweit ersichtlich bisher jedoch nicht ausdrücklich in Abrede gestellt. Damit ist – mangels anderer (konkreter) Hin- weise in den vorliegenden Akten – davon auszugehen, dass der Beschwerdefüh- rer kraft seines (offenbar nach wie vor bestehenden und insbesondere durch den Tod der Eigentümerin, †C._____, nicht automatisch beendeten, vgl. Art. 261 OR) Untermietverhältnisses als Untermieter über die tatsächliche Verfügungsgewalt und damit auch über das Hausrecht im Sinne von Art. 186 StGB über die Keller- räumlichkeiten der Liegenschaft D._____-strasse ... in Zürich verfügt. Zudem hat er aufgrund dieses Untermietverhältnisses und da er sein Gebrauchsrecht an den Kellerräumlichkeiten offenbar bereits ausübt (vgl. Urk. 20/2/1 S. 2, wonach der Beschwerdeführer geltend macht, in den Kellerräumlichkeiten einen "Fitnesskel- ler" eingerichtet zu haben), auch ein geschütztes Gebrauchsinteresse im Sinne von Art. 144 StGB an diesen. Ein solches lässt sich ihm ohne weitere Abklärun- gen zur Rolle der F._____ ag bzw. deren Berechtigung jedenfalls nicht von vorn- herein absprechen.”

“Aussi, compte tenu de la pluralité de parties, il convient de clarifier d’abord l’identité de la partie défenderesse en première instance.                 Dans l’extrait du Registre foncier relatif à l’immeuble sis à la J.________, pour la période du 28 février 2008 au 20 avril 2021, C.________ était inscrite en qualité de propriétaire et la mention suivante figurait : « Fonds de placement immobilier en faveur de [...] ».                 Il peut être déduit de cet extrait d’un registre au bénéfice de la présomption d’exactitude des faits qu’il constate (art. 9 CC) qu’avant le 20 avril 2021, C.________ était la direction du fonds de placement [...] et que l’immeuble sis à la J.________, faisait partie de ce fonds (CPF 15 novembre 2021/242 consid. IIIb ; CPF 2 juillet 2020/139 consid. II cd).     4. 4.1              Cela constaté, il convient de déterminer si Q.________ s’est substituée ex lege à C.________ en qualité de défenderesse, ce que le tribunal a admis mais que l’appelante conteste.   4.2              4.2.1              En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.                 Ce n'est manifestement pas cette disposition qui est applicable en l'occurrence, dès lors que le contrat de bail avait déjà été valablement résilié lors du contrat de substitution de novembre 2020.   4.2.2              L’art. 83 al. 1 CPC prévoit que, lorsque l’objet litigieux est aliéné en cours d’instance, l’acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire. L’alinéa 4 de cette disposition précise « [qu’en] l’absence d’aliénation de l’objet du litige, la substitution de partie est subordonnée au consentement de la partie adverse ; les dispositions spéciales prévoyant la succession d’un tiers aux droits ou obligations des parties sont réservées ». Cette dernière hypothèse, susceptible de toucher indifféremment le demandeur ou le défendeur, recoupe tous les cas de succession à titre universel qui, par définition, ont pour conséquence un changement de légitimation survenant par le seul effet de la loi et sans que la volonté des parties ne joue de rôle (Jeandin, CR CPC, n.”

“Rechtliche Grundlagen Veräussert der Vermieter das Mietobjekt, geht das Mietverhältnis mit dem Eigen- tum der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 OR). Der Erwerber tritt auch in ein bereits gekündigtes Mietverhältnis ein. Vollzieht sich der Eigentumswechsel und der damit verbundene gesetzliche Parteiwechsel während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, welches Ansprüche der Mietvertragspar- teien aus dem Mietverhältnis zum Gegenstand hat, so tritt der Erwerber kraft Art. 261 Abs. 1 als neuer Vermieter in den Prozess ein, soweit dessen Gegen- stand einen Sachverhalt berührt, der sich auf das Mietverhältnis auch nach dem Parteiwechsel auszuwirken vermag (H IGI, in: ZK OR, 5. Auflage, 2019, N 23 zu Art. 261). Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit.”

“Rechtliche Grundlagen Veräussert der Vermieter das Mietobjekt, geht das Mietverhältnis mit dem Eigen- tum der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 OR). Der Erwerber tritt auch in ein bereits gekündigtes Mietverhältnis ein. Vollzieht sich der Eigentumswechsel und der damit verbundene gesetzliche Parteiwechsel während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, welches Ansprüche der Mietvertragspar- teien aus dem Mietverhältnis zum Gegenstand hat, so tritt der Erwerber kraft Art. 261 Abs. 1 als neuer Vermieter in den Prozess ein, soweit dessen Gegen- stand einen Sachverhalt berührt, der sich auf das Mietverhältnis auch nach dem Parteiwechsel auszuwirken vermag (H IGI, in: ZK OR, 5. Auflage, 2019, N 23 zu Art. 261). Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit.”

“Neu ist, dass es hier nicht um den Wechsel im Bestand der Gesellschafter einer einfachen Gesell- schaft geht, sondern um die Gründung der heutigen Klägerin/Berufungsklägerin. Richtig ist, dass mit der Gründung einer Aktiengesellschaft auf jeden Fall ein neu- es und anderes Rechtssubjekt entstand, welches nun die Grundstücke und die Liegenschaften der vormaligen einfachen Gesellschaft sowie alle bestehenden Rechtsbeziehungen übernahm. Diese neu gegründete Gesellschaft war formell eine neue Kundin der Berufungsbeklagten. Die Berufungsklägerin überdehnt aller- dings die Bedeutung dieses rechtlichen Wechsels. Tatsächlich lag keine Fusion im eigentlichen Sinn vor, sondern eine Sacheinlage-Gründung. Inhaltlich war das kein wesentlicher Unterschied. Die Berufungsklägerin macht soweit erkennbar nicht geltend, in diesem Zeitpunkt hätten die Beteiligten gewechselt - die bisherigen Gesellschafter wurden zu Aktionären. An die Stelle der Geschäftsführung durch die Gesellschafter (Art. 535 OR) trat der Verwaltungsrat. Die Aktiengesellschaft übernahm aber offenbar nicht nur die laufenden Mietverträge (Art. 261 OR), son- dern unverändert blieb insbesondere das Mandat des Treuhandbüros M. Unter diesen Umständen lag es nahe, dass auch der Mitarbeiter dieses Büros, R., seine bisherigen Aufgaben weiter erfüllte. Dass auch die ihm gegenüber der Bank, der Berufungsbeklagten, eingeräumten Kompetenzen, namentlich die Einzel-Vollmacht, weiter galt, war nicht aussergewöhnlich oder verdächtig. Wenn das der Verwaltungsrat nicht gewollt hätte, wäre in der Tat keine förmliche Kündi- gung und kein Widerruf der bestehenden Vollmacht nötig gewesen; der Hinweis darauf, dass es die seinerzeitige Vollmachtgeberin nicht mehr gebe, hätte genügt. Und die Bank ging zunächst ein gewisses Risiko ein: dass sie weiter Aufträge R. ausführte, welche der Verwaltungsrat der Berufungsklägerin mit dem schlichten Hinweis auf die Änderung in der Person der Kundin hätte rückgängig machen lassen können. So eine Reaktion oder Mitteilung erfolgte aber gerade nicht. Die Berufungsklägerin wusste oder musste wissen (Art. 3 Abs. 2 ZGB), dass das laufende Geschäft der früheren einfachen Gesellschaft und nunmehr A.”

“L'immeuble en question était notamment constitué de plusieurs logements, qui faisaient l'objet de contrats de bail conclus entre D______, usufruitière, et les locataires concernés. Aux termes du contrat de vente précité, l'appelant a vendu la nue-propriété de l'immeuble susmentionné à l'intimée, avec la précision que cette dernière acquerrait la jouissance de ce bien après la radiation de la servitude d'usufruit inscrite en faveur de la mère du premier nommé (cf. clause n° 2 du contrat). Par acte notarié conclu le même jour que la vente, l'usufruitière et l'acquéreur de l'immeuble, en qualité de nu-propriétaire, ont mis fin à la servitude d'usufruit d'un commun accord, les parties ayant convenu qu'il serait procédé à la radiation de la servitude immédiatement après l'inscription du transfert de propriété au nom de l'acquéreur. La servitude a été radiée du registre foncier le ______ 2020, cette radiation ayant un effet extinctif. Dès cette date-là, la nouvelle nue-propriétaire a pris la pleine disposition de l'immeuble qu'elle venait d'acquérir, avec pour conséquence que les rapports de bail en cours lui ont été transférés conformément à l'art. 261 CO, applicable par analogie. Les parties s'accordent cependant sur le fait que les loyers relatifs aux baux transférés en faveur de l'intimée sont dus à cette dernière à compter du 31 mars 2020. Il est également admis qu'une partie des loyers dus pour les mois d'avril à juin 2020 ont été perçus par E______, alors même que celle-ci n'a assuré la gérance de l'immeuble que jusqu'au 30 avril 2020. Sur demande insistante de C______, qui a repris la gérance de l'immeuble pour le compte de l'intimée, E______ a établi un décompte "acheteur-vendeur" le 29 juillet 2020, ce document mentionnant l'intimée en qualité d'acheteur et D______ en qualité de vendeur. Ledit décompte fait état, en tenant notamment compte des loyers encaissés du 30 mars 2020 au 30 juin 2020, d'un solde final en faveur de l'acheteur d'un montant de 27'859 fr. 40, après déduction des honoraires de E______, chiffrés à 323 fr. 10, pour l'établissement de celui-ci. Cependant, malgré plusieurs demandes en ce sens, E______ n'a pas reversé à C______ les loyers encaissés postérieurement à la vente de l'immeuble.”

“1] "Die Verkäufer verkaufen dem Käufer unter der Bedingung des Abschlusses eines rechtsgültigen Kaufvertrages über die Liegenschaft... [Adresse]... sämtliches Inventar, welches sich bei Mietantritt auf der Liegenschaft... [Adresse]... befindet. Der Kaufpreis beträgt Fr. 150'000.--, zahlbar innert 10 Tagen seit dem Grundbucheintrag. In diesem Betrag ist auch die Abgeltung des bei Mietantritt vorhandenen Heizungsvorrates enthalten." [Ziff. 2] "Solange ein Kaufvertrag über die Liegenschaft... [Adresse]... nicht rechtsgültig zustande kommt, bleibt das Inventar weiterhin im Eigentum der Verkäufer." A.c. Am 17. Juni 2016 verkauften A.A.________ und B.A.________ das Grundstück GB yyy zum Preis von Fr. 1'450'000.-- an C.________. Der Kaufvertrag enthält in Ziff. 1 / 2. Lemma, Ziff. 6 und Ziff. 9 folgende weitere Bestimmungen: [Ziff. 1 / 2. Lemma] "Über die Übernahme des Inventars haben die Parteien, ohne Mitwirkung und Verantwortung des Notariates March, eine separate Vereinbarung getroffen." [Ziff. 6] "Nach Art. 261 OR gehen über das Vertragsobjekt bestehende Mietverhältnisse von Gesetzes wegen, mit Zinsgenuss ab Antrittstag, auf die Käuferschaft über. Die Käuferschaft übernimmt in diesem Zusammenhang den ihr im Einzelnen bekannten Mietvertrag vollumfänglich." [Ziff. 9] "Die Parteien sind von der Urkundsperson... [auf das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis]... hingewiesen worden.... [Gesetzestext] Die Urkundsperson wird beauftragt,... [den Vorkaufsfall anzuzeigen] Die grundbuchliche Eigentumsübertragung auf die Käuferschaft hat unmittelbar nach unbenütztem Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes zu erfolgen. Sollte die Genossame U.________ allerdings das Vorkaufsrecht fristgerecht... [Modalitäten]... ausüben, wäre das Vertragsobjekt unmittelbar nach der Vorkaufrechtsausübung auf die Genossame U.________ zu übertragen. Die Genossame U.________ hätte dabei die übrigen Vertragsbedingungen (namentlich die Leistung des Kaufpreises) zu erfüllen. Sollte die Genossame U.________ das Vorkaufsrecht ausüben, fällt das unter den beiden Vertragsparteien begründete Rechtsverhältnis für beide Parteien entschädigungslos dahin.”

“Le facteur a signé pour le destinataire et a indiqué à qui il a remis l'envoi dans son scanner, conformément au processus "corona" - La Poste ignore la raison pour laquelle M. A.H.________ n'a pas reçu l'envoi. Toutefois, la remise à une personne répondant lorsque le facteur sonne chez le destinataire est conforme aux CG "Prestations du service postal". »                 Selon l’art. 2.5.5 des conditions générales de la Poste susmentionnées (dans leur version de juin 2021), « outre la ou le destinataire, toutes les personnes présentes au même domicile ou au même domicile social ont qualité pour prendre livraison des envois ».   6.              a) Le 22 juin 2020, les intimés ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de la préfecture de Lausanne (ci-après : l’autorité de conciliation) d’une requête dirigée contre D.H.________ et C.H.________, tendant à l’octroi d’une baisse de loyer.                 b) Les appelants ont acquis la propriété commune de l’immeuble litigieux par donation du 7 octobre 2020, reprenant dès cette date le bail à loyer en cause en qualité de bailleurs (art. 261 CO [loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (livre cinquième : Droit des obligations) ; RS 220]).                 c) Par convention du 27 janvier 2021, D.H.________ et C.H.________ ont cédé aux appelants leurs droits dans le cadre du litige concernant le montant du loyer dû pour l’appartement litigieux par les intimés à partir du 1er août 2020. L’autorité de conciliation a pris acte de la substitution de parties.                 d) A la suite d’une audience tenue le 15 février 2021, l’autorité de conciliation a soumis aux parties la proposition de jugement suivante :   « I.              Le loyer mensuel net est fixé à Fr. 2'958.- dès le 1er août 2020, sur la base des paramètres suivants : TIH : 1.25%, IPC : 103.1 pts (base 2005), charges arrêtées au 31.12.2019.   II.              La partie bailleresse rétrocèdera le trop perçu par Fr. 4'336.- afférant aux loyers des mois d’août 2020 à mars 2021 aux locataires d’ici au 30 avril 2021 au plus tard.   III.              Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.”

“): Zwischen E._____ (als Vermieter und vormaliger Eigentümer des Büro- und Gewerbehau- ses an der ... [Adresse]) und der Gesuchsgegnerin 1 (als Mieterin) wurde am 10. April 2014 rückwirkend per 1. April 2014 ein Mietvertrag über das genannte Büro- und Gewerbehaus (Untergeschoss inkl. Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Est- rich) inkl. acht Aussenparkplätze an der ... [Adresse] abgeschlossen. Vereinbart war ein monatlicher Bruttomietzins von CHF 2'750.–, zahlbar monatlich im Voraus (act. 3/6). Seither gab es keine Mietzinsanpassung. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 1. Juli 2021 verkaufte E._____ die streitgegenständliche Liegen- schaft an die Gesuchstellerin (act. 3/2). Die Eigentumsanmeldung erfolgte glei- chentags und die Gesuchstellerin wurde am 1. Juli 2021 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (act. 3/3). Dadurch wurde die Gesuchstellerin auch Vermieterin der streitgegenständlichen Liegenschaft (vgl. Art. 261 OR; act. 1 Rz. 1). Die Gesuchsgegner 2 und 3 sind nicht Mieter des Mietobjekts, wohl aber Unter- mieter. Ein Vertragsverhältnis zwischen den Gesuchsgegnern 2 und 3 einerseits und der Gesuchstellerin andererseits besteht nicht. Der Gesuchsgegner 2 betreibt bzw. nutzt insbesondere das Erdgeschoss als Restaurant für sein Einzelunter- nehmen F._____. Er hat neben seinem Restaurantbetrieb auch im Keller und im Estrich der streitgegenständlichen Liegenschaft diverse Gegenstände abgestellt, welche seine geschäftliche Tätigkeit betreffen (act. 1 Rz. 7; act. 3/4 und act. 3/8). Die Gesuchsgegnerin 3 betreibt nach Kenntnisstand der Gesuchstellerin im Obergeschoss der im Streit stehenden Liegenschaft ihr Einzelunternehmen "G._____" – ein Consulting-Unternehmen für Beratungen und Dienstleistungen im - 4 - Sicherheitsbereich. Sie nutzt das Obergeschoss, den Estrich und den Keller so- wie die acht Aussenparkplätze der genannten Liegenschaft (act.”

“1] "Die Verkäufer verkaufen dem Käufer unter der Bedingung des Abschlusses eines rechtsgültigen Kaufvertrages über die Liegenschaft... [Adresse]... sämtliches Inventar, welches sich bei Mietantritt auf der Liegenschaft... [Adresse]... befindet. Der Kaufpreis beträgt Fr. 150'000.--, zahlbar innert 10 Tagen seit dem Grundbucheintrag. In diesem Betrag ist auch die Abgeltung des bei Mietantritt vorhandenen Heizungsvorrates enthalten." [Ziff. 2] "Solange ein Kaufvertrag über die Liegenschaft... [Adresse]... nicht rechtsgültig zustande kommt, bleibt das Inventar weiterhin im Eigentum der Verkäufer." A.c. Am 17. Juni 2016 verkauften A.A.________ und B.A.________ das Grundstück GB yyy zum Preis von Fr. 1'450'000.-- an C.________. Der Kaufvertrag enthält in Ziff. 1 / 2. Lemma, Ziff. 6 und Ziff. 9 folgende weitere Bestimmungen: [Ziff. 1 / 2. Lemma] "Über die Übernahme des Inventars haben die Parteien, ohne Mitwirkung und Verantwortung des Notariates March, eine separate Vereinbarung getroffen." [Ziff. 6] "Nach Art. 261 OR gehen über das Vertragsobjekt bestehende Mietverhältnisse von Gesetzes wegen, mit Zinsgenuss ab Antrittstag, auf die Käuferschaft über. Die Käuferschaft übernimmt in diesem Zusammenhang den ihr im Einzelnen bekannten Mietvertrag vollumfänglich." [Ziff. 9] "Die Parteien sind von der Urkundsperson... [auf das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis]... hingewiesen worden.... [Gesetzestext] Die Urkundsperson wird beauftragt,... [den Vorkaufsfall anzuzeigen] Die grundbuchliche Eigentumsübertragung auf die Käuferschaft hat unmittelbar nach unbenütztem Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes zu erfolgen. Sollte die Genossame U.________ allerdings das Vorkaufsrecht fristgerecht... [Modalitäten]... ausüben, wäre das Vertragsobjekt unmittelbar nach der Vorkaufrechtsausübung auf die Genossame U.________ zu übertragen. Die Genossame U.________ hätte dabei die übrigen Vertragsbedingungen (namentlich die Leistung des Kaufpreises) zu erfüllen. Sollte die Genossame U.________ das Vorkaufsrecht ausüben, fällt das unter den beiden Vertragsparteien begründete Rechtsverhältnis für beide Parteien entschädigungslos dahin.”

“Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers (Art. 646 Abs. 3 Satz 1 ZGB). Gemäss Art. 648 Abs. 1 ZGB ist jeder Miteigentümer befugt, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist. Die Nutzung der Sache hat grundsätzlich anteilsmässig zu erfolgen. Jeder Miteigentümer partizipiert am Nutzerfolg im Verhältnis zu seiner Miteigentumsquote. Dies ist namentlich dort der Fall, wo die Sache natürliche oder zivile Früchte (insb. Naturprodukte oder Geld- erträge) hervorbringt. Die Früchte werden vorbehältlich einer anderen Gemein- schaftsordnung in natura geteilt (BSK ZGB-II- B RUNNER/WICHTERMANN, a.a.O., Art. 648 N 12). Wird eine Liegenschaft mit bestehenden Mietverhältnissen ver- - 14 - äussert, so gehen die Mietverhältnisse von Gesetzes wegen mit dem Eigentum am Grundstück auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR).”

“Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (Urk. 1-19). Da sich die Be- schwerde – wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird – sogleich als offensichtlich unbegründet erweist, erübrigt sich das Einholen einer Beschwerdeantwort (Art. 322 Abs. 1 ZPO). 2. Die Vorinstanz erwog, die Gesuchsteller stützten ihr Rechtsöffnungsgesuch auf einen Mietvertrag vom 8. November 2016 betreffend ein Zimmer im Erdge- schoss der Liegenschaft E._____-Strasse 1 in ... F._____ [Ortschaft], gemäss welchem der Gesuchsgegner sich zur Bezahlung eines monatlichen Mietzinses in der Höhe von Fr. 750.– verpflichtet habe (Urk. 4/1). Der Mietvertrag sei zwar durch die G._____ AG als Vermieterin abgeschlossen worden (Urk. 4/1 S. 1). Die Gesuchsteller hätten jedoch durch Einreichung des Kaufvertrages belegt, dass sie am 20. Dezember 2019 die Liegenschaft E._____-Strasse 1 in F._____ von der G._____ AG erworben hätten (Urk. 10). Da beim Kauf einer Liegenschaft die Mietverhältnisse grundsätzlich übernommen würden (Art. 261 Abs. 1 OR), seien nun die Gesuchsteller die Vermieter der fraglichen Liegenschaft. Es sei unbestrit- ten geblieben, dass die Mietzinse für die Monate Januar und Februar 2020 nicht geleistet worden seien. Auch sei unbestritten geblieben, dass das Mietverhältnis erst am 23. Januar 2020 auf den 28. Februar 2020 gekündigt worden sei (vgl. - 3 - Urk. 4/4). Damit sei für die Mietzinse in der Höhe von je Fr. 750.– für die Monate Januar und Februar 2020, jeweils nebst Zins zu 5% ab 1. Januar 2020 bzw. 1. Februar 2020, provisorische Rechtsöffnung zu erteilen. Für die darüber hinaus geltend gemachten Forderungen liege kein Rechtsöffnungstitel vor, weshalb das Rechtsöffnungsgesuch im Mehrbetrag abzuweisen sei (Urk. 21 S. 3 ff.). 3.1. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des”

“Würdigung Mit Erwerb der Liegenschaft C._____ ... in D._____ ist die Gesuchstellerin kraft Art. 261 Abs. 1 OR in das gekündigte Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin und in den vorliegenden dieses Mietverhältnis betreffenden Prozess eingetreten. Mit Schreiben vom 12. Januar 2021 forderte die Liegenschaftsverwaltung die Ge- suchsgegnerin explizit auf, den Ausstand von CHF 29'420.– (zuzüglich Mahnspe- sen) innert 30 Tagen zu begleichen, andernfalls das Mietverhältnis gemäss Art. 257d OR gekündigt werde (act. 3/8). Das Schreiben enthält eine Aufstellung der offenen Beträge, wobei die einzelnen Positionen zwei Rechnungsdaten (1. Dezember 2020 und 1. Januar 2021) zugeordnet werden, womit entgegen der Ansicht der Gesuchsgegnerin klar ist, auf welchen Zeitraum sich die Ausstände beziehen. Die einzelnen Positionen werden zwar nicht näher beschrieben. Jedoch ergibt sich aus den Mietverträgen (act. 3/5 und 3/6), dass die aufgeführten Beträ- ge den vereinbarten Mietzinsen für die einzelnen Mietobjekte, namentlich die Ge- werbeflächen im”

“Schriftliche Mitteilung/Rechtsmittel Berufungsanträge: Das Urteil des Mietgerichts sei in Gutheissung der Berufung betreffend Dispositiv Ziffern 1, 2, 3 und 4 aufzuheben und wie folgt zu ändern: Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger unter dem Titel Mietzins- reduktion und Schadenersatz infolge Einschränkungen der Ge- brauchstauglichkeit des Mietobjekts den Betrag von insgesamt Fr. 54'253.– zuzüglich Zins ab 30. Juni 2014 zu bezahlen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur materiellen Neubeur- teilung zurückzuweisen. Die ordentlichen und ausserordentlichen Kosten (zuzüglich MwSt.) so- wohl des erstinstanzlichen wie auch des Berufungsverfahrens seien der Beklagten aufzuerlegen. - 3 - Erwägungen: 1. 1.1. A._____ war ab dem Frühling 1993 Mieter eines Büros am D._____-weg Nr. 1 in E._____ sowie eines Garagenplatzes in derselben Überbauung (vgl. act. 4/5, act. 4/6 und act. 1 N II.2.). Ab dem 1. Januar 2000 mietete A._____ (nachfolgend Mieter) ausserdem einen Einzelgaragenraum an der F._____- strasse Nr. 2 in E._____ (nachfolgend Spritzenhäuschen genannt, da es sich um das ehemalige Depot für die Feuerwehrspritze handelt, vgl. act. 4/4, act. 1 N II.2. und act. 14 N 11). In der Folge kaufte die B._____ AG die Liegenschaften, in wel- chen sich die Mietobjekte befinden (vgl. act. 4/15). Aufgrund der Gesetzesbe- stimmung von Art. 261 Abs. 1 OR gingen die Mietverhältnisse von Gesetzes we- gen auf die B._____ AG (nachfolgend Vermieterin) über. Die Parteien liegen im Streit darüber, ob im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis eine Mietzinsreduk- tion und Schadenersatz geschuldet sei oder nicht. 1.2. Nach dem Scheitern der Schlichtungsverhandlung reichte der Mieter am 6. November 2019 beim Mietgericht Horgen eine begründete Klage mit dem ein- gangs erwähnten Rechtsbegehren ein. Darin erklärte er, er habe das Spritzen- häuschen als Lagerraum für seinen im Büro am D._____-weg betriebenen Handel mit Oldtimer-Ersatzteilen genutzt. Durch nasse Wände im Spritzenhäuschen hät- ten die Ersatzteile einen Schaden erlitten, für den die Vermieterin gemäss Art. 259e OR hafte (vgl. act. 1 S. 2-4). Mit Eingabe vom 10. Februar 2020 stellte die Vermieterin die Anträge, das Verfahren sei auf die Frage der sachlichen Zu- ständigkeit zu beschränken und auf die Klage sei nicht einzutreten (vgl. act. 14). Die Vorinstanz beschränkte das Verfahren in der Folge auf die Frage der sachli- chen Zuständigkeit und der Mieter nahm am 21.”

“A._____ war ab dem Frühling 1993 Mieter eines Büros am D._____-weg Nr. 1 in E._____ sowie eines Garagenplatzes in derselben Überbauung (vgl. act. 4/5, act. 4/6 und act. 1 N II.2.). Ab dem 1. Januar 2000 mietete A._____ (nachfolgend Mieter) ausserdem einen Einzelgaragenraum an der F._____- strasse Nr. 2 in E._____ (nachfolgend Spritzenhäuschen genannt, da es sich um das ehemalige Depot für die Feuerwehrspritze handelt, vgl. act. 4/4, act. 1 N II.2. und act. 14 N 11). In der Folge kaufte die B._____ AG die Liegenschaften, in wel- chen sich die Mietobjekte befinden (vgl. act. 4/15). Aufgrund der Gesetzesbe- stimmung von Art. 261 Abs. 1 OR gingen die Mietverhältnisse von Gesetzes we- gen auf die B._____ AG (nachfolgend Vermieterin) über. Die Parteien liegen im Streit darüber, ob im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis eine Mietzinsreduk- tion und Schadenersatz geschuldet sei oder nicht.”

“_____ auf die Gesuchstellerin übertragen worden sei (act. 12 Rz 4). Diesbezüglich liegt zwar kein aktueller Grund- buchauszug bei den Akten. Hingegen wurde die Gesuchstellerin am 2. Februar 2022 und damit offensichtlich im Hinblick auf den am 17. März 2022 beurkundeten Kauf der Liegenschaft an der C._____-Strasse ... in ... Zürich gegründet (vgl. act. 3/II). Die Gesuchstellerin hat denn auch bereits am 10. März 2022 mit der E._____ AG einen Hausverwaltungsvertrag betreffend diese Liegenschaft mit Beginn der Verwaltungstätigkeit per 1. Juli 2022 abgeschlossen (vgl. act. 1 Rz 12; act. 3/III). Mithin bestehen keine ernsthaften Zweifel daran, dass die Eigentumsübertragung an der Liegenschaft C._____-Strasse ... in ... Zürich von F._____ und G._____ auf die Gesuchstellerin im Nachgang zur Beurkundung des Kaufvertrages vom 17. März 2022 auch effektiv stattfand. Die Gesuchstellerin ist Eigentümerin und Vermieterin der hier interessierenden Gewerberäume und des Abstellplatzes (vgl. Art. 261 Abs. 1 OR). Sie ist aktivlegitimiert.”

“L'appelant ne fournit aucune pièce ou explication corroborant ses allégations selon lesquels le justificatif postal produit par l'intimée contiendrait des indications erronées. Ses affirmations sur ce point ne sont pas suffisantes. Contrairement à ce que fait valoir l'appelant, l'intimée n'avait pas à attirer spécifiquement son attention sur le fait qu'elle lui avait envoyé une mise en demeure. En tout état de cause, la régie a informé l'appelant le 16 juin 2020 de ce que, au regard du montant de l'arriéré, le dossier serait transmis à son agent d'affaires sans nouvelles de sa part dans les prochains jours. L'on ne discerne dès lors aucune violation des règles de la bonne foi par l'intimée. En application de l'art. 261 al. 1 CO, celle-ci est par ailleurs bien devenue partie au contrat de bail litigieux, au moment où elle a acquis l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement occupé par l'appelant. La question de savoir à quelle titre cette acquisition est intervenue est quant à elle dénuée de pertinence pour l'issue du litige. L'appelant a allégué pour la première fois dans sa réplique déposée devant la Cour que l'avis de résiliation du bail était nul au motif que l'intimée était devenue propriétaire de l'immeuble avant l'envoi de l'avis en question. Cette allégation, qui aurait pu être formulée devant le Tribunal, est nouvelle, et par conséquent irrecevable, conformément aux principes juridiques susmentionnés. Il ne s'agit en effet pas là d'une question de légitimation active, laquelle doit être examinée d'office, car il n'est pas contesté que l'intimée était propriétaire de l'immeuble au moment du dépôt de la requête du 11 août 2020, de sorte qu'elle avait bien la légitimation active pour agir en évacuation contre l'appelant.”

“und 22. März 2018 hervorgeht. Schon gestützt auf Art. 261 OR, erst recht aber gestützt auf die integrale Übernahme der bestehenden Mietverträge in Ziff. 8 des Kaufvertrages vom 30. September 2019, war die Beklagte wohl auch an die dreijährige Sperrfrist gebunden, welche die getroffene Vereinbarung gestützt auf Art. 271a Abs. 2 OR zur Folge hatte, jedenfalls soweit man nicht den kritischen Stimmen in der Lehre zu dieser Annahme im Kontext von Art. 261 OR folgen will und überdies den vorliegenden Mietvertrag wegen der Besonderheiten der Konstel- lation nur als Fortsetzung des ursprünglichen Mietverhältnisses mit der Klägerin”

“und 22. März 2018 hervorgeht. Schon gestützt auf Art. 261 OR, erst recht aber gestützt auf die integrale Übernahme der bestehenden Mietverträge in Ziff. 8 des Kaufvertrages vom 30. September 2019, war die Beklagte wohl auch an die dreijährige Sperrfrist gebunden, welche die getroffene Vereinbarung gestützt auf Art. 271a Abs. 2 OR zur Folge hatte, jedenfalls soweit man nicht den kritischen Stimmen in der Lehre zu dieser Annahme im Kontext von Art. 261 OR folgen will und überdies den vorliegenden Mietvertrag wegen der Besonderheiten der Konstel- lation nur als Fortsetzung des ursprünglichen Mietverhältnisses mit der Klägerin”

“Aux termes de l'art. 17 al. 1 PCF, applicable par renvoi de l'art. 71 LTF, une personne ne peut se substituer à l'une des parties qu'avec le consentement de l'autre (cf. arrêts 4A_504/2015 du 28 janvier 2016 consid. 1.1.2, 1C_32/2007 du 18 octobre 2007 consid. 1.1). L'art. 17 al. 3 PCF dispose toutefois que le changement des personnes n'entraîne pas substitution de parties lorsqu'il s'opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. Dans un arrêt qui remonte au 28 novembre 2006, le Tribunal fédéral a précisé que l'art. 261 al. 1 CO - selon lequel le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée - compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l'art. 17 al. 3 PCF fait référence (arrêt 4C.291/2006 du 28 novembre 2006 consid. 1.3), ce qui fait que l'acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (arrêt 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). La doctrine en approuve le principe, même si d'aucuns estiment qu'il faut l'envisager uniquement pour les procès en contestation de la résiliation, respectivement en prolongation de bail (cf. entre autres ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n° 13 ad art. 261 CO; DAVID LACHAT, in Le bail à loyer, 2019, ch.”

“Aux termes de l'art. 17 al. 1 PCF, applicable par renvoi de l'art. 71 LTF, une personne ne peut se substituer à l'une des parties qu'avec le consentement de l'autre (cf. arrêts 4A_504/2015 du 28 janvier 2016 consid. 1.1.2, 1C_32/2007 du 18 octobre 2007 consid. 1.1). L'art. 17 al. 3 PCF dispose toutefois que le changement des personnes n'entraîne pas substitution de parties lorsqu'il s'opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. Dans un arrêt qui remonte au 28 novembre 2006, le Tribunal fédéral a précisé que l'art. 261 al. 1 CO - selon lequel le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée - compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l'art. 17 al. 3 PCF fait référence (arrêt 4C.291/2006 du 28 novembre 2006 consid. 1.3), ce qui fait que l'acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (arrêt 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). La doctrine en approuve le principe, même si d'aucuns estiment qu'il faut l'envisager uniquement pour les procès en contestation de la résiliation, respectivement en prolongation de bail (cf. entre autres ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n° 13 ad art. 261 CO; DAVID LACHAT, in Le bail à loyer, 2019, ch.”

“________ SA, société dont les prénommés sont administrateurs avec signature collective à deux et qui est désormais propriétaire de l'immeuble où est situé l'objet loué, comme l'extrait du registre foncier qu'ils ont produit le confirme (sur la recevabilité de ce novum et de la pièce corrélative, cf. arrêt 4F_6/2019 du 18 mars 2020 consid. 2.1). Cela étant, cette société n'était pas partie à la procédure cantonale, ce qui pose la question de sa qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Aux termes de l'art. 17 al. 1 PCF, applicable par renvoi de l'art. 71 LTF, une personne ne peut se substituer à l'une des parties qu'avec le consentement de l'autre (cf. arrêts 4A_504/2015 du 28 janvier 2016 consid. 1.1.2; 1C_32/2007 du 18 octobre 2007 consid. 1.1). L'art. 17 al. 3 PCF dispose toutefois que le changement des personnes n'entraîne pas substitution de parties lorsqu'il s'opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. Dans un arrêt qui remonte au 28 novembre 2006, le Tribunal fédéral a évoqué que l'art. 261 al. 1 CO - selon lequel le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée - compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l'art. 17 al. 3 PCF fait référence (cf. arrêt 4C.291/2006 du 28 novembre 2006 consid. 1.3), ce qui fait que l'acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (cf. ég. ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; arrêts 4A_275/2022 du 22 août 2022 consid. 5.1.2; 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2; cf. ég. David Lachat/François Bohnet, in Commentaire romand, 3e éd. 2021, n° 3 ad art. 261 CO; Peter HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 23 ad art. 261 CO; SYLVAIN MARCHAND in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 23 ad art. 261 CO). En l'espèce, la réduction de loyer liée à la baisse du taux hypothécaire de référence perdure au-delà de la date du transfert de propriété de l'immeuble.”

“Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 1050) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références citées). La procédure d'expulsion fondée sur l'art.267 CO, bien que désormais soumise au CPC, dépend de l'organisation judiciaire des cantons (art. 3 CPC). Le canton de Genève a institué un tribunal des baux en matière d'habitations et de locaux commerciaux (art. 88 LOJ; Aubert, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 49a ad art. 267 CO). 4.1.3 Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Selon la jurisprudence, il résulte de l'art. 261 al. 1 CO que les acquéreurs sont substitués de plein droit aux précédents bailleurs dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 4.1.4 Selon l'art. 83 al. 1 et 4 CPC, intitulé substitution de partie, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer. La substitution de partie ne s'opère pas automatiquement, mais dépend de la volonté conjointe de «l'acquéreur» et de la partie au litige qui a perdu la légitimation, lesquels ont ainsi un droit – sans y être obligés – à opérer cette substitution.”

“Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 1050) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références citées). La procédure d'expulsion fondée sur l'art.267 CO, bien que désormais soumise au CPC, dépend de l'organisation judiciaire des cantons (art. 3 CPC). Le canton de Genève a institué un tribunal des baux en matière d'habitations et de locaux commerciaux (art. 88 LOJ; Aubert, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 49a ad art. 267 CO). 4.1.3 Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Selon la jurisprudence, il résulte de l'art. 261 al. 1 CO que les acquéreurs sont substitués de plein droit aux précédents bailleurs dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 4.1.4 Selon l'art. 83 al. 1 et 4 CPC, intitulé substitution de partie, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer. La substitution de partie ne s'opère pas automatiquement, mais dépend de la volonté conjointe de «l'acquéreur» et de la partie au litige qui a perdu la légitimation, lesquels ont ainsi un droit – sans y être obligés – à opérer cette substitution. En revanche, le consentement de la partie adverse est sans importance, celle-ci n'ayant d'autre choix que de se laisser imposer ce changement d'adversaire (Jeandin, CR CPC, 2019, n. 13 ad art. 83 CPC). L'acquéreur reprend le procès en lieu et place de celui qui se retire, la substitution de partie étant ainsi réalisée.”

“673; siehe auch BGE 125 III 123 E. 1f). Die Vormerkung eines Mietverhältnisses ist damit im Kern ein Institut des (vorsorglichen) Kündigungsschutzes geworden. So verhält es sich denn auch hier: Es ist das in der Klageschrift erklärte Ziel der Beschwerdeführerin, eine allfällige Eigenbedarfskündigung des Mietvertrags durch die das Grundstück per 2026 übernehmende C. AG zu unterbinden. 3.3.3 Freilich hat die Vormerkung darüber hinausgehende sachenrechtliche Wirkungen, indem das - nun dinglich verstärkte - Mietverhältnis überhaupt jedem später am Grundstück erworbenen Recht vorgeht (Art. 959 Abs. 2 ZGB; vgl. für einen Spezialfall Art. 261a OR; eingehend etwa BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, S. 313-318 Rz. 773-783). Soweit aber die Vormerkung nicht ohnehin auch insoweit der Verhinderung einer vorzeitigen Beendigung des BGE 148 III 415 S. 419 Mietverhältnisses dient, steht jedenfalls der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR bei der Vormerkung nach Art. 261b OR im Vordergrund.”

“Nachdem das Mietverhältnis nach "neuem" Mietrecht ohnehin ipso iure auf die Erwerberin übergeht, besteht Sinn und Zweck der (realobligatorisch wirkenden) Vormerkung nach Art. 261b OR heute im Wesentlichen darin, die auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR gestützte Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümerin zu verunmöglichen (HANS BÄTTIG, in: Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 9 zu Art. 261b OR; ferner HANS GIGER, Berner Kommentar, 2020, N. 20 zu Art. 261b OR; LACHAT/RUBLI, in: Le bail à loyer, 2019, S. 207; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 261b OR; SYLVAIN MARCHAND, in: Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/ Carron/Montini [Hrsg.], 2. Aufl. 2017, N. 10 zu Art. 261b OR; MICHEL MOOSER, in: Commentaire romand, Code civil, Bd. II, 2016, N. 24 zu Art. 959 ZGB; ZUCKER/EICHENBERGER, Die Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch, AJP 2010 S. 835; so bereits auch WALTER FELLMANN, Der Übergang des Mietverhältnisses nach Art. 261 OR - ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken, AJP 1994 S. 547; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Aufl. 2004, S. 129 Rz. 302 und in Fn. 673; siehe auch BGE 125 III 123 E. 1f). Die Vormerkung eines Mietverhältnisses ist damit im Kern ein Institut des (vorsorglichen) Kündigungsschutzes geworden.”

“Subeventualiter ersuchte sie um Erstreckung des BGE 148 III 415 S. 416 Mietverhältnisses. Dieser Prozess ist zurzeit hängig und nicht Gegenstand des vorliegenden bundesgerichtlichen Verfahrens. B. B.a Am 16. Februar 2022 klagte die Klägerin beim Handelsgericht des Kantons Zürich mit dem (hier zusammengefassten) Begehren, die Beklagte sei zu verurteilen, den Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 nach Art. 261b OR beziehungsweise Art. 959 ZGB im Grundbuch der Gemeinde V. für die vertraglich vorgesehene feste Mietdauer bis zum 31. Dezember 2029 in der Rubrik "Vormerkungen" eintragen zu lassen. Eventualiter sei die Beklagte zu verurteilen, ihr eine (in der Klageschrift im Einzelnen wiedergegebene) Grundbuchanmeldung betreffend die Vormerkung des Mietverhältnisses rechtsgültig unterzeichnet auszuhändigen. Die Klägerin stützte sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag, welche ihr "das Recht auf eine solche Vormerkung" einräume. Sie wolle verhindern, dass die C. AG (als Erwerberin des Grundstücks per Januar 2026) den Mietvertrag gestützt auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR wegen Eigenbedarfs vorzeitig kündigen könne. B.b Die Beklagte beantragte Nichteintreten auf die Klage, mit der Begründung, das Handelsgericht sei sachlich nicht zuständig. B.c Mit Beschluss vom 6. April 2022 trat das Handelsgericht auf die Klage nicht ein. Es ging davon aus, dass es sich um eine Streitigkeit aus der Miete von Geschäftsräumen handle und der Kündigungsschutz betroffen sei. Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gelte in solchen Fällen das vereinfachte Verfahren. Folglich sei die handelsgerichtliche Zuständigkeit nicht gegeben. (...) Das Bundesgericht weist die von der Klägerin erhobene Beschwerde in Zivilsachen ab. (Auszug)”

“L'immeuble en question était notamment constitué de plusieurs logements, qui faisaient l'objet de contrats de bail conclus entre D______, usufruitière, et les locataires concernés. Aux termes du contrat de vente précité, l'appelant a vendu la nue-propriété de l'immeuble susmentionné à l'intimée, avec la précision que cette dernière acquerrait la jouissance de ce bien après la radiation de la servitude d'usufruit inscrite en faveur de la mère du premier nommé (cf. clause n° 2 du contrat). Par acte notarié conclu le même jour que la vente, l'usufruitière et l'acquéreur de l'immeuble, en qualité de nu-propriétaire, ont mis fin à la servitude d'usufruit d'un commun accord, les parties ayant convenu qu'il serait procédé à la radiation de la servitude immédiatement après l'inscription du transfert de propriété au nom de l'acquéreur. La servitude a été radiée du registre foncier le ______ 2020, cette radiation ayant un effet extinctif. Dès cette date-là, la nouvelle nue-propriétaire a pris la pleine disposition de l'immeuble qu'elle venait d'acquérir, avec pour conséquence que les rapports de bail en cours lui ont été transférés conformément à l'art. 261 CO, applicable par analogie. Les parties s'accordent cependant sur le fait que les loyers relatifs aux baux transférés en faveur de l'intimée sont dus à cette dernière à compter du 31 mars 2020. Il est également admis qu'une partie des loyers dus pour les mois d'avril à juin 2020 ont été perçus par E______, alors même que celle-ci n'a assuré la gérance de l'immeuble que jusqu'au 30 avril 2020. Sur demande insistante de C______, qui a repris la gérance de l'immeuble pour le compte de l'intimée, E______ a établi un décompte "acheteur-vendeur" le 29 juillet 2020, ce document mentionnant l'intimée en qualité d'acheteur et D______ en qualité de vendeur. Ledit décompte fait état, en tenant notamment compte des loyers encaissés du 30 mars 2020 au 30 juin 2020, d'un solde final en faveur de l'acheteur d'un montant de 27'859 fr. 40, après déduction des honoraires de E______, chiffrés à 323 fr. 10, pour l'établissement de celui-ci. Cependant, malgré plusieurs demandes en ce sens, E______ n'a pas reversé à C______ les loyers encaissés postérieurement à la vente de l'immeuble.”

“Anders als unter altem (vor dem 1. Juli 1990 geltenden) Recht (aArt. 259 OR) findet damit von Gesetzes wegen ein Vertragsparteienwechsel statt, mit der Folge, dass (pro futuro) sämtliche aus dem Mietverhältnis resultierenden Rechte und Pflichten von der bisherigen auf die neue Eigentümerin übergehen. Letztere tritt in den unverändert weiterbestehenden Mietvertrag ein (BGE 127 III 273 E. 4c/aa). Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht", mit der Ausnahme, dass die Erwerberin des Mietobjekts das Mietverhältnis gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR wegen dringenden Eigenbedarfs kündigen kann (zur Entstehungsgeschichte BGE 125 III 123 E. 1b).”

“Die Vorderrichterin hat auf den entsprechenden Vorhalt des Klägers hin weiter geprüft, ob sich die angefochtene Kündigung aus einem anderen Grund als missbräuchlich erweist. Zu diesem Punkt hat sie in ihrem Entscheid zunächst festgestellt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses vor der Unterzeichnung resp. vor der am 7. Januar 2021 erfolgten notariellen Beglaubigung des Kaufvertrags von den Rechtsvorgängern der Beklagten ausgesprochen worden sei. Wie aus dem Wortlaut der Kündigungsbegründung vom 19. Januar 2021 hervorgehe, sei die Kündigung sodann im Hinblick auf den Verkauf der Liegenschaft erfolgt und nicht etwa - wie der Kläger geltend mache - zufolge Eigenbedarfs der Firma der Käuferschaft. Es könne daher offenbleiben, ob sich die vorgesehene Nutzung durch die Käuferschaft auf die Beklagten selber als Eigentümer der Liegenschaft oder auf deren als juristische Person ausgestaltete Firma D.____ beziehe. Vorliegend stehe jedenfalls keine Kündigung des Vermieters aufgrund dringlichen Eigenbedarfs gemäss Art. 261 Abs. 2 OR zur Diskussion, zumal eine solche ohnehin erst nach Übergang der Eigentümerschaft ausgesprochen werden könne. Mit der fraglichen Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund des bevorstehenden Verkaufs der Liegenschaft, für welche die Käuferschaft eine eigene Nutzung vorsehe, liege - so die Vorinstanz zusammenfassend - ein gültiger, nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht treuwidriger Kündigungsgrund vor (vgl. erstinstanzliches Urteil S. 7 f.).”

“Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Kündigung sind die Beklagten somit noch nicht Eigentümer des Mietobjekts gewesen, weshalb eine Kündigung durch den neuen Eigentümer im Sinne von Art. 261 Abs. 2 OR damals gar nicht möglich gewesen wäre. Entgegen der Ansicht des Klägers hat es daher für die Vorderrichterin auch überhaupt keinen Anlass gegeben, sich damit weiter auseinanderzusetzen. Die wegen Verkaufs der Mietliegenschaft erfolgte Kündigung eines Mietverhältnisses ist als solche sodann keineswegs zu beanstanden, da es - wie unter Ziffer”

“Nachdem das Mietverhältnis nach "neuem" Mietrecht ohnehin ipso iure auf die Erwerberin übergeht, besteht Sinn und Zweck der (realobligatorisch wirkenden) Vormerkung nach Art. 261b OR heute im Wesentlichen darin, die auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR gestützte Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümerin zu verunmöglichen (HANS BÄTTIG, in: Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 9 zu Art. 261b OR; ferner HANS GIGER, Berner Kommentar, 2020, N. 20 zu Art. 261b OR; LACHAT/RUBLI, in: Le bail à loyer, 2019, S. 207; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 261b OR; SYLVAIN MARCHAND, in: Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/ Carron/Montini [Hrsg.], 2. Aufl. 2017, N. 10 zu Art. 261b OR; MICHEL MOOSER, in: Commentaire romand, Code civil, Bd. II, 2016, N. 24 zu Art. 959 ZGB; ZUCKER/EICHENBERGER, Die Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch, AJP 2010 S. 835; so bereits auch WALTER FELLMANN, Der Übergang des Mietverhältnisses nach Art. 261 OR - ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken, AJP 1994 S. 547; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Aufl. 2004, S. 129 Rz. 302 und in Fn. 673; siehe auch BGE 125 III 123 E. 1f). Die Vormerkung eines Mietverhältnisses ist damit im Kern ein Institut des (vorsorglichen) Kündigungsschutzes geworden. So verhält es sich denn auch hier: Es ist das in der Klageschrift erklärte Ziel der Beschwerdeführerin, eine allfällige Eigenbedarfskündigung des Mietvertrags durch die das Grundstück per 2026 übernehmende C. AG zu unterbinden. 3.3.3 Freilich hat die Vormerkung darüber hinausgehende sachenrechtliche Wirkungen, indem das - nun dinglich verstärkte - Mietverhältnis überhaupt jedem später am Grundstück erworbenen Recht vorgeht (Art. 959 Abs. 2 ZGB; vgl. für einen Spezialfall Art. 261a OR; eingehend etwa BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, S. 313-318 Rz. 773-783). Soweit aber die Vormerkung nicht ohnehin auch insoweit der Verhinderung einer vorzeitigen Beendigung des BGE 148 III 415 S.”

“2 En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la juridiction des baux et loyers est compétente pour trancher non seulement des litiges entre bailleur et locataire survenant alors que le contrat de bail est encore en vigueur, mais également pour connaitre de toutes les procédures en lien avec le bail. Il est notamment compétent pour connaître des actions en évacuation une fois que le contrat de bail a pris fin puisque cette procédure est fondée sur l'art. 267 CO et que la loi prévoit que le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO). Par conséquent, le Tribunal des baux et loyers était compétent pour trancher de la demande en évacuation déposée par C______ SA contre l'appelant, ce que ce dernier ne conteste pas. Par ailleurs, la théorie de l'appelant, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art 261 CO ne s'appliquerait pas car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, l'intimée a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés C______ SA et l'appelant. Ainsi, l'intimée a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). Comme l'a retenu le Tribunal, l'intimée ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC était applicable. Les premiers juges ont donc, à juste titre, pris acte de la substitution des parties voulue par C______ SA et l'intimée dans le cadre de l'action personnelle que détenait C______ SA contre l'appelant en restitution de la chose louée. Comme l'objet du litige a continué d'être la restitution par l'appelant de la chose louée, la substitution des parties, à laquelle l'appelant n'est pas fondé à s'opposer, n'a pas eu pour conséquence de faire trancher par la juridiction des baux et loyers une cause qui ne relève pas de sa compétence.”

“Pour l'adversaire en revanche, la substitution de partie est un fait nouveau qui, en fonction de la situation de droit matériel, pourra habiliter celui-ci à se prévaloir d'objections nouvelles mettant en échec l'exercice de la prétention constituant l'objet du litige (Jeandin, op. cit., n. 14 ad art. 83 CPC). 4.2 En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la juridiction des baux et loyers est compétente pour trancher non seulement des litiges entre bailleur et locataire survenant alors que le contrat de bail est encore en vigueur, mais également pour connaitre de toutes les procédures en lien avec le bail. Il est notamment compétent pour connaître des actions en évacuation une fois que le contrat de bail a pris fin puisque cette procédure est fondée sur l'art. 267 CO et que la loi prévoit que le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO). Par conséquent, le Tribunal des baux et loyers était compétent pour trancher de la demande en évacuation déposée par C______ SA contre l'appelant, ce que ce dernier ne conteste pas. Par ailleurs, la théorie de l'appelant, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art 261 CO ne s'appliquerait pas car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, l'intimée a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés C______ SA et l'appelant. Ainsi, l'intimée a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). Comme l'a retenu le Tribunal, l'intimée ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC était applicable. Les premiers juges ont donc, à juste titre, pris acte de la substitution des parties voulue par C______ SA et l'intimée dans le cadre de l'action personnelle que détenait C______ SA contre l'appelant en restitution de la chose louée. Comme l'objet du litige a continué d'être la restitution par l'appelant de la chose louée, la substitution des parties, à laquelle l'appelant n'est pas fondé à s'opposer, n'a pas eu pour conséquence de faire trancher par la juridiction des baux et loyers une cause qui ne relève pas de sa compétence.”

“2 En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la juridiction des baux et loyers est compétente pour trancher non seulement des litiges entre bailleur et locataire survenant alors que le contrat de bail est encore en vigueur, mais également pour connaitre de toutes les procédures en lien avec le bail. Il est notamment compétent pour connaître des actions en évacuation une fois que le contrat de bail a pris fin puisque cette procédure est fondée sur l'art. 267 CO et que la loi prévoit que le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO). Par conséquent, le Tribunal des baux et loyers était compétent pour trancher de la demande en évacuation déposée par C______ SA contre l'appelant, ce que ce dernier ne conteste pas. Par ailleurs, la théorie de l'appelant, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art 261 CO ne s'appliquerait pas car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, l'intimée a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés C______ SA et l'appelant. Ainsi, l'intimée a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). Comme l'a retenu le Tribunal, l'intimée ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC était applicable. Les premiers juges ont donc, à juste titre, pris acte de la substitution des parties voulue par C______ SA et l'intimée dans le cadre de l'action personnelle que détenait C______ SA contre l'appelant en restitution de la chose louée. Comme l'objet du litige a continué d'être la restitution par l'appelant de la chose louée, la substitution des parties, à laquelle l'appelant n'est pas fondé à s'opposer, n'a pas eu pour conséquence de faire trancher par la juridiction des baux et loyers une cause qui ne relève pas de sa compétence.”

“________ SA, société dont les prénommés sont administrateurs avec signature collective à deux et qui est désormais propriétaire de l'immeuble où est situé l'objet loué, comme l'extrait du registre foncier qu'ils ont produit le confirme (sur la recevabilité de ce novum et de la pièce corrélative, cf. arrêt 4F_6/2019 du 18 mars 2020 consid. 2.1). Cela étant, cette société n'était pas partie à la procédure cantonale, ce qui pose la question de sa qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Aux termes de l'art. 17 al. 1 PCF, applicable par renvoi de l'art. 71 LTF, une personne ne peut se substituer à l'une des parties qu'avec le consentement de l'autre (cf. arrêts 4A_504/2015 du 28 janvier 2016 consid. 1.1.2; 1C_32/2007 du 18 octobre 2007 consid. 1.1). L'art. 17 al. 3 PCF dispose toutefois que le changement des personnes n'entraîne pas substitution de parties lorsqu'il s'opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. Dans un arrêt qui remonte au 28 novembre 2006, le Tribunal fédéral a évoqué que l'art. 261 al. 1 CO - selon lequel le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée - compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l'art. 17 al. 3 PCF fait référence (cf. arrêt 4C.291/2006 du 28 novembre 2006 consid. 1.3), ce qui fait que l'acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (cf. ég. ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; arrêts 4A_275/2022 du 22 août 2022 consid. 5.1.2; 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2; cf. ég. David Lachat/François Bohnet, in Commentaire romand, 3e éd. 2021, n° 3 ad art. 261 CO; Peter HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 23 ad art. 261 CO; SYLVAIN MARCHAND in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 23 ad art. 261 CO). En l'espèce, la réduction de loyer liée à la baisse du taux hypothécaire de référence perdure au-delà de la date du transfert de propriété de l'immeuble.”

“Die Berufungsklägerin schliesst weiter dahin, die C.________ SA sei zu verurteilen, ihr die Nebenkostenanzahlungen seit dem 1. Juli 2019 im Betrag von insgesamt CHF 5'040.- zurückzuerstatten, was 36 Monaten à CHF 140.- entspricht. Die Berufungsbeklagten sehen darin einerseits eine unzulässige Klageänderung und bestreiten anderseits die Passivlegitimation der C.________ SA, die erst per 1. Januar 2022 Eigentümerin der Mietliegenschaft geworden sei. Eine Klageänderung muss wie oben dargelegt (E. 5.3.1 hievor) zulässig sein, da die C.________ SA inzwischen Eigentümerin der Mietliegenschaft und somit Verfahrenspartei geworden ist. Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Massgebender Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bildet das Verfügungsgeschäft, wobei bei Grundstücken auf das Datum der Einschreitragung in das Tagebuch des Grundbuchs abgestellt wird (BGE 138 III 512 E. 3.4.2). Der Mietvertrag bleibt somit bestehen, und der Käufer tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein, in die hängigen Prozesse aber nur, soweit sie Sachverhalte betreffen, die sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken könnten (sog. Spaltungstheorie). Der Eintritt in das Vertragsverhältnis erfolgt nicht rückwirkend, und der Mieter kann nicht sämtliche Ansprüche, die er gegen den ehemaligen Vermieter besass, auch gegen den Übernehmer des Mietobjekts erheben (BGE 127 III 273 E. 4c/aa mit Hinweisen; Urteil BGer 4A_275/2022 vom 22. August 2022 E. 5.1.2). Der Verkauf des Grundstücks an die C.________ SA wurde am 19. November 2021 in das Tagebuch des Grundbuchs eingetragen. Damit ist die C.________ SA für nach diesem Datum entstandene Forderungen der Berufungsklägerin passivlegitimiert, nicht aber bezüglich des Rückerstattungsanspruchs für vor diesem Datum entstandene, fällige Forderungen, für die die B.”

“Les appelants se contentent d'ailleurs d'évoquer l'existence de défauts graves grevant l'objet loué sans même les lister et les détailler. Aucune constatation inexacte des faits ne peut être reprochée aux premiers juges sur ce point. Déterminer si ces éléments sont propres à retenir l'existence d'un défaut matériel ou non relève de l'appréciation en droit, non du fait, et seront examinés ci-après dans le cadre de l'appréciation des défauts de la chose louée. 4. Les appelants soutiennent que la qualité des parties doit être rectifiée en ce sens que sont parties à la procédure, en qualité de défenderesses, J______ SA, E______ SA, K______ SA, L______, G______ SA et F______ SA, et non uniquement G______ SA, E______ SA et F______ SA. Ils s'appuient sur l'ordonnance rendue par le Tribunal le 18 janvier 2017 et soutiennent que la réduction unilatérale au nombre de trois des parties défenderesses sans nouvelle ordonnance le rectifiant violait leur droit d'être entendus et péjorait leur droit de pouvoir réclamer le paiement des créances leur revenant à cinq débiteurs au lieu de trois. 4.1 En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Lorsque, après la conclusion d'un contrat de bail, la propriété du bien immobilier est transférée à autrui, l'acquéreur devient, dès l'inscription au Registre foncier (avec effet rétroactif au moment de l'inscription au journal : ATF 128 III 82 consid. 1b p. 84), à la fois le propriétaire de l'immeuble et le nouveau bailleur; il succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle par le seul effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a p. 84). Ce transfert n'a cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc pas sur des créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa p. 277 s.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 4.2 Selon l'art. 83 al. 1 et al. 4 CPC, intitulé substitution des parties, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer.”

“Das Erfordernis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR (und Art. 261 Abs. 2 lit. e OR) enthält ein sachliches und ein zeitliches Element: In sachlicher Hinsicht muss der dringende Eigenbedarf tatsächlich sein. Die angerufenen Gründe müssen nach objektiver Beurteilung ei­ne gewisse Bedeutung haben. Es genügt, dass man aus wirtschaftlichen oder anderen – etwa persönlichen – Gründen vom Vermieter vernünftigerweise nicht verlangen kann, dass er auf den Gebrauch der vermieteten Räume verzichtet. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters wird aber nicht verlangt. Dagegen ist der Eigenbedarf nicht tatsächlich, wenn der angerufene Grund vorgeschoben oder missbräuchlich ist (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.2). In zeitlicher Hinsicht muss der Bedarf unmittelbar und aktuell sein. Bei einer Kündigung im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit a OR ist der Eigenbedarf unmittelbar, wenn er sich voraussichtlich innert mehr oder weniger kurzer Frist konkretisiert; dabei ist zu prüfen, ob es dem Vermieter im von ihm gewählten Kündigungszeitpunkt zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen.”

“Das Erfordernis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR (und Art. 261 Abs. 2 lit. e OR) enthält ein sachliches und ein zeitliches Element: In sachlicher Hinsicht muss der dringende Eigenbedarf tatsächlich sein. Die angerufenen Gründe müssen nach objektiver Beurteilung ei­ne gewisse Bedeutung haben. Es genügt, dass man aus wirtschaftlichen oder anderen – etwa persönlichen – Gründen vom Vermieter vernünftigerweise nicht verlangen kann, dass er auf den Gebrauch der vermieteten Räume verzichtet. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters wird aber nicht verlangt. Dagegen ist der Eigenbedarf nicht tatsächlich, wenn der angerufene Grund vorgeschoben oder missbräuchlich ist (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.2). In zeitlicher Hinsicht muss der Bedarf unmittelbar und aktuell sein. Bei einer Kündigung im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit a OR ist der Eigenbedarf unmittelbar, wenn er sich voraussichtlich innert mehr oder weniger kurzer Frist konkretisiert; dabei ist zu prüfen, ob es dem Vermieter im von ihm gewählten Kündigungszeitpunkt zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen.”

“Dans le cadre d'une procédure de mainlevée, la victime d'une lésion ne peut simplement se prévaloir du fait qu'il l’a invoquée dans le délai d'une année prévue à l'art. 21 CO. Il ne s'agit pas en effet d'un droit de révocation inconditionnelle. Au contraire, le poursuivi ne sera libéré que s’il rend vraisemblable que le rapport juridique à la base de la reconnaissance de dette peut être invalidé pour cause de lésion (Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, § 33). A moins qu'elles ne soient corroborées par des pièces qui accréditent la thèse soutenue, les simples allégations d'une partie n'ont à cet égard aucune valeur probante, même au niveau de la vraisemblance (TF 5A_773/2020 du 22 décembre 2020 consid. 3.2 ; Veuillet, op. cit., n. 122 ad 82 LP). cc) L’art. 257e al. 2 CO, qui prévoit que le montant des sûretés du locataire ne peut dépasser trois mois de loyer brut (trois mois de loyer net selon les art. 2 al. 1 CCR et 2 RULV) ne s’applique qu’aux locaux d’habitation (Higi, Zürcher Kommentar, n. 3 ad art. 257e OR). Selon l’art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. Cette disposition a posé de véritables problèmes quant à la titularité des droits nés avant l'aliénation de la chose louée (CPF 29 mai 2008/367). Le Tribunal des baux avait considéré qu'il « allait sans dire » que le nouveau propriétaire de l'immeuble devenait créancier des loyers précédents impayés titulaire de cette créance (TBx, J. c. E., 9 octobre 2001, DG 339/99-DG191/00 ; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents en droit du bail, in JdT 2007 II supplément pp. 4 ss, spéc. p. 16). Une partie de la doctrine (Piotet, La restitution des loyers ou d'acomptes de frais accessoires perçus à tort, in CdB 200, pp. 65 ss) allait dans le même sens (en sens contraire, l’article précité et Conod, Action en répétition de l'indû. Qualité pour défendre et prescription, in CdB 2005, pp. 97 ss). Le Tribunal fédéral, qui avait déjà indiqué au sujet de sûretés versées par le locataire que l’entrée dans le bail de l’acquéreur n’est pas rétroactive (ATF 127 III 273, JdT 2001 II 8), a précisé par la suite que, selon l’article 261 CO, l’acquéreur reprenait pour l’avenir les droits et obligations du précédent bailleur (TF 4C.”

“Dem vorinstanzlichen Entscheid liegt der folgende Sachverhalt zugrunde: Am 21. August 2018 schloss die F._____ AG, ... [Adresse] , mit A._____ und B._____ (Beklagte und Berufungsklägerinnen, fortan zusammen Mieterinnen bzw. einzeln Mieterin 1 resp. Mieterin 2) einen unbefristeten Mietvertrag über die 2.5- Zimmerwohnung im EG in der Liegenschaft D._____-Strasse 1 in E._____. Der monatliche Bruttomietzins wurde mit Fr. 2'000.–, zahlbar monatlich im Voraus, vereinbart (vgl. act. 3/2). Mit Kaufvertrag vom 25. März 2019 erwarb C._____ (Kläger und Berufungsbeklagter, fortan Vermieter) die streitgegenständliche Wohnung von der F._____ AG (act. 3/3), wodurch gemäss Art. 261 Abs. 1 OR nicht nur das Eigentum, sondern auch das bestehende Mietverhältnis mit den Mieterinnen auf Ersteren übergegangen ist. In der Folge blieben die Mieterinnen dem Vermieter die Mietzinse der Mona- te März 2020 bis August 2020 schuldig (act. 1 S. 3 i.V.m. act. 3/4). Mit einge- schriebenem Schreiben vom 3. August 2020 setzte ihnen der Vermieter eine 30- tägige Zahlungsfrist zur Bezahlung der rückständigen Mietzinse im Sinne von Art. 257d OR an, mit der Androhung, dass im Säumnisfall der Mietvertrag gekün- digt werde (act. 1 S. 3 i.V.m. act. 3/4). Nachdem die rückständigen Mietzinse in- nert der angesetzten Frist nicht bezahlt worden waren (act. 1 S. 3), kündigte der Vermieter den Mieterinnen das Mietverhältnis mit amtlichem Formular am 11. September 2020 per 31. Oktober 2020 (act. 3/6). Die Mieterinnen haben das Mietobjekt – soweit ersichtlich – bis heute nicht verlassen. - 4 - Anzumerken bleibt, dass die Mieterinnen den soeben geschilderten Sach- verhalt in ihrer Berufung teilweise als unrichtig bestreiten bzw.”

“Contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, les hypothèses avancées dans le jugement entrepris, soit la restitution partielle des locaux ou la vente de l’immeuble, ne rendaient pas le dommage imprévisible. La doctrine retient en effet que le bailleur a le droit de refuser une restitution partielle (Higi/Wildisen, Die Miete, art. 266-268b OR, Zürcher Kommentar, 5e éd., Zurich 2020, n. 26 ad art. 267 CO et les références). Une telle restitution était d’ailleurs plus qu’invraisemblable en l’espèce, les intimés n’ayant eu de cesse de prétendre – et cela encore dans leur réponse à l’appel – qu’ils étaient au bénéfice d’un bail pour l’ensemble des locaux. Quant à une vente, la possibilité que cela survienne alors que l’immeuble était occupé par les intimés qui refusaient de partir était pratiquement exclue. Elle n’aurait d’ailleurs pas eu d’effet sur l’obligation des intimés. On pourrait certes se demander si dans un tel cas la titularité de l’indemnité pour occupation illicite passerait au nouveau propriétaire en application analogique de l’art. 261 CO ; mais quoi qu’il en soit de cette question, il ne serait guère soutenable de considérer, comme le font apparemment les intimés, qu’en cas de vente ils auraient été habilités à occuper gratuitement l’immeuble. En réalité, la seule incertitude était celle de savoir si les intimés allaient continuer d’occuper les lieux. Pour parer à cette incertitude-là, il suffisait de les condamner à verser l’indemnité pour occupation illicite jusqu’à la restitution des locaux (cf. CACI 5 juillet 2022 cons. 4.4 ; Lachat, op. cit., n. 8.1 p. 1054, précité). L’appel aurait ainsi dans tous les cas dû être admis. Cela étant posé, il ressort des faits nouveaux introduits par l’appelante le 1er septembre 2022 que les intimés ont restitué les locaux le 31 août 2022. Le dommage de l’appelante est ainsi aisément déterminable, la période d’occupation illicite des locaux étant désormais connue. Partant, le grief de l’appelante doit être admis et les intimés doivent être condamnés à verser le montant de 3'000 fr. par mois du 1er novembre 2020 au 31 août 2022.”

“Titel [Art. 253 - 273c OR], 5e éd. 2019, nos 22-23 ad art. 261 CO; SYLVAIN MARCHAND, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 23 ad art. 261 CO).”

“Sachverhalt: A. A.________ (Mieter, Beschwerdeführer) war ab Frühling 1993 Mieter eines Büros am U.________weg in V.________ sowie eines Garagenplatzes in derselben Überbauung. Ab 1. Januar 2000 mietete er ausserdem einen Einzelgaragenraum an der W.________strasse in V.________ (nachfolgend "Spritzenhäuschen" genannt, da es sich um das ehemalige Depot für die Feuerwehrspritze handelt). In der Folge kaufte die B.________ AG (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) die Liegenschaften, in denen sich die Mietobjekte befinden. Die Mietverhältnisse gingen auf sie über (Art. 261 OR). Die Parteien stehen in einem Streit betreffend die Miete des Spritzenhäuschens. B. Nach dem Scheitern der Schlichtungsverhandlung reichte der Mieter am 6. November 2019 beim Bezirksgericht Horgen, Mietgericht, Klage ein und beantragte, die Vermieterin sei zu verpflichten ihm "unter dem Titel Mietzinsreduktion und Schadenersatz infolge Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts" insgesamt Fr. 54'253.-- nebst Zins ab 30. Juni 2014 zu bezahlen. Zur Begründung machte er geltend, er habe das Spritzenhäuschen als Lagerraum für seinen im Büro am U.________weg betriebenen Handel mit Oldtimer-Ersatzteilen genutzt. Durch nasse Wände im Spritzenhäuschen hätten die Ersatzteile einen Schaden erlitten, für den die Vermieterin gemäss Art. 259e OR hafte. Die Vermieterin bestritt die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts und trug auf Nichteintreten an. Daraufhin wurde das Verfahren auf die Einrede der Unzuständigkeit beschränkt. Mit Beschluss vom 17. September 2020 trat das Mietgericht mangels sachlicher Zuständigkeit nicht auf die Klage ein.”

“Le bail avait passé ex lege à l'adjudicataire de l'appartement (art. 261 al. 1 CO). En conséquence, la question de savoir si le locataire sortant pouvait reprendre les aménagements effectués dans l'appartement devait se résoudre à l'aune des règles sur le bail à loyer - et non des art. 938 s. CC comme le soutenait le locataire. L'art. 260a al. 3 CO conférait au locataire le droit à une indemnité pour la plus-value considérable apportée à la chose louée. S'agissant de locaux à l'état brut, l'indemnisation du locataire présupposait qu'il n'eût pas déjà bénéficié d'une forme de compensation telle qu'un loyer réduit. Cette hypothèse n'étant pas vérifiée, le locataire pouvait légitimement prétendre à une indemnité ou, à défaut du versement de celle-ci, reprendre les aménagements pour autant qu'il n'endommage pas la chose louée. En l'occurrence, rien dans le dossier n'indiquait que l'intéressé aurait réclamé une telle indemnité à la nouvelle bailleresse avant de procéder à l'enlèvement des aménagements effectués, tout en étant bien conscient que cette dernière, vu le prix payé (101'000 fr.”

“Die Berufungsklägerin schliesst weiter dahin, die C.________ SA sei zu verurteilen, ihr die Nebenkostenanzahlungen seit dem 1. Juli 2019 im Betrag von insgesamt CHF 5'040.- zurückzuerstatten, was 36 Monaten à CHF 140.- entspricht. Die Berufungsbeklagten sehen darin einerseits eine unzulässige Klageänderung und bestreiten anderseits die Passivlegitimation der C.________ SA, die erst per 1. Januar 2022 Eigentümerin der Mietliegenschaft geworden sei. Eine Klageänderung muss wie oben dargelegt (E. 5.3.1 hievor) zulässig sein, da die C.________ SA inzwischen Eigentümerin der Mietliegenschaft und somit Verfahrenspartei geworden ist. Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Massgebender Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bildet das Verfügungsgeschäft, wobei bei Grundstücken auf das Datum der Einschreitragung in das Tagebuch des Grundbuchs abgestellt wird (BGE 138 III 512 E. 3.4.2). Der Mietvertrag bleibt somit bestehen, und der Käufer tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein, in die hängigen Prozesse aber nur, soweit sie Sachverhalte betreffen, die sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken könnten (sog. Spaltungstheorie). Der Eintritt in das Vertragsverhältnis erfolgt nicht rückwirkend, und der Mieter kann nicht sämtliche Ansprüche, die er gegen den ehemaligen Vermieter besass, auch gegen den Übernehmer des Mietobjekts erheben (BGE 127 III 273 E. 4c/aa mit Hinweisen; Urteil BGer 4A_275/2022 vom 22. August 2022 E. 5.1.2). Der Verkauf des Grundstücks an die C.________ SA wurde am 19. November 2021 in das Tagebuch des Grundbuchs eingetragen. Damit ist die C.________ SA für nach diesem Datum entstandene Forderungen der Berufungsklägerin passivlegitimiert, nicht aber bezüglich des Rückerstattungsanspruchs für vor diesem Datum entstandene, fällige Forderungen, für die die B.”

“Les appelants se contentent d'ailleurs d'évoquer l'existence de défauts graves grevant l'objet loué sans même les lister et les détailler. Aucune constatation inexacte des faits ne peut être reprochée aux premiers juges sur ce point. Déterminer si ces éléments sont propres à retenir l'existence d'un défaut matériel ou non relève de l'appréciation en droit, non du fait, et seront examinés ci-après dans le cadre de l'appréciation des défauts de la chose louée. 4. Les appelants soutiennent que la qualité des parties doit être rectifiée en ce sens que sont parties à la procédure, en qualité de défenderesses, J______ SA, E______ SA, K______ SA, L______, G______ SA et F______ SA, et non uniquement G______ SA, E______ SA et F______ SA. Ils s'appuient sur l'ordonnance rendue par le Tribunal le 18 janvier 2017 et soutiennent que la réduction unilatérale au nombre de trois des parties défenderesses sans nouvelle ordonnance le rectifiant violait leur droit d'être entendus et péjorait leur droit de pouvoir réclamer le paiement des créances leur revenant à cinq débiteurs au lieu de trois. 4.1 En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Lorsque, après la conclusion d'un contrat de bail, la propriété du bien immobilier est transférée à autrui, l'acquéreur devient, dès l'inscription au Registre foncier (avec effet rétroactif au moment de l'inscription au journal : ATF 128 III 82 consid. 1b p. 84), à la fois le propriétaire de l'immeuble et le nouveau bailleur; il succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle par le seul effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a p. 84). Ce transfert n'a cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc pas sur des créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa p. 277 s.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 4.2 Selon l'art. 83 al. 1 et al. 4 CPC, intitulé substitution des parties, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer.”

“Les appelants se contentent d'ailleurs d'évoquer l'existence de défauts graves grevant l'objet loué sans même les lister et les détailler. Aucune constatation inexacte des faits ne peut être reprochée aux premiers juges sur ce point. Déterminer si ces éléments sont propres à retenir l'existence d'un défaut matériel ou non relève de l'appréciation en droit, non du fait, et seront examinés ci-après dans le cadre de l'appréciation des défauts de la chose louée. 4. Les appelants soutiennent que la qualité des parties doit être rectifiée en ce sens que sont parties à la procédure, en qualité de défenderesses, J______ SA, E______ SA, K______ SA, L______, G______ SA et F______ SA, et non uniquement G______ SA, E______ SA et F______ SA. Ils s'appuient sur l'ordonnance rendue par le Tribunal le 18 janvier 2017 et soutiennent que la réduction unilatérale au nombre de trois des parties défenderesses sans nouvelle ordonnance le rectifiant violait leur droit d'être entendus et péjorait leur droit de pouvoir réclamer le paiement des créances leur revenant à cinq débiteurs au lieu de trois. 4.1 En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Lorsque, après la conclusion d'un contrat de bail, la propriété du bien immobilier est transférée à autrui, l'acquéreur devient, dès l'inscription au Registre foncier (avec effet rétroactif au moment de l'inscription au journal : ATF 128 III 82 consid. 1b p. 84), à la fois le propriétaire de l'immeuble et le nouveau bailleur; il succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle par le seul effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a p. 84). Ce transfert n'a cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc pas sur des créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa p. 277 s.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 4.2 Selon l'art. 83 al. 1 et al. 4 CPC, intitulé substitution des parties, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer.”

“Durch den Mietvertrag verpflichtet sich die Vermieterin, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen. Die ursprüngliche Vermieterin hat die bei- den Lagerflächen dem Mieter gegen ein Entgelt zum Gebrauch überlassen. Die Parteien haben mithin einen Mietvertrag abgeschlossen. Der Mieter seinerseits verpflichtet sich, der Vermieterin dafür einen Mietzins von Fr. 760.– zu leisten (Art. 253 OR). Nach Ablauf des einmalig um fünf Jahre verlängerten Mietvertra- ges (vgl. act. 5/3/6) schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag ab, der – ab- gesehen von einem auf Fr. 800.– erhöhten Mietzins – denselben Inhalt aufwies (act. 5/3/5). Per 1. April 2017 erwarb die Berufungsbeklagte die Liegenschaft an der F._____-strasse 1 in ... E._____ (act. 5/3/3) und trat damit von Gesetzes we- gen (Art. 261 Abs. 1 OR) in die Vermieterstellung ein.”

“Die Vorinstanz erwog, die Gesuchsteller stützten ihr Rechtsöffnungsgesuch auf einen Mietvertrag vom 8. November 2016 betreffend ein Zimmer im Erdge- schoss der Liegenschaft E._____-Strasse 1 in ... F._____ [Ortschaft], gemäss welchem der Gesuchsgegner sich zur Bezahlung eines monatlichen Mietzinses in der Höhe von Fr. 750.– verpflichtet habe (Urk. 4/1). Der Mietvertrag sei zwar durch die G._____ AG als Vermieterin abgeschlossen worden (Urk. 4/1 S. 1). Die Gesuchsteller hätten jedoch durch Einreichung des Kaufvertrages belegt, dass sie am 20. Dezember 2019 die Liegenschaft E._____-Strasse 1 in F._____ von der G._____ AG erworben hätten (Urk. 10). Da beim Kauf einer Liegenschaft die Mietverhältnisse grundsätzlich übernommen würden (Art. 261 Abs. 1 OR), seien nun die Gesuchsteller die Vermieter der fraglichen Liegenschaft. Es sei unbestrit- ten geblieben, dass die Mietzinse für die Monate Januar und Februar 2020 nicht geleistet worden seien. Auch sei unbestritten geblieben, dass das Mietverhältnis erst am 23. Januar 2020 auf den 28. Februar 2020 gekündigt worden sei (vgl. - 3 - Urk. 4/4). Damit sei für die Mietzinse in der Höhe von je Fr. 750.– für die Monate Januar und Februar 2020, jeweils nebst Zins zu 5% ab 1. Januar 2020 bzw. 1. Februar 2020, provisorische Rechtsöffnung zu erteilen. Für die darüber hinaus geltend gemachten Forderungen liege kein Rechtsöffnungstitel vor, weshalb das Rechtsöffnungsgesuch im Mehrbetrag abzuweisen sei (Urk. 21 S. 3 ff.).”

“Der bisherige Nettomietzins wurde um den entsprechenden Betrag reduziert, so dass sich der Bruttomietzins effektiv nicht verändert. Für die Berechnung der Nettomietzinssenkung und der Betriebskosten- Akontozahlung wurden die Kosten für die unten aufgeführten Positionen der entsprechenden Vorjahresperiode berechnet und anschliessend auf jedes Objekt verteilt. Es werden inskünftig folgende Betriebskosten separat abgerechnet: - Hauswartung inkl. Verbrauchsmaterial - Allgemeinstrom - Wasserverbrauch, Abwasser, Meteorwasser, Kanalreinigung - Kehrichtabfuhr, Containerreinigung - Kabelfernseh- und -radiogebühren inkl. Urheberrechtsgebühr - Pflege von Garten, Umgebung und Pflanzentrögen - Serviceabonnemente für Lift, (da vorhanden) Maschinen, Geräte und Anlagen Für die Abrechnung werden zusätzlich 4 % Verwaltungskosten zuzüglich MWSt. berechnet. Für Fragen kontaktieren Sie bitte Ihren Verwalter." A.b. Am 20. Dezember 2013 kaufte die C.________ Anlagestiftung (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) die Liegenschaft, in welcher sich das Mietobjekt befindet. Aufgrund von Art. 261 Abs. 1 OR ging das Mietverhältnis in diesem Zeitpunkt von Gesetzes wegen auf die C.________ Anlagestiftung über. B. B.a. Am 13. Juni 2018 erhoben die Mieter beim Mietgericht Meilen Klage, worin sie beantragten, die Mietzinsänderung vom 2. Juli 2002 (recte: vom 8. März 2002 mit Wirkung per 1. Juli 2002) sei für nichtig zu erklären. Überdies sei festzustellen, dass die Neueinführung der Betriebskosten nicht gültig vereinbart worden sei und lediglich die Heizkosten, die Stromkostenpauschale sowie die TV-Pauschale gelte. Ferner begehrten sie die Rückerstattung bezahlter Nebenkosten im Umfang von Fr. 7'168.40 zuzüglich Zins. Eventualiter sei die Vermieterin zu verpflichten, den Mietern korrekte Nebenkostenabrechnungen ab 2007/08 bis 2015/16 zukommen zu lassen. Das Mietgericht wies die Klage ab, soweit es darauf eintrat. Es erwog, die Mietvertragsänderung habe sämtlichen Anforderungen an eine ausreichende Begründung entsprochen. Auf eine indirekte Mietzinserhöhung gebe es keine Hinweise. Ein Anspruch auf Rückerstattung bestehe mangels Nichtigkeit der Mietvertragsänderung nicht.”

“L'appelant ne fournit aucune pièce ou explication corroborant ses allégations selon lesquels le justificatif postal produit par l'intimée contiendrait des indications erronées. Ses affirmations sur ce point ne sont pas suffisantes. Contrairement à ce que fait valoir l'appelant, l'intimée n'avait pas à attirer spécifiquement son attention sur le fait qu'elle lui avait envoyé une mise en demeure. En tout état de cause, la régie a informé l'appelant le 16 juin 2020 de ce que, au regard du montant de l'arriéré, le dossier serait transmis à son agent d'affaires sans nouvelles de sa part dans les prochains jours. L'on ne discerne dès lors aucune violation des règles de la bonne foi par l'intimée. En application de l'art. 261 al. 1 CO, celle-ci est par ailleurs bien devenue partie au contrat de bail litigieux, au moment où elle a acquis l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement occupé par l'appelant. La question de savoir à quelle titre cette acquisition est intervenue est quant à elle dénuée de pertinence pour l'issue du litige. L'appelant a allégué pour la première fois dans sa réplique déposée devant la Cour que l'avis de résiliation du bail était nul au motif que l'intimée était devenue propriétaire de l'immeuble avant l'envoi de l'avis en question. Cette allégation, qui aurait pu être formulée devant le Tribunal, est nouvelle, et par conséquent irrecevable, conformément aux principes juridiques susmentionnés. Il ne s'agit en effet pas là d'une question de légitimation active, laquelle doit être examinée d'office, car il n'est pas contesté que l'intimée était propriétaire de l'immeuble au moment du dépôt de la requête du 11 août 2020, de sorte qu'elle avait bien la légitimation active pour agir en évacuation contre l'appelant.”

“Z1 habe erklärt, er könne die Erbengemeinschaft nur dann davon überzeugen, die Liegenschaft nicht zu ver- kaufen, wenn die Mieter für eine substantielle Mietzinserhöhung Hand böten. Dies hätten Letztere getan, um sich einen langfristigen Verbleib in der Liegenschaft zu sichern. Dass ein langfristiges Mietverhältnis in Aussicht gestellt worden sei, könn- ten M1 und M2 bestätigen, ebenso dass die Mieterinnen von der Vorvermieterschaft vor die Alternative gestellt worden seien, entweder eine massive Mietzinserhöhung zu akzeptieren oder den Verkauf der Liegenschaft zu riskieren. Die Mieterinnen hät- ten nach ihrer Zustimmung zur Erhöhung nicht mit einem Verkauf der Liegenschaft rechnen müssen; im Gegenteil habe die Vorvermieterschaft mit dem Verkauf ihr - 8 - Versprechen gebrochen. Dass die Vorvermieterschaft ein solches Versprechen ge- geben habe, gehe auch aus Ziff. 8 Abs. 3 des Kaufvertrages hervor, welche einen Verzicht der Beklagten auf eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs nach Art. 261 Abs. 2 OR enthalte. Im Zuge des Eigentumsübergangs habe die I. Immo- bilien AG denn auch am 12. September 2019 den Betroffenen im Namen der Be- klagten geschrieben, man freue sich auf ein langfristiges Mietverhältnis. Die ge- nannte Maklerin habe zwar im Auftrag der Verkäuferschaft gehandelt. Die Mieterin- nen hätten aber davon ausgehen dürfen, dass das Schreiben mit der Beklagten abgestimmt sei. Das abweichende Schreiben vom 30. September 2019 enthalte im Gegensatz zu demjenigen vom 12. September 2019 keine ausformulierte Anrede und sei auch nicht unterzeichnet. Die Beklagte habe dann zwar zunächst mit der Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 den Vorbehalt im Mietvertrag – unter Berück- sichtigung von inzwischen veränderten relativen Berechnungsfaktoren – teilweise ausgeschöpft, ohne einen weiteren Vorbehalt anzubringen, habe dann aber die an- gefochtene Kündigung vom 12. April 2021 ausgesprochen mit der Begründung, man erziele nicht die gesetzlich zulässige Nettorendite.”

“_____ und der Beklagten, dass Ersterer durch den Archi- tektenvertrag direkt berechtigt und verpflichtet würde – macht die Klägerin nicht geltend und widerspricht auch diametral dem (aufgezeigten) Verhalten von G._____ bei Unterzeichnung des Vertrages. Somit ist zusammenfassend festzuhalten, dass einzig die F._____ GmbH und die Beklagte durch den Architektenvertrag berechtigt und verpflichtet wurden. Somit kann – wie die Beklagte zu Recht vorbringt (act. 28 Rz. 6) – auch keine Übertra- gung des streitgegenständlichen Vertrags bzw. der hier interessierenden Forde- rung im Zusammenhang mit der Übertragung der Liegenschaft von G._____ auf die Klägerin erfolgt sein. Selbst wenn von einem Vertragsschluss zwischen G._____ und der Beklagten bzw. einem Forderungsübergang von der F._____ GmbH an G._____ auszuge- hen wäre, würde dies – aus den nachfolgend aufgeführten Gründen – am Ergeb- nis der vorliegenden Beurteilung nichts ändern: Zunächst ist festzuhalten, dass eine Übertragung der Liegenschaft von G._____ an die Klägerin – anders als bei den in Bezug auf die Liegenschaft bestehenden Mietverhältnissen (vgl. Art. 261 Abs. 1 OR) – nicht den automatischen Übergang der in Bezug auf die Liegenschaft abgeschlossenen Werkverträge oder Aufträge bewirkt, wie die Klägerin anzunehmen scheint (act. 1 Rz. 3). Insofern wäre von der Klägerin darzulegen gewesen, gestützt worauf der Architektenvertrag von G._____ auf die Klägerin übergegangen ist, was sie indessen im Rahmen ihrer beiden Rechtsschriften versäumte. Unter Beilage des Vermögensübertragungs- vertrags zwischen der Einzelfirma G._____ Immobilien und der Klägerin vom 22. Juni 2016 (act. 3/4; nachfolgend: Vermögensübertragungsvertrag) macht die Klägerin dort lediglich geltend, dass die Liegenschaft von G._____ auf sie über- gegangen sei. Zum Forderungs- bzw. Vertragsübergang äussert sie sich nicht weiter und behauptet einen solchen gestützt auf den Vermögensübertragungsver- - 17 - trag (oder eine andere Rechtsgrundlage) nicht (act. 1 Rz. 3; act. 23 Rz. 3). Erst im Rahmen ihrer Stellungnahme zur Duplik bringt sie (neu) vor, dass der streitge- genständliche Vertrag Teil eines Betriebes (Erwerb, Verkauf sowie Halten und Verwalten von Immobilien) sei, weshalb er zur rechtsgültigen Übertragung auf die Klägerin nicht habe einzeln im Inventar des Übertragungsvertrages aufgeführt werden müssen (act.”

“Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. L'art. 261 al. 2 et 3 CO traite de la résiliation du bail par le nouveau propriétaire. L'acquéreur reprend de plein droit le contrat de bail avec tous les droits et obligations qui en découlent (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa). Dans une procédure en cours, l'acquéreur se substitue à l'ancien bailleur, pour autant que celle-ci ait une incidence sur les relations postérieures au transfert du bail (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; arrêt 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 1.2).”

“Würdigung Mit Erwerb der Liegenschaft C._____ ... in D._____ ist die Gesuchstellerin kraft Art. 261 Abs. 1 OR in das gekündigte Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin und in den vorliegenden dieses Mietverhältnis betreffenden Prozess eingetreten. Mit Schreiben vom 12. Januar 2021 forderte die Liegenschaftsverwaltung die Ge- suchsgegnerin explizit auf, den Ausstand von CHF 29'420.– (zuzüglich Mahnspe- sen) innert 30 Tagen zu begleichen, andernfalls das Mietverhältnis gemäss Art. 257d OR gekündigt werde (act. 3/8). Das Schreiben enthält eine Aufstellung der offenen Beträge, wobei die einzelnen Positionen zwei Rechnungsdaten (1. Dezember 2020 und 1. Januar 2021) zugeordnet werden, womit entgegen der Ansicht der Gesuchsgegnerin klar ist, auf welchen Zeitraum sich die Ausstände beziehen. Die einzelnen Positionen werden zwar nicht näher beschrieben. Jedoch ergibt sich aus den Mietverträgen (act. 3/5 und 3/6), dass die aufgeführten Beträ- ge den vereinbarten Mietzinsen für die einzelnen Mietobjekte, namentlich die Ge- werbeflächen im”

“_____ auf die Gesuchstellerin übertragen worden sei (act. 12 Rz 4). Diesbezüglich liegt zwar kein aktueller Grund- buchauszug bei den Akten. Hingegen wurde die Gesuchstellerin am 2. Februar 2022 und damit offensichtlich im Hinblick auf den am 17. März 2022 beurkundeten Kauf der Liegenschaft an der C._____-Strasse ... in ... Zürich gegründet (vgl. act. 3/II). Die Gesuchstellerin hat denn auch bereits am 10. März 2022 mit der E._____ AG einen Hausverwaltungsvertrag betreffend diese Liegenschaft mit Beginn der Verwaltungstätigkeit per 1. Juli 2022 abgeschlossen (vgl. act. 1 Rz 12; act. 3/III). Mithin bestehen keine ernsthaften Zweifel daran, dass die Eigentumsübertragung an der Liegenschaft C._____-Strasse ... in ... Zürich von F._____ und G._____ auf die Gesuchstellerin im Nachgang zur Beurkundung des Kaufvertrages vom 17. März 2022 auch effektiv stattfand. Die Gesuchstellerin ist Eigentümerin und Vermieterin der hier interessierenden Gewerberäume und des Abstellplatzes (vgl. Art. 261 Abs. 1 OR). Sie ist aktivlegitimiert.”

“Les appelants se contentent d'ailleurs d'évoquer l'existence de défauts graves grevant l'objet loué sans même les lister et les détailler. Aucune constatation inexacte des faits ne peut être reprochée aux premiers juges sur ce point. Déterminer si ces éléments sont propres à retenir l'existence d'un défaut matériel ou non relève de l'appréciation en droit, non du fait, et seront examinés ci-après dans le cadre de l'appréciation des défauts de la chose louée. 4. Les appelants soutiennent que la qualité des parties doit être rectifiée en ce sens que sont parties à la procédure, en qualité de défenderesses, J______ SA, E______ SA, K______ SA, L______, G______ SA et F______ SA, et non uniquement G______ SA, E______ SA et F______ SA. Ils s'appuient sur l'ordonnance rendue par le Tribunal le 18 janvier 2017 et soutiennent que la réduction unilatérale au nombre de trois des parties défenderesses sans nouvelle ordonnance le rectifiant violait leur droit d'être entendus et péjorait leur droit de pouvoir réclamer le paiement des créances leur revenant à cinq débiteurs au lieu de trois. 4.1 En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Lorsque, après la conclusion d'un contrat de bail, la propriété du bien immobilier est transférée à autrui, l'acquéreur devient, dès l'inscription au Registre foncier (avec effet rétroactif au moment de l'inscription au journal : ATF 128 III 82 consid. 1b p. 84), à la fois le propriétaire de l'immeuble et le nouveau bailleur; il succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle par le seul effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a p. 84). Ce transfert n'a cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc pas sur des créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa p. 277 s.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 4.2 Selon l'art. 83 al. 1 et al. 4 CPC, intitulé substitution des parties, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer.”

“Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Kündigung sind die Beklagten somit noch nicht Eigentümer des Mietobjekts gewesen, weshalb eine Kündigung durch den neuen Eigentümer im Sinne von Art. 261 Abs. 2 OR damals gar nicht möglich gewesen wäre. Entgegen der Ansicht des Klägers hat es daher für die Vorderrichterin auch überhaupt keinen Anlass gegeben, sich damit weiter auseinanderzusetzen. Die wegen Verkaufs der Mietliegenschaft erfolgte Kündigung eines Mietverhältnisses ist als solche sodann keineswegs zu beanstanden, da es - wie unter Ziffer”

“D, avrebbe in ogni caso imposto in equità di rendere un giudizio diverso, visto che “pretendere che AP 1, ovvero la signora G__________, debbano lasciare una struttura locata che ora le appartiene e che il signor AO 1 dovrà a sua volta lasciare al più tardi al 31 dicembre 2022 è semplicemente paradossale” (appello p. 5).                                                                                   La censura, già irricevibile in quanto formulata per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), è parimenti infondata. La convenuta, che non ha per altro provato di appartenere a __________ G__________ (la circostanza, contrariamente a quanto da lei preteso, non risultava essere stata da lei addotta al punto ad 1 delle osservazioni e della replica e quindi nemmeno poteva risultare non contestata dalla controparte) e con ciò di identificarsi di fatto con lei in base al “principio della trasparenza”, pare misconoscere che il solo fatto che dal 20/28 luglio 2021 la sua socia e gerente fosse divenuta titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del contratto di cui al doc. D non aveva in sé ancora compromesso la posizione dell’istante. In effetti, giusta l’art. 261 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore - e in base all’art.  261a CO ciò vale per analogia anche laddove il locatore concede a un terzo un diritto reale limitato e quest’operazione equivale ad un mutamento di proprietario, com’è avvenuto nel caso concreto a seguito della concessione di un diritto per sé stante e permanente di superficie (cfr. Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 17 ad art. 261/261a CO; Weber, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 1 ad art. 261a CO; SVIT, op. cit., n. 8 ad art. 261-261a CO; Permann/Schraner, op. cit., n. 12 ad art. 261a CO) - la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa (cpv. 1), ma il nuovo proprietario, a certe condizioni, può dare la disdetta per la prossima scadenza legale di preavviso (cpv. 2). Nel caso concreto ciò significa che dal 20/28 luglio 2021 __________ G__________, ormai divenuta locatrice principale al posto del P__________ __________, avrebbe avuto la possibilità di disdire, sia pure solo per la prossima scadenza legale di preavviso, il contratto di cui al doc.”

“Le juge de la mainlevée ne doit toutefois admettre qu'avec retenue l'existence d'une volonté de remettre par actes concluants de la part du créancier. La renonciation du créancier à sa créance ne peut être admise que si son attitude, interprétée à la lumière de la théorie de la confiance, révèle une volonté manifeste de renoncer dans le cas particulier définitivement à tout ou partie de la créance (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 130 ad art. 82 LP). 3.1.5 Le juge de la mainlevée n'a pas à revoir ou à interpréter le titre qui lui est produit (art. 18 CO); il ne lui appartient pas non plus de trancher de délicates questions de droit matériel ou pour la solution desquelles le pouvoir d'appréciation joue un rôle important, la décision sur de telles questions étant réservée au juge du fond (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 106 ad art. 84). 3.1.6 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes et d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose (art. 261 al. 1 CO). 3.2 En l'occurrence, le contrat de bail relatif à la place de parking n'a pas été produit par la recourante, de sorte que la mainlevée ne saurait être accordée pour le montant de 500 fr. correspondant aux loyers y relatifs. L'intimée a rendu vraisemblable, notamment par la production de l'échange de courriels entre les parties, que le bail des locaux commerciaux avait été résilié. Savoir à quelle date dite résiliation est intervenue et si les parties étaient parvenues à un accord sur les montants éventuels dus par l'intimée postérieurement à cette date excède la compétence du juge de la mainlevée et relève du juge du fond qui devra déterminer, par voie d'interprétation, la volonté des parties à cet égard. Pour ces motifs également, la mainlevée provisoire ne pouvait être accordée. Ainsi, même à admettre que la recourante aurait succédé à D______ SA en qualité de bailleresse, suite à l'acquisition de l'immeuble sis 2______ à F______, comme cela ressort du Registre foncier, la mainlevée provisoire n'avait pas à être prononcée.”

“La validité du contrat n’est soumise à aucune forme (art. 115 CO). La forme écrite est toutefois nécessaire pour requérir la radiation en vertu de l’art. 964 al. 1 CC. Dans la mesure où elle constitue l’extinction de l’engagement pris par l’usufruitier, la radiation a un effet extinctif (Farine Fabbro, Commentaire romand CC II, 2017, n. 12-13 ad art. 748 CC). Dans l’hypothèse où un contrat de bail a été passé entre un usufruitier et un tiers et que l’usufruit s’éteint, le bailleur-usufruitier perd le pouvoir de céder l’exercice du droit de jouissance attaché à son usufruit. Ce pouvoir revient au nu-propriétaire, qui est sur ce plan placé dans une situation semblable à celle d’un acquéreur de la chose, si bien que l'art. 261 CO est applicable par analogie (Steinauer, op. cit., p. 81). Le bail passe à l’acquéreur à dater de la réquisition de transfert de propriété au registre foncier (inscription au journal) sans effets rétroactifs (Lachat/Bohnet, Commentaire romand CO I, 2021, n. 3 ad art. 261 CO). 3.2 En l'occurrence, il n'est pas contesté que les parties se sont liées par un contrat de vente d'immeuble au sens des art. 216 ss CO, conclu le 30 mars 2020, portant sur l'immeuble 1______/2______ sis rue 3______ no. ______ à Genève. L'immeuble en question était notamment constitué de plusieurs logements, qui faisaient l'objet de contrats de bail conclus entre D______, usufruitière, et les locataires concernés. Aux termes du contrat de vente précité, l'appelant a vendu la nue-propriété de l'immeuble susmentionné à l'intimée, avec la précision que cette dernière acquerrait la jouissance de ce bien après la radiation de la servitude d'usufruit inscrite en faveur de la mère du premier nommé (cf. clause n° 2 du contrat). Par acte notarié conclu le même jour que la vente, l'usufruitière et l'acquéreur de l'immeuble, en qualité de nu-propriétaire, ont mis fin à la servitude d'usufruit d'un commun accord, les parties ayant convenu qu'il serait procédé à la radiation de la servitude immédiatement après l'inscription du transfert de propriété au nom de l'acquéreur.”

“Une telle hypothèse peut se produire lorsque le nu-propriétaire veut racheter l’usufruit pour vendre l’immeuble libre de toute charge. Le cas échéant, le nu-propriétaire et l’usufruitier devront passer un contrat par lequel ils mettent fin à l’usufruit. Ensuite, sur la base de ce contrat, l’usufruitier requerra la radiation de l’usufruit, s’il porte sur un immeuble. La validité du contrat n’est soumise à aucune forme (art. 115 CO). La forme écrite est toutefois nécessaire pour requérir la radiation en vertu de l’art. 964 al. 1 CC. Dans la mesure où elle constitue l’extinction de l’engagement pris par l’usufruitier, la radiation a un effet extinctif (Farine Fabbro, Commentaire romand CC II, 2017, n. 12-13 ad art. 748 CC). Dans l’hypothèse où un contrat de bail a été passé entre un usufruitier et un tiers et que l’usufruit s’éteint, le bailleur-usufruitier perd le pouvoir de céder l’exercice du droit de jouissance attaché à son usufruit. Ce pouvoir revient au nu-propriétaire, qui est sur ce plan placé dans une situation semblable à celle d’un acquéreur de la chose, si bien que l'art. 261 CO est applicable par analogie (Steinauer, op. cit., p. 81). Le bail passe à l’acquéreur à dater de la réquisition de transfert de propriété au registre foncier (inscription au journal) sans effets rétroactifs (Lachat/Bohnet, Commentaire romand CO I, 2021, n. 3 ad art. 261 CO). 3.2 En l'occurrence, il n'est pas contesté que les parties se sont liées par un contrat de vente d'immeuble au sens des art. 216 ss CO, conclu le 30 mars 2020, portant sur l'immeuble 1______/2______ sis rue 3______ no. ______ à Genève. L'immeuble en question était notamment constitué de plusieurs logements, qui faisaient l'objet de contrats de bail conclus entre D______, usufruitière, et les locataires concernés. Aux termes du contrat de vente précité, l'appelant a vendu la nue-propriété de l'immeuble susmentionné à l'intimée, avec la précision que cette dernière acquerrait la jouissance de ce bien après la radiation de la servitude d'usufruit inscrite en faveur de la mère du premier nommé (cf. clause n° 2 du contrat).”

“La validité du contrat n’est soumise à aucune forme (art. 115 CO). La forme écrite est toutefois nécessaire pour requérir la radiation en vertu de l’art. 964 al. 1 CC. Dans la mesure où elle constitue l’extinction de l’engagement pris par l’usufruitier, la radiation a un effet extinctif (Farine Fabbro, Commentaire romand CC II, 2017, n. 12-13 ad art. 748 CC). Dans l’hypothèse où un contrat de bail a été passé entre un usufruitier et un tiers et que l’usufruit s’éteint, le bailleur-usufruitier perd le pouvoir de céder l’exercice du droit de jouissance attaché à son usufruit. Ce pouvoir revient au nu-propriétaire, qui est sur ce plan placé dans une situation semblable à celle d’un acquéreur de la chose, si bien que l'art. 261 CO est applicable par analogie (Steinauer, op. cit., p. 81). Le bail passe à l’acquéreur à dater de la réquisition de transfert de propriété au registre foncier (inscription au journal) sans effets rétroactifs (Lachat/Bohnet, Commentaire romand CO I, 2021, n. 3 ad art. 261 CO). 3.2 En l'occurrence, il n'est pas contesté que les parties se sont liées par un contrat de vente d'immeuble au sens des art. 216 ss CO, conclu le 30 mars 2020, portant sur l'immeuble 1______/2______ sis rue 3______ no. ______ à Genève. L'immeuble en question était notamment constitué de plusieurs logements, qui faisaient l'objet de contrats de bail conclus entre D______, usufruitière, et les locataires concernés. Aux termes du contrat de vente précité, l'appelant a vendu la nue-propriété de l'immeuble susmentionné à l'intimée, avec la précision que cette dernière acquerrait la jouissance de ce bien après la radiation de la servitude d'usufruit inscrite en faveur de la mère du premier nommé (cf. clause n° 2 du contrat). Par acte notarié conclu le même jour que la vente, l'usufruitière et l'acquéreur de l'immeuble, en qualité de nu-propriétaire, ont mis fin à la servitude d'usufruit d'un commun accord, les parties ayant convenu qu'il serait procédé à la radiation de la servitude immédiatement après l'inscription du transfert de propriété au nom de l'acquéreur.”

“Une telle hypothèse peut se produire lorsque le nu-propriétaire veut racheter l’usufruit pour vendre l’immeuble libre de toute charge. Le cas échéant, le nu-propriétaire et l’usufruitier devront passer un contrat par lequel ils mettent fin à l’usufruit. Ensuite, sur la base de ce contrat, l’usufruitier requerra la radiation de l’usufruit, s’il porte sur un immeuble. La validité du contrat n’est soumise à aucune forme (art. 115 CO). La forme écrite est toutefois nécessaire pour requérir la radiation en vertu de l’art. 964 al. 1 CC. Dans la mesure où elle constitue l’extinction de l’engagement pris par l’usufruitier, la radiation a un effet extinctif (Farine Fabbro, Commentaire romand CC II, 2017, n. 12-13 ad art. 748 CC). Dans l’hypothèse où un contrat de bail a été passé entre un usufruitier et un tiers et que l’usufruit s’éteint, le bailleur-usufruitier perd le pouvoir de céder l’exercice du droit de jouissance attaché à son usufruit. Ce pouvoir revient au nu-propriétaire, qui est sur ce plan placé dans une situation semblable à celle d’un acquéreur de la chose, si bien que l'art. 261 CO est applicable par analogie (Steinauer, op. cit., p. 81). Le bail passe à l’acquéreur à dater de la réquisition de transfert de propriété au registre foncier (inscription au journal) sans effets rétroactifs (Lachat/Bohnet, Commentaire romand CO I, 2021, n. 3 ad art. 261 CO). 3.2 En l'occurrence, il n'est pas contesté que les parties se sont liées par un contrat de vente d'immeuble au sens des art. 216 ss CO, conclu le 30 mars 2020, portant sur l'immeuble 1______/2______ sis rue 3______ no. ______ à Genève. L'immeuble en question était notamment constitué de plusieurs logements, qui faisaient l'objet de contrats de bail conclus entre D______, usufruitière, et les locataires concernés. Aux termes du contrat de vente précité, l'appelant a vendu la nue-propriété de l'immeuble susmentionné à l'intimée, avec la précision que cette dernière acquerrait la jouissance de ce bien après la radiation de la servitude d'usufruit inscrite en faveur de la mère du premier nommé (cf. clause n° 2 du contrat).”

“La validité du contrat n’est soumise à aucune forme (art. 115 CO). La forme écrite est toutefois nécessaire pour requérir la radiation en vertu de l’art. 964 al. 1 CC. Dans la mesure où elle constitue l’extinction de l’engagement pris par l’usufruitier, la radiation a un effet extinctif (Farine Fabbro, Commentaire romand CC II, 2017, n. 12-13 ad art. 748 CC). Dans l’hypothèse où un contrat de bail a été passé entre un usufruitier et un tiers et que l’usufruit s’éteint, le bailleur-usufruitier perd le pouvoir de céder l’exercice du droit de jouissance attaché à son usufruit. Ce pouvoir revient au nu-propriétaire, qui est sur ce plan placé dans une situation semblable à celle d’un acquéreur de la chose, si bien que l'art. 261 CO est applicable par analogie (Steinauer, op. cit., p. 81). Le bail passe à l’acquéreur à dater de la réquisition de transfert de propriété au registre foncier (inscription au journal) sans effets rétroactifs (Lachat/Bohnet, Commentaire romand CO I, 2021, n. 3 ad art. 261 CO). 3.2 En l'occurrence, il n'est pas contesté que les parties se sont liées par un contrat de vente d'immeuble au sens des art. 216 ss CO, conclu le 30 mars 2020, portant sur l'immeuble 1______/2______ sis rue 3______ no. ______ à Genève. L'immeuble en question était notamment constitué de plusieurs logements, qui faisaient l'objet de contrats de bail conclus entre D______, usufruitière, et les locataires concernés. Aux termes du contrat de vente précité, l'appelant a vendu la nue-propriété de l'immeuble susmentionné à l'intimée, avec la précision que cette dernière acquerrait la jouissance de ce bien après la radiation de la servitude d'usufruit inscrite en faveur de la mère du premier nommé (cf. clause n° 2 du contrat). Par acte notarié conclu le même jour que la vente, l'usufruitière et l'acquéreur de l'immeuble, en qualité de nu-propriétaire, ont mis fin à la servitude d'usufruit d'un commun accord, les parties ayant convenu qu'il serait procédé à la radiation de la servitude immédiatement après l'inscription du transfert de propriété au nom de l'acquéreur.”