Art. 205

“Selon elles, les premiers juges ont considéré à tort que les indications contenues dans la plaquette de vente du 16 janvier 2015 les engageaient. En effet, selon les appelantes, ni le contrat de vente, ni le contrat d'entreprise, ni le descriptif de l'ouvrage, ni les plans signés par les intimés ne contiennent d'indications chiffrées concernant la surface habitable de l'appartement litigieux. Dès lors, aucune surface n'aurait été promise au titre de qualité. L'indication sur la plaquette de vente n'aurait aucune portée, en tant que ce document était non contractuel et ne respectait pas la forme authentique.   5.2 5.2.1              Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Lorsque ces conditions sont remplies, l'acheteur a le choix, en vertu de l'art. 205 al. 1 CO, entre exercer l'action rédhibitoire ou réclamer, par l'action en réduction du prix, une indemnité pour la moins-value. Sont l'objet de cette garantie les qualités promises et les qualités attendues de la chose vendue (TF 4A_499/2022 du 8 août 2023 consid. 4.1.1).   5.2.2              Sont des qualités promises les qualités au sujet desquelles le vendeur donne des assurances à l'acheteur, expressément ou tacitement. Pour déterminer quelles sont ces qualités, en particulier si une indication de qualité doit être considérée comme une promesse, il faut procéder à l'interprétation du contrat selon les règles d'interprétation des manifestations de volonté, cas échéant selon le principe de la confiance (ATF 130 III 686 consid. 4.3 ; TF 4A_499/2022 précité consid. 4.1.1.1 ; TF 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 5.1).                 La notion de défaut déduite de l'art. 368 CO concernant le contrat d’entreprise est la même que dans le contrat de vente (ATF 100 II 30 consid. 2).   5.2.3              Selon le Tribunal fédéral, les surfaces indiquées dans les plans utilisés lors des pourparlers contractuels précédant la conclusion du contrat de vente d'une part d'étages sont des qualités promises ; l'acheteur peut en principe s'y fier, sans avoir à vérifier leur exactitude avant de conclure le contrat (TF 4A_499/2022, loc.”

“Selon elles, les premiers juges ont considéré à tort que les indications contenues dans la plaquette de vente du 16 janvier 2015 les engageaient. En effet, selon les appelantes, ni le contrat de vente, ni le contrat d'entreprise, ni le descriptif de l'ouvrage, ni les plans signés par les intimés ne contiennent d'indications chiffrées concernant la surface habitable de l'appartement litigieux. Dès lors, aucune surface n'aurait été promise au titre de qualité. L'indication sur la plaquette de vente n'aurait aucune portée, en tant que ce document était non contractuel et ne respectait pas la forme authentique.   5.2 5.2.1              Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Lorsque ces conditions sont remplies, l'acheteur a le choix, en vertu de l'art. 205 al. 1 CO, entre exercer l'action rédhibitoire ou réclamer, par l'action en réduction du prix, une indemnité pour la moins-value. Sont l'objet de cette garantie les qualités promises et les qualités attendues de la chose vendue (TF 4A_499/2022 du 8 août 2023 consid. 4.1.1).   5.2.2              Sont des qualités promises les qualités au sujet desquelles le vendeur donne des assurances à l'acheteur, expressément ou tacitement. Pour déterminer quelles sont ces qualités, en particulier si une indication de qualité doit être considérée comme une promesse, il faut procéder à l'interprétation du contrat selon les règles d'interprétation des manifestations de volonté, cas échéant selon le principe de la confiance (ATF 130 III 686 consid. 4.3 ; TF 4A_499/2022 précité consid. 4.1.1.1 ; TF 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 5.1).                 La notion de défaut déduite de l'art. 368 CO concernant le contrat d’entreprise est la même que dans le contrat de vente (ATF 100 II 30 consid. 2).   5.2.3              Selon le Tribunal fédéral, les surfaces indiquées dans les plans utilisés lors des pourparlers contractuels précédant la conclusion du contrat de vente d'une part d'étages sont des qualités promises ; l'acheteur peut en principe s'y fier, sans avoir à vérifier leur exactitude avant de conclure le contrat (TF 4A_499/2022, loc.”

“L'acheteur qui agit en réduction du prix a droit, comme dans le contrat d'entreprise, à une réduction du prix " en proportion de la moins-value " (art. 205 al. 1 CO; cf. art. 368 al. 2 CO). Il faut donc bien distinguer entre, d'une part, la moins-value objective de la chose et, d'autre part, le montant de la réduction que l'acheteur peut retrancher du prix plein. 4.1.2.1. La moins-value consiste dans la différence entre la valeur objective de la chose sans défaut et la valeur objective de la chose avec défaut, qui doit être calculée au moment du transfert des risques (ATF 117 II 550 consid. 4b/bb; arrêt 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.6). En général, la valeur objective de la chose vendue se détermine d'après sa valeur commerciale ou vénale (ATF 105 II 99 consid. 4a; arrêt 4A_23/2021 du 12 décembre 2022 consid. 4). La réduction du prix " en proportion de la moins-value " doit, selon la jurisprudence et la doctrine majoritaire, être calculée selon la méthode relative (ATF 116 II 305 consid. 4a; 111 II 162 consid. 3a; 105 II 99 consid. 4a; 88 II 410 consid. 3; 81 II 207 consid. 3a; arrêt 4A_23/2021 précité consid. 4 et les arrêts cités; s'agissant des critiques, cf.”

“Le vendeur est tenu de détromper l'acheteur lorsqu'il sait - ou devrait savoir - que celui-ci est dans l'erreur sur les qualités de l'objet ou lorsqu'il s'agit d'un défaut (notamment caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui revêt de l'importance pour celui-ci (ATF 132 II 161 consid. 4.1; 131 III 145 consid. 8.1; 81 II 138 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2 et 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas. La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur. La dissimulation doit être intentionnelle; le dol éventuel suffit (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 et 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). Le fardeau de la preuve de la tromperie incombe à l'acheteur (ATF 131 III 145 consid. 8.1). 3.1.4 Selon l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value (al. 1). L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au moment du transfert des risques, soit une différence entre la valeur (objective) de la chose supposée sans défauts et la valeur (objective) de la chose défectueuse; une seule baisse d'utilité ne saurait suffire (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 17 ad art. 205 CO). Si les conditions du droit de réduire le prix sont données, l'acheteur peut exiger, à titre de réduction, une indemnité pour la moins-value. La réduction doit être calculée selon la méthode dite relative: le prix convenu doit être réduit d'un montant proportionnel à la moins-value (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 20 et 21 ad art. 205 CO). Son application stricte se heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de l'ouvrage convenu, sans défaut, et la valeur objective de l'objet effectivement livré, avec défaut.”

“Aux termes de l’art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l’acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l’action rédhibitoire, ou de réclamer par l’action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value. L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au moment du transfert des risques (art. 205 al. 1 CO), soit une différence entre la valeur (objective) de la chose supposée sans défaut et la valeur (objective) de la chose défectueuse ; une seule baisse d'utilité ne saurait suffire. La moins-value est une valeur objective. Elle est donc indépendante de la valeur que peut conférer à la chose l'acheteur ou encore du prix de vente. Par conséquent, si la moins-value existe, l'acheteur peut exercer la réduction quel que soit le prix convenu ; il peut en particulier le faire même si le prix convenu est (encore) inférieur à la valeur de la chose défectueuse. L'acheteur peut en outre exercer son droit même s'il est en mesure de compenser la diminution de valeur en revendant la chose défectueuse à un prix égal ou supérieur au prix convenu dans la première vente (Venturi/Zen-Ruffinen, n. 17 ad art. 205 CO). Selon le Tribunal fédéral et la doctrine majoritaire, la réduction doit être calculée selon la méthode dite relative : le prix convenu doit être réduit d'un montant proportionnel à la moins-value.”

“Sachverhalt und Verfahren A.Sachverhaltsübersicht a.Parteien und ihre Stellung Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in C._____, welche insbesondere den Betrieb von Reparaturwerkstätten für Fahrzeuge ... so- wie die Vermietung von Fahrzeugen bezweckt. Zudem bezweckt sie ... (act. 3/2). Bei der Beklagten handelt es sich um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in D._____, welche den An- und Verkauf von Fahrzeugen ... sowie den Handel mit Waren aller Art bezweckt (act. 3/3). b.Prozessgegenstand Zwischen den Parteien ist ein Kaufvertrag betreffend einen BMW X5M (Stamm- nummer: ...) zustande gekommen. Aufgrund von Mängeln am Fahrzeug machte die Klägerin die Wandlung nach Art. 205 Abs. 1 OR geltend. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin die Rückerstattung des Kaufpreises für den BMW X5M, Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeugs, sowie Schadenersatz. B.Prozessverlauf Am 10. Juli 2023 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin hierorts die Klage ein. Den ihr mit Verfügung vom 12. Juli 2023 auferlegten Gerichtskostenvorschuss in der Höhe von CHF 6'000.– leistete die Klägerin fristgerecht (act. 4, 6). Da der Be- - 3 - klagten die Verfügung vom 12. Juli 2023 nicht zugestellt werden konnte (vgl. act. 5/2), wurde ihr diese mit Verfügung vom 17. August 2023 (erneut) sowie zu- sätzlich an E._____, einzelzeichnungsberechtigtes Organ der Beklagten, zugestellt (act. 7). Gleichzeitig wurde Frist zur Erstattung der Klageantwort angesetzt. In der Folge konnten beide Verfügungen an E._____ zugestellt werden (act. 8/3). Nachdem die Beklagte innert Frist weder die Klageantwort eingereicht noch recht- zeitig um Fristerstreckung nachgesucht hatte, wurde ihr mit Verfügung vom 27.”

“Il est constant que les parties sont liées par un contrat de vente (art. 184 al. 1 CO) portant sur un immeuble (art. 216 ss CO), dans lequel elles ont prévu une clause d'exclusion de garantie. Dans son appel, le recourant n'avait émis aucun grief quant au montant de 2'000 fr. obtenu au titre des frais de réfection de la charpente du couvert à voitures. A ce stade, le litige ne porte donc plus que sur deux éléments que l'acquéreur tient pour défectueux et pour lesquels il réclame une moins-value (art. 205 al. 1 CO), à savoir la toiture de la villa ainsi que la piscine.”

“Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il appartient à l'acheteur de prouver qu'il a respecté son devoir (fardeau de la preuve) lorsque le vendeur allègue la tardiveté de l'avis des défauts (fardeau de l'allégation; ATF 118 II 142 consid. 3a; 107 II 50 consid. 2a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_28/2017 du 28 juin 2017 consid. 4; 4A_405/2017 du 30 novembre 2017 consid. 3.3). S'agissant du délai acceptable de l'avis des défauts cachés, l'avis est donné immédiatement s'il a été donné dans un délai de sept jours. Le Tribunal fédéral estime toutefois qu'il y a lieu de prendre en considération l'ensemble des circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 4A_82/2008 du 29 avril 2009 consid. 7.1). 5.1.2 Selon l'art. 205 al. 1 CO, l'acheteur peut réclamer par l'action en réduction du prix une indemnité pour la moins-value. Il s'agit là du droit de l'acheteur à la réduction du prix (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 15 ad art. 205 CO). L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au moment du transfert des risques, soit une différence entre la valeur objective de la chose supposée sans défauts et la valeur objective de la chose défectueuse; une seule baisse d'utilité (cas rare en pratique) ne saurait suffire (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 17 ad art. 205 CO). Pour faciliter le calcul de la réduction, la jurisprudence présume notamment que la moins-value est égale aux coûts de la réparation de la chose. Cette présomption oblige la partie qui veut se prévaloir d'une différence entre la moins-value et le coût de la réparation à en apporter la preuve (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 24 ad art. 205 CO). 5.2.1 En l'espèce, les appelants soutiennent que, contrairement aux indications données par l'intimée, le véhicule litigieux avait été accidenté et avait subi une première réparation préalablement à la vente, ce qui aurait entraîné après celle-ci une différence de teinte des parties du véhicule impactées, un écaillement de la peinture appliquée sur celles-ci, ainsi que le dysfonctionnement d'une serrure.”

“2a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_28/2017 du 28 juin 2017 consid. 4; 4A_405/2017 du 30 novembre 2017 consid. 3.3). S'agissant du délai acceptable de l'avis des défauts cachés, l'avis est donné immédiatement s'il a été donné dans un délai de sept jours. Le Tribunal fédéral estime toutefois qu'il y a lieu de prendre en considération l'ensemble des circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 4A_82/2008 du 29 avril 2009 consid. 7.1). 5.1.2 Selon l'art. 205 al. 1 CO, l'acheteur peut réclamer par l'action en réduction du prix une indemnité pour la moins-value. Il s'agit là du droit de l'acheteur à la réduction du prix (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 15 ad art. 205 CO). L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au moment du transfert des risques, soit une différence entre la valeur objective de la chose supposée sans défauts et la valeur objective de la chose défectueuse; une seule baisse d'utilité (cas rare en pratique) ne saurait suffire (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 17 ad art. 205 CO). Pour faciliter le calcul de la réduction, la jurisprudence présume notamment que la moins-value est égale aux coûts de la réparation de la chose. Cette présomption oblige la partie qui veut se prévaloir d'une différence entre la moins-value et le coût de la réparation à en apporter la preuve (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 24 ad art. 205 CO). 5.2.1 En l'espèce, les appelants soutiennent que, contrairement aux indications données par l'intimée, le véhicule litigieux avait été accidenté et avait subi une première réparation préalablement à la vente, ce qui aurait entraîné après celle-ci une différence de teinte des parties du véhicule impactées, un écaillement de la peinture appliquée sur celles-ci, ainsi que le dysfonctionnement d'une serrure. A supposer que l'existence de certains de ces défauts puissent être considérée comme vérifiée par le seul rapport de E______ que les appelants ont versé à la procédure, étant rappelé qu'une telle une expertise privée n'a pas la qualité d'un moyen de preuve, mais d'une simple allégation de partie (cf.”

“A fronte dell’assunto pretorile, rimasto incensurato in questa sede, secondo cui i primi due convenuti avevano provveduto a vendere agli attori una villetta ancora in costruzione nell’ambito della quale questi ultimi avevano concretamente “avuto voce in capitolo” (in tal senso, pure, risposta p. 5), rispettivamente a fronte del fatto, incontestabile, che il prezzo di vendita non era stato suddiviso tra il terreno e la costruzione, è in effetti a ragione che il giudice di prime cure ha ritenuto che tra loro fosse venuto in essere un contratto di carattere misto ove convivevano elementi sia del contratto di compravendita sia del contratto di appalto (cfr. Gauch, Der Werkvertrag, 6ª ed., n. 348 e 2319; Keller/Siehr, Kaufrecht, 3ª ed., p. 125; DTF 118 II 142 consid. 1a; TF 4C.301/2002 del 22 gennaio 2003 consid. 2.1; II CCA 12 ottobre 2015 inc. n. 12.2013.118), fermo restando che, per quanto riguardava la garanzia per difetti, facevano in ogni caso stato le disposizioni relative al contratto di appalto (cfr. Gauch, op. cit., n. 349 e 2319; Honsell, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 5 ad art. 205 CO; DTF 117 II 259 consid. 2b, 118 II 142 consid. 1a; TF 4C.6/1997 del 1° aprile 1997 consid. 2a, 4C.301/2002 del 22 gennaio 2003 consid. 2.2; II CCA 12 ottobre 2015 inc. n. 12.2013.118, 26 ottobre 2021 inc. n. 12.2021.11), ciò valendo beninteso anche per le parti dell’opera che erano eventualmente già state terminate al momento della sottoscrizione dell’accordo (cfr. DTF 118 II 142 consid. 1a).                                        8.   Con riferimento alle parti dell’opera che a detta dei primi due convenuti sarebbero già state terminate al momento della sottoscrizione dell’accordo, ossia a tutte le opere contrattuali tranne quelle inerenti alla piscina e al giardino, essi hanno quindi sostenuto che la loro difettosità non era mai stata loro notificata e che, laddove lo fosse stato, la notifica era avvenuta tardivamente, senza cioè aver rispettato le regole previste dagli art. 200 e 201 CO, a cui la norma SIA 118 era estranea. Essi hanno pertanto contestato di essere tenuti a corrispondere alla controparte il relativo minor valore di fr.”

“Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Lorsque ces conditions sont remplies, l'acheteur a le choix, en vertu de l'art. 205 al. 1 CO, entre exercer l'action rédhibitoire ou réclamer, par l'action en réduction du prix, une indemnité pour la moins-value.”

“200 CO; Heinrich Honsell, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n° 6 ad art. 200 CO; Tercier/Bieri/Carron, Les Contrats spéciaux, 5e éd., 2016, n. 4044, n° 695 p. 99). Dans la mesure où l'acheteur connaît le vice – ou devrait le connaître – et accepte sans réserve la chose, il n'y a pas de défaut, puisque la chose livrée correspond alors à ce que l'acheteur pouvait attendre conformément au contrat (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 1 ad art. 200 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 695 p. 99). L'art. 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est reconnaissable pour une personne faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances ; il s'agit d'un cas d'application de l'art. 3 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 6 ad art. 200 CO). L'art. 200 al. 2 CO réserve le cas où le vendeur a affirmé à l'acheteur que le défaut n'existait pas. 4.2.4 Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix, en vertu de l'art. 205 al. 1 CO, entre exercer l'action rédhibitoire ou réclamer, par l'action en réduction du prix, une indemnité pour la moins-value. 4.2.5 L'art. 53 CO est consacré à la « relation entre droit civil et droit pénal ». Il proclame sur certains points l'indépendance du juge civil par rapport au droit pénal et au jugement pénal. Il énonce en particulier que le juge (civil) n'est point lié par l'acquittement prononcé au pénal. Cette disposition n'est pas des plus limpides (cf. Roland Brehm, Berner Kommentar, 5e éd. 2021, n° 3 ad art. 53 CO; Werro/Perritaz, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 2 ad art. 53 CO). Il est toutefois acquis qu'elle ne concerne pas l'établissement des faits ni l'illicéité qui en résulte, de sorte qu'il échoit à la procédure civile (jadis du ressort des cantons) de décider si le juge civil est lié ou non par les faits constatés au pénal (ATF 125 III 401 consid. 3 et 107 II 151 consid. 5b ; TF 4A_230/2021 du 7 mars 2022 consid. 2.2). Le Code de procédure civile fédéral entré en vigueur en 2011 ne contient aucune règle à ce sujet.”

“Lorsque l'acheteur a déjà payé le prix, sa créance en restitution porte intérêts (calculés selon l'art. 73 CO) à partir du moment où le vendeur a reçu le paiement (Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 27 ad art. 205 CO). En l'espèce, le prix de vente a été payé au moment de la conclusion du contrat le 23 mars 2010 (cf. supra let. C/ch. 13). On peut admettre que la créance de l'appelant porte un intérêt à 5 % l'an dès le 9 février 2016, comme demandé.”

“Lorsque l'acheteur a déjà payé le prix, sa créance en restitution porte intérêts (calculés selon l'art. 73 CO) à partir du moment où le vendeur a reçu le paiement (Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 27 ad art. 205 CO). En l'espèce, le prix de vente a été payé au moment de la conclusion du contrat le 23 mars 2010 (cf. supra let. C/ch. 13). On peut admettre que la créance de l'appelant porte un intérêt à 5 % l'an dès le 9 février 2016, comme demandé.”

“pour les deux places de parc) et, sur la base de l'estimation de la co-experte, une valeur (objective) de l'appartement litigieux de 930'000 fr. en chiffres ronds ([139,3 m2 x 5'400 fr.] + [66,5 m2 x 2'700 fr.]) et arrêté que la moins-value relative aux 66,5 m2 non habitables mais utilisables est de 180'000 fr. (66,5 m2 x 2'700 fr.). C'est ce montant qu'elle a condamné la venderesse à rembourser à l'acheteur. Ce faisant, la cour cantonale n'a pas procédé à une réduction en proportion de la moins-value, mais s'est arrêtée à la constatation de la moins-value; en quelque sorte, elle a fait comme si la première présomption - qui a été adoptée pour faciliter les calculs dans un cas concret - selon laquelle le prix de vente est égal à la valeur objective (cf. consid. 4.1.2.2 ci-dessus) était applicable et a déduit la moins-value. Or, l'expertise a permis de renverser cette présomption: le prix de vente de 865'000 fr. ne peut clairement pas être présumé égal à la valeur objective sans défaut, qui est de 1'111'320 fr. (soit 205,8 m2 x 5'400 fr.). Le calcul effectué par la cour cantonale viole ainsi l'art. 205 al. 1 CO et la jurisprudence sur la méthode relative.”

“pour les deux places de parc) et, sur la base de l'estimation de la co-experte, une valeur (objective) de l'appartement litigieux de 930'000 fr. en chiffres ronds ([139,3 m2 x 5'400 fr.] + [66,5 m2 x 2'700 fr.]) et arrêté que la moins-value relative aux 66,5 m2 non habitables mais utilisables est de 180'000 fr. (66,5 m2 x 2'700 fr.). C'est ce montant qu'elle a condamné la venderesse à rembourser à l'acheteur. Ce faisant, la cour cantonale n'a pas procédé à une réduction en proportion de la moins-value, mais s'est arrêtée à la constatation de la moins-value; en quelque sorte, elle a fait comme si la première présomption - qui a été adoptée pour faciliter les calculs dans un cas concret - selon laquelle le prix de vente est égal à la valeur objective (cf. consid. 4.1.2.2 ci-dessus) était applicable et a déduit la moins-value. Or, l'expertise a permis de renverser cette présomption: le prix de vente de 865'000 fr. ne peut clairement pas être présumé égal à la valeur objective sans défaut, qui est de 1'111'320 fr. (soit 205,8 m2 x 5'400 fr.). Le calcul effectué par la cour cantonale viole ainsi l'art. 205 al. 1 CO et la jurisprudence sur la méthode relative.”

“In merito all’edizione da parte dell’attrice dell’atto di costituzione del diritto di compera, rispettivamente del suo esercizio, “con tutti i documenti giustificativi e relativi al negozio giuridico concluso tra l’attrice e __________ Ltd” (appello, ad 16 b), il convenuto in sede di udienza di prime arringhe ha postulato l’ammissione di tale prova allo scopo di dimostrare l’assenza del difetto e a sostegno della sua tesi, secondo cui l’attrice non avrebbe subito alcun danno siccome ella non avrebbe dovuto risarcire la società __________ Ltd per il minor valore del bene immobile. In relazione all’esistenza del difetto, la prova richiesta, come visto, si rivela inutile, il Pretore (e questa Camera) essendo vincolati dagli accertamenti contenuti nella decisione di rinvio del 15 gennaio 2018 (II CCA inc. 12.2016.134, cfr. sotto consid. 5). La stessa è inoltre irrilevante ai fini di causa, la determinazione del minor valore ai sensi dell’art. 205 CO essendo indipendente dal contenuto del diritto di compera tra l’attrice e la menzionata società, rispettivamente dalla questione a sapere se l’attrice abbia o no dovuto risarcirla. La pretesa ai sensi dell’art. 205 CO, infatti, non è di natura risarcitoria e l’acquirente può rivendicare il minor valore anche nel caso in cui sia in grado di “compensare” la diminuzione del valore rivendendo la cosa difettosa a un prezzo uguale o superiore a quello concordato nella prima vendita (Venturi in Thévenoz/Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 17 ad art. 205 CO).”

“2 En l'espèce, l'extrait de site internet produit devant la Cour par les appelants, relatif à la définition du terme "véhicule accidenté", n'émane pas d'un organisme officiel et ne peut donc être considéré comme relatant un fait notoire. Rien n'indique que cet extrait, qui n'est pas daté, n'ait pas été disponible avant que le Tribunal ne garde la cause à juger, ni que les appelants n'auraient donc pu le soumettre au premier juge en faisant preuve de la diligence requise. Par conséquent, la pièce en question est irrecevable. S'agissant des conclusions alternatives des appelants, qui ne figuraient pas dans la demande introduite devant le Tribunal, celles-ci diffèrent de leurs conclusions principales non seulement quantitativement, mais également dans leur nature, puisqu'elles ne visent plus la réduction du prix (action minutoire), mais tendent à la résiliation du contrat et à la restitution des prestations fournies (action rédhibitoire). Or, si le juge saisi d'une action rédhibitoire peut se borner à réduire le prix s'il estime que la résiliation n'est pas justifiée par les circonstances (art. 205 al. 2 CO), l'inverse n'est pas vrai. Partant, les conclusions alternatives des appelants constituent une modification, soit plus exactement une amplification, de la demande, et non une réduction de celle-ci, et sont donc soumises en tant que telles aux conditions de l'art. 317 al. 2 CPC. En l'occurrence, lesdites conclusions sont certes soumises à la même procédure et présentent un lien de connexité avec les conclusions principales des appelants, mais il n'apparaît pas (et les appelants n'indiquent pas) qu'elles reposeraient sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. Le seul fait que l'appelant A______ ait pris des conclusions similaires au stade de la conciliation, avant d'y renoncer dans la demande introduite au fond, démontre que tel n'est effectivement pas le cas. Par conséquent, les conclusions alternatives des appelants sont irrecevables. 4.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir prolongé inutilement la procédure, notamment en invitant les parties à se déterminer après le dépôt de leurs plaidoiries finales écrites.”

“2 En l'espèce, l'extrait de site internet produit devant la Cour par les appelants, relatif à la définition du terme "véhicule accidenté", n'émane pas d'un organisme officiel et ne peut donc être considéré comme relatant un fait notoire. Rien n'indique que cet extrait, qui n'est pas daté, n'ait pas été disponible avant que le Tribunal ne garde la cause à juger, ni que les appelants n'auraient donc pu le soumettre au premier juge en faisant preuve de la diligence requise. Par conséquent, la pièce en question est irrecevable. S'agissant des conclusions alternatives des appelants, qui ne figuraient pas dans la demande introduite devant le Tribunal, celles-ci diffèrent de leurs conclusions principales non seulement quantitativement, mais également dans leur nature, puisqu'elles ne visent plus la réduction du prix (action minutoire), mais tendent à la résiliation du contrat et à la restitution des prestations fournies (action rédhibitoire). Or, si le juge saisi d'une action rédhibitoire peut se borner à réduire le prix s'il estime que la résiliation n'est pas justifiée par les circonstances (art. 205 al. 2 CO), l'inverse n'est pas vrai. Partant, les conclusions alternatives des appelants constituent une modification, soit plus exactement une amplification, de la demande, et non une réduction de celle-ci, et sont donc soumises en tant que telles aux conditions de l'art. 317 al. 2 CPC. En l'occurrence, lesdites conclusions sont certes soumises à la même procédure et présentent un lien de connexité avec les conclusions principales des appelants, mais il n'apparaît pas (et les appelants n'indiquent pas) qu'elles reposeraient sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. Le seul fait que l'appelant A______ ait pris des conclusions similaires au stade de la conciliation, avant d'y renoncer dans la demande introduite au fond, démontre que tel n'est effectivement pas le cas. Par conséquent, les conclusions alternatives des appelants sont irrecevables. 4.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir prolongé inutilement la procédure, notamment en invitant les parties à se déterminer après le dépôt de leurs plaidoiries finales écrites.”

“Le vendeur est tenu de détromper l'acheteur lorsqu'il sait - ou devrait savoir - que celui-ci est dans l'erreur sur les qualités de l'objet ou lorsqu'il s'agit d'un défaut (notamment caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui revêt de l'importance pour celui-ci (ATF 132 II 161 consid. 4.1; 131 III 145 consid. 8.1; 81 II 138 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2 et 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas. La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur. La dissimulation doit être intentionnelle; le dol éventuel suffit (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 et 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). Le fardeau de la preuve de la tromperie incombe à l'acheteur (ATF 131 III 145 consid. 8.1). 3.1.4 Selon l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value (al. 1). L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au moment du transfert des risques, soit une différence entre la valeur (objective) de la chose supposée sans défauts et la valeur (objective) de la chose défectueuse; une seule baisse d'utilité ne saurait suffire (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 17 ad art. 205 CO). Si les conditions du droit de réduire le prix sont données, l'acheteur peut exiger, à titre de réduction, une indemnité pour la moins-value. La réduction doit être calculée selon la méthode dite relative: le prix convenu doit être réduit d'un montant proportionnel à la moins-value (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 20 et 21 ad art. 205 CO). Son application stricte se heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de l'ouvrage convenu, sans défaut, et la valeur objective de l'objet effectivement livré, avec défaut.”

“L’expertise requise à ce titre, à l’effet de constater et décrire les défauts affectant la construction litigieuse nécessitant une intervention urgente ainsi que leur origine, de déterminer le mode et la durée de la réparation desdits défauts et d’estimer leurs coûts, doit pour ce motif déjà être rejetée. Le point de savoir si les rapports de l’architecte H.________, « privés » (en dépit de la présence de l’intimée et de son avocate à la visite de l’immeuble du 10 février 2020, DO I/56), étaient suffisamment circonstanciés pour justifier une expertise au stade des mesures provisionnelles peut dès lors rester indécis. Les acquéreurs, s’ils entendent maintenir le contrat – ce qui semble être le cas (ainsi la décision de mesures superprovisionnelles, rendue à leur requête le 1er septembre 2020 par la Présidente du Tribunal, ordonnant l’inscription – sous forme d’annotation – d’une restriction du droit d’aliéner au Registre foncier de la Gruyère au profit de A.________ et B.________ concernant l’immeuble art. eee RF de la Commune de F.________) –, peuvent agir en exécution de la vente et demander la livraison de l’immeuble, qui leur ouvrira la garantie de l’art. 205 CO, en particulier l’action en réduction du prix, ainsi que dès le paiement du prix de vente, les garanties légales à l’endroit des entreprises mandatées par la venderesse, que celle-ci s’est engagée à leur céder (P. n° 3 du bordereau des requérants du 16 décembre 2019, III. CONDITIONS DE VENTE, ch. 2 § 2).”

“Le juge n'a pas à être persuadé de l'existence des faits allégués; il doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement. Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour décider si un état de fait est vraisemblable ou non. Plus la reconnaissance de dette est claire plus la vraisemblance de la libération doit être accrue (Veuillet, La mainlevée d'opposition, 2017, n. 107 ad art. 82 LP et les références citées). 3.4 Selon la jurisprudence, la mainlevée provisoire fondée sur un contrat synallagmatique doit être prononcée si le débiteur qui fait valoir un défaut soumis à un avis ne rend pas vraisemblable qu'il a donné cet avis dans le délai (ATF 145 III 20, consid. 4.3.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_1008/2014 du 1er juin 2015 consid. 3.4.2; 5A_630/2010 et 631/2010 du 1er septembre 2011 consid. 2.2, publié in Pra 2012 no 32 p. 223 [vente]; 5A_19/2016 du 6 septembre 2016 consid. 2.6 [contrat d'entreprise]). 3.5 Selon l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le droit ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value. Les droits à la résolution et à la réduction sont des droit formateurs (Venturi/ Zen Ruffinen, CR-CO, 2021, ad art. 205 n. 2). L'acteur est définitivement lié par le choix (valablement) exprimé, sa communication au vendeur épuisant son droit d'option (Venturi/ Zen Ruffinen, op. cit. n. 5). Les parties sont libres, par convention, de revenir sur le choix de l'acheteur et de restaurer ainsi son droit d'option. Il est admis également que l'acheteur retrouve son droit d'option si le vendeur conteste, pour quelque motif que ce soit, l'existence du droit exercé par l'acheteur ou la validité de son exercice; il appartient au droit de procédure de déterminer jusqu'à quel moment l'acheteur peut exercer son ius variandi (ibidem). 3.6 Le contentieux de la mainlevée de l'opposition (art.”

“Le juge n'a pas à être persuadé de l'existence des faits allégués; il doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement. Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour décider si un état de fait est vraisemblable ou non. Plus la reconnaissance de dette est claire plus la vraisemblance de la libération doit être accrue (Veuillet, La mainlevée d'opposition, 2017, n. 107 ad art. 82 LP et les références citées). 3.4 Selon la jurisprudence, la mainlevée provisoire fondée sur un contrat synallagmatique doit être prononcée si le débiteur qui fait valoir un défaut soumis à un avis ne rend pas vraisemblable qu'il a donné cet avis dans le délai (ATF 145 III 20, consid. 4.3.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_1008/2014 du 1er juin 2015 consid. 3.4.2; 5A_630/2010 et 631/2010 du 1er septembre 2011 consid. 2.2, publié in Pra 2012 no 32 p. 223 [vente]; 5A_19/2016 du 6 septembre 2016 consid. 2.6 [contrat d'entreprise]). 3.5 Selon l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le droit ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value. Les droits à la résolution et à la réduction sont des droit formateurs (Venturi/ Zen Ruffinen, CR-CO, 2021, ad art. 205 n. 2). L'acteur est définitivement lié par le choix (valablement) exprimé, sa communication au vendeur épuisant son droit d'option (Venturi/ Zen Ruffinen, op. cit. n. 5). Les parties sont libres, par convention, de revenir sur le choix de l'acheteur et de restaurer ainsi son droit d'option. Il est admis également que l'acheteur retrouve son droit d'option si le vendeur conteste, pour quelque motif que ce soit, l'existence du droit exercé par l'acheteur ou la validité de son exercice; il appartient au droit de procédure de déterminer jusqu'à quel moment l'acheteur peut exercer son ius variandi (ibidem). 3.6 Le contentieux de la mainlevée de l'opposition (art.”

“Ora, in virtù delle norme sulla compravendita, la cui applicazione non è contesta dalla reclamante, il venditore è tenuto a rispondere in garanzia soltanto nel caso in cui il compratore abbia verificato tempestivamente lo stato della cosa venduta e gli abbia dato tempestiva notifica di eventuali difetti (art. 201 cpv. 1 CO), altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante l’ordinario esame (art. 201 cpv. 2 CO). Nel caso in cui i difetti si scoprissero più tardi dev'esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ai medesimi (art. 201 cpv. 3 CO). In sintesi, la legge istituisce una finzione di accettazione laddove non vi sia una tempestiva segnalazione dell'esistenza di difetti di modo che il venditore è liberato della sua responsabilità riguardo ai difetti notificati tardivamente, mentre i diritti del compratore derivanti dalla garanzia per difetti dell'opera sono perenti. Dal profilo processuale, dopo che il venditore ha allegato la mancanza di un avviso dei difetti, incombe al compratore la prova della tempestiva notifica dei difetti, pena la decadenza dei diritti di garanzia (risoluzione della vendita o riduzione del prezzo: art. 205 CO).”

“Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il appartient à l'acheteur de prouver qu'il a respecté son devoir (fardeau de la preuve) lorsque le vendeur allègue la tardiveté de l'avis des défauts (fardeau de l'allégation; ATF 118 II 142 consid. 3a; 107 II 50 consid. 2a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_28/2017 du 28 juin 2017 consid. 4; 4A_405/2017 du 30 novembre 2017 consid. 3.3). S'agissant du délai acceptable de l'avis des défauts cachés, l'avis est donné immédiatement s'il a été donné dans un délai de sept jours. Le Tribunal fédéral estime toutefois qu'il y a lieu de prendre en considération l'ensemble des circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 4A_82/2008 du 29 avril 2009 consid. 7.1). 5.1.2 Selon l'art. 205 al. 1 CO, l'acheteur peut réclamer par l'action en réduction du prix une indemnité pour la moins-value. Il s'agit là du droit de l'acheteur à la réduction du prix (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 15 ad art. 205 CO). L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au moment du transfert des risques, soit une différence entre la valeur objective de la chose supposée sans défauts et la valeur objective de la chose défectueuse; une seule baisse d'utilité (cas rare en pratique) ne saurait suffire (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 17 ad art. 205 CO). Pour faciliter le calcul de la réduction, la jurisprudence présume notamment que la moins-value est égale aux coûts de la réparation de la chose. Cette présomption oblige la partie qui veut se prévaloir d'une différence entre la moins-value et le coût de la réparation à en apporter la preuve (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 24 ad art. 205 CO). 5.2.1 En l'espèce, les appelants soutiennent que, contrairement aux indications données par l'intimée, le véhicule litigieux avait été accidenté et avait subi une première réparation préalablement à la vente, ce qui aurait entraîné après celle-ci une différence de teinte des parties du véhicule impactées, un écaillement de la peinture appliquée sur celles-ci, ainsi que le dysfonctionnement d'une serrure.”

“L’expertise requise à ce titre, à l’effet de constater et décrire les défauts affectant la construction litigieuse nécessitant une intervention urgente ainsi que leur origine, de déterminer le mode et la durée de la réparation desdits défauts et d’estimer leurs coûts, doit pour ce motif déjà être rejetée. Le point de savoir si les rapports de l’architecte H.________, « privés » (en dépit de la présence de l’intimée et de son avocate à la visite de l’immeuble du 10 février 2020, DO I/56), étaient suffisamment circonstanciés pour justifier une expertise au stade des mesures provisionnelles peut dès lors rester indécis. Les acquéreurs, s’ils entendent maintenir le contrat – ce qui semble être le cas (ainsi la décision de mesures superprovisionnelles, rendue à leur requête le 1er septembre 2020 par la Présidente du Tribunal, ordonnant l’inscription – sous forme d’annotation – d’une restriction du droit d’aliéner au Registre foncier de la Gruyère au profit de A.________ et B.________ concernant l’immeuble art. eee RF de la Commune de F.________) –, peuvent agir en exécution de la vente et demander la livraison de l’immeuble, qui leur ouvrira la garantie de l’art. 205 CO, en particulier l’action en réduction du prix, ainsi que dès le paiement du prix de vente, les garanties légales à l’endroit des entreprises mandatées par la venderesse, que celle-ci s’est engagée à leur céder (P. n° 3 du bordereau des requérants du 16 décembre 2019, III. CONDITIONS DE VENTE, ch. 2 § 2).”

“En effet, alors qu'il suggère que le coût de la réparation du défaut pourrait correspondre au remplacement du moteur par un autre répondant aux qualités promises, il ne fournit aucun devis à cet égard, ni aucune information permettant d'apprécier le coût engendré par une telle opération. Par ailleurs, la Cour ne dispose d'aucun élément permettant de traduire une hypothétique différence d'émission d'oxydes d'azote en termes financiers, ces connaissances spécifiques étant du ressort d'un expert en la matière. L'appelant n'a toutefois sollicité aucune expertise afin de déterminer la moins-value engendrée par une émission d'oxydes d'azote plus importante, alors qu'il aurait aisément pu étendre le champ de l'expertise sollicitée aux aspects financiers des éventuels défauts relevés. L'appelant fait valoir que le montant de la réduction du prix pourrait être déterminé équitablement sur la base des éléments qu'il a fournis, à savoir la chute du prix des véhicules concernés sur le marché des occasions, les primes de reprise des vieux diesels par B______ AG et les indemnités de 15% versées par celle-ci aux clients allemands. Or, aucun de ces éléments ne permet d'évaluer la valeur objective du véhicule avec défaut, étant rappelé que l'action de l'art. 205 al. 1 CO ne tend pas à la réparation d'un préjudice par l'obtention de dommages-intérêts, mais à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties. Outre le fait que la baisse de prix sur le marché des occasions n'a pas été établie (cf. infra consid. 7.2), le prix des véhicules concernés sur un tel marché dépend de nombreux facteurs subjectifs et ne saurait dès lors constituer un indicateur de la moins-value objective du véhicule du fait du défaut allégué. La prime de reprise des vieux diesels en vue de lutter contre la pollution ne permet pas non plus de déterminer la moins-value du véhicule de l'appelant. Cette prime est en effet indépendante du Z______, ne vise que des véhicules diesels de norme Euro 1 à Euro 4, soit antérieurs à celui de l'appelant, varie grandement en fonction du modèle – sans que l'on sache où se situe celui de l'appelant - et est subordonnée à l'achat d'un nouveau véhicule. L'indemnité versée par B______ AG à ses clients allemands ne permet pas davantage de déterminer la valeur objective du véhicule de l'appelant avec le défaut allégué, dès lors que les détails de l'accord conclu ne sont pas connus et que l'indemnité varie en fonction du modèle et de l'âge du véhicule, sans que l'on puisse distinguer ce qu'elle vise à indemniser exactement (surconsommation de carburant, baisse de puissance, émissions d'oxydes d'azote), ni dans quelle proportion.”

“Il est constant que les parties sont liées par un contrat de vente (art. 184 al. 1 CO) portant sur un immeuble (art. 216 ss CO), dans lequel elles ont prévu une clause d'exclusion de garantie. Dans son appel, le recourant n'avait émis aucun grief quant au montant de 2'000 fr. obtenu au titre des frais de réfection de la charpente du couvert à voitures. A ce stade, le litige ne porte donc plus que sur deux éléments que l'acquéreur tient pour défectueux et pour lesquels il réclame une moins-value (art. 205 al. 1 CO), à savoir la toiture de la villa ainsi que la piscine.”

“1 CO), soit une différence entre la valeur (objective) de la chose supposée sans défaut et la valeur (objective) de la chose défectueuse ; une seule baisse d'utilité ne saurait suffire. La moins-value est une valeur objective. Elle est donc indépendante de la valeur que peut conférer à la chose l'acheteur ou encore du prix de vente. Par conséquent, si la moins-value existe, l'acheteur peut exercer la réduction quel que soit le prix convenu ; il peut en particulier le faire même si le prix convenu est (encore) inférieur à la valeur de la chose défectueuse. L'acheteur peut en outre exercer son droit même s'il est en mesure de compenser la diminution de valeur en revendant la chose défectueuse à un prix égal ou supérieur au prix convenu dans la première vente (Venturi/Zen-Ruffinen, n. 17 ad art. 205 CO). Selon le Tribunal fédéral et la doctrine majoritaire, la réduction doit être calculée selon la méthode dite relative : le prix convenu doit être réduit d'un montant proportionnel à la moins-value. Par exemple si la chose est dévaluée de 20 %, alors le prix doit être diminué de 20 % (ATF 117 II 550 consid. 4b/bb, JdT 1993 I 136 ; Venturi/Zen-Ruffinen, n. 21 ad art. 205 CO).”

“4), il compratore può chiedere la riduzione del prezzo se il difetto comporta un minor valore della cosa al momento della vendita, ovvero se esiste una differenza tra il valore oggettivo della stessa senza difetto e il suo valore oggettivo con il difetto. In questo senso il minor valore è un concetto oggettivo, indipendente dal prezzo di vendita. Il compratore può inoltre rivendicare il minor valore anche nel caso in cui sia in grado di “compensare” la diminuzione del valore rivendendo la cosa difettosa a un prezzo uguale o superiore a quello concordato con la prima vendita (Venturi, op. cit., n. 17 ad art. 205 CO). Il minor valore si determina in applicazione del metodo relativo, secondo cui la relazione tra il prezzo ridotto e il prezzo convenuto corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo della cosa compravenduta con il difetto e il suo valore senza difetto, ritenuto che da tempo per facilitare il calcolo il Tribunale federale accetta la presunzione che il prezzo convenuto sia semplicemente ridotto della somma dei costi di riparazione (Venturi, op. cit., n. 23 ad art. 205 CO; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, Les contrats spéciaux, n. 883, pag. 130), come postulato in concreto dall’attrice. Le argomentazioni dell’appellante sono in ogni caso infondate per i motivi esposti di seguito.”

“7 du contrat de vente stipulait, sous la rubrique "annotations", que le feuillet n° 2______ faisait l'objet d'une restriction du droit d'aliéner, annotée au registre foncier au profit de B______ (intervenant), laquelle serait radiée lors du transfert de propriété. B______ déclarait expressément consentir à la radiation de la mention du droit d'aliéner (page 16 du contrat). La venderesse certifiait en outre "qu'à l'occasion des dernières assemblées générales, il n'a[avait] été pris aucune décision visant à effectuer des travaux communs dont le coût d'exécution dépasserait le montant actuellement disponible sur le fonds de rénovation" (art. 8 al. 3 du contrat). b. Le 30 août 2021, F______ et A______ ont avisé E______ qu'ils réclamaient une réduction du prix de vente de 95'350 fr., correspondant à leur quote-part du coût des travaux de réfection des colonnes sanitaires. Le même jour, ils ont requis et obtenu du Tribunal de première instance le séquestre, en mains du notaire, de la créance de E______ en paiement du prix de vente de l'appartement, à concurrence de 95'350 fr., plus intérêts à 5% dès le 30 août 2021, en lien avec l'exercice d'une action en réduction du prix de vente fondée sur l'art. 205 al. 1 CO. c. Le 31 août 2021, B______ a requis de l'Office cantonal des poursuites (ci-après: l'Office) la poursuite de A______, à hauteur de 93'500 fr., plus intérêts à 6% dès le 31 août 2021, au titre de "non-payment of full contract amount and deduction of money for non-approved project at 1______" et "non-compliance with article 8 of the sales contract". d. Le commandement de payer, poursuite n° 3______, établi le 7 septembre 2021, a été notifié le 13 septembre 2021 à A______, soit pour lui son épouse, laquelle a immédiatement formé opposition totale à la poursuite. C. a. Par acte déposé le 20 septembre 2021 auprès de la Chambre de surveillance, A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre cette poursuite, au motif qu'elle était chicanière, abusive et visait à venger le séquestre obtenu. Il a conclu à la constatation de la nullité de la poursuite n° 3______, à l'annulation du commandement de payer émis le 7 septembre 2021 à son encontre et à la radiation de cette poursuite.”

“Mit ihrem Eventualbegehren macht die Klägerin im eigentlichen Sinn die Minderungsklage aus kaufrechtlicher Sachgewährleistung geltend (Art. 205 OR). Ein solcher Minderungsanspruch scheitert aber bereits daran, dass die Klägerin weder Vertragspartnerin der Beklagten (vgl. vorstehend Ziff. 4.4.2.1) noch Eigen- tümerin des Fahrzeugs ist (vgl. vorstehend Ziff. 4.4.1).”

“Il résulte de ce qui précède que l'exception d'inexécution (art. 82 CO) ne s'applique pas lorsque l'acheteur qui s'est fait livrer la chose requiert, à titre de garantie pour les défauts, la réduction du prix de vente. Lorsqu'il s'en prévaut dans une procédure de mainlevée provisoire, il ne conteste pas l'exigibilité du prix mais fait valoir un moyen de droit civil au sens de l'art. 82 al. 2 LP; il lui appartient donc, conformément à cette norme, de rendre vraisemblable le défaut. Étant donné qu'il ne peut refuser de payer l'entier du prix (cf. art. 205 al. 3 CO), l'acheteur poursuivi doit également rendre vraisemblable l'étendue de la réduction qu'il entend opposer au vendeur poursuivant. Cela étant, il n'appartient pas au juge de la mainlevée de trancher de délicates questions de droit matériel ou pour la solution desquelles le pouvoir d'appréciation joue un rôle important, la décision sur de telles questions étant réservée au juge du fond (ATF 143 III 564 consid. 4.3.1). Il y a donc lieu d'appliquer ce degré de la preuve avec toute la rigueur nécessaire (sur la vraisemblance, cf. supra consid. 5.2.1.2).”

“Il résulte de ce qui précède que l'exception d'inexécution (art. 82 CO) ne s'applique pas lorsque l'acheteur qui s'est fait livrer la chose requiert, à titre de garantie pour les défauts, la réduction du prix de vente. Lorsqu'il s'en prévaut dans une procédure de mainlevée BGE 149 III 310 S. 318 provisoire, il ne conteste pas l'exigibilité du prix mais fait valoir un moyen de droit civil au sens de l'art. 82 al. 2 LP; il lui appartient donc, conformément à cette norme, de rendre vraisemblable le défaut. Etant donné qu'il ne peut refuser de payer l'entier du prix (cf. art. 205 al. 3 CO), l'acheteur poursuivi doit également rendre vraisemblable l'étendue de la réduction qu'il entend opposer au vendeur poursuivant. Cela étant, il n'appartient pas au juge de la mainlevée de trancher de délicates questions de droit matériel ou pour la solution desquelles le pouvoir d'appréciation joue un rôle important, la décision sur de telles questions étant réservée au juge du fond (ATF 143 III 564 consid. 4.3.1). Il y a donc lieu d'appliquer ce degré de la preuve avec toute la rigueur nécessaire (sur la vraisemblance, cf. supra consid. 5.2.1.2).”

“Lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il appartient à l'acheteur de prouver qu'il a respecté son devoir (fardeau de la preuve) lorsque le vendeur allègue la tardiveté de l'avis des défauts (fardeau de l'allégation; ATF 118 II 142 consid. 3a; 107 II 50 consid. 2a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_28/2017 du 28 juin 2017 consid. 4; 4A_405/2017 du 30 novembre 2017 consid. 3.3). S'agissant du délai acceptable de l'avis des défauts cachés, l'avis est donné immédiatement s'il a été donné dans un délai de sept jours. Le Tribunal fédéral estime toutefois qu'il y a lieu de prendre en considération l'ensemble des circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 4A_82/2008 du 29 avril 2009 consid. 7.1). 5.1.2 Selon l'art. 205 al. 1 CO, l'acheteur peut réclamer par l'action en réduction du prix une indemnité pour la moins-value. Il s'agit là du droit de l'acheteur à la réduction du prix (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 15 ad art. 205 CO). L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au moment du transfert des risques, soit une différence entre la valeur objective de la chose supposée sans défauts et la valeur objective de la chose défectueuse; une seule baisse d'utilité (cas rare en pratique) ne saurait suffire (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 17 ad art. 205 CO). Pour faciliter le calcul de la réduction, la jurisprudence présume notamment que la moins-value est égale aux coûts de la réparation de la chose. Cette présomption oblige la partie qui veut se prévaloir d'une différence entre la moins-value et le coût de la réparation à en apporter la preuve (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 24 ad art. 205 CO). 5.2.1 En l'espèce, les appelants soutiennent que, contrairement aux indications données par l'intimée, le véhicule litigieux avait été accidenté et avait subi une première réparation préalablement à la vente, ce qui aurait entraîné après celle-ci une différence de teinte des parties du véhicule impactées, un écaillement de la peinture appliquée sur celles-ci, ainsi que le dysfonctionnement d'une serrure.”

“Der Beschwerdeführer hält in seiner Beschwerde explizit am Kauf des Segelboots fest, verlangt allerdings eine neuerliche Absprache oder die Beseitigung der Schäden (pag. 1). Er macht somit sinngemäss einerseits die Minderung des Kaufpreises im Sinne von Art. 205 Abs. 1 OR oder andererseits die gesetzlich nicht vorgesehene Nachbesserung (Reparatur) geltend. Dabei handelt es sich um Ansprüche aus der sogenannten Sachgewährleistung, welche dem Erwerber bei einem Freihandverkauf – wie hiervor dargelegt – nicht zustehen. Darüber hat das Konkursamt in der Auktionsbeschreibung auf ricardo.ch denn auch explizit hingewiesen («In Anwendung von Art. 256 SchKG wird dieses Fahrzeug verwertet, ohne JEGLICHE GARANTIE UND GEWÄHR seitens der Konkursverwaltung.»; [VB 1]).”

“Der Beschwerdeführer hält in seiner Beschwerde explizit am Kauf des Segelboots fest, verlangt allerdings eine neuerliche Absprache oder die Beseitigung der Schäden (pag. 1). Er macht somit sinngemäss einerseits die Minderung des Kaufpreises im Sinne von Art. 205 Abs. 1 OR oder andererseits die gesetzlich nicht vorgesehene Nachbesserung (Reparatur) geltend. Dabei handelt es sich um Ansprüche aus der sogenannten Sachgewährleistung, welche dem Erwerber bei einem Freihandverkauf – wie hiervor dargelegt – nicht zustehen. Darüber hat das Konkursamt in der Auktionsbeschreibung auf ricardo.ch denn auch explizit hingewiesen («In Anwendung von Art. 256 SchKG wird dieses Fahrzeug verwertet, ohne JEGLICHE GARANTIE UND GEWÄHR seitens der Konkursverwaltung.»; [VB 1]).”

“In merito all’edizione da parte dell’attrice dell’atto di costituzione del diritto di compera, rispettivamente del suo esercizio, “con tutti i documenti giustificativi e relativi al negozio giuridico concluso tra l’attrice e __________ Ltd” (appello, ad 16 b), il convenuto in sede di udienza di prime arringhe ha postulato l’ammissione di tale prova allo scopo di dimostrare l’assenza del difetto e a sostegno della sua tesi, secondo cui l’attrice non avrebbe subito alcun danno siccome ella non avrebbe dovuto risarcire la società __________ Ltd per il minor valore del bene immobile. In relazione all’esistenza del difetto, la prova richiesta, come visto, si rivela inutile, il Pretore (e questa Camera) essendo vincolati dagli accertamenti contenuti nella decisione di rinvio del 15 gennaio 2018 (II CCA inc. 12.2016.134, cfr. sotto consid. 5). La stessa è inoltre irrilevante ai fini di causa, la determinazione del minor valore ai sensi dell’art. 205 CO essendo indipendente dal contenuto del diritto di compera tra l’attrice e la menzionata società, rispettivamente dalla questione a sapere se l’attrice abbia o no dovuto risarcirla. La pretesa ai sensi dell’art. 205 CO, infatti, non è di natura risarcitoria e l’acquirente può rivendicare il minor valore anche nel caso in cui sia in grado di “compensare” la diminuzione del valore rivendendo la cosa difettosa a un prezzo uguale o superiore a quello concordato nella prima vendita (Venturi in Thévenoz/Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 17 ad art. 205 CO).”

“15 (IVA inclusa) pari ai costi per il taglio e la rimozione della pavimentazione in asfalto e per lo scavo attorno al serbatoio, ritenendo tale importo una spesa causata dalla modifica dello stato dei luoghi ad opera dell’attrice che avrebbe potuto essere evitata e pertanto non imputabile al convenuto in applicazione dell’art. 44 CO. La censura deve essere accolta. La riduzione del prezzo richiesta dall’attrice equivale al minor valore del fondo a causa dell’inquinamento del terreno al momento della vendita. La modifica dei luoghi operata dall’attrice nulla ha a che fare con le posizioni indicate dal perito giudiziario a titolo di minor valore pari ai costi di taglio e rimozione della pavimentazione e di scavo attorno al serbatoio. L’importo complessivo di fr. 6'394.15, accordato a titolo di minor valore ai sensi dell’art. 205 cpv. 1 CO non è una pretesa di risarcimento del danno e non può essere quindi ridotto in virtù degli art. 43 o 44 CO (cfr. decisione del TF 4A_291/2010 consid. 4; DTF 85 II 192; Erich Rüegg, Der Grundstückkauf, 3 a ed., n. 181, pag. 232; Honsell, Basler Kommentar, n. 9 ad art. 205 CO).”

“L'acheteur qui agit en réduction du prix a droit, comme dans le contrat d'entreprise, à une réduction du prix " en proportion de la moins-value " (art. 205 al. 1 CO; cf. art. 368 al. 2 CO). Il faut donc bien distinguer entre, d'une part, la moins-value objective de la chose et, d'autre part, le montant de la réduction que l'acheteur peut retrancher du prix plein. 4.1.2.1. La moins-value consiste dans la différence entre la valeur objective de la chose sans défaut et la valeur objective de la chose avec défaut, qui doit être calculée au moment du transfert des risques (ATF 117 II 550 consid. 4b/bb; arrêt 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.6). En général, la valeur objective de la chose vendue se détermine d'après sa valeur commerciale ou vénale (ATF 105 II 99 consid. 4a; arrêt 4A_23/2021 du 12 décembre 2022 consid. 4). La réduction du prix " en proportion de la moins-value " doit, selon la jurisprudence et la doctrine majoritaire, être calculée selon la méthode relative (ATF 116 II 305 consid. 4a; 111 II 162 consid. 3a; 105 II 99 consid. 4a; 88 II 410 consid. 3; 81 II 207 consid. 3a; arrêt 4A_23/2021 précité consid. 4 et les arrêts cités; s'agissant des critiques, cf.”

“Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängeln der Sache vor, so kann der Käufer mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwerts der Sache fordern (Art. 205 Abs. 1 OR). Gemäss der relativen Methode entspricht das Verhältnis zwischen dem geminderten und dem vereinbarten Preis dem Verhältnis zwischen dem objektiven Wert des Kaufgegenstands mit Mangel und seinem Wert ohne Mangel (BGE 111 II 162 E. 3a; Urteile 4A_619/2013 vom 20. Mai 2014 E. 5.5; 4A_601/2009 vom 8. Februar 2010 E. 3.2.6; 4A_480/2007 vom 27. Mai 2008 E. 5.4.1).”

“L’appelante n’expose ainsi pas en quoi le raisonnement de celle-ci serait infondé. Son argumentation est sur ce point irrecevable. Elle est au demeurant infondée pour les motifs convaincants invoqués par l’autorité précédente, à savoir notamment que l’expert a déterminé la surface habitable de manière conforme aux « Recommandations relatives au calcul des quotes-parts de propriété par étages (PPE) dans le canton de Vaud », notamment en tenant compte de la surface de construction intérieure et quand bien même il n’a pas pris en considération la surface du galetas, laquelle aurait eu une incidence négligeable sur la surface habitable à laquelle l’expert a abouti. Au vu de ces éléments, la « surface habitable » de l’appartement – et non la surface pondérée, nette etc. – telle qu’annoncée de manière expresse par les représentants de l’appelante, par 110 m2, était en réalité de 91 m2. Le grief est infondé. 5.5 L’appelante critique également la quotité admise à titre de plus-value. 5.5.1 Aux termes de l’art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l’acheteur a le choix de faire résilier la vente en exerçant l’action rédhibitoire ou de réclamer par l’action en réduction du prix une indemnité pour la moins-value. Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la réduction de prix, tant dans le contrat de vente (art. 205 CO) que dans le contrat d'entreprise (art. 368 CO), doit s'effectuer selon la méthode relative, c'est-à-dire que le rapport entre le prix réduit et le prix convenu correspond au rapport entre la valeur objective de la chose avec défaut et sa valeur objective sans défaut. Cette jurisprudence se fonde sur la considération que le prix convenu peut être inférieur ou supérieur à la valeur objective de la chose vendue et que, après la réduction du prix, il devrait subsister le même rapport entre les prestations réciproques des parties (ATF 111 II 162 consid. 3a et les arrêts cités ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 5.5). 5.5.2 L’appelante revient encore une fois sur le grief, amplement soulevé, que la volonté des parties aurait été de conclure au prix de 1'200'000 fr.”

“L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 3 CO). Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value (art. 205 al. 1 CO). Toute action en garantie pour les défauts de la chose se prescrit par deux ans à compter de la livraison faite à l'acheteur, même si ce dernier n'a découvert les défauts que plus tard (art. 210 al. 1 CO). Le vendeur ne peut invoquer la prescription s'il est prouvé qu'il a induit l'acheteur en erreur intentionnellement (art. 210 al. 6 CO). L'action en réduction de prix de l'art. 205 al. 1 CO ne tend pas à la réparation d'un préjudice par l'obtention de dommages-intérêts, mais à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties, laquelle est à la base des contrats synallagmatiques. Pour déterminer le prix après réduction, dans le contrat de vente, il faut diviser le prix convenu par le rapport existant entre la valeur objective de la chose supposée sans défauts et la valeur objective réelle de la chose. Pour faciliter le calcul de la réduction selon la méthode dite relative, la jurisprudence a établi deux présomptions : premièrement, la valeur de la chose exempte de défauts est égale au prix de vente convenu par les parties; secondement, la moins-value est égale au coût de l'élimination du défaut. Par analogie avec la situation régie par l'art. 42 al. 2 CO, il appartient au juge de déterminer équitablement le montant de la réduction lorsqu'il est difficile de le constater exactement (arrêts du Tribunal fédéral 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.6; 4C.461/2004 du 15 mars 2005 consid.”

“1 Contrairement à ce qu'affirme l'intimé, les installations effectuées par l'appelant (chambre froide, carrelage, cuisine, sanitaire, etc.) sont en relation directe avec la destination des locaux, soit un commerce de proximité. Se pose la question d'un prix de rachat exagéré du fonds de commerce. Les premiers juges ont retenu que le prix de rachat était surfait, que partant la transaction couplée était partiellement nulle et que le montant imposé à l'intimé devait être réduit. Le Tribunal a ensuite arrêté le prix à 60'000 fr., comprenant 50'000 fr. versés à l'ancienne locataire (à titre de pas-de-porte) et 10'000 fr. en lien avec la nouvelle activité créée dans l'arcade, son aménagement, tout en tenant compte des défauts de carrelage et, implicitement, de l'absence d'un contrat de bail direct pendant un peu plus d'une année avec les propriétaires de l'immeuble. Toutefois, comme il l'a été vu (cf. supra consid. 3), la problématique relative aux éventuels défauts du fonds de commerce, ainsi qu'à une éventuelle réduction de prix y afférent (art. 205 al. 1 CO), échappe à la compétence matérielle de la juridiction des baux et loyers, de sorte que le Tribunal n'était pas fondé à réduire le prix de celui-ci pour ce motif. Par ailleurs, rien ne permet de retenir que le prix (50'000 fr.) relatif aux travaux d'aménagement (chambre froide, travaux dans les sanitaires, pose d'un carrelage, agencement et peinture), à l'exploitation de l'arcade par l'appelant durant un an et la clientèle qui en a résulté (l'ensemble de ces derniers éléments pouvant se comprendre comme un goodwill) serait manifestement exagéré, l'intimé n'ayant fourni aucun élément de comparaison permettant de conclure en ce sens, alors qu'il supportait le fardeau de la preuve sur ce point. Partant, sur ces éléments du contrat, la transaction couplée se révèle licite au regard de l'art. 254 CO. 4.2.2 Il en va différemment de la somme de 50'000 fr. versée à titre de pas-de-porte. Ce montant, qui n'est pas négligeable (représentant la moitié du prix de vente du fonds de commerce), ne correspond à aucune contre-prestation concrète de l'appelant, mais au prix à payer pour bénéficier de la sous-location.”