Art. 203

“Les conditions de la garantie sont, dans ce cas, moins sévères pour le vendeur qu'en cas d'absence des qualités promises (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références citées; cf. Schmid/Stöckli/Krauskopf, OR BT, 3e éd. 2021, p. 55 ss n. 322 ss). 4.2.2 Selon l’art. 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. L'art. 201 CO prévoit que l'acheteur est tenu de signaler les défauts aussitôt qu'il les découvre, sinon la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). L’art. 203 CO précise toutefois que le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile. Malgré la variété des termes utilisés dans ces normes («dissimuler frauduleusement», «induire en erreur intentionnellement»), c'est la même notion de dol qui est en jeu (Venturi/Zen-Ruffinen,Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., Bâle 2021, n. 4 ad. art. 203 CO, p. 1640; Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de vente et d'entreprise, 1992, n° 85 ss p. 17 ss, n° 490 ss p. 94 ss; Giger, Berner Kommentar, 1979, n° 27 ss ad art. 199 CO, n° 11 ad art. 203 CO, n. 71 ad art. 210 CO). Le dol consiste à induire intentionnellement le cocontractant en erreur par l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais et à le déterminer ainsi à conclure le contrat (dol causal ; dolus causam dans) ou à en accepter certaines conditions qu'il aurait refusé autrement (dol incident ; dolus incidens) (ATF 108 II 419 consid. 5, JdT 1983 I 204). Le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler (ATF 131 III 145 consid. 8.1 ; ATF 117 II 218 consid. 6a ; ATF 116 II 431 consid. 3a). En particulier, il y a dol lorsque le vendeur omet consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu'il s'agissait d'un élément important pour l'acquéreur (ATF 131 III 145 consid.”

“Aussi, son appel en garantie a été formulé après l'échéance du délai conventionnel de dix jours applicable aux prétentions de tiers, sans que l'appelante n'allègue les éventuelles raisons justifiant ce retard. Par conséquent, cet appel en garantie sera également considéré comme tardif, sous réserve d'un éventuel comportement dolosif de l'intimé (cf. consid. 3 ci-après). 3. L'appelante reproche au premier juge d'avoir retenu que la procédure n'avait pas permis de démontrer que l'intimé connaissait le caractère grossièrement incomplet et frauduleusement trompeur des informations communiquées pour déterminer l'EBITDA, de sorte que l'appelante ne pouvait se prévaloir de la mauvaise foi de l'intimée, ce qui lui aurait permis de s'affranchir du respect du délai d'appel à la garantie. 3.1 En cas de dol du vendeur, le législateur a mis en place un régime aggravé qui modifie partiellement les conditions de la garantie. En effet, le vendeur qui a induit l'acheteur intentionnellement en erreur ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait induit l'acheteur à ne pas conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes de celles convenues (ATF 132 II 161 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1). L'expression doit être entendue de manière large : le vendeur peut induire intentionnellement l'acheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en simulant des qualités), mais aussi exploiter l'erreur dans laquelle se trouve l'acheteur (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 3 ad art. 199 CO). Le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler (ATF 131 III 145 consid. 8.1; 117 II 218 consid. 6a; 116 II 431 consid. 3a). Le vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid.”

“Lorsque le vendeur a induit l'acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de dol et de tromperie intentionnelle sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de la chose vendue est alors inapplicable (arrêts 4A_535/2021 précité consid. 6.1, 4A_261/2020 précité consid. 7.2.2, 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1, 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad art. 203 CO). Ceci présuppose que le vendeur ait une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas (arrêts 4A_619/2013 précité consid. 4.1; 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid.”

“Dans un cas particulier, le vendeur perd le droit de se prévaloir de la tardiveté de l'avis des défauts. L'art. 203 CO - sous la note marginale "effets du dol du vendeur" - énonce que "le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile." Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêt 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HONSELL, op. cit., n° 1 ad art. 203 CO). La notion de dol - commune aux art. 199, 203 et 210 al. 3 CO, nonobstant des appellations diverses (arrêt 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2) - implique que le vendeur ait connaissance du défaut (cf. arrêt 4A_196/2011 du 4 juillet 2011 consid. 3; ATF 66 II 132 consid. 6 p. 139; HONSELL, op. cit., n° 7 ad art. 199 CO).”

“2 Selon l’art. 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. L'art. 201 CO prévoit que l'acheteur est tenu de signaler les défauts aussitôt qu'il les découvre, sinon la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). L’art. 203 CO précise toutefois que le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile. Malgré la variété des termes utilisés dans ces normes («dissimuler frauduleusement», «induire en erreur intentionnellement»), c'est la même notion de dol qui est en jeu (Venturi/Zen-Ruffinen,Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., Bâle 2021, n. 4 ad. art. 203 CO, p. 1640; Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de vente et d'entreprise, 1992, n° 85 ss p. 17 ss, n° 490 ss p. 94 ss; Giger, Berner Kommentar, 1979, n° 27 ss ad art. 199 CO, n° 11 ad art. 203 CO, n. 71 ad art. 210 CO). Le dol consiste à induire intentionnellement le cocontractant en erreur par l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais et à le déterminer ainsi à conclure le contrat (dol causal ; dolus causam dans) ou à en accepter certaines conditions qu'il aurait refusé autrement (dol incident ; dolus incidens) (ATF 108 II 419 consid. 5, JdT 1983 I 204). Le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler (ATF 131 III 145 consid. 8.1 ; ATF 117 II 218 consid. 6a ; ATF 116 II 431 consid. 3a). En particulier, il y a dol lorsque le vendeur omet consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu'il s'agissait d'un élément important pour l'acquéreur (ATF 131 III 145 consid. 8.”

“Aussi, son appel en garantie a été formulé après l'échéance du délai conventionnel de dix jours applicable aux prétentions de tiers, sans que l'appelante n'allègue les éventuelles raisons justifiant ce retard. Par conséquent, cet appel en garantie sera également considéré comme tardif, sous réserve d'un éventuel comportement dolosif de l'intimé (cf. consid. 3 ci-après). 3. L'appelante reproche au premier juge d'avoir retenu que la procédure n'avait pas permis de démontrer que l'intimé connaissait le caractère grossièrement incomplet et frauduleusement trompeur des informations communiquées pour déterminer l'EBITDA, de sorte que l'appelante ne pouvait se prévaloir de la mauvaise foi de l'intimée, ce qui lui aurait permis de s'affranchir du respect du délai d'appel à la garantie. 3.1 En cas de dol du vendeur, le législateur a mis en place un régime aggravé qui modifie partiellement les conditions de la garantie. En effet, le vendeur qui a induit l'acheteur intentionnellement en erreur ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait induit l'acheteur à ne pas conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes de celles convenues (ATF 132 II 161 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1). L'expression doit être entendue de manière large : le vendeur peut induire intentionnellement l'acheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en simulant des qualités), mais aussi exploiter l'erreur dans laquelle se trouve l'acheteur (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 3 ad art. 199 CO). Le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler (ATF 131 III 145 consid. 8.1; 117 II 218 consid. 6a; 116 II 431 consid. 3a). Le vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid.”

“Il y a découverte d'un défaut lorsque l'acheteur peut constater indubitablement son existence de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée. Cela suppose que l'acheteur puisse en déterminer le genre et en mesurer l'étendue; tel n'est pas le cas dès l'apparition des premiers signes de défauts évolutifs dans leur étendue ou leur gravité, car cela amènerait l'acheteur à signaler n'importe quelle bagatelle pour éviter d'être déchu de ses droits (arrêt précité 4C.205/2003 consid. 3.2; en matière de contrat d'entreprise, ATF 131 III 145 consid. 7.2; arrêt 4A_293/2017 du 13 février 2018 consid. 2.2.3). Lorsque l'acheteur ne se conforme pas à son devoir d'avis, la chose vendue est tenue pour acceptée même avec ses défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi institue une fiction d'acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie (arrêts 4C.152/2003 du 29 août 2003 consid. 3.1; 4C.205/2003 du 17 novembre 2003 consid. 3.3.2; cf. aussi ATF 114 II 239 consid. 5a/bb). Dans un cas particulier, le vendeur perd le droit de se prévaloir de la tardiveté de l'avis des défauts. L'art. 203 CO - sous la note marginale "effets du dol du vendeur" - énonce que "le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile."Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêts 4A_392/2023 précité consid. 5.1.3; 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 6.1; 4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.2; 4A_619/2013 précité consid. 4.1; HONSELL, op. cit., n° 1 ad art. 203 CO).”

“Cependant, toute clause du contrat de vente qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur, les défauts de la chose (art. 199 CO). S'il entend conserver son droit à la garantie des défauts, l'acheteur doit respecter certaines incombances tenant à la vérification de la chose livrée et au signalement des défauts. Lorsque des défauts cachés (que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles) se révèlent plus tard, l'art. 201 al. 3 CO prescrit de les signaler immédiatement (sofort nach der Entdeckung; subito dopo la scoperta); sinon la chose sera tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi institue une fiction d'acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie (arrêts 4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.1, 4C.205/2003 du 17 novembre 2003 consid. 3.3.2, 4C.152/2003 du 29 août 2003 consid. 3.1; cf. aussi ATF 114 II 239 consid. 5a/bb). Toutefois, lorsque le vendeur a induit l'acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêts 4A_261/2020 précité consid. 7.2.2, 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad art. 203 CO).”

“Dans un cas particulier, le vendeur perd le droit de se prévaloir de la tardiveté de l'avis des défauts. L'art. 203 CO - sous la note marginale "effets du dol du vendeur" - énonce que "le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile." Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêt 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HONSELL, op. cit., n° 1 ad art. 203 CO). La notion de dol - commune aux art. 199, 203 et 210 al. 3 CO, nonobstant des appellations diverses (arrêt 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2) - implique que le vendeur ait connaissance du défaut (cf. arrêt 4A_196/2011 du 4 juillet 2011 consid. 3; ATF 66 II 132 consid. 6 p. 139; HONSELL, op. cit., n° 7 ad art. 199 CO).”

“Il y a découverte d'un défaut lorsque l'acheteur peut constater indubitablement son existence de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée. Cela suppose que l'acheteur puisse en déterminer le genre et en mesurer l'étendue; tel n'est pas le cas dès l'apparition des premiers signes de défauts évolutifs dans leur étendue ou leur gravité, car cela amènerait l'acheteur à signaler n'importe quelle bagatelle pour éviter d'être déchu de ses droits (arrêt précité 4C.205/2003 consid. 3.2; en matière de contrat d'entreprise, ATF 131 III 145 consid. 7.2; arrêt 4A_293/2017 du 13 février 2018 consid. 2.2.3). Lorsque l'acheteur ne se conforme pas à son devoir d'avis, la chose vendue est tenue pour acceptée même avec ses défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi institue une fiction d'acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie (arrêts 4C.152/2003 du 29 août 2003 consid. 3.1; 4C.205/2003 du 17 novembre 2003 consid. 3.3.2; cf. aussi ATF 114 II 239 consid. 5a/bb). Dans un cas particulier, le vendeur perd le droit de se prévaloir de la tardiveté de l'avis des défauts. L'art. 203 CO - sous la note marginale "effets du dol du vendeur" - énonce que "le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile."Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêts 4A_392/2023 précité consid. 5.1.3; 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 6.1; 4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.2; 4A_619/2013 précité consid. 4.1; HONSELL, op. cit., n° 1 ad art. 203 CO).”

“3 CO prescrit de les signaler immédiatement (sofort nach der Entdeckung; subito dopo la scoperta); sinon la chose sera tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi institue une fiction d'acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie (arrêts 4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.1, 4C.205/2003 du 17 novembre 2003 consid. 3.3.2, 4C.152/2003 du 29 août 2003 consid. 3.1; cf. aussi ATF 114 II 239 consid. 5a/bb). Toutefois, lorsque le vendeur a induit l'acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêts 4A_261/2020 précité consid. 7.2.2, 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad art. 203 CO).”

“Dans un cas particulier, le vendeur perd le droit de se prévaloir de la tardiveté de l'avis des défauts. L'art. 203 CO - sous la note marginale "effets du dol du vendeur" - énonce que "le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile." Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêt 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HONSELL, op. cit., n° 1 ad art. 203 CO). La notion de dol - commune aux art. 199, 203 et 210 al. 3 CO, nonobstant des appellations diverses (arrêt 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2) - implique que le vendeur ait connaissance du défaut (cf. arrêt 4A_196/2011 du 4 juillet 2011 consid. 3; ATF 66 II 132 consid. 6 p. 139; HONSELL, op. cit., n° 7 ad art. 199 CO).”

“En l'espèce, la cour cantonale, au stade de la constatation des faits, a retenu que la venderesse savait que son appartement avait en réalité une surface de 92 m², en raison du fait qu'elle déclarait régulièrement cette surface dans sa déclaration d'impôts. En raison de la dissimulation frauduleuse de ce défaut par la venderesse, la clause d'exclusion ou de restriction de la garantie contre les défauts de la chose était nulle en vertu de l'art. 199 CO. La cour cantonale a encore retenu que l'acquéresse n'avait aucune raison de douter de l'exactitude des informations claires qui lui avaient été communiquées au sujet de la surface habitable de l'appartement, de sorte qu'il n'était pas attendu d'elle qu'elle soumette l'appartement litigieux à une expertise tendant à établir sa surface habitable afin de vérifier son état au sens de l'art 201 CO. Enfin en raison du dol de la venderesse, celle-ci n'était ainsi pas en droit de se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile au sens de l'art. 203 CO.”

“197 CO a été adoptée avec la réserve expresse de l’art. 199 CO, selon lequel toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Or, contrairement à ce qu’elle a prétendu en cours de procédure, l’appelante savait que son appartement ne disposait pas d’une surface habitable de 110 m2, dans la mesure, notamment, où elle déclarait, année après année, au fisc une surface habitable de 92 m2. En omettant sciemment de détromper l’intimée, à laquelle des informations mensongères avaient été communiquées par ses soins, par l’intermédiaire des courtiers, l’appelante avait agi en violation des règles de la bonne foi (art. 3 al. 2 CO) et du principe de la confiance (art. 18 CO). Le comportement dolosif de l’appelante rendait ainsi la clause d’exclusion de garantie nulle et de nul effet s’agissant de ce défaut frauduleusement dissimulé. Enfin, compte tenu de ces circonstances, l’appelante ne pouvait pas se prévaloir de la tardiveté de l’avis des défauts (art. 203 CO), le défaut caché ayant de surcroît été annoncé dans les 15 jours qui ont suivi sa découverte, soit en temps utile. Les griefs formés en appel sur ces questions ne sont dès lors pas fondés. S’agissant du fait qu’on ne saurait en outre reprocher à l’intimée de n’avoir pas vu que la surface réelle de l’immeuble était inférieure à la surface annoncée, on relèvera encore que les deux courtiers, professionnels dans le domaine, ayant proposé le bien à la vente ne l’ont pas non plus remarqué, dès lors qu’ils ont annoncé une surface habitable de 110 m2 et ne sont jamais revenus sur cette mesure alors même qu’ils ont visité l’appartement et ont assisté à la vente portant sur ce bien. Il en va de même de la H.________ qui a visité le bien en 2010. L’appelante a quant à elle maintenu durant toute la procédure avoir été convaincue que l’appartement, qui lui a appartenu pendant 10 ans, avait une surface habitable de 110 m2. A la suivre également on ne pouvait donc se rendre compte qu’il ne faisait en réalité que 91 m2.”

“Selon l’art. 210 CO, toute action en garantie pour les défauts de la chose vendue se prescrit par deux ans à compter de la livraison faite à l’acheteur, même si ce dernier n’a découvert les défauts que plus tard ; sauf dans le cas où le vendeur avait promis sa garantie pour un délai plus long (al. 1). Le délai est de cinq ans pour les défauts de la chose intégrée dans un ouvrage immobilier (al. 2). Le vendeur ne peut invoquer la prescription s’il est prouvé qu’il a induit l’acheteur en erreur intentionnellement (al. 6). Dans ce cas-là, les prétentions en garantie sont soumises à la prescription décennale de l'art. 127 CO, selon une jurisprudence constante (ATF 107 II 231 consid. 3b p. 232 s. et les arrêts cités sous consid. 3a p. 232; TF 4C.251/2003 du 26 novembre 2003 consid. 3.3). Malgré la variété des termes utilisés dans ces normes («dissimuler frauduleusement», «induire en erreur intentionnellement»), c'est la même notion de dol qui est en jeu (Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 4 ad. art. 203 CO, p. 1640; Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de vente et d'entreprise, 1992, n° 85 ss p. 17 ss, n° 490 ss p. 94 ss; Giger, Berner Kommentar, 1979, n° 27 ss ad art. 199 CO, n° 11 ad art. 203 CO, n. 71 ad art. 210 CO). Le dol consiste à induire intentionnellement le cocontractant en erreur par l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais et à le déterminer ainsi à conclure le contrat (dol causal ; dolus causam dans) ou à en accepter certaines conditions qu'il aurait refusé autrement (dol incident ; dolus incidens) (ATF 108 II 419 consid. 5, JdT 1983 I 204). Le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler (ATF 131 III 145 consid. 8.1 ; ATF 117 II 218 consid. 6a ; ATF 116 II 431 consid. 3a). En particulier, il y a dol lorsque le vendeur omet consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur - qui l'ignorait et ne pouvait le découvrir en raison de son caractère caché - tout en sachant qu'il s'agissait d'un élément important pour l'acquéreur.”

“Lorsque le vendeur a induit l'acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de dol et de tromperie intentionnelle sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de la chose vendue est alors inapplicable (arrêts 4A_535/2021 précité consid. 6.1, 4A_261/2020 précité consid. 7.2.2, 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1, 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad art. 203 CO). Ceci présuppose que le vendeur ait une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas (arrêts 4A_619/2013 précité consid. 4.1; 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6; arrêt 4A_627/2020 précité consid. 4.2). Le devoir d'informer tombe lorsque le vendeur peut admettre que l'acheteur découvrira sans autre le défaut, et que tel est en principe le cas lorsque l'acheteur devrait le découvrir en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances (cf. notamment arrêts 4A_619/2013 précité consid. 4.1; 4A_70/2011 et 4C.16/2005). Est donc décisive la question de savoir si le vendeur, dans les circonstances concrètes, est autorisé à supposer que l'acheteur découvrira le défaut.”

“Lorsque le vendeur a induit l'acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de dol et de tromperie intentionnelle sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de la chose vendue est alors inapplicable (arrêts 4A_535/2021 précité consid. 6.1, 4A_261/2020 précité consid. 7.2.2, 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1, 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad art. 203 CO). Ceci présuppose que le vendeur ait une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas (arrêts 4A_619/2013 précité consid. 4.1; 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6; arrêt 4A_627/2020 précité consid. 4.2). Le devoir d'informer tombe lorsque le vendeur peut admettre que l'acheteur découvrira sans autre le défaut, et que tel est en principe le cas lorsque l'acheteur devrait le découvrir en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances (cf. notamment arrêts 4A_619/2013 précité consid. 4.1; 4A_70/2011 et 4C.16/2005). Est donc décisive la question de savoir si le vendeur, dans les circonstances concrètes, est autorisé à supposer que l'acheteur découvrira le défaut.”