Art. 197

“Se, come in concreto, il giudice non riesce a determinare la volontà reale e comune delle parti - per mancanza di prove o perché quest'ultime non sono concludenti - o se constata che una parte non ha capito la volontà espressa dall'altra quando è stato concluso il contratto, egli deve ricorrere all'interpretazione normativa (o oggettiva) e cioè stabilire la volontà oggettiva delle parti, determinando il senso che, secondo le regole della buona fede, ognuna di esse poteva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell'altra. Si tratta di un'interpretazione basata sul principio dell'affidamento, che è una questione di diritto che il Tribunale federale esamina liberamente (DTF 147 III 153 consid. 5.1; 143 III 93 consid. 5.2.3). Giusta l'art. 197 cpv. 1 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata. La qualità promessa deve sussistere al più tardi al momento del trapasso dei rischi (HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 11 ad art. 197 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, n. 42 ad art. 197 CO; cfr. anche DTF 60 II 436 consid. 3; sentenze 4A_435/2016 del 19 dicembre 2016 consid. 5; 4C.321/2006 del 1° maggio 2007 consid. 4.3.1). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). 4.3.2. In concreto occorre innanzi tutto rilevare che, già alla luce del chiaro tenore del punto 11 del rogito (sopra, consid. A.b), l'argomentazione tendente a negare che la venditrice abbia promesso agli attori che gli alloggi acquistati non dovevano essere locati a terzi si rivela manifestamente infondata.”

“La ricorrente insiste sull'inesistenza di una sentenza definitiva delle autorità amministrative sull'obbligo di messa a disposizione dell'appartamento e sul fatto che il Comune aveva rilasciato la licenza edilizia sapendo che gli appartamenti del complesso avevano uno scopo residenziale, esigendo solo in seguito - con quello che definisce un voltafaccia - un diverso utilizzo. Contesta poi, nell'eventualità in cui dovesse essere accertata l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 CO di doverne rispondere, poiché questo sarebbe sorto dopo la stipula del contratto. La Corte cantonale avrebbe inoltre pure ignorato che per il caso di una rinuncia all'acquisto, il rogito prevedeva che la venditrice avrebbe trattenuto il 25 % degli acconti versati. 4.3. Giusta l'art. 197 cpv. 1 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata. La qualità promessa deve sussistere al più tardi al momento del trapasso dei rischi (HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 11 ad art. 197 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, n. 42 ad art. 197 CO; cfr. anche DTF 60 II 436 consid. 3; sentenze 4A_435/2016 del 19 dicembre 2016 consid. 5; 4C.321/2006 del 1° maggio 2007 consid. 4.3.1). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire, le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). In concreto giova innanzi tutto rilevare che nemmeno la ricorrente sostiene - a ragione - che il trasferimento dei rischi doveva già avvenire con la firma del contratto, atteso che in base al rogito ciò doveva unicamente succedere con la consegna dell'appartamento prevista per la fine di maggio 2016. Per questo motivo è del tutto irrilevante che il Municipio abbia sancito la messa a disposizione degli appartamenti dopo la stipula del contratto di compravendita.”

“Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la Corte cantonale ha rettamente ritenuto che la decisione del Consiglio di Stato non è stata favorevole alla ricorrente per quanto concerne il sussistere di un obbligo di messa a disposizione degli appartamenti a fini turistici-alberghieri. Del resto, insistendo sull'esistenza di procedure di diritto amministrativo ancora pendenti, la venditrice riconosce implicitamente tale circostanza. Atteso che la promessa caratteristica dell'ente venduto deve al più tardi sussistere al momento del trapasso dei rischi, che viene presunto coincidere con la scadenza del termine di consegna del fondo (art. 220 CO), la ricorrente non può neppure essere seguita quando pare ritenere che possa essere preteso dagli acquirenti di attendere per anni l'esito delle procedure che ha incoato allo scopo di poter mantenere le assicurazioni date (cfr. la DTF 98 II 191 consid. 4 pag. 197 per un caso in cui il difetto è connesso a una controversia giuridica con un terzo). Gli appartamenti venduti sono pertanto affetti da un difetto nel senso dell'art. 197 CO. Con riferimento all'interpretazione del contratto secondo il principio dell'affidamento, non può nemmeno essere condivisa la tesi ricorsuale secondo cui in ragione del richiamo nel punto 11 del punto 6 del rogito la parte acquirente dispone in ogni caso unicamente del generico diritto di recesso con la pena convenzionale. Il rinvio è infatti preceduto dalla frase " A parte acquirente è riservato ogni diritto di legge ". In tal modo le parti hanno espressamente riservato le regole legali, le quali - come visto sopra - permettono in caso di difetti anche una risoluzione del contratto con le conseguenze dell'art. 208 cpv. 2 CO, fra cui va annoverata la restituzione del prezzo pagato. A torto la ricorrente si lamenta poi del fatto che gli opponenti non avrebbero esplicitamente introdotto un'azione redibitoria. L'art. 221 cpv. 3 CPC non richiede che la petizione contenga una motivazione giuridica, visto l'obbligo del giudice, sancito dall'art. 57 CPC, di applicare il diritto d'ufficio, ragione per cui non aver invocato le pertinenti norme giuridiche non nuoce agli attori, che avevano postulato la condanna della convenuta al pagamento degli importi riconosciuti dalla Corte cantonale perché gli appartamenti da loro acquistati non possono essere utilizzati liberamente, ma vanno messi a disposizione di terzi.”

“La ricorrente insiste sull'inesistenza di una sentenza definitiva delle autorità amministrative sull'obbligo di messa a disposizione dell'appartamento e sul fatto che il Comune aveva rilasciato la licenza edilizia sapendo che gli appartamenti del complesso avevano uno scopo residenziale, esigendo solo in seguito - con quello che definisce un voltafaccia - un diverso utilizzo. Contesta poi, nell'eventualità in cui dovesse essere accertata l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 CO di doverne rispondere, poiché questo sarebbe sorto dopo la stipula del contratto. La Corte cantonale avrebbe inoltre pure ignorato che per il caso di una rinuncia all'acquisto, il rogito prevedeva che la venditrice avrebbe trattenuto il 25 % degli acconti versati. 4.3. Giusta l'art. 197 cpv. 1 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata. La qualità promessa deve sussistere al più tardi al momento del trapasso dei rischi (HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 11 ad art. 197 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, n. 42 ad art. 197 CO; cfr. anche DTF 60 II 436 consid. 3; sentenze 4A_435/2016 del 19 dicembre 2016 consid. 5; 4C.321/2006 del 1° maggio 2007 consid. 4.3.1). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire, le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). In concreto giova innanzi tutto rilevare che nemmeno la ricorrente sostiene - a ragione - che il trasferimento dei rischi doveva già avvenire con la firma del contratto, atteso che in base al rogito ciò doveva unicamente succedere con la consegna dell'appartamento prevista per la fine di maggio 2016. Per questo motivo è del tutto irrilevante che il Municipio abbia sancito la messa a disposizione degli appartamenti dopo la stipula del contratto di compravendita.”

“L'appelante reproche ensuite au Tribunal d'avoir retenu que l'intimée n'était pas tenue de vérifier elle-même que les clapets anti-feu achetés bénéficiaient d'une homologation AEAI, si cette homologation revêtait une importance particulière pour l'installation projetée. Elle observe que l'intimée est professionnellement active dans l'installation de ce type de matériel. 4.1 L'art. 200 CO précise que le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au moment de la vente (al. 1). Il ne répond pas non plus des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante, sauf s'il lui a affirmé qu'ils n'existaient pas (al. 2). Pour éviter de se voir opposer l'exclusion de la garantie, l'acheteur doit procéder à un examen de la chose avant ou lors de la conclusion du contrat. Cette vérification doit être distinguée de celle qui est prévue par l'art. 201 CO, laquelle intervient non à la conclusion du contrat, mais à la livraison de la chose. Ici, il suffit que l'acheteur fasse preuve de "l'attention habituelle". Ce devoir de vérification n'impose en particulier pas à l'acheteur de recourir à un expert (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 7 ad art. 197 CO). La connaissance présumée de l'acheteur ne lui nuit pas en cas de promesses de qualités (ou d'assurances concernant l'absence de défauts), ni en cas de dol du vendeur. Dans ces hypothèses, l'acheteur conserve en principe son droit à la garantie, même lorsqu'il aurait pu ou dû s'apercevoir des défauts en examinant la chose avec l'attention habituelle. En cas d'assurances, l'acheteur est même déchargé de tout devoir de vérifier la chose, le vendeur ne pouvant lui opposer que le défaut était décelable (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 8 ad art. 197 CO). 4.2 En l'espèce, il est établi que l'intimée savait que certains des clapets coupe-feu qu'elle achetait étaient destinés à être installés en position verticale. Entendu comme témoin, son employé a notamment déclaré qu'il connaissait les exigences en matière de chantier et d'homologation de telles pièces, bien que ces questions soient du ressort des ingénieurs. Dans ces conditions, il faut effectivement admettre que l'intimée devait prêter une certaine attention à l'homologation des clapets qu'elle entendait acquérir.”

“L'appelante reproche ensuite au Tribunal d'avoir retenu que l'intimée n'était pas tenue de vérifier elle-même que les clapets anti-feu achetés bénéficiaient d'une homologation AEAI, si cette homologation revêtait une importance particulière pour l'installation projetée. Elle observe que l'intimée est professionnellement active dans l'installation de ce type de matériel. 4.1 L'art. 200 CO précise que le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au moment de la vente (al. 1). Il ne répond pas non plus des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante, sauf s'il lui a affirmé qu'ils n'existaient pas (al. 2). Pour éviter de se voir opposer l'exclusion de la garantie, l'acheteur doit procéder à un examen de la chose avant ou lors de la conclusion du contrat. Cette vérification doit être distinguée de celle qui est prévue par l'art. 201 CO, laquelle intervient non à la conclusion du contrat, mais à la livraison de la chose. Ici, il suffit que l'acheteur fasse preuve de "l'attention habituelle". Ce devoir de vérification n'impose en particulier pas à l'acheteur de recourir à un expert (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 7 ad art. 197 CO). La connaissance présumée de l'acheteur ne lui nuit pas en cas de promesses de qualités (ou d'assurances concernant l'absence de défauts), ni en cas de dol du vendeur. Dans ces hypothèses, l'acheteur conserve en principe son droit à la garantie, même lorsqu'il aurait pu ou dû s'apercevoir des défauts en examinant la chose avec l'attention habituelle. En cas d'assurances, l'acheteur est même déchargé de tout devoir de vérifier la chose, le vendeur ne pouvant lui opposer que le défaut était décelable (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 8 ad art. 197 CO). 4.2 En l'espèce, il est établi que l'intimée savait que certains des clapets coupe-feu qu'elle achetait étaient destinés à être installés en position verticale. Entendu comme témoin, son employé a notamment déclaré qu'il connaissait les exigences en matière de chantier et d'homologation de telles pièces, bien que ces questions soient du ressort des ingénieurs. Dans ces conditions, il faut effectivement admettre que l'intimée devait prêter une certaine attention à l'homologation des clapets qu'elle entendait acquérir.”

“________ SA, qui, comme on l'a vu, constitue en réalité la même entité que les parties contractantes aux contrats de réservation, de vente et d'entreprise. Ces parties sont toutes des professionnelles de l'immobilier. Cette plaquette indique de manière claire les surfaces des différents lots de la promotion. Ces indications sont donc imputables aux appelantes.                 Peu importe que la plaquette porte l'indication que le document n'est pas contractuel. Comme l'ont retenu les premiers juges, cette clause est de « pur style » et ne permet pas de remettre en cause les informations transmises aux potentiels acheteurs intéressés par la promotion. Le procédé qui consiste à fournir des informations sur des faits objectifs et précis dans une plaquette de vente, tout en indiquant que celle-ci n’aurait aucune valeur contractuelle, est contradictoire et constitutif, en l’espèce, d’un abus de droit manifeste. Celui qui fournit de telles informations doit s’attendre à ce que leurs destinataires se fient à la description de la chose offerte. Il s’agit alors d’une qualité promise au sens de l’art. 197 al. 1 CO.                 Il s’ensuit que les intimés étaient légitimés à comprendre que le logement comporterait une surface habitable d'environ 64 m2 et une surface balcon/jardin d'environ 28,55 m2, comme cela figurait sur la plaquette de vente du 16 janvier 2015, ces informations n'ayant ensuite jamais été remises en question par les appelantes. Cette indication doit ainsi être considérée comme une qualité promise selon les règles de la bonne foi. Quant au caractère décisif de l'existence de cette promesse pour la décision d'acheter le bien, il a été rappelé ci-dessus que la surface d'un appartement qui a été promise est présumée, selon l'expérience générale de la vie, être décisive dans la décision d'acheter un bien et à un certain prix.   5.3.4              Il découle de ce qui précède que l'appartement litigieux présentait un défaut en la forme de l'absence d'une qualité promise, laquelle avait décidé les intimés à conclure les contrats de vente et d'entreprise. Le jugement attaqué doit ainsi être confirmé en ce qu'il retient l’existence d'un défaut entraînant une moins-value de l’appartement.”

“________ SA, qui, comme on l'a vu, constitue en réalité la même entité que les parties contractantes aux contrats de réservation, de vente et d'entreprise. Ces parties sont toutes des professionnelles de l'immobilier. Cette plaquette indique de manière claire les surfaces des différents lots de la promotion. Ces indications sont donc imputables aux appelantes.                 Peu importe que la plaquette porte l'indication que le document n'est pas contractuel. Comme l'ont retenu les premiers juges, cette clause est de « pur style » et ne permet pas de remettre en cause les informations transmises aux potentiels acheteurs intéressés par la promotion. Le procédé qui consiste à fournir des informations sur des faits objectifs et précis dans une plaquette de vente, tout en indiquant que celle-ci n’aurait aucune valeur contractuelle, est contradictoire et constitutif, en l’espèce, d’un abus de droit manifeste. Celui qui fournit de telles informations doit s’attendre à ce que leurs destinataires se fient à la description de la chose offerte. Il s’agit alors d’une qualité promise au sens de l’art. 197 al. 1 CO.                 Il s’ensuit que les intimés étaient légitimés à comprendre que le logement comporterait une surface habitable d'environ 64 m2 et une surface balcon/jardin d'environ 28,55 m2, comme cela figurait sur la plaquette de vente du 16 janvier 2015, ces informations n'ayant ensuite jamais été remises en question par les appelantes. Cette indication doit ainsi être considérée comme une qualité promise selon les règles de la bonne foi. Quant au caractère décisif de l'existence de cette promesse pour la décision d'acheter le bien, il a été rappelé ci-dessus que la surface d'un appartement qui a été promise est présumée, selon l'expérience générale de la vie, être décisive dans la décision d'acheter un bien et à un certain prix.   5.3.4              Il découle de ce qui précède que l'appartement litigieux présentait un défaut en la forme de l'absence d'une qualité promise, laquelle avait décidé les intimés à conclure les contrats de vente et d'entreprise. Le jugement attaqué doit ainsi être confirmé en ce qu'il retient l’existence d'un défaut entraînant une moins-value de l’appartement.”

“Il reproche aussi au premier juge d'avoir retenu une rupture du lien de causalité, alors que son véhicule est immobilisé depuis mai 2017 et qu'il a offert de prouver les conditions de la location, et d'avoir considéré qu'un problème de piston du moteur ne peut constituer un défaut caché alors que cette constatation ne peut se faire que par expertise. L'appelant se plaint enfin de la violation de l'art. 205 CO, en reprochant au premier juge de lui avoir fait supporter à tort l'échec de la preuve, et de celle de l'art. 197 CO, en lui reprochant de n'avoir pas considéré l'absence de garantie comme un défaut alors que celle conclue tardivement n'entrait pas en ligne de compte pour le défaut au moteur déjà existant. Il ajoute en lien avec ce dernier grief que, les conditions générales n'ayant pas été portées à sa connaissance, celles-ci ne peuvent lui être opposées et qu'il ignorait tant l'exclusion de la garantie initialement prévue pour la location ou le vol que la limite financière et que, s'il l'avait su, il aurait augmenté cette limite. 4. 4.1 Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette norme lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Dans le régime de la garantie des défauts le défaut doit déjà exister, fût-ce en germe, au moment du transfert des risques, lequel intervient, sauf exceptions, dès la conclusion du contrat si la vente porte sur un corps certain (art. 185 al. 1 CO). Une détérioration de la chose qui se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue, à moins que l'on ait affaire à un autre défaut (secondaire) trouvant son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà au moment de ce transfert.”

“CO, souscrire un engagement particulier, soit une obligation accessoire, allant au-delà du régime légal de la garantie pour les défauts de la chose vendue. Par un tel engagement, le vendeur assume un engagement contractuel dont l'inexécution est régie par les art. 97 ss CO (ATF 122 III 426 consid. 4 et 5c ; 91 II 344 consid. 2a ; arrêts TF 4A_220/2013 du 30 septembre 2013 consid. 4.3.1 ; 4P.109/2003 du 26 août 2003 consid. 4.1 ; Tercier/Bieri, Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 682). 4.3 Le fardeau de la preuve (art. 8 CC) du défaut et du moment auquel il existait incombe à l’acheteur si la chose a déjà été acceptée. Si l'acheteur accepte sans réserve la chose livrée, il ne peut ensuite se prévaloir que de la garantie pour les défauts cachés. L'avis donné pour ces défauts ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve ; il appartient à l’acheteur de prouver leur existence au moment déterminant du transfert des risques (CR CO I-Venturi/Zen-Ruffinen, 2ème éd., 2012, n° 10 ad art. 197 CO). Lorsqu'il entend choisir cette voie, il incombe également à l'acheteur d'alléguer et de prouver les faits propres à justifier la résolution du contrat (arrêt TF 4A_253/2013 précité consid. 4). 5. La loi prévoit des moyens de preuves, dont l'interrogatoire d'une partie (art. 168 al. 1 let. f CPC). En conséquence, le juge peut forger sa conviction sur celui-ci, en vertu de sa libre appréciation des preuves (art. 157 CPC ; ATF 143 III 297 consid. 9.3.2). En revanche, au vu du numerus clausus prévu à l'art. 168 al. 1 CPC, une expertise privée n'est pas un moyen de preuve, mais doit être assimilée aux allégués de la partie qui la produit (ATF 141 III 433 consid. 2.6 ; 140 III 24 consid. 3.3.3). Néanmoins, il demeure que ce type d'expertise peut contribuer à la preuve des faits qu'elle contient. En effet, seules doivent être prouvées les allégations qui sont expressément contestées. Une telle contestation doit être suffisamment précise afin que l'on puisse déterminer quelles sont les allégations du demandeur qui sont contestées.”

“Au vu de ce qui précède, le droit à la preuve de l'appelant n'a pas été violé et le premier juge était fondé à rejeter ses offres de preuve - lesquelles n'étaient pas à même de modifier la décision attaquée -, sans qu'aucun arbitraire ne puisse lui être reproché. Pour les mêmes motifs, la Cour ne donnera pas suite aux conclusions préalables de l'appelant, sans qu'il ne soit utile d'examiner plus avant les arguments de l'appelant sur ce point. 5.             L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière manifestement inexacte et incomplète. Or, les faits dont se prévaut l'appelant ne sont pas de nature à modifier l'issue du litige, en tant qu'ils ne permettent pas d'établir le dommage résultant des défauts allégués. Il n'y a dès lors pas lieu de compléter l'état de fait du Tribunal, lequel contient les éléments utiles à la résolution du litige. 6.             L'appelant reproche au Tribunal de l'avoir débouté de son action minutoire et en dommages-intérêts en violation des art. 205 et 42 al. 2 CO. 6.1.1 Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilisé prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait (art. 197 al. 2 CO). L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 3 CO). Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value (art. 205 al. 1 CO). Toute action en garantie pour les défauts de la chose se prescrit par deux ans à compter de la livraison faite à l'acheteur, même si ce dernier n'a découvert les défauts que plus tard (art.”

“D______ lui avait adressé une facture en date du 30 octobre 2019, qui portait notamment sur la fourniture d'une bâche pour un montant de 2'490 fr. HT. L'expert avait toutefois relevé qu'une nouvelle bâche lui avait été facturée 3'242 fr. HT par R______ SARL. A cet égard, S______, avait déclaré avoir adressé à C______ cette facture concernant la réalisation d'une nouvelle bâche en septembre 2020, en raison du fait que la bâche dont le bateau était équipé n'était pas adaptée au J______, puisqu'elle ne le recouvrait pas entièrement, de sorte que ce dernier prenait l'eau chaque fois qu'il pleuvait. A______, B______ et D______ étaient ainsi conjointement et solidairement tenus de s'acquitter du montant de 3'242 fr. HT, soit 3'491 fr. 60 TTC en faveur de C______ pour le remplacement de la bâche. v.c L'expert T______ avait conclu que la sellerie du bateau n'était pas en très bon état lors de la vente du bateau. L'acheteur était en mesure de se rendre compte de l'état de la sellerie lors de son achat, respectivement lors de son examen du bateau, de sorte qu'il ne s'agissait pas en soi d'un défaut au sens de l'art. 197 CO. La sellerie du bateau avait toutefois été endommagée par l'orage du 15 juin 2019, en raison du fait qu'une bâche défectueuse avait été livrée avec le bateau. C______ avait d'ailleurs averti A______ de ce que la sellerie avait été endommagée le lendemain de l'orage, de sorte qu'il se trouvait habilité à demander la réparation de ce dommage consécutif au défaut affectant la bâche du bateau. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, le Tribunal a fixé, en équité, à 4'000 fr. la somme due pour ce poste. v.d D______ avait facturé à C______ certains services et pièces qui n'avaient pas été livrés. L'expert avait en effet relevé que les batteries du bateau facturées par D______ le 4 octobre 2019 pour un montant de 792 fr. HT, n'avaient en réalité pas été livrées et avaient par la suite été remplacées par R______ SA. A______, B______ et D______ étaient ainsi conjointement et solidairement tenus de s'acquitter dudit montant, correspondant à 853 fr. TTC, pour le remplacement des batteries.”

“Pour éviter de se voir opposer l'exclusion de la garantie, l'acheteur doit procéder à un examen de la chose avant ou lors de la conclusion du contrat. Cette vérification doit être distinguée de celle qui est prévue par l'art. 201 CO, laquelle intervient non à la conclusion du contrat, mais à la livraison de la chose. Ici, il suffit que l'acheteur fasse preuve de "l'attention habituelle". Ce devoir de vérification n'impose en particulier pas à l'acheteur de recourir à un expert (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 7 ad art. 197 CO). La connaissance présumée de l'acheteur ne lui nuit pas en cas de promesses de qualités (ou d'assurances concernant l'absence de défauts), ni en cas de dol du vendeur. Dans ces hypothèses, l'acheteur conserve en principe son droit à la garantie, même lorsqu'il aurait pu ou dû s'apercevoir des défauts en examinant la chose avec l'attention habituelle. En cas d'assurances, l'acheteur est même déchargé de tout devoir de vérifier la chose, le vendeur ne pouvant lui opposer que le défaut était décelable (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 8 ad art. 197 CO). 4.2 En l'espèce, il est établi que l'intimée savait que certains des clapets coupe-feu qu'elle achetait étaient destinés à être installés en position verticale. Entendu comme témoin, son employé a notamment déclaré qu'il connaissait les exigences en matière de chantier et d'homologation de telles pièces, bien que ces questions soient du ressort des ingénieurs. Dans ces conditions, il faut effectivement admettre que l'intimée devait prêter une certaine attention à l'homologation des clapets qu'elle entendait acquérir. En l'occurrence, il ressort des déclarations du témoin susvisé que la position des clapets a bien été évoquée lorsqu'il s'est entretenu avec le représentant de l'appelante avant la commande. Ce dernier lui a alors expliqué que lesdits clapets étaient homologués dans les deux sens, soit horizontalement et verticalement, catalogue du fabricant à l'appui. Ce faisant, l'intimée a manifestement satisfait à son obligation de prêter "l'attention habituelle" requise, au sens des principes rappelés ci-dessus, à la question de l'homologation des clapets concernés.”

“En vertu de l’art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1) ; il répond de ces défauts même s’il les ignorait (al. 2). Le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. Il faut comparer l'état de la chose qui a été livrée (l'état réel), déterminé sur la base des faits exclusivement, et l'état de la chose qui devait être livrée (l'état convenu), déterminé selon le contenu (réel ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3; TF 4A_321/2007 du 3 décembre 2007 consid. 4.3; ATF 114 II 239 c. 5, JT 1989 I 162). Le vice peut affecter une qualité matérielle, juridique ou économique de la chose vendue (Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, nn.”

“Il n'appartient pas en effet à l'autorité d'appel de comparer l'état de fait qui lui est présenté avec celui de la décision attaquée pour y déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de l'appelant (CACI 8 juin 2020/223 consid. 2.2 ; CACI 16 décembre 2019/665 consid. 4.2 ; CACI 21 novembre 2018/651 consid. 3.3 ; CACI 29 juin 2017/273 consid. 3.2 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 8.2.2 ad art. 311 CPC). 3.3 En l'espèce, l'exposé des faits figurant au chiffre III de l'acte d'appel ne répond pas aux exigences légales et jurisprudentielles en matière de motivation rappelées ci-dessus puisque l’appelante se borne à présenter sa version des faits, sans reprendre, comme l’exige la jurisprudence, la démarche du premier juge et sans se livrer à une critique substanciée de son raisonnement. Il n'y a donc pas lieu de prendre en compte cet état de fait pour le cas où la version des faits présentée par l'appelante s'écarterait de celle qui a été retenue par le premier juge. 4. 4.1 L’appelante invoque une violation des art. 197 CO et 157 CPC. Elle fait notamment valoir que le premier juge aurait apprécié les faits de façon erronée en se fondant exclusivement sur le témoignage de D.________, employé de l’intimée. Selon elle, le témoignage en question n’aurait qu’une faible force probante et serait contradictoire, le témoin ne disposant au surplus pas des connaissances adéquates. 4.2 4.2.1 Aux termes de l’art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue ainsi un défaut l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et les références citées, JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer deux états : l’état de la chose qui a été livrée et celui de la chose qui devait être livrée.”

“En l'occurrence, antérieurement à la vente, le bien-fonds était exposé à l'effritement d'une paroi sise sur la parcelle no ZZZ acquise par l'intimé. De gros cailloux et des blocs s'étaient déjà détachés de la paroi. Dans ce contexte, après la vente, un bloc d'une centaine de kilos est tombé, ce qui compromet l'utilisation de la piscine et du jardin. Au regard de cet événement concret et des risques de répétition sans sécurisation, il ne fait aucun doute que le bien-fonds ne correspond pas à ce à quoi l'intimé devait de bonne foi pouvoir s'attendre. L'admission d'un défaut au sens de l'art. 197 CO par la cour cantonale ne viole pas le droit fédéral.”

“En l'occurrence, antérieurement à la vente, le bien-fonds était exposé à l'effritement d'une paroi sise sur la parcelle no ZZZ acquise par l'intimé. De gros cailloux et des blocs s'étaient déjà détachés de la paroi. Dans ce contexte, après la vente, un bloc d'une centaine de kilos est tombé, ce qui compromet l'utilisation de la piscine et du jardin. Au regard de cet événement concret et des risques de répétition sans sécurisation, il ne fait aucun doute que le bien-fonds ne correspond pas à ce à quoi l'intimé devait de bonne foi pouvoir s'attendre. L'admission d'un défaut au sens de l'art. 197 CO par la cour cantonale ne viole pas le droit fédéral.”

“197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 4 août 2021 consid. 4.1 et 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Le vice peut notamment affecter une qualité juridique de la chose. C'est le cas lorsque la chose ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand CO I, 2021, n° 5 ad art. 197 CO). Le fardeau de la preuve du défaut incombe à l'acheteur (art. 8 CC; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 10 ad art. 197 CO; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 2016, n° 656, p. 94). 6.1.3 L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO), soit de défauts cachés. S'il s'agit de défauts cachés, l'acheteur les signalera immédiatement après leur découverte, ce qui implique une connaissance certaine de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée; l'acheteur ne doit pas avoir de doute quant au défaut (ATF 131 III 145, JdT 2007 I 261; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 16 ad art. 201 CO). L'avis des défauts n'est pas soumis à une forme particulière (ATF 107 II 172 consid. 1a, JdT 1981 I 598). Selon la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après la découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la loi (ATF 98 II 191 consid.”

“Pour constater l'état de la chose qui a été livrée (l'état réel), on se fonde sur les faits exclusivement ; pour déterminer l'état de la chose qui devait être livrée (l'état convenu), on se fonde sur le contenu (réel ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il y a divergence entre ces deux états, il y a nécessairement un défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., 2016, n. 660). Il y a défaut lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 744 et 760). Le fardeau de la preuve du défaut et du moment où il existait incombe à l'acheteur (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 10 ad art. 197 CO). 4.2.2 Les règles sur la garantie des défauts étant de droit dispositif, les parties peuvent y déroger, expressément ou tacitement, notamment par des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité. Pour être reconnues, ces clauses doivent correspondre effectivement à la volonté des parties. Tel n'est par exemple pas le cas des simples clauses de style, qui sont systématiquement intégrées dans certains contrats, par tradition (notariale dans la vente immobilière) plus que par volonté délibérée (ATF 107 II 161 consid. 6c, JdT 1981 I 582 ; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., nn. 814 ss ; Venturi/Zen Ruffinen, op. cit., n. 31 ad Introduction art. 197-210 CO). La détermination de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à l'interprétation du contrat. Lorsque la volonté réelle et commune des parties ne peut être constatée, la clause en question doit être interprétée selon le principe de la confiance, ce qui suppose de rechercher le sens qui pouvait lui être attribué de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid.”

“Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire, le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). In concreto giova innanzi tutto rilevare che nemmeno la ricorrente sostiene - a ragione - che il trasferimento dei rischi doveva già avvenire con la firma del contratto, atteso che in base al rogito ciò doveva unicamente succedere con la consegna dell'appartamento prevista per la fine di maggio 2016. Per questo motivo è del tutto irrilevante che il Municipio abbia sancito la messa a disposizione degli appartamenti dopo la stipula del contratto di compravendita. La ricorrente non può nemmeno essere seguita quando ritiene che il fondo venduto non sia affetto da un difetto nel senso dell'art. 197 CO. Insistendo sull'esistenza di procedure ancora pendenti innanzi al Tribunale amministrativo sull'obbligo di messa a disposizione degli appartamenti, ella stessa riconosce che la sua visione delle modalità di utilizzo del complesso è osteggiata sia dal Municipio che dal Governo cantonale. La Corte cantonale non ha pertanto violato il diritto federale, ritenendo che l'assicurazione data nel rogito all'acquirente di poter utilizzare in modo esclusivo l'appartamento non è stata soddisfatta e che non possa essere preteso dall'opponente di attendere per anni l'esito delle procedure amministrative (cfr. la DTF 98 II 191 consid. 4 pag. 197 per un caso in cui il difetto è connesso a una controversia giuridica con un terzo). Del tutto inconferente ai fini del presente giudizio è il richiamo al punto del rogito che regola il recesso della parte acquirente dietro una penale, atteso che la ricorrente nemmeno pretende che tale clausola si estenda pure ai casi di difetti dell'ente venduto. 5. 5.1. La Corte cantonale ha condannato la convenuta anche alla rifusione delle spese notarili, perché queste costituiscono un danno diretto nel senso dell'art.”

“En l'espèce, les éléments de fait que l'appelante considérait comme établis de façon inexacte ou incomplète par le Tribunal ont – sur la base des actes et pièces de la procédure – été intégrés dans l'état de fait dressé ci-avant dans la mesure utile. 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'elle n'avait pas démontré que l'EBITDA était d'un montant inférieur à celui mentionné dans la convention de vente, malgré que l'expert ait conclu que certains montants devaient en être déduits. Selon elle, l'EBITDA retraité 2015, que l'intimé avait garanti être "d'environ 540'000 fr.", avait été arrêté sur la base d'informations erronées et était en réalité inférieur de 235'357 fr. 85. La chose vendue était donc entachée d'un défaut qui aurait dû conduire le Tribunal à admettre une diminution du prix de vente – qui correspondait à un multiple de l'EBITDA (7,22) – de 1'699'283 fr. 70. L'intimé soutient quant à lui que l'appelante ne l'avait pas avisé des défauts en temps utile. Il se justifie de traiter l'argument de l'intimé en priorité, car l'admettre reviendrait à rejeter les prétentions de l'appelante. 2.1.1 Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait (al. 2). Pour que le vendeur soit tenu à garantie, trois conditions doivent être remplies : il faut que la chose présente un défaut, que ce défaut ait été ignoré de l'acheteur et que celui-ci ne l'ait pas accepté. Le défaut doit être antérieur au transfert des risques (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 661), c'est-à-dire antérieur à la conclusion du contrat de vente (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit. n° 9 ad art. 197 CO). La preuve de ces conditions incombe à l'acheteur (Tercier/ Bieri/Carron, op. cit., n° 656). 2.1.2 Aux termes de l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l’acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l’action rédhibitoire, ou de réclamer par l’action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value.”

“Au vu de ce qui précède, le droit à la preuve de l'appelant n'a pas été violé et le premier juge était fondé à rejeter ses offres de preuve - lesquelles n'étaient pas à même de modifier la décision attaquée -, sans qu'aucun arbitraire ne puisse lui être reproché. Pour les mêmes motifs, la Cour ne donnera pas suite aux conclusions préalables de l'appelant, sans qu'il ne soit utile d'examiner plus avant les arguments de l'appelant sur ce point. 5.             L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière manifestement inexacte et incomplète. Or, les faits dont se prévaut l'appelant ne sont pas de nature à modifier l'issue du litige, en tant qu'ils ne permettent pas d'établir le dommage résultant des défauts allégués. Il n'y a dès lors pas lieu de compléter l'état de fait du Tribunal, lequel contient les éléments utiles à la résolution du litige. 6.             L'appelant reproche au Tribunal de l'avoir débouté de son action minutoire et en dommages-intérêts en violation des art. 205 et 42 al. 2 CO. 6.1.1 Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilisé prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait (art. 197 al. 2 CO). L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 3 CO). Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value (art. 205 al. 1 CO). Toute action en garantie pour les défauts de la chose se prescrit par deux ans à compter de la livraison faite à l'acheteur, même si ce dernier n'a découvert les défauts que plus tard (art.”

“197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 4 août 2021 consid. 4.1 et 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Le vice peut notamment affecter une qualité juridique de la chose. C'est le cas lorsque la chose ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand CO I, 2021, n° 5 ad art. 197 CO). Le fardeau de la preuve du défaut incombe à l'acheteur (art. 8 CC; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 10 ad art. 197 CO; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 2016, n° 656, p. 94). 6.1.3 L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO), soit de défauts cachés. S'il s'agit de défauts cachés, l'acheteur les signalera immédiatement après leur découverte, ce qui implique une connaissance certaine de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée; l'acheteur ne doit pas avoir de doute quant au défaut (ATF 131 III 145, JdT 2007 I 261; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 16 ad art. 201 CO). L'avis des défauts n'est pas soumis à une forme particulière (ATF 107 II 172 consid. 1a, JdT 1981 I 598). Selon la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après la découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la loi (ATF 98 II 191 consid.”

“CO, souscrire un engagement particulier, soit une obligation accessoire, allant au-delà du régime légal de la garantie pour les défauts de la chose vendue. Par un tel engagement, le vendeur assume un engagement contractuel dont l'inexécution est régie par les art. 97 ss CO (ATF 122 III 426 consid. 4 et 5c ; 91 II 344 consid. 2a ; arrêts TF 4A_220/2013 du 30 septembre 2013 consid. 4.3.1 ; 4P.109/2003 du 26 août 2003 consid. 4.1 ; Tercier/Bieri, Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 682). 4.3 Le fardeau de la preuve (art. 8 CC) du défaut et du moment auquel il existait incombe à l’acheteur si la chose a déjà été acceptée. Si l'acheteur accepte sans réserve la chose livrée, il ne peut ensuite se prévaloir que de la garantie pour les défauts cachés. L'avis donné pour ces défauts ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve ; il appartient à l’acheteur de prouver leur existence au moment déterminant du transfert des risques (CR CO I-Venturi/Zen-Ruffinen, 2ème éd., 2012, n° 10 ad art. 197 CO). Lorsqu'il entend choisir cette voie, il incombe également à l'acheteur d'alléguer et de prouver les faits propres à justifier la résolution du contrat (arrêt TF 4A_253/2013 précité consid. 4). 5. La loi prévoit des moyens de preuves, dont l'interrogatoire d'une partie (art. 168 al. 1 let. f CPC). En conséquence, le juge peut forger sa conviction sur celui-ci, en vertu de sa libre appréciation des preuves (art. 157 CPC ; ATF 143 III 297 consid. 9.3.2). En revanche, au vu du numerus clausus prévu à l'art. 168 al. 1 CPC, une expertise privée n'est pas un moyen de preuve, mais doit être assimilée aux allégués de la partie qui la produit (ATF 141 III 433 consid. 2.6 ; 140 III 24 consid. 3.3.3). Néanmoins, il demeure que ce type d'expertise peut contribuer à la preuve des faits qu'elle contient. En effet, seules doivent être prouvées les allégations qui sont expressément contestées. Une telle contestation doit être suffisamment précise afin que l'on puisse déterminer quelles sont les allégations du demandeur qui sont contestées.”

“201 CO, l’acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires ; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (al. 1) ; lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Constitue ainsi un défaut l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et les réf. citées, JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer deux états : l'état de la chose qui a été livrée et celui de la chose qui devait être livrée. S'il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 659 ; Venturi/ Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code des obligations I [ci-après : CR CO I], 2e éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO). En vertu de la règle générale de l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), il incombe à l'acheteur, qui se prévaut des art. 197 ss CO, de prouver l’existence d’un défaut. Il lui appartient aussi d'établir à quel moment il a eu connaissance des défauts, à qui et comment il les a signalés (cf. ATF 118 II 142 consid. 3a, JdT 1993 I 300 ; ATF 107 II 172 consid. 1a in fine ; TF 4C.82/2001 du 4 septembre 2001 consid 3b/aa). 5.3 En l’occurrence, il ressort de l’article 2 de l’acte de vente que l’intimée a informé l’appelante que les immeubles vendus étaient inscrits au cadastre des sites pollués, mais qu’au jour de la signature de l’acte, aucune mesure d’investigation ni d’assainissement n’avait été requise par les autorités compétentes ni n’était en cours. Au demeurant, elle s’est engagée à prendre en charge les frais de dépollution des parcelles « si une ou plusieurs autorités compétentes l'ordonnent ». Aussi, au moment de la vente, l’appelante était parfaitement au courant du fait que les biens-fonds qu’elle acquérait étaient pollués.”

“Les parties se sont liées par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relève des art. 197 ss CO, applicables en vertu du renvoi de l'art. 221 CO (ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.5.1). Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1; TERCIER/BIERI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 659).”

“Le régime de la garantie pour les défauts de la chose vendue a son siège aux art. 197 ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose vendue est dépourvue d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa).”

“La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises, puisque, dans le premier cas, le vice doit entraîner (au moins) une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur (objective) de la chose (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, nos 7, 17 et 18 ad art.”

“Celui-ci étant vieux de plus de dix ans, l’appelant devait s’attendre à ce qu’il ait subi des réparations et ne pouvait pas partir du principe que toutes les pièces étaient d’origine et homologuées par la marque ; aucune promesse ni garantie ne lui avait été faite en ce sens. Il lui était loisible, lors des deux visites et essayages antérieurs à la prise de possession du véhicule, de requérir toute information ou vérification complémentaire. 4.2 4.2.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 ss CO. Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Le vice peut affecter une qualité matérielle de la chose, soit une propriété physique de la chose. C'est avant tout le domaine des défauts au sens technique de la chose (par exemple, véhicule resté inutilisé pendant plus d'une année vendu comme « sortant de fabrique/neuf ») (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand CO I, 3e éd., 2021, n. 4 ad art. 197 CO), Il faut comparer deux états : l'état de la chose qui a été livrée et l'état de la chose qui devait être livrée. Pour constater l'état de la chose qui a été livrée (l'état réel), on se fonde sur les faits exclusivement ; pour déterminer l'état de la chose qui devait être livrée (l'état convenu), on se fonde sur le contenu (réel ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il y a divergence entre ces deux états, il y a nécessairement un défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., 2016, n. 660). Il y a défaut lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret (Tercier/Bieri/Carron, op.”

“Dans le régime de la garantie des défauts le défaut doit déjà exister, fût-ce en germe, au moment du transfert des risques, lequel intervient, sauf exceptions, dès la conclusion du contrat si la vente porte sur un corps certain (art. 185 al. 1 CO). Une détérioration de la chose qui se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue, à moins que l'on ait affaire à un autre défaut (secondaire) trouvant son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà au moment de ce transfert. Le vendeur n'est, en effet, pas tenu de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu, sauf s'il s'y est engagé contractuellement (arrêts TF 4A_383/2016 du 22 septembre 2016 consid. 3.3 ; 4A_109/2014 du 21 mai 2014 consid. 3.3.1 ; 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.3 ; 4C.321/2006 du 1er mai 2007 consid. 3.3.1). L'acheteur d'une voiture d'occasion ne peut pas avoir les mêmes exigences que l'acquéreur d'un véhicule neuf. Une même défectuosité technique, qui serait un défaut selon l'art. 197 CO pour une automobile neuve ou refaite à neuf, ne sera pas nécessairement un défaut au sens juridique pour un véhicule d'occasion. L'acheteur d'une voiture d'occasion assume d'emblée le risque que certains défauts de la chose vendue apparaissent à plus ou moins brève échéance et qu'il s'avère nécessaire d'effectuer des réparations (arrêt TF 4C.251/2003 du 26 novembre 2003 consid. 3.4). 4.2 Le vendeur peut, indépendamment des principes posés aux art. 197 s. CO, souscrire un engagement particulier, soit une obligation accessoire, allant au-delà du régime légal de la garantie pour les défauts de la chose vendue. Par un tel engagement, le vendeur assume un engagement contractuel dont l'inexécution est régie par les art. 97 ss CO (ATF 122 III 426 consid. 4 et 5c ; 91 II 344 consid. 2a ; arrêts TF 4A_220/2013 du 30 septembre 2013 consid. 4.3.1 ; 4P.109/2003 du 26 août 2003 consid. 4.1 ; Tercier/Bieri, Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 682). 4.3 Le fardeau de la preuve (art. 8 CC) du défaut et du moment auquel il existait incombe à l’acheteur si la chose a déjà été acceptée.”

“Le défaut peut consister en l'absence d'une qualité promise, soit d'une qualité dont le vendeur avait assuré la présence à l'acheteur dans la chose qu'il s'engageait à lui livrer. L'assurance peut être expresse ou tacite, en ce sens qu'elle ne doit pas nécessairement revêtir la forme éventuellement prescrite pour le contrat (Venturi/Zen-Ruffinen, in CR CO, 3e éd. 2021, n. 15 ad art. 197, avec réf. jurisprudentielles). L'assurance de qualité est suffisante pour que le vendeur soit tenu à garantie. Il n'est pas nécessaire que l'absence de qualité entraîne une diminution de la valeur ou de l'utilité de la chose, comme cela est exigé pour les qualités attendues. Le vendeur ne répond des assurances données que si elles ont été décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c. 3.bb; ATF 87 II 244, JT 1962 I 98; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 12 ad art. 197 CO). Si, d'après le cours normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité est présumée ; il appartient dès lors au vendeur de renverser cette présomption (SJ 1981 I 522; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 12 ad art. 197 CO). La surface utile, le volume ou le nombre des pièces d'un bâtiment, tels que le vendeur les indique à l'acquéreur, constituent des qualités promises aux termes de l'art. 197 al. 1 CO, propres à engager la responsabilité de l'entrepreneur ou du vendeur si la chose livrée n'a pas la contenance indiquée (TF 4C.7/2005 du 30 juin 2005 consid. 3.1 ; ATF 87 II 244 consid. 1c, JT 1962 I 98). L'assurance est une manifestation de volonté, un élément de l'accord des parties qui, comme tout autre élément contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance. Son sens sera celui que l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement lui donner (cf. consid. 4.2.3 infra). Ainsi, de simples vantardises publicitaires ou des jugements de valeur ne seront pas considérées comme des promesses de qualités (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd.”

“97, nn. 676 et 678 et les références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 5-6 ad art. 197 CO). Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances – qui sont des manifestations de volonté – qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement, que la chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire que le vice en question affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée ; même un défaut de moindre importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de l’abus de droit. L'assurance d’une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit ainsi pas nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois se déduire du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de l'authenticité de la chose) ou même d'usages commerciaux (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références citées). Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le vendeur n’est tenu à garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont attribuée les parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises. Certains auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid.”

“Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2, 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1, 4C.193/1997 du 12 octobre 1999 consid. 3, cf. également arrêt 4A_227/2014 du 24 novembre 2014 consid. 3.1.1; TERCIER/BIÉRI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd., n. 659). Cette qualité promise doit encore être décisive pour l'acheteur (ATF 87 II 244 consid. 1a, arrêt 4A_417/2007 du 14 février 2008 consid. 5.1). Toutefois lorsque d'après le cours normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité est présumée (ATF 71 II 239 consid. 4, arrêts 4A_417/2007 précité consid.”

“Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la Corte cantonale ha rettamente ritenuto che la decisione del Consiglio di Stato non è stata favorevole alla ricorrente per quanto concerne il sussistere di un obbligo di messa a disposizione degli appartamenti a fini turistici-alberghieri. Del resto, insistendo sull'esistenza di procedure di diritto amministrativo ancora pendenti, la venditrice riconosce implicitamente tale circostanza. Atteso che la promessa caratteristica dell'ente venduto deve al più tardi sussistere al momento del trapasso dei rischi, che viene presunto coincidere con la scadenza del termine di consegna del fondo (art. 220 CO), la ricorrente non può neppure essere seguita quando pare ritenere che possa essere preteso dagli acquirenti di attendere per anni l'esito delle procedure che ha incoato allo scopo di poter mantenere le assicurazioni date (cfr. la DTF 98 II 191 consid. 4 pag. 197 per un caso in cui il difetto è connesso a una controversia giuridica con un terzo). Gli appartamenti venduti sono pertanto affetti da un difetto nel senso dell'art. 197 CO. Con riferimento all'interpretazione del contratto secondo il principio dell'affidamento, non può nemmeno essere condivisa la tesi ricorsuale secondo cui in ragione del richiamo nel punto 11 del punto 6 del rogito la parte acquirente dispone in ogni caso unicamente del generico diritto di recesso con la pena convenzionale. Il rinvio è infatti preceduto dalla frase " A parte acquirente è riservato ogni diritto di legge ". In tal modo le parti hanno espressamente riservato le regole legali, le quali - come visto sopra - permettono in caso di difetti anche una risoluzione del contratto con le conseguenze dell'art. 208 cpv. 2 CO, fra cui va annoverata la restituzione del prezzo pagato. A torto la ricorrente si lamenta poi del fatto che gli opponenti non avrebbero esplicitamente introdotto un'azione redibitoria. L'art. 221 cpv. 3 CPC non richiede che la petizione contenga una motivazione giuridica, visto l'obbligo del giudice, sancito dall'art. 57 CPC, di applicare il diritto d'ufficio, ragione per cui non aver invocato le pertinenti norme giuridiche non nuoce agli attori, che avevano postulato la condanna della convenuta al pagamento degli importi riconosciuti dalla Corte cantonale perché gli appartamenti da loro acquistati non possono essere utilizzati liberamente, ma vanno messi a disposizione di terzi.”

“Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire, le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). In concreto giova innanzi tutto rilevare che nemmeno la ricorrente sostiene - a ragione - che il trasferimento dei rischi doveva già avvenire con la firma del contratto, atteso che in base al rogito ciò doveva unicamente succedere con la consegna dell'appartamento prevista per la fine di maggio 2016. Per questo motivo è del tutto irrilevante che il Municipio abbia sancito la messa a disposizione degli appartamenti dopo la stipula del contratto di compravendita. La ricorrente non può nemmeno essere seguita quando ritiene che il fondo venduto non sia affetto da un difetto nel senso dell'art. 197 CO. Insistendo sull'esistenza di procedure ancora pendenti innanzi al Tribunale amministrativo sull'obbligo di messa a disposizione degli appartamenti, ella stessa riconosce che la sua visione delle modalità di utilizzo del complesso è osteggiata sia dal Municipio che dal Governo cantonale. La Corte cantonale non ha pertanto violato il diritto federale, ritenendo che l'assicurazione data nel rogito all'acquirente di poter utilizzare in modo esclusivo l'appartamento non è stata soddisfatta e che non possa essere preteso dall'opponente di attendere per anni l'esito delle procedure amministrative (cfr. la DTF 98 II 191 consid. 4 pag. 197 per un caso in cui il difetto è connesso a una controversia giuridica con un terzo). Del tutto inconferente ai fini del presente giudizio è il richiamo al punto del rogito che regola il recesso della parte acquirente dietro una penale, atteso che la ricorrente nemmeno pretende che tale clausola si estenda pure ai casi di difetti dell'ente venduto. 5. 5.1. La Corte cantonale ha condannato la convenuta anche alla rifusione delle spese notarili, perché queste costituiscono un danno diretto nel senso dell'art.”

“Ha osservato che l'obbligo di utilizzo alberghiero trova fondamento nel piano regolatore e nelle relative norme di attuazione, ragione per cui un mero uso residenziale non è in linea di principio conforme a tale ordinamento; che sia il Municipio sia il Consiglio di Stato hanno confermato l'obbligo di messa a disposizione e il primo ha annunciato l'intenzione di effettuare controlli e ha emesso divieti d'uso impedendo di erigere nel complesso il proprio domicilio. Ha quindi considerato che non sussiste alcuna decisione amministrativa che nega il vincolo in questione o ne esenta taluni proprietari e ha reputato che non era possibile esigere dall'acquirente di risiedere nell'appartamento in contrasto con le indicazioni delle competenti autorità o di attendere per anni una risposta in merito alle possibilità di usufruire del medesimo. Ha pertanto riconosciuto l'esistenza di un difetto che giustifica un recesso nel senso degli art. 205 cpv. 1 e 208 CO. 4.2. La ricorrente insiste sull'inesistenza di una sentenza definitiva delle autorità amministrative sull'obbligo di messa a disposizione dell'appartamento e sul fatto che il Comune aveva rilasciato la licenza edilizia sapendo che gli appartamenti del complesso avevano uno scopo residenziale, esigendo solo in seguito - con quello che definisce un voltafaccia - un diverso utilizzo. Contesta poi, nell'eventualità in cui dovesse essere accertata l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 CO di doverne rispondere, poiché questo sarebbe sorto dopo la stipula del contratto. La Corte cantonale avrebbe inoltre pure ignorato che per il caso di una rinuncia all'acquisto, il rogito prevedeva che la venditrice avrebbe trattenuto il 25 % degli acconti versati. 4.3. Giusta l'art. 197 cpv. 1 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata. La qualità promessa deve sussistere al più tardi al momento del trapasso dei rischi (HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 11 ad art. 197 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, n. 42 ad art. 197 CO; cfr. anche DTF 60 II 436 consid. 3; sentenze 4A_435/2016 del 19 dicembre 2016 consid. 5; 4C.321/2006 del 1° maggio 2007 consid. 4.3.1). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art.”

“111 OR normiert nur einen Schadenersatzanspruch für den Fall, dass die Leistung des Dritten ausbleibt. Der Promittent verspricht die Leistung des Dritten in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, nicht als dessen Stellvertreter. Der Dritte ist nicht Vertragspartei, er wird durch den Garantievertrag nicht Schuldner. Der Garantievertrag erzeugt nur Rechtswirkung zwischen dem Promittenten und dem Promissar (zum Ganzen Christoph M. Pestalozzi, in: Corinne Widmer Lüchinger/David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A., Basel 2020, Art. 111 N. 1 f., mit Hinweisen). "Leistung" im Sinn der Bestimmung ist jedes zukünftige Verhalten eines Dritten, sei es positiver oder negativer, tatsächlicher oder rechtlicher Natur, sofern es nicht vom Willen des Promittenten, aber auch nicht ausschliesslich vom Zufall abhängig ist und für den Promissar ein Vermögensinteresse beinhaltet (BGE 96 II 22; 72 II 22; 65 II 32; 56 II 381; Christoph M. Pestalozzi, a.a.O., Art. 111 N. 4). Keine Garantie, sondern eine blosse Zusicherung im Sinn von Art. 197 Abs. 1 OR liegt bspw. beim Kaufvertrag vor, wenn kein zukünftiger Erfolg, der über die vertragsgemässe Beschaffenheit der Kaufsache hinausgeht, versprochen wird, sondern nur eine im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs bestehende Eigenschaft (BGE 122 III 426 E. 4 und 5c f.; BGr, 30. September 2013, 4A_220/2013, E. 4.3.1; Christoph M. Pestalozzi, a.a.O., Art. 111 N. 4). 3.2.3 Der Standpunkt der Beschwerdeführenden geht sinngemäss dahin, dass die Pflichtigen aufgrund ihrer beherrschenden Stellung ein eigenes Verhalten bzw. Unterlassen versprachen und mittels der vereinbarten Share Purchase Interest Rate hierfür entschädigt werden sollten, was unter § 23 lit. d StG und Art. 23 lit. b DBG zu subsumieren sei. Zumindest in vertragsrechtlicher Hinsicht lässt die beherrschende Stellung der Pflichtigen für sich allein indessen nicht bereits den Schluss zu, dass sie gestützt auf Art. 111 OR von vornherein kein Verhalten (oder Unterlassen) der von ihnen beherrschten Gesellschaft versprechen konnten (vgl. BGE 101 II 323, in welchem eine Erklärung des Verwaltungsratspräsidenten und Hauptaktionärs, für eine Darlehensschuld der Gesellschaft persönlich zu haften, als Garantievertrag im Sinn von Art.”

“Pour éviter de se voir opposer l'exclusion de la garantie, l'acheteur doit procéder à un examen de la chose avant ou lors de la conclusion du contrat. Cette vérification doit être distinguée de celle qui est prévue par l'art. 201 CO, laquelle intervient non à la conclusion du contrat, mais à la livraison de la chose. Ici, il suffit que l'acheteur fasse preuve de "l'attention habituelle". Ce devoir de vérification n'impose en particulier pas à l'acheteur de recourir à un expert (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 7 ad art. 197 CO). La connaissance présumée de l'acheteur ne lui nuit pas en cas de promesses de qualités (ou d'assurances concernant l'absence de défauts), ni en cas de dol du vendeur. Dans ces hypothèses, l'acheteur conserve en principe son droit à la garantie, même lorsqu'il aurait pu ou dû s'apercevoir des défauts en examinant la chose avec l'attention habituelle. En cas d'assurances, l'acheteur est même déchargé de tout devoir de vérifier la chose, le vendeur ne pouvant lui opposer que le défaut était décelable (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 8 ad art. 197 CO). 4.2 En l'espèce, il est établi que l'intimée savait que certains des clapets coupe-feu qu'elle achetait étaient destinés à être installés en position verticale. Entendu comme témoin, son employé a notamment déclaré qu'il connaissait les exigences en matière de chantier et d'homologation de telles pièces, bien que ces questions soient du ressort des ingénieurs. Dans ces conditions, il faut effectivement admettre que l'intimée devait prêter une certaine attention à l'homologation des clapets qu'elle entendait acquérir. En l'occurrence, il ressort des déclarations du témoin susvisé que la position des clapets a bien été évoquée lorsqu'il s'est entretenu avec le représentant de l'appelante avant la commande. Ce dernier lui a alors expliqué que lesdits clapets étaient homologués dans les deux sens, soit horizontalement et verticalement, catalogue du fabricant à l'appui. Ce faisant, l'intimée a manifestement satisfait à son obligation de prêter "l'attention habituelle" requise, au sens des principes rappelés ci-dessus, à la question de l'homologation des clapets concernés.”

“Selon l’art. 20 CO, le contrat est nul s’il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1) ; si le contrat n’est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu’il n’y ait lieu d’admettre que le contrat n’aurait pas été conclu sans elles (al. 2). Le vendeur, tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure, répond de ces défauts même s’il les ignorait (art. 197 CO). En l’espèce, la nullité partielle du contrat ayant été précisément retenue en application des art. 19 et 20 CO, on peine à voir en quoi il y aurait violation de l’art. 20 CO. La violation découle des conséquences tirées par les premiers juges de cette nullité partielle, question à laquelle il a toutefois été répondu dans le considérant qui précède sous l’angle de l’incidence de cette nullité sur le prix de vente et sur la nécessité d’ordonner une expertise à ce sujet. S’agissant de l’invocation de l’art. 197 CO, soit le défaut de la chose résultant de l’absence d’agrément ASCA/RME qui devrait amener à une moins-value, on notera que ce grief n’a pas été soulevé en première instance. Quoi qu’il en soit, on peut appliquer le même raisonnement que pour l’art. 20 CO : il est admis que l’absence d’agrément a des conséquences sur le prix de vente total et qu’une expertise doit être ordonnée afin de déterminer ces conséquences. Il n’y a donc pas lieu d’examiner plus avant une éventuelle violation de l’art.”

“Il n'est pas nécessaire que le vendeur ait commis une faute ni même qu'il ait eu connaissance du défaut ; c'est uniquement afin de lever toute équivoque que l'art. 197 al. 2 CO précise que le vendeur répond des défauts même s'il les ignorait. Dans cette mesure, la loi instaure un régime de responsabilité objective, tendant à la seule exécution du contrat. A la différence du vendeur, il est nécessaire que l'acheteur ait ignoré le défaut au moment de la conclusion du contrat. Il appartient au vendeur de prouver que l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 1 s. ad art. 200 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., nn. 696 ss et les réf. citées). En outre, selon l'art. 200 al. 2 CO, le vendeur ne répond pas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante (SJ 1981 p. 569; ATF 95 II 119 c. 5, JT 1970 I 238). Toutefois, lorsque le vendeur a donné l'assurance qu'un défaut donné n'existait pas ou promis qu'une qualité était présente, il sera tenu à garantie, même si l'acheteur aurait pu déceler le vice en vérifiant la chose (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid.”

“Pour les mêmes motifs, la Cour ne donnera pas suite aux conclusions préalables de l'appelant, sans qu'il ne soit utile d'examiner plus avant les arguments de l'appelant sur ce point. 5.             L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière manifestement inexacte et incomplète. Or, les faits dont se prévaut l'appelant ne sont pas de nature à modifier l'issue du litige, en tant qu'ils ne permettent pas d'établir le dommage résultant des défauts allégués. Il n'y a dès lors pas lieu de compléter l'état de fait du Tribunal, lequel contient les éléments utiles à la résolution du litige. 6.             L'appelant reproche au Tribunal de l'avoir débouté de son action minutoire et en dommages-intérêts en violation des art. 205 et 42 al. 2 CO. 6.1.1 Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilisé prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait (art. 197 al. 2 CO). L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 3 CO). Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value (art. 205 al. 1 CO). Toute action en garantie pour les défauts de la chose se prescrit par deux ans à compter de la livraison faite à l'acheteur, même si ce dernier n'a découvert les défauts que plus tard (art. 210 al. 1 CO). Le vendeur ne peut invoquer la prescription s'il est prouvé qu'il a induit l'acheteur en erreur intentionnellement (art. 210 al. 6 CO).”

“Le défaut peut consister en l'absence d'une qualité promise, soit d'une qualité dont le vendeur avait assuré la présence à l'acheteur dans la chose qu'il s'engageait à lui livrer. L'assurance peut être expresse ou tacite, en ce sens qu'elle ne doit pas nécessairement revêtir la forme éventuellement prescrite pour le contrat (Venturi/Zen-Ruffinen, in CR CO, 3e éd. 2021, n. 15 ad art. 197, avec réf. jurisprudentielles). L'assurance de qualité est suffisante pour que le vendeur soit tenu à garantie. Il n'est pas nécessaire que l'absence de qualité entraîne une diminution de la valeur ou de l'utilité de la chose, comme cela est exigé pour les qualités attendues. Le vendeur ne répond des assurances données que si elles ont été décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c. 3.bb; ATF 87 II 244, JT 1962 I 98; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 12 ad art. 197 CO). Si, d'après le cours normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité est présumée ; il appartient dès lors au vendeur de renverser cette présomption (SJ 1981 I 522; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 12 ad art. 197 CO). La surface utile, le volume ou le nombre des pièces d'un bâtiment, tels que le vendeur les indique à l'acquéreur, constituent des qualités promises aux termes de l'art. 197 al. 1 CO, propres à engager la responsabilité de l'entrepreneur ou du vendeur si la chose livrée n'a pas la contenance indiquée (TF 4C.7/2005 du 30 juin 2005 consid. 3.1 ; ATF 87 II 244 consid. 1c, JT 1962 I 98). L'assurance est une manifestation de volonté, un élément de l'accord des parties qui, comme tout autre élément contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance. Son sens sera celui que l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement lui donner (cf. consid. 4.2.3 infra). Ainsi, de simples vantardises publicitaires ou des jugements de valeur ne seront pas considérées comme des promesses de qualités (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., n. 681 et les références citées). Constitue de la publicité l'acte de communication qui fait apparaître la chose offerte à la vente sous son meilleur jour en laissant dans l'ombre ses désavantages, dans un langage généralement peu précis et truffé de jugements de valeur, dont on sait d'avance qu'il faut le prendre avec retenue (cf.”

“Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2, 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1, 4C.193/1997 du 12 octobre 1999 consid. 3, cf. également arrêt 4A_227/2014 du 24 novembre 2014 consid. 3.1.1; TERCIER/BIÉRI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd., n. 659). Cette qualité promise doit encore être décisive pour l'acheteur (ATF 87 II 244 consid. 1a, arrêt 4A_417/2007 du 14 février 2008 consid. 5.1). Toutefois lorsque d'après le cours normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité est présumée (ATF 71 II 239 consid. 4, arrêts 4A_417/2007 précité consid.”

“Les parties se sont liées par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relève des art. 197 ss CO, applicables en vertu du renvoi de l'art. 221 CO (ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.5.1). Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1; TERCIER/BIERI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 659).”

“Le régime de la garantie pour les défauts de la chose vendue a son siège aux art. 197 ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose vendue est dépourvue d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa).”

“La question de la recevabilité de cette pièce peut cependant demeurer ouverte, dès lors que les informations bénéficiant d'une empreinte officielle, telles que les inscriptions au registre du commerce, peuvent être considérées comme notoires, au sens de l'art. 151 CPC (cf. ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1 et 1.2). Il sera donc tenu compte du contenu de cette pièce dans cette mesure. La pièce nouvelle produite par l'intimé est une photographie datant selon lui de 2013. L'intimé n'indique pas qu'il n'aurait pas été à même de produire cette photographie devant le premier juge. Partant, celle-ci est aujourd'hui irrecevable. 3.             Sur le fond, l'appelant reproche au Tribunal de l'avoir débouté de ses prétentions en garantie des défauts. Il se plaint notamment d'une constatation inexacte des faits pertinents à ce sujet. 3.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO). 3.1.1 Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret L'admission d'un défaut ne dépend pas en soi du prix; il peut y avoir défaut même si le prix convenu est inférieur à la valeur objective de la chose. Toutefois, le juge peut tenir compte du prix pour déterminer quelles sont les qualités attendues de la chose vendue (ATF 114 II 239 consid.”

“Se, come in concreto, il giudice non riesce a determinare la volontà reale e comune delle parti - per mancanza di prove o perché quest'ultime non sono concludenti - o se constata che una parte non ha capito la volontà espressa dall'altra quando è stato concluso il contratto, egli deve ricorrere all'interpretazione normativa (o oggettiva) e cioè stabilire la volontà oggettiva delle parti, determinando il senso che, secondo le regole della buona fede, ognuna di esse poteva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell'altra. Si tratta di un'interpretazione basata sul principio dell'affidamento, che è una questione di diritto che il Tribunale federale esamina liberamente (DTF 147 III 153 consid. 5.1; 143 III 93 consid. 5.2.3). Giusta l'art. 197 cpv. 1 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata. La qualità promessa deve sussistere al più tardi al momento del trapasso dei rischi (HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 11 ad art. 197 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, n. 42 ad art. 197 CO; cfr. anche DTF 60 II 436 consid. 3; sentenze 4A_435/2016 del 19 dicembre 2016 consid. 5; 4C.321/2006 del 1° maggio 2007 consid. 4.3.1). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). 4.3.2. In concreto occorre innanzi tutto rilevare che, già alla luce del chiaro tenore del punto 11 del rogito (sopra, consid. A.b), l'argomentazione tendente a negare che la venditrice abbia promesso agli attori che gli alloggi acquistati non dovevano essere locati a terzi si rivela manifestamente infondata. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la Corte cantonale ha rettamente ritenuto che la decisione del Consiglio di Stato non è stata favorevole alla ricorrente per quanto concerne il sussistere di un obbligo di messa a disposizione degli appartamenti a fini turistici-alberghieri.”

“im Übrigen ist der Aktienkaufvertrag indessen nicht derart klar und eindeutig formuliert und liegen auch keine weiteren Indizien vor, die darauf schliessen lassen würden, dass die Pflichtigen tatsächlich nicht ein Verhalten der von ihnen beherrschten E AG, sondern ein eigenes Verhalten versprechen wollten. Die Klausel ist daher nach dem Vertrauensprinzip auszulegen, wobei auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen ist (vgl. vorne, E. 2.2.4). Dieser fiel auf den 19. April 2016, zumal der Aktienkaufvertrag an jenem Tag unterzeichnet wurde und sich aus einer bei den Akten liegenden Markup-Version ergibt, dass sich die Vertragspartner im März 2016 noch in den Vertragsverhandlungen befanden. In Bezug auf die Zeitspanne vom 1. Januar 2016 bis und mit dem 19. April 2016 war es den Pflichtigen entgegen dem Vertragswortlaut somit bereits nicht mehr möglich, einen zukünftigen Erfolg zu versprechen; es blieb einzig die Zusicherung einer gegenwärtig bestehenden Eigenschaft der Kaufsache (vgl. zur entsprechenden Abgrenzung vorne, E. 3.2.2). Mit anderen Worten konnte keine selbständige Garantie im Sinn von Art. 111 OR (rückwirkend) vereinbart worden sein, sondern ist die Klausel nach dem Vertrauensprinzip als Zusicherung im Sinn von Art. 197 Abs. 1 OR zu qualifizieren. Stellt die "No Leakage"-Klausel in Bezug auf den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis zum Closing Date am 19. April 2016 aber eine solche Zusicherung dar, stellt die für denselben Zeitraum vereinbarte Share Purchase Interest Rate klarerweise (auch) ein Entgelt für die Kaufsache – oder bestimmte Eigenschaften davon – und damit einen Bestandteil des Kaufpreises dar, also nicht eine "Entschädigung des Verkäufers dafür, dass ihm zwischen dem Locked Box Date und dem Vollzugsdatum trotz seiner rechtlichen Eigentümerstellung der wirtschaftliche Erfolg aus dem Kaufobjekt nicht mehr zufliesst". Daraus folgt auch, dass die "No Leakage"-Klausel nicht derart mit der Klausel betreffend die Share Purchase Interest Rate zusammenhing, dass von einem eigenständigen, zweiseitigen Vertrag gesprochen und der Aktienkaufvertrag als gemischtes Rechtsgeschäft qualifiziert werden könnte, welches auch veräusserungsfremde Teile beinhaltete (vgl. zu diesem Kriterium vorne, E. 2.2.3). Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.”

“L'appelante reproche également au Tribunal d'avoir retenu que l'intimée C______ SA l'avait avisée des défauts en temps utile et n'avait pas commis de fautes graves rompant tout lien de causalité ou réduisant le dommage. 4.1.1 Il n'est ni contesté ni contestable que la relation contractuelle entre l'intimée B______ et l'intimée C______ SA relève du contrat d'entreprise au sens des art. 363 ss CO, alors que la relation entre cette dernière et l'appelante relève du contrat de vente au sens des art. 187 ss CO. 4.1.2 En cas de livraison d'une chose défectueuse, l'acheteur peut agir alternativement contre le vendeur sur la base des art. 97 et 197 CO. Il ne peut toutefois recourir à l'action générale en dommages-intérêts dérivant de la responsabilité contractuelle que s'il respecte les conditions d'exercice de l'action spéciale en garantie en raison des défauts de la chose, soit les devoirs de vérification et d'avis (art. 201 CO) et le délai de prescription (art. 210 et 219 al. 3 CO) (ATF 133 III 335 consid. 2; 114 II 131 consid. 1a; 107 II 419 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2010 du 26 novembre 2010 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 4 août 2021 consid. 4.1). La responsabilité du vendeur est subordonnée aux quatre conditions suivantes, conformément au régime général de l'art. 97 CO: une violation des obligations qui lui incombent en vertu du contrat; un dommage; un rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation du contrat et le dommage et une faute (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2019 du 9 janvier 2020 consid.”

“Les parties se sont liées par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relève des art. 197 ss CO, applicables en vertu du renvoi de l'art. 221 CO (ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.5.1). Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1; TERCIER/BIÉRI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 659). S'agissant d'une vente immobilière, la doctrine, en référence à de la jurisprudence en matière de défaut, évoque comme défaut la situation d'un bien-fond en zone d'avalanche, un terrain avec une charge de radon trop haute ou une instabilité géologique (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n. 3 ad art. 197 CO). Une cause naturelle peut dès lors être à l'origine d'un défaut.”

“1 ) ; lorsque les défauts de l'ouvrage ou les infractions au contrat sont de moindre importance, le maître peut réduire le prix en proportion de la moins-value, ou obliger l'entrepreneur à réparer l'ouvrage à ses frais si la réfection est possible sans dépenses excessives ; le maître a, de plus, le droit de demander des dommages-intérêts lorsque l'entrepreneur est en faute (al. 2). Le droit de demander des dommages-intérêts constitue une créance du maître qui vient compléter les droits formateurs de résolution du contrat, de diminution du prix et de réfection de l’ouvrage. Comme la lettre et la loi l’indique, la prétention à des dommages-intérêts ne peut pas être exercée isolément. Le maître n’a droit à des dommages-intérêts que pour le dommage consécutif au défaut (Chaix, Commentaire romand CO I, 2e éd., n. 56 ad art. 368 CO). La notion de défaut n'est pas une notion technique mais une notion juridique (Gauch, op. cit., n. 1433). Dans le cadre du contrat d’entreprise, on peut se référer aux critères de l’art. 197 CO, relatif aux défauts de la chose vendue (ATF 104 II 348 consid. 3.3). Le défaut concerne l’absence soit d’une qualité promise, celle dont l’entrepreneur avait promis l’existence, soit d’une qualité attendue, celle à laquelle le maître pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 3768 et les réf. citées). Il faut comparer l’état de la chose qui a été livrée (l’état réel), déterminé sur la base de faits exclusivement, et l’état de la chose qui devait être livrée (l’état convenu), déterminé selon le contenu (réel ou supposé) de l’accord entre les parties. S’il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut. Le vice peut affecter une qualité matérielle, juridique ou économique de la chose livrée (Venturi, Commentaire romand CO I, 2e éd., nn. 4 à 6 ad art. 197 CO). L’entrepreneur répond d’abord des qualités promises, soit des assurances qu’il a pu donner au maître de l’ouvrage eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines qualités (ATF 109 II 24 consid.”

“La question de la recevabilité de cette pièce peut cependant demeurer ouverte, dès lors que les informations bénéficiant d'une empreinte officielle, telles que les inscriptions au registre du commerce, peuvent être considérées comme notoires, au sens de l'art. 151 CPC (cf. ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1 et 1.2). Il sera donc tenu compte du contenu de cette pièce dans cette mesure. La pièce nouvelle produite par l'intimé est une photographie datant selon lui de 2013. L'intimé n'indique pas qu'il n'aurait pas été à même de produire cette photographie devant le premier juge. Partant, celle-ci est aujourd'hui irrecevable. 3.             Sur le fond, l'appelant reproche au Tribunal de l'avoir débouté de ses prétentions en garantie des défauts. Il se plaint notamment d'une constatation inexacte des faits pertinents à ce sujet. 3.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO). 3.1.1 Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret L'admission d'un défaut ne dépend pas en soi du prix; il peut y avoir défaut même si le prix convenu est inférieur à la valeur objective de la chose. Toutefois, le juge peut tenir compte du prix pour déterminer quelles sont les qualités attendues de la chose vendue (ATF 114 II 239 consid.”

“CO e che in mancanza di valide censure i fatti accertati dal Giudice di pace non possono dirsi manifestamente errati, ovvero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità, RE 1 ritiene sostanzialmente che la deliberata omissione di informazione comporta un prolungamento dei termini di garanzia.                                            Secondo l'art. 371 CO i diritti del committente per i difetti dell'opera si prescrivono in due anni dalla consegna della stessa (cpv. 1), per il resto si applicano per analogia le norme relative alla prescrizione dei corrispondenti diritti del compratore. Ora, è vero che nel caso in cui il committente sia stato intenzionalmente ingannato dall'appaltatore, questi non può invocare la limitazione dell'obbligo di garanzia per omessa o tardiva notifica, ragione per cui il termine di prescrizione per esercitare i diritti di garanzia è di 10 anni dalla ricezione dell'opera (art. 197 CO in relazione all'art. 371 cpv. 1 CO; Chaix in: Commentaire Romand, Code des Obligations I, 3ª edizione, n. 20 ad art. 371). Resta il fatto che l'attore si è limitato ad addure tale circostanza ma non ha provato, come gli incombeva (Chaix, op. cit., n. 44 ad art. 371), che l'attrice abbia consapevolmente omesso di comunicargli l'esistenza del difetto. E al proposito, l'appaltatore deve avere un'effettiva conoscenza del difetto, l'ignoranza foss'anche dovuta a una grave negligenza non essendo sufficiente (sentenza del Tribunale federale 4A_627/2020 del 24 agosto 2021 consid. 4.2 con rinvii; v. anche in materia di appalto: sentenza 4A_245/2018 del 4 luglio 2018 consid. 2.1.1). In concreto il Giudice di pace ha accertato, senza che il reclamante ne contesti l'arbitrarietà, che la ditta attrice è venuta a conoscenza delle intenzioni di S__________ solo l'8 luglio 2019, oltre sette mesi dopo l'istallazione del primo impianto. Nelle circostanze descritte, la conclusione del primo giudice, di ritenere la notifica del difetto intempestiva non poteva dirsi errata.”

“CO e che in mancanza di valide censure i fatti accertati dal Giudice di pace non possono dirsi manifestamente errati, ovvero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità, RE 1 ritiene sostanzialmente che la deliberata omissione di informazione comporta un prolungamento dei termini di garanzia.                                            Secondo l'art. 371 CO i diritti del committente per i difetti dell'opera si prescrivono in due anni dalla consegna della stessa (cpv. 1), per il resto si applicano per analogia le norme relative alla prescrizione dei corrispondenti diritti del compratore. Ora, è vero che nel caso in cui il committente sia stato intenzionalmente ingannato dall'appaltatore, questi non può invocare la limitazione dell'obbligo di garanzia per omessa o tardiva notifica, ragione per cui il termine di prescrizione per esercitare i diritti di garanzia è di 10 anni dalla ricezione dell'opera (art. 197 CO in relazione all'art. 371 cpv. 1 CO; Chaix in: Commentaire Romand, Code des Obligations I, 3ª edizione, n. 20 ad art. 371). Resta il fatto che l'attore si è limitato ad addure tale circostanza ma non ha provato, come gli incombeva (Chaix, op. cit., n. 44 ad art. 371), che l'attrice abbia consapevolmente omesso di comunicargli l'esistenza del difetto. E al proposito, l'appaltatore deve avere un'effettiva conoscenza del difetto, l'ignoranza foss'anche dovuta a una grave negligenza non essendo sufficiente (sentenza del Tribunale federale 4A_627/2020 del 24 agosto 2021 consid. 4.2 con rinvii; v. anche in materia di appalto: sentenza 4A_245/2018 del 4 luglio 2018 consid. 2.1.1). In concreto il Giudice di pace ha accertato, senza che il reclamante ne contesti l'arbitrarietà, che la ditta attrice è venuta a conoscenza delle intenzioni di S__________ solo l'8 luglio 2019, oltre sette mesi dopo l'istallazione del primo impianto. Nelle circostanze descritte, la conclusione del primo giudice, di ritenere la notifica del difetto intempestiva non poteva dirsi errata.”

“197 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1) ; il répond de ces défauts même s’il les ignorait (al. 2). Le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. Il faut comparer l'état de la chose qui a été livrée (l'état réel), déterminé sur la base des faits exclusivement, et l'état de la chose qui devait être livrée (l'état convenu), déterminé selon le contenu (réel ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3; TF 4A_321/2007 du 3 décembre 2007 consid. 4.3; ATF 114 II 239 c. 5, JT 1989 I 162). Le vice peut affecter une qualité matérielle, juridique ou économique de la chose vendue (Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, nn. 4 à 6 ad art. 197 CO). Il y a un défaut de qualité juridique lorsque la chose ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (ATF 98 II 191 c. 4, JT 1973 I 370; Venturi/Zen Ruffinen, CR CO, n. 5 ad art. 197 CO et les références citées) ; c'est le cas de choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions administratives (ATF 95 II 119 c. 3b, JT 1970 I 238) ou de terrains affectés d'une restriction de bâtir (ATF 98 II 15 c. 3, JT 1972 I 547). Pour être considéré comme "habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail. La seule intention du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface facilement habitable. L'espace en question doit notamment respecter les exigences de salubrité des art. 27 et 28 RLATC en matière de hauteur de pièce, d'aération et d'éclairage (cf. ATF 108 I b 130 et CDAP AC.”

“Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. De manière générale, la perte de valeur ou d'utilité est notable lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu le vice (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 4 août 2021 consid. 4.1; 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références citées). Le vice peut affecter une qualité juridique de la chose. C'est le cas lorsque la chose ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités. Ainsi, les choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions administratives, des terrains affectés de restrictions de bâtir, l'appartement supérieur d'un duplex qui ne peut être affecté à l'habitation selon le permis de construire délivré par l'autorité, la contrefaçon d'un objet breveté qui ne peut, juridiquement, être mise en circulation (Venturi/Zen-Ruffinen in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 5 ad art. 197 CO). Le défaut doit déjà exister au moment du transfert des risques, étant précisé qu'il peut n'exister encore qu'en germe à ce moment (arrêt du Tribunal fédéral 4C.321/2006 du 1er mai 2007 consid. 4.3.1). Il doit donc exister au moment de la conclusion du contrat si la vente porte sur un corps certain et au moment de l'individualisation, voire de l'expédition, si la vente porte sur une chose de genre Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 9 ad art. 197 CO). 3.2 En l'espèce, l'appelante soutient que les clapets anti-feu fournis à l'intimée étaient pleinement conformes aux exigences réglementaires applicables en Suisse, y compris pour une installation en position verticale comme le projetait l'intimée, dès lors que la directive de protection incendie au sujet des installations aérauliques de l'AEAI prévoit que l'installation desdits clapets doit respecter "la déclaration de performance ou le renseignement technique AEAI". En l'occurrence, les clapets litigieux seraient au bénéfice de déclarations de performance européennes correspondantes, de sorte que les conditions posées par la directive susvisée seraient réalisées.”

“Il appartient au plaideur qui entend se prévaloir en appel de faits ou de moyens de preuve déjà existants lors de la fin des débats principaux de première instance de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait ou le moyen de preuve n'a pas pu être invoqué devant l'autorité précédente (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 2.2 En l'espèce, l'appelante a produit des pièces nouvelles à l'appui de sa réplique, soit des extraits de catalogue non datés. Elle n'expose pas les raisons pour lesquelles elle n'aurait pas été en mesure de produire ces pièces devant le Tribunal, si celles-ci étaient pertinentes pour l'issue du litige. Par conséquent, ces pièces sont irrecevables, conformément aux dispositions et principes rappelés ci-dessus, et ne seront pas prises en considération. 3.             Sur le fond, l'appelante reproche tout d'abord au Tribunal d'avoir considéré que les clapets anti-feu vendus à l'intimée étaient affectés d'un défaut, au motif qu'ils n'étaient pas au bénéfice d'une homologation AEAI. Elle soutient que le premier juge a procédé à une interprétation erronée des prescriptions émises par l'AEAI à ce sujet. 3.1 Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. De manière générale, la perte de valeur ou d'utilité est notable lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu le vice (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 4 août 2021 consid.”

“Celle-ci ne change rien au fait que l’intimée pouvait être convaincue de bonne foi, au vu du comportement de l’appelante et de ses représentants dans leur information et leur attitude lors des visites et de la vente, que le bien objet de la vente avait bien une surface habitable de 110 m2. Contrairement à ce que soutient l’appelante, P.________, professionnelle de l’immobilier, qui avait préparé la plaquette, n’était en outre pas un tiers étranger à la transaction. Elle était sa représentante et ses actes, respectivement son attitude, lui étaient imputables. Au vu de cet élément il convient d’interpréter objectivement le contrat de vente passé entre les parties en ce sens qu’il visait une vente pour un prix de 1'200'000 fr. d’un appartement ayant une surface habitable de 110 m2. 5.3 Au vu du contenu de l’accord des parties, tel qu’il résulte de son interprétation selon le principe de la confiance (cf. consid. 5.2.3 supra) et la jurisprudence exposée supra (cf. consid. 5.1), le fait que la surface habitable réelle de l’appartement (91 m2) était clairement inférieure à celle résultant de l’accord des parties (110 m2) est constitutif de défaut au sens de l’art. 197 CO (dans ce sens également, en matière de contrat d’entreprise, mais arrêt se référant aux règles en matière de vente : TF 4A_65/2012 précité consid. 12.4). Il découle en effet de cette jurisprudence que l’immeuble était défectueux dans la mesure où il divergeait sensiblement en termes de surface de celle convenue, à tout le moins à laquelle l’intimée pouvait s’attendre d’après les règles de la bonne foi. La différence de surface constatée est manifestement de nature à diminuer la valeur objective de l’appartement ou son utilité prévue puisqu’un acquéreur qui aurait connaissance de la surface habitable réelle offrirait moins pour l’acquisition de ce bien que celui qui pense acquérir un bien de 110 m2, l’expert B.________ ayant chiffré cette différence à 200'000 francs. Pour le surplus, l’appréciation de l’autorité précédente que l’intimée ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir vu le défaut avant la vente, que la garantie n’était pour ce défaut pas exclue par la clause d’exclusion de garantie prévue dans le contrat de vente vu la dissimulation par l’appelante de ce défaut (art.”

“En l’espèce, la nullité partielle du contrat ayant été précisément retenue en application des art. 19 et 20 CO, on peine à voir en quoi il y aurait violation de l’art. 20 CO. La violation découle des conséquences tirées par les premiers juges de cette nullité partielle, question à laquelle il a toutefois été répondu dans le considérant qui précède sous l’angle de l’incidence de cette nullité sur le prix de vente et sur la nécessité d’ordonner une expertise à ce sujet. S’agissant de l’invocation de l’art. 197 CO, soit le défaut de la chose résultant de l’absence d’agrément ASCA/RME qui devrait amener à une moins-value, on notera que ce grief n’a pas été soulevé en première instance. Quoi qu’il en soit, on peut appliquer le même raisonnement que pour l’art. 20 CO : il est admis que l’absence d’agrément a des conséquences sur le prix de vente total et qu’une expertise doit être ordonnée afin de déterminer ces conséquences. Il n’y a donc pas lieu d’examiner plus avant une éventuelle violation de l’art. 197 CO.”

“1) ; si le contrat n’est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu’il n’y ait lieu d’admettre que le contrat n’aurait pas été conclu sans elles (al. 2). Le vendeur, tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure, répond de ces défauts même s’il les ignorait (art. 197 CO). En l’espèce, la nullité partielle du contrat ayant été précisément retenue en application des art. 19 et 20 CO, on peine à voir en quoi il y aurait violation de l’art. 20 CO. La violation découle des conséquences tirées par les premiers juges de cette nullité partielle, question à laquelle il a toutefois été répondu dans le considérant qui précède sous l’angle de l’incidence de cette nullité sur le prix de vente et sur la nécessité d’ordonner une expertise à ce sujet. S’agissant de l’invocation de l’art. 197 CO, soit le défaut de la chose résultant de l’absence d’agrément ASCA/RME qui devrait amener à une moins-value, on notera que ce grief n’a pas été soulevé en première instance. Quoi qu’il en soit, on peut appliquer le même raisonnement que pour l’art. 20 CO : il est admis que l’absence d’agrément a des conséquences sur le prix de vente total et qu’une expertise doit être ordonnée afin de déterminer ces conséquences. Il n’y a donc pas lieu d’examiner plus avant une éventuelle violation de l’art. 197 CO.”

“Celui-ci étant vieux de plus de dix ans, l’appelant devait s’attendre à ce qu’il ait subi des réparations et ne pouvait pas partir du principe que toutes les pièces étaient d’origine et homologuées par la marque ; aucune promesse ni garantie ne lui avait été faite en ce sens. Il lui était loisible, lors des deux visites et essayages antérieurs à la prise de possession du véhicule, de requérir toute information ou vérification complémentaire. 4.2 4.2.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 ss CO. Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Le vice peut affecter une qualité matérielle de la chose, soit une propriété physique de la chose. C'est avant tout le domaine des défauts au sens technique de la chose (par exemple, véhicule resté inutilisé pendant plus d'une année vendu comme « sortant de fabrique/neuf ») (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand CO I, 3e éd., 2021, n. 4 ad art. 197 CO), Il faut comparer deux états : l'état de la chose qui a été livrée et l'état de la chose qui devait être livrée. Pour constater l'état de la chose qui a été livrée (l'état réel), on se fonde sur les faits exclusivement ; pour déterminer l'état de la chose qui devait être livrée (l'état convenu), on se fonde sur le contenu (réel ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il y a divergence entre ces deux états, il y a nécessairement un défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., 2016, n. 660). Il y a défaut lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret (Tercier/Bieri/Carron, op.”

“S'agissant du premier type de défauts, il ne faut pas se limiter à ce qui a été expressément formulé, mais il convient de rechercher, selon les règles générales d'interprétation, ce que les parties ont voulu dans chaque cas concret. Quant à la qualité attendue, elle vise d'une part la matière utilisée – qui ne doit pas être de qualité inférieure à la moyenne (cf. art. 71 al. 2 CO) – et concerne, d'autre part, les propriétés nécessaires ou usuelles pour l'usage convenu (TF 4A_460/2009 précité consid. 3.1.1 ; TF 4C.130/2006 du 8 mai 2007 consid. 3.1 et les références). L’entrepreneur peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines qualités (ATF 109 II 24 consid. 4, JdT 1983 I 258). L'assurance de qualité est suffisante pour que le cocontractant soit tenu à garantie. Il n'est pas nécessaire que l'absence de qualité entraîne une diminution de la valeur ou de l'utilité de la chose, comme cela est exigé pour les qualités attendues (ATF 104 II 348 consid. 3.3 ; TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 consid. 3.bb ; ATF 87 II 244, JdT 1962 I 98 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, 3e éd. 2021 [ci-après : CR CO], n. 12 ad art. 197 CO). Il faut comparer l’état de la chose qui a été livrée (l’état réel), déterminé sur la base de faits exclusivement, et l’état de la chose qui devait être livrée (l’état convenu), déterminé selon le contenu (réel ou supposé) de l’accord entre les parties. S’il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut (ATF 104 II 348 consid. 3.3 ; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 15 ad art. 197). 5.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective).”

“Le défaut peut consister en l'absence d'une qualité promise, soit d'une qualité dont le vendeur avait assuré la présence à l'acheteur dans la chose qu'il s'engageait à lui livrer. L'assurance peut être expresse ou tacite, en ce sens qu'elle ne doit pas nécessairement revêtir la forme éventuellement prescrite pour le contrat (Venturi/Zen-Ruffinen, in CR CO, 3e éd. 2021, n. 15 ad art. 197, avec réf. jurisprudentielles). L'assurance de qualité est suffisante pour que le vendeur soit tenu à garantie. Il n'est pas nécessaire que l'absence de qualité entraîne une diminution de la valeur ou de l'utilité de la chose, comme cela est exigé pour les qualités attendues. Le vendeur ne répond des assurances données que si elles ont été décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c. 3.bb; ATF 87 II 244, JT 1962 I 98; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 12 ad art. 197 CO). Si, d'après le cours normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité est présumée ; il appartient dès lors au vendeur de renverser cette présomption (SJ 1981 I 522; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 12 ad art. 197 CO). La surface utile, le volume ou le nombre des pièces d'un bâtiment, tels que le vendeur les indique à l'acquéreur, constituent des qualités promises aux termes de l'art. 197 al. 1 CO, propres à engager la responsabilité de l'entrepreneur ou du vendeur si la chose livrée n'a pas la contenance indiquée (TF 4C.7/2005 du 30 juin 2005 consid. 3.1 ; ATF 87 II 244 consid. 1c, JT 1962 I 98). L'assurance est une manifestation de volonté, un élément de l'accord des parties qui, comme tout autre élément contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance. Son sens sera celui que l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement lui donner (cf. consid. 4.2.3 infra). Ainsi, de simples vantardises publicitaires ou des jugements de valeur ne seront pas considérées comme des promesses de qualités (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., n. 681 et les références citées). Constitue de la publicité l'acte de communication qui fait apparaître la chose offerte à la vente sous son meilleur jour en laissant dans l'ombre ses désavantages, dans un langage généralement peu précis et truffé de jugements de valeur, dont on sait d'avance qu'il faut le prendre avec retenue (cf.”

“Selon elle, le témoignage en question n’aurait qu’une faible force probante et serait contradictoire, le témoin ne disposant au surplus pas des connaissances adéquates. 4.2 4.2.1 Aux termes de l’art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue ainsi un défaut l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et les références citées, JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer deux états : l’état de la chose qui a été livrée et celui de la chose qui devait être livrée. S’il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 94, n. 659 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO). Le défaut peut être matériel s'il affecte les propriétés physiques de la chose ou si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que l'acheteur en attendait, en raison de l'absence d'une qualité (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 96, n. 674 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 4 ad art. 197 CO). Le défaut peut également être de nature juridique si la chose vendue ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 97, nn. 676 et 678 et les références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 5-6 ad art. 197 CO). Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances – qui sont des manifestations de volonté – qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement, que la chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire que le vice en question affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée ; même un défaut de moindre importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de l’abus de droit.”

“Il n'est pas nécessaire que le vice en question affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée ; même un défaut de moindre importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de l’abus de droit. L'assurance d’une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit ainsi pas nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois se déduire du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de l'authenticité de la chose) ou même d'usages commerciaux (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références citées). Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le vendeur n’est tenu à garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont attribuée les parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises. Certains auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références citées). 4.2.2 Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que ce fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé. Il convient d'admettre à cet égard que, lorsque la preuve d'un fait est particulièrement difficile à établir, les exigences relatives à sa démonstration sont moins élevées ; elles doivent en revanche être plus sévères lorsqu'il s'agit d'établir un fait qui peut être facilement établi, en produisant par exemple un document officiel (TF 5A_812/2015 du 6 septembre 2016 consid.”

“La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises, puisque, dans le premier cas, le vice doit entraîner (au moins) une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur (objective) de la chose (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, nos 7, 17 et 18 ad art. 197 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 687 et 693 p. 98/99). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. De manière générale, la perte de valeur ou d'utilité est notable lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu le vice (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., nos 17 et 20 ad art. 197 CO; ERICH RÜEGG, in Der Grundstückkauf, Alfred Koller éd., 3e éd. 2017, n° 76 p. 193/194; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n° 691 p. 99; HANS GIGER, Berner Kommentar, 1979, n° 68 ad art. 197 CO). La responsabilité du vendeur n'est pas engagée lorsque l'acheteur connaissait le défaut ou aurait pu et dû le connaître. Il appartient au vendeur de prouver que cette hypothèse est réalisée (art. 200 CO; (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n° 6 ad art. 200 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n° 695 p. 99). Dans la mesure où l'acheteur connaît le vice - ou devrait le connaître - et accepte sans réserve la chose, il n'y a pas de défaut, puisque la chose livrée correspond alors à ce que l'acheteur pouvait attendre conformément au contrat (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 1 ad art. 200 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n° 695 p. 99). L'art. 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est reconnaissable pour une personne faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances; il s'agit d'un cas d'application de l'art. 3 al. 2 CC (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 6 ad art. 200 CO). L'art. 200 al. 2 CO réserve le cas où le vendeur a affirmé à l'acheteur que le défaut n'existait pas.”

“197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises, puisque, dans le premier cas, le vice doit entraîner (au moins) une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur (objective) de la chose (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, nos 7, 17 et 18 ad art. 197 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 687 et 693 p. 98/99). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. De manière générale, la perte de valeur ou d'utilité est notable lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu le vice (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., nos 17 et 20 ad art. 197 CO; ERICH RÜEGG, in Der Grundstückkauf, Alfred Koller éd., 3e éd. 2017, n° 76 p. 193/194; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n° 691 p. 99; HANS GIGER, Berner Kommentar, 1979, n° 68 ad art. 197 CO). La responsabilité du vendeur n'est pas engagée lorsque l'acheteur connaissait le défaut ou aurait pu et dû le connaître. Il appartient au vendeur de prouver que cette hypothèse est réalisée (art. 200 CO; (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n° 6 ad art. 200 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, op.”

“La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises, puisque, dans le premier cas, le vice doit entraîner (au moins) une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur (objective) de la chose (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, nos 7, 17 et 18 ad art. 197 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 687 et 693 p. 98/99). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. De manière générale, la perte de valeur ou d'utilité est notable lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu le vice (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op.”

“La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises, puisque, dans le premier cas, le vice doit entraîner (au moins) une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur (objective) de la chose (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, nos 7, 17 et 18 ad art. 197 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 687 et 693 p. 98/99). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. De manière générale, la perte de valeur ou d'utilité est notable lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu le vice (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., nos 17 et 20 ad art. 197 CO; ERICH RÜEGG, in Der Grundstückkauf, Alfred Koller éd., 3e éd. 2017, n° 76 p. 193/194; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n° 691 p. 99; HANS GIGER, Berner Kommentar, 1979, n° 68 ad art. 197 CO). La responsabilité du vendeur n'est pas engagée lorsque l'acheteur connaissait le défaut ou aurait pu et dû le connaître. Il appartient au vendeur de prouver que cette hypothèse est réalisée (art. 200 CO; (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n° 6 ad art. 200 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n° 695 p. 99). Dans la mesure où l'acheteur connaît le vice - ou devrait le connaître - et accepte sans réserve la chose, il n'y a pas de défaut, puisque la chose livrée correspond alors à ce que l'acheteur pouvait attendre conformément au contrat (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 1 ad art. 200 CO; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n° 695 p. 99). L'art. 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est reconnaissable pour une personne faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances; il s'agit d'un cas d'application de l'art. 3 al. 2 CC (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 6 ad art. 200 CO). L'art. 200 al. 2 CO réserve le cas où le vendeur a affirmé à l'acheteur que le défaut n'existait pas.”

“Il en ira de même s'agissant des pièces versées au dossier à l'appui du courrier des appelantes du 15 mai 2023 et des faits qui s'y rapportent, ceux-ci étant postérieurs à la date à laquelle la cause avait été gardée à juger par le Tribunal et produits sans retard puisqu'ils l'ont été en réponse aux allégués et moyens de preuve nouveaux de l'intimée du 5 avril 2023. Enfin, les courriers des 20 octobre et 3 novembre 2023 ainsi que les pièces nouvelles sont irrecevables puisqu'ils ont été produits après que la cause a été gardée à juger devant la Cour. 3. Les appelantes reprochent au premier juge d'avoir retenu que l'intimée n'avait pas violé son obligation de renseigner. Cette dernière ne pouvait pas ignorer, de bonne foi, au moment de la vente du fonds de commerce, que les infiltrations au 4ème étage provenaient du hammam et non de la terrasse. Elle disposait de suffisamment d'informations sur la cause du défaut du hammam et devait les en aviser, ce qu'elle n'avait pas fait. Les informations contenues dans le prospectus de vente ne correspondaient pas à la réalité puisque le hammam était, à teneur de l'expertise, inexploitable, en l'état, ce dont l'intimée était consciente. La clause d'exclusion de garantie était ainsi inefficace et la responsabilité de l'intimé engagée. 3.1 Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait (al. 2). Pour que le vendeur soit tenu à garantie, trois conditions doivent être remplies : il faut que la chose présente un défaut, que ce défaut ait été ignoré de l'acheteur et que celui-ci ne l'ait pas accepté. Le défaut doit être antérieur au transfert des risques (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 661), c'est-à-dire antérieur à la conclusion du contrat de vente (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n° 9 ad art. 197 CO). La preuve de ces conditions incombe à l'acheteur (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 656). Lorsque les conditions de fond sont réunies, le droit à la garantie existe. Toutefois, si l'acheteur veut conserver son droit, il doit respecter certaines incombances (vérification de la chose et avis des défauts, cf.”

“Au vu de ce qui précède, le droit à la preuve de l'appelant n'a pas été violé et le premier juge était fondé à rejeter ses offres de preuve - lesquelles n'étaient pas à même de modifier la décision attaquée -, sans qu'aucun arbitraire ne puisse lui être reproché. Pour les mêmes motifs, la Cour ne donnera pas suite aux conclusions préalables de l'appelant, sans qu'il ne soit utile d'examiner plus avant les arguments de l'appelant sur ce point. 5.             L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière manifestement inexacte et incomplète. Or, les faits dont se prévaut l'appelant ne sont pas de nature à modifier l'issue du litige, en tant qu'ils ne permettent pas d'établir le dommage résultant des défauts allégués. Il n'y a dès lors pas lieu de compléter l'état de fait du Tribunal, lequel contient les éléments utiles à la résolution du litige. 6.             L'appelant reproche au Tribunal de l'avoir débouté de son action minutoire et en dommages-intérêts en violation des art. 205 et 42 al. 2 CO. 6.1.1 Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilisé prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait (art. 197 al. 2 CO). L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 3 CO). Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value (art. 205 al. 1 CO). Toute action en garantie pour les défauts de la chose se prescrit par deux ans à compter de la livraison faite à l'acheteur, même si ce dernier n'a découvert les défauts que plus tard (art.”

“Le vendeur répond également des qualités attendues de la chose, c'est-à-dire de celles qui n'ont pas été promises, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 690 p. 99). Contrairement à l'assurance d'une qualité promise, le défaut d'une qualité attendue n'est garanti par le vendeur que si le vice entraîne une diminution notable de la valeur ou de l'utilité de la chose, si bien que l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu aux mêmes conditions s'il avait eu connaissance du défaut (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand CO I, 2021, n° 17 et 20 ad art. 197 CO). Le vice peut affecter une qualité matérielle de la chose, soit une propriété physique de la chose [ ] et également une qualité économique de la chose. C'est le cas lorsque celle-ci ne permet pas d'obtenir le rendement ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse retirer; cela ne vaut toutefois que dans les cas où la qualité a fait l'objet d'une promesse expresse. C'est le cas également lorsque le vendeur a donné l'assurance que la chose vendue avait une certaine valeur (objective) (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 4 et 6 ad art. 197 CO). Le défaut doit déjà exister au moment du transfert des risques, étant précisé qu'il peut n'exister encore qu'en germe à ce moment. Une détérioration de la chose qui se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue; le vendeur n'est pas tenu de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu, sauf s'il s'y est engagé contractuellement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.321/2006 du 1er mai 2007 consid. 4.3.1). La preuve de la réalisation de ces conditions incombe à l'acheteur qui entend en tirer des droits (art. 8 CC). Par "état locatif de l'immeuble", "revenu locatif" ou "recette locative", on entend la somme de tous les loyers théoriquement dus, et non le montant des loyers effectivement encaissés (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 563 et 600). 3.1.3 Les parties peuvent convenir de supprimer ou restreindre la garantie du vendeur. Toutefois, l'art. 199 CO énonce qu'une telle clause est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose.”

“Son sens sera celui que l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement lui donner (ATF 109 II 24 consid. 4). Ainsi, de simples vantardises publicitaires ou des jugements de valeurs ne constituent pas des promesses de qualités, toute indication ayant pour objet une propriété déterminée, affirmée de façon précise et concrète, engagera le vendeur (ATF 88 II 410 consid. 3c; Tercier/Bieri/Carron, Les contrat spéciaux, 2016, n° 680 et 681 p. 97). Le vendeur répond également des qualités attendues de la chose, c'est-à-dire de celles qui n'ont pas été promises, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 690 p. 99). Contrairement à l'assurance d'une qualité promise, le défaut d'une qualité attendue n'est garanti par le vendeur que si le vice entraîne une diminution notable de la valeur ou de l'utilité de la chose, si bien que l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu aux mêmes conditions s'il avait eu connaissance du défaut (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand CO I, 2021, n° 17 et 20 ad art. 197 CO). Le vice peut affecter une qualité matérielle de la chose, soit une propriété physique de la chose [ ] et également une qualité économique de la chose. C'est le cas lorsque celle-ci ne permet pas d'obtenir le rendement ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse retirer; cela ne vaut toutefois que dans les cas où la qualité a fait l'objet d'une promesse expresse. C'est le cas également lorsque le vendeur a donné l'assurance que la chose vendue avait une certaine valeur (objective) (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 4 et 6 ad art. 197 CO). Le défaut doit déjà exister au moment du transfert des risques, étant précisé qu'il peut n'exister encore qu'en germe à ce moment. Une détérioration de la chose qui se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue; le vendeur n'est pas tenu de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu, sauf s'il s'y est engagé contractuellement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 4 août 2021 consid. 4.1 et 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Le vice peut notamment affecter une qualité juridique de la chose. C'est le cas lorsque la chose ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand CO I, 2021, n° 5 ad art. 197 CO). Le fardeau de la preuve du défaut incombe à l'acheteur (art. 8 CC; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 10 ad art. 197 CO; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 2016, n° 656, p. 94). 6.1.3 L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO), soit de défauts cachés. S'il s'agit de défauts cachés, l'acheteur les signalera immédiatement après leur découverte, ce qui implique une connaissance certaine de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée; l'acheteur ne doit pas avoir de doute quant au défaut (ATF 131 III 145, JdT 2007 I 261; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 16 ad art. 201 CO). L'avis des défauts n'est pas soumis à une forme particulière (ATF 107 II 172 consid. 1a, JdT 1981 I 598). Selon la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après la découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la loi (ATF 98 II 191 consid.”

“Le défaut doit déjà exister au moment du transfert des risques, étant précisé qu'il peut n'exister encore qu'en germe à ce moment. Une détérioration de la chose qui se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue; le vendeur n'est pas tenu de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu, sauf s'il s'y est engagé contractuellement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.321/2006 du 1er mai 2007 consid. 4.3.1). Le fardeau de la preuve du défaut et du moment auquel il existait incombe à l'acheteur (cf.  art. 8 CC). Si l'acheteur accepte sans réserve la chose livrée, il ne peut ensuite se prévaloir que de la garantie pour les défauts cachés. L'avis donné pour ces défauts ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve; il appartient à l'acheteur de prouver leur existence au moment déterminant du transfert des risques (Venturi/Zen-Ruffinen in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021 n. 10 ad art. 197 CO). 5.1.1 Selon l'art. 201 CO, l'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (al. 1). Lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il appartient à l'acheteur de prouver qu'il a respecté son devoir (fardeau de la preuve) lorsque le vendeur allègue la tardiveté de l'avis des défauts (fardeau de l'allégation; ATF 118 II 142 consid. 3a; 107 II 50 consid. 2a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_28/2017 du 28 juin 2017 consid. 4; 4A_405/2017 du 30 novembre 2017 consid. 3.3). S'agissant du délai acceptable de l'avis des défauts cachés, l'avis est donné immédiatement s'il a été donné dans un délai de sept jours.”

“L'appelante reproche également au Tribunal d'avoir retenu que l'intimée C______ SA l'avait avisée des défauts en temps utile et n'avait pas commis de fautes graves rompant tout lien de causalité ou réduisant le dommage. 4.1.1 Il n'est ni contesté ni contestable que la relation contractuelle entre l'intimée B______ et l'intimée C______ SA relève du contrat d'entreprise au sens des art. 363 ss CO, alors que la relation entre cette dernière et l'appelante relève du contrat de vente au sens des art. 187 ss CO. 4.1.2 En cas de livraison d'une chose défectueuse, l'acheteur peut agir alternativement contre le vendeur sur la base des art. 97 et 197 CO. Il ne peut toutefois recourir à l'action générale en dommages-intérêts dérivant de la responsabilité contractuelle que s'il respecte les conditions d'exercice de l'action spéciale en garantie en raison des défauts de la chose, soit les devoirs de vérification et d'avis (art. 201 CO) et le délai de prescription (art. 210 et 219 al. 3 CO) (ATF 133 III 335 consid. 2; 114 II 131 consid. 1a; 107 II 419 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2010 du 26 novembre 2010 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 4 août 2021 consid. 4.1). La responsabilité du vendeur est subordonnée aux quatre conditions suivantes, conformément au régime général de l'art. 97 CO: une violation des obligations qui lui incombent en vertu du contrat; un dommage; un rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation du contrat et le dommage et une faute (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2019 du 9 janvier 2020 consid.”

“L'intimé, quant à lui, soutient que l'appelante ne peut pas se prévaloir de défauts résultant du contrat de vente litigieux, de sorte qu'elle ne souffrait d'aucun dommage. 3.1.1 En cas de livraison d'une chose défectueuse, l'acheteur peut agir alternativement contre le vendeur sur la base des art. 97 et 197 CO. Il ne peut toutefois recourir à l'action générale en dommages-intérêts dérivant de la responsabilité contractuelle que s'il respecte les conditions d'exercice de l'action spéciale en garantie en raison des défauts de la chose, soit les devoirs de vérification et d'avis (art. 201 CO) et le délai de prescription (art. 210 et 219 al. 3 CO) (ATF 133 III 335 consid. 2; 114 II 131 consid. 1a; 107 II 419 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2010 du 26 novembre 2010 consid. 2.1). 3.1.2 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). Aux termes de l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances qu'il a données à l'acheteur eu égard aux qualités objectives de la chose (ATF 109 II 24 consid. 4, in JdT 1983 I 258; 88 II 410 consid. 3c). L'assurance est une manifestation de volonté, un élément de l'accord des parties qui, comme tout autre élément contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance.”

“Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Les parties peuvent toutefois convenir de supprimer ou de restreindre la garantie pour les défauts (arrêt 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2). Cependant, toute clause du contrat de vente qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose (art. 199 CO) (arrêt 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 6.1). Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas (arrêt 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid.”

“Les informations contenues dans le prospectus de vente ne correspondaient pas à la réalité puisque le hammam était, à teneur de l'expertise, inexploitable, en l'état, ce dont l'intimée était consciente. La clause d'exclusion de garantie était ainsi inefficace et la responsabilité de l'intimé engagée. 3.1 Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait (al. 2). Pour que le vendeur soit tenu à garantie, trois conditions doivent être remplies : il faut que la chose présente un défaut, que ce défaut ait été ignoré de l'acheteur et que celui-ci ne l'ait pas accepté. Le défaut doit être antérieur au transfert des risques (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 661), c'est-à-dire antérieur à la conclusion du contrat de vente (Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n° 9 ad art. 197 CO). La preuve de ces conditions incombe à l'acheteur (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 656). Lorsque les conditions de fond sont réunies, le droit à la garantie existe. Toutefois, si l'acheteur veut conserver son droit, il doit respecter certaines incombances (vérification de la chose et avis des défauts, cf. art. 201 CO) et agir dans les délais de prescription (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 702). 3.1.1 L'art. 199 CO énonce que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. 3.1.1.1 La "dissimulation frauduleuse" au sens de cette disposition couvre des comportements de dol, de tromperie intentionnelle. Elle est notamment réalisée lorsque le vendeur omet d'aviser son cocontractant d'un défaut alors qu'il a une obligation de renseigner, laquelle peut découler des règles de la bonne foi. Savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des circonstances du cas concret. Le vendeur est tenu de détromper l'acheteur lorsqu'il sait – ou devrait savoir – que celui-ci est dans l'erreur sur les qualités de l'objet ou lorsqu'il s'agit d'un défaut (notamment caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui revêt de l'importance pour celui-ci (ATF 132 II 161 consid.”

“Pour le surplus, l’appréciation de l’autorité précédente que l’intimée ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir vu le défaut avant la vente, que la garantie n’était pour ce défaut pas exclue par la clause d’exclusion de garantie prévue dans le contrat de vente vu la dissimulation par l’appelante de ce défaut (art. 199 CO) et que l’intimée ne saurait se voir reprocher d’avoir agi tardivement est en tous points convaincante. En effet, si l’art. 200 al. 2 CO impose à l’acheteur d’examiner la chose avec une attention suffisante pour s’apercevoir lui-même des défauts, sous peine de libérer le vendeur de sa responsabilité pour lesdits défauts, il ne saurait en l’espèce être reproché à l’intimée de n’avoir pas soumis l’appartement litigieux à une expertise – respectivement à solliciter les services d’un géomètre pour vérifier la surface habitable annoncée de l’appartement –, dans la mesure où elle n’avait aucune raison de douter de l’exactitude des informations claires qui lui avaient été communiquées à ce sujet. La différence de surface habitable constatée par l’expert ne pouvait au demeurant pas être perçue par un acheteur dépourvu de compétences professionnelles particulières en la matière. En outre, la clause d’exclusion de garantie, dérogeant à l’art. 197 CO a été adoptée avec la réserve expresse de l’art. 199 CO, selon lequel toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Or, contrairement à ce qu’elle a prétendu en cours de procédure, l’appelante savait que son appartement ne disposait pas d’une surface habitable de 110 m2, dans la mesure, notamment, où elle déclarait, année après année, au fisc une surface habitable de 92 m2. En omettant sciemment de détromper l’intimée, à laquelle des informations mensongères avaient été communiquées par ses soins, par l’intermédiaire des courtiers, l’appelante avait agi en violation des règles de la bonne foi (art. 3 al. 2 CO) et du principe de la confiance (art. 18 CO). Le comportement dolosif de l’appelante rendait ainsi la clause d’exclusion de garantie nulle et de nul effet s’agissant de ce défaut frauduleusement dissimulé. Enfin, compte tenu de ces circonstances, l’appelante ne pouvait pas se prévaloir de la tardiveté de l’avis des défauts (art.”

“Nach Art. 197 OR haftet der Verkäufer dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern (Abs. 1). Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat (Abs. 2). Die Parteien können die Gewährspflicht aufheben oder beschränken. Indes ist eine solche Vereinbarung gemäss Art. 199 OR ungültig, wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat.”

“-, per cui rimaneva insoluto, a favore dell’attore, un saldo di fr. 25'000.-.                                          Tale assunto, non oggetto di censure, va considerato assodato.                                        6.   Il Pretore ha quindi esaminato, evadendola negativamente, l’argomentazione del convenuto, secondo cui quell’importo sarebbe stato tuttavia compensato dal minor valore di 4 dei 13 fondi vendutigli in precedenza, dovuto al fatto che a seguito della correzione effettuata il 9 novembre 2015 dalla Sezione dell’agricoltura (doc. 1) la loro superficie agricola utile era risultata di 14'810 mq inferiore rispetto a quanto presunto al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, e dai minori pagamenti diretti in tal modo ricevuti negli anni 2015-2019. Come meglio si dirà (consid. 7 e 8), per lui, ammesso ma non concesso che l’esistenza di una superficie agricola utile inferiore alle aspettative rappresentasse davvero un difetto della cosa compravenduta giusta l’art. 197 CO, quello alla base delle contropretese non era in effetti stato notificato entro il termine di prescrizione degli art. 219 cpv. 3 o 127 CO.                                    6.1.   A tale proposito va immediatamente disattesa la censura del convenuto, per altro mai formulata nella sede pretorile, secondo cui la questione della prescrizione delle sue contropretese, che a suo dire l’attore avrebbe solo “accennato” in modo generico (ma non eccepito) all’udienza di discussione del 27 gennaio 2020, nemmeno avrebbe dovuto essere esaminata dal primo giudice.                                          A parte il fatto che la prescrizione era in realtà già stata eccepita validamente (cfr. Däppen, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 3 ad art. 142 CO; II CCA 10 febbraio 2014 inc. n. 12.2012.162) con la petizione laddove l’attore aveva affermato che “in ogni caso, le contestazioni sollevate [N.d.R.: dal convenuto] sul prezzo sarebbero tardive” (p. 4), è in effetti incontestabile che la stessa sia poi stata validamente ribadita con la replica (che è parimenti sede idonea per sollevare una tale eccezione, cfr.”

“-, per cui rimaneva insoluto, a favore dell’attore, un saldo di fr. 25'000.-.                                          Tale assunto, non oggetto di censure, va considerato assodato.                                        6.   Il Pretore ha quindi esaminato, evadendola negativamente, l’argomentazione del convenuto, secondo cui quell’importo sarebbe stato tuttavia compensato dal minor valore di 4 dei 13 fondi vendutigli in precedenza, dovuto al fatto che a seguito della correzione effettuata il 9 novembre 2015 dalla Sezione dell’agricoltura (doc. 1) la loro superficie agricola utile era risultata di 14'810 mq inferiore rispetto a quanto presunto al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, e dai minori pagamenti diretti in tal modo ricevuti negli anni 2015-2019. Come meglio si dirà (consid. 7 e 8), per lui, ammesso ma non concesso che l’esistenza di una superficie agricola utile inferiore alle aspettative rappresentasse davvero un difetto della cosa compravenduta giusta l’art. 197 CO, quello alla base delle contropretese non era in effetti stato notificato entro il termine di prescrizione degli art. 219 cpv. 3 o 127 CO.                                    6.1.   A tale proposito va immediatamente disattesa la censura del convenuto, per altro mai formulata nella sede pretorile, secondo cui la questione della prescrizione delle sue contropretese, che a suo dire l’attore avrebbe solo “accennato” in modo generico (ma non eccepito) all’udienza di discussione del 27 gennaio 2020, nemmeno avrebbe dovuto essere esaminata dal primo giudice.                                          A parte il fatto che la prescrizione era in realtà già stata eccepita validamente (cfr. Däppen, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 3 ad art. 142 CO; II CCA 10 febbraio 2014 inc. n. 12.2012.162) con la petizione laddove l’attore aveva affermato che “in ogni caso, le contestazioni sollevate [N.d.R.: dal convenuto] sul prezzo sarebbero tardive” (p. 4), è in effetti incontestabile che la stessa sia poi stata validamente ribadita con la replica (che è parimenti sede idonea per sollevare una tale eccezione, cfr.”

“En vertu de l’art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1) ; il répond de ces défauts même s’il les ignorait (al. 2). Le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. Il faut comparer l'état de la chose qui a été livrée (l'état réel), déterminé sur la base des faits exclusivement, et l'état de la chose qui devait être livrée (l'état convenu), déterminé selon le contenu (réel ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3; TF 4A_321/2007 du 3 décembre 2007 consid. 4.3; ATF 114 II 239 c. 5, JT 1989 I 162). Le vice peut affecter une qualité matérielle, juridique ou économique de la chose vendue (Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, nn.”

“Les appelants reprochent également au premier juge, d'une part, d'avoir considéré que la prétendue dégradation de la sellerie avait été causée par une bâche défectueuse et, d'autre part, d'avoir fixé arbitrairement le montant de 4'000 fr. Les appelants critiquent ensuite l'allocation à l'intimé de la somme de 853 fr. TTC (792 fr. HT) pour le remplacement des batteries, alors que ce montant lui avait été remboursé "sous forme de note de crédit". De plus, les appelants font grief au Tribunal de s'être fondé sur une expertise judiciaire effectuée en décembre 2023 pour retenir, d'une part, que la peinture "antifouling" appliquée, en octobre 2019 au plus tard, avait été mal appliquée ou n'avait pas été appliquée (1'130 fr. HT, soit 1'217 fr. TTC facturés le 30 octobre 2019 par D______) et, d'autre part, que les pompes de cale n'avaient pas été changées (478 fr. HT, soit 514 fr. 80 TTC facturés le 4 octobre 2019 par D______). L'intimé ne prétend pas que les défauts litigieux seraient des défauts cachés, soit des défauts qu'il ne pouvait pas découvrir à l'aide des vérifications usuelles. 4.1 La responsabilité du vendeur en raison des défauts de la chose vendue implique l'existence d'un défaut au sens de l'art. 197 al. 1 CO, c'est-à-dire l'absence d'une qualité promise ou la présence de défauts, qui matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, survenu avant le transfert des risques et qui n'était pas connu de l'acheteur au moment de la vente (art. 200 CO). L'acheteur peut invoquer les droits spécifiques que lui reconnaissent les art. 205 à 209 CO, pour autant, entre autres conditions, qu'il ait avisé sans délai le vendeur des défauts (art. 201 CO) (cf. sur tous ces points: ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4D_4/2011 du 1er avril 2011 consid. 3). Même si la loi exige un avis immédiat, on doit reconnaître à l'acheteur un court délai de réflexion lui permettant de prendre sa décision et de la communiquer au vendeur. Selon la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après la découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la loi (ATF 98 II 191 consid. 4; 76 Il 221 consid. 3); en revanche, sont tardifs des avis transmis dix-sept ou vingt jours après la découverte des défauts (cf.”

“Les appelants reprochent également au premier juge, d'une part, d'avoir considéré que la prétendue dégradation de la sellerie avait été causée par une bâche défectueuse et, d'autre part, d'avoir fixé arbitrairement le montant de 4'000 fr. Les appelants critiquent ensuite l'allocation à l'intimé de la somme de 853 fr. TTC (792 fr. HT) pour le remplacement des batteries, alors que ce montant lui avait été remboursé "sous forme de note de crédit". De plus, les appelants font grief au Tribunal de s'être fondé sur une expertise judiciaire effectuée en décembre 2023 pour retenir, d'une part, que la peinture "antifouling" appliquée, en octobre 2019 au plus tard, avait été mal appliquée ou n'avait pas été appliquée (1'130 fr. HT, soit 1'217 fr. TTC facturés le 30 octobre 2019 par D______) et, d'autre part, que les pompes de cale n'avaient pas été changées (478 fr. HT, soit 514 fr. 80 TTC facturés le 4 octobre 2019 par D______). L'intimé ne prétend pas que les défauts litigieux seraient des défauts cachés, soit des défauts qu'il ne pouvait pas découvrir à l'aide des vérifications usuelles. 4.1 La responsabilité du vendeur en raison des défauts de la chose vendue implique l'existence d'un défaut au sens de l'art. 197 al. 1 CO, c'est-à-dire l'absence d'une qualité promise ou la présence de défauts, qui matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, survenu avant le transfert des risques et qui n'était pas connu de l'acheteur au moment de la vente (art. 200 CO). L'acheteur peut invoquer les droits spécifiques que lui reconnaissent les art. 205 à 209 CO, pour autant, entre autres conditions, qu'il ait avisé sans délai le vendeur des défauts (art. 201 CO) (cf. sur tous ces points: ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4D_4/2011 du 1er avril 2011 consid. 3). Même si la loi exige un avis immédiat, on doit reconnaître à l'acheteur un court délai de réflexion lui permettant de prendre sa décision et de la communiquer au vendeur. Selon la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après la découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la loi (ATF 98 II 191 consid. 4; 76 Il 221 consid. 3); en revanche, sont tardifs des avis transmis dix-sept ou vingt jours après la découverte des défauts (cf.”