Art. 938

“Zwar sei nicht mehr streitig, dass die Beschwerdeführerin bei Vertragsschluss gutgläubig gewesen sei. Ein sich während der Besitzdauer einstellender Wechsel von Gut- zu Bösgläubigkeit sei aber zu beachten. Ab Eintritt der Bösgläubigkeit sei Art. 940 ZGB einschlägig, sodass die Beschwerdeführerin die danach bezogenen und versäumten (natürlichen und zivilen) Früchte herauszugeben habe. Vorliegend sei nicht bestritten, dass die schon damals anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin jedenfalls ab dem 11. Februar 2016 aufgrund der Intervention der für die Bewilligung des Grundstückkaufs zuständigen kantonalen Behörde darum gewusst habe, dass der am 14. Dezember 2014 abgeschlossene Grundstückkaufvertrag nicht bewilligungsfähig und deshalb "schwebend" ungültig gewesen sei. Dies müsse - gerade in Anbetracht der bekannten Lehre und Rechtsprechung zur Problematik betreffend die Unterschiede zwischen den Regeln des Besitzrechts und des Bereicherungsrechts (vgl. oben E. 3.3.1) - ausreichen, um die Beschwerdeführerin als im Hinblick auf Art. 938 Abs. 1 ZGB nicht mehr gutgläubig erscheinen zu lassen. Die negative Einschätzung der Bewilligungsfähigkeit durch die zuständige Behörde, auch wenn sie noch nicht in Verfügungsform eröffnet worden sei, rechtfertige die Annahme, dass die betroffenen Parteien nicht mehr ernsthaft von der Richtigkeit der gegenteiligen Auffassung hätten ausgehen können. Daran ändere nichts, dass die Bewilligungsbehörde einen "in verschiedener Hinsicht nicht ganz korrekten" Vorschlag zur Rettung der Situation skizziert und die Beschwerdeführerin gegen die Verweigerung der Bewilligung Beschwerde geführt habe.”

“Selbst wenn die Rückabwicklung ungültiger Verträge nicht nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung erfolgen würde, könnte die Beschwerdeführerin gemäss Vorinstanz daraus nichts für sich ableiten. Denn das Bundesgericht habe in einem einen Leasingvertrag betreffenden Fall (BGE 110 II 244 E. 2b ff.) die Ansicht vertreten, dass es unter Gerechtigkeitsgesichtspunkten nicht befriedige, wenn der gutgläubige Besitzer die Sache über einen längeren Zeitraum entschädigungslos habe benutzen können. Daher schulde auch der gutgläubige Besitzer dem Berechtigten eine Nutzungsvergütung, wenn zwischen dem Vertragsschluss und der Vertragsanfechtung wegen Irrtums Jahre vergangen seien (Urteil 4C.197/2004 vom 27. September 2004 E. 4.2). Dies gelte nicht nur für Dauerschuldverhältnisse (insbesondere Mietverhältnisse, Lizenzverträge), sondern auch für einen gewöhnlichen Kaufvertrag. Das Bundesgericht habe dem indizierenden Eigentümer - abweichend von Art. 938 ZGB - gestützt auf ein faktisches Vertragsverhältnis einen (Neben-) Anspruch auf eine Entschädigung für den (mehrjährigen) Gebrauch zugestanden. Vorliegend sei der von den Parteien abgeschlossene Kaufvertrag während fünf Jahren schwebend ungültig gewesen. Die Beschwerdeführerin habe in dieser Zeit auf dem Grundstück ein Tierheim betrieben. Ein faktisches Vertragsverhältnis sei daher zu bejahen und dem Beschwerdegegner deshalb eine Nutzungsentschädigung zuzusprechen. Diese sei in der Höhe der vereinnahmten Mietzinsen festzusetzen; dafür müsse der Beschwerdeführerin grundsätzlich kompensatorisch der gesamte Aufwand für die gekaufte Liegenschaft einschliesslich des Aufwands des auf der Liegenschaft geführten Gewerbes zugestanden werden. Darüber sei aber im vorliegenden Verfahren nicht mehr zu befinden, weil die Erstinstanz den von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Anspruch für notwendige und nützliche Verwendungen als infolge Klagerückzugs erledigt beurteilt habe, was die Beschwerdeführerin nicht rüge.”

“Die Berufungsbeklagte stellte den guten Glauben der Berufungsklägerin, was den Besitz an den Mobilien betrifft, nicht in Abrede (RG act. I.6, Ziff. 21, S. 12 f.). Der gutgläubige Fremdbesit- zer, der die Sache von einem Nichtberechtigten aufgrund eines gültigen Ge- brauchsüberlassungsvertrags erhalten hat, ist zwar obligatorisch zum Gebrauch bzw. zur Nutzung berechtigt, nur kann er sich gegenüber dem Berechtigten nicht auf diesen Besitztitel berufen und muss ihm die Sache herausgeben. Wurde für die Überlassung der Sache ein Entgelt vereinbart, stellt sich die Frage, wem es der Fremdbesitzer schuldet - seinem Vertragspartner oder dem Berechtigten. Handelt es sich beim Vertragspartner um einen gutgläubigen Besitzer, der aus der fremden Sache aufgrund von Art. 938 Abs. 1 ZGB zivile Früchte ziehen darf, steht ihm die vereinbarte Vergütung zu und nicht dem tatsächlich Berechtigten. Ist der Auktor ("Oberbesitzer") hingegen bösgläubig, kann der Berechtigte die Zinsen von ihm oder von dessen unselbständigem Besitzer verlangen (Stark/Lindenmann, a.a.O., N 38 zu Art. 938 ZGB). Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten (Art. 3 Abs. 1 ZGB). Vorliegend besteht zwischen der Berufungsklägerin und dem Beklagten 2 ein gültiger Mietvertrag. Obschon der Beklagte 2 zum Besitz an den Mobilien nicht berechtigt war, erlangte die Berufungsklägerin durch das Mietverhältnis mit ihm die direkte Sachherrschaft und damit den unmittelbaren Besitz an den Mobilien. Die Berufungsbeklagte behauptet jedoch nicht, jedenfalls nicht substantiiert, dass der Beklagte 2 dabei bösgläubig gewesen wäre. Es bleibt somit bei der Vermu- tung, dass der Beklagte 2 gutgläubig war, was nach den oben dargelegten Grundsätzen zur Folge hat, dass die Berufungsbeklagte gegen die Berufungsklä- gerin keinen Anspruch aus Art. 938 ZGB hat.”

“Die Berufungsbeklagte stellte den guten Glauben der Berufungsklägerin, was den Besitz an den Mobilien betrifft, nicht in Abrede (RG act. I.6, Ziff. 21, S. 12 f.). Der gutgläubige Fremdbesit- zer, der die Sache von einem Nichtberechtigten aufgrund eines gültigen Ge- brauchsüberlassungsvertrags erhalten hat, ist zwar obligatorisch zum Gebrauch bzw. zur Nutzung berechtigt, nur kann er sich gegenüber dem Berechtigten nicht auf diesen Besitztitel berufen und muss ihm die Sache herausgeben. Wurde für die Überlassung der Sache ein Entgelt vereinbart, stellt sich die Frage, wem es der Fremdbesitzer schuldet - seinem Vertragspartner oder dem Berechtigten. Handelt es sich beim Vertragspartner um einen gutgläubigen Besitzer, der aus der fremden Sache aufgrund von Art. 938 Abs. 1 ZGB zivile Früchte ziehen darf, steht ihm die vereinbarte Vergütung zu und nicht dem tatsächlich Berechtigten. Ist der Auktor ("Oberbesitzer") hingegen bösgläubig, kann der Berechtigte die Zinsen von ihm oder von dessen unselbständigem Besitzer verlangen (Stark/Lindenmann, a.a.O., N 38 zu Art. 938 ZGB). Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten (Art. 3 Abs. 1 ZGB). Vorliegend besteht zwischen der Berufungsklägerin und dem Beklagten 2 ein gültiger Mietvertrag. Obschon der Beklagte 2 zum Besitz an den Mobilien nicht berechtigt war, erlangte die Berufungsklägerin durch das Mietverhältnis mit ihm die direkte Sachherrschaft und damit den unmittelbaren Besitz an den Mobilien. Die Berufungsbeklagte behauptet jedoch nicht, jedenfalls nicht substantiiert, dass der Beklagte 2 dabei bösgläubig gewesen wäre. Es bleibt somit bei der Vermu- tung, dass der Beklagte 2 gutgläubig war, was nach den oben dargelegten Grundsätzen zur Folge hat, dass die Berufungsbeklagte gegen die Berufungsklä- gerin keinen Anspruch aus Art. 938 ZGB hat.”

“Die Berufungsbeklagte stellte den guten Glauben der Berufungsklägerin, was den Besitz an den Mobilien betrifft, nicht in Abrede (RG act. I.6, Ziff. 21, S. 12 f.). Der gutgläubige Fremdbesit- zer, der die Sache von einem Nichtberechtigten aufgrund eines gültigen Ge- brauchsüberlassungsvertrags erhalten hat, ist zwar obligatorisch zum Gebrauch bzw. zur Nutzung berechtigt, nur kann er sich gegenüber dem Berechtigten nicht auf diesen Besitztitel berufen und muss ihm die Sache herausgeben. Wurde für die Überlassung der Sache ein Entgelt vereinbart, stellt sich die Frage, wem es der Fremdbesitzer schuldet - seinem Vertragspartner oder dem Berechtigten. Handelt es sich beim Vertragspartner um einen gutgläubigen Besitzer, der aus der fremden Sache aufgrund von Art. 938 Abs. 1 ZGB zivile Früchte ziehen darf, steht ihm die vereinbarte Vergütung zu und nicht dem tatsächlich Berechtigten. Ist der Auktor ("Oberbesitzer") hingegen bösgläubig, kann der Berechtigte die Zinsen von ihm oder von dessen unselbständigem Besitzer verlangen (Stark/Lindenmann, a.a.O., N 38 zu Art. 938 ZGB). Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten (Art. 3 Abs. 1 ZGB). Vorliegend besteht zwischen der Berufungsklägerin und dem Beklagten 2 ein gültiger Mietvertrag. Obschon der Beklagte 2 zum Besitz an den Mobilien nicht berechtigt war, erlangte die Berufungsklägerin durch das Mietverhältnis mit ihm die direkte Sachherrschaft und damit den unmittelbaren Besitz an den Mobilien. Die Berufungsbeklagte behauptet jedoch nicht, jedenfalls nicht substantiiert, dass der Beklagte 2 dabei bösgläubig gewesen wäre. Es bleibt somit bei der Vermu- tung, dass der Beklagte 2 gutgläubig war, was nach den oben dargelegten Grundsätzen zur Folge hat, dass die Berufungsbeklagte gegen die Berufungsklä- gerin keinen Anspruch aus Art. 938 ZGB hat.”

“Wer eine Sache in gutem Glauben besitzt, wird dadurch, dass er sie seinem vermuteten Rechte gemäss gebraucht und nutzt, dem Berechtigten nicht ersatzpflichtig (Art. 938 Abs. 1 ZGB). Wer eine Sache in bösem Glauben besitzt, muss sie dem Berechtigten herausgeben und für allen durch die Vorenthaltung verursachten Schaden sowie für die bezogenen oder versäumten Früchte Ersatz leisten (Art. 940 Abs. 1 ZGB). Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten. Wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein konnte, ist nicht berechtigt, sich auf den guten Glauben zu berufen (Art. 3 Abs. 1 und 2 ZGB). Jede Verletzung der gebotenen Aufmerksamkeit führt zum Verlust des Gutglaubensschutzes; das heisst leicht fahrlässiges Nichtwissen genügt (BGE 119 II 23 E. 3c/aa; Urteil 5A_159/2014 vom 22. Januar 2015 E. 3.3.3). Der Grad der Aufmerksamkeit im Sinne von Art. 3 Abs. 2 ZGB, der von einer Person verlangt werden darf, richtet sich nach den Umständen. Was dies im Einzelfall bedeutet, ist weitgehend eine Ermessensfrage (Art. 4 ZGB). Derartige auf Ermessen beruhende Entscheide prüft das Bundesgericht an sich frei.”

“Diese stellen Nebenansprüche der Heraus- gabeklage dar und bestehen unabhängig davon, ob es sich bei der Klage um eine besitzrechtliche oder eine materiell-rechtliche Klage handelt (Stark/Lindenmann, a.a.O., N 13 zu Vorbemerkungen zu Art. 983-940 ZGB). Die Berufungsbeklagte stellte den guten Glauben der Berufungsklägerin, was den Besitz an den Mobilien betrifft, nicht in Abrede (RG act. I.6, Ziff. 21, S. 12 f.). Der gutgläubige Fremdbesit- zer, der die Sache von einem Nichtberechtigten aufgrund eines gültigen Ge- brauchsüberlassungsvertrags erhalten hat, ist zwar obligatorisch zum Gebrauch bzw. zur Nutzung berechtigt, nur kann er sich gegenüber dem Berechtigten nicht auf diesen Besitztitel berufen und muss ihm die Sache herausgeben. Wurde für die Überlassung der Sache ein Entgelt vereinbart, stellt sich die Frage, wem es der Fremdbesitzer schuldet - seinem Vertragspartner oder dem Berechtigten. Handelt es sich beim Vertragspartner um einen gutgläubigen Besitzer, der aus der fremden Sache aufgrund von Art. 938 Abs. 1 ZGB zivile Früchte ziehen darf, steht ihm die vereinbarte Vergütung zu und nicht dem tatsächlich Berechtigten. Ist der Auktor ("Oberbesitzer") hingegen bösgläubig, kann der Berechtigte die Zinsen von ihm oder von dessen unselbständigem Besitzer verlangen (Stark/Lindenmann, a.a.O., N 38 zu Art. 938 ZGB). Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten (Art. 3 Abs. 1 ZGB). Vorliegend besteht zwischen der Berufungsklägerin und dem Beklagten 2 ein gültiger Mietvertrag. Obschon der Beklagte 2 zum Besitz an den Mobilien nicht berechtigt war, erlangte die Berufungsklägerin durch das Mietverhältnis mit ihm die direkte Sachherrschaft und damit den unmittelbaren Besitz an den Mobilien. Die Berufungsbeklagte behauptet jedoch nicht, jedenfalls nicht substantiiert, dass der Beklagte 2 dabei bösgläubig gewesen wäre. Es bleibt somit bei der Vermu- tung, dass der Beklagte 2 gutgläubig war, was nach den oben dargelegten Grundsätzen zur Folge hat, dass die Berufungsbeklagte gegen die Berufungsklä- gerin keinen Anspruch aus Art.”