Art. 894

“La garantie procurée par le gage revêt un caractère subsidiaire lorsque le créancier ne peut procéder à la réalisation de l'objet grevé qu'après avoir recherché le tiers débiteur de la créance garantie ou réalisé d'autres sûretés garantissant cette créance (Foëx, op. cit., n. 45 ad 884 CC). L'exception du bénéfice de discussion réelle ne peut pas être soulevée devant le juge civil, saisi de conclusions condamnatoires en paiement de la créance causale (ATF 140 III 180 consid. 5.2.2). En cas de pluralité d'objets grevés, la banque est libre de déterminer l'ordre de réalisation, cette faculté ressortant en outre des contrats de gage général bancaire (Edouard, Le gage général de la banque, Réflexions sur un gage mobilier multiple, 2022, p. 418) Cela étant, procéder à la réalisation est un droit du créancier gagiste et non une obligation: le constituant ne peut pas contraindre le créancier à exercer cette faculté (Foëx, op.cit., n. 4 ad art. 891 CC; Bauer/Bauer, BSK ZGB II, 2023, n. 4 ad art. 891 ZGB). Une convention qui autorise le créancier à s'approprier purement et simplement l'objet nanti à défaut de paiement (pacte commissoire) est nulle (art. 894 CC). En revanche, une convention conclue après l'exigibilité de la créance et autorisant le créancier à s'approprier la chose grevée à titre de paiement (dation en paiement) est valable (Steinauer, op. cit., n. 5042 ss.). Le Tribunal fédéral a par ailleurs retenu que le contrat de gage n'impose au créancier-gagiste aucun devoir de veiller aux intérêts du constituant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_494/2011 du 1er novembre 2011 consid. 2.2.3, Foëx, op. cit., n. 18 ad art. 884 CC; Edouard, op. cit., note de bas de page n° 264). La banque créancière gagiste a un intérêt commercial certain à privilégier le blocage des avoirs grevés de ses clients plutôt que de se désintéresser sans autres mesures. La réalisation peut donc être considérée comme une ultima ratio, même s'il n'en demeure pas moins que ce blocage est souvent à l'origine de la découverte par les clients que leurs biens sont grevés et qu'il est également la source de la plupart des litiges relatifs au droit de gage général bancaire (Edouard, op.”

“La garantie procurée par le gage revêt un caractère subsidiaire lorsque le créancier ne peut procéder à la réalisation de l'objet grevé qu'après avoir recherché le tiers débiteur de la créance garantie ou réalisé d'autres sûretés garantissant cette créance (Foëx, op. cit., n. 45 ad 884 CC). L'exception du bénéfice de discussion réelle ne peut pas être soulevée devant le juge civil, saisi de conclusions condamnatoires en paiement de la créance causale (ATF 140 III 180 consid. 5.2.2). En cas de pluralité d'objets grevés, la banque est libre de déterminer l'ordre de réalisation, cette faculté ressortant en outre des contrats de gage général bancaire (Edouard, Le gage général de la banque, Réflexions sur un gage mobilier multiple, 2022, p. 418) Cela étant, procéder à la réalisation est un droit du créancier gagiste et non une obligation: le constituant ne peut pas contraindre le créancier à exercer cette faculté (Foëx, op.cit., n. 4 ad art. 891 CC; Bauer/Bauer, BSK ZGB II, 2023, n. 4 ad art. 891 ZGB). Une convention qui autorise le créancier à s'approprier purement et simplement l'objet nanti à défaut de paiement (pacte commissoire) est nulle (art. 894 CC). En revanche, une convention conclue après l'exigibilité de la créance et autorisant le créancier à s'approprier la chose grevée à titre de paiement (dation en paiement) est valable (Steinauer, op. cit., n. 5042 ss.). Le Tribunal fédéral a par ailleurs retenu que le contrat de gage n'impose au créancier-gagiste aucun devoir de veiller aux intérêts du constituant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_494/2011 du 1er novembre 2011 consid. 2.2.3, Foëx, op. cit., n. 18 ad art. 884 CC; Edouard, op. cit., note de bas de page n° 264). La banque créancière gagiste a un intérêt commercial certain à privilégier le blocage des avoirs grevés de ses clients plutôt que de se désintéresser sans autres mesures. La réalisation peut donc être considérée comme une ultima ratio, même s'il n'en demeure pas moins que ce blocage est souvent à l'origine de la découverte par les clients que leurs biens sont grevés et qu'il est également la source de la plupart des litiges relatifs au droit de gage général bancaire (Edouard, op.”

“Verstoss gegen das Pfandverfallsverbot / Konventionalstrafe Eine derartige Auslegung von Ziffer 11 des Mietvertrags widerspricht – entgegen den Vorbringen der Klägerin – nicht dem Pfandverfallsverbot gemäss Art. 894 ZGB (act. 1 Rz. 121 ff.; act. 32 Rz. 81, 274, 278). Bei der vorliegenden Abrede wäre es – im Gegensatz zu einen Verfallsvertrag – ohnehin zum Eigentumsübergang ge- kommen, d.h. auch wenn die Klägerin ihrer Zahlungspflicht bis zum ordentlichen Ende des Mietverhältnisses per Ende 2037 nachgekommen wäre. Mithin fehlt es für die Rechtsfolge der Nichtigkeit gemäss Art. 894 ZGB bereits an der notwendi- gen Verknüpfung zwischen der Nichtbefriedigung der Gläubigerin als Bedingung - 27 - für den Eigentumsübergang einerseits mit dem Eigentumserwerb der Gläubigerin zum Zweck ihrer Befriedigung andererseits (BSK ZGB II-BAUER/BAUER, 7. Aufl., Ba- sel 2023, Rz. 9 zu Art. 894 ZGB). Zudem liegen – wie die Klägerin selbst ausführt – keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Parteien mit der streitgegenständli- chen Abrede ein Sicherungsgeschäft (in Form einer Konventionalstrafe und/oder eines Pfandvertrags) eingehen wollten (act. 1 Rz. 119; act. 32 Rz. 81, 272).”

“Dazu ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin keine Vertragsverletzung durch die Beschwerdegegnerin nachzuweisen vermochte und die Vorinstanz eine gerichtliche Vertragsanpassung gestützt auf die clausula rebus sic stantibus ohne Rechtsverletzung verneinte (vgl. hiervor E. 8). Entsprechend ist es folgerichtig, dass die Vorinstanz nicht mit Blick auf einen "Covid-Pandemiefall" vom vereinbarten entschädigungsfreien Übergang von Inventar und Ausbauten abgewichen ist. Die Beschwerdeführerin blendet in ihren Ausführungen erneut aus, dass die erfolgte Kündigung des Mietvertrags der einseitigen Einstellung der Bezahlung von Mietzinsen geschuldet war. Vor diesem Hintergrund zielt auch ihr Einwand eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens seitens der Beschwerdegegnerin an der Sache vorbei, zumal sie ohnehin keinen treuwidrigen Verhandlungsabbruch seitens der Beschwerdegegnerin darzulegen vermag. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen (vgl. hiervor E. 4.4) verwiesen werden. Auch soweit die Beschwerdeführerin erneut ausführt, es läge eine verbotene Pfandverfallabrede gemäss Art. 894 ZGB vor, übt sie blosse appellatorische Kritik, ohne sich hinreichend mit den diesbezüglichen vorinstanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen, zumal sie in ihrer Beschwerde selbst ausführt, sie habe nie behauptet, die Parteien hätten einen Pfandvertrag oder eine Konventionalstrafe vereinbart. Zusammenfassend vermag die Beschwerdeführerin nicht darzutun, dass die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hätte oder in Willkür verfallen wäre, indem sie zum Ergebnis gelangte, es bestehe keine Grundlage für einen Entschädigungsanspruch im Zusammenhang mit dem Übergang der Mieterausbauten und des Inventars auf die Beschwerdegegnerin.”