Eine Kündigung der Forderung durch den Gläubiger ist gegenüber dem Eigentümer der Pfandsache, der nicht Schuldner ist, nur dann wirksam, wenn sie gegenüber Schuldner und Eigentümer erfolgt.
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Eine Kündigung, die nur gegenüber dem Schuldner ausgesprochen wurde, wirkt nicht gegenüber einem Dritteigen Eigentümer, sofern dieser nicht informiert wurde; statt einer formellen Zustellung genügt dessen Kenntnisnahme bzw. Mitteilung durch den Gläubiger.
“Giusta l’art. 831 CC la disdetta del credito garantito da ipoteca data dal creditore non è efficace in confronto del proprietario del fondo ipotecato ove non sia data tanto a lui quanto al debitore. Nei confronti del terzo proprietario non è però necessaria una disdetta vera e propria, non essendo debitore del credito dall’ipoteca; è sufficiente che costui ne venga a conoscenza ovvero che sia informato dal creditore (sentenza del Tribunale federale 4A_513/2010 del 30 agosto 2011, consid. 6.3; Zogg, op. cit., n. 3 ad art. 831; Eigenmann in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 9 ad art. 831 CC). Una disdetta che è data solo al debitore non è nulla, ma non ha alcun effetto nei confronti del terzo proprietario (sentenza della CEF”
Die Mitteilung der Kündigung an den dritteigen Pfandgeber/Eigentümer hat dieselbe Wirkung wie gegenüber dem Schuldner; die Beweislast für das Vorliegen einer solchen Mitteilung trägt der Einsprechende bzw. derjenige, der sich darauf beruft.
“del 5 maggio 2022, consid. 4.1.2). Visto che la comunicazione della disdetta al terzo proprietario del pegno secondo l’art. 831 CC ha per lui gli stessi effetti che la disdetta ha per il debitore, ovvero impedire la continuazione dell’esecuzione (sopra consid. 5.2), e ch’essa, come la disdetta, è una circostanza di fatto, la cui allegazione incombe a chi se ne prevale (art. 55 cpv. 1 CPC), si giustifica di trattare entrambe allo stesso modo dal punto di vista dell’onere di allegazione nella procedura di rigetto dell’opposizione.”
Der dritteige Eigentümer kann das Pfand durch Ausübung eines Rückkauf- bzw. Rücktrittsrechts vor der Zwangsverwertung schützen und tritt dabei in die Rechte des Gläubigers ein.
“del 2 giugno 2023, consid. 5.2.1). Scopo dell’art. 831 CC è consentire al terzo proprietario, occorrendo, di esercitare il diritto di riscatto del pegno garantitogli dall’art. 827 cpv. 1 CC (cfr. sotto consid. 5.3), con la conseguenza di evitare la realizzazione forzata del fondo (sentenze del Tribunale federale 4A_513+515/2010 del 30 agosto 2011, consid. 6.3 e i riferimenti, non riprodotto nella DTF 137 III 453; Zogg, op. cit., n. 1 ad art. 831; Eigenmann, op. cit., n. 1 ad art. 831) e di essere surrogato nei diritti del creditore (cpv. 2; v. anche art. 110 n. 1 CO).”
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