Art. 712r

“3b ; Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des art. 712a à 712t CC, 4e éd., Rothenburg 2021, n. 46 ad art. 712r CC ; Isabelle Salomé Daïna, Le remplacement de l’administrateur, in Bohnet/Carron/Wermelinger (édit.), PPE 2021, pp. 121 ss, n. 36). La seule existence d’un risque abstrait d’une éventuelle violation du devoir de fidélité ne constitue pas, à lui seul, un juste motif de révocation (ATF 127 III 534 consid. 3c ; CACI 4 juin 2014/289 consid. 7.3.1 ; CACI 30 juillet 2013/383 consid. 3b ; Daïna, op. cit., n. 36). Le fait que l’administrateur ait recours aux services d’un remplaçant ou d’auxiliaires sans autorisation peut constituer un juste motif de révocation, tout comme des divergences lourdes et durables entre les copropriétaires et l’administrateur. Les compétences humaines jouent également un rôle, étant précisé que les déficiences en la matière doivent aussi être d’une importance significative pour pouvoir être prises en compte (Daïna, op. cit., n. 36). Le juste motif est la clé de voûte de l’art. 712r al. 2 CC. Il justifie une intervention judiciaire restreignant fortement la liberté de détermination de la communauté des propriétaires d’étages (Wermelinger, op. cit., n. 38 ad art. 712r CC, p. 977), raison pour laquelle il ne doit être admis qu’avec retenue (Daïna, op. cit., n. 33). La révocation de l’administrateur ne pourra être obtenue judiciairement qu’en présence de manquements lourds. Ainsi, il peut arriver qu’en cas de manquements avérés, mais pas particulièrement graves, le juge se borne à rejeter l’action tout en adressant une forme d’avertissement à l’administrateur (CACI 30 juillet 2013/383 consid. 3e). La notion de juste motif doit être interprétée de manière restrictive vu la restriction au droit à l’autodétermination auquel elle conduit si elle est admise. 3.3 Il convient d’examiner dans le cas d’espèce si l’autorité précédente a, à tort, nié l’existence de justes motifs, éventuellement par accumulation, justifiant la révocation au sens de l’art. 712r CC de l’administrateur. L’appelante considère que des manquements de l’administrateur ont été écartés à tort par le premier juge qui aurait adopté un point de vue consistant à s’intéresser davantage à son comportement qu’à celui en question de l’administrateur.”

“), le manquement de l’administrateur à ses obligations financières (administration des fonds mis à disposition par les copropriétaires), l’exécution irrégulière ou lacunaire des obligations incombant à l’administrateur (tenue lacunaire des comptes, des rapports ou des procès-verbaux), un refus permanent d’exécuter des obligations contractuelles (tenue de la comptabilité, du procès-verbal ou rédaction des rapports de gestion convenus entre les parties), la violation grave du devoir de fidélité (gestion risquée des fonds de la communauté, violation des décisions prises en assemblée des propriétaires d’étages), un comportement chicanier et vexant vis-à-vis des propriétaires d’étages, le fait de s’assurer des services d’auxiliaires ou de remplaçants sans autorisation et un comportement pénalement répréhensible à l’endroit d’une communauté ou d’un copropriétaire. Un conflit d’intérêt entre l’administration de l’immeuble en PPE et les intérêts privés de l’administrateur constitue également un juste motif de révocation (CACI 4 juin 2014/89 consid. 7.3.1 ; CACI 30 juillet 2013/383 consid. 3b ; Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des art. 712a à 712t CC, 4e éd., Rothenburg 2021, n. 46 ad art. 712r CC ; Isabelle Salomé Daïna, Le remplacement de l’administrateur, in Bohnet/Carron/Wermelinger (édit.), PPE 2021, pp. 121 ss, n. 36). La seule existence d’un risque abstrait d’une éventuelle violation du devoir de fidélité ne constitue pas, à lui seul, un juste motif de révocation (ATF 127 III 534 consid. 3c ; CACI 4 juin 2014/289 consid. 7.3.1 ; CACI 30 juillet 2013/383 consid. 3b ; Daïna, op. cit., n. 36). Le fait que l’administrateur ait recours aux services d’un remplaçant ou d’auxiliaires sans autorisation peut constituer un juste motif de révocation, tout comme des divergences lourdes et durables entre les copropriétaires et l’administrateur. Les compétences humaines jouent également un rôle, étant précisé que les déficiences en la matière doivent aussi être d’une importance significative pour pouvoir être prises en compte (Daïna, op. cit., n. 36). Le juste motif est la clé de voûte de l’art. 712r al. 2 CC. Il justifie une intervention judiciaire restreignant fortement la liberté de détermination de la communauté des propriétaires d’étages (Wermelinger, op.”

“Es ist unbestritten, dass die Verwalterin gemäss Verwaltungsvertrag vom 6. Februar 2016 (vgl. act. 6/3 = act. 21/5) in einem Auftragsverhältnis zur Stock- werkeigentümergemeinschaft steht und Beschlüsse der Versammlung der Stock- werkeigentümer im Sinne von Art. 712s ZGB grundsätzlich vollziehen muss. Dazu gehört gemäss Reglement und Verwaltungsvertrag (vgl. act. 21/3, Ziffern 21 und 39; act. 21/5, S. 3 "Rechnungswesen / Einnahmen") ausdrücklich das Inkasso be- schlossener Beiträge in den Erneuerungsfonds – notwendigenfalls bis zur Betrei- bungsandrohung. Fraglich ist jedoch, wo diese Pflicht der Verwalterin endet und ob der Vollzug eines fehlerhaften Beschlusses ein wichtiger Grund für ihre Abbe- rufung im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB ist.”

“Die Beschwerdeführerin beantragte mit Gesuch vom 23. April 2024 (vgl. act. 1) lediglich die Abberufung der Verwalterin im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB. Ihre darin enthaltene Kritik am Beschluss vom 13. April 2023 hat rein erklä- renden, den Antrag auf Abberufung der Verwalterin begründenden Charakter und kann dementsprechend nicht als Rechtsbegehren auf Erklärung der Ungültigkeit oder auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses qualifiziert werden. Anträge und Ausführungen zur Rückerstattung von zu viel bezahlten Beiträgen enthält das Gesuch nicht. Die Vorinstanz setzte sich im Urteil vom 3. Juli 2024 (vgl. act. 20, E. 5.1) aufgrund der Kritik der Beschwerdeführerin betreffend die Beschlussfas- sung an der”