Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
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(del 19 dicembre 1997)
richiamata la legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, del 13 novembre 1996,
Il presente regolamento determina i criteri tecnici di accertamento del valore di stima ufficiale e la procedura applicabile.
Gli accessori fino ad una superficie di 10 mq e un’altezza di 3 ml, di regola, non sono stimati.
Eccezioni a questo principio sono ammissibili quando:
a) l’accessorio supera le dimensioni di cui al cpv. 1, ma non ha alcun valore economico;
b) l’accessorio non supera le dimensioni di cui al cpv. 1, ma il suo valore economico è rilevante.
Il valore di stima dei fondi destinati alla realizzazione di attrezzature e edifici pubblici (AP, EP, EAP, P, ecc.) che non sono ancora proprietà dell’ente espropriante è determinato al giorno dell’entrata in vigore della restrizione.
Se il fondo è già di proprietà dell’ente espropriante è valutato alla data di esecuzione della stima, tenuto conto della sua destinazione.
Il valore di stima dei fondi agricoli non edificati viene stabilito in base alla carta delle idoneità agricole.
Il valore di stima dei fondi agricoli edificati viene stabilito tenendo conto del genere di edificio agricolo.
Il valore di stima dei fondi boschivi è stabilito in base alla carta forestale.
Il valore di stima dei fondi senza destinazione specifica è stabilito in fr. 0.10 al mq (valore simbolico).
Il valore venale dei fondi edificati viene calcolato mediante la seguente formula:
(valore metrico)+(valore di reddito x fattore di ponderazione)
1 + fattore di ponderazione
Il fattore di ponderazione è determinato in base al rapporto valore a reddito (100%) / valore metrico, e più precisamente:
| Deviazione VR/VM | Fattore di ponderazione | |||
|---|---|---|---|---|
| da | 0% | a | 10% | 1 |
| da | 11% | a | 20% | 2 |
| da | 21% | a | 30% | 3 |
| da | 31% | a | 40% | 4 |
| oltre | 40% | 5 |
Per la verifica del valore venale, il proprietario è tenuto a fornire il valore assicurato della costruzione.
La vetustà è calcolata con una deduzione dall’1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%.
La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato.
Nel calcolo della vetustà si deve tenere conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi accertati analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione.
Al tasso di capitalizzazione, corrispondente al tasso medio praticato dai maggiori istituti di credito del Cantone Ticino per le ipoteche di primo rango su un periodo di 30 anni, viene sommato il seguente tasso aggiuntivo, determinato conformemente ai criteri consolidati a livello nazionale:
| a) | edifici abitativi | da 0.6 a 3.8 |
|---|---|---|
| b) | edifici commerciali | da 1.3 a 4.4 |
| c) | edifici industriali, artigianali e altri | da 1.7 a 4.4 |
La variazione del tasso aggiuntivo avviene tenendo conto della destinazione, della vetustà, del tipo di costruzione, dello stato di conservazione e degli oneri di gestione (costi d’esercizio, costi di manutenzione, ammortamento, rischio di sfitto, spese di amministrazione).
Il tasso di capitalizzazione da applicare al canone relativo ai diritti di superficie per sè stanti e permanenti corrisponde al tasso medio praticato dai maggiori istituti di credito del Cantone Ticino per le ipoteche di primo rango su un periodo di 30 anni.
Oltre agli edifici destinati allo sport e al tempo libero, vengono stimati in base al valore metrico deprezzato secondo il grado di vetustà, gli edifici destinati ad attività sociali e al culto, nonché gli oggetti di cui all’art. 3 della legge, nei casi dove dovesse rendersi necessaria l’adozione di una stima ufficiale.
La stima degli impianti idroelettrici di produzione comprende tutte le opere e le parti d’impianto dalle captazioni ai morsetti d’uscita dei generatori.
I dati necessari per la stima sono raccolti mediante il formulario "Dichiarazione per la stima ufficiale degli impianti idroelettrici" da compilare dai concessionari nei termini stabiliti dall’art. 21.
Il formulario è inviato direttamente dall’US che svolge per intero i compiti affidati ai Municipi per le stime degli altri oggetti.
La determinazione del valore di stima avviene mediante un punteggio che tiene conto:
del tipo d’impianto, della sua età e degli interventi di miglioria o di ammodernamento eseguiti;
del grado di sfruttamento dell’impianto (totale ore/anno);
della potenza installata;
dell’energia prodotta (media degli ultimi quattro anni);
della valutazione dell’energia prodotta;
dei costi di produzione (media degli ultimi quattro anni);
della durata residua della concessione.
Il punteggio è calcolato in base alle apposite tabelle dell’US.
La stima è determinata mediante la formula:
Valore di stima = P x fr/kW
dove:
P è la media ponderata fra la potenza installata (peso 1) e la potenza effettiva (media ultimi quattro anni, peso 2).
fr/kW è ottenuto mediante le tabelle di conversione del punteggio di cui ai cpv.3 e 4.
L’US procede alla ripartizione del valore di stima fra i Comuni interessati tenendo conto dell’importanza delle parti d’impianto presenti sul territorio di ognuno di essi.
Sono soggetti alla stima ufficiale gli elettrodotti e i cavi per una tensione di esercizio di 50 kV e oltre.
Il valore di stima viene determinato in base alla tensione nominale d’esercizio e alla struttura dell’elettrodotto.
Quale autorità preposta alle operazioni di stima è designato l’Ufficio stima (in seguito "US").
Al Dipartimento delle finanze e dell’economia è affidata la vigilanza sull’applicazione della Legge sulla stima e del presente Regolamento.
L’US preleva, tramite fatturazione, una tassa di cancelleria di fr. 20.– per il rilascio di estratti di stime vigenti al momento della richiesta e per il rilascio di estratti di stime precedenti.
Il Municipio mette gratuitamente a disposizione dell’US il personale necessario, gli uffici e le attrezzature indispensabili per l’esecuzione delle operazioni di stima, come pure tutti i documenti e gli atti che possono interessare le operazioni di stima.
I periti dell’US hanno il diritto, nello svolgimento delle loro funzioni, di consultare i documenti dell’amministrazione comunale e di farsi rilasciare copia dei dati occorrenti alle operazioni di stima.
Il Municipio comunica l’inizio delle operazioni di stima mediante avviso all’albo comunale o l’invio di una circolare a tutti gli interessati.
Gli uffici dei registri trasmettono all’US i dati inerenti ad ogni nuova contrattazione nel Cantone. A tale scopo essi mettono a disposizione copia dell’istanza di iscrizione nel RF e copia del formulario di statistica.
Questi dati servono per definire i valori di riferimento-quadro per i terreni, suddivisi in comprensori con caratteristiche analoghe, sia per le revisioni generali sia per gli aggiornamenti particolari.
Per i fondi di cui agli artt. 11, 12 e 14 della Legge la raccolta dei dati è eseguita direttamente dall’US.
La determinazione dei valori di stima è eseguita conformemente alle disposizioni del Capitolo III del presente regolamento.
(art. 30)
Il formulario per la dichiarazione di stima viene inviato ai proprietari e in genere ai titolari di diritti reali tramite i Municipi. Nel caso di proprietà per piani, comproprietà e comunioni ereditarie il formulario è inviato al rappresentante. Le spese di invio sono a carico del Cantone.
La dichiarazione di stima deve essere riconsegnata al Municipio entro il termine di 60 giorni. Questo termine può essere prorogato di 30 giorni per motivi fondati.
La domanda di proroga dev’essere inoltrata al Municipio che decide in merito.
Il proprietario che omette di consegnare la dichiarazione è diffidato a rimediarvi entro il termine di 15 giorni. Per ogni diffida inviata il Municipio percepisce una tassa di fr. 30.-.
Il Municipio invia all’US tutti i formulari rientrati unitamente alla distinta riassuntiva, entro 60 giorni dal termine ordinario assegnato ai proprietari.
L’US diffida i proprietari che hanno consegnato formulari incompleti a rimediarvi entro il termine di 30 giorni.
L’avviso di deposito degli atti concernenti le stime è pubblicato sul Foglio ufficiale del Cantone Ticino da parte dell’US e intimato, unitamente alla decisione di stima, ai proprietari e in genere ai titolari di diritti reali da parte dei Municipi. Nel caso di proprietà per piani, comproprietà e comunioni ereditarie l’avviso è intimato al rappresentante. Le spese di invio sono a carico del Cantone.
L’intimazione deve menzionare il luogo, il periodo, i giorni e gli orari durante i quali gli interessati potranno prendere visione degli atti.
Durante il periodo di deposito devono essere messi a disposizione per la consultazione tutti i dati d’estimo, i piani catastali e il Piano regolatore comunale.
L’US sottopone al Consiglio di Stato, ogni 4 anni, un rapporto sull’evoluzione dei fattori influenti sulla stima. Di regola, gli aggiornamenti intermedi sono decisi quando questa evoluzione determina una variazione dei valori di stima vigenti almeno del +/- 25% rispetto all’ultimo aggiornamento.
Per gli aggiornamenti intermedi sono applicabili le prescrizioni della procedura vigenti per la revisione generale delle stime.
(art. 33)
Il Municipio dopo la verifica dell’avvenuta costruzione o il rilascio dell’eventuale permesso di abitabilità per nuovi edifici o riattazioni, ai sensi dell’art. 49 cpv. 2 della Legge edilizia, ordina al geometra detentore della mappa di procedere al relativo rilievo catastale.
Quando riceve la scheda di sommarione aggiornata, il Municipio invia al proprietario il formulario per la raccolta dei dati, con allegata la scheda di sommarione. La dichiarazione di stima deve essere riconsegnata al Municipio nei termini stabiliti dall’art. 21.
Il Municipio trasmette all’US, regolarmente ma al più tardi entro la fine del mese di giugno dell’anno successivo, i formulari relativi ai fabbricati nuovi o riattati, nonché ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima.
Per il resto sono applicabili le prescrizioni della procedura vigenti per la revisione generale delle stime (artt. 21, 22 e 23).
La decisione di stima in seguito a revisione eccezionale o a modifica straordinaria è intimata al proprietario direttamente dall’US.
Sono applicabili le prescrizioni della procedura vigenti per la decisione (artt. 32, 34-39 della Legge).
Le multe previste dall’art. 43 della Legge sono inflitte:
a) fino a fr. 5’000.- dall’US;
b) da fr. 5’000.- a fr. 10’000.- dalla Divisione dell’economia;
c) oltre fr. 10’000.- dal Dipartimento delle finanze e dell’economia.
Il presente Regolamento, con le riserve dell’art. 29, abroga:
il Regolamento di applicazione della legge 25 novembre 1936 sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare nel Cantone, del 19 febbraio 1937;
il Regolamento esecutivo circa le norme tecniche di esecuzione delle stime ufficiali, del 23 ottobre 1990;
il Regolamento determinante le attribuzioni delle commissioni consultive comunali in materia di revisione dei valori ufficiali di stima, del 30 luglio 1948.
Per le operazioni di stima in corso, come per quelle relative ai fabbricati nuovi o riattati sino al momento dell’inizio delle revisioni generali attuate con la legge del 13 novembre 1996, sono applicabili i regolamenti indicati all’art. 28.
Questo regolamento è pubblicato nel Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi del Cantone Ticino ed entra immediatamente in vigore.
Pubblicato nel BU 1997, 600.
Cpv. modificato dal R 27.11.2018; in vigore dal 30.11.2018 - BU 2018, 437; precedente modifica: BU 2012, 587.
Entrata in vigore: 30 dicembre 1997 - BU 1997, 600.
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