LG Flensburg 1. Kammer für Handelssachen — 6 HKO 14/15, 6 HK O 14/15 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2017-10-06

Aktenzeichen: 6 HKO 14/15, 6 HK O 14/15

ECLI: ECLI:DE:LGFLENS:2017:1006.6HKO14.15.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 125 BGB, § 311 BGB, § 311b Abs 1 S 1 BGB, § 894 BGB, § 22 GBO ... mehr

Leitsatz

Die Vereinbarung einer grundstücksbezogenen Unterlassungspflicht ist nach Auflassung formfrei möglich. (Rn.49) (Rn.51)

Orientierungssatz

1. Die Vereinbarung eines Verbots zur Milchverarbeitung auf Kaufgrundstücken stellt eine nachträgliche Ergänzung des notariellen Kaufvertrages dar, die ihrerseits grundsätzlich der notariellen Beurkundung bedarf. (Rn.50)

2. Die zeitliche Schranke, bis zu der Änderungen und Ergänzungen der Beurkundung bedürfen, ist die Auflassung. Danach sind sie nicht mehr formbedürftig, weil mit der Auflassung die Veräußerungs- und Erwerbspflicht durch Erfüllung erloschen sind. (Rn.51)

3. Die Begründung einer Pflicht, auf einem Grundstück die Herstellung oder Verarbeitung von Milcherzeugnissen zu unterlassen, ist nicht nichtig. Die als grundstücksbezogene Unterlassungspflicht auszulegende Vereinbarung führt nicht zu einer Verhinderung, Einschränkung oder Verfälschung des Wettbewerbs. Sie lässt sich grundsätzlich auch nicht als horizontale Wettbewerbsbeschränkung einordnen. (Rn.54)

4. Sind die Grundbücher unrichtig geworden, weil die Auflassungsvormerkungen nach einem Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag erloschen sind, so besteht ein Grundbuchberichtigungsanspruch. Wenn das Grundbuch durch Erlöschen der Vormerkung unrichtig geworden ist, steht dem Verkäufer gegen den Käufer neben dem Anspruch auf Rückgewähr der Vormerkung ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung, gerichtet auf Abgabe einer Löschungsbewilligung, zu. (Rn.63)

Verfahrensgang

nachgehend Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 13. Dezember 2018, 11 U 135/17 nachgehend BGH, 11. Oktober 2019, V ZR 7/19, Urteil

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Auf die Widerklage wird

1. die Klägerin verurteilt, die Löschung der Vormerkungen (Eigentumsverschaffungsanspruch), eingetragen beim Amtsgericht S im Grundbuch von S,

a) G1 (Grundstück1), auflösend bedingt abgetreten an den Drittwiderbeklagten zu 1), und

b) G2 (Grundstück2), auflösend bedingt abgetreten an die Drittwiderbeklagte zu 2),

zu bewilligen und die in den nachstehenden Anträgen zu 3. und 4. bezeichneten Löschungsbewilligungen der Drittwiderbeklagten zu 1) und 2) beizubringen;

Zug um Zug gegen Zahlung von 100.000 € durch die Beklagte an die Klägerin;

2. festgestellt, dass die Klägerin sich mit der unter 1. bezeichneten Zahlung von 100.000,00 € durch die Beklagte im Annahmeverzug befindet,

3. der Drittwiderbeklagte zu 1) verurteilt, die Löschung der zu seinen Gunsten im Grundbuch von S, G1 eingetragenen Vormerkung (Eigentumsverschaffungsanspruch) zu bewilligen und

4. die Drittwiderbeklagte zu 2) verurteilt, die Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch von S, G2 eingetragenen Vormerkung (Eigentumsverschaffungsanspruchs) zu bewilligen.

III. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Beklagten haben die Klägerin 11/13 und die Drittwiderbeklagten jeweils 1/13 zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin und der Drittwiderbeklagten tragen diese jeweils selbst.

IV. Das Urteil ist für die Beklagte und Widerklägerin zu den Ziffern II.1, II.3, II.4 jeweils gegen Sicherheitsleistung von 100.000 € und wegen ihrer Kosten zu Ziffer III gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Drittwiderbeklagten können die Vollstreckung der Kosten gem. Ziffer III. jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte und Widerklägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

V. Der Gebührenstreitwert wird auf 130.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Herausgabe eines Grundstücks. Die Beklagte machte mit ihrer Widerklage die Löschung von zu Gunsten der Klägerin und den Drittwiderbeklagte eingetragener Auflassungsvormerkungen geltend.

2 Die Klägerin, damals noch unter der Firma “I S GmbH“ handelnd, kaufte mit dem notariellen Vertrag vom 07.03.2013 des Notars Dr. S in B (UR-Nr. 132/2013) zwei in S gelegene, auf den Grundbuchblättern …G1 und … G2 des Grundbuchs von S eingetragene Grundstücke in einer Größe von 29.895 m² und 5.053 m² (im Folgenden: Kaufgrundstücke), auf denen die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die noch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragene N AG, ein Werk zur Verarbeitung von Rohmilch unterhalten hatte und das von der Beklagten zuletzt zur Produktion von Milchpulver betrieben wurde.

3 Die Parteien vereinbarten unter § 4 I 1a) des Kaufvertrages, dass die Klägerin das Kaufgrundstück unter der Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung spätestens am 01.01.2015 übergibt. Die Klägerin hatte nach § 4 I 1b) spätestens bis zu diesem Zeitpunkt die Anlagen für die Pulverproduktion auszubauen. Ferner erklärten die Parteien gemäß § 5 I des Kaufvertrages die Auflassung. Aufgrund der Bewilligung gem. § 7 wurden zugunsten der Klägerin Eigentumsvormerkengen in den betroffenen Grundbüchern eingetragen. Zu den Einzelheiten der Vereinbarungen wird auf die Kaufvertragsurkunde (Anlage K 1, Blatt 5 der Akte) Bezug genommen.

4 Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages wünschte die Beklagte, dass die Klägerin sich verpflichtet, auf dem Kaufgrundstück keine Milch zu verarbeiten (Anlage B4, Anlagenordner). Sie übersandte der Klägerin am 16.04.2013 eine Mail mit einem Formulierungsvorschlag zum

5 Verbot der Milchverarbeitung „Der Käufer verpflichtet sich, auf dem Grundstück zeitlich unbeschränkt keine Verarbeitung von Milch vorzunehmen. Dieses Verbot gilt für die Milch von Kühen, Schafen und Ziegen. Das Verbot trifft den Käufer als Eigentümer dieses Grundstücks und das Verbot gilt insbesondere auch für etwaige Mieter oder Pächter des Grundstückes sowie für jeden Rechtsnachfolger des Käufers.“

6 den die Klägerin mit Schreiben vom 26.04.2013 (Anlage B3, Anlagenband) annahm.

7 Die Klägerin verkaufte beide Kaufgrundstücke mit notariellem Vertrag vom 19.06.2014 des Notars L - UR 449/2014 - (Anlage B 5, Anlagenordner) an die „S R E GmbH“, zu deren Gunsten in beiden Grundbüchern eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Die Klägerin erklärte inzwischen den Rücktritt von diesem Kaufvertrag.

8 Sodann verkaufte sie das G1 mit notariellem Kaufvertrag des Notars O vom 18.08.2014 - UR 153/2014 - (Anlage B 6, Anlagenordner) an den Drittwiderbeklagte zu 1), der als Treuhänder der L D GmbH auftrat. Hierbei handelt es sich um ein Unternehmen, das Milcherzeugnisse verarbeitet und Wettbewerberin der Beklagten ist. Ferner verkaufte sie das G2 mit notariellem Kaufvertrag des Notars O vom 18.08.2014 - UR-Nr. 155/2014 - (Anlage B 7, Anlagenordner) an die Drittwiderbeklagte zu 2), deren geschäftsführender Gesellschafter auch geschäftsführender Gesellschafter der Klägerin ist. In beiden Kaufverträgen bewilligte die Klägerin der Drittwiderbeklagten unter § 2.2. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Ferner vereinbarten die Parteien unter § 2.3., dass die Klägerin zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs der Drittwiderbeklagten ihren Anspruch gegen die Beklagte aus dem Kaufvertrag vom 07.03.2013 („Vorurkunde“) auf Verschaffung des Eigentums an dem vorbezeichneten Grundbesitz an die Drittwiderbeklagte abtritt. Ergänzend bewilligte die Klägerin die zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung dahingehend abzuändern, dass künftig der Käufer (die/der jeweilige Drittwiderbeklagte) auflösend bedingt Berechtigter aus der Auflassungsvormerkung ist. Daraufhin wurde am 01.09.2014 im jeweiligen Grundbuch die auflösend bedingte Abtretung des vorgemerkten Eigentumsverschaffungsanspruchs an die Drittwiderbeklagte zu 1) bzw. den Drittwiderbeklagten zu 2) eingetragen (Anlage B 9, Anlagenband).

9 Die Erstkäuferin des Grundstücks, die S R E GmbH, untersagte der hiesigen Klägerin durch eine einstweilige Verfügung des Landgerichts Flensburg alle auf Vereitelung ihres Eigentumsverschaffungsanspruchs gerichteten Maßnahmen. Das Landgericht hat insbesondere die Auffassung vertreten, die Abtretungen der Eigentumsverschaffungsansprüche an die hiesigen Drittwiderbeklagten seien sittenwidrig, weil die Abtretungen auf eine Vereitelung des Rechtserwerbs der „S R E GmbH“ gerichtet seien. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss des Landgerichts Flensburg vom 03.09.2014, 4 O 301/14 (Anlage B 10, Anlagenordner), auf dessen im einstweiligen Verfügungsverfahren ergangenes Urteil vom 29.09.2014 (Anlage B 11, Anlagenordner) und auf den Hinweisbeschluss des OLG S vom 05.01.2015, 17 U 93/14 (Anlage B 12, Anlagenordner) verwiesen.

10 Am 27.08.2014 bestätigte die Klägerin, dass die Beklagte den gemäß § 3 I des Kaufvertrages vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 100.000 € gezahlt hatte. Den am 01.09.2014 vereinbarten Termin zur Übergabe des Grundstücks an die Klägerin nahm die Beklagte nicht wahr, weshalb sie von der Klägerin mit Schreiben vom 16.10.2014 und 05.11.2014 aufgefordert worden war, das Kaufgrundstück zu übergeben. Die Beklagte verweigerte die Übergabe, solange und soweit die Klägerin in den von ihr geschlossenen Folgekaufverträgen mit den Käufern nicht das Verbot der Milchverarbeitung vereinbart habe und sich nicht zur Unterlassung weiteren Handlungen verpflichte, die geeignet seien, dieses Verbot zu unterlaufen. Insoweit wird auf die Schreiben der Beklagten vom 12.09.2014 (Anlage B 18, Anlagenband) und auf das Schreiben vom 28.10.2014 (Anlage K6, Blatt 27 der Akte) verwiesen. Die Klägerin entsprach diesem Begehren nicht.

11 Die Beklagte erklärte gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 20.11.2014 den Rücktritt vom Kaufvertrag (Anlage B2, Anlagenband). Sie forderte die Klägerin auf, alle für die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungen erforderlichen Bewilligungen bis zum 19.12.2014 beizubringen. Sie bot der Klägerin mit der Klageerwiderung die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen die Bewilligung zur Löschung der Auflassungsvormerkungen an.

12 Die Klägerin und die Drittwiderbeklagten sind der Auffassung, die Klägerin habe gegen die Beklagte weiterhin einen Anspruch auf Übergabe der Kaufgrundstücke. Die Beklagte könne aus der von ihr als Wettbewerbsverbot bezeichneten Vereinbarung vom 26.04.2013 keine Rechte herleiten. Die Vereinbarung sei nichtig, weil sie der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB bedurft hätte.

13 Die Vereinbarung sei formbedürftig, weil sie auf eine wesentliche Nutzungseinschränkung der verkauften Grundstücke gerichtet sei und nach dem Willen der Parteien eine Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag gebildet habe. Sie behauptet, der Beklagten sei es – was unstreitig ist - darauf angekommen, das Grundstück nur zu verkaufen, wenn auf ihm zukünftig keine Milchproduktion bzw. Milchverarbeitung stattfinde.

14 Eine Ausnahme von der Beurkundungsbedürftigkeit solcher Vereinbarungen komme nicht in Betracht. Der Bundesgerichtshof habe seine – nicht allgemein geteilte Auffassung - zur formfreien Abänderbarkeit von Grundstückskaufverträgen nach der Auflassung nicht konsequent verfolgt und habe vereinzelt die Formfreiheit erst für die Zeit nach dem dinglichen Vollzug des Kaufvertrages angenommen. Eine formfreie Abänderbarkeit schon nach der Auflassung müsse auch ausscheiden, wenn die Eigentumsumschreibung der Auflassung nicht automatisch nachfolge oder wenn es um Vereinbarungen gehe, die eine durch die Auflassung selbst noch nicht erfüllte Übereignungspflicht beträfen.

15 Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte zu 2) seien von dem Verbot zur Milchverarbeitung nicht betroffen. Die Klägerin, die unstreitig weder Milch noch ihre Bestandteile oder ihre Produkte verarbeitet, habe mit dem Verkauf der Grundstücke nicht gegen ein Verbot zur Milchverarbeitung verstoßen. Sie behauptet, die „S R E GmbH“ sei in einem völlig anderen Geschäftsbereich tätig.

16 Die hinter dem Drittwiderbeklagten zu 1) stehende „L D GmbH“ verarbeite ebenfalls keine Milch; sie produziere aus Molke, die bei der Käseherstellung gewonnen werde, Zusatzstoffe für die Lebensmittelproduktion, z.B. Kasein, Laktate, Lactoglace, Molkeproteine.

17 Sie sind der Auffassung, das Wettbewerbsverbot sei ohnehin wegen Verstoßes gegen das Kartellrecht unwirksam.

18 Die Klägerin meint darüber hinaus, sie sei mit der Entgegennahme der Kaufgrundstücke nicht in Annahmeverzug. Sie behauptet, die Beklagte habe das Grundstück nicht vereinbarungsgemäß übergeben wollen. Die Beklagte habe vor dem Übergabetermin am 01.09.2014 Einbauten zerstört und die Übergabe von vertragswidrigen Bedingungen abhängig gemacht.

19 Der Drittwiderbeklagte zu 1), der unstreitig ebenfalls keine Milch oder Milchprodukte verarbeitet, behauptet, seine Treugeberin, die „L D GmbH“, beabsichtige nicht, auf dem Grundstück Rohmilch nach § 4 Abs. 1 MilchFettG zu verarbeiten. Allenfalls komme die Verarbeitung einzelner Milchbestandteile, beispielsweise die Gewinnung von Proteinen aus dem Milcherzeugnis Molke in Betracht.

20 Die Klägerin beantragt,

21 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin

22 das teilweise bebaute Grundstück in S,… G1 ,… Amtsgericht S, Grundbuch von S, .., sowie

23 das teilweise bebaute Grundstück in S, … G2 , … Amtsgericht S, Grundbuch von S, …,

24 herauszugeben.

25 Die Beklagte beantragt,

26 die Klage abzuweisen,

27 widerklagend

28 1. die Klägerin zu verurteilen, die Löschung der Vormerkungen (Eigentumsverschaffungsanspruch), eingetragen beim Amtsgericht S im Grundbuch von S,

29 a) G1 , auflösend bedingt abgetreten an den Drittwiderbeklagten zu 1, und

30 b) G2 , auflösend bedingt abgetreten an die Drittwiderbeklagte zu 2,

31 zu bewilligen und die in den nachstehenden Anträgen zu 3. und 4. bezeichneten Löschungsbewilligungen der Drittwiderbeklagten zu 1) und 2) beizubringen;

32 Zug um Zug gegen Zahlung von 100.000 € durch die Beklagte an die Klägerin;

33 2. festzustellen, dass die Klägerin sich mit der unter 1. bezeichneten Zahlung von 100.000,00 € durch die Beklagte im Annahmeverzug befindet;

34 3. den Drittwiderbeklagten zu 1) zu verurteilen, die Löschung der zu seinen Gunsten im Grundbuch von S G1 eingetragenen Vormerkung (Eigentumsverschaffungsanspruch) zu bewilligen;

35 4. die Drittwiderbeklagte zu 2) zu verurteilen, die Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch von S G2 eingetragenen Vormerkung (Eigentumsverschaffungsanspruch) zu bewilligen.

36 Die Klägerin und die Drittwiderbeklagten beantragen ,

37 die Widerklagen abzuweisen.

38 Die Beklagte vertritt die Auffassung, die Klage auf Herausgabe des Grundstücks sei unbegründet. Sie sei berechtigt gewesen, von dem Kaufvertrag zurückzutreten.

39 Die Klägerin habe den aus der Vereinbarung folgenden Anspruch auf Unterlassung von dem Verbot zur Milchverarbeitung entgegenstehenden Handlungen nicht erfüllt.

40 Bei dem Verbot zur Milchverarbeitung handele es sich um ein Wettbewerbsverbot, das die Parteien aufgrund ihres im April 2013 geführten Schriftwechsels vereinbart hätten. Die Vereinbarung sei wirksam und habe insbesondere nicht der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB bedurft. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne ein Grundstückskaufvertrag vor der Eigentumsumschreibung formlos abgeändert werden, wenn jedenfalls – wie hier - die Auflassung bereits erfolgt sei.

41 Die Klägerin habe gegen das Wettbewerbsverbot verstoßen. Die Beklagte behauptet - insoweit unstreitig - dass die Klägerin in den Folgekaufverträgen mit den Käufern ein Verbot, auf dem Grundstück der Beklagten keine industrielle Verarbeitung von Milch vorzunehmen, nicht vereinbart habe. Darüber hinaus habe die Klägerin den größten Teil des Betriebsgeländes an einen ihrer - der Beklagten - Wettbewerber, die L D GmbH, für die der Widerbeklagte zu 1) als Treuhänder aufgetreten sei, verkauft. Die L wolle auf dem Grundstück einen Betrieb zur Milchverarbeitung errichten.

42 Die Klägerin habe auch ihre Pflicht zur Abnahme des Grundstückes nicht erfüllt. Ihr sei die Abnahme nicht durch den Verkauf der Grundstücke an die Drittwiderbeklagten unmöglich geworden.

43 Zur Widerklage vertritt die Beklagte die Auffassung, die Klägerin und die Drittwiderbeklagten seien verpflichtet, die Löschung der zu ihren Gunsten in den Grundbüchern eingetragenen Auflassungsvormerkungen nach § 894 BGB zu bewilligen. Die Grundbücher seien unrichtig geworden, nachdem sie - die Beklagte - von dem Kaufvertrag mit der Klägerin zurückgetreten sei. Gegenüber den Drittwiderbeklagten sei der Anspruch auf Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkungen darüber hinaus auch deshalb begründet, weil die Auflassungserklärungen und die Abtretungen der Übereignungsansprüche an die Drittwiderbeklagten zum einen wegen Sittenwidrigkeit und zum anderen zum wegen Verstoßes gegen das zwischen der Klägerin und der Beklagten schlüssig vereinbarten Abtretungsverbot nichtig seien.

Entscheidungsgründe

44 I. Die Klage ist unbegründet.

45 Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB.

46 Es kann hier dahinstehen, ob die Klägerin, obwohl sie unter § 2.3 der mit den Drittwiderbeklagten geschlossenen Kaufverträge vom 18.08.2014 ihre gegen die Beklagte gerichteten Eigentumsverschaffungsansprüche an die diese Käufer abgetreten hatte, Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe des Grundstücks geblieben war, weil diese, auf eine Vereitelung des Rechtserwerbs der „S R E GmbH“ gerichteten Abtretungen wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nichtig waren. Ihre auf Eigentumsverschaffung gerichteten Ansprüche aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 07.03.2013 sind jedenfalls infolge des Rücktritts der Beklagten von diesem Kaufvertrag nach § 346 Abs. 1 BGB erloschen.

47 Die Beklagte war nach § 323 Abs. 1 BGB berechtigt, mit Schreiben vom 20.11.2014 den Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber der Klägerin zu erklären, weil die Klägerin ihre Leistungspflicht aus dem Kaufvertrag verletzt hatte, indem sie die Kaufgrundstücke zunächst an die „S R E GmbH“ und sodann nochmals an die Drittwiderbeklagten verkaufte, ohne in den Kaufverträgen mit diesen Käufern ein Verbot zur Milchverarbeitung zu vereinbaren.

48 Die Klägerin hat sich mit seinem Schreiben vom 26.04.2013, das eine Annahme des gleichlautenden Vertragsangebots der Beklagten vom 16.04.2013 darstellt, verpflichtet, auf dem Kaufgrundstück zeitlich unbeschränkt keine industrielle Verarbeitung von Milch vorzunehmen Die Einigung der Parteien über dieses „Verbot zur Milchverarbeitung“ ist zwischen den Parteien unstreitig geblieben.

49 Die Vereinbarung ist nicht nach § 125 BGB nichtig. Die Einigung war hier formfrei wirksam, sie bedurfte insbesondere nicht der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB.

50 Die Vereinbarung eines Verbots zur Milchverarbeitung auf den Kaufgrundstücken stellt zwar eine nachträgliche Ergänzung des notariellen Kaufvertrages dar, die ihrerseits grundsätzlich der notariellen Beurkundung bedurft hätte. Dem sachlichen Anwendungsbereich des Formzwangs von § 311b BGB unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäft gehören (BGH, Urteil vom 08.04.1988, V ZR 260/86, NJW 1988, 3263, zitiert Beck-online; BGH, Urteil vom 26.10.1973, V ZR 194/72, Rn. 35, zitiert Juris). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt dann in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändern (BGH, Urteil vom 05.04.2001, VII ZR 119/99, DNotZ 2001, 798 [799], zitiert Beck-online, Kanzleiter, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 311b BGB Rn. 57f, zitiert Beck-online). Hier wird durch die Vereinbarung der Parteien über ein Verbot der Milchverarbeitung auf den Kaufgrundstücken eine bereits formgültig begründete Verpflichtung in rechtlich erheblicher Weise verändert. Mit der Vereinbarung, bestimmte Handlungen auf den Kaufgrundstücken zu unterlassen, wird der wirtschaftliche Wert des Grundstücks gemindert. Das gilt für die beiden Kaufgrundstücke in besonderer Weise, weil die auf den Grundstücken noch vorhandenen Anlagen zur Milchproduktion nicht mehr auf dem Grundstück betrieben werden dürfen, was eine vergleichbare Anschlussnutzung unmöglich macht und ggfs. auch den Abbau der alten Anlagen zwingt, um eine anderweitige Nutzbarkeit des Grundstücks zu ermöglichen.

51 Die Vereinbarung unterlag aber nicht mehr dem zeitlichen Anwendungsbereich des Formzwangs nach § 311b BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH ist zeitliche Schranke, bis zu der Änderungen und Ergänzungen der Beurkundung bedürfen, die Auflassung. Danach seien sie nicht mehr formbedürftig, weil mit der Auflassung die Veräußerungs- und Erwerbspflicht durch Erfüllung erloschen seien (BGH, Urteil vom 14.05.1971, V ZR 25/69, NJW 1971, 1450, zitiert Beck-online; BGH, Urteil vom 28.09.1984, V ZR 43/83, NJW 1985, 266, zit. Beck-online; BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263, zitiert Beck-online; BGH, Urteil vom 28.10. 2011 - V ZR 212/10, Rn. 15, NJW-RR 2012, 18 [19], zitiert Beck-online; zur Gegenauffassung: Kanzleiter, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 311b BGB Rn. 59 mit Nachweisen, zitiert Beck-online). Dieser Ausnahmetatbestand liegt hier vor. Die Parteien hatten die Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB unstreitig bereits mit der Beurkundung des Kaufvertrages erklärt, vgl. § 5 des Kaufvertrages, als sie im April 2014 das Verbot der Milchverarbeitung vereinbarten. Es liegt auch keine Gegenausnahme vor, wonach Änderungen eines Grundstückskaufvertrages zwischen Auflassung und Grundbucheintragung formbedürftig sind, wenn die vom Verkäufer zur Übertragung des Eigentums geschuldeten Handlungspflichten mit der Auflassung noch nicht vollständig erfüllt worden sind. Dass soll eine abweichende Fallgestaltungen betreffen, in denen es um nachträgliche Vereinbarungen geht, die eine durch die Auflassung selbst noch nicht erfüllte Übereignungspflicht betreffen und diese zum Nachteil des Übertragenden maßgeblich modifizieren (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.10.1997, 9 U 24/97, Rn. 46, NJW 1998, 2225 [2227]). Um einen solchen Fall handelt es sich hier nicht.

52 Die Vereinbarung des Verbots der Milchverarbeitung verpflichtet die Klägerin, auf dem Kaufgrundstück zeitlich unbeschränkt keine industrielle Verarbeitung von Milch vorzunehmen. Hierbei handelt es sich um eine grundstücksbezogene Unterlassungsverpflichtung, die für beide verkauften Grundstücke gelten sollte. Die Parteien beziehen die Vereinbarung ausdrücklich auf den notariellen Kaufvertrag zur UR-Nr. 132/2103 und übernehmen daraus den Begriff des „Kaufgrundstücks“, der gem. § 1 III die zu verkaufenden Grundstücke

53 G1 und G2 bezeichnete. Die Klägerin hatte sich aufgrund der Vereinbarung darüber hinaus verpflichtet, die Nutzungsbeschränkung mit ihren Rechtsnachfolgern zu vereinbaren. Die Vereinbarung sieht vor, dass das Verbot zur Milchverarbeitung nicht nur den Käufer als Eigentümer dieses Grundstücks trifft, sondern insbesondere auch für etwaige Mieter oder Pächter des Grundstückes sowie für jeden Rechtsnachfolger des Käufers gilt. Da bei wörtlichem Verständnis der Vereinbarung eine zum Nachteil der am Vertrag nicht beteiligten späteren Käufer – der „S R E GmbH“ und den Drittwiderbeklagten – vorläge, die als Vertrag zulasten Dritter rechtlich nicht zulässig wäre, ist sie nach ihrem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass die Klägerin sich verpflichtete, im Falle eines Weiterverkaufs der Kaufgrundstücke die mit der Beklagten vereinbarte Unterlassungspflicht auf die neuen Käufer zu übertragen.

54 Die Begründung einer Pflicht, auf einem Grundstück die Herstellung oder Verarbeitung von Milcherzeugnissen zu unterlassen, ist nicht nach § 134 BGB nichtig. Die als grundstücksbezogene Unterlassungspflicht auszulegende Vereinbarung führt nicht zu einer Verhinderung, Einschränkung oder Verfälschung des Wettbewerbs im Sinne von § 1 GWB. Die Verpflichtung zur Unterlassung einer Produktion auf dem Grundstück stellt keine unzulässige Vertikalvereinbarung dar, weil sie keine Handlungspflichten begründet. Sie lässt sich grundsätzlich auch nicht als horizontale Wettbewerbsbeschränkung einordnen. Die insoweit erfolgende Selbstbeschränkung eines Grundeigentümers ist wie die teilweise Verabschiedung vom Markt kartellrechtlich neutral (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 30.08.2007, 1 Kart U 3/05, Rn. 97, 101, zu einer Dienstbarkeit, zit. Juris). Zu einem Missbrauch einer marktbeherrschenden Stellung nach § 19 Abs. 1, Abs. 4 Nr. 1 GWB haben die Klägerin und die Drittwiderbeklagten nicht vorgetragen.

55 Die Klägerin hat ihre aus der Vereinbarung folgende Pflicht, im Falle eines Weiterverkaufs des Grundstücks die neuen Käufer an das grundstücksbezogene Produktionsverbot zu binden, verletzt. Denn in den von ihr mit der „S R E GmbH“ und den Drittwiderbeklagten geschlossenen Kaufverträgen war mit den Käufern nicht vereinbart worden, dass sie auf den Kaufgrundstücken keine Milch verarbeiten dürfen.

56 Da die Klägerin allgemein verpflichtet war, das Verbot der Milchverarbeitung an ihre Käufer weiterzugeben, kommt es nicht drauf an, dass die „S R E GmbH“ und die Drittwiderbeklagte zu 2) nicht zum milchverarbeitenden Gewerbe gehören oder ob sie einen milchverarbeitenden Betrieb auf dem Kaufgrundstück einrichten wollen. Ebenso wenig ist es erheblich, ob die Treugeberin des Drittwiderbeklagten zu 1), die L D GmbH, oder ein mit ihr verbundenes Unternehmen Milch im Sinne der Vereinbarung verarbeitet.

57 Die Klägerin hat auch nachträglich nicht mit ihren Käufern eine solche Unterlassungspflicht vereinbart, obwohl sie von der Beklagten hierzu mehrfach aufgefordert worden war. Solche Nachverhandlungen wären mit der Drittwiderbeklagten zu 2) auch nicht von vornherein aussichtslos gewesen, weil die Gesellschafter der Klägerin auch bestimmenden Einfluss bei der Drittwiderbeklagte zu 2) haben.

58 II. Die Widerklagen haben Erfolg.

59 1 . Widerklage gegen die Klägerin

60 a) Die Beklagte kann von der Klägerin gemäß § 894 BGB analog die Zustimmung zur Löschung der in den Grundbüchern von S, G1 und G2 eingetragenen Auflassungsvormerkungen verlangen.

61 Die Beklagte ist Gläubigerin des Berichtigungsanspruchs. Sie ist nach wie vor in den Grundbüchern als Eigentümerin der Kaufgrundstücke eingetragen und durch die Vormerkungen, die gem. § 883 BGB zur Sicherung des Anspruchs der Klägerin bzw. der Drittwiderbeklagten auf Übertragung des Eigentums eingetragen sind, in ihrem Eigentumsrecht betroffen.

62 Die Klägerin ist Schuldnerin des Berichtigungsanspruchs. Sie ist auch nach der Abtretung ihres Eigentumsverschaffungsanspruchs an die Drittwiderbeklagten noch Inhaberin einer Grundbuchposition. Da die Klägerin zur Übertragung der Vormerkung ihren Eigentumsverschaffungsanspruch nur auflösend bedingt an die Drittwiderbeklagten übertragen hatte, ist auch noch nach der Eintragung der Drittwiderbeklagten im Wege der Berichtigung insoweit eine Rest-Buchposition zugunsten der Klägerin erhalten geblieben, als die Vormerkung im Falle des Eintritts der Bedingung an sie als mit früherem Recht eingetragene Vormerkungsinhaberin zurückfallen könnte.

63 Die Grundbücher sind unrichtig geworden, weil die Auflassungsvormerkungen erloschen sind. Die Vormerkung erlischt, wenn der durch sie gesicherte Anspruch durch Rücktritt vom anspruchsbegründenden Vertrag erlischt (BGH, Urteil vom 22.01.2009, IX ZR 66/07, Rn. 12, zitiert Juris). Nach dem Rücktritt der Beklagten vom Kaufvertrag mit der Klägerin sind die ursprünglich zu ihren Gunsten bewilligten Vormerkungen erloschen, weil der durch sie gesicherte Anspruch auf Übertragung des Eigentums an den beiden Kaufgrundstücken nicht mehr besteht. Mit dem Untergang des Auflassungsanspruchs wird das Grundbuch wegen der Akzessorietät der eingetragenen Vormerkung "unrichtig" im Sinne des § 894 BGB. Wenn das Grundbuch durch Erlöschen der Vormerkung unrichtig geworden ist, steht dem Verkäufer gegen den Käufer neben dem Anspruch auf Rückgewähr der Vormerkung aus § 346 BGB ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB und §§ 22, 29 GBO, gerichtet auf Abgabe einer Löschungsbewilligung, zu.

64 b) Der Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung besteht gem. § 348 Satz 1, § 346 Abs. 1 BGB nur Zug um Zug gegen die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 100.000 € durch die Beklagte.

65 2. Feststellungsantrag

66 Die Feststellungsklage ist zulässig, § 256 Abs. 1 ZPO. Die Beklagte hat ein rechtliches Interesse an einer Feststellung des Annahmeverzugs zur Verbesserung ihrer materiell-rechtlichen Lage nach §§ 300 ff BGB und als Voraussetzung der Vollstreckung nach 756, 765 ZPO.

67 Die Klägerin befindet sich mit der Annahme der Kaufpreisrückzahlung in Verzug. Zur Begründung des Annahmeverzuges reichte es nach § 295 BGB aus, dass die Beklagte der Klägerin die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung anbot.

68 3. Widerklage gegen den Drittwiderbeklagten zu 1)

69 Die Beklagte kann gemäß § 894 BGB analog auch von dem Drittwiderbeklagten zu 1) die Zustimmung zur Löschung der zu seinen Gunsten im Grundbuch von S G1 eingetragenen Auflassungsvormerkung verlangen. Aufgrund der Abhängigkeit der Vormerkung von dem Bestand des zu sichernden, von der Klägerin an den Drittwiderbeklagten zu 1) abgetretenen Eigentumsverschaffungsanspruchs ist mit dem Erlöschen dieses Anspruchs als Folge des Rücktritts der Beklagten auch die zugunsten des Drittwiderbeklagten zu 1) eingetragenen Vormerkung erloschen.

70 4. Widerklage gegen den Drittwiderbeklagten zu 2)

71 Aus dem gleichen Grund hat die Beklagte auch gegen die Drittwiderbeklagte zu 2) einen Anspruch aus § 894 BGB analog auf Bewilligung der Löschung der zugunsten der Drittwiderbeklagten zu 2) G2 des Grundbuchs von S eingetragenen Vormerkung.

III.

72 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1, § 45 GKG.

IV.

73 Die Anordnungen zur Vollstreckbarkeit ergehen nach § 709 ZPO und nach §§ 708, 711 ZPO. Die Höhe der Sicherheitsleistung für den Fall der Vollstreckung der Löschungsansprüche ist anhand des nach Maßgabe des angegebenen Grundstückswertes geschätzten Schadens, der bei der Klägerin oder den Drittwiderbeklagten im Falle einer sich als unberechtigt erweisenden Löschung der Auflassungsvormerkungen entstehen könnte, festgesetzt worden.

V.

74 Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes beruht auf § 63 Abs. 2, § 45 Abs. 1 GKG.

75 Der Streitwert der Klage ist mit dem von der Klägerin angegebenen Grundstückswert von 100.000 angesetzt worden. Die Streitwerte der drei Widerklageanträge auf Löschung der Vormerkungen sind auf jeweils 10.000 € geschätzt worden. Die gleich hohe Bewertung ist wegen der Interessenlage der Beklagten trotz der unterschiedlichen Größen der an die Drittwiderbeklagten weiterverkauften Grundstücke nicht unangemessen. Die Festsetzung eines Streitwerts für die Feststellung des Annahmeverzugs erscheint nicht gerechtfertigt.

76 Die Streitwerte der Klage und der Widerklage sind nach § 45 Abs. 1 Satz 1 GKG zusammenzurechnen. Der Wert bestimmt sich nicht ausschließlich nach Maßgabe des Klageantrages auf Herausgabe. Eine Nämlichkeit des Streitgegenstands von Klage und Widerklage nach § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG liegt nicht vor. Die Herausgabeklage und die Widerklageanträge verfolgen unterschiedliche Rechtsschutzziele, die einen selbständigen Streitwert rechtfertigen. Das zeigt sich daran, dass mit der Ablehnung des Herausgabeanspruchs der Klägerin nicht die Voraussetzungen für die Löschung der Auflassungsvormerkungen vorlägen, weil es insoweit an einer Feststellung der Unwirksamkeit der gesicherten Eigentumsverschaffungsansprüche fehlte. Das gilt insbesondere im Verhältnis zu den Drittwiderbeklagten. Das von der Beklagten zitierte Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20.12.2012, 5 U 68/11, betraft einen Fall, in dem der Kläger auf Feststellung der Wirksamkeit des Kaufvertrages angetragen hatte, so dass mit Entscheidung über den Feststellungsantrag auch der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Löschung der Auflassungsvormerkung geklärt war.

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