AG Zeitz — 4 C 106/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-04-08

Aktenzeichen: 4 C 106/25

ECLI: ECLI:DE:AGZEITZ:2026:0408.4C106.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 535 Abs 1 S 2 BGB, § 535 Abs 2 BGB

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, wofür der Mieter den vereinbarten Mietzins zu leisten hat (§ 535 Abs. 2 BGB). Ein Anspruch kann sich sogar dann ergeben, wenn die die konkrete Ursache für den Mangel ggf. nicht direkt in den Mieträumlichkeiten, sondern in nicht mitvermieteten Bereichen des Mietobjektes (Fassade, Fundament, Gemeinschaftsräume etc.) liegt. Maßgeblich ist allein, dass die Ursache des Mangels sich auf die Mieträumlichkeiten auswirkt.

2. Der Anspruch aus § 535 BGB kann aber nicht derart weit ausgelegt werden, dass ohne spürbare Einwirkung auf die eigentliche Mietsache, für die eine Mietzahlung erfolgt, einem Mängelanspruch stattgegeben wird.

3. Allein der Vortrag, dass eine Dachlattung einen besorgniserregenden Zustand aufweist sowie erhebliche Probleme befürchtet werden, die mit dieser Dachlattung einhergehen könnten, genügt hierfür nicht. Auch wenn im Weiteren auf einen sichtbaren Reparaturstau bei dem Haus hingewiesen wird, ist damit gerade aber keine Einwirkung auf die Wohnung verbunden. Es erfolgte weder ein Vortrag zu sichtbaren Feuchtigkeitseintritten im Dachbereich noch zu Zugerscheinungen, die auf eine undichte Dachkonstruktion hinweisen könnten. Auch anderweitige sichtbare Spuren, etwa Risse in dem Dachbereich - mit dem Auge sichtbar in ihrer Wohnung - wurden nicht vorgetragen. Einem Mieter kann zwar nicht zugemutet werden, erst einen Zustand abwarten zu müssen, der eine spürbare und wertmäßig bezifferbare Beschädigung der Mietsache bzw. gar des persönlich eingebrachten Eigentums des Mieters zur Folge hat; es kann aber auch nicht genügen, wenn sich dem Vorbringen keine konkrete Einwirkung auf die Mietsache entnehmen lässt.

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des Mangels des kaputten Dachfensterrahmens am Wohnzimmerfenster erledigt ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird es nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.116,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Beseitigung behaupteter Mietmängel.

2 Die Klägerin bewohnt seit dem 1. April 2022 die Dachgeschosswohnung der Beklagten in der xxx in xxx.

3 Die Klägerin wandte sich mit Schriftsatz vom 22. Februar 2024 gemeinsam mit der Hausgemeinschaft an die Beklagte und verwies auf das Vorliegen von Mietmängeln, verfaulter Dachbalken links vom Badezimmerfenster und defektes Dachfenster im Wohnzimmer und forderte die Beklagte auf, diese Mängel umgehend zu beseitigen. Mit einem weiteren undatierten Schreiben wandte sich die Hausgemeinschaft erneut ergebnislos an die Beklagte.

4 Der Mitarbeiter der Hausverwaltung, xxx, sah sich das Fenster im Wohnzimmer zu Beginn des Jahres 2024 vor Ort an. Das Holz dieses Fensters wies außen am Rahmen links unten eine Beschädigung auf; eine weitere Beschädigung steht zwischen den Parteien im Streit.

5 Mit E-Mail vom 5. August 2024 wandte sich die Klägerin erneut an die Beklagte und forderte diese mit Fristsetzung zum 30. September 2024 dazu auf, den Dachsparren links neben dem Badezimmerfenster und das Stubenfenster mit Notausstieg zu erneuern.

6 Die Klägerin behauptet, dass sie und weitere Mieter des Hauses bereits seit Jahren verschiedene Mietmängel gegenüber der Hausverwaltung der Beklagten moniert hätten. Es sei nie zu einer Reaktion gekommen.

7 Die Klägerin behauptet weiter, dass die Einfassung des Dachfensters linksseitig erheblich beschädigt gewesen sei. Linksseitig sei sichtbar gewesen, dass die Einfassung um das Wohnzimmerfenster derart marode gewesen sei, dass bereits Holzteile ausgebrochen gewesen seien. Seitens der Klägerin würden daher nicht nur Bedenken hinsichtlich der Standsicherheit und Haltbarkeit der Dachkonstruktion bestehen, sondern auch der das Dachfenster haltenden Umrahmung. Außerdem seien bereits an der linken Seite des eingepassten Fensters Zuglufterscheinungen spürbar gewesen, weswegen auch die Wärme der Heizung sofort abgezogen sei. Bei Starkregen sei es zum Eintritt von Wasser gekommen. Bei ungünstigen Wetterverhältnissen mit starken Winden und Starkregen sei es bei der Klägerin, trotz vollständig geschlossenem Fenster, zum Eindringen von Wind und Wasser gekommen, und zwar ausschließlich an dem monierten Fenster. Überdies sei dieser Mitarbeiter der Hausverwaltung keine 15 Minuten vor Ort gewesen und habe, abgesehen von einer kurzen Sichtprüfung, keine Maßnahmen ergriffen, um die angezeigte Mängelerscheinung sachkundig nachzuvollziehen. Das Fenster sei schwergängig zu öffnen gewesen. Außerdem sei die Dachlattung links neben dem Badfenster schwer beschädigt. Dies sei bei einem Wechsel des Dachfensters im Bad im Jahr 2022 erkannt worden. Gleichwohl sei die sichtbar vergammelte Dachlattung nach Einbau der Fenster wieder mit Dachziegeln verschlossen worden. Die gesamte Konstruktion sei sichtbar angegriffen und es würden erhebliche Bedenken bestehen, dass die gesamte Dachkonstruktion einen ähnlich besorgniserregenden Zustand aufweisen würde. Eine morsche Dachlattung würde ein erhebliches Problem darstellen und nach Meinung der Klägerin als Mangel der Mietsache einzustufen seien. Das gesamte Gebäude würde außerdem einen sichtbaren Reparaturstau unterliegen und es sei nicht auszuschließen, dass strukturelle und tendenziell bedrohliche Probleme vorliegen würden. Dies nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass weite Teile des gesamten Hauses mit Setzungsrissen durchzogen seien und das Haus insgesamt keinen guten Eindruck hinterlassen würde.

8 Mit der Klageschrift vom 25. April 2025 hat die Klägerin beantragt, die Beklagte gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die folgenden Mängel der klägerischen Wohnung im Dachgeschoss rechts des Anwesens xxx, xxx sowie den Grund ihrer Verursachung, zu beseitigen. Anschließend sind die betroffenen Bereiche entsprechend der Umgebung malermäßig und baulich in Stand zu setzen: a) verfaulte Dachlattung, links neben dem Badfenster; b) kaputter Dachfensterrahmen am Wohnzimmerfenster.

9 Nachdem der Ausbau des Wohnzimmerfensters und der Einbau eines neuen Dachfensters erfolgt ist, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 16. Dezember 2025 insoweit die Angelegenheit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagte hat der Teilerledigungserklärung widersprochen.

10 Die Klägerin beantragt nunmehr,

11 1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, den Mangel der verfaulten Dachlattung, links neben dem Badfenster, der klägerischen Wohnung im xxx des Anwesens xxx sowie den Grund ihrer Verursachung, zu beseitigen und anschließend die betroffenen Bereiche entsprechend der Umgebung malermäßig und baulich in Stand zu setzen.

12 2. festzustellen, dass der Rechtsstreit hinsichtlich des Mangels des kaputten Dachfensterrahmens am Wohnzimmerfenster erledigt ist.

13 Die Beklagte beantragt,

14 die Klage insgesamt abzuweisen.

15 Die Beklagte behauptet, dass sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befinden würde. Eine optische Beeinträchtigung des Fensters im Wohnzimmer habe nicht bestanden. Das Fenster sei unproblematisch zu öffnen und zu schließen gewesen. Ein Wassereintritt sei ausgeschlossen. Das Fenster sei dicht und funktionsfähig gewesen. Durch den Mitarbeiter der Hausverwaltung, der sich in der Kälteperiode das Fenster angeschaut habe, sei Zugluft nicht wahrzunehmen gewesen. Die Hausverwaltung habe sich um einen Tischler bemüht, der den beschädigten Holzbereich aufarbeiten könne. Überdies sei die Dachlattung funktionsfähig und keineswegs morsch. Sie sei tragfähig. Der Dachdecker habe offensichtlich auch keine Bedenken gehabt, da er nach dem Einbau des Dachfensters die Ziegel wieder aufgelegt und keinerlei Mängelanzeige erfolgt sei. Die Unterkonstruktion sei wiederverwendet und aus diesseitiger Sicht stabil.

16 Nachdem ein Austausch des Dachfensters erfolgte, behauptet die Beklagte im Schriftsatz vom 12. Januar 2026, dass sich der Vermieter lediglich aufgrund des Alters des Fensters und der von außen bestehenden optischen Mängel zum Austausch des Fensters entschieden habe. Bezüglich der Dachlattung sei von einem Handwerker festgestellt worden, dass der Austausch einer Latte sinnvoll sei. Es würde aber kein dringender Handlungsbedarf bestehen. Die Lattung würde außerhalb der Wohnung liegen und wirke sich nicht auf die Wohnung aus.

17 Wegen des weiteren Parteivortrages wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

18 Die zulässige Klage ist nach teilweiser Erledigung im Übrigen unbegründet.

I.

19 Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 549 Abs. 1 BGB keinen Anspruch auf Behebung und Beseitigung des Grundes des behaupteten Mangels an der Dachlattung, links neben dem Badfenster.

2021 Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, wofür der Mieter den vereinbarten Mietzins zu leisten hat (§ 535 Abs. 2 BGB). Der Vermieter ist dabei auch zur Instandhaltung verpflichtet, d.h. der Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustands. Hierzu gehört die Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005, Az. XII ZR 158/01, Rn. 24 - juris). Die Instandhaltungspflicht bezieht sich dabei auf Mängel an der Substanz des Mietgegenstandes oder seiner Teile (vgl. BGH, Urteil vom 7. April 2004, Az. VIII ZR 167/03, Rn. 11 - juris).

22 Der Klägerseite ist beizupflichten, dass es dabei auch nicht darauf ankommen kann, dass sich die konkrete Ursache für den Mangel ggf. nicht direkt in den Mieträumlichkeiten, sondern in nicht mitvermieteten Bereichen des Mietobjektes (Fassade, Fundament, Gemeinschaftsräume etc) liegt. Maßgeblich ist allein, dass die Ursache des Mangels sich auf die Mieträumlichkeiten auswirkt (vgl. Specht in: BeckOK, 43. Edition, Stand März 2026, § 535 Rn. 4450).

23 Eine derartige Auswirkung war für das Gericht aber nicht erkennbar. Eine solche wurde bereits schon nicht von Klägerseite vorgetragen. Das Gericht stellt dabei nicht die Besorgnis der Klägerin zu dem Zustand des Mietshauses und damit im Ergebnis auch ihrer Mietwohnung im Dachgeschoss in Abrede. Das Vorbringen war aber nicht geeignet, dem Mängelbeseitigungsbegehren der Klägerin stattzugeben. Auch wenn ggf. bereits ein kleiner Teilbereich der Dachlattung die Notwendigkeit eines Tausches aufzeigen würde, so ergibt sich daraus aber kein derzeitiger Anspruch der Klägerin. Der Anspruch aus § 535 BGB kann nach Auffassung des Gerichts nicht derart weit ausgelegt werden, dass ohne spürbare Einwirkung auf die eigentliche Mietsache, für die eine Mietzahlung erfolgt, einem Mängelanspruch stattgegeben wird. Hinsichtlich der Dachlattung erfolgte lediglich der Vortrag eines besorgniserregenden Zustandes sowie die Befürchtung erheblicher Probleme, die mit dieser Dachlattung einhergehen könnten. Wie genau diese Probleme aussehen würden, wurde aber nicht konkret benannt. Auch wenn die Klägerseite im Weiteren auf einen sichtbaren Reparaturstau bei dem Haus hinweist, ist damit gerade aber keine Einwirkung auf ihre Wohnung verbunden. Sie hat weder vorgetragen, dass es zu sichtbaren Feuchtigkeitseintritten im Dachbereich gekommen ist, was auf einen morschen Dachzustand hinweisen dürfte, noch hat sie Zugerscheinungen vorgetragen, die auf eine undichte Dachkonstruktion hinweisen könnten. Auch anderweitige sichtbare Spuren, etwa Risse in dem Dachbereich - mit dem Auge sichtbar in ihrer Wohnung - hat die Klägerin nicht vorgetragen.

24 Das Gericht verkennt bei der Entscheidung auch nicht, dass einem Mieter nicht zugemutet werden kann, erst einen Zustand abwarten zu müssen, der eine spürbare und wertmäßig bezifferbare Beschädigung der Mietsache bzw. gar des persönlich eingebrachten Eigentums des Mieters zur Folge hat. Es kann aber für das Gericht auch nicht genügen, wenn sich dem Vorbringen keine konkrete Einwirkung auf die Mietsache entnehmen lässt.

II.

25 Hinsichtlich des Mangels des Dachfensterrahmens im Wohnzimmer ist Erledigung eingetreten.

26 Der Feststellungsantrag hinsichtlich des Mangels an dem Dachfenster im Wohnzimmer ist zulässig. Widerspricht die beklagte Partei einer durch die klagende Partei erklärten Erledigung zur Hauptsache und beantragt darüber hinaus die Klageabweisung, hat das Gericht durch Urteil darüber zu entscheiden, ob eine Erledigung eingetreten ist. Eine Erledigung des Rechtsstreits tritt ein und ist auf Antrag festzustellen, wenn die Klage bei Eintritt des erledigenden Ereignisses zulässig und begründet war und durch dieses erledigende Ereignis unbegründet geworden ist (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 2019, Az. V ZR 71/18, Rn. 8 - juris).

27 Diese Voraussetzungen sieht das Gericht als gegeben an. Der dahingehend erhobene Klageantrag war für das Gericht zulässig und begründet gewesen und durch den Tausch des Dachfensters - im laufenden Klageverfahren - ist Erledigung eingetreten.

28 Das Feststellungsbegehren ist insbesondere begründet gewesen. Hinsichtlich des Dachfensters im Wohnzimmer ist es der Klägerin gelungen, einen Zustand der Mietsache zu belegen, der eine Instandsetzungspflicht der Beklagten ausgelöst hat. Bei diesem Dachfenster handelt es sich unstreitig um einen Gegenstand der Mietsache, die dem Leben und Wohnen in dieser Mietwohnung, speziell dem Wohnzimmer, diente. Die Klägerin konnte überdies für das Gericht auch hinreichend belegen, dass sich dieses ursprüngliche Fenster in einem Zustand befand, der einen Mietminderungsanspruch der Klägerin auslöste. Den vorgelegten Fotos war zu entnehmen, dass der Holzrahmen des Fensters völlig ausgebrochen und zersplittert gewesen ist. Nachvollziehbar ist für das Gericht auch, dass dieser Holzrahmen in diesem Zustand nicht mehr dazu dienen konnte, Witterungserscheinungen, insbesondere Kälteeinwirkungen und Regen abzuhalten, so wie es ein intaktes Holzfenster vermag. Insbesondere die mit dem Schriftsatz vom 29. Januar 2026 vorgelegten Fotos belegten für das Gericht auch, dass es - bedingt durch diesen Zustand - auch zu einem Wassereintritt in die Wohnung gekommen ist und damit im Ergebnis zu einer Einwirkung auf die Mietsache.

III.

29 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO sowie die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Entscheidung über die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO, §§ 39 Abs. 1, 40 GKG.