LG Magdeburg 10. Zivilkammer — 10 O 2043/10 (493) — Urteil

Entscheidungsdatum: 2012-02-09

Aktenzeichen: 10 O 2043/10 (493)

ECLI: ECLI:DE:LGMAGDE:2012:0209.10O2043.10.493.0A

Dokumenttyp: Urteil

Orientierungssatz

1. Sind laut mietvertraglicher Vereinbarung auch sonstige Betriebskosten umzulegen, fällt hierunter auch die Reinigung eines Sickerschachtes und der Dachrinnen. Auch die Kosten für die Wartung einer ausschließlich in den Räumen des Mieters installierten Raumluftanlage und von Sektionaltoren gehören zu den sonstigen Betriebskosten.(Rn.45) (Rn.50) (Rn.78) (Rn.80)

2. Eine Heizkostenabrechnung ist nur dann wirksam, wenn sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Sie muss dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen.(Rn.98)

Tenor

1. Das Versäumnisurteil vom 03.03.2011 wird aufrechterhalten und die Klage abgewiesen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 75 % und der Beklagte 25 % zu tragen.

4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten für beide Parteien jeweils gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Gegenstandswert wird auf 122.000 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Klägerin macht mit der Klage die Nachzahlung von Betriebskosten aus einem Mietverhältnis über Gewerberäume für den Zeitraum 1. April 2008 bis 31.03.2009 geltend. Der Beklagte behauptet hingegen eine Überzahlung und macht diese mit seiner Widerklage geltend.

2 Der Beklagte nutzt auf den Grundstücken L.str. in M. in einer Halle gelegene Gewerberäume, in denen er seit April 2004 ein Fitnessstudio betreibt.

3 Der insoweit nun unstreitig dargestellte Tatbestand beruht neben dem Akteninhalt auf den Feststellungen im beigezogenen Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg, das zwischen den Parteien (Urteil vom 21.09.2010, 9 U 45/10, Landgericht Magdeburg, 10 O 801/09)

4 Die Rechte des Beklagten und Pflichten als Mieter ergeben sich aus einem zwischen ihm und der vormaligen Eigentümer der Grundstücke, der M. B. & Co.. Grundstückgesellschaft M., L.str. OHG am 29. Dezember 2006 abgeschlossenen Mietvertrag, die die Parteien in einer am 12. März 2007 erzielten Vereinbarung ergänzten.

5 In § 3 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflichtete sich der Beklagte zur Zahlung einer monatlichen Nettomiete von 7.568,96 € sowie zur Errichtung von Vorauszahlungen auf in dem Mietvertrag im Einzelnen bezeichneten Mietnebenkosten in Höhe eines monatlichen Betrages von 4.500,-- €, jeweils zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Miete sowie die Vorauszahlungen auf die Mietnebenkosten waren durch den Beklagten nach § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu leisten.

6 Nach § 6 des Mietvertrages waren eine Aufrechnung des Beklagten gegen die Miete mit einer Gegenforderung, die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts sowie die Minderung der Miete von der vorherigen schriftlichen Ankündigung gegenüber dem Vermieter abhängig und darüber hinaus nur hinsichtlich unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zulässig (Bd. I, Bl. 29 d.A.).

7 Die Mieträume übernahm der Beklagte nach § Ziff. 1 des Mietvertrages in dem seinerzeitigen Zustand. In § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages erkannte er die Mieträume als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum vertragsgemäßen Gebrauch als tauglich an.

8 Wegen des weitergehenden Inhaltes der mietvertraglichen Vereinbarung wird auf den Mietvertrag vom 29.12.2006 (Bd. I, Bl. 25 ff d.A.) und die Vereinbarung vom 12.03.2007 (Bd. I, Bl. 41 ff d.A.) Bezug genommen.

9 Die Klägerin ist seit 21. August 2007 als Eigentümerin der Grundstücke ins Grundbuch eingetragen.

10 Mit Schreiben vom 22. März 2010 rechnete die Klägerin über die Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum vom 1. April 2008 bis zum 31. März 2009 ab, die Gegenstand dieses Rechtsstreits sind.

11 Auf die Betriebskosten im streitgegenständlichen Zeitraum hatte der Beklagte netto 54.000,-- € zzgl. Mehrwertsteuer i.H.v. 10.260,-- € geleistet. Dies ergibt insgesamt 64.260,-- €.

12 Die Klägerin behauptet , dass insgesamt netto Betriebskosten i.H.v. 53.002,84 € angefallen sind. Zuzüglich der Mehrwertsteuer ergebe sich hieraus ein Betrag von 63.073,38 €.

13 Weiterhin hätte der Beklagte nach der Heiz- und Wasserkostenrechnung des Unternehmens LAS einen Betrag i.H.v. 61.760,14 € netto an Heizkosten sowie i.H.v. 15.604,27 € an Wasser- und Abwasserkosten zu leisten. Auf beide Beträgen fallen noch die Mehrwertsteuer in Höhe von rund 14.700,-- € an. Insgesamt ergebe sich damit ein Betrag i.H.v. 92.000,-- € für Heizung und Wasser brutto.

14 Damit ergibt sich folgende Rechnung:

15 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | Nebenkosten | | 63.073,38 € | | | Heizung und Wasser | | 92.068,41 € | | | abzüglich Vorauszahlungen | | 64.260,-- € | | | Nachzahlungsbetrag | | 90.881,79 € | (brutto) |

16 Die Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung und die insoweit streitigen Positionen derselben sind der Anlage K5 (Bd. I, Bl. 65 – 66 d.A.) zu entnehmen.

17 Am 03.03.2011 (Bd. I, Bl. 109 d.A.) erging gegen den Kläger ein Versäumnisurteil, gegen das der Kläger Einspruch einlegte.

18 Die Klägerin beantragt unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 03.03.2011, die Beklagte zur Zahlung von 90.881,79 € nebst Zinsen i.H.v. 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

19 Der Beklagte beantragt Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils vom 03.03.2011 und Klageabweisung.

20 Der Beklagte wendet sich gegen die Höhe der Nebenkostennachforderung. Einzelne Positionen werden detailliert bestritten. Hierauf wird in den Entscheidungsgründe durch die Kammer im Einzelnen eingegangen.

21 Weiterhin meint der Beklagte, ihm stehe ein aufrechenbarer Minderungsbetrag i.H.v. 19.278,-- € zu, da dem Beklagten wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache ein 30 %iges Mietminderungsrecht mindestens zustehe.

22 Der Beklagte hat Widerklage erhoben.

23 Der Beklagte behauptet insoweit, dass die Klägerin allein berechtigt gewesen sei, 32.875,57 € brutto umzulegen. Hiervon seien die Vorauszahlungen des Beklagten i.H.v. 64.260,-- € in Abzug zu bleiben, so dass ein Guthabenbetrag zugunsten des Beklagten i.H.v. 31.384,43 € verbleibt.

24 Aus Sicht des Beklagten könne die Klägerin insbesondere folgende Positionen nicht verlangen:

25 | | | | | --- | --- | --- | | - Reinigung Sickerschacht | | 14,21 € | | - Dachrinnenreinigung | | 73,82 € | | - Strom nach Verbrauch | | 31.024,42 € | | - Strom Außenbeleuchtung | | 1.338,51 € | | - Wartung Außenbeleuchtung | | 120,20 € | | - Wartung Innenbeleuchtung | | 356,50 € | | - Hauswart | | 4.372,68 € | | - Brandschutz | | 366,10 € | | - Wartung raumlufttechnische Anlagen | | 900,90 € | | - Wartung Sektionstore | | 40,28 € | | - Wartung Tore | | 97,40 € | | - Bewachung | | 2.279,56 € | | - Heizkosten | | 61.760,14 € |

26 Dies entspricht einer Nettosumme i.H.v. 102.744,72 € netto.

27 Dies wiederum entspricht einen Bruttobetrag i.H.v. 122.266,22 €.

28 Widerklagend beantragt der Beklagte , dass die Klägerin verurteilt wird, an ihn 31.384,43 € nebst Zinsen i.H.v. 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.01.2012 zu zahlen (Bd. II, Bl. 115 d.A.).

29 Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

30 Sie vertritt die Auffassung, dass ihre Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß sei.

31 Die Kammer hat gemäß Beweisbeschluss vom 20.06.2011 durch Vernehmung der Zeugen M. und K. Beweis erhoben (Bd. II, Bl. 23 d.A.). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 21.07.2011 (Bd. II, Bl. 44 ff d.A.) verwiesen.

32 Weiterhin hat die Kammer das Parallelverfahren zwischen den Parteien 10 O 801/09 beigezogen und entsprechend dem Einverständnis der Parteien in der Sitzung vom 21.07.2011 das gerichtliche Sachverständigengutachten Schaltke aus dem Parallelverfahren 10 O 801/09 vom 10.10.2011 berücksichtigt (Bd. IV d.A., 10 O 801/09, S. 96 ff).

Entscheidungsgründe

33 Zur Klage:

34 Die Klage war insgesamt unbegründet abzuweisen.

35 Es ist der Klägerin nur gelungen, Betriebskosten i.H.v. 11.498,94 € netto, d.h. brutto i.H.v. 13.683,78 € nachvollziehbar darzulegen. Da der Beklagte aber einen diesen Betrag übersteigenden Betriebskostenvorschuss in Höhe von rund 64.000 € gezahlt hat, war die Klage daher insgesamt abzuweisen und das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

36 Auf die Frage, ob und inwieweit der Beklagte zur Minderung berechtigt ist, kommt es daher an dieser Stelle nicht mehr an.

37 Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten aufgrund des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages hinsichtlich der Abrechnungsperiode 01.04.2008 bis 31.03.2009 ein Anspruch auf Zahlung der im Folgenden aufgeführten Betriebskosten zu bzw. nicht zu. Die Kammer geht dabei immer von den netto Beträgen aus und sich in ihrer Darstellung im Folgenden an der Reihenfolge der Betriebskostenabrechnung vom 22.03.2010 (Anlage K5, Bl. 65 ff, Bd. I d.A.).

38 1. Soweit die Klägerin in ihrer Abrechnung von einer Gesamtfläche von 32107,46 m² ausgegangen ist, ist die Kammer dem gefolgt.

39 Der Beklagte hatte zwar mit Schriftsatz vom 08.04.2011 (Bd. I, Bl. 150 d.A.) die Fläche bestritten, da die Gesamtfläche von ursprünglich rund 28000 qm auf rund 32000 qm gestiegen sei. Dieser Einwand des Beklagten ist jedoch aus zweierlei Gründen nicht zu beachten.

40 Zum einen hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 10. Mai 2011 (Bd. I, Bl. 171 d.A.) unter Vorlage von Plänen des Gesamtobjektes ausgeführt, dass das Mietobjekt neu vermessen wurde auf Grundlage der DIN 277. Angesichts der vorgelegten Pläne wäre es dann Sache des Beklagten gewesen substantiiert zu bestreiten, warum die Pläne nicht der Richtigkeit entsprechen sollen.

41 Entscheidend ist aber zum anderen auch, dass durch die Vergrößerung der Gesamtfläche der Beklagte überhaupt nicht beschwert ist, worauf die Klägerin ebenfalls hingewiesen wurde. Da eine Gesamtfläche als Berechnungsbasis dient, kommt eine Erweiterung der Gesamtfläche dem Beklagten als Mieter als zugute, da der von ihm zu zahlende Betriebskostenanteil aufgrund der vertraglich vereinbarten Fläche seines Mietobjektes, die unverändert geblieben ist, sogar geringer wird.

42 2. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der Position Grundsteuer 3.179,46 € zu. Diese Position ist zwischen den Parteien unstreitig (Bd. I, Bl. 150 u. 172 d.A.).

43 3. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten hinsichtlich der Position Niederschlagswasser ein Betrag von 1.216,-- € netto zu. Auch diese Position ist zwischen den Parteien unstreitig (Bd. I, Bl. 150, 172 u. 196 d.A.).

44 4. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten die Position Reinigung Sickerschacht i.H.v. 14,21 € zu. Der Beklagte hatte sich hiergegen dahingehend gewehrt, dass eine Rechnung nicht vorgelegen habe und im Übrigen die Position nach dem Mietvertrag nicht umlegbar sei (Bd. I, Bl. 150 d.A.). Im Verlauf des Prozesses hat die Klägerin die Rechnung über die Reinigung des Sickerschachtes vom 6. Mai 2008 vorgelegt (Bd. I, Bl. 173 d.A., Anlage K17).

45 Diese Position ist umlegbar. Ausweislich des Mietvertrages § 3 Nr. 2 sind auch sonstige Betriebskosten umzulegen. Hierzu unterfällt nach Auffassung der Kammer auch die Reinigung eines Sickerschachtes.

46 5. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten die Position Straßenreinigung i.H.v. 42,34 € netto zu. Diese Position ist zwischen den Parteien ebenfalls unstreitig gestellt worden (Bd. I, Bl. 151, 174 d.A.).

47 6. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten die Position Müllabfuhr ohne Gewerbe N. i.H.v. 1.535,03 € und Müllabfuhr gesamte Liegenschaft i.H.v. 417,62 € jeweils netto zu. Soweit diese Positionen von Beklagtenseite bestritten worden sind (Bd. I, Bl. 151 u. 153 d.A.) hat die Klägerin diese nachvollziehbar mit Schriftsatz vom 10.05.2011 (Bl. 174 u. 176, Bd. I d.A.) erläutert und durch entsprechende Belege nachgewiesen.

48 7. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten hinsichtlich der Position Reinigung Allgemeinflächen Haus 5 ein Betrag i.H.v. 552,64 € netto zu. Soweit der Beklagte hier mit Schriftsatz vom 18.04.2011, Bd. I, Bl. 153 d.A. rügt, dass die Rechnungen 962,50 € nicht 936,90 € ergeben würden, liegt hier ein Rechenfehler vor, der sich jedoch zu Lasten der Klägerin und nicht des Beklagten auswirkt, wie die Klägerin ausführt (Bd. I, Bl. 176 d.A.).

49 8. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten die Position Dachrinnenreinigung i.H.v. 73,82 € zu.

50 Hier rügt der Beklagte lediglich, dass diese Position nicht umlegbar sei (Bd. I, Bl. 153 d.A.). Die Kammer folgt insoweit der Klägerin, dass wie bei der Position Reinigung Sickerschacht diese Position unter sonstige Betriebskosten abrechenbar ist (Bd. I, Bl. 177 d.A. zum Klägervortrag).

51 9. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten die Position Gartenpflege i.H.v. 322,36 € zu (Bd. I, Bl. 153 u. 177 d.A.).

52 Bei ihrer Rüge der Berechnung kommt der Beklagte wiederum auf eine Summe i.H.v. rund 5.300,-- €, wobei jedoch nur 5.100,-- € umgelegt wurden. Auch hier liegt, wenn überhaupt, ein Rechenfehler zu Lasten der Klägerin und nicht der Beklagten vor, wobei nach Angaben der Klägerin jedoch unzulässigerweise die jeweiligen Bruttobeträge angesetzt wurden (Bd. I, Bl. 177 d.A.).

53 10. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten kein Anspruch für den Winterdienst i.H.v. 227,93 € zu.

54 Der Beklagte hat insoweit bestritten, dass diese Kosten dergestalt angefallen sind, als die Firma T.T. überhaupt einen Winterdienst durchgeführt habe. Die in der Sitzung vom 21.07.2011 vernommene Zeugin M. konnte die entsprechende Behauptung der Klägerin, dass der Winterdienst so durchgeführt wurde, nicht bestätigen. Sie konnte insbesondere nicht sagen, ob durch die Firma T.T. überhaupt in Monaten Dezember 2008 bis März 2009 Arbeiten durchgeführt wurden.

55 11. Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf die Position Kosten des Stromverbrauchs exklusive Heizstrom i.H.v. 31.024,42 € netto.

56 Die Klägerin hat hierzu im Schriftsatz vom 10.05.2011 ab Seite 18 (Bd. I, Bl. 178 ff d.A.) vorgetragen, dass der Stromverbrauch des Beklagten über den Stromzähler mit der Nr. 42123309-93 ermittelt werde und dieser für den Beklagten einen Stromverbrauch von 191.249,70 € kW/h verbrauche – im Beweisbeschluss vom 20.06.2011 ist insoweit wegen eines Schreibfehlers Euro aufgeführt. Weiterhin habe der Gesamtstrom-verbrauch für das Grundstück insgesamt rund 691.000 kW/h betragen habe. Der Beklagte hatte dies bestritten (Schriftsatz vom 03.06.2011, Bd. II, Bl. 19 d.A.).

57 Der von der Kammer zu diesem Beweisthema vernommene Zeuge K. vermochte diese Behauptung der Klägerin nicht zu bestätigen, wie sich aus dem Protokoll der Beweisaufnahme ergibt.

58 12. Die Klägerin hat keinen Anspruch hinsichtlich der Position Strom Außenbeleuchtung i.H.v. 1.338,61 €.

59 Der Beklagte hat insoweit ausgeführt, dass es keine Rechnung gibt, die dieser Position zuzuordnen ist.

60 Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 10.05.2011, dort S. 21 (Bd. I, Bl. 181 d.A.) den entsprechenden Betrag damit begründet, dass der Stromverbrauch nach einer Differenzberechnung erfolgen werde und insoweit eine Abrechnung, Anlage K25, vorgelegt. Weder aus dem Schriftsatz selbst noch aus der Abrechnung K25 (Bd. I, Bl. 269 d.A.) ist die Rechnung jedoch nachvollziehbar. Interessant ist in diesem Zu-sammenhang bereits, dass die Anlage K29 mit Wartung Außenbeleuchtungs-einrichtungen überschrieben ist, die die Klägerin jedoch hier einen Stromverbrauch geltend macht. Bereits dieser Widerspruch ist nicht auflösbar. Auch ansonsten ist die Abrechnung unverständlich. Warum sind beispielsweise vollkommen unterschiedlich Prozentzahlen aufgeführt, was bedeutet Anteil EQ in Euro je Jahr? Wie soll ein Mieter überhaupt sehen, welche Außenbeleuchtungseinrichtungen überhaupt durch die entsprechenden Bezeichnungen erfasst sind.?

61 Für den Mieter ist nicht nachvollziehbar, aufgrund welcher tatsächlichen Messungen die Klägerin auf den geltend gemachten Betrag kommt. Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass in der Abrechnung Anlage K5 1.338,05 € angegeben sind; in der Anlage K25 1.327,52 €. Auch insoweit besteht eine nicht nachvollziehbare Differenz.

62 13. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Position Wartung Außenbeleuchtung i.H.v. 120,20 € netto.

63 Auf entsprechendes Bestreiten des Beklagten räumt die Klägerin hier selbst ein (Schriftsatz vom 10.05.2011, S. 22, Bd. I, Bl. 182 d.A.), dass sich die Kosten hierfür aus einem Bündel von Rechnungen ergeben, die etwas unübersichtlich sind. Auch für die Kammer ist nicht nachvollziehbar, wie sich der Wert errechnet.

64 14. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Position Wartung Innenbeleuchtung Haus 5 i.H.v. 356,50 €.

65 Auch hier ist es der Klägerin (Bd. I, Bl. 182 d.A.) – wie sie selbst einräumt - es nicht gelungen auch für das Gericht nachvollziehbar darzulegen, wie die geltend gemachten Kosten entstanden sind.

66 15. Die Klägerin hat keinen Anspruch hinsichtlich der Position Versicherungen i.H.v. 2.708,22 € netto.

67 Auf entsprechendes Bestreiten des Beklagten hat die Klägerin zwei englischsprachige Versicherungsrechnungen über rund 12.000,-- € vom 21.03.2009 bis 21.03.2010 für das Objekt vorgelegt (K26, Bd. I, Bl. 271 d.A.) und i.H.v. 43.641,87 € für den Zeitraum 21.03.2008 bis 21.03.2009 (K27, Bd. I, Bl. 272 d.A.).

68 In der Betriebskostenabrechnung werden aber Gesamtkosten von 43.368,56 € für den Zeitraum 01.04.2008 bis 31.03.2009 geltend gemacht. Dies ist noch nachvollziehbar (Erläuterungen der Klägerin mit Schriftsatz vom 13.07.2011 Bd. II, Bl. 36 ff d.A.), da das Versicherungsjahr nicht dem Abrechnungsjahr entspricht.

69 Vollkommen unverständlich ist aber, warum die Rechnung für den Zeitraum 2009/2010 lediglich rund 12.000,-- €, für ein Jahr davon 43.000,-- € rund betragen soll.

70 Im Übrigen ist vom Beklagten bestritten worden (Schriftsatz vom 03.06.2011, S. 8, Bd. II, Bl. 19 d.A.), dass überhaupt diese Rechnungen Versicherungen umfassen, deren Kosten umlegbar sind, da sich aus den Rechnungen diesbezüglich nichts ergeben lasse.

71 Dessen ungeachtet ist die Klägerin mit Schriftsatz vom 13.07.2011 (Bd. II, Bl. 36 ff d.A.) hierauf nicht eingegangen und hat keine Versicherungsverträge in deutscher Fassung vorgelegt, aus denen sich überhaupt ergibt, welche Versicherungen abgeschlossen worden sind. Auch aus den in englischer Sprache vorgetragenen Rechnungen – nach § 184 GVG ist die Gerichtssprache Deutsch – ist nicht ersichtlich, um welche Versicherungen es sich handeln soll.

72 16. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Position Hauswart i.H.v. 4.372,68 €.

73 Bereits mit Schriftsatz vom 18.04.2011, dort S. 11, Bd. I, Bl. 156 d.A., hatte der Beklagte gerügt, dass bei dem Einsichtnahmetermin in die Unterlagen weder der Vertrag des Hausmeister noch das Leistungsverzeichnis vorgelegt wurde. Mit Schriftsatz vom 10.05.2011, dort S. 23, legte die Klägerin zwar das Leistungsverzeichnis (Anlage K29, Bd. I, Bl. 183 u. 274) vor, jedoch nicht den Vertrag mit dem Hauswart. Dies rügte der Beklagte mit Schriftsatz vom 03.06.2011, S. 3 (Bd. II, Bl. 14 d.A.) und bestritt insbesondere weiterhin, dass die in Abrechnung gestellten Kosten dem Vertrag mit dem Hausmeister entsprechen.

74 Hierzu hat die Klägerin in dem Schriftsatz vom 13.07.2011 (Bd. II, Bl. 32 d.A.), in dem auf den Schriftsatz des Beklagten vom 3. Juni 2011 erwidert wurde, keinerlei weiteren Ausführungen gemacht, so dass die entsprechenden Hauswartskosten nicht schlüssig nachgewiesen wurden.

75 17. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der Position Lösch- und Meldeanlagenwartung i.H.v. 356,10 €.

76 Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 18.04.2011 gerügt, dass Rechnungen, die dieser Position zuordenbar sind, sich in den vorgelegten Unterlagen nicht gefunden haben. Die Klägerin hat im Schriftsatz vom 10. Mai 2011, S. 23, Bd. I, Bl. 183 d.A. eingeräumt, dass die Kosten durch Herausrechnen aus der Gesamtrechnung ermittelt wurden, ohne dies näher auszuführen. Insoweit ist auch diese Position nicht durch die Klägerin nachvollziehbar begründet worden.

77 18. Die Klägerin hat einen Anspruch hinsichtlich der Position Wartung Raumluftanlage in den Räumen des Beklagten über 900,90 €.

78 In der Anlage K30 (Bd. I, Bl. 275 u. 76 d.A.) wurden die entsprechenden Rechnungen vorgelegt, die zweimal die Pauschale für die Wartung i.H.v. 450,45 € enthalten. Soweit der Beklagte meint, dass die entsprechenden Kosten nicht umlagefähig sind, folgt dem die Kammer nicht. Es handelt sich hierbei um sonstige Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen. Warum die entsprechende Position nicht vom Beklagten getragen werden soll, ist durch Beklagtenseite nicht begründet worden. Es handelt sich hierbei auch um keine in irgendeiner Art und Weise überraschende Position, da es sich um eine Anlage handelt, die ausschließlich in den Räumen des Beklagten sich befunden hat und auch von diesem genutzt wurde.

79 19. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Position Wartung Sektionaltore i.H.v. 40,28 €.

80 Die Klägerin hat die entsprechende Position in ihrem Schriftsatz vom 10.05.2011, S. 24, Bd. I, Bl. 184 d.A. für die Kammer nachvollziehbar errechnet. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die diesbezügliche Passage des Schriftsatzes verwiesen. Die Kosten sind als sonstige Betriebskosten umlegbar.

81 20. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Position Wartung Tore und Türen Haus 5 i.H.v. 97,40 €.

82 Hier ist es auf entsprechendes Bestreiten des Beklagten der Klägerin nicht gelungen, die Rechenschritte für die Kammer nachvollziehbar darzulegen. Insbesondere die behaupteten mehreren Rechenschritte wurden durch die Klägerin nicht erläutert (Schriftsatz vom 10.05.2011, S. 25, Bd. I, Bl. 185 d.A.).

83 21. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Position Bewachung i.H.v. 1.385,73 € nicht aber von 2.279,56 €.

84 Die entsprechende Position ist nach dem Mietvertrag als Betriebskosten ausdrücklich vereinbart. Der Bewachungsvertrag ist mit Schriftsatz vom 10.05.2011 durch die Klägerin als Anlage K32, Bd. I, Bl. 185, 278 ff vorgelegt worden.

85 Hier hat die Klägerin einen Betrag i.H.v. 2.279,56 € geltend gemacht und auf Seite 25 des Schriftsatzes vom 10. Mai 2011 (Bd. I, Bl. 185 d.A.) ausgeführt, dass Nettobewachungskosten i.H.v. 36.504,25 € entstanden sind.

86 Aus den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen K32 (S. 278 ff d.A.) ergeben sich jedoch andere Beträge.

87 Für die ersten 10 Monate des Abrechnungsjahres ergeben sich eine Monatsnettopauschale von 1.603,33 € (Bd. I, Bl. 284 d.A.) zzgl. 98,-- € (Bd. I, Bl. 285 d.A.). Dies sind in der Summe 1.701,33 € x 10 Monate = 17.013,30 €. Für den Monat Februar 2009 war eine Nettopauschale 2.907,33 € und für den Monat März von 2.990,05 € vereinbart (K32, Bd. I, Bl. 278 d.A.). Damit ergibt sich folgende Berechnung:

88 | | | | | --- | --- | --- | | | | 17.013,30 € | | zzgl. | | 2.907,33 € | | zzgl. | | 2.990,05 € | | Jahresbetrag | | 22.910,68 € |

89 Entsprechend dem gewählten Schlüssel ergibt sich hieraus dann folgende Rechnung hinsichtlich des auf den Beklagten anfallenden Anteils:

90 22.910,68 € x 2000,05 (Fläche) : 32107,46 (Gesamtfläche) = 1.385,73 €

91 22. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Position kaufmännische Verwaltung i.H.v. 1.818,55 € netto. Der Beklagte hat diese Position mit Schriftsatz vom 18.04.2011, S. 12, Bd. I, Bl. 157 d.A. als unstreitig gestellt.

92 23. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die geltend gemachte Position Wasser- und Abwasserkosten i.H.v. 15.608,27 € netto.

93 Der Beklagte hat insoweit behauptet (Schriftsatz vom 18.04.2011, S. 13, Bd. I, Bl. 158 d.A.), dass er in den vorgelegten Unterlagen lediglich eine Rechnung der SWM vom 23.03.2009 für den Abrechnungszeitraum 15.03.2008 bis zum 11.03.2009 i.H.v. 15.295,04 € gefunden habe.

94 Demgegenüber geht die Klägerin mit Schriftsatz vom 10.05.2011, S. 26 (Bd. I, Bl. 186 d.A.) davon aus, dass Gesamtkosten für die Liegenschaft i.H.v. 33.219,44 € netto angefallen sind und diese sich aus 14.294,43 Trinkwasserkosten und 18.285,12 € Abwasserkosten zusammensetzen. Dies stimmt schon rechnerisch nicht.

95 Die entsprechenden Belege der SWM werden im Übrigen von Seiten der Klägerin nicht vorgelegt, so dass eine Überprüfung nicht möglich ist. Ganz im Gegenteil spricht hiergegen Anlage K16 (Bd. I, Bl. 196 d.A.). Diese enthält Nettoschmutzwasserbeträge von 10.890,72 € und 6.504,24 €, in der Summe also 17.394,96 €. Zu dem fehlenden Monat fehlen jegliche Unterlagen. Da aber von Beklagtenseite neben vielem anderen zunächst überhaupt die Höhe des Gesamtbetrages bestritten worden ist, wäre es Sache der Klägerin gewesen, die entsprechenden Rechnungen vorzulegen, damit diese überprüft werden können. Die Berechnung der von der Klägerin beauftragten LAS GmbH ist insoweit wenig aussagekräftig, da die Berechnungen der LAS ihrerseits u. a. aufgrund der Rechnungen der SWM beruhen, die jedoch nicht vorgelegt wurden.

96 Auch die Klägerin weist in ihrem Schriftsatz vom 10. Mai 2011 darauf hin, S. 27 (Bd. I, Bl. 187 d.A.), dass Firma LAS lediglich mit der Berechnung beauftragt gewesen ist. Insoweit helfen auch nicht die von der Klägerin erstellten Exceltabellen, auf die die Klägerin im Schriftsatz vom 13.07.2011, S. 6 ff (Bd. II, Bl. 37 d.A.) hinweist. Im Übrigen hatte die Kammer bereits mit Beweisbeschluss vom 20.06.2011 auf diese Problematik hingewiesen.

97 24. Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf die Position Heizkosten i.H.v. 61.760,14 €. Die Abrechnung ist nicht nachvollziehbar.

98 Nach der insoweit auf den Parteien zitierten Rechtsprechung ist eine Abrechnung dann wirksam, wenn sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Sie hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Diese Voraussetzung erfüllt die Abrechnung nicht. Jedenfalls versteht sie das Gericht nicht.

99 Zumindestens ist es im Bereich der Heizkostenabrechnung so, dass beide Parteien für die gesamte Liegenschaft insgesamt von Bruttokosten i.H.v. 339.863,47 € ausgehen.

100 Die Klägerin tut das in ihrem Schriftsatz vom 10.05.2011, S. 28 (Bd. I, Bl. 188 d.A.); der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 18.04.2011, S. 13 (Bd. I, Bl. 158 d.A.). Dieser Wert taucht dann auch in der Abrechnung LAS, Bd. I, Bl. 79 d.A. auf (Leider kann die Kammer hier sich neben den Blattzahlen der Gerichtsakte, nicht genauer verweisen, da die Anlage K5 aus vielen Seiten und mehreren Abrechnungen besteht). Damit steht fest, dass der entsprechende Betrag an Energiekosten für die Gesamtliegenschaft insgesamt angefallen ist. Auf derselben Anlage, Bd. I, Bl. 79 d.A. ist der Gasverbrauch für das gesamte Haus 5 der Zählernummer 998 mit einem Kostenanteil von 76.945,43 € festgeschrieben. Dies bedeutet, dass in dem Haus 5, wo auch der Beklagte seinen Sitz hat, über die Zählernummer 998 rund 76.000,-- € an Gaskosten verursacht worden sind. Dieser Betrag taucht dann auch in der Einzelabrechnung S. 70 d.A. auf, wobei sich ergeben soll, dass die 76.945,43 € aus Heizkosten für 749260 kW/h resultieren sollen. Zuzüglich der Heiznebenkosten S. 70 d.A. kommt die Klägerin dann auf 78.525,47 €. Bei den Daten der Abnahmesteller auf S. 70, Bd. I ist dann ein Verbrauch der Einheiten von rund 466000 kW/h angegeben. Dagegen spricht die Klägerin im Schriftsatz vom 13.07.2011, S. 8, Bd. II, Bl. 39 d.A. von einem Gesamtverbrauch von 469910 kW/h. Auch auf S. 69 d.A., Seite 2 der Einzelabrechnung LAS wird der Gesamtanteil mit 466518 kW/h bezeichnet.

101 Nicht nachvollziehbar in diesem Zusammenhang ist auch die Ausführung der Klägerin im Schriftsatz vom 10.05.2011, S. 28 u. 29 (Bd. I, Bl. 188 u. 189 d.A.), dass sich dann im Wege der Differenzermittlung ein Wert von 466518 kW/h ergeben soll.

102 Die Berechnung mit den Abzugzählern AZ 8290 und AZ 8335 auf Seite 2 der Abrechnung Bd. I, Bl. 69 d.A., versteht die Kammer auch im Zusammenhang mit den Erläuterungen auf Bd. I, Bl. 188 d.A, S. 28 des klägerischen Schriftsatzes nicht. So schreibt die Klägerin auf Seite 29, dass die Abzugszähler den Verbrauch der weiteren Mieter im Gebäude Haus Nr. 5 sowie den Verbrauch der Lüftungsanlage und der Heizkörper, welcher in der Mietfläche der Beklagten enthalten sind, gemessen. Wenn das so wäre, dann dürfte doch zumindestens die Lüftungsanlage und die Heizkörper, die den Beklagten betreffen, nicht abgezogen werden? Vor allem aber ist aus den Raumbezeichnungen der Tabelle Seite 69, Bd. I d.A. überhaupt nicht ersichtlich, welche Gewerberäume durch die jeweiligen Zähler denn nun konkret erfasst werden. Die Multiplikation mit 1000 Grad Tagen, S. 70, Bd. I d.A. und 390 Grad Tagen, S. 73, Bd. I d.A., sowie 610 Grad Tagen, Bl. 76, Bd. I d.A. ist auch nicht nachvollziehbar. Es ist überhaupt nicht dargestellt, was Grad Tage sein sollen. Der Beklagte hatte dies bereits auf Seite 14 seines Schriftsatzes vom 18.04.2011 gerügt, ohne dass hierzu eine Erläuterung von Klägerseite gekommen ist. Rechnerisch scheinen sich die Gradtage allerdings wohl nicht auszuwirken. was soll aber dann das Ganze?

103 Nicht nachvollziehbar ist auch die Tabelle, Bd. I, S. 75 d.A., hinsichtlich der dort aufgeführten Gewerberäume, was eine Summe 27498,743 Einheiten ergeben soll. Auch hier ist bereits nicht klar, welche Gewerberäume überhaupt gemeint sind. Es bleibt unklar, warum ein Ablesewert i.H.v. 1430 geschätzt wurde. Wie sich der Verbrauch errechnet, bleibt ebenso unklar, wie der Bewertungsfaktor. Es ist auch nicht klar, was mit Einheiten gemeint ist. Sind dies Kilowattstunden oder was auch immer.

104 Zusammenfassung:

105 Nach alldem ergeben sich aus der folgenden Tabelle diejenigen Positionen in der linken Spalte, auf die die Klägerin einen Anspruch hat und in der rechten Spalte diejenigen, die nicht nachvollziehbar dargelegt wurden.

106 | | | | | --- | --- | --- | | Grundsteuer Bl. 65 | 3179,46 | 0 | | Niederschlagswasser | 1216,00 | 0 | | Reinigung Sickerschacht | 14,21 | 0 | | Straßenreinigung | 42,34 | 0 | | Müllabfuhr ohne N. | 1535,03 | 0 | | Müllabfuhr gesamte Liegenschaft | 417,62 | 0 | | Reinigung Allgemeinflächen | 552,64 | 0 | | Dachrinnenreinigung | 73,82 | 0 | | Gartenpflege | 322,36 | 0 | | Winterdienst | 0 | 227,93 | | Stromverbrauch excl. Heizstrom, Zeugnis K., 21.07.2011 | 0 | 31024,42 | | Stromverbrauch Außenbeleuchtung | 0 | 1338,61 | | Wartung Außenbeleuchtung | 0 | 120,20 | | Wartung Innenbeleuchtung | 0 | 356,50 | | Versicherungen | 0 | 2708,22 | | Hauswart | 0 | 4372,68 | | Lösch- und Meldeanlagenwartung | 0 | 356,10 | | Wartung Raumluftanlage | 900,90 | 0 | | Wartung Sectionaltore | 40,28 | 0 | | Wartung Tore und Türen Haus 5 | 0 | 97,4 | | Bewachung | 1385,73 | 0 | | kaufmännische Verwaltung | 1818,55 | 0 | | Wasser- und Abwasserkosten | 0 | 15608,27 | | Heizkosten | 0 | 61760,10 | | Summe: | 11.498,94 | 117.970,43 | | | | |

107 Zur Widerklage :

108 Die zulässige Widerklage ist unbegründet.

109 Dem Beklagten steht gegenüber der Klägerin kein Anspruch auf Rückzahlung eines etwaigen Guthabenbetrages aus der Abrechnung i.H.v. 31.384,43 € zu.

110 Ein unmittelbarer Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung scheidet allein schon deswegen aus, da die Nebenkostenabrechnung kein Guthaben des Beklagten ausweist, sondern vielmehr von einer ganz erheblichen Nachforderung ausgeht.

111 Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus dem § 812 ff BGB (vgl. hierzu Schmid, Miete und Mietprozess, 4. Aufl., S. 348) scheidet schon deswegen aus, weil die Nebenkostenvorauszahlung des Beklagten mietvertraglich geschuldet gewesen ist.

112 Einen Rückforderungsanspruch wegen behaupteter Überzahlung des Beklagten kann dieser nur dann geltend machen, wenn er seinerseits die Nebenkosten abrechnet. Denn unzweifelhaft wurde hinsichtlich der beiden größten Positionen der Nebenkosten Stromverbrauch (rund 31.000,-- €), Wasser- und Abwasserkosten (rund 15.000,-- €) und Heizkosten (rund 61.000,-- €) zwischen den Parteien vereinbart, dass der Beklagte hierfür die Kosten zu tragen hat. Es kann aber nun nicht sein, dass der Beklagte allein aufgrund der Tatsache, dass der Kläger keine formell richtige und nachvollziehbare Abrechnung vorlegt, nun keine dieser Kosten bezahlen muss. Der Beklagte hätte dann darlegen müssen, welche Kosten aus seiner Sicht angefallen sind und von ihm zu zahlen gewesen wären.

113 Nebenentscheidungen und Streitwert

114 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO

115 Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 45 GKG Klage 91 tsd + Widerklage 31 tsd = 122 tsd €