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BGH V ZB 121/16 ΓÇó Land register entry blocked by later conversion approval requirement
BGH V ZB 121/16Bgh / V camera civile24 apr 2017Granted
The owner of a Berlin property applied to register a condominium split before a later preservation ordinance took effect. The land registry and the Kammergericht considered a conversion permit under the new ordinance necessary. The Federal Court of Justice held that Section 878 BGB applies analogously to the owner’s split declaration under Section 8(1) WEG, so a later restriction cannot block an application already filed with the registry. It also held that minor defects in the application, later cured, did not justify the permit-based objection. The intermediate order and appellate decision were set aside and the matter remitted to the land registry.
§ 878 BGB analogously applicable to the owner’s declaration of division under § 8 Abs. 1 WEG; effect of a later conversion-approval requirement under § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB i.V.m. a municipal conversion ordinance. If the registration application has already been received by the land registry, a subsequently arising disposal restriction does not defeat the application. The protective function of § 878 BGB extends to the condominium split; absent a contrary statutory rule, the later ordinance cannot retroactively impair the applicant’s position. Intermediate orders under § 18 GBO are permissible only for defects capable of retroactive cure; clerical errors and the securing of costs do not break the application’s priority (consid. 9 ff., 11 f.).
Entscheidungsdatum: 2017-04-24
Aktenzeichen: V ZB 121/16
ECLI: ECLI:DE:BGH:2017:240417BVZB121.16.0
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 878 BGB, § 8 Abs 1 WoEigG, § 18 GBO, § 172 Abs 1 S 4 BauGB, § 1 UmwV BE
Vorinstanz: vorgehend KG Berlin, 25. Juli 2016, Az: 1 W 306/16vorgehend AG Berlin-Mitte, 27. Mai 2016, Az: 44 MO 10262-390
Spruchkörper: 5. Zivilsenat
Grundbuchsache: Eintragungshindernis bei nach Eingang des Vollzugsantrags beim Grundbuchamt eintretender Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers
Auf die Rechtsmittel der Beteiligten werden der Beschluss des 1. Zivilsenats des Kammergerichts vom 25. Juli 2016 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mitte - Grundbuchamt - vom 27. Mai 2016, soweit diese das Fehlen einer Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung beanstandet, aufgehoben.
Die Sache wird an das Grundbuchamt zur Entscheidung über den Antrag der Beteiligten vom 26. Februar 2016 zurückverwiesen.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 5.000 €.
I.
1 Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten, in Berlin belegenen bebauten Grundstücks.
2 Am 3. März 2015 machte der Senat von Berlin von der in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB enthaltenen Ermächtigung Gebrauch und erließ eine Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in dem Gebiet einer Erhaltungsverordnung (GVBl. 2015, S. 43 - nachfolgend: Umwandlungsverordnung oder UmwandV). Die Umwandlungsverordnung wurde am 13. März 2015 verkündet und ist am 14. März 2015 in Kraft getreten.
3 Mit notarieller Urkunde vom 25. Februar 2016 teilte die Beteiligte das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf und bewilligte die Aufteilung.
4 Den Vollzugsantrag vom 26. Februar 2016, bei dem Amtsgericht - Grundbuchamt - am 1. März 2016 eingegangen, hat die Beteiligte am 2. Mai 2016 um die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die zugehörigen Pläne ergänzt.
5 Am 25. Mai 2016 ist die am Vortag verkündete Erhaltungsverordnung „Waldstraße“ vom 3. Mai 2016 in Kraft getreten (GVBl. Berlin 2016, 272), in deren Geltungsbereich das Grundstück liegt.
6 Mit Zwischenverfügung vom 27. Mai 2016 hat das Grundbuchamt u. a. darauf hingewiesen, dass der Eintragung das Fehlen einer Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung entgegenstehe. Die gegen diese Beanstandung gerichtete Beschwerde hat das Kammergericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte insoweit die Aufhebung der Zwischenverfügung erreichen.
II.
7 Das Beschwerdegericht meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe, da der durch die Beteiligte beantragte Vollzug der Teilungserklärung einer Genehmigung nach § 1 UmwandV bedürfe und die Beteiligte insoweit einer Verfügungsbeschränkung unterliege. Dass die Erhaltungsverordnung zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt noch nicht in Kraft gewesen sei, ändere hieran nichts, weil für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis der Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch maßgeblich sei. Zwar könnten nach § 878 BGB Verfügungsbeschränkungen den Rechtserwerb nicht mehr beeinflussen, wenn die dingliche Einigung bindend und der Eintragungsantrag gestellt worden sei. Ob dies für die Teilungserklärung entsprechend gelte, könne jedoch dahinstehen, weil es hier an der für eine analoge Anwendung erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehle. Der Gesetzgeber habe die Frage eines im Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt schützenswerten Vertrauens gesehen und abschließend geregelt.
III.
8 Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Die Annahme des Beschwerdegerichts, die von der Beteiligten bewilligte Aufteilung ihres Grundstücks bedürfe einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 1 UmwandV hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
9 1. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts findet § 878 BGB auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechende Anwendung. Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebenden Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers, wie der Senat bereits entschieden hat (Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15, ZfIR 2017, 113). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Gründe dieses Beschlusses Bezug genommen.
10 2. Der Vollzugsantrag der Beteiligten ist hier vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung bei dem Amtsgericht - Grundbuchamt - eingegangen. Zwar hat das Grundbuchamt mit der Zwischenverfügung weitere Beanstandungen erhoben, die erst nach dem Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung behoben worden sind. Dies ist aber unschädlich.
11 a) Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und durch dessen sofortige Zurückweisung verloren gingen. Die Vorschrift bezieht sich auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (Senat, Beschluss vom 13. Oktober 2016 - V ZB 98/15, juris Rn. 5; Beschluss vom 26. Juni 2014 - V ZB 1/12, FGPrax 2014, 192 Rn. 6 jeweils mwN).
12 b) Die mit der Zwischenverfügung vom 27. Mai 2016 gerügten Mängel des Vollzugsantrages konnten mit rückwirkender Kraft geheilt werden. Wie das Amtsgericht darin zutreffend ausführt, handelt es sich bei der fehlerhaften Flurstücksnummer und dem unrichtigen Datum der Teilungserklärung um bloße Schreibfehler. Die Sicherung des Kosteneingangs kann ebenfalls durch Zwischenverfügung erfolgen (vgl. dazu Demharter, GBO, 30. Aufl., § 18 Rn. 28; KEHE/Volmer, GBO, 7. Aufl., § 18 Rn. 35; Meikel/Böttcher, GBO, § 18 Rn. 82 sowie OLG Jena, Beschluss vom 15. Oktober 2014 - 3 W 390/14, juris Rn. 1 zur Begründungspflicht). Wird der Kostenvorschuss gezahlt, bleiben dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen seines Antrages, die sich nach dessen Eingang richten, erhalten.
IV.
13 Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
| Stresemann | Schmidt-Räntsch | Kazele | ||
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| Haberkamp | Hamdorf |