BGH VIII ZR 40/11•Tenant may withhold heating costs without access to supply contract
BGH VIII ZR 40/11Bgh / Civil Chamber 822 nov 2011Dismissed
Estratto da Omnilex
In a housing lease dispute, the Federal Court indicated that it would reject the plaintiff’s admitted revision under § 552a ZPO. The court held that tenants may withhold heating and hot-water operating cost payments, including ongoing advances, if the landlord refuses access to the underlying heat supply contract with a third-party supplier. Such contracts are part of the accounting documents when needed to verify the billing. The court also upheld the lower court’s refusal of an additional 2005 operating-cost claim because a valid annual account had already been issued within the deadline and later claims may not exceed that result.
§ 273 Abs. 1 BGB, § 556 Abs. 3 BGB; Einsicht in Abrechnungsunterlagen bei Wärmelieferung über Zwischenlieferanten. Zu den zur sachgerechten Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung erforderlichen Unterlagen gehören auch Verträge des Vermieters mit Dritten, insbesondere Wärmelieferungsverträge, soweit nur so die Preisberechnung und Preisänderungsklauseln nachvollzogen werden können (Einsicht in Liefervertrag, Preisformel, Preisänderungsformel). Verweigert der Vermieter die Einsicht, steht dem Mieter nicht nur gegen Nachforderungen, sondern auch hinsichtlich laufender Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zu. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sperrt nach fristgerechter und wirksamer Abrechnung jeden späteren Anspruch auf einen die Abrechnung übersteigenden Betrag, auch wenn die Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergibt.
Entscheidungsdatum: 2011-11-22
Aktenzeichen: VIII ZR 40/11
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 273 Abs 1 BGB, § 556 Abs 3 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Dresden, 22. Dezember 2010, Az: 4 S 19/10vorgehend AG Pirna, 9. Dezember 2009, Az: 11 C 810/08nachgehend BGH, 13. März 2012, Az: VIII ZR 40/11, Revision zurückgewiesen
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete: Zurückbehaltungsrecht des Mieters an den Betriebskosten bei Verweigerung der Einsichtnahme in die Liefervereinbarungen zwischen Vermieter und Fernwärmelieferant
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbehaltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlungen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich.
2 Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304, unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisänderungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnungen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen.
3 Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zugrundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5).
4 Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten.
5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Entscheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Den Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kläger den Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt.
6 Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobene Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leitsatz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung geltend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts anderes.
7 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel
Dr. Achilles Dr. Schneider
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.
Estratto da Omnilex
Whether the revision should be admitted for the question of inspection of third-party supply contracts in heating cost disputes.
No reason for admitting the revision existed; the legal question was already settled by prior case law.
The court held that existing precedent sufficiently answers the question and no further clarification or safeguarding of uniform case law was needed.
Whether the tenant may withhold payment of operating cost back payments and ongoing advances when denied access to the heat supply contract.
Yes; a right of retention under § 273(1) BGB exists until the landlord enables inspection of the underlying heat supply contract.
Relevant accounting documents include third-party contracts if needed to verify the operating cost statement, especially where heat is supplied through an intermediary. The tenant must be able to examine pricing formulas and price-change clauses.
Whether a further payment for the 2005 operating costs could be claimed after expiry of the billing deadline.
No; after a valid billing within the statutory deadline, the landlord cannot later demand an amount exceeding the result of that billing, even if that result is a tenant credit.
The exclusion rule of § 556(3) sentence 3 BGB applies broadly to any later excess claim beyond a duly rendered statement of account.
Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.