BGH V ZB 1/11•GbR identification and representation in land register entries
BGH V ZB 1/11Bgh / V camera civile29 set 2011Granted
Estratto da Omnilex
The Federal Court set aside the land registry and appellate orders in a case about registering a property transfer to several GbRs and a limited partnership. It held that the GbRs were sufficiently identified because the deed listed each society and its partners with names, birth dates, and addresses; no additional distinguishing data were needed. Formal proof of the correctness of the GbR composition was also unnecessary. The Court further found that the limited partnership had been validly represented through a sub-power of attorney granted by its managing director. The registry was therefore instructed not to refuse the ownership and mortgage entries on the stated grounds.
Art. 47 Abs. 2 Satz 1 GBO, Art. 29 Abs. 1 GBO; Identifizierung einer GbR im Grundbuchverfahren und Nachweis der Gesellschaftsverhältnisse. Die Identität einer rechtsfähigen GbR ist für den Grundbuchvollzug hinreichend bestimmt, wenn die Gesellschaft und ihre Gesellschafter in der nach § 15 GBV gebotenen Weise bezeichnet sind; weitere Unterscheidungsmerkmale wie Gründungszeit, -ort oder Sitz sind grundsätzlich nicht erforderlich. Ein formeller Nachweis der materiellen Richtigkeit des in der Auflassung bezeichneten Gemeinschaftsverhältnisses ist nicht zu verlangen. Eine durch den Geschäftsführer einer GmbH erteilte Untervollmacht ist nicht schon deshalb unwirksam, weil sie die unmittelbare organschaftliche Vertretung nicht berührt; § 35 Abs. 2 GmbHG ist nicht einschlägig, wenn nur Handeln in Untervollmacht vorliegt (vgl. insb. consid. 8 ff., 10 ff., 11).
Entscheidungsdatum: 2011-09-29
Aktenzeichen: V ZB 1/11
Dokumenttyp: Beschluss
Vorinstanz: vorgehend KG Berlin, 7. Dezember 2010, Az: 1 W 484/10, Beschlussvorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 13. Oktober 2010, Az: 43 TV 12786-3, Beschluss
Spruchkörper: 5. Zivilsenat
Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten werden der Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Tempelhof-Kreuzberg vom 13. Oktober 2010, dessen Nichtabhilfebeschluss vom 16. November 2010 und der Beschluss des 1. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 7. Dezember 2010 aufgehoben.
Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Vollzug der Anträge auf Eintragung des Eigentumswechsels und der Grundschulden nicht aus den in dem Beschluss vom 13. Oktober 2010 genannten Gründen zu verweigern.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 720.000 €.
I.
1 Mit notariellem Vertrag vom 10. November 2009 ließ die Beteiligte zu 9 das im Eingang dieses Beschlusses bezeichnete Grundstück zu unterschiedlichen Bruchteilen an die Beteiligten zu 1 bis 9 auf. Die Beteiligten zu 3 und 8 sind natürliche Personen. Bei den Beteiligten zu 1, 2 und 4 bis 7 handelt es sich um aus jeweils zwei Personen bestehende Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). In einem Anhang zur notariellen Urkunde sind sie sowohl mit dem Namen der GbR als auch unter Angabe von Namen, Geburtsdatum und Anschrift jeweils ihrer Gesellschafter bezeichnet.
2 In der notariellen Verhandlung wurde die Beteiligte zu 9 durch ihre Komplementärgesellschaft vertreten. Für diese traten deren gemeinschaftlich vertretungsberechtigte Geschäftsführerin H. sowie ein von der weiteren gemeinschaftlich vertretungsberechtigten Geschäftsführerin J. mit notarieller Urkunde vom 9. November 2009 bevollmächtigter Vertreter auf. Die Beteiligten zu 1 bis 8, die der Beteiligten zu 9 als Kommanditisten beigetreten waren, wurden - unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB - durch eine hierzu bevollmächtigte Kommanditistin der Beteiligten zu 9 vertreten.
3 Das Grundbuchamt hat die Anträge auf Eigentumsumschreibung und Eintragung von Grundschulden, die auf den jeweiligen Miteigentumsanteilen einiger Beteiligter lasten sollen, zurückgewiesen. Die hiergegen erhobene Beschwerde ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1 bis 9 die Anträge weiter.
II.
4 Nach Ansicht des Beschwerdegerichts ist die zum Nachweis der Auflassung vorgelegte notarielle Urkunde nicht geeignet, die Identität der Beteiligten zu 1, 2 und 4 bis 7 mit der für Grundbucheintragungen notwendigen Bestimmtheit festzustellen. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die darin benannten Gesellschafter noch andere Gesellschaften bürgerlichen Rechts gegründet hätten. Weitere Angaben, die eine eindeutige Identifizierung dieser Beteiligten erlaubten (z.B. Gründungszeitpunkt und -ort, Sitz), seien in der Auflassungserklärung nicht vorhanden. Die Vertretungsberechtigung der als Gesellschafter auftretenden Personen sei durch deren bloße Eigenerklärung nicht nachgewiesen; denn es könne nicht ausgeschlossen werden, dass zwischenzeitlich Änderungen im Gesellschafterbestand stattgefunden hätten. Im Übrigen fehle es an einem Nachweis der wirksamen Vertretung der Beteiligten zu 9. Die von der Geschäftsführerin der Komplementärgesellschaft ihrem Vertreter erteilte Generalhandlungsvollmacht sei unwirksam, da diesem unzulässig organschaftliche Befugnisse übertragen worden seien.
III.
5 1. Die statthafte (§ 78 Abs. 1 GBO) Rechtsbeschwerde ist auch im Übrigen zulässig (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG); insbesondere können die Beteiligten zu 1, 2 und 4 bis 7 aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit die durch die Zurückweisung ihrer Eintragungsanträge betroffenen Rechte selbständig geltend machen.
6 2. Die Rechtsbeschwerde ist begründet. Das von dem Beschwerdegericht als Grund für die Zurückweisung der Anträge angeführte rechtliche Hindernis besteht nicht.
7 a) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts scheitert die Umschreibung des Wohnungseigentums auf die Beteiligten zu 1, 2 und 4 bis 7 nicht daran, dass diese nicht hinreichend bestimmt bezeichnet wären.
8 aa) Zutreffend ist allerdings, dass ein Rechtsgeschäft, bei dem eine GbR Grund- oder Wohnungseigentum erwirbt, im Grundbuch nur vollzogen werden darf, wenn die Identität der Gesellschaft feststeht und diese somit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterschieden werden kann. Hierbei handelt es sich um eine Folge des Bestimmtheitsgrundsatzes, der das gesamte Grundbuchrecht beherrscht (Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958 Rn. 10, mwN).
9 bb) Die sich hieraus ergebenden Anforderungen werden durch die in dem notariellen Vertrag im Anhang enthaltene Benennung der Beteiligten zu 1, 2 und 4 bis 7 und jeweils ihrer Gesellschafter mit Namen, Geburtsdatum und Anschrift erfüllt. Der Angabe weiterer Unterscheidungsmerkmale bedarf es nicht. Das folgt aus der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO, wonach ein Recht einer GbR in der Form in das Grundbuch eingetragen wird, dass neben der Gesellschaft als derjenigen, der es materiell-rechtlich zusteht, auch die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden. Die Identifizierung der Gesellschaft erfolgt über die notwendige Benennung ihrer Gesellschafter. Diese müssen nach § 15 Abs. 1 Buchstabe c GBV in einer Weise bezeichnet werden, die bei natürlichen Personen den Anforderungen des § 15 Abs. 1 Buchstabe a GBV (Name, Geburtsdatum, ggf. Beruf und Wohnort) und bei juristischen Personen sowie Handels- und Partnerschaftsgesellschaften denjenigen des § 15 Abs. 1 Buchstabe b GBV (Name oder Firma, Sitz) genügt. Ist das der Fall, ist die Gesellschaft regelmäßig hinreichend bestimmt, ohne dass noch weitere Angaben erforderlich sind (Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958, 1959 Rn. 12).
10 b) Eines in der Form des § 29 Abs. 1 GBO zu erbringenden Nachweises der materiellen Richtigkeit des erklärten Gemeinschaftsverhältnisses bedarf es nicht. Dies folgt sowohl aus der systematischen Stellung des § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO als auch aus dem von dem Gesetzgeber mit der Schaffung der Vorschrift verfolgten Ziel, dass die GbR grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so behandelt werden kann wie vor der Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit. Seinerzeit musste ein Nachweis, dass die in der notariell beurkundeten Auflassung enthaltenen Angaben zu der GbR zutreffen, nicht erbracht werden (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958, 1959 f. Rn. 15 ff.; ferner Senat, Beschlüsse vom 28. April 2011 - V ZB 232/10 und V ZB 234/10 jeweils Rn. 8 ff.).
11 c) Die Beteiligte zu 9 ist bei der Auflassung vom 10. November 2009 durch ihre Komplementärgesellschaft wirksam vertreten worden. Die im Namen der Geschäftsführerin J. von ihrem rechtsgeschäftlich Bevollmächtigten abgegebenen Erklärungen sind wirksam. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts enthält die ihm erteilte Generalhandlungsvollmacht vom 9. November 2009 nicht eine unzulässige Übertragung organschaftlicher Geschäftsführerbefugnisse. Denn die Vollmacht gestattete dem Vertreter nicht, wie ein Gesellschaftsorgan tätig zu werden; vielmehr war er lediglich Unterbevollmächtigter der Geschäftsführerin. Für die Erteilung der Vollmacht bedurfte es nicht gemäß § 35 Abs. 2 GmbHG der Mitwirkung der weiteren Geschäftsführerin H. . Denn die Vollmacht ist nicht auf die unmittelbare Vertretung der GmbH, sondern lediglich auf ein Handeln in (Unter-)Vollmacht der Geschäftsführerin J. gerichtet.
12 d) Da es somit an dem von dem Beschwerdegericht angenommenen rechtlichen Hindernis für die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligten zu 1 bis 9 fehlt, hätten auch die Anträge auf Eintragung der Grundschulden aus diesem Grund nicht zurückgewiesen werden dürfen.
IV.
13 Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 1 KostO.
Krüger Stresemann Czub
Brückner Weinland
Estratto da Omnilex
Whether the GbRs were sufficiently identified for land register entry
Yes. Naming each GbR together with its partners' names, dates of birth, and addresses was sufficient; no further distinguishing features were required.
Under Art. 47(2) GBO, a GbR is entered by naming the society and its partners. If the partners are identified as required by GBV, the GbR is regularly sufficiently definite without additional indications.
Whether proof of the factual correctness of the GbR's composition had to be furnished in the form of Art. 29(1) GBO
No. Such formal proof was not required.
The statutory scheme of Art. 47(2) GBO and the legislative purpose of continuing to treat the GbR largely as before its legal-capacity recognition do not require formal proof of the underlying community relationship.
Whether the limited partnership was validly represented at the conveyance
Yes. The proxy granted by the managing director to her agent was effective; it was only a sub-power of attorney and not an impermissible delegation of corporate powers.
The agent did not act as a corporate organ but only under sub-authority of the managing director J. Therefore § 35(2) GmbHG did not require the participation of the other managing director H.
Whether the rejection of the mortgage entries could stand
No. Since the asserted obstacle to the ownership transfer did not exist, the mortgage applications could not be rejected for that reason either.
The same legal obstacle was used for both the ownership transfer and the mortgage entries; once it fell away, the registry had to proceed also with the mortgage entries.
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