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Regular flooding of property as defect; proof of fraud

BGH V ZR 89/10Bgh / V camera civile30 set 2010Dismissed

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Sintesi Omnilex

The Federal Court of Justice dismissed the plaintiff's complaint against denial of leave to appeal. It held that the appellate court's legal premise on when a flooding-related condition amounts to a defect was too narrow, because regular flooding of a house property already constitutes a defect if it impairs the contractually intended use. However, leave to appeal was still unnecessary because the mistake did not affect the outcome. The decisive point remained alleged fraudulent concealment, and the lower court had permissibly found that the defendants' knowledge of the surface-water problem was not proven. Costs were imposed on the plaintiff.

Massima Omnilex

§§ 433, 434 BGB; leave to appeal against denial of revision; regular flooding of a house property as defect; proof of fraud. A defect exists where recurring flooding of a property impairs the contractually intended use; damage to buildings or installations is not required (consid. 1). However, a revision against denial of leave is not to be admitted merely because the appellate court relied on an erroneous legal premise, if that error did not influence the result. For fraudulent concealment, it is sufficient that the seller knew of the recurring surface-water flooding; the decisive issue is knowledge of the condition, not the possibility of consequential damage. If such knowledge cannot be established on the evidence, fraud is denied (consid. 2).

Testo completo

BGH — V ZR 89/10, Beschluss

Entscheidungsdatum: 2010-09-30

Aktenzeichen: V ZR 89/10

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 433 BGB, § 434 BGB

Vorinstanz: vorgehend OLG Frankfurt, 23. April 2010, Az: 15 U 114/09, Urteilvorgehend LG Marburg, 22. Mai 2009, Az: 1 O 243/07

Spruchkörper: 5. Zivilsenat

Titelzeile

Hauskauf: Regelmäßige Überschwemmungen des Grundstücks als Sachmangel; Nachweis der Arglist

Tenor

Die Beschwerde des Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 15. Zivilsenats in Kassel des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 23. April 2010 wird zurückgewiesen.

Die Rechtssache wirft entgegen der Auffassung der Beschwerde keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung auf. Nicht zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, ein Sachmangel liege (erst) dann vor, wenn das Hausgrundstück gegen das dem natürlichen Geländeverlauf folgende Wasser nicht ausreichend geschützt sei und das Wasser deshalb zu Beschädigungen an Anlagen und Gebäuden des Grundstücks führen könne. Schon die regelmäßige Überschwemmung eines Hausgrundstücks begründet einen Sachmangel, wenn dadurch die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung beeinträchtigt wird. Das liegt auf der Hand und muss nicht durch eine höchstrichterliche Leitsatzentscheidung geklärt werden. Ebenso wenig bedarf es einer Entscheidung zur Rechtsfortbildung.

Die Zulassung der Revision ist im Hinblick auf den falschen rechtlichen Ansatz auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Der Fehler hat sich nämlich auf das Ergebnis nicht ausgewirkt. Entscheidend ist allein, ob die Beklagten den Mangel arglistig verschwiegen haben. Das hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Es hat zwar wiederum im Ansatz (wenn auch folgerichtig) verkannt, dass sich die Arglist nur auf den Umstand beziehen muss, dass das Grundstück regelmäßig nach größeren Regenfällen oder nach einer Schneeschmelze mit Oberflächenwasser überschwemmt wird, das nicht ausreichend versickern kann. Die Frage, ob dadurch Feuchtigkeitsschäden am Gebäude entstehen können, ist ohne Belang. Darauf hat das Berufungsgericht trotz des falschen Ansatzes aber auch nicht abgestellt, sondern die Arglist schon deswegen verneint, weil es den Nachweis, dass den Beklagten das Oberflächenwasserproblem bekannt war, als nicht geführt angesehen hat. Das ergibt sich eindeutig aus der Würdigung des Sachverständigengutachtens, die zu dem Ergebnis geführt hat, dass sich nicht feststellen lasse, "dass im Bereich der früheren Schotterflächen in der Besitzzeit der Beklagten überfließende Wassermengen sichtbar waren und von den Beklagten wahrgenommen wurden". War für die Beklagten aber schon das Oberflächenwasser nicht sichtbar, so kommt es darauf, ob dieses Wasser geeignet war, Schäden herbeizuführen, nicht an.

Der Kläger trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens (§ 97 Abs. 1 ZPO).

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 20.756,30 €.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Roth

Parole chiave

defectsale of landfloodingfraudnon-admission complaintknowledgeevidencecontractual usecosts

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether leave to appeal should be granted because of a fundamental question or to secure uniform case law

Decisione estratta

No. The case did not raise a question of fundamental importance, and leave was not needed to secure uniformity because the error in the appellate court's reasoning did not affect the result.

Motivazione estratta

The appellate court used an incorrect legal starting point for the defect analysis, but the decisive issue was the alleged fraudulent concealment. The lower court correctly rejected fraud because the defendants' knowledge of the surface-water problem was not proven.

Questione giuridica chiave

Whether regular flooding of a house property constitutes a material defect

Decisione estratta

Yes, regular flooding of a residential property is a defect if it impairs the contractually intended use.

Motivazione estratta

A defect exists already when the property is regularly flooded and the intended residential use is thereby impaired; damage to buildings or installations is not required.

Questione giuridica chiave

Whether the defendants fraudulently concealed the flooding problem

Decisione estratta

No. The evidence did not establish that the defendants knew of the recurring surface-water problem.

Motivazione estratta

The decisive point was whether the defendants had visible knowledge of overflowing water on the former gravel areas during their ownership. The expert evidence did not permit such a finding, so the issue whether the water could cause damage was irrelevant.

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