AG Frankenthal — 3a C 234/16 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2016-11-09

Aktenzeichen: 3a C 234/16

ECLI: ECLI:DE:AGFRAPF:2016:1109.3AC234.16.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 27 Abs 3 S 1 Nr 7 WoEigG, § 27 Abs 5 WoEigG, § 28 Abs 2 WoEigG, § 44 WoEigG

Rechtskraft: ja

Orientierungssatz

1. Die Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft (hier: wegen Verzuges mit Wohngeldzahlungen) gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung.(Rn.3)

2. Die Ermächtigung des Verwalters umfasst grundsätzlich die Befugnis, im gerichtlichen Verfahren einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer zu beauftragen, es bedarf aber einer gesonderten Ermächtigung in Form eines entsprechenden Wohnungseigentümerversammlungsbeschlusses, wenn er einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung von Wohngeldern beauftragen will. (Anschluss OLG Düsseldorf, 18. April 2000, 24 U 29/99, NZM 2001, 290).(Rn.3)

3. Ist ein solcher Wohnungseigentümerversammlungsbeschluss nicht vorhanden, kann der Verwalter die Kosten der vorgerichtlichen Rechtsvertretung durch einen Rechtsanwalt nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft beanspruchen.(Rn.4)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

1 Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

2 Der Klägerin als Verband der Teil- und Sondereigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft E... steht kein Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren gem. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7, Abs. 5 i.V.m. § 8 Ziffer 6 und § 11 Ziffer 3 a) und b) der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft - Urkundenrolle Nr. 1... vom ... (Blatt 20 der Akten) , §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 4, 280 Abs. 1, gegen die Beklagten zu. Zwar haben sich die Beklagten mit den von ihnen geschuldeten Wohngeldvorauszahlungen gem. § 28 Abs. 2 WEG i.V.m. § 8 Ziffer 6 der Teilungserklärung hinsichtlich der Wohngeldzahlungen für 2015 sowie der nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Wohngeldvorauszahlungen bis 31.12.2016 in Verzug befunden, allerdings fehlt es an einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ermächtigung der Verwalterin für die vorgerichtliche Beauftragung eines Rechtsanwaltes (MüKoBGB/Engelhardt WEG § 27 Rn 25 ff (32) m.w.N.), unabhängig von der Schadensminderungspflicht des gewerblichen Verwalters bei einfach gelagerten Fällen, § 254 BGB (AG Bremen Urteil vom 16.09.2015 - 28 C 26/15).

3 Zwar entspricht die Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Ermächtigung umfasst daher grundsätzlich die Befugnis, im gerichtlichen Verfahren einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer zu beauftragen, es bedarf aber einer gesonderten Ermächtigung, wenn er einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung von Wohngeldern beauftragen will (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2001, 290 m.w.N.).

4 Dass ein solcher Beschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst worden ist, ist durch die Klägerin nicht dargetan. Nach dem Vorgenannten kann danach die Klägerin die Kosten der vorgerichtlichen Rechtsvertretung, trotz bestehenden Auftrages an die Prozessbevollmächtigten, nicht von den Beklagten beanspruchen.

5 Soweit die Beklagten die Auffassung vertreten, dass gem. § 44 WEG eine Eigentümerliste vorgelegt werden müsse, so gilt dies nicht für den Fall, in dem die Gemeinschaft als Partei eines Rechtsstreits als Verband auftritt wie vorliegend ( vgl. Bärmann/Pick WEG § 44 Rn. 5 § 10 Rn. 37 m.w.N.), sodass die allgemeinen Bestimmungen der ZPO hinsichtlich der Aktivlegitimation gelten.

6 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

7 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.