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1 V 102/25•FG Niedersachsen, 2026-05-13, 1 V 102/25
Entscheidungsdatum: 2026-05-13
Aktenzeichen: 1 V 102/25
ECLI: ECLI:DE::2026:0513.1V102.25.00
Dokumenttyp: Beschluss
Referenz: WKRS 2026, 15790
GründeI.
Die Antragsteller begehren die Aussetzung der Vollziehung des Bescheides über die Grundsteueräquivalenzbeträge - Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 - vom ... 2023 und des Bescheides über den Grundsteuermessbetrag - Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 - ebenfalls vom ... 2023.
Die Antragsteller sind Eigentümer des bebauten Grundstücks ... . Das Grundstück hat eine Fläche von X.XXX m2 und befindet sich in einem ...schutzgebiet. Es ist mit einem früheren Bauernhaus und weiteren Nebengebäuden bebaut.
Am ... 2023 ging die Grundsteuererklärung elektronisch beim Finanzamt ein. Darin gaben die Antragsteller an, das Grundstück habe eine Fläche von X.XXX m2 und sei mit einem Einfamilienhaus bebaut. Sie erklärten XXX m2 Wohnfläche und XX m2 Nutzfläche.
Im Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge - Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 - vom ... 2023 erfasste das Finanzamt erklärungsgemäß eine Wohnfläche von XXX m2, eine Nutzfläche von XX m2 und eine Fläche des Grund und Bodens von X.XXX m2, setzte einen Lagefaktor von 0,66 an und stellte so einen Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche von XX,XX €, einen Äquivalenzbetrag für die Nutzfläche von XX,XX € und einen Äquivalenzbetrag für Grund und Boden von XXX,XX € fest. Im Bescheid führte es weiter aus, die Ermittlung des Äquivalenzbetrags erfolge für den Grund und Boden bei einer Wohnnutzung der Gebäude von weniger als 90 %. Da der Grund und Boden höchstens 10.000 m2 groß oder zu mehr als 10 % bebaut/befestigt sei, betrage die Äquivalenzzahl einheitlich 0,04 €/m2.
Im Bescheid über den Grundsteuermessbetrag - Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 - ebenfalls vom ... 2023 ermittelte das Finanzamt einen Grundsteuermessbetrag in Höhe von XXX,XX € für das Grundstück.
Mit am ... 2023 beim Finanzamt eingegangenen Schreiben legten die Antragsteller Einspruch gegen "den Grundsteuerwertbescheid, Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 vom ..." ein. Die Regelungen des Bewertungsgesetzes seien verfassungswidrig. Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolge im typisierten Verfahren, ohne dass objektspezifische Besonderheiten berücksichtigt werden könnten. Die fehlende Möglichkeit der Einreichung eines Sachverständigengutachtens verletze das verfassungsrechtliche Gebot des Übermaßprinzips. Aufgrund der zeitlichen Diskrepanz zwischen dem Erlass der Grundlagen- und Folgebescheide und der damit verbundenen fehlenden Vorhersehbarkeit der finanziellen Auswirkungen verstoße der Grundlagenbescheid auch gegen den staatlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Die Antragsteller beantragten zudem ein Ruhen des Verfahrens sowie die Aufnahme eines Vorbehalts der Nachprüfung in den Bescheid.
Mit Allgemeinverfügung vom 28. August 2024 S 324-St 284-246/2023-3602/2023/S 0622-St 141-573/2023 (Nds. Ministerialblatt vom 4. September 2024, Nr. 387) ordnete das Landesamt für Steuern Niedersachsen für alle bei den niedersächsischen Finanzämtern anhängigen und zulässigen Einsprüche nach § 347 Abgabenordnung (AO) gegen Bescheide über die Grundsteueräquivalenzbeträge - Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 (Grundlagenbescheid) - und damit verbundenen Einsprüche gegen Bescheide über den Grundsteuermessbetrag - Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 - (Folgebescheid), in denen die Einspruchsführerin/der Einspruchsführer (§ 359 AO) geltend mache, dass das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) nicht verfassungsgemäß sei, insoweit ein Ruhen des Verfahrens an bis zur Rechtskraft des derzeit beim Niedersächsischen Finanzgericht unter dem Aktenzeichen 1 K 38/24 anhängigen Klageverfahrens.
Mit Bescheid vom ... 2025 setzte die Gemeinde Y für das streitige Objekt Grundsteuer B für die Zeit vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2025 in Höhe von X.XXX,XX € fest, Fälligkeit in 4 Raten in Höhe von jeweils XXX,XX € zum 20. Februar 2025, 15. Mai 2025, 15. August 2025 und 15. November 2025.
Mit offensichtlich vorformulierten Schreiben vom ... 2025 - eingegangen beim Finanzamt am ... 2025 - beantragten die Antragsteller beim Finanzamt die Aussetzung der Vollziehung des Bescheids vom ... 2023 "über den Grundsteuermessbetrag / Grundsteuerwert" wegen verfassungsrechtlicher Bedenken. Die unbillige Härte sei vorliegend gegeben, weil ihnen durch die sofortige Vollziehung der angefochtenen Steuerbescheide wirtschaftliche Nachteile drohten, die über die eigentliche Verwirklichung des Regelungsinhalts der Verwaltungsakte hinausgingen und insbesondere die Duldung der Zwangsvollstreckung fordern würden.
Am ... 2025 war beim Niedersächsischen Finanzgericht ein von allen Antragstellern unterschriebener Antrag - datiert auf den ... 2025 - auf Aussetzung der Vollziehung eingegangen und unter dem Aktenzeichen 1 V 29/25 erfasst worden.
Mit Bescheid vom ... 2025 lehnte das Finanzamt den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung vom ... 2025 mit einem standardisierten Text ab. Es bestünden nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage weder ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Grundsteuermessbescheids noch seien Gründe ersichtlich, wonach durch den Vollzug über die eigentliche Zahlung hinausgehende, schwer wiedergutzumachende Nachteile entstünden. Die Ablehnung habe keinen Einfluss auf den gleichzeitig eingelegten Einspruch. Ein Einspruch zur Verfassungsmäßigkeit des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes ruhe bis zur Rechtskraft eines Musterverfahrens beim Niedersächsischen Finanzgericht.
Den am ... 2025 bei Gericht gestellten Antrag hatten die Antragsteller, nach einem Hinweis der damaligen Berichterstatterin, mit Schreiben vom ... 2025 - eingegangen bei Gericht am ... 2025 - zurückgenommen, woraufhin das Verfahren 1 V 29/25 mit Beschluss vom ... 2025 eingestellt worden war.
Am ... 2025 ging beim Niedersächsischen Finanzgericht ein von allen Antragstellern unterschriebener Antrag - datiert auf den ... 2025 - auf Aussetzung der Vollziehung mit offensichtlich vorformuliertem Text "wegen Grundsteuermessbetrag/Grundsteuerwert" ein. Darin beantragen die Antragsteller wörtlich "die Vollziehung des mit Bescheid vom ... festgesetzten Grundsteuermessbetrags auszusetzen".
In dem vorformulierten Antrag an das Gericht legen die Antragsteller dar, die angefochtenen Steuerbescheide begegneten erheblichen verfassungsrechtlichen Bedenken. Es läge insbesondere ein Verstoß gegen das Gebot des allgemeinen Gleichheitssatzes vor. Dieser verlange ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem.
Die unbillige Härte sei vorliegend gegeben, weil durch die sofortige Vollziehung des angefochtenen Steuerbescheides wirtschaftliche Nachteile drohten, die über die eigentliche Verwirklichung des Regelungsinhalts des Verwaltungsakts hinausgingen und insbesondere die Duldung der Zwangsvollstreckung forderten. Diese unbillige Härte sei gerade durch die Vollziehung des angefochtenen Steuerbescheides verursacht und gehe angesichts der Kausalität von Sofortvollzug und unbilliger Härte über bloße Billigkeitserwägungen weit hinaus. Die Aussetzung wegen unbilliger Härte sei auch deshalb geboten, weil Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verwaltungsakte nicht auszuschließen seien.
Im weiteren Verfahren tragen sie vor, eine unbillige Härte sei im vorliegenden Fall gegeben, da der Steuerbetrag der Grundsteuer B um das 6,1-fache erhöht worden sei; von XXX,XX € im Jahr 2024 auf X.XXX,XX € im Jahr 2025. Dies grenze an Wucher und sei sittenwidrig. Dieser Erhöhung stehe keine Verbesserung der Einkommenssituation der Antragsteller in ähnlicher Höhe gegenüber. Zwei der Antragsteller seien Rentner und die dritte Antragstellerin sei Studentin. Zudem sei zu klären, ob eine Doppelbesteuerung von Immobilien, wie sie die Grundsteuer B darstelle, zulässig sei.
Für Resthöfe im Außenbereich gebe es eine Gesetzesinitiative, um Erleichterungen für Härtefälle zu ermöglichen. Die geplante Gesetzesänderung ziele darauf ab, unbillige Härten abzufedern, die durch die Grundsteuerreform ab dem 1. Januar 2025 entstehen könnten, insbesondere Eigentümer von Resthöfen und Grundstücken im Außenbereich, die nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt würden, sollten entlastet werden. Eine Erleichterung komme vor allem dann in Betracht, wenn durch ungenutzte Wirtschafts- oder Nebengebäude (z. B. Leerstand ehemals landwirtschaftlicher Flächen über 300 m2) eine unverhältnismäßig hohe Steuerlast entstehe. In diesen Fällen solle den Kommunen die Möglichkeit eingeräumt werden, in begründeten Fällen die Grundsteuer zu ermäßigen oder ganz zu erlassen. Während eine allgemeine Evaluierung der Reform erst für Ende 2027 geplant sei, habe man die Regelung für diese spezifischen Härtefälle aufgrund der dringenden Situation vorgezogen.
Genau diese Konstellation liege hier vor.
Die Antragsteller beantragen,
den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge - Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 - vom ... 2023 und den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag - Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 - vom ... 2023 von der Vollziehung auszusetzen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Die Antragsteller hätten keine neuen Tatsachen oder Argumente vorgetragen, die sich auf die in den Bescheiden berücksichtigten Berechnungsgrundlagen bezögen. Es sei erklärungsgemäß veranlagt worden. Mangels abweichender Angaben bestünden daher keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der erlassenen Bescheide.
Die Grundsteuererklärung sei wie erklärt veranlagt worden. Ob die Flächenangaben zutreffend seien, könne dahinstehen. Zumindest laut dem Luftbild sei es nicht ausgeschlossen, dass sowohl bei der Wohnfläche als auch der Nutzfläche nicht alle Flächen erklärt und festgesetzt worden seien. Laut den Katasterdaten gebe es ein Wohnhaus mit einer Gebäudegrundfläche von XXX m2, drei Nebengebäude mit Gebäudegrundflächen von XXX m2, XX m2 und XX m2. Dazu komme ein weiteres Nebengebäude mit einer Gebäudegrundfläche von XX m2, bei dem anscheinend eine Seite offen sei. Dazu müsste im Einzelnen geprüft werden, ob dieses den bewertungsrechtlichen Gebäudebegriff erfülle und eine Nutzfläche anzusetzen sei. Im derzeit noch offenen Einspruchsverfahren müssten die korrekten Flächen noch ermittelt werden.
§ 4 Abs. 2 Nr. 1 NGrStG sei zu Recht nicht angewendet und die Äquivalenzzahl für den Grund und Boden einheitlich mit 0,04 angesetzt worden. Das Verhältnis von Wohnfläche zur Nutzfläche ergebe nach aktuellem Stand 74% Wohnfläche und 26 % Nutzfläche. Die Fläche des Grund und Bodens übersteige zwar das Zehnfache der Wohnfläche, alle Gebäude zusammen dienten aber nur zu 74 % und somit nicht mindestens 90 % der Wohnnutzung.
Gem. § 3 Abs. 1 NGrStG sei maßgebliche Gebäudefläche bei Wohnnutzung, soweit sich aus den Absätzen 2 und 3 nichts anderes ergebe, die Wohnfläche. Wenn ein Gebäude der Wohnnutzung diene, sei dessen Fläche nach dieser Vorschrift als Wohnfläche zu erfassen. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 g) Wohnflächenverordnung (WoFlV) gehörten z.B. Garagen explizit nicht zur Wohnfläche. Für Garagen und Nebengebäude seien die speziellen Vorschriften in § 3 Abs. 2 und Abs. 3 NGrStG geschaffen worden. Garagen/Nebengebäude, die im räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen würden, blieben unter weiteren Voraussetzungen bis zu einer Fläche von 50 m2/30 m2 außer Ansatz. Der Wortlaut "im räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung" impliziere, dass es sich bei diesen Garagen/Nebengebäuden um Gebäude handle, die selbst aber eben nicht der Wohnnutzung dienten.
Bei einer Garage spreche schon die erlaubte Nutzungsweise dafür, dass diese nicht der Wohnnutzung dient. Garagen dienen in Deutschland primär dem Abstellen von Kraftfahrzeugen, geregelt durch die jeweilige Landes-Garagenverordnung. Eine Nutzung bspw. als Lagerraum für nicht fahrzeugbezogene Gegenstände, als Partyraum oder Werkstatt sei untersagt. Eine Wohnnutzung könne in einer Garage damit gar nicht stattfinden.
Zu der Flächenberechnung bei geringfügiger Bebauung nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG werde auf den Anwendungserlass zum NGrStG (AENGrStG) verwiesen. Nach A 4 Abs. 6 AENGrStG müssten die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude zu mindestens 90% ihrer Fläche (Wohn- und Nutzfläche) der Wohnnutzung dienen. Für die Verhältnisrechnung sei die nach § 3 NGrStG tatsächlich angesetzte Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen. Nach § 3 NGrStG sei bei Garagen und Nebengebäude Nutzfläche zu erfassen. Das Verhältnis Wohnfläche zu Nutzfläche werde ohne weitergehende Unterteilungen oder weitere Kriterien gebildet. Dass die tatsächlich angesetzte Wohn-/Nutzfläche zu berücksichtigen sei, verdeutliche, dass keine weitergehenden Überlegungen und Einteilungen vorgenommen werden sollten.
Dies bestätige auch Absatz 10, Beispiel 3 des Anwendungserlasses zu § 4 NGrStG. In dem Beispiel werde schlicht das Verhältnis von Wohnfläche zu Nutzfläche als Maßstab genommen. Es werde nicht darauf abgestellt, ob eine Nutzfläche evtl. auch einer Wohnnutzung dienen könne. Auch in dem Schaubild zu § 4 des Anwendungserlasses zum NGrStG werde eine solche Unterscheidung nicht gemacht.
Der Gedanke, dass Nutzflächen der Wohnnutzung dienen könnten, würde eine weitergehende Unterteilung der Nutzfläche bedeuten. Es gäbe dann Nutzflächen, die der Wohnnutzung dienen und Nutzflächen, die der Wohnnutzung nicht dienen. Eine solche Unterteilung sei im NGrStG nirgends vorgesehen. Darüber hinaus wäre auch die technische Umsetzung nicht möglich. Bei der Bescheiderstellung erfolge die Prüfung des § 4 Abs. 2 Nr. 1 NGrStG vollständig automatisiert. Durch das Programm werde nur das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche errechnet. Sollte die Wohnfläche mindestens 90 % betragen, werde die Äquivalenzzahl automatisch angepasst. Es gebe keinerlei Eingabemöglichkeit, durch die diese Berechnung in irgendeiner Weise beeinflusst werden könne. Wie in dem Bescheid unter der Flächenaufstellung des EFH zu lesen, werde programmseitig automatisch eine Wohnnutzung mit 74,39 % errechnet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die Steuerakte (...) Bezug genommen.
II.
Der Antrag hat teilweise Erfolg.
Der Finanzrechtsweg ist gemäß § 91 Niedersächsisches Justizgesetz (NJG) gegeben. Soweit die Gesetzesbegründung (Niedersächsischer Landtag Drucksache 18/8995 zu § 12) auf § 5 Satz 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Ausführung der Finanzgerichtsordnung (Nds. AG FGO) verweist, scheint es sich um ein Versehen zu handeln, denn diese Norm ist bereits zum 31. Dezember 2014 aufgehoben worden.
Der Senat geht davon aus, dass die Antragsteller sowohl eine Aussetzung der Vollziehung des Bescheids über die Grundsteueräquivalenzbeträge als auch eine Aussetzung der Vollziehung des Bescheids über den Grundsteuermessbetrag, beide vom ... 2023, begehren.
Der mit einem offensichtlich vorformulierten Text gestellte Antrag lautet zwar nur auf Aussetzung der Vollziehung des Grundsteuermessbetragsbescheids. Der Senat legt das Begehren aber rechtsschutzgewährend dahingehend aus, dass daneben auch ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Bescheides über die Grundsteueräquivalenzbeträge gestellt wird, weil sich die verfassungsrechtlichen Argumente im ersten Schritt gegen die Wertermittlung nach dem NGrStG und damit gegen den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge richten (zur Auslegung des vorformulierten Texts siehe auch Finanzgericht Baden-Württemberg, Beschluss vom 20. März 2025 8 V 250/25, juris). Im Betreff ("wegen") des Antragsschreibens wird zudem der Begriff des "Grundsteuerwerts" genannt. Obwohl nach dem NGrStG für wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens keine Grundsteuerwerte, sondern Grundsteueräquivalenzbeträge festgestellt werden, lässt der Hinweis auf den "Grundsteuerwert" erkennen, dass auch der entsprechende Grundlagenbescheid erfasst sein soll (vgl. Niedersächsische Finanzgericht, Beschlüsse vom 24. September 2025 1 V 57/25, juris und vom 27. Februar 2026 1 V 179/25, juris).
Nach § 69 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 Finanzgerichtsordnung (FGO) soll das Gericht der Hauptsache auf Antrag die Vollziehung eines angefochtenen Verwaltungsaktes ganz oder teilweise aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.
Ernstliche Zweifel sind zu bejahen, wenn bei summarischer Prüfung des angefochtenen Verwaltungsaktes neben den für seine Rechtmäßigkeit sprechenden Umständen gewichtige Gründe zutage treten, die Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der Beurteilung von Rechtsfragen bewirken (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH, Beschluss vom 5. Juli 2018 II B 122/17, BFHE 262, 163, BStBl II 2018, 660, m.w.N.).
a. Ernstliche Zweifel bestehen vorliegend, soweit das Finanzamt bei seiner Berechnung für die gesamte Fläche des Grund und Bodens eine Äquivalenzzahl von 0,04 €/m2 angesetzt hat.
aa. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 NGrStG ist die Äquivalenzzahl von 0,04 €/m2 nur zu 50 Prozent anzusetzen, falls die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt, wenn die Gebäude mindestens zu 90 Prozent ihrer Fläche der Wohnnutzung dienen und soweit kein Fall von § 4 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 Halbsatz 1 NGrStG vorliegt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
aaa. Nach Aktenlage dienen die Gebäude im vorliegenden Fall zu mindestens 90 % ihrer Fläche der Wohnnutzung.
Aus den Akten und dem Vortrag der Antragsteller ist nicht ersichtlich, dass das Grundstück für andere Zwecke als Wohnzwecke genutzt werden könnte, also z.B. für gewerbliche Zwecke oder land- und forstwirtschaftliche Zwecke. Dies wird auch von Finanzamt nicht behauptet. Bei überschlägiger Prüfung ist daher von einer 100 % Nutzung zu Wohnzwecken auszugehen.
Entgegen der Auffassung des Finanzamts kann der Senat bei summarischer Prüfung auch nicht erkennen, dass das reine Vorliegen von Nutzflächen dazu führen würde, dass eine andere Nutzung als eine Wohnnutzung gegeben ist. Auch Garagen und Abstellräume u.s.w. dienen nach Auffassung des Senates der Wohnnutzung, selbst wenn die Flächen nicht zum Schlafen, Kochen etc. genutzt werden.
In A 4 Abs. 6 Satz 2 AENGrStG führt die Verwaltung aus: "Hierzu müssen die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude zu mindestens 90 % ihrer Fläche (Wohn- und Nutzfläche) der Wohnnutzung dienen. Danach geht auch die Verwaltung eigentlich davon aus, dass auch Nutzflächen der Wohnnutzung dienen können.
Der Senat hält insoweit auch den Wortlaut der Vorschrift für eindeutig, da § 4 Abs. 2 Satz 2 letzter Halbsatz NGrStG insoweit ausdrücklich auf die "Wohnnutzung" und nicht auf die "Wohnfläche" abstellt.
Soweit das Finanzamt ausführt, der Wortlaut in § 3 Abs. 2 und Abs. 3 NGrStG "im räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung" impliziere, dass es sich bei diesen Garagen/Nebengebäuden um Gebäude handle, die selbst nicht der Wohnnutzung dienten, vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen. Insoweit ist bereits nicht ersichtlich, welcher anderen Nutzung als der Wohnnutzung diese Flächen dienen sollten, wenn das Grundstück ausschließlich zum Wohnen verwendet wird. Nach dem Verständnis des Senates hat der Gesetzgeber die Regelungen in § 3 Abs. 2 und Abs. 3 NGrStG nur so gewählt, um klarzustellen, für eine Inanspruchnahme der Freibetragsregelung sei erforderlich, dass die jeweilige Garage bzw. das Nebengebäude in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung steht, der sie rechtlich zugeordnet ist (vgl. Eisele in Rössler/Troll/Eisele, 40. EL Oktober 2025, NGrStG § 3 Rn. 16).
Der Senat vermag auch keinen Grund zu erkennen, warum das Vorhandensein von ausschließlich der Wohnnutzung dienenden Nutzflächen das Vorliegen einer "übergroßen" Fläche ausschließen soll.
Dem Hinweis des Finanzamts, der Gedanke, dass Nutzflächen der Wohnnutzung dienen könnten, würde eine weitergehende Unterteilung der Nutzfläche bedeuten, ist insoweit zuzustimmen. Es wären dann Nutzflächen, die der Wohnnutzung dienen und Nutzflächen, die einer anderen Nutzung ... dienen, möglich. Falls auf einem Grundstück sowohl eine Wohnnutzung wie auch eine andere Nutzung z.B. für einen Gewerbebetrieb erfolgt, wäre dann tatsächlich zu prüfen, in welchem Umfang die Nutzflächen der Nutzung zu Wohnzwecken und in welchem Umfang der Nutzung für gewerbliche Zwecke dienen.
Der Behauptung des Finanzamts, eine solche Unterteilung sei im NGrStG nirgends vorgesehen, vermag der Senat jedoch nicht zu folgen. Bei gemischt genutzten Grundstücken z.B. Geschäftshäusern, die auch Wohnungen enthalten oder Häuser, in denen ein Teil der Räume zur kurzfristen Beherbergung vermietet werden, ist eine entsprechende Aufteilung bereits erforderlich, um die maßgeblichen Flächen, also entweder die Wohn- oder die Nutzfläche, zu ermitteln. Denn soweit die Flächen der Wohnnutzung dienen ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 NGrStG die Wohnfläche maßgeblich, bei deren Ermittlung z.B. Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume (§ 2 Abs. 3 WoFlV) im gleichen Gebäude nicht miteinzubeziehen sind (vgl. Niedersächsische Finanzgericht, Beschluss vom 27. Februar 2026 1 V 179/25, juris). Soweit die Flächen aber einer anderen Nutzung dienen, ist nach § 3 Abs. 1 Satz 3 NGrStG die Nutzfläche maßgeblich, für deren Ermittlung die WoFlV gerade keine Anwendung findet.
Die Behauptung des Finanzamts, eine technische Umsetzung sei insoweit nicht möglich, kann nach Auffassung des Senates zu keinem anderen Ergebnis führen. Es ist bereits davon auszugehen, dass auch bestehende Programme umgeschrieben und berichtigt werden können. Zudem ist auch bei der gebotenen Automatisierung das Gesetz zugrunde zu legen und nicht das Gesetz anhand der Programmierung auszulegen.
Der Umstand fehlender Eingabemöglichkeiten rechtfertigt es ebenfalls nicht, von einen anderen als einer Wohnnutzung auszugehen, nur weil Nutzflächen vorhanden sind. Die Mitarbeiter des Finanzamts dürften in der Lage sein, eine entsprechende Ermittlung, notfalls händisch, durchzuführen; anderenfalls müsste die Verwaltung sie schulen oder ein entsprechendes Programm zur Verfügung stellen.
Soweit A 4 Abs. 6 Satz 3 AENGrStG regelt (nur bindend für die Verwaltung), dass für die Verhältnisrechnung die nach § 3 NGrStG tatsächlich angesetzte Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen sei, sieht der Senat darin keinen Widerspruch zu seiner oben dargelegten Auffassung. Denn nach der Meinung des Senates sind insoweit die Wohn- und Nutzflächen, die der Wohnnutzung dienen, den Nutzflächen der "anderen" Nutzung, z.B. der gewerblichen Nutzung, gegenüberzustellen.
bbb. Die X.XXX m2 übersteigende Fläche des Grund und Bodens ist daher nur mit einer Äquivalenzzahl von 0,02 €/m2 zu erfassen.
Als Wohnfläche haben die Antragsteller XXX m2 angegeben. Erkenntnisse, dass diese Angabe zu Gunsten der Antragsteller nicht richtig sein könnte, ergeben sich aus dem Inhalt der Steuerakten, insbesondere der Einheitswertakte, nicht. Soweit das Finanzamt offenlässt, ob die Flächenangaben zutreffend sind, weist es zu Recht darauf hin, dass eine genaue Überprüfung dem noch offenen Einspruchsverfahren vorbehalten ist.
Das 10-fache der Wohnfläche ist somit für Zwecke der Aussetzung der Vollziehung mit X.XXX m2 zu berücksichtigen.
Bei der gebotenen summarischen Prüfung ist dabei auch tatsächlich nur die "Wohnfläche" zugrunde zu legen und nicht auch die Nutzfläche, denn das Gesetz spricht ausdrücklich vom Zehnfachen der "Wohnfläche".
Zwar ist in der Gesetzesbegründung ausgeführt: "Überschreitet die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Fläche des Gebäudes, wird der Berechnung für den darüberhinausgehenden Teil des Grund und Bodens nur mehr eine Äquivalenzzahl von 50 Prozent, d. h. von 0,02 Euro je Quadratmeter zugrunde gelegt", Drs. 18/8995 Seite 20. Tatsächlich hat der Gesetzgeber dann aber gerade nicht vom Zehnfachen der Gebäudeflächen gesprochen - was unproblematisch möglich gewesen wäre -, sondern nur von der "Wohnfläche". Dieser ausdrückliche Wortlaut belegt, dass der Gesetzgeber dies auch genau so gemeint hat.
b. Ernstliche Zweifel hat der Senat bei der gebotenen summarischen Prüfung dagegen nicht an dem für den Lage-Faktor zugrunde gelegten BRW.
Zwar könnte die Belegenheit in besonderen Gebieten eine Überprüfung des BRW erforderlich machen.
Der Senat schließt sich insoweit nicht der Auffassung der Finanzverwaltung an, BRW seien grundsätzlich verbindlich und einer Überprüfung nicht zugänglich. Zwar kommt den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis, ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung eines BRW zu (vgl. zur Bedarfswertermittlung BFH, Urteil vom 11. Mai 2005 II R 21/02, BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686; vom 25. August 2010 II R 42/09, BFHE 230, 570, BStBl II 2011, 205). Das Finanzgericht als Tatsachengericht kann die von den Gutachterausschüssen ermittelten BRW daher grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Verpflichtung zur Amtsermittlung aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen (vgl. BFH, Urteil vom 12. November 2025 II R 25/24, DStR 2026, 154). Falls jedoch ein Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung besteht, also wenn Verstöße bei der Ermittlung der BRW substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen, hat das Finanzgericht die BRW dahingehend zu überprüfen, ob die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (insbesondere § 196 BauGB) sowie die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung zutreffend angewendet wurden, die gewählte Bewertungsmethodik mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt, und die Verfahrensregeln eingehalten, also insbesondere die erforderlichen Tatsachen im Wesentlichen vollständig und zutreffend erfasst sowie keine sachfremden Erwägungen angestellt wurden (vgl. BFH, Urteil vom 12. November 2025 II R 25/24, BStBl II 2026, 273 und Niedersächsisches Finanzgericht, Beschluss vom 27. Februar 2026 1 V 179/25, juris).
Vorliegend hat der Senat aber keinen Anlass für eine derartige Überprüfung. Zwar befindet sich das streitige Grundstück in einem ...schutzgebiet. Konkrete Einschränkungen durch diese Belegenheit haben die Antragsteller aber weder geltend gemacht noch ergeben sie sich aus den Akten.
c. Eine Aussetzung der Vollziehung ist nicht aufgrund der von den Antragstellern geltend gemachten verfassungsrechtlichen Bedenken zu gewähren.
Ernstliche Zweifel können zwar auch verfassungsrechtliche Zweifel an der Gültigkeit einer dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrundeliegenden Norm sein (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH, Beschluss vom 18. Januar 2023 II B 53/22, BFH/NV 2023, 382 [BFH 12.01.2023 - IX B 81/21], m.w.N.).
Bei verfassungsrechtlichen Zweifeln an der Gültigkeit einer dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrundeliegenden Norm setzt die Aussetzung der Vollziehung wegen des Geltungsanspruchs jedes formell verfassungsgemäß zustande gekommenen Gesetzes aber zusätzlich voraus, dass ein besonderes berechtigtes Interesse des Antragstellers an der Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes besteht, dem der Vorrang gegenüber dem öffentlichen Interesse am Vollzug des Gesetzes zukommt.
Der BFH hat in Fällen, in denen die ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes auf verfassungsrechtlichen Zweifeln an der Gültigkeit einer dem Verwaltungsakt zugrunde liegenden Norm beruhen, in verschiedenen Fallgruppen dem Aussetzungsinteresse des Steuerpflichtigen den Vorrang vor den öffentlichen Interessen eingeräumt, und zwar wenn dem Steuerpflichtigen durch den sofortigen Vollzug irreparable Nachteile drohen, wenn das zu versteuernde Einkommen abzüglich der darauf zu entrichtenden Einkommensteuer unter dem sozialhilferechtlich garantierten Existenzminimum liegt, wenn das BVerfG eine ähnliche Vorschrift für nichtig erklärt hatte, wenn der BFH die vom Steuerpflichtigen als verfassungswidrig angesehene Vorschrift bereits dem BVerfG gemäß Art. 100 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit vorgelegt hatte, wenn ernstliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Beschränkung des bisher zulässigen Abzugs von laufenden erwerbsbedingten Aufwendungen als Werbungskosten bestehen oder wenn es um das aus verfassungsrechtlichen Gründen schutzwürdige Vertrauen auf die Beibehaltung der bisherigen Rechtslage oder um ausgelaufenes Recht geht (vgl. BFH, Beschlüsse vom 1. April 2010 II B 168/09, BStBl II 2010, 558, m.w.N. und vom 18. Januar 2023 II B 53/22, BFH/NV 2023, 382 [BFH 12.01.2023 - IX B 81/21]).
Bei der Prüfung ist das Interesse des Antragstellers mit den gegen die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes sprechenden öffentlichen Belangen abzuwägen. Dabei kommt es maßgeblich einerseits auf die Bedeutung und die Schwere des durch die Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsaktes eintretenden Eingriffs beim Steuerpflichtigen und andererseits auf die Auswirkungen einer Aussetzung der Vollziehung hinsichtlich des Gesetzesvollzugs und des öffentlichen Interesses an einer geordneten Haushaltsführung an. Dem bis zu einer gegenteiligen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts oder im vorliegenden Fall ggf. des Niedersächsischen Staatsgerichtshofs bestehenden Geltungsanspruch jedes formell verfassungsmäßig zustande gekommenen Gesetzes ist der Vorrang einzuräumen, wenn die Aussetzung der Vollziehung eines Verwaltungsaktes im Ergebnis zur vorläufigen Nichtanwendung eines ganzen Gesetzes führen würde, die Bedeutung und die Schwere des durch die Vollziehung des angefochtenen Bescheides im Einzelfall eintretenden Eingriffs beim Steuerpflichtigen als eher gering einzustufen sind und der Eingriff keine dauerhaften nachteiligen Wirkungen hat (vgl. z.B. BFH, Beschlüsse vom 19. Februar 2018 II B 75/16, BFH/NV 2018, 706; vom 20. September 2022 II B 3/22 (AdV), BFH/NV 2022, 1328 [BFH 28.07.2022 - IV R 23/19] und vom 18. Januar 2023 II B 53/22, BFH/NV 2023, 382 [BFH 12.01.2023 - IX B 81/21]). Zwar wird ein Festhalten an dieser Rechtsprechung von mehreren Senaten des BFH offengelassen (vgl. zum Streitstand BFH, Beschluss vom 23. Mai 2022 V B 4/22, BFHE 276, 535, BFH/NV 2022, 1030 [BFH 05.04.2022 - VII R 52/20], auch in Verfahren im Zusammenhang mit der Bewertung von Grundvermögen ab 1. Januar 2022 nämlich BFH, Beschlüsse vom 27. Mai 2024 II B 79/23 (AdV), BStBl II 2024, 546 und II B 78/23 (AdV), BStBl II 2024, 543). Der erkennende Senat folgt dennoch - wie auch andere Finanzgerichte (vgl. z.B. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 1. September 2023 3 V 3080/23, EFG 2023, 1642 und vom 21. Februar 2025 3 V 3178/24, EFG 2025, 1095; Finanzgericht Nürnberg, Beschluss vom 8. August 2023 8 V 300/23, EFG 2023, 1477; Finanzgericht Düsseldorf, Beschluss vom 10. Mai 2024 11 V 533/24, EFG 2024, 1283; Finanzgericht Münster, Beschluss vom 29. Oktober 2024 3 V 1270/24 Ew, F, EFG 2025, 156) - dieser Rechtsauffassung und hält am Erfordernis einer Abwägung von Aussetzungsinteresse und öffentlichem Vollzugsinteresse bei Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit eines formell ordnungsgemäß zustande gekommenen Gesetzes fest. Der in bestimmten Fallgruppen eingeräumte Vorrang des Aussetzungsinteresses des Antragstellers genügt einer sachgerechten Gewährleistung des verfassungsrechtlichen Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Februar 2025 3 V 3178/24, EFG 2025, 1095; a.A. Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23. November 2023 4 V 1295/23, EFG 2024, 93).
Liegen die Voraussetzungen, unter denen nach diesen Maßstäben dem Aussetzungsinteresse des Steuerpflichtigen ein Vorrang vor den öffentlichen Interessen zukommt, nicht vor, kann dahinstehen, ob überhaupt Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der streitentscheidenden Bestimmungen bestehen (vgl. BFH, Beschluss vom 18. Januar 2023 II B 53/22, BFH/NV 2023, 382 [BFH 12.01.2023 - IX B 81/21] m.w.N.).
Unter Zugrundelegung dieser Maßgaben ist vorliegend keine weitergehende Aussetzung der Vollziehung des Bescheides über die Grundsteueräquivalenzbeträge zu gewähren.
Bei der gebotenen Abwägung zwischen dem für eine Aussetzung der Vollziehung sprechenden individuellen Interesse der Antragsteller und dem entgegenstehenden öffentlichen Interesse an einer geordneten Haushaltsführung sowie am Vollzug eines ordnungsgemäß zustande gekommen Gesetzes kann der Senat nicht erkennen, dass dem Interesse der Antragsteller, die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 nicht unter Zugrundelegung der nach den NGrStG festgesetzten Grundsteueräquivalenzbeträge entrichten zu müssen, der Vorrang einzuräumen wäre.
aa. In Hinblick auf das öffentliche Interesse ist zu berücksichtigen, dass die Grundsteuer B für die jeweilige Kommune von erheblicher Bedeutung ist. Eine flächendeckende Aussetzung der Grundsteuer B würde zu erheblichen Einnahmeausfällen führen, die durch andere Steuern und Abgaben nicht oder nur schwer kompensierbar wären. Darüber hinaus ist die Grundsteuer B die einzige Einnahmequelle der Kommune, die sie aufgrund der Konjunkturunabhängigkeit und der eigenen Hebesatzkompetenz planbar selbst steuern kann (vgl. auch Finanzgericht Münster, Beschluss vom 29. Oktober 2024 3 V 1270/24 Ew,F, EFG 2025, 156 - zum Bundesmodell).
bb. Demgegenüber haben die Antragsteller bereits nicht hinreichend dargetan und glaubhaft gemacht, ein besonderes Interesse an der Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zu haben.
Trotz Aufforderung haben die Antragsteller lediglich allgemeine Ausführungen gemacht, nämlich, dass zwei der Antragsteller Rentner und die dritte Antragstellerin Studentin sei. Hieraus lassen sich jedoch keine sicheren Erkenntnisse zur tatsächlichen Einkommens- und Vermögenssituation der Antragsteller gewinnen.
cc. Die entsprechenden Überlegungen führen dazu, dass auch nicht davon ausgegangen werden kann, die Vollziehung würde für die Antragsteller eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge haben.
Eine unbillige und nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte liegt vor, wenn dem Steuerpflichtigen durch die Vollziehung des angefochtenen Bescheids wirtschaftliche Nachteile drohen, die durch eine etwaige spätere Rückzahlung der eingezogenen Beträge nicht ausgeglichen werden oder nur schwer gutzumachen sind, oder wenn die Vollziehung zu einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Steuerpflichtigen führen würde (vgl. BFH, Beschluss vom 2. April 2009 II B 157/08, BFH/NV 2009, 1146 m.w.N.).
Das Drohen derartiger konkreter Nachteile für die Antragsteller durch die Zahlung der Grundsteuer, die nicht mehr oder nur schwer rückgängig zu machen wären, wenn die Grundsteuer später wieder erstattet würde, ist nicht feststellbar. Da die Antragsteller ihre wirtschaftliche Lage nicht konkret dargetan und glaubhaft gemacht haben, lässt sich ein solcher Nachteil auch nicht im Zusammenspiel zwischen der Grundsteuer und den persönlichen finanziellen Verhältnisse erkennen.
a. Der Antrag ist zulässig, vgl. BFH, Urteil vom 12. November 2025 II R 31/24 (DB 2026, 299).
b. Soweit der Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge auszusetzen ist, nämlich soweit für die X.XXX m2 übersteigende Fläche eine Äquivalenzzahl von 0,04 €/m2 statt 0,02 €/m2 angesetzt wurde, ist auch eine Aussetzung der Vollziehung des Folgebescheides zu gewähren, § 69 Abs. 2 Satz 4 FGO.
c. Soweit die Antragsteller verfassungsrechtliche Bedenken anführen, ist der Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Bescheides über den Grundsteuermessbetrag unbegründet.
Insoweit machen sie nämlich ausschließlich Einwendungen gegen den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge sowie gegen die Verfassungsmäßigkeit der diesem Bescheid zugrunde liegenden Normen geltend. Sie wenden sich somit inhaltlich nur gegen die Feststellung der Grundsteueräquivalenzbeträge, die für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags Bindungswirkung entfalten (§ 182 Abs. 1 Satz 1 Abgabenordnung - AO-i.V.m. § 2 Abs. 2 Satz 1 und § 8 Abs. 1 Satz 3 NGrStG). Mit ihren diesbezüglichen Einwendungen können sie nach § 42 FGO i.V.m. § 351 Abs. 2 AO nur in dem Rechtsbehelfsverfahren gegen den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge als Grundlagenbescheid, nicht auch in dem Rechtsbehelfsverfahren gegen den Grundsteuermessbescheid als Folgebescheid gehört werden (vgl. BFH, Urteil vom 12. November 2025 II R 31/24, DB 2026, 299).
Die Ermittlung der Grundsteueräquivalenzbeträge und des Grundsteuermessbetrages wird nach Maßgabe der Gründe dieser Entscheidung dem Beklagten übertragen (§ 100 Abs. 2 Satz 2 FGO).
Eine Sicherheitsleistung kommt bei der Aussetzung eines Grundlagenbescheids nicht in Betracht. Darüber wird bei der Aussetzung von Folgebescheiden zu befinden sein, § 69 Abs. 2 Satz 6 FGO (vgl. BFH-Beschluss vom 10. Dezember 2013 IV B 63/13, BFH/NV 2014, 512).
Da vorliegend das Vorverfahren noch nicht abgeschlossen ist, hält der Senat es für ermessensgerecht, die Aussetzung der Vollziehung auf die Dauer des Einspruchsverfahrens zu begrenzen (vgl. Stapperfend in Gräber, FGO, 2025, Rn. 231).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO.
Die Beschwerde wird gemäß § 91 Abs. 1 Satz 2 NJG in der Fassung der Änderung vom 25. Juni 2025 (n.F.) i.V.m. §§ 128 Abs. 3, 115 Abs. 2 FGO zugelassen. Die Frage, ob bei einem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung, der mit der Verfassungswidrigkeit der zugrunde liegenden Normen begründet wird, ein besonderes Aussetzungsinteresse erforderlich ist, scheint derzeit nicht abschließend geklärt zu sein (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 12. März 2025 16 V 16040/25, juris). Auf die Ausführungen unter 3.c. wird Bezug genommen.
Hinweis:Rechtsmittel zugelassen
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