Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern 1. Senat — 1 LB 230/19 OVG — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-12-10

Aktenzeichen: 1 LB 230/19 OVG

ECLI: ECLI:DE:OVGMV:2025:1210.1LB230.19OVG.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 291 S 1 BGB, § 154 BauGB, § 192 BauGB, § 12 Abs 1 KAG MV, § 236 Abs 1 S 1 KAG MV ... mehr

Leitsatz

1. Im Rahmen der Ermittlung der nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB auszugleichenden sanierungsbedingten Grundstückswerterhöhung besteht bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist.
2. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt.
3. Nach allgemeinen Grundsätzen bleibt aber auch verwaltungsgerichtlicher Kontrolle unterworfen, ob der Behörde bei der Ermittlung und der Anwendung der von ihr aus dem Spektrum des Vertretbaren gewählten fachlichen Methode Verfahrensfehler unterlaufen, ob sie anzuwendendes Recht verkennt, von einem im Übrigen unrichtigen oder nicht hinreichend tiefgehend aufgeklärten Sachverhalt ausgeht, allgemeingültige Bewertungsmaßstäbe verletzt oder sich von sachfremden Erwägungen leiten lässt.
4. Soweit im Rahmen der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle festgestellt wird, dass es der in dem angefochtenen Bescheid getroffenen Wertermittlung zur Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung des Grundstücks gemäß § 154 Abs. 2 BauGB an einer tauglichen sachverständigen Grundlage fehlt bzw. die Ausübung des Wertermittlungsspielraums insoweit nicht auf eine unabhängige, fachlich überzeugende wie sachverständige Grundlage gestellt werden kann, ist die mit der Festsetzung des Ausgleichsbetrags notwendig verbundene Ausübung des Wertermittlungsspielraums rechtswidrig erfolgt.

Zitierungen (sofern in den Gründen enthalten) Zustimmend OVG Hamburg, Beschluss vom 23. Januar 2024 2 Bf 213/23.Z , juris; OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Mai 2025 2 Bs 32/25 , juris; BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 4 C 1.24 , juris

Verfahrensgang

vorgehend VG Schwerin, 17. Januar 2019, 2 A 235/16 SN, Urteil

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 17. Januar 2019 – 2 A 235/16 SN – geändert.

Der Bescheid der Beklagten vom 10. September 2015 (Az. 60.22/60.20.01-50 – 6020AB2011-012) und der Widerspruchsbescheid vom 15. Januar 2016 werden aufgehoben.

Die Beklagte wird verurteilt, den an sie gezahlten Ausgleichsbetrag in Höhe von 99.790,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz bis höchstens 6 Prozent für das Jahr auf eine Summe in Höhe von 99.790,00 EUR ab dem 9. Februar 2016 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage betreffend den Zinsanspruch abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten beider Rechtszüge.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1 Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Festsetzung und Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags in Höhe von 99.790,00 EUR.

2 Der Kläger ist im Grundbuch eingetragener Eigentümer des Grundstücks C.Straße XX in B-Stadt, katasteramtliche Bezeichnung Flurstücke 1111 und 2222 der Flur 4 des Flurbezirks I mit einer Größe von insgesamt 587 m². Das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück befindet sich im Fußgängerzonenbereich der C.Straße in zentraler Innenstadtlage unweit des Universitätsplatzes.

3 Das Grundstück lag in einem ehemaligen Teilbereich des Sanierungsgebiets „Stadtzentrum B-Stadt“, für das am 27. November 1991 die Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets „Stadtzentrum B-Stadt“ beschlossen worden war. Nach Durchführung der Sanierung im hier in Rede stehenden Bereich des Stadtzentrums wurde die Sanierungssatzung durch die am 6. März 2013 beschlossene und am 3. April 2013 ausgefertigte Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum B-Stadt“ für einen in der Anlage 1 näher bezeichneten Bereich, zu dem auch das Grundstück des Klägers gehört, aufgehoben. Die Teilaufhebungssatzung wurde am 8. Mai 2013 im Amts- und Mitteilungsblatt der Hansestadt B-Stadt Städtischer Anzeiger Nr. 9 des 22. Jahrgangs veröffentlicht.

4 Vom 28. Februar 2014 datiert das Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt B-Stadt über die „Ermittlung des Anfangs- und Endwertes zwecks Feststellung des Ausgleichsbetrages im Sanierungsgebiet der Hansestadt B-Stadt gemäß dem besonderen Städtebaurecht und städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen in Definition der §§ 152-156 Baugesetzbuch (BauGB)“ (Az. 07/2014) u. a. betreffend das Grundstück des Klägers. Der Überschrift zum 3. Abschnitt lässt sich dabei entnehmen, dass die „Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 2 BauGB basierend auf der ‚Hagedorn‘-Methode im B-Stadt Modell“ vorgenommen wurde. Letztere wird unter Ziffer 3.1 dahingehend erläutert, dass Grundlage der vorgenommenen Grundstückswertanalyse die Erkenntnis sei, in welchem Umfang sich einzelne Qualitätsmerkmale (Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke und Nutzungsanforderungen ihrer Nutzer) der zum Vergleich heranzuziehenden Grundstücke auf die Höhe ihrer Grundstückspreise ausgewirkt hätten. Die Grundstückswertanalyse sei damit eine Differenzanalyse, in der quantitative Differenzen (d. h. unterschiedlich hohe Preise für Vergleichsgrundstücke) als Auswirkungen qualitativer Differenzen (d. h. Nutzungsmöglichkeiten der Vergleichsgrundstücke und Nutzungsanforderungen ihrer Nutzer) erkannt und auf die zu bewertenden Objekte übertragen würden. Im Folgenden heißt es u. a. weiter, das Zusammenwirken von Standort- und Grundstücksqualität sei in einer vergleichenden Analyse von tatsächlichen Kauffällen für die Teilmärkte Geschäftslagen und Wohnlagen dargestellt worden. Auch unter Ziffer 3.2 Teilmarktzuordnung wird auf die Ermittlung des ortspezifischen Bodenwertniveaus durch eine Vergleichspreisanalyse Bezug genommen (vgl. auch unter Ziffer 3.4). Schließlich ist der Tabelle unter 3.4 Ermittlung des Bodeneckwertes vorangestellt, dass im Rahmen einer Vergleichsanalyse der Bodenwert für ein Grundstück mit einer Standortqualität von 20 Punkten für den Teilmarkt Geschäftslagen ermittelt worden sei. Dazu seien – die tabellarisch aufgelisteten – 13 Vergleichsfälle – herangezogen worden. Für die weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des in den Verwaltungsvorgängen vorhandenen Gutachtens verwiesen.

5 Hinsichtlich der Gutachtengrundlagen ist u. a. (ersichtlich aus den von der Beklagten während des laufenden erstinstanzlichen Verfahrens übermittelten und vom Gutachterausschuss dieser zur Verfügung gestellten Unterlagen, Anlagen 1, 2 und 3 zum Schriftsatz vom 2. August 2017, Beiakte B) Folgendes festzuhalten: Die in der Tabelle „3.4 Ermittlung des Bodeneckwertes“ eingestellten Parameter ergeben sich im Wesentlichen aus der „Ermittlung des Bodeneckwertes für Geschäftslagen nach dem aufgespaltenen Mietsäulenverfahren“ (Anlage 2, Tabellen, Blatt 1 – Anmerkung des Senats: kleinere Abweichungen dürften auf den mit dem Zeitpunkt der Übermittlung des Schriftsatzes im gerichtlichen Verfahren zusammenhängenden „Stand: 01.01.2017 <letzte Überarbeitung>“ zurückzuführen sein ). Nach der eine Seite umfassenden Darstellung „Vergleichsbodenwert im Mietsäulenverfahren“ vom 5. März 2010 finden sich dann die nach dem sog. aufgespaltenem Mietsäulenverfahren – jeweils auf einem Blatt – vorgenommenen Berechnungen für ein Vergleichsobjekt V 1 und anschließend die Vergleichsfälle Nr. 4 bis 13 gemäß Tabelle 3.4 (mit vollständiger Anschrift der betreffenden Grundstücke); u. a. erfolgte jeweils ein Hinweis auf die Art der Ermittlung der für die Berechnung zugrunde gelegten Mieten. Für die weiteren Einzelheiten wird auf die benannten Dokumente der Anlage 2 (Beiakte B) verwiesen. In der erwähnten Darstellung „Vergleichsbodenwert im Mietsäulenverfahren“ vom 5. März 2010 ist ausgeführt, die Anwendung des Mietsäulenverfahrens setzte die Festlegung einer Vergleichsgrundlage voraus. Die innerstädtische Geschäftslage habe im Stadtgebiet der Hansestadt B-Stadt kein Äquivalent. Daher würden zu diesem Zweck Bodenrichtwerte von hinsichtlich der Geschäftsraum- und Ladenmieten vergleichbaren Städten herangezogen. Anschließend würden die Bodenrichtwerte der Ia-Geschäftslagen aus den „Städten Lübeck, Kiel und Wismar“ sowie die in diesen Geschäftslagen üblichen Geschäftsraummieten dargestellt. Darunter angeordnet folgen zwei derartige Darstellungen in zwei Tabellen für Lübeck und Kiel, eine entsprechende Tabelle für Wismar ist nicht enthalten; für die weiteren Einzelheiten wird auf die jeweiligen tabellarischen Darstellungen verwiesen (Beiakte B). Für Lübeck werden entsprechende Bodenrichtwerte u. a. in Abhängigkeit von der Geschossflächenzahl (GFZ) in einer Bandbreite von 1.200 EUR bis 3.200 EUR ausgewiesen, für Kiel in einer Bandbreite von 630 EUR bis 3.200 EUR. Hieran anknüpfend folgt die Schlussfolgerung: „Dem Zweck der Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechend hält der Gutachterausschuss ausgehend von diesen Erhebungen einen Vergleichsbodenwert gedämpft von 1.200 EUR/m² für sachgerecht.“ Dieser Vergleichsbodenwert ist jeweils eine Rechengröße („12*“) in den – wie vorstehend dargestellt – mittels aufgespaltenem Mietsäulenverfahren vorgenommenen Berechnungen für das Vergleichsobjekt V 1 und die Vergleichsfälle Nr. 4 bis 13 gemäß Tabelle 3.4.

6 Ergänzend zum Gutachten vom 28. Februar 2014 enthalten die Verwaltungsvorgänge (Beiakte A) ein Ermittlungsblatt zum Grundstück des Klägers mit der im Einzelnen hierfür vorgenommenen Bewertung und Berechnung; auf dessen Inhalt wird wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen.

7 Nachdem zwischen den Beteiligten eine – mit Schreiben vom 28. Juli 2011 von der Beklagten angebotene – Ablösevereinbarung nicht zustande gekommen war, wurde das Gutachten samt Berechnungsgrundlagen mit dem an den Kläger gerichteten Anhörungsschreiben vom 26. Mai 2015 auszugsweise in Kopie übersandt.

8 Mit Bescheid vom 10. September 2015 (Az. 60.22/60.20.01-50 – 6020AB2011-012), zugestellt am 12. September 2015, setze die Beklagte den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag gegenüber dem Kläger auf 99.790,00 EUR fest und verwies dazu auf die mit Schreiben vom 26. Mai 2015 übersandten Unterlagen. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Sanierung für das Grundstück sei durch Teilaufhebung der Sanierungssatzung abgeschlossen. Die Ausgleichsbetragspflicht sei entstanden, Ausgleichsbetragspflichtiger sei der Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt des Entstehens der Ausgleichsbetragspflicht. Nach der Ermittlung grundstücksbezogener Anfangs- und Endwerte des Gutachterausschusses in der Hansestadt B-Stadt vom 28. Februar 2014 zum Wertermittlungsstichtag 9. Mai 2013 errechne sich der Ausgleichsbetrag aus einem Anfangswert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB in Höhe von 1.124,00 EUR/m²und einem Endwert in Höhe von 1.294,00 EUR/m2 auf einen Ausgleichsbetrag je m² in Höhe von 170,00 EUR, somit für das gesamte Grundstück zur Größe von 587 m²auf einen Betrag in Höhe von 99.790,00 EUR.

9 Dagegen erhob der Kläger am 9. Oktober 2015 Widerspruch.

10 Im Widerspruchsverfahren machte der Kläger unter anderem geltend, die Umsetzung der Hagedorn-Methode sei fehlerhaft erfolgt. Bei der Ermittlung des Bodeneckwertes bzw. des Wertes von 20 Punkten/Quadratmeter seien veraltete Vergleichsfälle herangezogen worden. Zum Vergleich seien ebenfalls Grundstückstransaktionen außerhalb des Sanierungsgebiets aus gleichartig bebauten Nachbarquartieren zu berücksichtigen. Die Hagedorn-Methode sehe die Heranziehung von etwa 25 Verkaufsfällen vor. Diese Anzahl werde hier mit 13 nicht annähernd erreicht. Im Übrigen trug der Kläger weiter zur Ermittlung des Bodeneckwertes sowie zur Punkteverteilung vor. Ebenso thematisierte er, ob die vermeintliche Verbesserung der Verkehrsanbindung tatsächlich nur auf Sanierungsmaßnahmen der Stadt zurückzuführen sei und verwies insoweit insbesondere auf das Parkhaus D. Straße.

11 Auf entsprechende Anfrage der Beklagten beim Gutachterausschuss erläuterte der Vorsitzende desselben unter dem 6. Januar 2016 bezüglich der Kritik des Klägers im Wesentlichen: Es seien keinesfalls veraltete Vergleichsfälle herangezogen worden. Der Bodeneckwert für Geschäftslagen sei im Jahr 2010 ermittelt worden. Aufgrund der sehr geringen Anzahl vorhandener Verkäufe von unbebauten Grundstücken in einer Geschäftslage sei das erweiterte Mietsäulenverfahren für die Ermittlung eines Bodeneckwertes in Ansatz gebracht worden. Diesbezüglich seien die Eigentümer der Grundstücke im Kerngebiet (Geschäftslage der Innenstadt) befragt worden. Der Gutachterausschuss schätze ein, dass die im Jahr 2010 erfragten und in Ansatz gebrachten Erdgeschossmieten für Ladengeschäfte auch zum Stichtag der Gutachtenerstellung als nachhaltig erzielbar anzusehen seien. Zu einer vergleichenden Heranziehung von Grundstückstransaktionen außerhalb des Sanierungsgebietes wurde ausgeführt, das gesamte Kerngebiet – Geschäftslage in der Innenstadt von B-Stadt – befinde sich im Sanierungsgebiet. Vergleichbare Lagen in B-Stadt seien nicht vorhanden. Entsprechend Ausführungen der einschlägigen Fachliteratur würde eine Heranziehung von Kaufpreisen aus nicht geeigneten Vergleichsgebieten eine erhebliche Fehleranfälligkeit zur Folge haben. Zur Frage der Zahl der Verkaufsfälle sei nicht nachvollziehbar, dass für die Anwendung des Hagedorn-Verfahrens 25 Verkaufsfälle heranzuziehen seien. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) spreche in § 15 Abs. 1 Satz 1 von einer „ausreichenden Anzahl“ an Vergleichspreisen. Üblicherweise würden 5 bis 10 Kauffälle empfohlen, wobei in Einzelfällen weniger Kaufpreise genügten, um den Grundstücksmarkt hinreichend abzubilden. Zur Frage der Besonderheiten der Grundstücksqualität wurde ausgeführt, sowohl bei der Bewertung der Vergleichsgrundstücke als auch bei der Wertfindung des Bewertungsobjektes seien abweichende Grundstücksqualitäten durch den Gutachterausschuss berücksichtigt worden. Schließlich wurde zur Punkteverteilung erläutert, diese erhebe regelmäßig keine Ansprüche an eine mathematische Nachvollziehbarkeit. Selbige sei vielmehr eine Gremienentscheidung, welche auf der Kenntnis des örtlichen Grundstücksmarktes und deren sachverständiger Würdigung durch den Gutachterausschuss beruhe.

12 Den Widerspruch des Klägers wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 15. Januar 2016, zugestellt am 19. Januar 2016, zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung sei unter Beachtung von § 16 ImmoWertV nach bestimmten Wertermittlungsverfahren zu ermitteln, wobei ein gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbarer Wertermittlungsspielraum der Gemeinde bestehe. Die Wertermittlung sei durch den Gutachterausschuss der Hansestadt B-Stadt vorgenommen worden. Der ermittelte Wert beruhe auf einem Teilgutachten zur Feststellung des grundstücksbezogenen Sanierungswertes, welches im Rahmen eines umfassenden Gutachtens über die Ermittlung von grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwerten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Stadtzentrum B-Stadt“ als Grundlage zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen erstellt worden sei. Grundlage der Grundstückwertanalyse stelle die „Hagedorn“-Methode dar. Das Hagedorn-Verfahren sei in dem Gutachten eingehend erläutert und entsprechend den Empfehlungen der einschlägigen Fachliteratur umgesetzt worden. Insbesondere das angewandte „B- Stadt Modell“ greife die vereinzelt in der Vergangenheit kritisierten Aspekte des Hagedorn-Verfahrens auf und verbessere das Verfahren in dieser Hinsicht umfänglich. Hinsichtlich der Kritik des Klägers wiederholte der Widerspruchsbescheid im Wesentlichen die vorerwähnten Erläuterungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 6. Januar 2016.

13 Der Kläger hat am 8. Februar 2016 Klage erhoben.

14 Der Kläger hat zunächst den Einwand der nicht ordnungsgemäßen Bekanntmachung der Teilaufhebungssatzung erhoben. Im Übrigen hat er im Wesentlichen vorgetragen: Die durchgeführte Berechnungsmethodik sei abstrakt fehlerhaft. Er bestreite, dass keine in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehene Methode habe angewandt werden können. Die vom Gutachterausschuss vorgenommenen Berechnungsschritte verstießen gegen die Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung. Dem Gutachten sei zu entnehmen, dass für die Vergleichsfälle nur die Lagemerkmale Berücksichtigung gefunden hätten. Einzelheiten zur Grundstücksqualität könnten dem Bescheid nicht entnommen werden, so dass anzunehmen sei, dass sie keine Berücksichtigung gefunden hätten. Der Bescheid sei nicht vollumfänglich überprüfbar, das Gutachten sei dafür nicht ausreichend. Der Kläger habe einen Anspruch auf Plausibilitäts- und Richtigkeitsüberprüfung. Für den Adressaten und das Gericht müsse es möglich sein, eine vollständige Rechtmäßigkeitsprüfung durchzuführen. Ob die auf der Hagedorn-Methode basierende Bewertung nicht auf falschen Tatsachen beruhe bzw. nicht von falschen Voraussetzungen ausgehe, könne nicht nachvollzogen werden, gerade diese Prüfung werde seitens der Beklagten nicht ermöglicht. Die Umsetzung der Hagedorn-Methode sei fehlerhaft. Bei der Ermittlung des Bodeneckwertes seien zu wenige bzw. veraltete Vergleichswerte herangezogen worden. Die Vergleichsfälle seien keine Verkaufsfälle und entsprächen nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Der ermittelte Bodeneckwert basiere auf einer zu geringen Anzahl an Vergleichsfällen, die noch darüber hinaus wohl keine Verkaufsfälle seien. Er basiere auf im Mietsäulenverfahren ermittelten Werten. Wie diese Werte genau errechnet worden seien, habe nicht geklärt werden können. Unter den Vergleichswerten gebe es keine aus dem Jahr 2013. Die zu erzielende Miete eines Objektes hänge nicht nur mit der Lage, sondern auch mit dem Zustand des Gebäudes zusammen. Investitionskosten am Gebäude, die die Attraktivität des Ladens erhöhten, wirkten sich ebenfalls positiv auf die Miete aus. Die Ermittlung des Bodeneckwertes setze sich nicht mit den jeweiligen Grundstückseigenschaften auseinander. Die Werthaltigkeit eines Grundstücks hänge nicht nur vom Standort, sondern auch von anderen Faktoren (Zuschnitt, Größe, Erschließung, Ausrichtung etc.) ab. Konsequenterweise müssten diese wertverändernden Faktoren nicht nur für das begutachtete Grundstück, sondern auch für die Vergleichsgrundstücke ausreichend Berücksichtigung finden. Letzteres sei nicht erfolgt. Der Bodeneckwert sei aus den vorgegebenen Grundstückswerten des Mietsäulenverfahrens nur anhand der Standortqualität berechnet worden. Die Punkteverteilung sei – was näher ausgeführt worden ist – nicht plausibel.Der Kläger habe 280.000,00 EUR Mehraufwand für die Sanierung des hiesigen Objektes gehabt. Dies sei nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zu berücksichtigen.

15 Der Kläger hat beantragt,

16 den Bescheid der Beklagten vom 10. September 2015 in der Form des Widerspruchbescheides vom 15. Januar 2016 aufzuheben,

17 die Beklagte zu verurteilen, an ihn den gezahlten Ausgleichsbetrag in Höhe von 99.790,00 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 0,5 % für den vollen Monat auf eine Summe in Höhe von 99.750,00 EUR ab Rechtshängigkeit zurückzuzahlen.

18 Die Beklagte hat beantragt,

19 die Klage abzuweisen.

20 Sie hat sich im Wesentlichen auf ihre Ausführungen im Widerspruchsbescheid sowie Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Schwerin und des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern, die die grundsätzliche Richtigkeit der von der Beklagten angewandten Bewertungsmethode bestätigt hätten, berufen und sich im Übrigen mit dem Vortrag des Klägers auseinandergesetzt.

21 Das Verwaltungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 17. Januar 2019 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses als sachverständigen Zeugen gehört. In Bezug auf die allgemeinen Fragen der Wertermittlung hat die Anhörung des Gutachterausschussvorsitzenden in der mündlichen Verhandlung des Vormittags desselben Verhandlungstages zu den Verfahren Az. 2 A 341/16 SN bis 2 A 343/16 SN, in denen die dortigen Kläger ebenfalls vom Prozessbevollmächtigten des Klägers vertreten worden sind, stattgefunden. Die Beteiligten haben sich erstinstanzlich diesbezüglich damit einverstanden erklärt, dass die entsprechenden Passagen aus der zu den vorgenannten Verfahren gefertigten Niederschrift als Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung im vorliegenden Verfahren genommen werden.

22 Mit Urteil vom 17. Januar 2019 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

23 Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

24 Der Bescheid des Beklagten vom 10. September 2015 über die Festsetzung und Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages für das streitgegenständliche Grundstück des Klägers in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 15. Januar 2016 sei rechtmäßig und verletze den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Ihm stehe daher auchkein Vollzugsfolgenbeseitigungsanspruch zu, § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO. Der angefochtene Bescheid sei formell rechtmäßig. Ihm fehle nicht die nach § 39 VwVfG M-V vorgeschriebene Begründung. Die Beklagte habe sich auf ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt B-Stadt vom 28. Februar 2014 gestützt und dieses Gutachten mit seinen Berechnungsgrundlagen dem Kläger vorab auszugsweise übermittelt. Das Begründungserfordernis zwinge nicht dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern. Die Ausgleichsbetragspflicht sei auch in der Person des Klägers entstanden. Die Voraussetzungen für die Erhebung des Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB lägen vor. Das Grundstück des Klägers liege im (ehemaligen) Geltungsbereich der am 27. November 1991 beschlossenen Satzung der Hansestadt B-Stadt über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtzentrum B-Stadt“. Mit der Teilaufhebung der Sanierungssatzung für den hier in Rede stehenden Bereich durch die am 6. März 2013 beschlossene, am 3. April 2013 ausgefertigte und am 8. Mai 2013 unter der Rubrik „Öffentliche Bekanntmachung“ im „Städtischen Anzeiger“ Nr. 9 des 22. Jahrgangs vom 8. Mai 2013 veröffentlichten „Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum B-Stadt““ sei die sachliche Ausgleichsbetragspflicht gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB entstanden. Die vom Kläger geltend gemachten Bedenken gegen die Ordnungsgemäßheit der Bekanntmachung bestünden für das Gericht nicht. Die Vorschriften des § 5 Abs. 1 Nr. 4 und 5 Durchführungsverordnung zur Kommunalverfassung vom 9. Mai 2012 (KV-DVO) seien – was das Verwaltungsgericht ausführlich darstellt – nicht verletzt. Die von der Beklagten vorgenommene Ermittlung der Höhe der zu entrichtenden Ausgleichsabgabe sei nicht zu beanstanden. Vorliegend habe sich die Beklagte mit Blick auf § 154 Abs. 2 BauGB und die abzugeltende, durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts und des daraus folgenden Ausgleichsbetrags auf ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt B-Stadt vom 28. Februar 2014 gestützt. Da es sich hierbei um eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahme eines nach § 192 BauGB gesetzlich vorgeschriebenen selbstständigen und unabhängigen Gremiums handele, bestünden verfahrensmäßig keine Bedenken, wenn die Beklagte die nachvollziehbaren und an gesetzlichen Bestimmungen orientierten Berechnungen des Anfangs- und Endwertes durch den Gutachterausschuss übernehme und zur Grundlage ihres Heranziehungsbescheides mache. Nach allgemeiner Auffassung sei der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum zuzuerkennen. Dieser Spielraum bestehe grundsätzlich auch bei der Wahl anderer als in der Immobilienwertermittlungsverordnung normierter Bewertungsverfahren. Er erstrecke sich allerdings nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruhe, dürften (und müssten) die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang überprüfen. Auch müssten bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden. Soweit der Wertermittlungsspielraum reiche, finde jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt. Nach dem Inhalt des Gutachtens für das in Rede stehende Grundstück sei die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im vorliegenden Fall nicht im (direkten) Vergleichswertverfahren, sondern nach dem B- Stadt Modell des sog. Hagedorn-Verfahrens errechnet worden. Das sei dem Grunde nach und auch hinsichtlich des konkret angewandten Verfahrens nicht zu beanstanden. Die Ausführungen in dem Gutachten setzten voraus, dass vorliegend für die Anwendung des (direkten) Vergleichswertverfahrens keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen zur Verfügung gestanden hätten. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses habe in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass drei der in der örtlichen Nähe zur Ia-Lage im Stadtzentrum für die (im B- Stadt Modell stattfindende) Bodeneckwertbildung herangezogenen Kauffälle unbebaute Grundstücke betroffen hätten, sowie, dass jenseits des Innenstadtzentrums diesem vergleichbare Strukturen nicht vorhanden seien. An der Richtigkeit dieser Aussage habe das Gericht keine Zweifel; insoweit genüge, dass den Angaben entnommen werden könne, dass die Mehrzahl der herangezogenen Vergleichsfälle bebaute Grundstücke betroffen hätten und – was unmittelbar einleuchte – eine dem Innenstadtzentrum in Bezug auf die Bewertung von Grundstücken vergleichbare Situation in B-Stadt nicht vorhanden sei. Im Gutachten sei, was auch die Erläuterungen des Gutachterausschussvorsitzenden in der mündlichen Verhandlung bestätigt hätten, der Wertermittlung ein auf der sog. Hagedorn-Methode basierendes „B- Stadt Modell“ zugrunde gelegt worden. Diese Methode zur Anwendung zu bringen, sei von dem Wertungsspielraum der Gemeinde gedeckt. Der Gutachterausschussvorsitzende habe dazu in der mündlichen Verhandlung für das Gericht nachvollziehbar dargelegt, dass die Vergleichbarkeit der zur Bodeneckwertbildung herangezogenen Grundstücke ein wichtiger Aspekt sei; diese müsse entweder unterstellt oder hergestellt werden. Unterschiede könne man zum Beispiel mit Koeffizienten ausgleichen und auf diese Weise Vergleichbarkeit herstellen. Die Koeffizienten würden zum Teil aus Kauffällen abgeleitet werden. Zum Teil gebe es in der Literatur Koeffizienten, die den Unterschied im Maß der baulichen Nutzung beschrieben. Auf Nachfrage habe der Gutachterausschussvorsitzende bestätigt, dass hier hinsichtlich der dreizehn Vergleichsfälle die Vergleichbarkeit als wesentliche Voraussetzung hergestellt worden sei. Soweit der Kläger diesbezüglich rüge, dass der Vorgang der Herstellung der Vergleichbarkeit nicht „dokumentiert“ sei, habe der Ausschussvorsitzende eingeräumt, dass es möglicherweise so sei, dass die Anwendung der Vergleichskoeffizienten „jetzt nicht aus einem Ordner“ gezogen werden könne und dies möglicherweise in „irgendwelchen Kladden enthalten“ sei. Daraus folge aber nicht, dass deshalb das Verfahren der Wertermittlung im vorliegenden Fall den Rahmen des dem Gutachterausschuss zustehenden Bewertungsspielraums nicht mehr einhalte. Vielmehr habe der als sachverständiger Zeuge gehörte Vorsitzende des Gutachterausschusses bestätigt, dass für jedes zur Bodeneckwertbildung herangezogene Vergleichsgrundstück die Vergleichbarkeit in dem von ihm beschriebenen Verfahren hergestellt worden sei bzw., dass eine darauf bezogene Ermittlung erfolgt sei. Das Gericht habe im Hinblick auf die diesbezüglichen erläuternden Angaben des Gutachterausschussvorsitzenden weder Zweifel an der Richtigkeit dieser Erklärung noch daran, dass zu einer notwendig gewordenen Vergleichbarkeitsherstellung zutreffende oder jedenfalls nach fachlicher Einschätzung vertretbare Umrechnungskoeffizienten herangezogen und diese richtig oder jedenfalls fachlich vertretbar angewendet worden seien. Dem Gericht genügten zur Überzeugungsbildung die Angaben des als sachverständigen Zeugen gehörten Gutachterausschussvorsitzenden, die dieser zur Frage der Vergleichbarkeit der zur Bodeneckwertbildung herangezogenen Grundstücke gemacht habe, wenngleich es für zukünftige Fälle ein Überdenken der bisherigen Praxis in Richtung von mehr (dokumentierter) Transparenz für wünschenswert erachte. Soweit – wie es nach den Ausführungen des Gutachterausschussvorsitzenden in der mündlichen Verhandlung hier der Fall gewesen sei – überwiegend Verkaufsfälle bebauter Grundstücke hätten zugrunde gelegt werden können, habe der Gutachterausschuss nach der Begründung des Widerspruchsbescheids und den Angaben seines Vorsitzenden in der mündlichen Verhandlung den Bodenwertanteil des Kaufpreises nach dem sog. erweiterten bzw. aufgespaltenen Mietsäulenverfahren ermittelt. Der Gutachterausschussvorsitzende habe in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass die Anwendung des Mietsäulenverfahrens für jeden Fall mit Hilfe einer Excel-Funktion dokumentiert sei. Dem diesbezüglichen Akteneinsichtsgesuch des Klägers sei gleichwohl nicht zu entsprechen gewesen. Der Gutachterausschussvorsitzende habe das Mietsäulenverfahren in der mündlichen Verhandlung erläutert und insbesondere dargelegt, dass es sich um ein standardisiertes Verfahren handele. Einzelheiten seiner Anwendung, so sie relevant werden können, unterfielen dem gerichtlich nicht überprüfbaren Wertungsspielraum. Soweit der Kläger beanstande, dass für die Ermittlung des Bodeneckwerts hinsichtlich der Vergleichsgrundstücke allein auf die Standortqualität abgestellt worden sei, sei das zwar mit Blick auf die Bepunktungstabelle zutreffend, entspreche allerdings dem Verfahren nach Hagedorn und sei insoweit im B- Stadt Modell übernommen worden. Soweit der Kläger die konkrete, sein Grundstück betreffende Punkteverteilung rüge, könne er damit nicht gehört werden. Sämtliche diesbezüglichen Monita des Klägers beträfen Wertungen des Gutachterausschusses, die seinem Bewertungsspielraum unterliegen; das Verwaltungsgericht hat dies jeweils im Einzelnen näher ausgeführt. Eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, Halbsatz 1 BauGB sei vorliegend zutreffend nicht vorgenommen worden. Hinsichtlich insoweit erforderlicher Aufwendungen, die sich nicht nur auf den Gebäudewert des zu bewertenden Grundstücks, sondern auch auf das allgemeine Bodenwertgefüge und insbesondere die Lagequalität auswirkten, habe der Kläger sich nur allgemein auf den kostenintensiven Umbau vieler Häuser in der Innenstadt berufen. Die vorgetragene Veränderung der Eingangssituation betreffe das streitgegenständliche Grundstück und möge auch, wie der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt habe, bei dem einen oder anderen Grundstück vorgenommen worden sein. Für sich genommen seien solche Maßnahmen indessen nicht geeignet, die Lagequalität insgesamt maßgeblich zu beeinflussen. Vielmehr kämen sie in erster Linie dem Gebäudewert zugute.

25 Das Urteil ist dem Kläger am 27. Februar 2019 zugestellt worden.

26 Am 14. März 2019 hat der Kläger einen Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Mit Beschluss vom 27. Januar 2025 – 1 LZ 230/19 – hat der Senat die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 17. Januar 2019 – 2 A 235/16 SN –zugelassen, da ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) dargelegt seien und vorlägen. Die u. a. entscheidungstragende Annahme des Verwaltungsgerichts, die sachliche Ausgleichsbetragspflicht sei gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 (und § 162) BauGB in der Person des Klägers entstanden, weil die „Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum B-Stadt““ vom 3. April 2013 insbesondere ordnungsgemäß im Städtischen Anzeiger der Hansestadt B-Stadt vom 8. Mai 2013 bekanntgemacht worden sei, sei mit schlüssigen Gegenargumenten im Hinblick auf die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO in Frage gestellt worden. Der Beschluss ist dem Kläger am 29. Januar 2025 zugestellt worden. Nach seiner Beschlussfassung hat der Senat auf der Grundlage einer Mitteilung der Beklagten im Verfahren erstmalig davon Kenntnis erlangt, dass die „Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum B-Stadt““ vom 3. April 2013 am 4. März 2020 erneut und rückwirkend durch die Bürgerschaft der Hanse- und Universitätsstadt B-Stadt beschlossen und am 23. Mai 2020 im Städtischen Anzeiger, dessen Impressum geändert worden war, veröffentlicht worden ist. Mit am 26. Februar 2025 eingegangenem Schriftsatz hat der Kläger erstmalig die Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 31. März 2025 beantragt, die antragsgemäß verlängert worden ist; auf am 27. März 2025 eingegangenen weiteren Antrag erfolgte nochmals eine Verlängerung bis zum 14. April 2025.

27 Am 8. April 2025 hat der Kläger seine Berufung begründet. Er trägt im Wesentlichen vor,

28 der angefochtene Bescheid sei rechtswidrig; ihm stehe daher nach § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO auch ein Vollzugsfolgenbeseitigungsanspruch hinsichtlich des bereits gezahlten Ausgleichsbetrages in Höhe von 99.790,00 EUR zu.

29 Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei die sachliche Ausgleichsbetragspflicht gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 (und § 162) BauGB in der Person des Klägers nicht entstanden, weil die „Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum B-Stadt““ vom 3. April 2013 nicht ordnungsgemäß im Städtischen Anzeiger der Hansestadt B-Stadt vom 8. Mai 2013 bekanntgemacht worden sei. Er bezieht sich dabei auf Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern und anknüpfend an § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO ausschließlich auf die Sachlage vor der erneuten Beschlussfassung über die Satzung am 4. März 2020 bzw. ihre erneute Veröffentlichung am 23. Mai 2020.

30 Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung sei für das gegenständliche Grundstück nicht im (direkten) Vergleichswertverfahren, sondern nach dem B- Stadt Modell des Hagedorn-Verfahrens ermittelt worden. Für die Anwendung dieses Verfahrens fehle es an einer hinreichenden Rechtfertigung. Dies habe das Verwaltungsgericht dem Grunde nach und auch hinsichtlich der Anwendung des konkreten Verfahrens fehlerhaft nicht beanstandet. Das Verwaltungsgericht sei ohne nähere Prüfung davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für die Anwendung einer anderen Berechnungsmethode als den in der Immobilienwertverordnung vorgesehenen Methoden vorgelegen hätten. Tatsächlich sei nicht belegt, dass keine der nach der Immobilienwertverordnung vorgesehenen Methoden anwendbar gewesen wäre. Zwar habe das Verwaltungsgericht festgestellt, dass die Anwendung des (direkten) Vergleichswertverfahrens ausscheide, da keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen zur Verfügung gestanden habe. Die Beklagte habe aber nicht vorgetragen, aus welchen Gründen andere Wertermittlungsverfahren nicht hätten angewendet werden können. Zudem habe das Verwaltungsgericht den nächsten Prüfungsschritt, nämlich hinsichtlich der Frage, ob es sich bei dem angewandten B- Stadt Modell um ein geeignetes Verfahren zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung handele, nicht unternommen und fehlerhaft verkannt, dass es die von der Beklagten gewählte Berechnungsmethode abstrakt und konkret auf Plausibilität zu überprüfen habe. Insbesondere müssten die Berechnungsschritte, die zum ermittelten Ausgleichsergebnis führten, hinreichend bestimmt und dokumentiert sein. Ebenso sei die konkrete Berechnung der Ausgleichsbeträge zu rügen. Das Verwaltungsgericht nehme in seiner Entscheidung rechtsfehlerhaft an, dass die Wertermittlungsmethode anwendbar sei, obgleich die Grundstücksqualität entgegen § 4 Abs. 2 ImmoWertV bei dieser keine Berücksichtigung finde. Dem Gutachten vom 28. Februar 2014 sei zu entnehmen, dass für die Vergleichsfälle nur die Lagemerkmale Berücksichtigung gefunden hätten. Die Berücksichtigung der Grundstücksqualität sei jedoch nach der Auffassung von Hagedorn ein wesentlicher Teil des Abgleichs. Das Verwaltungsgericht habe zudem fehlerhaft eine Plausibilitätsprüfung dahingehend unterlassen, ob die herangezogenen Vergleichsfälle solche mittlerer Art und Güte seien, die einem Grundstücksqualitätsfaktor von 1,0 entsprächen. Auch das Verwaltungsgericht habe eine Plausibilitätsprüfung nicht durchführen können, da die Beklagte die erforderlichen Unterlagen nicht vorgelegt habe. Das Verwaltungsgericht hätte daher zwingend auf einer Vorlage der Verwaltungsvorgänge bestehen und sodann eine Plausibilitätsprüfung durchführen müssen. Das Verwaltungsgericht stütze seine Entscheidung zudem fehlerhaft auf die Annahme, die Beklagte habe der Wertermittlung vergleichbare Verkaufsfälle zugrunde gelegt. Der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodeneckwert basiere nicht auf aktuellen Verkaufsfällen, die Anzahl der Vergleichsfälle sei zu gering. Darüber hinaus sei der Vorgang der Herstellung der Vergleichbarkeit der Vergleichsfälle nicht nachprüfbar. Der Bevollmächtigte des Klägers habe nach der Dokumentation der Vergleichbarkeitsherstellung für die zur Bodeneckwertbildung herangezogenen Vergleichsgrundstücke gefragt. Hierzu habe der sachverständige Zeuge erklärt, er könne sich nicht erinnern, ob es eine Dokumentation gebe. Jedenfalls könne er die nicht ohne weiteres vorlegen. Sie sei möglicherweise in „irgendwelchen Kladden“ enthalten. Das Verwaltungsgericht habe den Vorgang der Vergleichbarkeitsherstellung ungeprüft für vertretbar gehalten. Zwar sei dessen Prüfungsrahmen aufgrund des Wertermittlungsspielraums begrenzt. Dies entbinde das Verwaltungsgericht indes nicht von der Verpflichtung zu einer umfassenden Sachverhaltsaufklärung und der Vornahme einer Plausibilitätsprüfung. Ob die Beklagte ihr Ermessen rechtmäßig angewendet habe, sei nur festzustellen, wenn eine ordnungsgemäße Dokumentation der Berechnungsmethode vorgelegt werde. Diese fehlende Dokumentation könne das Verwaltungsgericht nicht durch den Verweis auf den Wertermittlungsspielraum heilen. Fehlerhaft und nicht im Einklang mit der protokollierten Aussage des sachverständigen Zeugen habe das Gericht angenommen, der Gutachterausschussvorsitzende habe für das Gericht nachvollziehbar dargelegt, dass im hier in Rede stehenden Teilmarkt die herangezogenen Vergleichsgrundstücke in Bezug auf die bodenwertermittlungsrelevanten Grundstücksmerkmale (von vornherein) vergleichbar gewesen seien und er davon ausgehe, dass es nur in Einzelfällen nötig gewesen sei, eine Vergleichbarkeit herzustellen. Das Verwaltungsgericht hätte den Vorgang zur Herstellung der Vergleichbarkeit auf seine Vertretbarkeit hin prüfen müssen. Die bloße Behauptung, es seien Umrechnungskoeffizienten verwendet worden, befreie das Gericht nicht von der gebotenen Prüfung der Vertretbarkeit derselben. Mangels transparenter Dokumentation sei nicht nachvollziehbar, ob die Beklagte anwendbare Vergleichsfaktoren für die Wertermittlung angewandt habe. Eine dahingehende Prüfung sei auch dem Verwaltungsgericht nicht möglich gewesen. Das Verwaltungsgericht habe seine Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts beruhe zudem auf der unzutreffenden Annahme, die Beklagte habe das Mietsäulenverfahren fehlerfrei angewendet. Hierbei habe es von einer Prüfung des angewandten Verfahrens abgesehen, da es irrtümlich davon ausgegangen sei, dass die Einzelheiten seiner Anwendung dem nicht überprüfbaren Wertungsspielräum unterlägen. Hervorzuheben sei, dass das Vorgehen der Beklagten im Wege des Mietsäulenverfahrens weder für den Kläger noch für das Gericht nachprüfbar gewesen sei. Der Kläger hätte zunächst angenommen, dass die ermittelten Bodenwerte aus einer aktuellen Kaufpreissammlung stammten, wie es die Hagedorn-Methode vorsehe. Die Berechnungsmethode nach der Hagedorn-Methode unterscheide sich von der tatsächlich angewandten und stehe sogar im Widerspruch zu ihr. Die Berechnung, welche die Beklagte vorgenommen haben wolle, sei nämlich an keiner Stelle im Gutachten dokumentiert. Mithin seien weder die angewandte Methode noch die konkreten Berechnungsschritte hinreichend dokumentiert worden. Ob tatsächlich das Mietsäulenverfahren Anwendung gefunden habe, sei dem Gutachten nicht zu entnehmen. Das Verwaltungsgericht habe – was näher ausgeführt wird – die von der Beklagten angewandten Parameter für die Standortqualität nicht geprüft. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts beruhe zudem fehlerhaft auf der Annahme, dass die Beklagte von einer Bearbeitung von Fragen der Anrechnung nach § 155 BauGB habe absehen dürfen und dass keine anrechenbaren Aufwendungen vorlägen.

31 Der Kläger beantragt,

32 unter Änderung des angefochtenen Urteils des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 17.01.2019 – 2 A 235/16 SN – den Bescheid des Beklagten vom 10.09.2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 15.01.2016 aufzuheben,

33 den Beklagten zu verurteilen an ihn den gezahlten Ausgleichsbetrag in Höhe von EUR 99.790,00 zuzüglich Zinsen in Höhe von 0,5 Prozent für den vollen Monat auf eine Summe in Höhe von EUR 99.790,00 ab Rechtshängigkeit zurückzuzahlen.

34 Die Beklagte beantragt,

35 die Berufung zurückzuweisen.

36 Die Beklagte trägt vor,

37 der Ausgleichsbetrag sei entstanden. Die der Beitragspflicht zugrundeliegende „Fünfte. Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung Stadtzentrum B-Stadt“ sei am 6. März 2013 beschlossen und am 3. April 2013 ausgefertigt worden. Aufgrund von Rechtsfehlern bei der ersten Bekanntmachung der Satzung sei diese am 4. März 2020 erneut und rückwirkend durch die Bürgerschaft der Hanse- und Universitätsstadt B-Stadt beschlossen und am 20. Mai 2020 im Städtischen Anzeiger, dessen Impressum den Anforderungen der Rechtsprechung angepasst worden sei, veröffentlicht worden.

38 Das „B- Stadt Modell“ des Hagedorn-Verfahrens als zugrunde gelegte Wertermittlungsmethode sei von der Rechtsprechung in der Vergangenheit als zulässiges Bewertungsverfahren bestätigt worden. Die Voraussetzungen für die Anwendung einer anderen Berechnungsmethode als die in der Immobilienwertverordnung vorgesehenen Methoden hätten aufgrund mangelnder Anwendbarkeit der dortigen Methoden vorgelegen. Die Verfeinerungen des Verfahrens im sogenannten „B- Stadt Modell“ änderten das Hagedorn-Verfahren in seinen Grundsätzen nicht. Kern des Verfahrens bleibe weiterhin die vergleichende Betrachtung von Grundstücken hinsichtlich ihrer standort- und grundstücksbezogenen Merkmale. Das „B- Stadt Modell“ liefere darüber hinaus durch die Hinzuziehung von Informationen aus Vergleichskauffällen einen unmittelbaren Bezug zu den Verhältnissen auf dem Grundstücksmarkt. Durch das Fehlen von Vergleichskauffällen im Sanierungsgebiet sei das direkte Vergleichswertverfahren nicht anwendbar. Das Hagedorn-Verfahren im „B- Stadt Modell“ sei ein indirektes Vergleichswertverfahren. Es treffe nicht zu, dass für die Vergleichsfälle nur die Lagemerkmale Berücksichtigung gefunden hätten und die Grundstücksqualität nicht. Sofern zu den Ausführungen zur Herstellung der Vergleichbarkeit der Verkaufsfälle gerügt werde, dass deren Anzahl zu gering sei, werde entgegnet, dass die Vergleichsfälle im Verfahren einerseits der Ermittlung des Zusammenhangs zwischen standortbedingten Qualitätsunterschieden und den daraus resultierenden Bodenwertunterschieden dienten und andererseits der Bestimmung des Wertes einer Qualitätseinheit an sich. Diese Aufgaben würden mittels der vom Gutachterausschuss gewählten Anzahl und Art der Vergleichsfälle erfüllt. Eine Erhöhung der Zahl der Vergleichsfälle würde keine Steigerung der Genauigkeit der Wertermittlung erzielen. Hinsichtlich der Kritik zu den angewandten Koeffizienten zum Ausgleich grundstücksbezogener Qualitätsunterschiede sei zu entgegnen, dass das Verfahren des Gutachterausschusses der üblichen Praxis in der Wertermittlung entspreche, durch Zu- und Abschläge wertbeeinflussende Qualitätsunterschiede von Grundstücken auszugleichen. Die Höhe der Zu- und Abschläge beruhe dabei in Abhängigkeit von der Bestimmtheit einer Einflussgröße auf Sachverständigeneinschätzung oder auf konkreten regionalen oder überregionalen Ableitungen aus Kauffällen. Die Kritik des Klägers, die Bewertung des Vorgangs der Vergleichbarkeitsherstellung durch das Verwaltungsgericht beruhe auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage, sei für die Beklagte nicht nachvollziehbar. Unter Beachtung des Wertermittlungsspielraums der Beklagten sei eine ausführliche Überprüfung durch das erstinstanzliche Gericht erfolgt, insbesondere durch die Vernehmung des sachverständigen Zeugen. Die Forderung des Klägers zur Plausibilitätskontrolle hinsichtlich verschiedener Punkte seien deutlich zu weitgehend. Es sei nicht rechtsfehlerhaft, dass das Verwaltungsgericht nach Vernehmung des sachverständigen Zeugen die Vertretbarkeit der Wertermittlung bejaht habe. Eine weitergehende Tatsachenermittlungspflicht habe nicht bestanden. Auch die vom Gericht getroffene Einschätzung, ob das Mietsäulenverfahren dem gerichtlich nicht überprüfbaren Bewertungsspielraum unterfalle, sei nicht zu beanstanden. Das Mietsäulenverfahren diene der Ermittlung eines Bodenwertes aus den Erträgen eines bebauten Grundstücks. Es werde angewendet, wenn keine Vergleichsfälle unbebauter Grundstücke vorhanden sein. Das Hagedorn-Verfahren diene anschließend der Herstellung der Vergleichbarkeit der Vergleichsfälle untereinander und der Vergleichsfälle mit dem Bewertungsobjekt mittels Faktoren, die den wertbestimmenden Merkmalen der Standortqualität entsprechen. Diesbezüglich werde angemerkt, dass die Bestimmung und Differenzierung der gebäudebezogenen und grundstücksbezogenen Anteile der Miete methodisch im Mietsäulenverfahren verankert seien. Als Verfahren zur sachgerechten Bestimmung des Bodenwertes aus Mieten bebauter Grundstücke sei das Mietsäulenverfahren in der einschlägigen Wertermittlungsliteratur gut dokumentiert. Soweit der Kläger auf den Einfluss baulicher Investitionen auf die Miethöhe hinweise, sei anzumerken, dass diese Investitionen in das Gebäude geflossen seien und daher nur zu einer Veränderung des gebäudebezogenen Anteils, nicht jedoch zu einer Veränderung des grundstücksbezogenen Anteils führten. Bezüglich der angewandten Parameter für die Standortqualität habe sich das Verwaltungsgericht rechtlich korrekt auf die Sachkunde und Erfahrung des Gutachterausschusses bezüglich der Ermittlung von Grundstückswerten gestützt und seinen Bewertungsspielraum anerkannt. Zur Ermittlung der Standortqualität sei anzuführen, dass durch die im Hagedorn-Verfahren betrachteten fünf Standortmerkmale die standortbedingten Einflüsse auf den Bodenwert im Sinne der Immobilienwertverordnung vollständig berücksichtigt würden. Die konkrete Einordnung der Qualität eines Bewertungsgrundstückes in die Qualitätsbandbreite der Vergleichsgrundstücke sei ein zentrales Element des Hagedorn-Verfahrens. Die Berücksichtigung des Parkhauses D. Straße bei der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung werde entgegen der Auffassung des Klägers für folgerichtig gehalten, da mit einem erheblichen Einsatz von Städtebaufördermitteln die Schaffung öffentlich nutzbarer Stellplätze unterstützt worden sei. Die Errichtung des Parkhauses, in dem öffentlich nutzbare Stellplätze geschaffen worden seien, sei eine Maßnahme, um die Situation des ruhenden Verkehrs zu verbessern. Grundsätzlich gelte, dass Baumaßnahmen des einzelnen Eigentümers bei der Anrechnung nach Maßgabe des § 155 BauGB außer Acht blieben, da sie den Gebäudewert erhöhten, jedoch nicht den reinen Bodenwert des Grundstücks, auf den sich die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung beziehe. Das streitgegenständliche Grundstück und das weitere Grundstück des Klägers befänden sich in unterschiedlichen Quartieren. Es seien keine abgestimmten Baumaßnahmen auf einer Vielzahl von Grundstücken erfolgt, wie es für eine Berücksichtigung nach § 155 BauGB erforderlich wäre. Für das Grundstück C.Straße XX sei durch den Gutachterausschuss eine sanierungsbedingte Wertsteigerung in den Standortqualitäten Kundschaftskontakte, Verkehrsanbindung und Ausstattung ermittelt worden. Die Sanierung dieses Gebäudes, bei dem es sich nicht um ein Baudenkmal handele, sei den Maßnahmen des einzelnen Eigentümers auf sein Grundstück zuzuordnen. Anhaltspunkte, dass sich durch diese Maßnahme das allgemeine Bodenwertgefüge verbessert habe, seien nicht erkennbar. Das Verwaltungsgericht habe in dem Streitverfahren eine hinreichende Sachverhaltsaufklärung sowie Plausibilitätsprüfung vorgenommen. Der der Beklagten zustehende Wertermittlungsspielraum sei in zulässiger Weise berücksichtigt worden.

39 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung, die Gerichtsakten und hier insbesondere die Sitzungsniederschrift des Verwaltungsgerichts sowie auf die Verwaltungsvorgänge der Beklagten und schließlich die Gerichtsakten zu dem Verfahren 2 A 236/16 SN sowie die dortigen Verwaltungsvorgänge, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

40 Die zulässige Berufung des Klägers hat Erfolg.

41 Die zulässige Klage ist – entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts – auch begründet.

42 Der Bescheid der Beklagten über die Festsetzung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags vom 10. September 2015 (Az. 60.22/60.20.01-50 – 6020AB2011-012) in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 15. Januar 2016 ist rechtwidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO – A.). Die Beklagte war auch im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zur Rückzahlung des vom Kläger bereits gezahlten Ausgleichsbetrags zu verurteilen (§ 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO – B.).

A.

43 Der angefochtene Bescheid ist materiell rechtswidrig.

44 Zwar bestehen keine durchgreifenden Zweifel mehr an der Entstehung der Pflicht des Klägers zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags, nachdem die der Zahlungspflicht zugrundeliegende „Fünfte. Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung Stadtzentrum B-Stadt“ am 4. März 2020 erneut und rückwirkend durch die Bürgerschaft der Hanse- und Universitätsstadt B-Stadt beschlossen und am 20. Mai 2020 im Städtischen Anzeiger veröffentlicht worden ist (I.). Die Beklagte hat jedoch den ihr zustehenden Wertermittlungsspielraum rechtswidrig ausgeübt, da sie weder eine hinreichende Plausibilitätsprüfung des von ihr als sachverständige Grundlage herangezogenen Gutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt B-Stadt (nachfolgend: Gutachterausschuss) vorgenommen hat, noch eine solche Prüfung mangels hinreichend tauglicher sachverständiger Grundlage vornehmen konnte (II.).

I.

45 Hinsichtlich der Entstehung der sachlichen Ausgleichsbetragspflicht gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 (und § 162) BauGB in der Person des Klägers bestehen keine Bedenken (mehr).

46 Rechtsgrundlage für die Erhebung des hier in Rede stehenden Ausgleichsbetrages ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

47 Das Grundstück des Klägers liegt im (ehemaligen) Geltungsbereich der am 27. November 1991 beschlossenen Satzung der Hansestadt B-Stadt über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtzentrum B-Stadt“. Hinsichtlich der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der Satzung hat der Kläger nichts vorgetragen. Diesbezügliche Fehler sind auch nicht erkennbar.

48 Mit der Teilaufhebung der Sanierungssatzung für den betroffenen Bereich durch die „Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum B-Stadt““ ist die sachliche Ausgleichsbetragspflicht entstanden (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag ist gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten. Der Begriff des Abschlusses der Sanierung ist förmlich zu verstehen. Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags entsteht mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 18). Als Aufhebungstatbestand kommt hier allein § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in Betracht. Danach ist die Sanierungssatzung aufzuheben, wenn die Sanierung durchgeführt ist. Insoweit steht der Gemeinde ein Einschätzungsspielraum zu, der aus ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit für das Sanierungskonzept folgt. Ob die Sanierung durchgeführt ist, beurteilt sich daher nach der jeweiligen städtebaulichen Situation, den von der Gemeinde formulierten Sanierungszielen, dem darauf aufbauenden Sanierungskonzept und dem Grad seiner Verwirklichung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 19). Bedenken hinsichtlich der materiellen Voraussetzungen sind insoweit weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

49 Bedenken gegen die Ordnungsgemäßheit der Bekanntmachung bestehen inzwischen ebenfalls nicht mehr. Zwar ist im Zulassungsbeschluss des Senats vom 27. Januar 2025 noch ausgeführt, der Kläger habe die u. a. entscheidungstragende Annahme des Verwaltungsgerichts, die sachliche Ausgleichsbetragspflicht sei gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 (und § 162) BauGB in der Person des Klägers entstanden, weil die „Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum B-Stadt““ vom 3. April 2013 insbesondere ordnungsgemäß im Städtischen Anzeiger Nr. 9 der Hansestadt B-Stadt vom 8. Mai 2013 bekanntgemacht worden sei, mit schlüssigen Gegenargumenten im Hinblick auf die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO in Frage gestellt. Dabei hat sich der Senat auf die Rechtsprechung des 3. Senats bezogen (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 12. Oktober 2021 – 3 K 193/17 –, juris Rn. 17 ff. und vom 28. Februar 2023 – 3 K 489/20 OVG – m. w. N.). Danach genügte das amtliche Bekanntmachungsblatt der Hanse- und Universitätsstadt B-Stadt nicht den kommunalrechtlichen Anforderungen an die Bekanntmachung einer gemeindlichen Satzung. Im Städtischen Anzeiger vom 8. Mai 2013 ist kein Hinweis auf die Bezugsmöglichkeiten vorhanden gewesen (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 21. Mai 2019 – 3 K 13/14 –, juris Rn. 49 ff.). § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO bestimmt, dass das amtliche Bekanntmachungsblatt, das die Gemeinde für die Bekanntmachung ihrer Satzungen als Veröffentlichungsmedium gewählt hat, u. a. auch „die Bezugsmöglichkeiten angeben“ muss. Im maßgeblichen Impressum des Städtischen Anzeigers sind die Bezugsmöglichkeiten aber nicht mitgeteilt worden, die Verteilung an alle Haushalte stellt keine Bezugsmöglichkeit dar. Im hier maßgeblichen Städtischen Anzeiger vom 8. Mai 2013 findet sich im (presserechtlich notwendigen, vgl. § 7 Landespressegesetz) „Impressum“ unter anderem folgender Text:

50 Verteilung :

51 kostenlos an alle Haushalte der

52 Hansestadt B-Stadt i.d.R. als Beilage

53 des Ostsee-Anzeigers.

54 Auflage 112.793 Exemplare

55 Der „Städtische Anzeiger“ erscheint

56 in der Regel 14-täglich. Änderungen

57 werden vorher angekündigt.

58 Redaktionsschluss eine Woche vorher .

59 Dies genügte den Anforderungen an die Angabe der Bezugsmöglichkeiten nach dem vorstehenden Maßstab entgegen den Erwägungen des Verwaltungsgerichts nicht. Allerdings hat die Beklagte in der Berufungserwiderung darauf hingewiesen, dass mit Blick auf diesen Fehler bei der ersten Bekanntmachung der Satzung diese am 4. März 2020 erneut und rückwirkend durch die Bürgerschaft der Hanse- und Universitätsstadt B-Stadt beschlossen und am 20. Mai 2020 im Städtischen Anzeiger, dessen Impressum den Anforderungen der Rechtsprechung angepasst worden ist, veröffentlicht worden ist. Das Impressum des Städtischen Anzeigers vom 23. Mai 2020 stellt sich wie folgt dar:

60 Damit genügt das Impressum zwischenzeitlich den Anforderungen an die Angabe der Bezugsmöglichkeiten nach dem vorstehenden Maßstab; in seinem Beschluss vom 26. Oktober 2020 – 1 LB 161/19 OVG – hat der Senat ausgeführt:

61 „b. Ob der Ansicht des Verwaltungsgerichtes zu folgen ist und die Bekanntmachung der Straßenbaubeitragssatzung vom 24. Juli 2000 im Städtischen Anzeiger vom 10. Januar 2007 den damals geltenden Vorschriften des § 6 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 5 KV-DVO vom 23. April 1999 – insbesondere im Hinblick auf die Angabe der Bezugsmöglichkeiten – nicht genügte, bedarf keiner Klärung mehr. Denn die Beklagte hat die Straßenbaubeitragssatzung erneut am 6. November 2019 (Straßenbaubeitragssatzung 2019) beschlossen und im „Städtischen Anzeiger“ am 15. Januar 2020 rückwirkend zum 1. Januar 1995 bekannt gemacht und damit einen etwaigen vorherigen Bekanntmachungsmangel geheilt.

62 Das amtliche Bekanntmachungsblatt „Städtischer Anzeiger“ genügt den Anforderungen der nunmehr geltenden Vorschriften des § 5 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 KV-DVO vom 9. Mai 2012. Im Impressum des Bekanntmachungsblattes werden insbesondere die Erscheinungsweise (Nr. 3) wie auch die Bezugsmöglichkeiten (Nr. 4) angegeben und im Weiteren wird auf die Möglichkeit des Einzelbezugs und des Abonnements (Nr. 5) hingewiesen.

63 | | | --- | | Die Bekanntmachung entspricht auch den Vorgaben der maßgeblichen Regelung in § 11 Abs. 1 der Hauptsatzung der Hansestadt B-Stadt vom 25. September 2019 (Hauptsatzung 2019). Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Regelung bestehen nicht. Sie entspricht den Vorgaben des § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 KV-DVO vom 9. Mai 2012. Erfolgen danach die öffentlichen Bekanntmachungen im amtlichen Bekanntmachungsblatt, ist das Druckwerk in der Hauptsatzung namentlich zu bezeichnen. Nicht mehr erforderlich ist dagegen, dass auch die Hauptsatzung Angaben zu Bezugsmöglichkeiten enthält (so aber noch § 4 Satz 2 Nr. 2 a KV-DVO vom 23. April 1999). § 11 Abs. 1 der Hauptsatzung 2019 genügt diesen Mindestanforderungen, indem Satz 1 bestimmt, dass öffentliche Bekanntmachungen der Stadt im Amts- und Mittelungsblatt „Städtischer Anzeiger“ bekannt gemacht werden. Damit kann offenbleiben, ob die Bekanntmachungsvorschrift des § 11 Abs. 1 der Hauptsatzung vom 7. August 2006 den damals geltenden Vorschriften des KV-DVO vom 23. April 1999 entsprach und wirksam war. |

64 Ein etwaiger formeller Fehler wurde durch die erneuten Bekanntmachungen rückwirkend geheilt. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass grundsätzlich die aktuelle, im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung geltende Fassung der Satzung der Überprüfung der Rechtmäßigkeit eines Abgabenbescheides zugrundezulegen ist, wenn – wie hier – während des gerichtlichen Verfahren eine Abgabensatzung geändert wird. Das „Nachschieben“ einer rechtswirksamen Satzung als Rechtsgrundlage für einen angefochtenen Abgabenbescheid in das Verwaltungsstreitverfahren ist auch noch in der Berufungsinstanz zulässig ( OVG Greifswald*, Urt. v. 20. Juni 2004 – 1 L 189/01 –, juris Rn. 77 m.w.N.). Die Rückwirkung muss bei Straßenbaubeiträgen den Zeitpunkt der Vorteilslage (§ 8 Abs. 5 KAG M-V) erfassen. Besteht im Zeitpunkt der Vorteilslage keine oder keine gültige Satzung, ist die Maßnahme beitragsfrei, es sei denn, der Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme wird nachträglich in den zeitlichen Geltungsbereich einer später erlassenen Satzung einbezogen, die sich in zulässiger Weise rückwirkende Kraft beimisst (* OVG Greifswald*, Urt. v. 9. Juni 1999 – 1 L 307/98 –, juris Rn. 27ff.). Diesen Anforderungen genügt die nunmehr bekannt gemachte Straßenbaubeitragssatzung 2019, deren Geltungszeitraum sich auch auf die Jahre 2012/2013 erstreckt, indem die streitige Maßnahme beendet wurde.*

65 | | | --- | | Die nachträgliche Heilung des formellen Fehlers im Zuge der Bekanntmachung ist zulässig. Eine entsprechende Vorgehensweise, die nachträglich auch dem angefochtenen Abgabenbescheid eine rechtswirksame Grundlage gibt, findet ihre Grenzen in dem aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Rückwirkungsverbot, das den Einzelnen in seinem Vertrauen auf den Bestand von Rechtsnormen schützt. Der Grundsatz des Vertrauensschutzes ist aber nicht verletzt, soweit der Betroffene schon in dem Zeitpunkt, in dem die rückwirkende Regelung in Kraft tritt, nicht mit dem Fortbestand der alten Regelung rechnen konnte bzw. im Gegenteil sogar mit der entsprechenden später rückwirkend in Kraft gesetzten Regelung rechnen musste (vgl. BVerwG, Urt. v. 28. November 1975 – IV C 45.74 –, juris Rn. 22 m.w.N.; Beschl. v. 22. November 1996 – 8 B 221.96 –, juris). So ist das Vertrauen unter anderem dann nicht schutzwürdig, wenn der mit Rückwirkung versehenen Neuregelung in der Vergangenheit gleichartige Regelungsversuche vorausgegangen sind. Denn dann kann ein schutzwürdiges Vertrauen, von der mit einer solchen Regelung im Bereich von kommunalen Steuern verbundenen Belastung verschont zu bleiben, gerade wegen des schon verdeutlichten Regelungswillens des Normgebers nicht entstehen (BVerfG, Beschl. v. 3. September 2009 – 1 BvR 2384/08 –, juris Rn. 19ff. m.w.N.; BVerwG, Urt. v. 17. April 1973 – VII C 23.72 –, juris). So verhält es sich hier. Die Beklagte hat bereits mit der Straßenbaubeitragssatzung vom 24. Juli 2000 zu erkennen gegeben, dass er Beiträge erheben will. Ein Vertrauen, Beiträge würden nicht erhoben, konnte damit nicht entstehen.“ |

66 Hieran ist auch in Ansehung der am 4. März 2020 erneut und rückwirkend durch die Bürgerschaft der Hanse- und Universitätsstadt B-Stadt beschlossenen und am 20. Mai 2020 im Städtischen Anzeiger veröffentlichten, der Zahlungspflicht zugrundeliegenden „5. Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung Stadtzentrum B-Stadt“ entsprechend festzuhalten.

67 Soweit der Prozessbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung die Frage der Wirksamkeit der insoweit maßgeblichen Hauptsatzung der Hanse- und Universitätsstadt B-Stadt angesprochen hat, musste der Senat der „ins Blaue“ gehenden Fragestellung nicht weiter nachgehen.

II.

68 Die Beklagte hat jedoch den ihr bei der Ermittlung der nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB auszugleichenden sanierungsbedingten Grundstückswerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraum rechtswidrig ausgeübt, da sie zum einen keine hinreichende Plausibilitätsprüfung des von ihr als sachverständige Grundlage herangezogenen Gutachtens des Gutachterausschusses vom 28. Februar 2014 vorgenommen hat und zum anderen eine solche Prüfung mangels hinreichend tauglicher sachverständiger Grundlage aus mehreren Gründen nicht vornehmen konnte.

69 Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Dabei ist allein diejenige Erhöhung des Bodenwertes abzuschöpfen, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist. Für das Vorliegen einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung ist nach den § 153 Abs. 1, § 154 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BauGB die Gemeinde beweispflichtig (BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 25; BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – 4 B 18.19 –, BRS 88, Nr. 131). Die Grundsätze der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung sind im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 – (juris Rn. 30 f.) wie folgt umrissen:

70 „Mit dem Ausgleichsbetrag werden die Bodenwertsteigerungen abgeschöpft, die durch die Aussicht auf und die Durchführung der Sanierung eingetreten sind. Schon die (bloße) Sanierungsabsicht führt in der Regel zu Bodenwerterhöhungen, weil der Grundstücksmarkt die erwartete Aufwertung vorwegnimmt (vgl. etwa Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand November 2024, § 153 Rn. 5). Die Werterhöhung infolge der Durchführung der Sanierung bildet die qualitative Verbesserung des Sanierungsgebiets ab. Der Begriff der "Durchführung der Sanierung" umfasst sämtliche Ordnungs- und Baumaßnahmen innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind (§ 146 Abs. 1 BauGB). Die vorrangig den Grundstückseigentümern obliegenden Baumaßnahmen (§ 148 BauGB), wie etwa Modernisierung und Instandsetzung, sind damit - ebenso wie die Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB) - von Gesetzes wegen Teil der Sanierung und bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zugrunde zu legen. Das gilt unabhängig davon, ob sie ausschließlich privat finanziert und/oder mit Mitteln des Denkmalschutzes gefördert wurden. Dies kommt u. a. darin zum Ausdruck, dass privat finanzierte Sanierungsaufwendungen nach Maßgabe des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 1 BauGB auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind.

71 Dieser Dogmatik entsprechen die Vorgaben zu den Stichtagen für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags. Anfangs- und Endwert sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (vgl. § 16 Abs. 5 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639; BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - NVwZ 2015, 531 Rn. 6). Von diesem Wertermittlungsstichtag ist der Qualitätsstichtag zu unterscheiden. Er bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht, vgl. § 4 Abs. 1 ImmoWertV 2010. Der Qualitätsstichtag für den Anfangswert ist grundsätzlich durch den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses bestimmt und damit dem Wertermittlungsstichtag vorgelagert (BVerwG, Beschlüsse vom 15. März 2018 - 4 B 66.17 - ZfBR 2018, 478 Rn. 11 f. und vom 24. Juli 2020 - 4 B 18.19 - juris Rn. 6; Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand November 2024, § 154 Rn. 96 und Rn. 131 ff.; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Aufl. 2023, VI Rn. 318 ff. und 556). Für die Ermittlung des Endwertes ist demgegenüber der Grundstückszustand nach Abschluss der Sanierung maßgeblich. Die unterschiedlichen Stichtage ermöglichen einen Qualitätsvergleich des Grundstückszustands vor und nach der Sanierung und ordnen sämtliche Zustandsveränderungen im Ausgangspunkt der Sanierung, d. h. der Gesamtheit der einzelnen Sanierungsmaßnahmen zu. Dabei gewährleistet der identische Wertermittlungsstichtag für Anfangs- und Endwert, dass Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt (vgl. § 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB) bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung außer Betracht bleiben. Als nicht sanierungsbedingt ausgeschieden werden müssen ferner solche wertbeeinflussenden Änderungen des Grundstückszustands (vgl. § 4 Abs. 2 ImmoWertV 2010), etwa durch sog. externe Effekte, die zwar im Zeitraum des Sanierungseinflusses eintreten, aber in keinem Kausalzusammenhang mit der Sanierung stehen. Eine entsprechende Vorgabe enthalten auch die hier maßgeblichen Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuchs vom 23. Dezember 2008 (AV Ausgleichsbeträge 2008) in Ziffer 6.2.4. Dies erfolgt in der Regel durch eine entsprechende Anpassung bzw. Fortschreibung des Anfangswertes (siehe dazu Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Aufl. 2023, VI Rn. 337 ff.; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - 4 B 18.19 - juris Rn. 8).“

72 Wie die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln ist, ergibt sich aus der Vorschrift des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB selbst nicht (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 –, juris Rn. 5). Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet (§ 192 Abs. 1 BauGB). An diese richtet sich die auf Grund der Ermächtigung in § 199 Abs. 1 BauGB am 1. Juli 2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung, der zwar keine unmittelbare Bindungswirkung für die Gerichte zukommt, die jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung aufstellt, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 –,

73 NordÖR 2017, 434 <juris Rn. 19> mit Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 –, juris); die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 entfaltet keine rückwirkende Geltung und findet daher vorliegend keine Anwendung.

74 Danach ist der Wert des Bodens vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Das Vergleichswertverfahren ist jedoch nur anzuwenden, wenn ausreichend Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und – im Falle der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial (vgl. § 15 Abs. 1 ImmoWertV), ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (BVerwG, Beschluss vom 18. Februar 2014 – 4 B 46.13 –, juris Rn. 6). Bei der Ermittlung der Bodenwerterhöhung sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (§ 16 Abs. 5 ImmoWertV; vgl. zum Ganzen OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 –, juris Rn. 19).

75 Maßgeblicher Stichtag für den Anfangswert und den Endwert ist der Tag des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung nach § 162 BauGB – hier der 9. Mai 2013 –, da nicht die konjunkturellen (allgemeinen) Preissteigerungen im Zeitraum der Durchführung der Sanierung mit abgeschöpft werden sollen. Daraus folgt, dass der Anfangswert nur ein fiktiver Wert sein kann, weil die Sanierung tatsächlich durchgeführt und sich diese im Verkehrswert widerspiegelt. Der Endwert wird ebenfalls in § 154 Abs. 2 BauGB legal definiert als der Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Er entspricht daher regelmäßig dem Bodenrichtwert/Verkehrswert für unbebaute Grundstücke (vgl. zum Ganzen OVG Greifswald, Urteil vom 21. Mai 2014 – 1 L 7/14 –, juris Rn. 38).

76 Ausgehend von diesen Grundlagen für die Wertermittlung hat die Beklagte den ihr bei der Ermittlung der sanierungsbedingten und ausgleichspflichtigen Bodenwerterhöhung eingeräumten Wertermittlungsspielraum rechtswidrig ausgeübt. Sie hat zum einen keine hinreichende Plausibilitätsprüfung des von ihr als sachverständige Grundlage herangezogenen Gutachtens des Gutachterausschusses vom 28. Februar 2014 vorgenommen und zum anderen eine solche Prüfung unter mehreren Blickwinkeln mangels hinreichend tauglicher sachverständiger Grundlage nicht vornehmen können.

a)

77 Bei der Bewertung von Grundstücksflächen besteht ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wert- ermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Urteile vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 –, juris Rn. 29 f. und vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 –, juris Rn. 11 f.; Beschluss vom 24. Juli 2020 – 4 B 18.19 –, juris Rn. 22). Nach allgemeinen Grundsätzen bleibt aber auch dann noch verwaltungsgerichtlicher Kontrolle unterworfen, ob der Behörde bei der Ermittlung und der Anwendung der von ihr aus dem Spektrum des Vertretbaren gewählten fachlichen Methode Verfahrensfehler unterlaufen, ob sie anzuwendendes Recht verkennt, von einem im Übrigen unrichtigen oder nicht hinreichend tiefgehend aufgeklärten Sachverhalt ausgeht, allgemeingültige Bewertungsmaßstäbe verletzt oder sich von sachfremden Erwägungen leiten lässt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. Oktober 2018 – 1 BvR 2523/13 u. a. –, BVerfGE 149, 407 Rn. 30; vgl. zum Ganzen BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 35; vgl. auch OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Mai 2025 – 2 Bs 32/25 –, juris Rn. 17).

78 Soweit im Rahmen der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle festgestellt wird, dass es der in dem angefochtenen Bescheid getroffenen Wertermittlung zur Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung des Grundstücks gemäß § 154 Abs. 2 BauGB an einer tauglichen sachverständigen Grundlage fehlt bzw. die Ausübung des Wertermittlungsspielraums insoweit nicht auf eine unabhängige, fachlich überzeugende wie sachverständige Grundlage gestellt werden kann, ist die mit der Festsetzung des Ausgleichsbetrags notwendig verbundene Ausübung des Wertermittlungsspielraums rechtswidrig erfolgt (vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 23. Januar 2024 – 2 Bf 213/23.Z –, juris Rn. 17).

79 Zu betonen ist, dass der Wertermittlungsspielraum nicht dem Gutachterausschuss zusteht, sondern – wie bereits der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entnommen werden kann – der Gemeinde, die bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i. S. v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten kann, dies aber nicht muss. Ein Gutachten des Gutachterausschusses stellt für die Gemeinde eine sachverständige Äußerung dar und hat für sie keine bindende Wirkung (vgl. § 193 Abs. 3 BauGB). Die Gemeinde kann sich aber unter Wahrnehmung des ihr zustehenden Wertermittlungsspielraums die Ergebnisse des Sachverständigengutachtens zu Eigen machen und auf dieser Grundlage die Höhe des Ausgleichsbetrages bestimmen (vgl. zum Ganzen OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Mai 2025 – 2 Bs 32/25 –, juris Rn. 17). Das erfordert, dass dem Festsetzungsbescheid – ggf. im Wege der Auslegung – entnommen werden kann, dass die Behörde im konkreten Einzelfall erkannt hat, dass sie selbst den Wertermittlungsspielraum auszuüben hat und nicht lediglich die Ergebnisse des vom Gutachterausschuss eingeholten Gutachtens zur Feststellung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ohne eigene Überprüfung übernimmt (vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Mai 2025 – 2 Bs 32/25 –, juris Rn. 18). Ebenso wenig wie sich der Wertermittlungsspielraum aus einer normativen Ermächtigung ergibt, folgt das Erfordernis, dass die Behörde erkannt haben muss, dass ihr ein Wertermittlungsspielraum zusteht und dass sie diesen selbst (rechtsfehlerfrei) ausüben muss, aus einer solchen Ermächtigung. Dieses Erfordernis leitet sich vielmehr aus dem Wertermittlungsspielraum selbst ab und dient der Feststellung, dass die Beklagte – als zur verbindlichen Festsetzung des Ausgleichsbetrags befugte Stelle der Gemeinde – den allein ihr zustehenden Wertermittlungsspielraum tatsächlich ausgeübt hat und die Bestimmung der Bodenwerterhöhung auch in der sachlich gebotenen Weise erfolgt ist, d. h. im Wissen darum, dass die eigentliche Bewertung der Bodenwerterhöhung immer nur eine Schätzung darstellen kann. Da die Gemeinde mangels erforderlicher eigener Sachkunde regelmäßig nicht in der Lage ist, die vom Gutachterausschuss getroffene Bewertung der Bodenwerterhöhung eigenständig vollständig zu überprüfen, kann allerdings richtigerweise lediglich eine Plausibilitätsprüfung der vom Gutachterausschuss vorgenommenen Bewertungen gefordert werden.

b)

80 Unter Zugrundelegung dieses Maßstabes ergibt sich in mehrfacher Hinsicht, dass die Beklagte den ihr eingeräumten Wertermittlungsspielraum grundsätzlich verkannt bzw. diesen rechtswidrig ausgeübt hat.

aa)

81 Der streitgegenständliche Festsetzungsbescheid ist rechtswidrig, weil ihm nicht – auch nicht im Wege der Auslegung – entnommen werden kann, dass die Behörde im konkreten Einzelfall vollumfänglich erkannt hat, dass sie selbst den Wertermittlungsspielraum auszuüben hat und nicht lediglich die Ergebnisse des vom Gutachterausschuss eingeholten Gutachtens zur Feststellung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ohne eigene Plausibilitätsüberprüfung übernehmen darf.

82 Vielmehr ist seitens der Beklagten erkennbar allein bzw. jedenfalls in wesentlicher Hinsicht eine schlichte Übernahme des Ergebnisses der Wertermittlung des Gutachterausschusses bzw. des Inhalts des Gutachtens vom 28. Februar 2014 als eine auch für sie vermeintlich verbindliche und jedenfalls in wesentlicher Hinsicht von ihr vermeintlich nicht zu überprüfende Bestimmung der Bodenwertsteigerung erfolgt. Der Feststellungsbescheid stellt begründend ausdrücklich allein auf das Gutachten ab, ohne dies um einen Hinweis auf eine eigene Bewertung zu ergänzen (vgl. Ziffer 3 der Begründung). In dem Bescheid heißt es zudem, der Kläger habe "mit Schreiben vom 26.05.2015 (…) die Berechnungsgrundlagen sowie die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB“ erhalten. Mit Schreiben vom 26. Mai 2015 hat die Beklagte dem Kläger jedoch lediglich das Gutachten samt Berechnungsgrundlagen auszugsweise übersandt. Eine eigene Bewertung der Beklagten fehlte auch an dieser Stelle.

83 Auch im weiteren Verwaltungsverfahren erfolgte keine eigenständige Plausibilitätsprüfung der Beklagten. Zwar geht der Widerspruchsbescheid vordergründig auf die im Widerspruchsverfahren klägerseits erfolgten Rügen zum Wertermittlungsverfahren ein. Bei näherer Betrachtung wird jedoch deutlich, dass die Beklagte die zuvor von ihr eingeholte Stellungnahme des Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 6. Januar 2016 nahezu vollständig und, wenn nicht wortlautgetreu, jedenfalls inhaltlich erneut im Wesentlichen schlicht übernommen hat. Die Verkennung des ihr selbst eingeräumten Wertermittlungsspielraums kommt auch darin zum Ausdruck, dass im Widerspruchsbescheid u. a. ausgeführt ist, „die Bemessung des Ausgleichsbetrages erfolgte daher auf der Grundlage einer exakten Wertermittlung sowie einer einheitlichen Wertermittlungsmethode durch den Gutachterausschuss der Hansestadt B-Stadt, …“ ( Anmerkung: Hervorhebung durch den Senat*)* . Die Formulierung „exakt“ legt nahe, dass die Beklagte sich gezwungen gesehen hat, dem Gutachten – ohne Plausibilitätsüberprüfung – zu folgen.

84 Abgesehen davon, dass auch die Stellungnahmen der Beklagten im gerichtlichen Verfahren keine andere Sichtweise nahelegen, wäre auf den der Beklagten zustehenden Schätzungsspielraum für die Bestimmung der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks der Rechtsgedanke des § 114 Satz 2 VwGO entsprechend anzuwenden (vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 23. Januar 2024 – 2 Bf 213/23.Z –, juris Rn. 17), so dass eine Ergänzung bzw. Präzisierung der Schätzungserwägungen für die Bemessung des Ausgleichbetrags auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zulässig ist, jedoch nicht das Nachschieben einer erstmaligen oder neuen Ausübung des Wertermittlungsspielraums. Im Übrigen verweist die Beklagte im Gegenteil im Schriftsatz vom 21. Juli 2016 ausdrücklich auf die Unabhängigkeit des Gutachterausschusses und darauf, dass dieser in seiner Tätigkeit weisungsunabhängig sei. Auch dies impliziert, dass die Beklagte für sich keine Prüfungsnotwendigkeit gesehen hat. Darauf deutet auch die im Schriftsatz vom 7. Oktober 2016 zum Ausdruck kommende Distanz zum Gutachterausschuss hin, wenn ohne jegliche Wertung auf die Hinweise des Gutachterausschusses verwiesen wird. Ganz deutlich wird die von der Beklagten gesehene Bindung an das Gutachten des Gutachterausschusses nochmals in ihrem Schriftsatz vom 2. August 2017, der auf die Begründung des Widerspruchsbescheides verweist, ferner darauf, dass üblicherweise unabhängige Gutachterausschüsse Anfangs- und Endwerte ermitteln, zudem habe die Beklagte von der Möglichkeit der Wertermittlung dahingehend Gebrauch gemacht, „dass (sie) sich auf Gutachten stützt, die durch den Gutachterausschuss (…) ermittelt wurden“. Auch noch im Berufungsverfahren hat die Beklagte in Verkennung des Umstandes, dass ihr selbst ein Wertermittlungsspielraum zusteht, in diesem Sinne vorgetragen, das Verwaltungsgericht habe rechtlich korrekt den Bewertungsspielraum des Gutachterausschusses anerkannt.

bb)

85 Die Beklagte hat eine hinreichende Plausibilitätsprüfung des von ihr als sachverständige Grundlage herangezogenen Gutachtens des Gutachterausschusses vom 28. Februar 2014 unter mehreren Blickwinkeln mangels hinreichend tauglicher sachverständiger Grundlage nicht vorgenommen bzw. nicht vornehmen können.

(1)

86 Hinsichtlich der – vom Vorsitzenden des Gutachterausschusses in seiner Aussage als wichtigen Aspekt unterstrichenen – Frage der Vergleichbarkeit bzw. Herstellung der Vergleichbarkeit der für die Ermittlung des Bodeneckwertes herangezogenen Vergleichsfälle/Vergleichsgrundstücke fehlt es im Gutachten vom 28. Februar 2014 vollständig bzw. jedenfalls an einer hinreichend nachvollziehbaren Begründung; Gleiches gilt für die zur Herstellung der Vergleichbarkeit nach Aussage des Vorsitzenden des Gutachterausschusses verwandten Koeffizienten, die möglicherweise – so seine Aussage – aus „irgendwelchen Kladden“ herausgezogen werden könnten. Bei pauschalierten Schätzungen – wie den vom Gutachterausschuss vorgenommenen – ist es aber maßgeblich, ob der Schätzwert auf einer geeigneten Grundlage beruht und die daran anknüpfende Pauschalierung sachlich nachvollziehbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 54 m. w. N.). Der Vorsitzende des Gutachterausschusses bezieht sich ersichtlich auf den Kern der Hagedorn-Methode (B- Stadt Modell), wie er insbesondere im Gutachten vom 28. Februar 2014 unter Ziffer 3.1 erläutert wird. Danach ist Grundlage der vorgenommenen Grundstückswertanalyse die Erkenntnis, in welchem Umfang sich einzelne Qualitätsmerkmale (Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke und Nutzungsanforderungen ihrer Nutzer) der zum Vergleich heranzuziehenden Grundstücke auf die Höhe ihrer Grundstückspreise ausgewirkt haben. Die Grundstückswertanalyse sei damit eine Differenzanalyse, in der quantitative Differenzen (d. h. unterschiedlich hohe Preise für Vergleichsgrundstücke) als Auswirkungen qualitativer Differenzen (d. h. Nutzungsmöglichkeiten der Vergleichsgrundstücke und Nutzungsanforderungen ihrer Nutzer) erkannt und auf die zu bewertenden Objekte übertragen werden. Im Folgenden heißt es u. a. weiter, das Zusammenwirken von Standort- und Grundstücksqualität sei in einer vergleichenden Analyse von tatsächlichen Kauffällen für die Teilmärkte Geschäftslagen und Wohnlagen dargestellt worden. Auch unter Ziffer 3.2 Teilmarktzuordnung wird auf die Ermittlung des ortspezifischen Bodenwertniveaus durch eine Vergleichspreisanalyse Bezug genommen (vgl. auch unter Ziffer 3.4). Schließlich ist der Tabelle unter 3.4 Ermittlung des Bodeneckwertes vorangestellt, dass im Rahmen einer Vergleichsanalyse der Bodenwert für ein Grundstück mit einer Standortqualität von 20 Punkten für den Teilmarkt Geschäftslagen ermittelt worden sei. Dazu seien – die tabellarisch aufgelisteten – 13 Vergleichsfälle – herangezogen worden. Zum rechtlichen Hintergrund ist insoweit auf die §§ 9 ff. der ImmoWertV aF zu verweisen, aus denen sich ebenfalls die zentrale Bedeutung der Vergleichbarkeit in diesem Sinne ergibt. So bestimmt § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV aF, dass für die Ableitung der Vergleichspreise die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen sind, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

87 Demgemäß betrifft die Frage der Vergleichbarkeit bzw. Herstellung der Vergleichbarkeit der für die Ermittlung des Bodeneckwertes herangezogenen Vergleichsfälle/Vergleichsgrundstücke den zentralen Gesichtspunkt der Hagedorn-Methode (B- Stadt Modell). Zu diesem zentralen Gesichtspunkt fehlt es indes vollständig bzw. jedenfalls an einer hinreichend nachvollziehbaren Erläuterung der Vergleichbarkeitsherstellung; insbesondere sind die für die Herstellung der Vergleichbarkeit nach Aussage des Vorsitzenden des Gutachterausschusses verwandten Koeffizienten (vgl. § 12 ImmoWertV aF; § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB) im Einzelnen unbekannt geblieben. Es fehlen insoweit in einem wesentlichen Punkt jegliche tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, so dass sich das Gutachten und damit auch der angefochtene Bescheid sowohl der behördlichen wie auch der – eingeschränkten – gerichtlichen Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle entzieht (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 22. Februar 2016 – 19 L 90.15 –, juris Rn. 29).

88 Für die Plausibilitätskontrolle gelten dabei die allgemeinen Grundsätze hinsichtlich der Berücksichtigungsfähigkeit gutachterlicher Stellungnahmen im Verwaltungsverfahren: Verfahrensfehlerhaft handelt die Behörde nur dann, wenn sie sich auf ein objektiv ungeeignetes Gutachten stützt, das nicht geeignet ist, ihr die für die behördliche Entscheidung notwendigen sachlichen Grundlagen zu vermitteln. Ungenügend sind Auskünfte und Gutachten insbesondere dann, wenn sie erkennbare Mängel aufweisen, etwa unvollständig, widersprüchlich oder sonst nicht überzeugend sind, wenn das Gutachten von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht oder wenn der Gutachter erkennbar nicht sachkundig ist bzw. Zweifel an seiner Unparteilichkeit bestehen oder wenn die Erkenntnisse, die in den vorliegenden Unterlagen ihren Niederschlag gefunden haben, durch substantiierte Einwände eines Beteiligten oder durch die übrige Ermittlungstätigkeit der Behörde ernsthaft in Frage gestellt erscheinen (vgl. zum Ganzen BVerwG, Beschluss vom 15. März 2021 – 4 B 16.20 –, juris Rn. 21 m. w. N.; Beschluss vom 25. Februar 2013 – 4 A 7003.12 –, juris Rn. 10; Beschluss vom 30. Juni 2010 – 2 B 72.09 –, juris Rn. 5; OVG Greifswald, Urteil vom 7. Februar 2023 – 5 K 171/22 OVG –, juris Rn. 104; Ramsauer, in: Kopp/Ramsauer, VwVfG, 23. Aufl., § 26 Rn. 28 ff., 32).

89 Insoweit hat die Beklagte bei Erlass ihres Bescheides auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage entschieden und damit den ihr zustehenden Wertermittlungsspielraum verfehlt, weil sie erkennbar keine Plausibilitätsprüfung unter Berücksichtigung dieses Maßstabes vorgenommen hat bzw. eine solche Prüfung mangels hinreichender Datengrundlage nicht vornehmen konnte. Der Schätzwert nach Maßgabe des Gutachtens vom 28. Februar 2014 beruht daher nicht auf einer geeigneten Grundlage, die daran anknüpfende Pauschalierung ist sachlich nicht nachvollziehbar (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 54 m. w. N.). Abgesehen davon, dass eine konkrete Begründung betreffend die Vergleichbarkeit bzw. die diesbezüglichen tatsächlichen Grundlagen nach wie vor nicht vorliegt bzw. bekannt ist, kann das Gericht die unterbliebene Ausübung des Wertermittlungsspielraums durch die Beklagte nicht durch eine eigene Plausibilitätsprüfung ersetzen (Rechtsgedanke des § 114 Satz 2 VwGO, vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 23. Januar 2024 – 2 Bf 213/23.Z –, juris Leitsatz und Rn. 17).

90 Das angefochtene Urteil hat vor diesem Hintergrund nicht hinreichend berücksichtigt, dass sich der Wertermittlungsspielraum der Gemeinde bzw. Beklagten – nicht des Gutachterausschusses – nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung erstreckt, und wird insoweit den aus dem Recht auf effektiven Rechtsschutz (Art. 19 Abs. 4 GG) abgeleiteten Anforderungen einer ordnungsgemäßen Plausibilitätsprüfung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 55) nicht hinreichend gerecht. Der Wertermittlungsspielraum befreit die Behörde auch nicht davon, die verwendete Methode und die Wertermittlungsfaktoren näher darzulegen. Eben diese Darlegungen hat das Gericht auf ihre Plausibilität zu überprüfen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 57). Für das Vorliegen einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung ist nach den § 153 Abs. 1, § 154 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BauGB die Gemeinde beweispflichtig (BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 25; Beschluss vom 24. Juli 2020 – 4 B 18.19 –, juris Rn. 12). Soweit das Verwaltungsgericht eine Überprüfung der Plausibilität der Aussagen des Zeugen vorgenommen hat, die sich darauf beschränkt haben, vergleichsweise abstrakt die Vergleichbarkeit bzw. den Vorgang der Herstellung der Vergleichbarkeit der berücksichtigten Verkaufsfälle zu beschreiben, jedoch nicht für die einzelnen Fälle ganz konkret, etwa hinsichtlich der Anwendung von Vergleichskoeffizienten, genügte dies daher nicht. Auf einer solchen Tatsachengrundlage kann die konkrete Wertermittlung keiner – auch nur eingeschränkten – gerichtlichen Plausibilitätsprüfung unterzogen werden. Ein mehr an (dokumentierter) Transparenz ist insofern nicht nur wünschenswert, sondern rechtlich geboten.

(2)

91 Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen lässt sich dem Gutachten vom 28. Februar 2014 nicht entnehmen, dass hinsichtlich der weit überwiegenden Zahl der Vergleichsfälle nach Tabelle „3.4 Ermittlung des Bodeneckwertes“ das gespaltene Mietsäulenverfahren als gegenüber der – in Bezug genommenen und ausführlich dargestellten – Hagedorn-Methode (B- Stadt Modell) wesentlich andere Methode bei der in dem Gutachten vorgenommen Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung zur Anwendung gelangt ist, erst recht keine Einzelheiten dazu. Anders gewendet kann gesagt werden, dass die Überschrift zum 3. Abschnitt „Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 2 BauGB basierend auf der ‚Hagedorn‘-Methode im B- Stadt Modell“ ebenso falsch und irreführend ist wie die Erläuterung unter Ziffer 3.1 zur „Hagedorn-Methode (B- Stadt Modell)“ bzw. die Erläuterung der Grundlage der vorgenommenen Grundstückswertanalyse.

92 Bei der Anwendung des (gespaltenen) Mietsäulenverfahrens handelt es sich hinsichtlich der Art und Weise der Bodenwert- bzw. Bodeneckwertermittlung um ein in wesentlicher Hinsicht von der im Gutachten beschriebenen Hagedorn-Methode (B- Stadt Modell) abweichendes Verfahren. Das Bewertungs- und Berechnungsverfahren nach Hagedorn ist – so auch die Beklagte – ein (indirektes) Vergleichswertverfahren und grundsätzlich eine geeignete Methode zur Bestimmung der Bodenwerterhöhung gemäß § 154 Abs. 2 BauGB, die im B- Stadt Modell modifiziert angewandt wird; das Nähere dazu wird insbesondere unter Ziffer 3.1 des Gutachtens erläutert (vgl. im Übrigen zur Methodik auch OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 –, juris Rn. 21, 24); die Hagedorn-Methode wird im Übrigen auch als eine „intersubjektive“ Methode bzw. als ein „Lagewertverfahren“ definiert (vgl. Hendricks, Bodenrichtwertermittlung, Heft 93 der Schriftenreihe des Instituts für Geodäsie der Universität der Bundeswehr München <als download verfügbar unter https://www.unibw.de/geodaesie/schriftenreihe>, S. 115; Oberer Gutachteraus-schuss im Land Brandenburg, Verfahren zur Bodenwertermittlung im Stadtumbau, <als download unter https://gutachterausschuss.brandenburg.de/sixcms/media.php/9/Arbeitshilfe_Verfahren_Bodenwertermittlung_Stadtumbau.pdf>, S. 15). Es steht in Einklang mit der rechtlichen Vorgabe, dass Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln sind (vgl. §§ 10 Abs. 1 Satz 1, 15 ImmoWertV aF). Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV aF auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Zu diesen Verfahren ist das Mietsäulenverfahren (bzw. das gespaltene Mietsäulenverfahren) als Sonderform zu rechnen, die auch als ertragsbasiert charakterisiert werden kann (vgl. Hendricks, Bodenrichtwertermittlung, Heft 93 der Schriftenreihe des Instituts für Geodäsie der Universität der Bundeswehr München <als download verfügbar unter https://www.unibw.de/geodaesie/schriftenreihe>, S. 102 ff., 107; Oberer Gutachterausschuss im Land Brandenburg, Verfahren zur Bodenwertermittlung im Stadtumbau, S. 9 <als download unter https://gutachterausschuss.brandenburg.de/sixcms/media.php/9/Arbeitshilfe_Verfahren_Bodenwertermittlung_Stadtumbau.pdf>). Grob betrachtet, nutzt das Mietsäulenverfahren den Zusammenhang zwischen Gesamtertrag und Bodenwert eines Grundstücks aus. Es ermöglicht einen quantitativen Preisvergleich auf der Grundlage der Auswertung von Mietansätzen als bodenwertrelevante Messgröße für Lage und Nutzbarkeit von Grundstücken und kann insbesondere dazu verwendet werden, um Unterschiede bezogen auf die Geschossflächenzahl und die Lage sowie bezogen auf die Art der baulichen Nutzung zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt zu berücksichtigen (vgl. Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz, Der Ausgleichsbetrag, S. 16 ff. <als download unter https://gutachterausschuesse.rlp.de/fileadmin/gutachterausschuss/arbeitshilfen/informationen_hilfen_tabellen.pdf>). Insoweit benötigt das Mietsäulenverfahren insbesondere gesicherte Erkenntnisse über ortsübliche marktkonforme Mieten, also Datenmaterial, das nach der Hagedorn-Methode nicht erforderlich ist.

93 Dass der Gutachterausschuss seine Wertermittlung im Gutachten vom 28. Februar 2014 maßgeblich – auch und in der weit überwiegenden Mehrzahl der Vergleichsfälle, nämlich zehn von dreizehn – auf das gespaltene Mietsäulenverfahren als Gutachtengrundlage gestützt hat, ergibt sich aus den von der Beklagten während des laufenden erstinstanzlichen Verfahrens mit Schriftsatz vom 2. August 2017 übermittelten Unterlagen (Anlagen 1, 2 und 3, Beiakte B). Ein zentrales Element der Wertermittlung stellt die Tabelle unter „3.4 Ermittlung des Bodeneckwertes“ dar, der erläuternd vorangestellt ist, dass im Rahmen einer Vergleichsanalyse der Bodenwert für ein Grundstück mit einer Standortqualität von 20 Punkten für den Teilmarkt Geschäftslagen ermittelt worden sei, dazu seien – die tabellarisch aufgelisteten – dreizehn Vergleichsfälle herangezogen worden. Die mit Schriftsatz vom 2. August 2017 übermittelten Unterlagen zeigen, dass die in der Tabelle „3.4 Ermittlung des Bodeneckwertes“ des Gutachtens vom 28. Februar 2014 eingestellten Parameter im Wesentlichen aus der „Ermittlung des Bodeneckwertes für Geschäftslagen nach dem aufgespaltenen Mietsäulenverfahren“ (Anlage 2, Tabellen, Blatt 1 – wobei kleinere Abweichungen auf dem mit dem Zeitpunkt der Übermittlung des Schriftsatzes im gerichtlichen Verfahren zusammenhängenden „Stand: 01.01.2017 <letzte Überarbeitung>“ beruhen dürften) hergeleitet worden sind. Nach der eine Seite umfassenden Darstellung „Vergleichsbodenwert im Mietsäulenverfahren“ vom 5. März 2010 finden sich die mittels aufgespaltenem Mietsäulenverfahren – jeweils auf einem Blatt – vorgenommenen Berechnungen für ein Vergleichsobjekt V 1 und die Vergleichsfälle Nr. 4 bis 13 gemäß Tabelle 3.4 (mit vollständiger Anschrift); u. a. erfolgte jeweils ein Hinweis auf die Art der Ermittlung der für die Berechnung zugrunde gelegten Mieten.

94 Das Gutachten vom 28. Februar 2014 selbst äußert sich jedoch in keiner Weise zur Anwendung des Mietsäulenverfahrens im vorstehenden Sinne, folglich erst recht nicht dazu, dass insoweit eine bestimmte Variante – gespaltenes Mietsäulenverfahren – desselben gewählt worden ist. Es liegt auf der Hand, dass insoweit seitens der Beklagten auf der Grundlage des Gutachtens keine Plausibilitätsprüfung dieser „besonderen“ Verfahrensweise durch den Gutachterausschuss möglich gewesen ist. Die Beklagte hat im Widerspruchsbescheid sogar nochmals betont, Grundlage der Grundstückswertanalyse stelle die „Hagedorn“-Methode dar. Erst nach Erlass des Widerspruchsbescheides vom 15. Januar 2016 hat die Beklagte im gerichtlichen Verfahren Kenntnis von den Unterlagen erlangt, die den Inhalt der BA B bilden (Anlagen 1, 2 und 3 zum Schriftsatz der Beklagten vom 2. August 2017). Nachdem die Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren auf Forderungen der Klägerseite und gerichtliche Verfügungen wiederholt zum Ausdruck gebracht hat, dass ihr außer den bereits – ins gerichtliche Verfahren – eingeführten keine weiteren Unterlagen vorlägen bzw. durch den Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt worden seien, und insbesondere im Schriftsatz vom 4. April 2017 von ihr nochmals ausdrücklich mitgeteilt worden ist, „die Beklagte hat zum gegenwärtigen Zeitpunkt vom Gutachterausschuss keine weitergehenden Unterlagen erhalten, die dem Gericht zur Verfügung gestellt werden könnten“, muss davon ausgegangen werden, dass die dann doch noch mit Schriftsatz vom 2. August 2017 übermittelten Unterlagen der Beklagten erst zeitnah zu diesem Datum vorgelegen haben; dafür spricht auch der Umstand, dass auf dem Dokument „Ermittlung des Bodeneckwertes für Geschäftslagen nach dem aufgespaltenen Mietsäulenverfahren“ (Anlage 2, Tabellen, Blatt 1) der Hinweis vermerkt ist „Stand: 01.01.2017 <letzte Überarbeitung>“. Erst mit diesen Unterlagen sind seitens des Gutachterausschusses gegenüber der Beklagten damit wesentliche Dokumente und Vorgänge der Wertermittlung offengelegt worden. Der im Rahmen der mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten erörterten Feststellung des Gerichts, dass die Beklagte zunächst mit Blick auf den Inhalt des Gutachtens keinerlei Kenntnis von der Anwendung des Mietsäulenverfahrens hatte und ihr die vorgenannten Unterlagen während des Verwaltungsverfahrens nicht bekannt geworden sind bzw. vorlagen, sind die Vertreter der Beklagten nicht entgegengetreten.

95 Da sich der angefochtene Bescheid zur Begründung bzw. für die Wertermittlung ausschließlich auf das Gutachten beruft und der Beklagten die mit Schriftsatz vom 2. August 2017 übermittelten Unterlagen im Verwaltungsverfahren noch nicht vorgelegen haben, kann folglich jedenfalls – im Sinne einer selbständig tragenden Erwägung – ausgeschlossen werden, dass die Beklagte im Verwaltungsverfahren eine Plausibilitätsüberprüfung auf einer dafür ausreichenden tatsächlichen bzw. hinreichend tauglichen sachverständigen Grundlage vornehmen konnte bzw. vorgenommen hätte. Denn der Umstand der Anwendung des (gespaltenen) Mietsäulenverfahrens ist der Beklagten vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheides vollständig und auch danach während des Verwaltungsverfahrens in wesentlicher Hinsicht verborgen geblieben. Wie schon erwähnt, verweist auch der Widerspruchsbescheid nochmals darauf, dass Grundlage der Grundstückwertanalyse die „Hagedorn“-Methode sei. Etwas Abweichendes folgt auch nicht aus dem Umstand, dass der Vorsitzende des Gutachterausschusses auf entsprechende Anfrage der Beklagten beim Gutachterausschuss unter dem 6. Januar 2016 anknüpfend an die Kritik des Klägers erläutert hatte, dass aufgrund der sehr geringen Anzahl vorhandener Verkäufe von unbebauten Grundstücken in einer Geschäftslage das „erweiterte Mietsäulenverfahren“ für die Ermittlung eines Bodeneckwertes in Ansatz gebracht worden sei und diesbezüglich die Eigentümer der Grundstücke im Kerngebiet (Geschäftslage der Innenstadt) befragt worden seien, wobei der Gutachterausschuss einschätze, dass die im Jahr 2010 erfragten und in Ansatz gebrachten Erdgeschossmieten für Ladengeschäfte auch zum Stichtag der Gutachtenerstellung als nachhaltig erzielbar angesehen würden. Abgesehen davon, dass dabei der Beklagten die mit Schriftsatz vom 2. August 2017 an das Verwaltungsgericht übermittelten Unterlagen nicht vorgelegt worden sind, sind diese Angaben in Ansehung des Gutachtens vom 28. Februar 2014 zum einen dahingehend unspezifisch, dass sie eine Plausibilitätsprüfung offensichtlich nicht ermöglicht haben. Zum anderen ist aber auch für eine diesbezügliche (neue oder ergänzende) Plausibilitätsprüfung der Beklagten nichts ersichtlich, sondern es erfolgte – wie vorstehend schon erörtert – eine schlichte Übernahme der Mitteilung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses.

96 Soweit im Übrigen nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen die Anwendung des (gespaltenen) Mietsäulenverfahrens maßgebliche Bedeutung für die Ermittlung des Bodeneckwertes bzw. Tabelle 3.4 des Gutachtens vom 28. Februar 2014 hatte, ist eine rechtswidrige (Nicht-)Ausübung des Wertermittlungsspielraums durch die Beklagte unabhängig tragend auch deshalb festzustellen, als die bei der Beklagten zuständige Sachbearbeiterin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, auch wenn jedes Gutachten von ihr auf Plausibilität überprüft werde, habe sie den Bodeneckwert nach Maßgabe des Gutachtens – auch vor dem Hintergrund eines in der Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss gewachsenen Vertrauens – als „gesetzt“ hingenommen und nicht hinterfragt. Diese Verfahrensweise steht jedenfalls deshalb nicht mit einer ordnungsgemäßen Betätigung des Wertermittlungsspielraums in Einklang, weil der Bodeneckwert eine zentrale Eingabegröße für die Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung darstellt, wie es auch im bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen „Ermittlungsblatt“ für das vorliegend betroffene Grundstück zum Ausdruck kommt.

(3)

97 Ebenso wenig lässt sich dem Gutachten vom 28. Februar 2014 entnehmen, in welchen von dreizehn Vergleichsfällen der Tabelle „3.4 Ermittlung des Bodeneckwertes“ nach Maßgabe der Hagedorn-Methode Verkaufsfälle unbebauter Grundstücke der Wertermittlung zugrunde lagen und in welchen Vergleichsfällen das gespaltene Mietsäulenverfahren bei der Ermittlung des Bodeneckwertes Anwendung gefunden hat; ebenso wenig wird klargestellt, dass bei der Ermittlung des Bodeneckwertes überwiegend keine Verkaufsfälle zugrunde lagen.Wie bereits ausgeführt äußert das Gutachten selbst sich nicht zur Anwendung des Mietsäulenverfahrens. Folglich gilt entsprechend den vorstehenden Erwägungen auch insoweit, dass die Beklagte erst während des laufenden erstinstanzlichen Verfahrens Kenntnis von den mit Schriftsatz vom 2. August 2017 übermittelten Unterlagen (Anlagen 1, 2 und 3, Beiakte B) und davon erlangt hat, dass bzw. für welche (drei) Vergleichsfälle die Bodeneckwertermittlung nach der Hagedorn-Methode (Nr. 1 bis 3) und in welchen (zehn) Vergleichsfällen nach dem gespaltenen Mietsäulenverfahren vorgenommen wurde (Nr. 4 bis 13). Auch insoweit gilt daher, dass die Beklagte eine hinreichende Plausibilitätsprüfung des von ihr als sachverständige Grundlage herangezogenen Gutachtens des Gutachterausschusses vom 28. Februar 2014 mangels hinreichend tauglicher, da in wesentlicher Hinsicht unvollständiger sachverständiger Grundlage nicht vorgenommen hat bzw. nicht hat vornehmen können. Es fehlten der Beklagten insoweit in einem wesentlichen Punkt hinreichende tatsächliche Grundlagen der Bewertung, so dass sich das Gutachten und damit auch der angefochtene Bescheid, der sich zur Begründung bzw. für die Wertermittlung ausschließlich auf das Gutachten beruft, sowohl der behördlichen wie auch der – eingeschränkten – gerichtlichen Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle entzieht; hinsichtlich des Widerspruchsbescheides kann auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden. Im Übrigen kommt erneut zum Tragen, dass eine rechtswidrige (Nicht-) Ausübung des Wertermittlungsspielraums durch die Beklagte zudem deshalb festzustellen ist, weil die bei der Beklagten zuständige Sachbearbeiterin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, sie habe den Bodeneckwert nach Maßgabe des Gutachtens als „gesetzt“ hingenommen und nicht hinterfragt.

(4)

98 „Folgerichtig“ lässt das der Wertermittlung und dem streitgegenständlichen Bescheid zugrunde liegende Gutachten vom 28. Februar 2014 die sich aufdrängende Frage gänzlich offen, ob und wie die Hagedorn-Methode (B- Stadt Modell) und das gespaltene Mietsäulenverfahren wie geschehen kombiniert werden können und dürfen, um darauf eine in sich schlüssige und tragfähige Wertermittlung zu stützen. Die Beklagte hatte auch unter diesem Blickwinkel nach Maßgabe der insoweit entsprechend geltenden vorstehenden Erwägungen keine taugliche Grundlage zu einer ordnungsgemäßen Ausübung ihres Wertermittlungsspielraums bzw. zur Vornahme der gebotenen Plausibilitätsprüfung.

(5)

99 Ebenfalls im Sinne einer selbständig tragenden Erwägung kann ausgeschlossen werden, dass die Beklagte eine Plausibilitätsüberprüfung auf einer dafür ausreichenden tatsächlichen bzw. hinreichend tauglichen sachverständigen Grundlage vornehmen konnte bzw. vorgenommen hätte, weil das Gutachten vom 28. Februar 2014 keinen Hinweis auf die im Rahmen der Wertermittlung erfolgte grundsätzliche Anknüpfung an Bodenrichtwerte aus Lübeck und Kiel und die Festsetzung eines „gedämpften“ Vergleichsbodenwerts von 1.200,00 EUR/m² enthält und letzterer als zentrale Eingabegröße für die Berechnungen des Bodenwerts im Mietsäulenverfahren für die Vergleichsfälle Nr. 4 bis 13 in mehrfacher Hinsicht nicht nachvollziehbar ist, die ihrerseits wiederum maßgeblich für die Berechnung des Bodeneckwertes nach der Tabelle „3.4 Ermittlung des Bodeneckwertes“ waren. Auch die diesbezügliche Unterlage ist der Beklagten zudem erst im erstinstanzlichen Verfahren übermittelt worden, so dass schon die vorstehenden Erwägungen entsprechend gelten.

100 In der Darstellung „Vergleichsbodenwert im Mietsäulenverfahren“ vom 5. März 2010 ist ausgeführt, die Anwendung des Mietsäulenverfahrens setze die Festlegung einer Vergleichsgrundlage voraus. Die innerstädtische Geschäftslage habe im Stadtgebiet der Hansestadt B-Stadt kein Äquivalent. Daher würden zu diesem Zweck Bodenrichtwerte von hinsichtlich der Geschäftsraum- und Ladenmieten vergleichbaren Städten herangezogen. Es würden die Bodenrichtwerte der Ia-Geschäftslagen aus den „Städten Lübeck, Kiel und Wismar“ sowie die in diesen Geschäftslagen üblichen Geschäftsraummieten dargestellt. Es folgen darunter angeordnet zwei Tabellen für Lübeck und Kiel, eine entsprechende Tabelle für Wismar ist nicht enthalten. Für Lübeck werden entsprechende Bodenwerte u. a. in Abhängigkeit von der Geschoßflächenzahl in einer Bandbreite von 1.200 EUR bis 3.200 EUR ausgewiesen, für Kiel in einer Bandbreite von 630 EUR bis 3.200 EUR. Hieran anknüpfend folgt die Schlussfolgerung: „Dem Zweck der Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechend hält der Gutachterausschuss ausgehend von diesen Erhebungen einen Vergleichsbodenwert gedämpft von 1.200 EUR/m² für sachgerecht.“ Dieser Vergleichsbodenwert ist jeweils eine Rechengröße („12*“) in den – wie vorstehend dargestellt – mittels aufgespaltenem Mietsäulenverfahren vorgenommenen Berechnungen für das Vergleichsobjekt V 1 und die Vergleichsfälle Nr. 4 bis 13 gemäß Tabelle 3.4.

101 Die Darstellung „Vergleichsbodenwert im Mietsäulenverfahren“ vom 5. März 2010 ist in mehrfacher Hinsicht nicht nachvollziehbar: Unverständlich und in sich widersprüchlich ist bereits, dass einerseits offensichtlich auch die Ia-Geschäftslagen aus Wismar maßgeblich sein sollen, andererseits deren Betrachtung vollständig unterbleibt. Ein Grund dafür ist nicht ersichtlich. Die in der Darstellung enthaltene maßgebliche Schlussfolgerung, „dem Zweck der Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechend hält der Gutachterausschuss ausgehend von diesen Erhebungen einen Vergleichsbodenwert gedämpft von 1.200 EUR/m² für sachgerecht“, kann ebenfalls nicht nachvollzogen werden. Offen bleibt, welche Erhebungen auf welcher – tatsächlichen, rechtlichen – Grundlage erfolgt sind. Eine Vergleichbarkeit der Situation in Lübeck und Kiel mit derjenigen in B-Stadt wird nicht erläutert, wozu schon deshalb Veranlassung bestanden hätte, weil auch das ausgewiesene Zahlenmaterial für Lübeck und Kiel nicht ohne Weiteres als homogen erscheint. Dass ein „gedämpfter“ Vergleichsbodenwert „sachgerecht“ sein soll, verbleibt auf dem Niveau einer unbegründeten Behauptung, warum und inwieweit eine „Dämpfung“ erfolgt, ist unklar. Wie bzw. im Resultat welcher Rechenoperation schließlich der Vergleichsbodenwert von 1.200 EUR/m² zustande kommt, bleibt offen, der Wert wirkt dabei „gegriffen“. Dass dieser Befund keine hinreichende Plausibilitätsprüfung und rechtmäßige Ausübung des Wertermittlungsspielraums durch die Beklagte zulässt, liegt auf der Hand. Erneut kommt insoweit zum Tragen, dass seitens der Beklagten der Bodeneckwert nach Maßgabe des Gutachtens als „gesetzt“ hingenommen und nicht hinterfragt worden ist.

(6)

102 Auf die weiteren Rügen des Klägers betreffend die Wahl der Bewertungsmethode, die Aktualität bzw. Zahl der Verkaufsfälle und insbesondere betreffend die Höhe des festgesetzten Ausgleichsbetrags etwa unter dem Blickwinkel der Grundstücksqualität, Kundschaftskontakte, Verkehrsanbindung und Ausstattung sowie die Frage einer Anrechnung von Baumaßnahmen des Klägers nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB und die Bedeutung des Urteils des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 11. Oktober 2018 – 2 B 2/16 – kommt es nach alledem nicht mehr an, ebenso wenig darauf, ob dem Verwaltungsgericht ein Verfahrensmangel unterlaufen ist.

B.

103 Mit Blick auf den entsprechenden Antrag des Klägers war die Beklagte auch im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zur Rückzahlung des vom Kläger bereits gezahlten Ausgleichsbetrags zu verurteilen (§ 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO) und die Klage insoweit nur zu einem geringen Teil hinsichtlich des geltend gemachten Zinsanspruchs abzuweisen.

104 Für den Fall, dass der auf der ersten Stufe gestellte Aufhebungsantrag Erfolg hat (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), kann die Beklagte – was verfahrensrechtlich in § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO normiert ist – auch zur Rückzahlung des bereits vom Kläger gezahlten Ausgleichsbetrags im beantragten Umfang verurteilt werden. Die Voraussetzungen des Vollzugsfolgenbeseitigungsanspruchs, dessen Herleitung zwar streitig ist, hinsichtlich dessen Voraussetzungen jedoch Einigkeit besteht, liegen vor. Dem Kläger steht ein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch zu, weil die Rechtsgrundlage für den geleisteten Geldbetrag mit der Aufhebung des zugrundeliegenden Festsetzungsbescheids entfällt. Der angefochtene Festsetzungsbescheid ist auch bereits vollzogen (zu dieser Anspruchsvoraussetzung etwa Riese, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, § 113 VwGO Rn. 84 <Stand: Juni 2017>), weil der Kläger den Ausgleichsbetrag bereits bezahlt hat und der Festsetzungsbescheid die Rechtsgrundlage für das Behalten dürfen des gezahlten Geldes darstellt. Ebenfalls besteht Spruchreife (§ 113 Abs. 1 Satz 3 VwGO).

105 Der Kläger kann in entsprechender Anwendung von § 291 Satz 1 i. V. m. § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB auch Prozesszinsen verlangen, wobei der Zinsanspruch in entsprechender Anwendung des § 187 Abs. 1 BGB ab dem auf die Klageerhebung am 8. Februar 2016 folgenden Tag besteht (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2001 – 4 C 2.00 –, juris Leitsatz 5, Rn. 49; Urteil vom 30. Juni 2011 – 3 C 30.10 –, juris, Rn. 21). Eine Änderung der Beteiligtenbezeichnung gemäß § 78 Abs. 1 Nr. 2 VwGO hat keinen Einfluss auf den durch Rechtshängigkeit entstandenen Zinsanspruch. Das gilt auch für den gemäß § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO gestellten Klageantrag (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2001 – 4 C 2.00 –, juris Leitsatz 5, Rn. 49).

106 Die Höhe der Prozesszinsen beläuft sich jedoch – entgegen der Auffassung des Klägers – nur auf 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz. Wegen des Fehlens einer gesetzlichen Regelung für öffentlich-rechtliche Erstattungsansprüche richtet sich die Höhe des Zinsanspruches nach den entsprechend anwendbaren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über Verzugszinsen. Gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB beträgt der Zinssatz für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. § 288 Abs. 2 BGB, wonach bei Rechtsgeschäften, an denen Verbraucher nicht beteiligt sind, der Zinssatz für Entgeltforderungen 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt, findet keine Anwendung. Bei dem hier geltend gemachten öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch handelt es sich nicht um eine Entgeltforderung. Die Beteiligten stehen nicht in einem vertraglichen Austauschverhältnis (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. März 1989 – 7 C 42.87 –, BVerwGE 81, 312 – zitiert nach juris Rn. 14). Für eine entsprechende Anwendung von § 288 Abs. 2 BGB gibt es bei einem öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch als gesetzlichem Anspruch keine ausreichende Analogiebasis (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. September 2001 – 5 C 5.00 –, BVerwGE 115, 139, 141 f. – zitiert nach juris Rn. 7 ff.). Ebenso wenig liegt ein Fall von § 155 Abs. 5 BauGB vor, auf den die §§ 12 Abs. 1 KAG M-V, 236 Abs. 1 Satz 1, 238 Abs. 1 Satz 1 AO mit der Folge anwendbar wären, dass die Zinsen für jeden Monat einhalb Prozent betragen würden. § 155 BauGB ist nur einschlägig, wenn eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag erfolgt oder von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages abgesehen werden soll.

107 Da der Basiszinssatz von 2013 bis zum 31. Dezember 2022 negativ war, folgt daraus, dass der Zinsanspruch des Klägers für diesen Zeitraum unter den von ihm geltend gemachten 6 % blieb; insoweit war die Klage abzuweisen. Ab dem 1. Januar 2023 ist der Basiszinssatz zwar immer über 1 % geblieben, so dass an sich in der Summe ein höherer Zins als 6 % hätte geltend gemacht werden können; insoweit greift jedoch die Bindung an den Antrag nach den §§ 88, 129 VwGO VwGO und ist der Zinsausspruch entsprechend zu begrenzen.

C.

108 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO; das Unterliegen des Klägers ist mit Blick auf den teilweise versagten Zinsausspruch geringfügig.

109 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beurteilt sich nach § 167 Abs. 1, 2 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.

110 Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Sonstiger Langtext

111 In dem Verwaltungsstreitverfahren

112 …

113 23. März 2026

114 beschlossen:

115 Da im dritten Absatz des Tenors des Urteils vom 10. Dezember 2025 hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur Zahlung die Bezeichnung des Klägers als Zahlungsempfänger fehlt, wird der Tenor insoweit wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 118 Abs. 1 VwGO auf den Antrag des Klägers wie folgt durch Ergänzung der Worte „an den Kläger“ berichtigt:

116 Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin

117 vom 17. Januar 2019 – 2 A 235/16 SN – geändert.

118 Der Bescheid der Beklagten vom 10. September 2015 (Az. 60.22/60.20.01-50 –

119 6020AB2011-012) und der Widerspruchsbescheid vom 15. Januar 2016 werden

120 aufgehoben.

121 Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger den an sie gezahlten Ausgleichsbetrag in Höhe von 99.790,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz bis höchstens 6 Prozent für das Jahr auf eine Summe in Höhe von 99.790,00 EUR ab dem 9. Februar 2016 zu zahlen.

122 Im Übrigen wird die Klage betreffend den Zinsanspruch abgewiesen.

123 Die Beklagte trägt die Kosten beider Rechtszüge.

124 Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %

125 des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

126 Die Revision wird nicht zugelassen.

127 Hinweis:

128 Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.