AG Gießen — 50 C 16/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-12-08

Aktenzeichen: 50 C 16/25

ECLI: ECLI:DE:AGGIESS:2025:1208.50C16.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: 28 Abs. 4 Satz 1 WEG, 45 GKG

Leitsatz

Der Vermögensbericht soll den Wohnungseigentümern eine umfassende Information über die Wirtschaftslage der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt liefern. Der Vermögensbericht ist nur dann vollständig, wenn er bezüglich der Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG sowie des vorhandenen wesentlichen Verwaltungsvermögens geordnete Angaben enthält. Dass einzelne Positionen möglicherweise unter dem falschen Gliederungspunkt aufgeführt sind, beeinflusst die Richtigkeit der Angaben nicht und führt deshalb nicht zur Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit des Vermögensberichts.

Verfahrensgang

nachgehend LG Frankfurt/ Main, 2. April 2026, 2-13 T 13/26, Teilabänderung nachgehend LG Frankfurt/ M., 29. April 2026, 2-13 S 10/26, Kostenentscheidung nach Rücknahme

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger werden verurteilt, an die Beklagte 90,96 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszins ab dem 01.03.2025 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu und die Beklagte zu.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet

6. Der Streitwert wird auf bis zu 2.500,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger sind Wohnungseigentümer (Anteil: 1.272,644/100.00) der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft "…", die von der Firma Hausverwaltung "…" verwaltet wird.

Durch den Hausverwalter der Beklagten, der Firma "…" wurde für das Jahr 2023 ein Vermögenbericht erstellt.

Der Vermögensbericht weist den folgenden Inhalt auf (Anlage K1, Bl. 9 d.A.):

Unter anderem mit Schreiben vom 09.07.2024 machten die Kläger "…" des Vermögensberichts gegenüber der Beklagten geltend. Ferner forderten die Kläger die Beklagte mittels anwaltlichen Schreibens vom 10.09.2024 zur Vorlage eines überarbeiteten Vermögensberichts auf.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 12.09.2024 ist die Beklagten den Klägern entgegengetreten. Gleichzeitig forderte der Prozessbevollmächtigte bei der Beklagten einen Gebührenvorschuss in Höhe von 2.002,41 € an, welcher von der Beklagten gezahlt wurde. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 13.02.2025 machte die Beklagte gegenüber den Klägern die Erstattung der Gebührenzahlung unter Fristsetzung bis zum 28.02.2025 geltend.

Die Kläger sind der Ansicht, dass ihnen ein Anspruch gemäß § 28 Abs. 4 WEG n.F. auf Neuerstellung und Vorlage eines ordnungsgemäßen und korrekten Vermögensberichtes für das Jahr 2023 zustehe. Der Vermögensbericht sei fehlerhaft, weil die Position Rücklagen den Stand eines "…"kontos und nicht um den Stand des Kapitalkontos Rücklagen aufführe, bei der Aufstellung des Vermögens der Stand des "…"kontos "Rücklagen" fehle und das Nettovermögen die Rücklagen um 47.888,13 € übersteige, was bei ordnungsgemäßer Erstellung des Vermögensberichtes schlicht nicht möglich sei.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zur Erstellung und Vorlage eines neues und ordnungsgemäßen Vermögensberichts für das Jahr 2023 zu verurteilen;

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.134,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18.09.2024 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen

und widerklagend

die Kläger zu verurteilen, an die Beklagte 2.002,41 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszins ab dem 01.03.2025 zu zahlen.

Die Kläger beantragen

die Widerklage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet, die Widerklage nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Klage haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Nachbesserung bzw. Neuerstellung des Vermögensberichts. Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG.

Der Vermögensbericht ist ein separates Dokument, welches allen Wohnungseigentümern nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu übermitteln ist. Er soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft zu erhalten (vgl. Bärmann, WEG/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 263). Mindestinhalt des Berichts ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen der Gemeinschaft, die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und die wesentlichen Vermögenswerte gehören. Der Bericht hat dabei in einer Art und Weise zu erfolgen, dass einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne Zuhilfenahme fachlicher Hilfe ein Verständnis möglich ist.

Der Vermögensbericht soll den Wohnungseigentümern dabei eine umfassende Information über die Wirtschaftslage der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt liefern. Zum Verbandsvermögen rechnen auch Forderungen und Verbindlichkeiten sowie das vorhandene wesentliche Verwaltungsvermögen, sodass der Vermögensbericht nur dann vollständig ist, wenn er diesbezüglich geordneten Angaben enthält.

Dass es sich bei der Position Rücklagen – wie von Klägerseite geltend gemacht – um den Stand eines "…"kontos und nicht um den Stand des Kapitalkontos Rücklagen handelt, ist vorliegend für die Ordnungsgemäßheit des Vermögensberichts unschädlich. Denn von Belang wäre dies allenfalls, wenn die Ist-Rücklagen den Bestand des "…"kontos übersteigen würden bzw. wenn es noch tatsächlich vorhandenes Geldvermögen in bar oder auf anderen Konten gäbe, welches ebenfalls im Rahmen der Rücklage zu berücksichtigen wäre. Denn nur dann wäre der Vermögensbericht objektiv unrichtig. Dass dies vorliegend der Fall sei, ist im Rechtsstreit weder dargetan, noch ersichtlich.

Soweit der Kläger geltend macht, dass bei der Aufstellung des Vermögens der Stand des "…"kontos "Rücklagen" fehle, welches unter dem Punkt "Forderungen gegenüber Kreditinstituten" hätte aufgeführt werden müssen, vermag er damit ebenfalls nicht durchzudringen. Denn – unstreitig – enthält der Vermögensbericht Angaben zu dem Stand des "…"kontos und genügt damit den – niedrigschwelligen – gesetzlichen Vorgaben. Dass die Position möglicherweise unter dem falschen Punkt aufgeführt ist, beeinflusst die Richtigkeit der Angaben nicht und führt deshalb nicht zur Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit des Vermögensberichts.

Zuletzt vermag auch die klägerseits geltend gemachte Diskrepanz zwischen dem Stand der Rücklagen und der Aufstellung des wesentlichen Gesellschaftsvermögens, weil das Nettovermögen die Rücklagen um 47.888,13 € übersteige, nicht zu einer Pflicht zur Neuerstellung oder Berichtigung des Vermögensberichts zu führen.

Denn eine solche Diskrepanz ist nach der gesetzlichen – von den Bilanzierungsgrundsätzen abweichenden – Konzeption des Vermögensberichts nicht ausgeschlossen. Da der "Stand" der Rücklagen nach seinem Ist-Stand und "ungeachtet seiner Höhe" anzugeben ist, kann dieser grundsätzlich auch "Null" sein, da offene Forderungen (also insbesondere Rückstände auf die Vorschusspflichten für die Rücklagenzuführung) oder "zur Liquiditätssicherung umgewidmete Mittel" nicht anzugeben sind. Eine Abweichung zwischen Gesellschaftsvermögen und dem Stand der Rücklagen ist im Vermögensbericht damit grundsätzlich möglich.

Die Widerklage ist in dem aus dem Tenor ersichtlich Umfang begründet.

Die Beklagte hat gegen die Kläger einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 90,96 € aus § 280 Abs. 1 BGB.

Die Zugehörigkeit der Kläger zu der Beklagten begründet ein Schuldverhältnis gem. § 280 BGB zwischen den Parteien, welches Treue- und Rücksichtnahmepflichten nach § 241 Abs. 2 BGB begründet. Durch die unberechtigte Klage haben die Kläger ihre Pflichten aus dem vorgenannten Schuldverhältnis verletzt. Die daraus resultierende Ersatzpflicht erstreckt sich auch auf die zur Geltendmachung einer Pflichtverletzung entstandenen Kosten und damit regelmäßig auch auf aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig Rechtsanwaltskosten.

Allerdings war hier der Gegenstandswert für die (Neu)Erstellung des Vermögensberichts allenfalls auf bis zu 500,00 € festzusetzen. Der Streit- bzw. Gegenstandswert für eine Rechnungslegung ist nach dem Aufwand an Zeit und Kosten zu bemessen, der für den Kläger mit der Erfüllung der Rechnungslegung verbunden ist (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 12.06.2007 - 2 W 41/07). Das Gericht schätzt den Aufwand hier auf bis zu 500,00 €. Mangels gegenteiliger Angaben ist davon auszugehen, dass mit der Rechnungslegung hier kein besonderer zeitlicher bzw. finanzieller Aufwand verbunden ist.

Unter Berücksichtigung des Gegenstandswertes in Höhe von bis zu 500,00 € ergibt sich auf Grundlage einer Geschäftsgebühr Nr. 2300, 1008 VV RVG zzgl. Auslagen und Mehrwertsteuer ein Betrag in Höhe von 90,96 €.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO, § 45 GKG.

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