LG Darmstadt Kammer für Baulandsachen — 9 O (B) 15/03 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2004-11-12

Aktenzeichen: 9 O (B) 15/03

ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2004:1112.9O.B15.03.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 217 Abs. 1 S. 2 BauGB, § 95 Abs. 1 BauGB, § 194 BauGB, § 111 S. 3 BauGB, § 93 Abs. 4 BauGB ... mehr

Tenor

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 443.686,59 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Antragsteller sind Eigentümer des in der Gemarkung … gelegenen, 4203 qm großen Grundstücks Flur … [Bezeichnung], Flurstück Nr. …. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „…", der für den Bereich, in dem das Grundstück liegt, Gemeinbedarfsflächen festsetzt, nämlich „Park-, Fest-, Messeund Ausstellungsgelände sowie Sporthalle mit Mehrzweckbenutzung". Der Bebauungsplan wurde erstmals am 02.06.1998 veröffentlicht, er ist seit dem 28.03.2000 in Kraft.

Das Areal [Bezeichnung] war im Flächennutzungsplan von 1954 als Ackerland dargestellt, im Flächennutzungsplan von 1970 war es mit einer gepunkteten Linie umgeben und damit als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen. Zugleich enthielt der Flächennutzungsplan die Bezeichnung „SO" (Sondergebiet). Im Flächennutzungsplan von 1981 ist das Areal ebenfalls als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen. Ein im Jahre 1986 eingeleitetes Bebauungsplanverfahren mit dem Ziel, das Areal als „Gemeinbedarfsfläche Festplatz" festzusetzen ist damals nicht verwirklicht worden. Die Fläche ist in der Folgezeit bis zu dem am 28.03.2000 in Kraft getretenen Bebauungsplan nicht bebaut worden.

Mit Schreiben vom 07.09.2000 unterbreitete die Antragsgegnerin den Antragstellern ein Kaufangebot für das Grundstück zum Preis von 30,00 DM pro Quadratmeter, das die Antragsteller nicht akzeptiert haben.

Die Antragsgegnerin hat sodann am 11.06.2001 beim Regierungspräsidium Antrag auf Enteignung und am 16.012002 Antrag auf vorzeitige Besitzeinweisung gestellt. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung über die vorzeitige Besitzeinweisung einigten sich die Beteiligten zu 1) bis 3) auf den Abschluss eines Kaufvertrages, der am XX.XX.2002 vor dem Notar Dr. A in … beurkundet wurde (Urk.R.Nr. …/02). Unter Ziffer Il. des Kaufvertrages haben die Beteiligten vereinbart, dass der vorläufige Mindestkaufpreis 15,3387 € pro Quadratmeter beträgt und dass durch ein Entschädigungsfestsetzungsverfahren nach den Grundsätzen über die Enteignungsentschädigung durch das Regierungspräsidium festgestellt werden soll, ob ein über den vereinbarten Mindestbetrag hinausgehender Entschädigungsbetrag von der Antragsgegnerin zu zahlen ist.

In dem Entschädigungsfestsetzungsverfahren erstattete der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt … am XX.XX.2003 ein Verkehrswertgutachten. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf BI.351 bis 368 der Verwaltungsakten des Regierungspräsidiums Darmstadt, Az.: Il 21.1.-61 a 20/01 H 3/2 verwiesen.

Der Gutachterausschuss hat das Grundstück qualitativ als begünstigtes Agrarland eingestuft und zu dem Stichtag 07.09.2000 (Kaufangebot der Antragsgegnerin) mit 13,51 € pro Quadratmeter bewertet. Das Regierungspräsidium Darmstadt ist in dem Entschädigungsfestsetzungsbeschluss vom 06.10.2003 (BI.5 bis 1 1 d.A.) dem Ergebnis dieses Gutachtens gefolgt.

Die Antragsteller tragen vor, das Grundstück sei entgegen den Feststellungen des Gutachterausschusses und des Regierungspräsidiums qualitativ als Bauerwartungsland einzustufen und zwar wegen der günstigen Lage innerhalb des Stadtgebietes und der Richtung der städtebaulichen Entwicklung im betreffenden Gemeindeteil, der günstigen Verkehrsanbindung durch vorhandene Straßen, der Nähe zu einem bereits erschlossenen Baugebiet, dem Bedarf an Bauflächen und der günstigen Topografie. Maßgeblicher Qualitätsstichtag sei der XX.XX.2002 (Datum des Kaufvertrages). Das Grundstück sei bis zu diesem Zeitpunkt nicht von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen gewesen, weil die vorbereitende Bauleitplanung seit 1954 unverbindlich war und niemals eine konkrete Umsetzung dieser Planungen stattgefunden habe. Schon 1970 habe das Grundstück unmittelbar neben der umliegenden Wohn- und Gewerbebauung gelegen.

Die Antragsteller verweisen auf ein Gutachten des Sachverständigen B vom XX.XX.2001 (BI.220 f. der Verwaltungsakten des Regierungspräsidiums) und eine weitere gutachterliche Stellungnahme der Sachverständigen C und D vom XX.XX.2003 (BI.376/377 der Verwaltungsakten). Danach sei das Grundstück als Bauerwartungsland einzustufen gewesen mit einem Wert von 237,00 DM pro Quadratmeter. Die Antragsgegnerin müsse deshalb eine Entschädigung von weiteren 443.686,59 € an die Antragsteller zahlen.

Die Antragsteller beantragen,

die Antragsgegnerin unter Aufhebung des Entschädigungsfestsetzungsbeschlusses des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 06.10.2003 zu verurteilen, an die Antragsteller als Gesamtgläubiger 443.686,59 € als Kaufpreis gemäß § Il des Kaufvertrages des Notars Dr. A vom XX.XX.2002 für das Grundstück Gemarkung…, Flur …, Flurstück Nr. … nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem XX.XX.2002 zu zahlen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

Sie trägt vor, die Flächennutzungspläne seit dem Jahre 1954 stellten eine eindeutige städtebauliche Willensbekundung der Antragsgegnerin dar, wonach der streitige Bereich in Zukunft der öffentlichen Nutzung vorbehalten bleiben sollte. Sie habe zu keinem Zeitpunkt einen Zweifel daran gelassen oder aufkommen lassen, dass die streitgegenständlichen Flächen einem anderen als einem öffentlichen Zweck zugeführt würden. Durch die tatsächliche Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt sei dies bestätigt worden: Im fraglichen Gebiet seien in den vergangenen 20 Jahren vor Inkrafttreten des Bebauungsplans vom 28.03.2000 keine Grundstücke mehr verkauft worden. Zwischen 1974 und 1977 habe es nur 4 Verkaufsfälle gegeben zu Preisen von privilegiertem Agrarland. Zu Bauerwartungslandpreisen sei niemals in diesem Gebiet ein Grundstück verkauf worden.

Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen und auf die eingereichten Behördenakten verwiesen.

Entscheidungsgründe

Der fristgerechte Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist nach § 217 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch statthaft und auch sonst zulässig. Er ist jedoch unbegründet. Die Höhe der mit dem Entschädigungsfestsetzungsbeschluss vom 06.10.2003 festgesetzten Entschädigung für das übertragene Grundstück unterliegt keinen rechtlichen Beanstandungen. Eine höhere Entschädigung als die im Kaufvertrag vom XX.XX.2002 als Mindestbetrag vereinbarten 30,00 DM pro Quadratmeter Grundstücksflächen können die Antragsteller nicht beanspruchen.

Maßgebend für die allein streitbefangene Entschädigungshöhe nach der durch den Abschluss des Kaufvertrages erzielten Teileinigung über die Übertragung des Eigentums an dem Flurstück Nr. … sind gemäß § 111 Satz 3 Baugesetzbuch die Vorschriften des 5. Teils des 1. Kapitels des Baugesetzbuches 85-122 Baugesetzbuch). Für die freiwillige Übereignung des Grundstücks muss eine angemessene Entschädigung gezahlt werden, die unter Berücksichtigung der Art und des Ausmaßes der Einbuße entsprechenden Wertausgleich erhält (BGH Urteil vom 20.03.1975 in BRS 34 Nr. 120). Sinn der Entschädigungsregelungen ist es, dem Betroffenen die Möglichkeit zu geben, mit der Entschädigung ein seinem Grundstück gleichwertiges zu erwerben.

Gemäß § 95 Abs. 1 Baugesetzbuch bemisst sich die Entschädigung für den durch die Enteignung (hier: freiwillige Übertragung des Eigentums) eingetretenen Rechtsverlust nach dem Verkehrswert des zu übertragenden Grundstücks. Nach § 194 Baugesetzbuch wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dabei sind bei der Ermittlung des Verkehrswertes 2 Stichtage zu beachten: Der Zeitpunkt, der für die Bestimmung der im Enteignungsobjekt selbst liegenden Bewertungsmerkmale also für die Qualität des entzogenen Grundbesitzes maßgeblich ist und andererseits der Zeitpunkt, der für die Preisverhältnisse ausschlaggebend ist, auf den bezogen der Wert des entzogenen Grundbesitzes zu ermitteln ist (BGH Urteil vom 22.04.1982 in BRS 45 Nr. 192).

Als maßgebend für die Preis- und Währungsverhältnisse, nach denen der Verkehrswert des Enteignungsgegenstandes zu beurteilen ist, bestimmt S 95 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch grundsätzlich den Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet (Wertermittlungsstichtag). Der gleiche Stichtag gilt für die Fälle, in denen der Enteignungsgegenstand — wie hier — einvernehmlich geregelt wurde und die Enteignungsbehörde nur noch eine Entschädigungsfestsetzungsentscheidung zu erlassen hat, denn auch in diesen Teileinigungsfällen findet gemäß S 111 Satz 3 Baugesetzbuch das Enteignungsverfahren seinen Fortgang. An die Stelle der Entscheidung über den Enteignungsantrag tritt die Entscheidung über die Entschädigungshöhe. Da aber die Antragsgegnerin den Antragstellern mit Schreiben vom 07.09.2000 ein Kaufangebot unterbreitet hat, das — wie unten ausgeführt wird — mit 30,00 DM pro Quadratmeter angemessen war, ist der Wertermittlungsstichtag gemäß S 95 Abs.2 Nr. 3 Baugesetzbuch auf dieses Datum vorzuverlegen.

Für die Qualität des entzogenen Grundbesitzes ist im Regelfall gemäß S 93 Abs.4 Baugesetzbuch ebenfalls der Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Grundbesitz schon vorher endgültig von jeder konjunkturellen Wertentwicklung, z.B. durch eine vorausgehende verbindliche Bauleitplanung, ausgeschlossen wurde. Dann ist auf dem Zeitpunkt dieses Ausschlusses abzustellen (BGH Urteil vom 14.06.1984 in BRS 45 Nr. 133 Nr. 192). Der am 09.03.2000 in Kraft getretene Bebauungsplan stellt eine solche verbindliche Planung dar, durch die das Grundstück der Antragsteller von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde. Durch seine Festsetzungen ist das Grundstück als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen, der Entzug des Eigentums an diesen Flächen war mit Sicherheit zu erwarten. Die Wirkungen dieses Bebauungsplans sind allerdings nicht erst mit seinem Inkrafttreten am 09.03.2000 sondern bereits mit seiner ersten Veröffentlichung am 02.06.1998 eingetreten, denn zu diesem Zeitpunkt konnten die Teilnehmer am Grundstücksmarkt den definitiven Planungswillen der Antragsgegnerin erkennen und sich darauf einrichten. Damit war das Grundstück ab diesem Zeitpunkt von der konjunkturellen Weiterentwicklung abgekoppelt, weil vernünftigerweise niemand Gemeinbedarfsflächen kauft. Qualitätsstichtag ist somit der Tag vor der Veröffentlichung des Bebauungsplans, also der 01.06.1998.

Vor diesem Zeitpunkt war das Grundstück — entgegen der Ansicht der Antragsteller — kein Bauerwartungsland im Sinne des S 4 Abs.2 der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988, Bundesgesetzblatt I Seite 2110 (im folgenden: WertVO), sondern privilegiertes Agrarland im Sinne des § 4 Abs. 1 Ziffer 2. WertVO.

Die Kriterien für eine Einstufung als Bauerwartungsland waren hingegen nicht erfüllt. Voraussetzung hierfür wäre gewesen, dass nach objektiven Gegebenheiten wie insbesondere öffentlich-rechtlicher Bauleitplanung, günstiger Lage des Grundstücks noch innerhalb des Stadtgebiets oder in unmittelbarer Stadtnähe, günstige Verkehrsverhältnisse, unmittelbare Nähe von bereits erschlossenem Wohn- oder Industriegebiet eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit zu erwarten gewesen wäre. Indessen sind die Flächen in den vorangegangenen Flächennutzungsplänen von 1954, 1970 und 1982 nicht als bebaubare Flächen dargestellt, sondern als Ackerland/Wiese (1954), Gemeinbedarfsfläche/Sondergebiet (1970) und Gemeinbedarfsfläche (1982). Zutreffend tragen die Antragsteller zwar vor, dass diese vorbereitenden Bauleitpläne unverbindlich waren und über Jahrzehnte keine konkrete Umsetzung in einen verbindlichen Bebauungsplan erfolgte. Daraus kann aber nicht der Umkehrschluss gezogen werden, das Gelände sei Bauerwartungsland gewesen.

Nach § 4 Abs.2 WertVO sind nur solche Flächen Bauerwartungsland, die tatsächlich eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Unter Zugrundelegung dieser Kriterien waren die streitigen Flächen zum Stichtag 01.06.1998 kein Bauerwartungsland. Denn einer Erwartung, das Gelände werde in naher Zukunft von den Eigentümern bebaut oder zu Bebauungszwecken an andere private veräußert werden können, stand die Ausweisung in den Flächennutzungsplänen entgegen, in denen das Gelände als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen war. Eine Aussicht auf Genehmigung für eine private bauliche oder gewerbliche Nutzung war nicht gegeben.

Die Bauleitplanung ist allerdings nur ein Faktor von mehreren, die die Erwartung der Marktteilnehmer bestimmen. So ist nicht auszuschließen, dass die Marktteilnehmer trotz entgegenstehender Flächennutzungspläne eine lukrativere Nutzung der Grundstücke durch private Bebauung für möglich halten, z.B. wegen der Bebauungsentwicklung benachbarter Gebiete und starker Zunahme der Wohnbevölkerung, straßenmäßige Erschließung, günstige Lage zum Stadtgebiet und ähnlichem. Ob sich der Faktor „Bauleitplanung" gegenüber diesen, den Grundstücksmarkt ebenfalls beeinflussenden Faktoren durchsetzt, erweist sich im tatsächlichen Marktgeschehen.

Im vorliegenden Fall hat sich die vorbereitende Bauleitplanung seit 1954 gegenüber den anderen preisbildenden Faktoren durchgesetzt. Ausweislich der Kaufpreissammlung der Stadt … fanden im Gebiet… in den Jahren 1974 bis 1977 nur 4 Verkaufsfälle statt, wovon in 3 Fällen die öffentliche Hand ( Kommune und Bund) als Käufer auftrat: Bereits daraus ist zu ersehen, dass die Marktteilnehmer für diese Flächen in absehbarer Zeit jedenfalls keine private Bebauung erwarteten. Auch der weitere Umstand, dass in der Zeit zwischen 1977 und dem Jahr 2000 überhaupt keine Verkäufe im fraglichen Gebiet zu registrieren waren, ist ein Indiz dafür, dass der Markt die private Bebaubarkeit der Flächen in absehbarer Zeit nicht erwartete. Denn sonst hätten in den damaligen Phasen stark steigende Baulandpreise und eine Hochkonjunktur auf dem Bausektor mit großer Wahrscheinlichkeit Verkäufe in diesem Gebiet stattgefunden.

Es ist somit für die Ermittlung der angemessenen Entschädigung zugrunde zu legen, dass das Grundstück der Antragsteller zum Wertermittlungsstichtag 07.09.2000 nicht die Qualität Bauerwartungsland hatte, sondern als privilegiertes Agrarland im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertVO einzustufen war. Die Privilegierung ergibt sich aus der unmittelbaren Nachbarschaft zu Gebieten mit Wohnbebauungen und Gewerbegebieten.

Der Wert solcher Flächen liegt zwischen den Werten von reinem Agrarland und Bauerwartungsland niedrigster Stufe. Der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt … hat in nachvollziehbarer und nicht zu beanstandender Weise aus dem Wert für reines Agrarland (4,26 DM pro Quadratmeter) durch Multiplikation mit dem Faktor 4,4 einen Quadratmeterpreis von 13,15 € zum Stichtag 07.09.2000 ermittelt. Auf die überzeugenden Ausführungen des Gutachterausschusses im Gutachten vom XX.XX.2003 (BI.351 bis 360 d. Verwaltungsakten des Regierungspräsidiums) wird verwiesen.

Da das Grundstück aus den oben genannten Gründen seiner Qualität nach als privilegiertes Ackerland einzustufen ist, bedurfte es keiner weiteren Beweisaufnahme. Die Antragsteller sind den überzeugenden Ausführungen des Gutachterausschusses zur Bewertung privilegierter Agrarflächen nicht entgegen getreten. Demnach liegt der im Kaufvertrag vom XX.XX.2002 zwischen den Parteien vereinbarte Mindestkaufpreis von 30,00 DM über dem Verkehrswert von 13, 15 € pro Quadratmeter, den der Gutachterausschuss zutreffend ermittelt hat. Den Klägern steht folglich ein weitergehender Entschädigungsanspruch nicht zu.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 221 Abs. i Baugesetzbuch i.V. m. S 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf S 221 Abs. 1 Baugesetzbuch i.V.m. § 709 ZPO.

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