OLG Frankfurt 20. Zivilsenat — 20 Ww 7/00 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2001-12-07

Aktenzeichen: 20 Ww 7/00

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2001:1207.20WW7.00.00

Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen zu 1) und.2) werden der Bescheid des Amtes für Regionalentwicklung, Landschaftspflege und Landwirtschaft Friedberg und der angefochtene Beschluss abgeändert.

Der am 18. Mai 2000 vor dem Notar … .zu UR-Nr. …/2000 beurkundete Kaufvertrag wird gemäß §§ 2, 9, 10 GrdstVG unter der Auflage landwirtschaftsgerichtlich genehmigt, dass das im Grundbuch von … des Amtsgerichts Friedberg Band … Blatt …unter lfd. Nr. … eingetragene Grundstück Flur … Flurstück … (7.083 qm, Ackerland) … zu angemessenen Bedingungen an einen ortsansässigen hauptberuflichen Landwirt oder an ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen veräußern ist, wenn es nicht bis zum 01. Januar 2005 in einem Bebauungsplan als Ausgleichsfläche ausgewiesen wurde oder binnen gleicher Frist als Tauschfläche für eine solche Ausgleichsfläche verwendet wird.

Im Übrigen wird die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen zu 1) und 2) zurückgewiesen.

Die Kosten des gerichtlichen Verfahrens erster Instanz und des Beschwerdeverfahrens haben die Antragstellerinnen zu 1) und 2) zu je 1/10 zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Geschäftswert für das erstinstanzliche Verfahren und Beschwerdewert: 20.540,70 DM.

Gründe

Durch notariellen Vertrag vom 18. Mai 2000 veräußerte die Antragstellerin zu 1) an die Antragstellerin zu 2) die beiden eingangs näher bezeichneten Grundstücke, die früher als Grubenbahngelände genutzt wurden und ab Anfang der 80er Jahre als Ackerland verpachtet waren. Der Kaufvertrag wurde am 22. Mai.2000 dem Amt für Regionalentwicklung, Landschaftspflege und Landentwicklung in Friedberg zur Genehmigung gemäß § 2 GrdstVG vorgelegt. Mit Zwischenbescheid vom 26. Mai 2000 verlängerte das Amt die Genehmigungsfrist um einen Monat. Der Kreisbauernverband erhob gegen die Genehmigung des Vertrages keine Bedenken. Der ebenfalls angehörte Ortslandwirt teilte mit, er selbst sei am Kauf des Flurstückes interessiert.

Die Antragstellerin zu 2) beabsichtigt, die beiden im Kaufvertrag bezeichneten Grundstücke in dem Bebauungsplan …, der ein allgemeines Wohngebiet ausweisen soll, als Ausgleichsfläche auszuweisen. Der diesbezügliche Aufstellungsbeschluss ist zwischenzeitlich in der Gemeindevertretersitzung vom 28. September 2000 neu gefasst worden.

Mit Bescheid vom 26. Juni 2000, bei dem Notar eingegangen am 28. Juni 2000 wurde der Kaufvertrag mit der Auflage genehmigt, dass das Grundstück lfd. Nr. … bis zum 30. September 2000 zu angemessenen Bedingungen an einen ortsansässigen hauptberuflichen Landwirt oder an ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern sei. Zur Begründung wurde angegeben, die Einschränkung der Genehmigung durch die Auflage sei erforderlich, weil das Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert werden solle, gleichzeitig aber ein Haupterwerbslandwirt das Grundstück zur erforderlichen Aufstockung seines Betriebes erwerben wolle, so dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeute.

Den hiergegen gerichteten Antrag der Antragstellerinnen zu 1) und 2) auf gerichtliche Entscheidung, mit dem sie die auflagenfreie Genehmigung des Kaufvertrages erstrebten, hat das Amtsgericht durch den angefochtenen Beschluss vom 08. November 2000 mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die in der Veräußerungsauflage genannte Frist nunmehr bis zum 31 Mai 2001 erstreckt wurde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Betrieb des hauptberuflich tätigen Ortslandwirtes … bedürfe zur Verringerung seines hohen Anteiles an Pachtland der Aufstockung. Mit einer Größe von rund 7.000 qm könne das streitgegenständliche Grundstück landwirtschaftlich sinnvoll auch ohne weitere, unmittelbar benachbarte Flächen genutzt werden. Die Entziehung dieser Fläche aus der landwirtschaftlichen Nutzung widerspreche der durch den Erwerb durch einen Landwirt möglichen Strukturverbesserung, dem müsse mit der Veräußerungsauflage entgegengewirkt werden.

Gegen die dem Notar am 04. Dezember 2000 ohne Rechtsmittelbelehrung durch Empfangsbekenntnis zugestellte amtsgerichtliche Entscheidung wenden sich die Antragsteller zu 1) und 2) mit ihrer am 02. Januar 2001 bei dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main eingegangenen sofortigen Beschwerde.

Die sofortige Beschwerde ist statthaft (§ 22 Abs. 1 LwVG); Sie wurde formgerecht eingelegt (§§ 9 LwVG, 21, 22 FGG) und erweist sich auch im Übrigen als zulässig. In der Sache führt die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen zu 1) und 2) als Vertragsparteien, deren Berechtigung zur Stellung des Antrages auf gerichtliche Entscheidung und Beschwerdeberechtigung nicht in Frage steht, insoweit zum Erfolg, als der Kaufvertrag unter Wegfall der ursprünglichen Auflage zu genehmigen war und eine Veräußerungsauflage für das umstrittene Grundstück lfd. Nr. … nur für den Fall anzuordnen war, dass dieses nicht bis zum 01. Januar 2005 in einem Bebauungsplan der Antragstellerin zu 2). als Ausgleichsfläche ausgewiesen sein sollte oder von ihr als. diesbezügliche Tauschfläche verwendet wird.

Der Kaufvertrag bedarf gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG der Genehmigung, da das hier streitgegenständliche Grundstück größer als 0,25 ha ist (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i. V. m. dem Gesetz über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17.04.1962 (GVBI. 263), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.12.1989 (GVBI. 4.97).

Eine Genehmigungsfreiheit ergibt sich des Weiteren nicht aus § 4 Nr. 4 GrdstVG. Denn die beiden Grundstücke liegen zwar im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 BBauG, dessen Aufstellung die Gemeinde bereits beschlossen hat, dieser Bebauungsplan ist jedoch noch nicht in Kraft getreten (§ 10 BauGB). Des Weiteren kann eine Pflicht zur Erteilung der Genehmigung nicht aus § 8 Nr. 7 a-c GrdstVG abgeleitet werden, weil die dort näher beschriebenen Voraussetzungen des Erwerbes als Ersatzland nicht gegeben sind.

Die Genehmigung des Kaufvertrages beurteilt sich .somit nach § 9 GrdstVG. Danach ist die Einschränkung der Genehmigung durch die ursprünglich erteilte Auflage nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht gerechtfertigt. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Was hierunter zu verstehen ist, kann nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH MDR 1997, 232) im Anschluss an eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 21, 73) den von der Bundesregierung zu erstattenden Agrarberichten gemäß § 5 des Landwirtschaftsgesetzes vom 05.09.1955 (BGBI. I S. 565) entnommen werden. Welche Maßnahmen die Agrarstruktur verbessern können, richtet sich nach den in diesen Agrarberichten zum Ausdruck kommenden Zielsetzungen der Agrarpolitik. Hiernach widerspricht die Veräußerung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke an Privatpersonen, die keine Landwirtschaft betreiben; dann den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, wenn ein Landwirt mit einem aufstockungsbedürftigen Betrieb ebenfalls an dem Erwerb des Grundstückes interessiert. Allerdings sieht auch das Gesetz bereits eine Abwägung der Notwendigkeit der Verbesserung der Agrarstruktur durch eine Aufstockung landwirtschaftlicher Betriebe mit den allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen vor. Denn gemäß § 9 Abs. 6 GrdstVG muss bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag auch den allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung-getragen werden (vgl. OLG Karlsruhe MDR 1976, 318). Nach dem Agrarbericht 2000 zählt zu den Zielen und Schwerpunkten der Agrar- und Ernährungspolitik auch der Ausbau der Förderung des ländlichen Raumes (vgl. BT-DruckS. 14/2672 S. 8). Danach wird die ökonomische Entwicklung ländlicher Räume immer weniger von der Land- und Forstwirtschaft als vielmehr von Handwerk und Gewerbe getragen. Nach dem Agrarbericht sind deshalb integrierte und sektorübergreifende Ansätze zur Erhaltung bestehender und Schaffung neuer Arbeitsplätze sowie zu einer bedarfsgerechten Infrastruktur und eines attraktiven Wohnumfeldes erforderlich. Hieran wird auch im Agrarbericht 2001 festgehalten (vgl. BT-Drucks. 14/5326 S. 64).

Im vorliegenden Fall beabsichtigt die Antragstellerin zu 2) die Ausweisung eines Bebauungsplanes … mit dem ein allgemeines Wohngebiet geschaffen werden soll. Im Rahmen dieser Bauleitplanung entsteht die Notwendigkeit der Schaffung von Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB. Für diese Zwecke sollen die mit dem zur Genehmigung vorgelegten Kaufvertrag erworbenen beiden Grundstücke in dessen Geltungsbereich B als Ausgleichsfläche für zu erwartende Eingriffe in Natur und Landschaft ausgewiesen werden. Bei der Durchführung einer derartigen Bauleitplanung handelt es sich um die Erfüllung öffentlicher Aufgaben der Daseinsvorsorge durch die Antragstellerin als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechtes. Es werden damit öffentliche Belange im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung im Wege der Bauleitplanung umgesetzt. Die Ausweisung neuer Baugebiete durch Aufstellung von Bebauungsplänen im Rahmen der Bauleitplanung hat zumeist eine Ausdehnung der Bebauung in den bisherigen Außenbereich und damit eine Verringerung der landwirtschaftlichen Nutzfläche zur Folge. Sie bedeutet aber deshalb allein nicht bereits eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Denn hierbei ist nicht nur darauf abzustellen, was speziell für die Landwirtschaft förderlich ist, vielmehr ist gemäß § 9 Abs. 6 GrdstVG das öffentliche Interesse an einer gesunden Entwicklung der Gesamtwirtschaft zum Maßstab zu nehmen (vgl. OLG Stuttgart RdL 1969, 261 und OLG München RdL 1968, 121; sowie für die Rechtslage vor Inkrafttreten des Grundstücksverkehrsgesetzes BGH RdL 1961, 202). Danach ist von einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden dann nicht auszugehen, wenn die Antragstellerin zu 2) im Rahmen ihrer Bauleitplanung die von ihr mit dem Kaufvertag erworbenen Grundstücke tatsächlich entsprechend ihren bisherigen Absichten als Ausgleichsfläche für zu erwartende Eingriffe in Natur und Landwirtschaft ausweist. Eine entsprechende Konkretisierung dieser Planungsabsichten ist durch den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan, der in der Gemeindevertretersitzung vom 28. September 2000 gefasst wurde, bereits erfolgt. Im Rahmen der Bauleitplanung ist auf Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur durch die in § 187 BauBG vorgesehene frühzeitige Beteiligung der zuständigen Stellen besondere Rücksicht zu nehmen. Deshalb kann ein uneingeschränkter Vorrang an der Aufrechterhaltung einer landwirtschaftlichen Nutzung gegenüber der Einbeziehung eines von der Gemeinde zum Zweck der Einbeziehung in einen Bebauungsplan erworbenen Grundstücks nicht angenommen werden. Dies wird auch dadurch bestätigt, dass gemäß § 4 Abs. 2 RSG für Dritte ein Vorkaufsrecht im Falle des Erwerbes eine landwirtschaftlich genutzten Grundstückes durch eine Gemeinde als Körperschaft des öffentlichen Rechts grundsätzlich nicht besteht und bei entsprechender Planreife in § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauBG ein Vorkaufsrecht für die Gemeinde vorgesehen ist.

Da sonstige Versagungsgründe nicht ersichtlich sind, war der Grundstückskaufvertrag zu genehmigen. Um sicherzustellen, dass die Grundstücke nicht entgegen den derzeitigen Planungsabsichten der Gemeinde ohne entsprechende Einbeziehung in die Bauleitplanung der landwirtschaftlichen Nutzung trotz derzeit bestehenden entsprechenden Aufstockungsbedarfes entzogen werden, war: die Genehmigung mit der Auflage zu beschränken, dass das Grundstück lfd. Nr. … nach näherer Maßgabe des Inhaltes der Auflage an einen Landwirt oder ein Siedlungsunternehmen zu veräußern sein wird, wenn es nicht bis zum 01. Januar 2005. in einem Bebauungsplan als Ausgleichsfläche ausgewiesen worden ist. Des Weiteren wurde im Rahmen der Auflage die Möglichkeit eingeräumt, das Grundstück als Tauschfläche für eine solche Ausgleichsfläche zu verwenden, falls damit den Belangen der Landwirtschaft besser entsprochen werden kann.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 34; 44 LwVG. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war gemäß § 45 LwVG nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht aufs 36 Abs. 2 LwVG I. V. m. § 30 Abs. 1 KostO.

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