VG Frankfurt 1. Kammer — 1 E 4393/00 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2003-12-04

Aktenzeichen: 1 E 4393/00

ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2003:1204.1E4393.00.0A

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Erlösabführung

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistungen in Höhe der Kostenfestsetzung abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Beteiligten streiten um einen Erlösabführungsbescheid gemäß § 5 Abs. 2 Altenschuldenhilfegesetz.

2 Der Klägerin wurde nach § 4 des Altschuldenhilfe-Gesetzes (AHG) Teilentlastung gewährt.

3 Auf der Grundlage des Berichtes der Klägerin für 1994 vom 28.09.1995 erließ die Beklagte unter dem 08.08.1996 einen Erlösabführungsbescheid in Höhe von 8860,00 DM. Dabei ging die Beklagte entsprechend den Angaben der Klägerin für den Zeitraum vom 01.01.1994 - 23.12.1994 von der Veräußerung von vier Wohneinheiten mit einer mietpreisgebundenen Wohnfläche von 198,00 qm sowie einem Veräußerungserlös in Höhe von 74.000,00 DM aus.

4 Auf der Grundlage der jährlichen Berichte der Klägerin für 1995 vom 27.09.1996 erließ die Beklagte am 17.06.1997 einen Erlösabführungsbescheid in Höhe von 3612,00 DM. Die Beklagte ging dabei von aus, dass die Klägerin im Zeitraum vom 01.01.1995 bis 31.12.1995 drei Wohneinheiten mit einer mietpreisgebundenen Wohnfläche von 144,00 qm getätigt hatte und dabei einen Veräußerungserlös in Höhe von 42.640,00 DM erzielt hatte.

5 Mit Schreiben vom 07.12.1999 bzw. 08.03.2000 teilte die Klägerin mit, dass sie vom 01.01.1994 bis 21.12.1994 keine mietpreisgebundenen Wohnflächen veräußert habe und im Zeitraum vom 01.01.1995 bis 31.12.1995 lediglich zwei Wohneinheiten mit einer mietpreisgebundenen Wohnfläche von 94,00 qm veräußert habe und insoweit einen Veräußerungserlös in Höhe von 35.000,00 DM erzielt habe.

6 Mit dem jährlichen Bericht für das Jahr 1998 vom 14.06.1999 teilte die Klägerin mit, dass sie im Zeitraum 01.01.1998 bis 31.12.1998 eine Wohneinheit mit einer Wohnfläche von 123,00 qm veräußert habe.

7 Unter Berücksichtigung der neuen tatsächlichen Angaben der Klägerin setzte die Beklagte mit Bescheid vom 19.06.2000 für Veräußerungen aus dem Zeitraum vom 01.01.1994 einen weiteren abzuführenden Erlösanteil in Höhe von 6.930,50 DM fest. Im Rahmen der Festsetzung berücksichtigte die Beklagte, dass die Klägerin im Zeitraum keine Verpflichtung zur Erlösabführung bestand. Da die Klägerin jedoch für diesen Zeitraum 8.860,00 DM an Erlösen an die Beklagte abgeführt hatte, stellte die Beklagte insoweit fest, dass dieser Betrag an die Klägerin zu erstatten ist. Für den Zeitraum vom 01.01.1995 bis 01.12.1995 setzte die Beklagte einen Erlösabführungsbetrag in Höhe von 6.420,00 DM fest. Da die Klägerin bereits 6.312,00 DM an Erlösen an die Beklagte abgeführt hatte, stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin für diesen Zeitraum lediglich noch 108,00 DM an Erlösen abzuführen habe. Unter Berücksichtigung eines Erlösabführungsbetrages für 1998 in Höhe von 16.682,50 DM kam die Beklagte insgesamt zu dem Ergebnis, dass die Klägerin noch einen Betrag in Höhe von 6.930,50 DM an die Beklagte abzuführen habe. Die Klägerin erhob mit Schriftsatz vom 19.07.2000 Klage gegen den Bescheid der Beklagten vom 19.06.2000.

8 Die Klägerin vertritt die Auffassung, die streitbefangenen Rücknahmebescheide seien fehlerhaft, da sie auf falschen Angaben und Berechnungen beruhten. Zum einen seien falsche Wohnflächen zugrunde gelegt worden, zum anderen seien schon gemeldete Verkäufe für das Jahr 1994 (vier Wohneinheiten) wieder aus der Statistik ohne Neueinordnung herausgenommen worden. Der angefochtene Bescheid sei im übrigen auf jeden Fall deshalb rechtswidrig, weil bei der Berechnung der Erlösabführung auch der Grundstückspreis einbezogen worden sei. Das Altschuldenhilfegesetz sei neben dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz für die neuen Bundesländer erlassen worden, weil keine Einheit von Gebäudeeigentum und Grundstück bestanden haben. Die Altschulden lasteten historisch bedingt ausschließlich auf den Gebäuden weshalb logischerweise auch nur die Verkaufserlöse aus dem Gebäudeeigentum beim Verkaufserlös maßgebend sein könnten. Wegen der bestehenden Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Zusammenführung des Gebäudeeigentums mit dem Grundstück sei ohnehin nur eine Privatisierung des Gebäudeeigentums möglich. Vielmehr würden die Aufwendungen zum Erwerb der Grundstücke gemäß § 73 Abs. 1 und Abs. 3 Sachenrechtsbereinigungsgesetz vom Verkaufserlös der Wohnflächen neben den Sanierungskosten bei der Berechnung der abzuführenden Erlöse sogar abzusetzen. Im Gesetz selbst sei kein Hinweis auf eine anzurechnende Grundstücksteilfläche zu finden, denn die dazu gehörigen Grundstücke hätten erst über die Vermögenszuordnung oder über das Sachenrechtsbereinigungsgesetz erlangt werden müssen. Der Gesetzgeber habe deshalb nicht vorgesehen, dass aus dem Verkauf von Grund und Boden Erlöse abgeführt werden müssen. Dementsprechend heiße es in § 5 Abs. 2 des Altschuldenhilfegesetzes: "Veräußerungserlös sei im Falle der Erbbaurechtsbestellung der vom Erbbauberechtigten zu entrichtende Preis für das Gebäude oder den Teil eine Gebäudes zuzüglich des Barwertes des vereinbarten Erbbauzinses".

9 Die Klägerin beantragt,

10 den Bescheid der Beklagten vom 19.06.2000 aufzuheben.

11 Die Beklagte beantragt,

12 die Klage abzuweisen.

13 Sie vertritt die Auffassung, die Klage sei unbegründet. Nach § 5 Abs. 2 Satz 1 Altschuldenhilfegesetz habe das Wohnungsunternehmen Erlösanteile aus der Veräußerung von 15 vom Hundert seines zahlenmäßigen Wohnungsbestandes mit 15 vom Hundert seiner Wohnfläche nach dem Stand vom 01. Januar 1993 unter Abzug des Eigenanteils an den Altschulden und den Sanierungskosten abzuführen. Die Regelung beziehe sich auf Veräußerungsvorgänge die nach Einführung des BGB´s und den WEG´s in das Gebiet der neuen Länder erfolgt seien und mithin diesen Vorschriften unterlägen. Nach diesen Vorschriften könne das Wohnungseigentum nicht gesondert von einem Anteil am Gemeinschaftseigentum erworben werden. Die Erlösabführungspflicht beziehe sich also auf die Veräußerung von Wohnungseigentum. Das Wohnungseigentum sei nach der Legaldefinition in § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. An dieser sachenrechtlichen Vorgabe orientiere habe sich der Gesetzgeber orientiert, als er die Erlösabführung im Altschuldenhilfegesetz normiert habe. Wenn der Gesetzgeber von der Veräußerung von Wohneinheiten oder von Verkauf der Wohnfläche spreche, meine er damit notwendigerweise die Veräußerung der Wohnung einschließlich des Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Da der Gesetzgeber für die Veräußerung altschuldenbehafteter Grundstücke bzw. Wohneinheiten in den neuen Ländern keine separate Verfügungsform geschaffen habe, sei eine Aufteilung in Veräußerungserlöse von Wohnflächen und von sonstigen Grundstücksflächen rechtlich nicht möglich. Eine andere Auslegung widerspräche auch dem Sinn und Zweck des Gesetzes. Das Gesetz betrachtet die Altschulden bei der Gewährung der Teilentlastung unternehmensbezogen. Diese Altschulden setze das Gesetz im Verhältnis zur Wohnfläche unabhängig davon wie groß oder werthaltig die zu den Wohnungen gehörenden Grundstücke seien. Es würden also alle Altschulden proportional nach der Wohnfläche der Wohnung auf die Grundstücke verteilt. Dass hierbei auch Grundstücke mit Wohnraum einbezogen worden seien, auf die - isoliert betrachtet - niedrige oder höhere Altschulden aufgenommen worden seien, sei bewusst aufgenommen worden, um einen Maßstab zu erhalten. Diese pauschalisierende proportionale Betrachtung bei der Gewährung der Teilentlastung verbiete es, bei der Erlösabführung die einzelne Wohnung vom Grundstück zu teilen. Die Erlösabführung diene zur teilweisen Refinanzierung der Altschuldenhilfe, indem die Wohnungsunternehmen aus den Pflichtveräußerungen bestimmte Erlösanteile nach Abzug ihrer Kosten an den Erblastentilgungsfond abführen müssten. Genauso wie bei der Gewährung der Teilentlastung an die Wohnfläche angeknüpft werde, aber die gesamte Altschuld gefördert werde, gleichgültig ob sie auf der Wohnung oder dem gemeinschaftlichen Eigentum laste, müsse auch die Erlösabführung auf den gesamten Veräußerungserlös bezogen werden, anknüpfend an der Wohnfläche des Sondereigentums, das zu dem gemeinschaftlichen Eigentum am Grundstück gehöre. Hinzu komme, dass das Wohnungseigentum häufig erst nach 1993 geschaffen worden sei, ohne dass eine Aufteilung der Schulden auf einen Grundstücks- oder Wohnungsanteil hierbei vorgenommen worden sei.

14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Inhalt der vorgelegten Behördenvorgänge (2 Leitz-Ordner) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

15 Die als Anfechtungsklage statthafte und auch im übrigen zulässige Klage der Klägerin ist nicht begründet. Der von der Klägerin mit der Klage vom 19.07.2000 angegriffene Bescheid der Kreditanstalt für Wiederaufbau vom 19.06.2000 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten.

16 Rechtsgrundlage für den streitigen Erlösabführungsbescheid der Kreditanstalt für Wiederaufbau ist § 5 Abs. 2 S. 1 Altschuldenhilfegesetz (AHG) (Bundesgesetzblatt I 1993 Seite 986 in der Fassung des zweiten Änderungsgesetzes vom 28.08.2000 (Bundesgesetzblatt I Seite 1304).

17 Nach § 4 Abs. 5 Nr. 1 AHG wurde Kommunen Teilentlastung gewährt, wenn sie sich unter anderem zur Veräußerung von Wohnraum und Abführung von Veräußerungserlösen nach näherer Maßgabe des § 5 AHG verpflichteten. § 5 Abs. 1 AHG sieht vor, dass Kommunen mindestens 15 vom Hundert ihres zahlenmäßigen Wohnungsbestandes mit mindestens 15 vom Hundert ihrer Wohnfläche nach dem Stand vom 01. Januar 1993 bis 31.12.1999 zu privatisieren haben. Nach § 5 Abs. 2 AHG hat die Kommune abhängig vom Jahr der Veräußerung prozentual bestimmte Erlösanteile aus der Veräußerung von 15 von Hundert ihres zahlenmäßigen Wohnungsbestandes mit 15 von Hundert Wohnfläche nach dem Stand vom 01. Januar 1993, die 150,00 DM je qm verkaufter Wohnfläche zuzüglich der in Verbindung mit dem Verkauf entstandenen Sanierungskosten übersteigen, ist zur Höhe des Teilentlastungsbetrages nach § 4 an den Erblastentilgungsfond bei Veräußerung abzuführen.

18 In dem angegriffenen Bescheid ist die KfW davon ausgegangen, dass die Klägerin entsprechend ihren geänderten tatsächlichen Angaben im Schreiben vom 17.12.1999 (Bl. 85 f. der Behördenakte) im Jahre 1994 keine mietpreisgebundene Wohnfläche veräußert hat. Des weiteren ist die KfW entsprechend den korrigierten Angaben der Klägerin im Schreiben vom 08.03.2000 (Bl. 116 f. der Behördenakte) davon ausgegangen, dass die Klägerin im Jahre 1995 zwei Wohneinheiten mit einer mietpreisgebundenen Wohnfläche von 94 qm zu einem Veräußerungserlös in Höhe von insgesamt 35.500,00 DM veräußert hat. Des weiteren ist die KfW entsprechend den Angaben der Klägerin vom 11.06.1999 (Bl. 184 f. der Behördenakte) davon ausgegangen, dass die Klägerin im Jahre 1998 eine Wohneinheit mit einer Wohnfläche von 123 qm veräußert hat und dabei einen Erlös in Höhe von 53.300,00 DM erzielt hat. Dass diese Daten falsch sind hat die Klägerin schriftsätzlich nicht behauptet, und dass die Veräußerungen nicht stattgefunden haben, die Wohnfläche bzw. der Veräußerungserlös der veräußerten Wohneinheiten falsch eingesetzt wurde werde nicht behauptet. Auch in der mündlichen Verhandlung hat der Vertreter der Klägerin, obwohl er ausdrücklich aufgefordert wurde, zu den drei streitbefangenen Veräußerungen Stellung zu nehmen, keine Erklärung abgegeben.

19 Soweit in den schriftsätzlichen Stellungnahmen davon die Rede ist, dass von der Klägerin getätigte Privatisierungen nicht exakt und unvollständig gemeldet worden seien und schon gemeldete Verkäufe wieder aus der Statistik herausgenommen worden seien, kann dies die Klägerin im vorliegenden Verfahren schon deshalb nicht belasten, weil dann, wenn die Klägerin tatsächlich in dem streitbefangenen Zeitraum weitere Wohnungen veräußert haben sollte, ist dies für den vorliegenden Rechtsstreit, in dem es allein um die Erlösabführungspflicht der Klägerin für 3 Wohnungen geht, ohne Belange, weil bezüglich diesen weiteren Veräußerungen eine Erlösabführungspflicht der Klägerin nicht festgesetzt wurde und die Klägerin dem gemäß nicht belastet ist. Soweit die Klägerin vermutet, dass Privatisierungstermine zu spät angegeben bzw. falsch eingeordnet worden seien, fehlt es an jeglicher konkreter Darlegung eines abweichenden Sachverhaltes.

20 Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau bei der Berechnung des Erlösanteils aus der Veräußerung zu Recht von dem gesamten erzielten Veräußerungserlös und nicht lediglich von dem auf das Gebäude entfallenden Erlösanteil ausgegangen. § 4 Abs. 5 Nr. 1 bzw. § 5 Abs. 2 AHG sprechen von Abführung von Veräußerungserlösen bzw. von der Abführung von Erlösanteilen aus der Veräußerung.

21 Mit der Verpflichtung zur Veräußerung von mindestens 15 von Hundert des Wohnungsbestandes bei Inanspruchnahme der Teilentlastung und der Erlösabführungspflicht verfolgt der Gesetzgeber neben der Beteiligung der Wohnungsunternehmen bzw. Gemeinden an der Finanzierung des Erblastentilgungsfonds durch die abzuführenden Erlösanteile zwei Ziele: zum einen soll den Wünschen vieler Bürger in den neuen Bundesländern nach Erwerb von Wohnungseigentum Rechnung getragen werden, zum anderen sollen den Wohnungsunternehmen mit Hilfe der nichtabzuführenden Erlösanteile zusätzliche finanzielle Spielräume für die Finanzierung von Investitionen verschafft werden (vgl. hierzu BVerfG Beschluss v. 01.12.1999 (WM 2000 S. 61 ).

22 Unter dem Begriff des Veräußerungserlöses ist der Geldbetrag des Erlöses aus der Veräußerung zu verstehen. Er erstellt die Gegenleistung für den veräußerten Vermögenswert dar.

23 Unter dem Begriff des Veräußerungserlöses ist der Geldbetrag des Erlöses aus der Veräußerung zu verstehen. Er erstellt die Gegenleistung für den veräußerten Vermögenswert dar. Da die Klägerin nach dem Wortlaut des § 5 Abs. 1 AHG verpflichtet ist, einen bestimmten Anteil ihres Wohnungsbestandes zu privatisieren, d. h. vorrangig an Mieter zu veräußern, stellt der Veräußerungserlös den Gegenwert für die jeweils von der Klägerin vorgenommene Veräußerung von Wohnungen dar. Da Wohnungen nur nach vorheriger Bildung von Wohnungseigentum nach näherer Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes bzw. Hausgrundstücke nur nach näherer Maßgabe des BGB veräußert werden können, entspricht der Veräußerungserlös dem von der Klägerin im Rahmen der Veräußerung nach dem vorstehend genannten Vorschriften erzielten Kaufpreis. Da Wohnungseigentum nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 2 WEG nur gemeinsam mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, veräußert werden kann und ein Wohngebäude nach § 94 BGB zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes gehört und damit nur gemeinsam mit dem Grundstück übertragen werden kann, stellt der Veräußerungserlös aus dem Verkauf eines Grundstückes mit Gebäude den Veräußerungserlös i. S. v. § 5 Abs. 2 Altschuldenhilfegesetz dar.

24 Die von der Klägerin bevorzugte Auslegung des Begriffes Veräußerungserlös in dem Sinne, dass damit nur der Erlös aus dem Verkauf der jeweiligen Wohnung bzw. des jeweiligen Gebäudes gemeint ist, findet im Gesetz keine Stütze. Zum einen kennen - wie dargelegt - weder das BGB noch das WEG eine derartige Trennung, so dass, wenn der Gesetzgeber eine Regelung im klägerischen Sinne hätte treffen wollen, hätte es nahegelegen, die Erlösabführungspflicht ausdrücklich auf den Gebäudeanteil des Verkaufserlöses zu beschränken.

25 Auch der klägerische Hinweis auf die Regelung im Falle der Erbbaurechtsbestellung in § 5 Abs. 2 in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Altschuldenhilfegesetzes vom 21.11.1996 (Bundesgesetzblatt I Seite 1780) trägt nicht, sondern spricht für die gegenteilige Auffassung. Dort wird für den Fall der Erbbaurechtsbestellung geregelt, dass der Veräußerungserlös der vom Erbbauberechtigten zur errichtende Preis für das Gebäude oder den Teil eines Gebäudes zuzüglich des Barwertes des vereinbarten Erbbauzinses ist. Der an den Grundstückseigentümer zu entrichtende Erbbauzins stellt ein Entgelt für die Nutzung fremden Eigentums dar. Wenn der Gesetzgeber nun vorschreibt, dass im Falle der Erbbaurechtsbestellung der Veräußerungserlös den Preis für das Gebäude zuzüglich des Barwertes des vereinbarten Erbbauzinses entspricht, wird damit deutlich, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Erlösabführungspflicht nicht nur den Erlös aus dem Verkauf des Gebäudes, sondern den gesamten Erlös aus dem Verkauf der Wohnung unter Einschluss des Grundstücks bzw. des Miteigentums erfasst.

26 Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass nach dem früheren Recht der DDR keine Einheit von Gebäudeeigentum und Grundstück bestanden habe, so dass die Altschulden nur auf dem Gebäudeeigentum gelastet haben könnten, so dass auch die Erlösabführung konsequenterweise nur den Erlös aus dem Verkauf des Gebäudeeigentums erfassen könne, führt dies ebenfalls nicht zu einer anderen Auslegung des § 5 Abs. 2 AHG.

27 Der Gesetzgeber hat dieser Situation, dass keine Einheit zwischen Grundstück und Gebäude bestand, in § 73 Abs. 4 Sachenrechtsänderungsgesetz vom 21.09.1994 (Bundesgesetzblatt I Seite 2457) dadurch Rechnung getragen, dass er ausdrücklich bestimmt hat, dass der für den Erwerb des Grundstückes zu zahlende Kaufpreis von dem Erlös abzuziehen ist, der nach § 5 Abs. 2 des Altschuldenhilfegesetzes der Ermittlung der an Erblastentilgungsfonds abzuführenden Erlösanteile zugrunde zulegen ist. Auch dies spricht dafür, dass der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass Berechnungsgrundlage für die Erlösabführung der gesamte Verkaufserlös für die Wohneinheit ist.

28 Soweit sich die Klägerin darauf beruft, alle anderen Ämtern auf Rügen nur den Verkaufserlös aus dem Gebäudeanteil angegeben hätten und die KfW, was diese allerdings bestreitet, entsprechende Bescheide erlassen hätte. Ist dies selbst dann wenn die Behauptung der Klägerin zutreffen sollte, rechtlich irrelevant, weil ein Fall der gebundenen Verwaltung vorliegt und es keine Gleichheit im Unrecht gibt. Allerdings ist die KfW aufgrund des Vortrages der Klägerin gehalten, die jährlichen Berichte der anderen Ämter der Insel Rügen daraufhin zu überprüfen, ob die Ämter bei der Angabe der Veräußerungserträge unzutreffende Angaben gemacht haben und gegebenenfalls ein Rücknahmeverfahren einzuleiten.

29 Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen, da sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO).

30 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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