LG Hamburg 11. Zivilkammer — 311 S 76/10 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2011-11-11

Aktenzeichen: 311 S 76/10

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2011:1111.311S76.10.0A

Dokumenttyp: Urteil

Orientierungssatz

Soweit der Mieter eine Miete zahlt, welche etwa 0,09 € unter dem unteren Drittelwert und 0,91 € über dem Unterwert des anzuwendenden Rasterfelds des Mietspiegels liegt, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn bereits die Lagenachteile des Mietobjekts die Annahme einer Miete über dem unteren Drittelwert nicht rechtfertigen. So ist das Mietobjekt nicht in einer ruhigen Seitenstraße gelegen und ist während der Hauptverkehrszeit ein reger Durchgangsverkehr festzustellen. Hinzu kommt der durch die auf dem Parkplatz gegenüber dem Mietobjekt parkenden Lkw´s und der Brauerei veranlasste Schwerlastverkehr sowie die von der Brauerei ausgehenden Gerüche. Weitere wohnwertnegative Umstände ergeben sich daraus, dass sämtliche Zimmer der Wohnung bis auf das Wohnzimmer nach hinten heraus so belegen sind, dass nach wenigen Metern eine einige Meter hohe Mauer das Blickfeld einnimmt, welche den gesamten hinteren Teil der Wohnung erheblich verdunkelt. Wohnwertnegativ sind auch der fehlende Balkon und das sehr kleine Bad.(Rn.11) (Rn.13) (Rn.14)

Verfahrensgang

vorgehend AG Hamburg-Altona, 28. September 2010, 316 C 69/10, Urteil

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 28.09.2010 (Az.: 316 C 69/10) abgeändert: Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des gesamten Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

und beschließt:

Der Wert des Streitgegenstands wird für die Berufungsinstanz auf 206,40 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine Wohnung im Haus H.straße …, … H..

2 Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung.

3 Das Amtsgericht hat den Beklagten durch Urteil vom 28.09.2010 verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung von 315,36 € auf 332,56 € monatlich ab dem 1. März 2010 zuzustimmen, und im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die streitgegenständliche Wohnung sei in der Mitte zwischen dem unteren Drittelwert und dem Mittelwert des Feldes C2 im Mietenspiegel 2009 einzuordnen bei einem Quadratmeterpreis von 6,9283 €. Wohnwertmindernd sei in erster Linie die Lage im Gewerbegebiet und der fehlende Balkon zu berücksichtigen, allerdings handele es sich um eine nicht besonders verkehrsreiche Durchfahrtsstraße. Zudem liege die Wohnung recht zentral, zumal zwei Bahnhöfe in fußläufiger Entfernung lägen und eine Bushaltestelle nur wenige Gehminuten entfernt sei. Wohnwertmindernd sei wiederum die schlechte Belichtung in der Wohnung und das kleine Bad zu berücksichtigen. Die Küche sei aufgrund der Größe etwas überdurchschnittlich einzuordnen, im Übrigen handele es sich um eine durchschnittliche Wohnung.

4 Gegen das seinen Prozessvertretern am 05.10.2010 zugestellte Urteil des Amtsgerichts hat der Beklagte mit am 03.11.2010 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 30.11.2010 eingegangenem Schriftsatz begründet. Er ist der Meinung, das Amtsgericht habe die Lagebeeinträchtigung nicht ausreichend gewürdigt, insbesondere nicht die Geruchsbelästigungen durch die H...brauerei und den Verkehr und die davon ausgehende Lärmbeeinträchtigung. Auch seien die Wege zu den Bahnhaltestellen unangenehm. Platz in der Küche sei nur vorhanden, weil der Beklagte auf eine Spülmaschine verzichte. Außerdem sei die Verdunklung und die negative Badausstattung nicht ausreichend gewichtet worden.

5 Der Beklagte beantragt,

6 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 28.09.2010 – Az.: 316 C 69/10 – aufzuheben und die Klage abzuweisen.

7 Die Klägerin beantragt,

8 die Berufung zurückzuweisen.

9 Sie ist der Meinung, der Beklagte stelle nur die Würdigung der Beweisaufnahme in Frage, zeige aber keine Rechtsfehler auf. Insbesondere habe das Amtsgericht nicht feststellen können, dass die Beeinträchtigungen durch den Verkehr und die Brauerei das vom Beklagten vorgetragene Ausmaß annehmen würden. Im Übrigen sei die Würdigung durch das Amtsgericht nicht zu beanstanden.

10 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die in dieser Instanz zur Akte gereichten Schriftsätze.

II.

11 Die gemäß §§ 517, 520 Abs. 2, 511 Abs. 2 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat Erfolg. Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB besteht nicht. Der Beklagte zahlt nach den Feststellungen der Kammer und des Amtsgerichts bereits die ortsübliche Miete. Er bezahlt 6,57 €/m² und damit einen Preis, der etwa 0,09 € unter dem unteren Drittelwert und 0,91 € über dem Unterwert im anzuwendenen Rasterfeld C2 des Mietenspiegels 2009 liegt. Der vom Amtsgericht angenommene Wert zwischen dem Drittelwert und dem Mittelwert ist nicht gerechtfertigt.

12 Die amtsgerichtlichen Feststellungen rechtfertigen eine andere Entscheidung, wovon sich die Kammer bei der Ortsbesichtigung vom 20.10.2011 selbst ein Bild gemacht hat.

13 Bereits die Lagenachteile rechtfertigen nicht die Annahme einer Miete über dem unteren Drittelwert. Insbesondere hat sich die Kammer davon überzeugen können, dass es sich bei der H.straße zwar um eine Straße handelt, die hinsichtlich der Verkehrsbelastung mit der Stresemannstraße nicht vergleichbar ist. Es handelt sich aber auch nicht um eine ruhige Seitenstraße, denn jedenfalls während der auch beim Ortstermin bestehenden Hauptverkehrszeit weist sie einen regen Durchgangsverkehr auf. Hinzu kommt der durch die auf dem Parkplatz gegenüber parkenden LKWs und die H...brauerei veranlasste Schwerverkehr. Der Blick auf das brach liegende, umzäunte und größtenteils verwilderte Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs vermag den Gesamteindruck nicht zu verbessern. Die von der Brauerei ausgehenden Gerüche sind – auch abhängig von den Witterungsverhältnissen – gerichtsbekannt. Die vom Amtsgericht festgestellte Gehstrecke zu den Bahnhöfen Holstenstraße und Altona hat auch die Kammer – bei zügigem Schritt – nachvollziehen können, es handelt sich jedoch um einen ausgesprochen glanzlosen Weg, der von industrieller Nutzung, Verkehr und Wohnanlagen geprägt ist. Einkaufsmöglichkeiten bestehen erst jeweils bei den Bahnhöfen. Diese sind damit zwar fußläufig erreichbar, für größere Einkäufe zu Fuß aber aufgrund der Entfernung ungeeignet.

14 Hinzu kommen die wohnwertnegativen Umstände, dass sämtliche Zimmer der Wohnung bis auf das Wohnzimmer nach hinten heraus so belegen sind, dass nach wenigen Metern eine einige Meter hohe Mauer das Blickfeld einnimmt, die nicht nur jegliche Aussicht abschneidet, sondern den gesamten hinteren Teil der Wohnung erheblich verdunkelt. Wohnwertnegativ fallen zudem der fehlende Balkon und das sehr kleine Bad ins Gewicht, dem ein relativ großer Flur gegenübersteht, der aufgrund seiner schlauchartigen Form kaum anders als als Durchgang genutzt werden kann.

15 In der Gesamtbetrachtung aller dieser Umstände auch unter Berücksichtigung der günstigen Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten vermag die Kammer einen ortsüblichen Mietpreis über die bereits gezahlte Miete hinaus nicht anzunehmen.

16 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

17 Die Revision ist mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht zuzulassen.