KG Berlin 10. Zivilsenat — 10 U 19/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-04-24

Aktenzeichen: 10 U 19/25

ECLI: ECLI:DE:KG:2025:0424.10U19.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB ist der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich.

Verfahrensgang

vorgehend LG Berlin II, 29. August 2024, 85 O 10/23, Urteil nachgehend BGH, 16. Juli 2026, I ZR 111/25, Urteil

Tenor

I. Die Berufung des Beklagten gegen das am 29. August 2024 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin II, 85 O 10/23, wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

II. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

III. Der Gebührenstreitwert wird auf bis zu 45.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

A.

1 Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision.

2 Das Landgericht hat mit der angegriffenen Entscheidung, auf deren Feststellungen gemäß § 540 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 ZPO Bezug genommen wird, dieser Klage stattgegeben. Es hat sein Versäumnisurteil vom 28. März 2024 bestätigt, mit dem es den Beklagten zur Zahlung von 41.445,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 11. Mai 2022 sowie zur Freistellung des Klägers von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.557,40 Euro netto verurteilt hatte. Es ist dabei der Ansicht, der Vertrag sei nicht wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656 c Absatz 2 Satz 1 BGB unwirksam. Denn es handele sich bei dem vom Beklagten erworbenen Haus ein Zwei- und nicht um ein Einfamilienhaus. Für die Einzelheiten der Begründung wird auf dieses Urteil Bezug genommen.

3 Gegen diese seiner Prozessbevollmächtigten am 16. Januar 2025 zugestellte Entscheidung hat der Beklagte mit einem am 29. Januar 2025 beim Kammergericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und sogleich begründet.

4 Der Beklagte rügt, die Entscheidung verletze das Recht. Er gehe weiterhin davon aus, dass es sich bei dem von ihm erworbenen Haus um ein Einfamilienhaus handele. Zwar sei das Haus im Maklerexposee als „Zweifamilienhaus“ bezeichnet worden. Diese Bezeichnung ändere jedoch nichts an dem tatsächlichen Umstand, dass es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung handele. Ausweislich der Bauunterlagen aus dem Jahre 1958 sei das Haus als „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ beantragt und abgenommen worden, wobei die Einliegerwohnung im Obergeschoss erst später ausgebaut worden sei. Irgendwelche nachfolgenden baulichen Veränderungen bis zum Kaufvertragsabschluss habe es nicht gegeben. Maßgeblich sei allein, was faktisch bei Errichtung vorhanden gewesen und immer noch so sei. Wie ein Haus nachträglich bezeichnet oder genutzt werde, könne keine Rolle spielen. Andernfalls liefen die verbraucherschützenden Bestimmungen zum Halbteilungsgrundsatz ins Leere. Für die Einzelheiten wird auf die Berufungsschrift Bezug genommen.

5 Der Beklagte kündigt sinngemäß den Antrag an,

6 das am 29. August verkündete Urteil des Landgerichts Berlin II, 85 O 10/23, abzuändern und die Klage abzuweisen.

7 Der Kläger verteidigt die angegriffene Entscheidung unter Hinweis auf seinen bisherigen Vortrages und kündigt den Antrag an,

8 die Berufung zurückzuweisen.

B.

9 Die statthafte und zulässige Berufung des Beklagten ist durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung aufweist und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern, ferner eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Die angegriffene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen Tatsachen, die nach § 529 ZPO zugrunde zu legen wären, eine andere Entscheidung.

I.

10 Zur Begründung, warum die Berufung offensichtlich unbegründet ist, nimmt der Senat gemäß § 522 Absatz 2 Satz 3 ZPO zunächst Bezug auf die Verfügung seines Vorsitzenden vom 24. März 2025. Dort heißt es unter anderem:

11 „Ich werde dem Senat derzeit raten, bei einem Wert von 41.445,00 Euro nach § 522 Absatz 2 Satz 1 ZPO zu verfahren. Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB ist der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich (BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24, Randnummer 17). Um ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschriften handelt es sich mithin, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient (BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24, Randnummer 17). Danach geht es im Fall nicht um ein Einfamilienhaus“.

12 Auf diese Verfügung hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 7. April 2025 Stellung genommen. Er vertritt dort die Ansicht, BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24 – stehe seiner Rechtsansicht nicht entgegen, sondern würde diese sogar bestätigen. Nicht nur stelle der BGH klar, dass es sich um ein Einfamilienhaus zu Wohnzwecken auch dann handele, wenn es, wie im Fall, im Objekt eine Einliegerwohnung von untergeordneter Bedeutung gebe. Mit dem Abstellen auf den für den Makler „erkennbaren Erwerbszweck“ solle darüber hinaus der intendierte Gesetzeszweck, nämlich die „effektive“ Durchsetzung des Verbraucherschutzes, zusätzlich gesichert werden.

13 Im Fall habe der Erwerb des Hauses allein seinen Wohnzwecken und denen seiner Familie dienen sollen. Ausweislich des Exposees habe der Kläger bereits online auch mit der Möglichkeit der Eigennutzung des Objektes geworben. Nur aus diesem Grunde habe er sich überhaupt für das Haus interessiert und seinen Nutzungswunsch bei Besichtigung entsprechend geäußert. Aufgrund der äußerst niedrigen Mieteinnahmen sei das Objekt „nur mit möglicher Eigennutzung finanzierbar“ gewesen. Auch hierüber habe er den Kläger bei Besichtigung des Hauses informiert.

14 Der Vorsitzende hat darauf mit Verfügung vom 8. April 2025 die folgenden weiteren Hinweise erteilt:

15 „Die Stellungnahme des Beklagten vom 7. April 2025 ändert nichts an den bereits erteilten Hinweisen. Denn es ist Sache des Erwerbers, seinen Wohnzweck dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen und dies dann im Prozess darzulegen und zu beweisen (BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24, Randnummer 18). An einem entsprechenden Vortrag und Beweisantritt fehlt es jeweils. Soweit der Beklagte erstinstanzlich (und in der Stellungnahme) behauptet, er habe bei den Besichtigungsterminen, also nach Abschluss des Maklervertrages, den Wunsch geäußert, das ganze Objekt zu beziehen, ist dieser Vortrag, zu dem er angeboten hatte, ihn zu vernehmen (Schriftsatz vom 18. April 2023), der jetzt mit der Stellungnahme wiederholt wird, daher schon unerheblich. Die Klägerin war dieser Behauptung mit Schriftsatz vom 14. März 2024 außerdem entgegengetreten (dort Seite 5 am Ende) und hatte sich auch nicht, wie es nach § 447 ZPO aber erforderlich gewesen wäre, mit einer Vernehmung des Beklagten einverstanden erklärt. Der Beklagte ist also jedenfalls beweisfällig, da eine Vernehmung von Amts wegen (§ 448 ZPO) nicht in Betracht kommt (der Beweisantritt in der Stellungnahme (Zeugnis der …) wäre, käme es auf ihn an, nach § 531 Absatz 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen).“

16 Auf diese Hinweise hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 22. April 2025 Stellung genommen. Er legt dort im Kern dar, der Maklervertrag sei bereits am 12. September 2021 und damit zustande gekommen, bevor er sich zu seinen Wohn- und Erwerbszwecken habe äußern können. Nach eine Pressemitteilung des BGH habe der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit seinem Urteil aber den Verbraucherschutz in Fällen der Doppeltätigkeit stärken, nicht schwächen wollen. Wie dieses Ansinnen mit einem Abstellen auf das, was einem Makler „erkennbar“ sein solle, tatsächlich gelingen könne, sei vor allem im Hinblick auf die bisherige Rechtsprechung zum Zustandekommen eines Maklervertrags bei Internetanzeigen fraglich. Im Übrigen wiederholt er seinen Vortrag, wenigstens nach Vertragsschluss seine Wohnzwecke mitgeteilt zu haben. Für die Einzelheiten wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

17 Auch diese Stellungnahme ändert nichts. Der Senat schließt sich insoweit nach eigener, weiterer Prüfung den bereits durch den Vorsitzenden erteilten Hinweisen an. Denn BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24, dem der Senat folgt, hat geklärt, dass für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich ist. Um ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschriften handelt es sich mithin, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.

18 Der Wohnzweck wird sich in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergeben. Sofern dies, wie hier, aber nicht der Fall ist, ist es Sache des Erwerbers, den Wohnzweck dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen und dies im Prozess darzulegen und zu beweisen. Daran fehlt es unstreitig. Dass der Beklagte im Fall einen Maklervertrag geschlossen hat, ohne seine Absichten deutlich zu machen, ändert nichts. Denn der Beklagte war nicht gezwungen, einen Vertrag außerhalb der Geschäftsräume zu schließen und hätte seine Interessen angemessen wahren können.

C.

19 Die Kostenentscheidung beruht auf der Bestimmung des § 97 Absatz 1 ZPO. Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes, zu der die Parteien angehört worden sind, beruht auf § 48 Absatz 1 Satz 1 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO.

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