LG Berlin II Kammer für Handelssachen — 100 O 1/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-06-23

Aktenzeichen: 100 O 1/24

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.480.202,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.2.2024 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.523.962,09 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten die Höhe der geschuldeten Miete im Zeitraum März 2020 - einschließlich März 2022 unter Berücksichtigung der sog. Covid-19-Pandemie.

2 Die Beklagte ist mit als Mietvertrag bezeichnetem Vertragswerk vom 18./17.1.2000 (nachfolgend: Mietvertrag) sowie Nachtrag Nr. 1 vom 18./25.1.2000 und Nachtrag Nr. 2 vom 11.12.2020 (Anlagenkonvolut K1) Vermieterin bzw. Verpächterin (nachfolgend: Vermieterin), die Klägerin Mieterin bzw. Pächterin (nachfolgend: Mieterin) der Gewerbefläche C. XX in XXXXX Berlin. Das Mietobjekt war entsprechend der Präambel des Vertrages zu Gebrauch als Hotel bestimmt, dementsprechend erfolgte auch die Nutzung durch die Klägerin.

3 Nach dem Mietvertrag schuldete die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum Mietzahlungen pro Monat wie folgt (brutto):

4 | | | | --- | --- | | März 2020 - Juni 2020: | jeweils 178.914,69 € | | Juli 2020 - Dezember 2020 | jeweils 174.404,24 € | | Januar 2021 - April 2021 | jeweils 178.914,69 € | | Juni 2021 - März 2022 | jeweils 188.329,39 € |

5 Im Frühjahr 2020 begann die sog. Covid-19-Pandemie, welche die Klägerin als Hotelbetrieb erheblich betraf.

6 Die staatliche Bekämpfung der sog. sog. Covid-19-Pandemie führte seit dem Frühjahr 2020 bis zum Frühjahr 2022 zu zahlreichen behördlichen Maßnahmen mit Geltung in Berlin. Es wird für die einzelnen Maßnahmen auf die Seiten 21- 39 der Klageschrift (Bl. 21 - 39 d. A.) verwiesen.

7 Mit Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag vom 11.12.2020 (Bl. 41 der Anlage K1) vereinbarten die Parteien eine Stundung einiger von der Klägerin zwischenzeitlich entrichteter Mieten. § 3 des Nachtrags enthielt zudem die folgende Regelung:

8 „In Literatur und Rechtsprechung wird die Frage, ob und inwieweit der Mietgegenstand durch die Covid-19-Pandemie und der daraufhin ergangenen gesetzlichen und behördlichen Maßnahmen als mangelbehaftet mit entsprechendem Mietminderungspotential zu bewerten ist, oder der Mieterin aufgrund dessen ein Anpassungsrecht unter Berücksichtigung der „Störung der Geschäftsgrundlage" zustehen könnte, oder ob aus anderen Gründen eine Anpassung der Miete in Betracht kommt, konträr diskutiert. Vor diesem Hintergrund behalten sich die Parteien ihre diesbezüglichen etwaigen Rechte im Zusammenhang mit Covid-19 oder einer darauf aufbauenden Pandemie bezüglich der seit 01.03.2020 fällig gewordenen Mieten bis zum 31.12.2022 vor.“

9 In den Monaten Februar 2021 - Mai 2021 zahlte die Klägerin lediglich 152.077,49 €, im Juni 2021 161.492,19 €. Insgesamt ergibt sich aus den seitens der Klägerin geleisteten Zahlungen gegenüber der nach der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung geschuldeten Miete eine Differenz in Höhe von 134.185,93 €. Der Klägerin wurden seitens des Staates Überbrückungshilfen I - IV gewährt.

10 Mit E-Mail vom 8.3.2022 (Anlage K 3a) forderte die Klägerin die Beklagte zu einer Anpassung des Mietvertrages hinsichtlich der Miethöhe zugunsten der Klägerin während der Pandemie gemäß § 313 BGB auf. Im Anschluss hieran befanden sich die Parteien in Verhandlungen über den Anpassungsanspruch. Für die Einzelheiten der Korrespondenz wird auf die klägerische Anlage 3b Bezug genommen.

11 Für die von der Klägerin jeweils abschnittsweise begehrte Anpassung der Mietzahlungsverpflichtung wird auf die Tabelle auf Seite 116 der Klageschrift (Bl. 116 d. A.) verwiesen. Insgesamt begehrt die Klägerin Rückzahlung eines Betrages von 1.524.931,06 € wegen überzahlter Mieten aufgrund der begehrten Vertragsanpassung.

12 Die Klägerin meint, ihr stünde ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages aufgrund des Pandemiegeschehens wegen Störung der Geschäftsgrundlage zu.

13 Hierzu behauptet sie, sie habe im Vergleich zu den Vor-Pandemiejahren pandemiebedingt gravierende Umsatzeinbrüche zu verzeichnen gehabt. Insoweit nimmt sie Bezug auf die Anlage 47aNEU. Sie habe die ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen, um die Verluste zu mindern.

14 Sie meint, die ihr Überbrückungshilfen seien nicht zu berücksichtigen, weil bislang nicht feststehe, ob und inwieweit diese ihr dauerhaft zustünden.

15 Sie beantragt mit der der Beklagten am 13.2.2024 zugestellten Klage,

16 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.524.931,06 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit p.a. zu zahlen,

17 Die Beklagte beantragt,

18 die Klage abzuweisen.

19 Die Beklagte meint, der Klägerin stünden die geltend gemachten Ansprüche nicht zu. Diese seien aufgrund der Regelung in § 3 des Nachtrages Nr. 2 zum Mietvertrag ausgeschlossen und jedenfalls aber seit dem 31.12.2022 verjährt. Die von der Klägerin behaupteten Umsatzrückgänge bestreitet sie mit Nichtwissen.

20 Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15.11.2024 hilfsweise für den Fall, dass das Gericht einen Ausschluss bzw. eine Verjährung der Rückzahlungsansprüche bestätigt und die Klage daher abweist, Widerklage über die Minderzahlungen im Zeitraum Februar 2021 - Juni 2021 erhoben.

21 Sie beantragt hilfswiderklagend,

22 die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 134.186,00 € nebst gesetzlicher Umsatzsteuer nebst Verzugszinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

23 Die Klägerin beantragt,

24 die Hilfswiderklage abzuweisen.

25 Für das weitere Vorbringen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

26 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen Céline Kugler und Petra Biebl. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 2.6.2026 (Bl. 220 ff. d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

27 Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von insgesamt 1.480.202,39 € zu, denn in dieser Höhe leistete die Klägerin Zahlungen, obwohl der Beklagten ein Anspruch aus den §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB nicht zustand. Die Herabsetzung der monatlich geschuldeten Zahlungen folgt aus einem Anspruch aus Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB.

28 Es gilt im Einzelnen:

29 1. Bei dem streitgegenständlichen Vertragsverhältnis handelt es ungeachtet des Sprachgebrauchs der Parteien um einen Pachtvertrag, weil die Beklagte der Klägerin ausweislich des ursprünglichen Vertrags (dort Ziff. 8, Bl. 9 der klägerischen Anlagen) auch die Ausstattung und das Inventar überlassen hat. Überlassen wurden seitens der Beklagten – wie für die Pacht üblich – die für den Hotelbetrieb erforderlichen Einrichtungen und Anlagen (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 31. Juli 2024 – 2 O 44/23 –, Rn. 50, juris).

30 2. Die von der Klägerin geschuldete Pacht mit war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert, §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB, weil die Folgen der sog. Corona-Pandemie auf den Geschäftsbetrieb der Klägerin (auch) im vorliegenden Fall keinen Mangel der Pachtsache darstellen (LG Krefeld, Urteil vom 14. Juli 2021 – 2 O 58/21 –, juris; BGH Urt. v. 13.7.2022 – XII ZR 75/21, BeckRS 2022, 21813 Rn. 21).

31 3. Der Klägerin stand aber aus § 313 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages dergestalt zu, dass sie im Zeitraum März 2020 bis einschließlich März 2022 Pachtzahlungen nur reduziert – nämlich wie folgt tabellarisch aufgeschlüsselt – schuldete, woraus sich gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB ein Überzahlungsanspruch in Höhe von 1.480.202,39 € ergibt:

32 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Monat | geschuldete Pacht in € | Anpassung in % | angepasste Pacht in € | gezahlte Pacht in € | überzahlte Pacht in € | | Mrz 20 | 178.914,69 | 20 | 143.131,75 | 178.914,69 | 35.782,94 | | Apr 20 | 178.914,69 | 45 | 98.403,08 | 178.914,69 | 80.511,61 | | Mai 20 | 178.914,69 | 45 | 98.403,08 | 178.914,69 | 80.511,61 | | Jun 20 | 178.914,69 | 30 | 125.240,28 | 178.914,69 | 53.674,41 | | Jul 20 | 174.404,24 | 30 | 122.082,97 | 174.404,24 | 52.321,27 | | Aug 20 | 174.404,24 | 30 | 122.082,97 | 174.404,24 | 52.321,27 | | Sep 20 | 174.404,24 | 20 | 139.523,39 | 174.404,24 | 34.880,85 | | Okt 20 | 174.404,24 | 30 | 122.082,97 | 174.404,24 | 52.321,27 | | Nov 20 | 174.404,24 | 45 | 95.922,33 | 174.404,24 | 78.481,91 | | Dez 20 | 174.404,24 | 45 | 95.922,33 | 174.404,24 | 78.481,91 | | Jan 21 | 178.914,69 | 45 | 98.403,08 | 178.914,69 | 80.511,61 | | Feb 21 | 178.914,69 | 45 | 98.403,08 | 152.077,49 | 53.674,41 | | Mrz 21 | 178.914,69 | 45 | 98.403,08 | 152.077,49 | 53.674,41 | | Apr 21 | 178.914,69 | 45 | 98.403,08 | 152.077,49 | 53.674,41 | | Mai 21 | 188.329,39 | 40 | 107.348,81 | 152.077,49 | 44.728,68 | | Jun 21 | 188.329,39 | 40 | 112.997,63 | 161.492,19 | 48.494,56 | | Jul 21 | 188.329,39 | 40 | 112.997,63 | 188.329,39 | 75.331,76 | | Aug 21 | 188.329,39 | 35 | 122.414,10 | 188.329,39 | 65.915,29 | | Sep 21 | 188.329,39 | 35 | 122.414,10 | 188.329,39 | 65.915,29 | | Okt 21 | 188.329,39 | 35 | 122.414,10 | 188.329,39 | 65.915,29 | | Nov 21 | 188.329,39 | 30 | 131.830,57 | 188.329,39 | 56.498,82 | | Dez 21 | 188.329,39 | 30 | 131.830,57 | 188.329,39 | 56.498,82 | | Jan 22 | 188.329,39 | 30 | 131.830,57 | 188.329,39 | 56.498,82 | | Feb 22 | 188.329,39 | 30 | 131.830,57 | 188.329,39 | 56.498,82 | | Mrz 22 | 188.329,39 | 25 | 141.247,04 | 188.329,39 | 47.082,35 | | Gesamt | | | 2.925.563,16 | 4.405.765,55 | 1.480.202,39 |

33 a) Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können die durch die sog. Covid-19-Pandemie bedingten Beeinträchtigungen für den Betrieb eines gewerblich genutzten Mietobjektes eine Anpassung eines Mietvertrags nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage rechtfertigen (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21, NZM 2022, 99; Urteil vom 16. Februar 2022 – XII ZR 17/21, NJW 2022, 1378; Urteil vom 13. Juli 2022 – XII ZR 75/21, NZM 2022, 802; Urteil vom 23. November 2022 – XII ZR 96/21, NZM 2023, 77). Weiter geht der Bundesgerichtshof nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung davon aus, dass sowohl das sog. reale als auch das hypothetische Element des § 313 Abs. 1 BGB in den Fällen einer pandemiebedingten Betriebsschließung oder -beeinträchtigung regelmäßig erfüllt sind (BGH, Urteil vom 23. November 2022, Rn. 21 a.a.O.).

34 b) Dies ist auch im vorliegenden Fall zu bejahen.

35 Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen und Kontakt- und Zugangsbeschränkungen sowie der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland war im vorliegenden Fall die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Juni 2022 – 10 U 192/21 –, Rn. 16, juris). Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine Naturkatastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde.

36 aa) Diese Erwartung der Parteien wurde zunächst dadurch schwerwiegend gestört, dass die Klägerin aufgrund der zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erlassenen Bestimmungen im hier in Rede stehenden Zeitraum das von ihr gepachtete Hotel nur eingeschränkt zu den vorgesehenen Zwecken gebrauchen konnte. Im Einzelnen galten in Berlin die folgenden behördlichen Anordnungen:

37 | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Zeitraum | Status | Art der Einschränkung | Verordnung / Rechtsgrundlage | Ausnahmen / Hinweise | | 23. März 2020 – 17. Mai 2020 | überwiegend VERBOTEN | Vollständiges Beherbergungsverbot – keine touristischen Übernachtungen | SARS-CoV-2-EindmaßnV vom 22.03.2020 (Berlin), gestützt auf § 32 i.V.m. §§ 28, 29 IfSG | Ausnahmen nur für zwingend notwendige Aufenthalte (z.B. Beruf, medizinisch) | | 28. Mai 2020 – 01. Nov. 2020 | ERLAUBT mit Auflagen | Öffnung unter Hygieneauflagen (Abstand, Mund-Nasen-Schutz, Lüftung, Kontakterfassung); Belegungsobergrenzen, Spa- und Wellnessbereiche blieben bis August 2020 geschlossen | Folge-Verordnungen zur SARS-CoV-2-EindmaßnV; schrittweise Lockerungen ab Mai 2020 | Regelbegleitung durch Hygienekonzept; keine spezifische Testpflicht für Gäste aber Datenerfassung | | 02. Nov. 2020 – 22. Dez. 2020 | überwiegend VERBOTEN | Vollständiges Verbot touristischer Übernachtungen ("Lockdown light") | 10. Änd.-VO zur SARS-CoV-2-Infektionsschutzverordnung vom 29.10.2020 (GVBl. Nr. 50); Umsetzung MPK-Beschluss vom 28.10.2020; 13. Änd.-VO zur SARS-CoV-2-Infektionsschutzverordnung vom 26.11.2020 (GVBl. Nr. 56) | Ausnahme: Dienst-/Geschäftsreisen und zwingende private Gründe; bereits anwesende Gäste durften bis 05.11.2020 bleiben | | 23. Dez. 2020 – 13. Juni 2021 | überwiegend VERBOTEN | Vollständiges Verbot touristischer Übernachtungen; | Verordnung zur Neufassung der Berliner SARS-CoV-2-Vorschriften vom 14.12.2020; 2.SARS-CoV-2-Infektionsschutzmaßnahmenverordnung (InfSchMV) vom 04.03.2021 (§ 17 Abs. 2); Vorgänger: Verlängerungsverordnungen Jan.–Mrz. 2021 | Ausnahmen: Geschäftsreisen und "notwendige private Gründe"; Dokumentationspflicht für Betreiber | | 11./14. Juni 2021 – ca. 19. Aug. 2021 | EINGESCHRÄNKT | Touristische Übernachtungen erlaubt mit Testpflicht (negativer Schnell-/PCR-Test bei Anreise; alle 48 h erneut); max. 50 % Belegungskapazität | 1. Änd.-VO zur 2. InfSchMV (Öffnungsschritte ab 11.06.2021); | Geimpfte und Genesene von Testpflicht befreit; Kontakterfassungspflicht; Hygienekonzept erforderlich | | ca. 20. Aug. 2021 – 15. Sept. 2021 | EINGESCHRÄNKT | Touristische Übernachtungen erlaubt unter 3G-Regel: geimpft, genesen oder negativ getestet (max. 48 h); Testpflicht verschärft, Nachweis bei Check-in | Änderungen zur 3. SARS-CoV-2-InfSchMV; Senatsbeschlüsse August 2021 ("3G" für Hotels) | Gäste unter 18 Jahren von Testpflicht befreit; Anwesenheitsdokumentation verpflichtend; Maskenpflicht in Gemeinschaftsbereichen | | 16. Sept. 2021 – 26. Nov. 2021 | EINGESCHRÄNKT | 3G-Regel: Zutritt nur für Geimpfte, Genesene oder Getestete; 2G-Option für Betreiber möglich (dann Maskenpflicht entfällt) | 6. Änd.-VO zur 3. InfSchMV vom 14.09.2021 (2G-Option); 8. Änd.-VO vom 05.10.2021 (2G-Option auch für Hotels) | 2G-Option bedeutet: nur Geimpfte/Genesene, dafür weniger Auflagen; Betreiber konnten wählen | | 27. Nov. 2021 – 14. Dez. 2021 | EINGESCHRÄNKT (2G-Pflicht) | 2G-Pflicht für Hotels: nur Geimpfte und Genesene; Ungeimpfte auch mit negativem Test ausgeschlossen; zusätzlich Maskenpflicht in Gemeinschaftsräumen | 11. Änd.-VO zur 3. InfSchMV vom 23.11.2021 (in Kraft ab 27.11.2021); Umsetzung MPK-Beschluss | Kinder unter 18 Jahren mit negativem Test zugelassen; Testpflicht entfällt für Geimpfte/Genesene | | 15. Dez. 2021 – 17. Feb. 2022 | EINGESCHRÄNKT (2G-Pflicht) | 2G-Pflicht und Kontaktdatendokumentation; für Veranstaltungen in Hotels: Personenobergrenzen; verschärfte Maskenpflicht (FFP2) | 4. SARS-CoV-2-InfSchMV (Vierte Verordnung) vom 15.12.2021; fortlaufende Änderungsverordnungen Jan. 2022 | Kontaktdatendokumentation vorgeschrieben; Anwesenheitsnachweis (geimpft/genesen) zu erfassen | | 18. Feb. 2022 – 31. März 2022 | EINGESCHRÄNKT (3G-Pflicht) | Rückstufung auf 3G für Hotels; FFP2-Maskenpflicht in Gemeinschaftsbereichen; Anwesenheitsdokumentation vereinfacht | 6. Änd.-VO zur 4. InfSchMV vom 16.02.2022 (in Kraft 18.02.2022); 7. Änd.-VO vom 01.03.2022 | Im Einzelhandel: 2G aufgehoben, FFP2-Pflicht; Pflicht zur Erfassung von Impf-/Testnachweisen entfällt (nur Kontaktdaten) |

38 Ersichtlich waren Hotelbetriebe zwar zu keinem Zeitpunkt zur vollständigen Schließung verpflichtet, soweit aber in den sog. „Lockdowns“ touristische Übernachtungen nahezu vollständig untersagt, war die Geschäftsgrundlage dennoch ganz erheblich gestört. Dies betrifft also die Zeiträume 23. März 2020 – 17. Mai 2020; 02. Nov. 2020 – 22. Dez. 2020 sowie 23. Dez. 2020 – 13. Juni 2021. Gleiches gilt soweit hoheitlich angeordnete Beschränkungen des Zugangs auf Personen mit einem bestimmten Impfstatus („2G“ oder „2G+“) ohne die jedermann eröffnete Möglichkeit, die Zugangsberechtigung auch durch einen Test zu erlangen, bestanden (BGH, Urt. v. 23.11.2022 – XII ZR 96/21, NZM 2023, 77, Rn. 23). Dies betrifft in Berlin die Zeiträume 11./14. Juni 2021 – ca. 19. Aug. 2021 (Begrenzung der Belegungskapazität), 27. Nov. 2021 – 14. Dez. 2021 (2G-Regelung) sowie 15. Dez. 2021 – 17. Feb. 2022 (2G-Regelung).

39 Die große Geschäftsgrundlage ist dabei im Hinblick auf die Klägerin unabhängig vom konkreten Anteil touristisch Reisender einerseits und geschäftlich Reisender andererseits gestört, obwohl es im Hinblick auf Geschäftsreisen zu keinem Zeitpunkt ein Totalverbot gab. Denn ein Totalverbot setzt die Störung der Geschäftsgrundlage nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon nicht voraus. Die genannten Einschränkungen (z. B. „2G“ oder „2G+“) reichen nach der insoweit eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 23.11.2022, a. a. O.) aus. Etwas anderes geht zudem auch nicht aus Art. 240 § 7 EGBGB hervor (so auch: LG Krefeld, Urteil vom 31. Juli 2024 – 2 O 44/23 –, Rn. 56, juris).

40 Eine Störung der großen Geschäftsgrundlage ist zudem im Hinblick auf den gesamten Zeitraum aufgrund der gezielt das Reisen betreffenden Warnungen und Appelle staatlicher Stellen zu bejahen.

41 Warnungen sowie Appelle staatlicher Akteure, nicht zu reisen, sind grundsätzlich geeignet, einen Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB begründen (vgl. Streyl, NZM 2020, 817, 825; OLG Düsseldorf Urt. v. 18.9.2025 – 10 U 116/24, BeckRS 2025, 28083 Rn. 40). Denn auch solche Warnungen und Appelle können zielgerichtete „hoheitliche Maßnahmen“ im Sinne von schlicht-hoheitlichen Handeln sein. Dies ist ein reales Verwaltungshandeln, das nicht wie der Verwaltungsakt eine Rechtsfolge festsetzt, aber aufgrund öffentlichen Rechts und in Ausübung öffentlicher Gewalt im Sinne des Art. 19 Abs. 4 GG erfolgt (Stelkens/Bonk/Sachs/Schmitz, 10. Aufl. 2022, VwVfG § 1 Rn. 144). Dies ist insbesondere dann zu bejahen, wenn die Appelle von der Bundesregierung bzw. einzelnen Mitgliedern der Bundesregierung ausgehen, denn die Bundesregierung ist aufgrund ihrer Aufgabe der Staatsleitung überall dort zur Informationsarbeit berechtigt, wo ihr eine gesamtstaatliche Verantwortung zukommt, die mithilfe von Informationen wahrgenommen werden kann (BVerfG, Beschluss vom 26. Juni 2002 – 1 BvR 670/91 –, BVerfGE 105, 279-312).

42 Voraussetzung ist aber entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass auch die hoheitlichen Maßnahmen unmittelbar die Nutzung oder Erfüllung des gegenständlichen Vertrages beschränken. Nicht ausreichend ist danach, dass aufgrund sonstiger – nicht das Hotelgewerbe betreffender – behördlicher Anordnungen das Reisen oder touristische Aufenthalte insgesamt unattraktiver waren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben vielmehr solche negativen wirtschaftlichen Entwicklungen außer Betracht zu bleiben, die keine unmittelbare Folge von pandemiebedingten Beschränkungen sind, sondern anderweitige Ursachen haben. Für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden, dass eine allgemeine Kaufzurückhaltung der Kunden dem Verwendungsrisiko der Mietpartei zuzuordnen ist, da es sich insofern um einen Umstand der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung handelt (BGH, Urteil vom 13. Juli 2022, a. a. O., Rn. 39). Diese Abgrenzung ist auch bei der Entscheidung des hiesigen Falls zu berücksichtigen. Einer Zurückhaltung von Kunden bei Einkäufen in einem Einzelhandelsgeschäft entspricht im Bereich der Hotellerie eine Zurückhaltung von Gästen bei der Durchführung von Hotelübernachtungen (OLG Düsseldorf Urt. v. 18.9.2025 – 10 U 116/24, BeckRS 2025, 28083 Rn. 39).

43 Nach diesem Maßstab sind aber dezidierte Aufforderungen staatlicher Akteure sowie Warnungen wissenschaftlicher Stellen, die staatliche Stellen beraten, nicht zu reisen, nicht mit einer allgemeinen konsumptiven Zurückhaltung gleichzusetzen, denn es handelt dabei um hoheitliche Maßnahmen, die konkret auf die gewerbliche Tätigkeit der Klägerin und den im Pachtvertrag vereinbarten Nutzungszweck abzielen. Für die Annahme einer Grundlagenstörung ist es gleichgültig, ob sich eine Maßnahme als Verbot oder behördliche bzw. wissenschaftliche Empfehlung darstellt, entscheidend ist die (intendierte) verhaltenssteuernde Wirkung (vgl. Streyl, NZM 2020, 817, 825).

44 Gerade solche Maßnahmen hat die Klägerin für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ab Seite 45 der Klageschrift (Bl. 45 ff. d. A.) im Einzelnen vorgetragen. Insbesondere empfahl die damalige Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel im März 2021 persönlich und ausdrücklich, in diesem Jahr nicht zu verreisen. Für die weiteren dementsprechenden Beschlüsse und Leitlinien der Bundesländer und der Bundesregierung wird auf die tabellarische Auflistung ab Seite 53 der Klageschrift (Bl. 53 ff. d. A.) Bezug genommen.

45 c) Eine unveränderte Vertragsdurchführung ist der Klägerin auch unzumutbar.

46 Eine Vertragsanpassung ist nur dann zulässig, wenn es zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint. Da die Voraussetzungen des § 313 BGB eng zusammenhängen, ist mit einer schwerwiegenden Störung regelmäßig die Unzumutbarkeit einer unangepassten Vertragsfortsetzung verbunden. Das ist auch die Sicht des Gesetzgebers zu Art. 240 § 7 EGBGB. Die mit der erheblichen Störung der Geschäftsgrundlage einhergehende Vermutung der Unzumutbarkeit der unveränderten Vertragsfortsetzung hat die Beklagte nicht widerlegt.

47 Die Klägerin hat ihre erheblichen Umsatzrückgänge plausibel gemacht durch Vorlage der aus der Anlage K47NEU ersichtlichen Betriebskennzahlen.

48 Die Kammer ist nach der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, § 286 ZPO, dass es sich hierbei um die tatsächlich erwirtschafteten Umsätze handelt und es sich insbesondere – außerhalb von Betrugstaten einzelner Gäste, von denen dann aber auch die Klägerin derzeit keine Kenntnis hat – um die von der Klägerin automatisch erfassten und an den Mutterkonzern in Paris weitergeleiteten Umsätze handelt.

49 Beide Zeuginnen – bei der Klägerin als Controllerin bzw. Finanzdirektorin beschäftigt – haben dies in der Sache bestätigt. Sie haben zudem übereinstimmend bestätigt, dass die Buchung eines Umsatzes tag-genau beim Check-Out eines Kunden automatisch und separat für jeden Monat erfolge. Pro Monat erfolge dann die Weiterleitung der Umsätze, die nicht nur durch die Buchhaltung, sondern jährlich auch durch Wirtschaftsprüfer überprüft würden.

50 Die Kammer folgt den Angaben der Zeuginnen. Die Aussagen beider Zeuginnen sind glaubhaft, die Zeuginnen selbst glaubwürdig. Die Angaben der Zeuginnen, insbesondere zum Buchungsprozess einer Hotelleistung sowie zu den Kontrollen der Buchhaltung und der Wirtschaftsprüfer, sind inhaltlich nachvollziehbar, in sich frei von Widersprüchen und lassen sich insbesondere wechselseitig in Deckung bringen. Die Zeuginnen selbst sind auch glaubwürdig. Zwar sind beide auch heute noch bei der Klägerin beschäftigt, allein dieser Umstand genügt jedoch nicht, den Eindruck der Glaubwürdigkeit, der sich hier insbesondere aus dem ruhigen, erkennbar bemühten sowie durchgehend offenen Aussageverhalten ergibt, zu erschüttern.

51 Die danach der Prüfung der Unzumutbarkeit zugrunde zu legende Anlage K47Neu zeigt die monatliche Finanzentwicklung des Hotels der Klägerin in Berlin-Mitte für die Jahre 2019–2022. Ausgewiesen werden Auslastungsquote (OCC), Nettoumsatz und EBITDA (vor IFRS16). Das Jahr 2019 dient als Referenzjahr vor der Covid-19-Pandemie.

52 Dabei zeigen sich in den Jahren 2020 und 2021 vor allem in den Lockdown-Zeiträumen massive Umsatzeinbrüche. So brach im Jahr 2020 im Zeitraum April bis August der Umsatz im Vergleich zum Jahr 2019 extrem ein. Die Umsatzeinbrüche betrugen bis zu –99,8 % gegenüber 2019 (Mai: –99,8 %, April: –99,4 %). Im Jahr 2021 kam es im Januar und Februar fast zu kompletten Ausfällen. Es kam auch in diesem Jahr zu Einbrüchen von –88 % bis –98 % gegenüber 2019 in den ersten sechs Monaten. Erst ab Juli zog die Auslastung spürbar an (Juli: OCC 62,6 %, August: 72,3 %).

53 Mit derartigen völlig außerhalb jeder Erfahrung und Wahrscheinlichkeit liegenden und nicht erwartbaren Umständen muss eine Unternehmerin nicht rechnen, auch wenn sie generell das Risiko eines wirtschaftlichen Misserfolgs ihres Unternehmens und auch das Verwendungsrisiko des Pachtobjektes selbst trägt.

54 e) Auch die sonstigen Einwendungen der Beklagten gegen die Vertragsanpassung greifen nicht durch.

55 Dass die Klägerin nicht alles Zumutbare unternommen hat, um ihre Verluste zu reduzieren, ist nicht ersichtlich. Insbesondere erschließt sich nicht, weshalb sie – was die Beklagte aber vertritt – diese umsatzschwache Zeit noch für Umbauarbeiten hätte nutzen sollen, wodurch sich die Nutzbarkeit noch weiter reduziert hätte. Hierdurch hätte sie im gegenständlichen Zeitraum nicht weniger Einbrüche erlitten, sondern diese gegebenenfalls noch gesteigert. Es ist auch nicht nachvollziehbar, wie die Klägerin ihre Verluste durch Ausweitung ihres Angebots auf Expats und ähnliche Nutzergruppen hätte erweitern können. Denn auch diese Gruppen waren pandemiebedingt in ihrer Mobilität stark eingeschränkt. Zudem war die Klägerin schon infolge des Vertrages an den vereinbarten Nutzungszweck als Hotel gebunden. Eine hiervon abweichende Nutzung wäre als den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitende Nutzung eine Nebenpflichtverletzung, welche zum Schadensersatz führen kann.

56 Soweit eine Betriebsunterbrechungsversicherung in Rede steht dahingehend, die Klägerin habe es unterlassen, eine solche abzuschließen, die dieses Risiko absichert, folgt das Gericht dem nicht (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 31. Juli 2024 – 2 O 44/23 –, Rn. 70, juris). Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin eine solche Versicherung hätte abschließen können, die dieses Risiko abgedeckt hätte. Auch der Pachtvertrag nennt eine entsprechende Versicherungspflicht nicht.

57 Soweit die Klägerin Kurzarbeitergeld erhalten hat, ist dieses zwar generell als Vorteil zu berücksichtigen. Allerdings diente dieses Kurzarbeitergeld in erster Linie nicht der Existenzsicherung der Klägerin, sondern in erster Linie dem Zweck, betriebsbedingte Kündigungen ihrer Arbeitnehmer zu verhindern. Es schützt die Arbeitnehmerinteressen. Die Klägerin profitierte hiervon nur mittelbar. Es dient nicht als Kompensation für die Betriebseinschränkungen. Eine zugunsten der Beklagten wirkende Überkompensation der von der Klägerin erlittenen Nachteile ist hierin nicht zu sehen.

58 Auch die von der Klägerin in Anspruch genommenen staatlichen Hilfen führen vorliegend nicht zu einer Überkompensation, denn im Rahmen der verpflichtenden Schlussabrechnung über die Überbrückungshilfen werden nachträgliche, vorteilhafte Veränderungen auf der Einnahmen- und Ausgabenseite der antragstellenden Klägerin derart berücksichtigt werden, dass der Zuschuss teilweise an die Staatskasse zurückgezahlt werden muss (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Juni 2022 – 10 U 192/21 –, Rn. 35, juris). Dies führt dazu, dass sich durch eine nach Antragstellung erreichte Pachtreduzierung die zu gewährende Staatshilfe verringert. Ist damit die Höhe der bei der Klägerin endgültig verbleibenden Staatshilfen - und nur solche sind in die Abwägung einzustellen (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 489) - nicht feststellbar, so kann auch die Kammer diese bei der Quotenbildung nicht berücksichtigen. Überdies ist dem Art. 240 § 7 EGBGB der Wille des Gesetzgebers zu entnehmen, der Vermieterin bzw. Verpächterin an den Kosten der Pandemie zu beteiligen. Lehnte man eine Pachtreduzierung vorliegend mit der Begründung ab, dass der Klägerin noch auszuzahlende Staatshilfen zustehen, mit der Folge, dass dadurch die Staatshilfen höher ausfallen, so kämen im Ergebnis der Beklagten als Verpächterin die Staatshilfen zugute, da sie dazu führten, dass ihr der (volle) Anspruch auf die Pacht erhalten bliebe. Dies ist aber gerade, wie sich aus Art. 240 § 7 EGBGB ergibt, nicht gewollt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Juni 2022, a. a. O.).

59 f) Dies vorausgeschickt sind die von der Klägerin der Berechnung der Klageforderung zugrunde gelegten Reduzierungsquoten ganz überwiegend nicht zu beanstanden. Sie hat die Minderungsquoten ausweislich der Darstellung in der Klageschrift an die wechselnden und unterschiedlichen in der Sache unstreitigen in den jeweiligen Monaten geltenden Einschränkungen in Bezug auf die Pandemie angepasst. Die von der Klägerin behaupteten Reduzierungsquoten für die einzelnen Monate hält auch das Gericht für angemessen (§ 287 ZPO). Sie liegen insbesondere für die Zeiten des nahezu völligen Erliegens jeglicher Beherbergungstätigkeit in den Monaten März und April 2020 mit 45 % im Bereich des Angemessenen und bewegen sich angesichts der über den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum geltenden Einschränkungen in einem adäquaten Bereich, der denjenigen Quoten entspricht, die auch in vergleichbaren zugesprochen wurden (z. B. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Juni 2022, a. a. O.: 50 % Reduzierung für die Zeiträume aus Ausschlusses touristischer Übernachtungen; LG Krefeld, Urteil vom 31. Juli 2024 – 2 O 44/23 –, Rn. 73: 40 % für die Lockdown-Zeiträume „am unteren Rand des Angemessenen“). Lediglich die Quote für März 2020 war in Ansehung der Tatsache anzupassen, dass die Einschränkungen erst in der letzten Hälfte dieses Monats begannen.

60 Die Zahlungen der Klägerin und die von ihr nach dem Vertrag geschuldeten Mieten/Pachten sind rechnerisch unstreitig, weshalb der Klägerin der aus dem Tenor ersichtliche Rückzahlungsanspruch zusteht.

61 g) Die Klägerin ist mit diesem Anspruch aufgrund der in § 3 Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag vom 11.12.2020 (Bl. 41 der Anlage K1) getroffenen Regelung weder ausgeschlossen, noch ist aufgrund dieser Regelung einer Verjährung der klägerischen Ansprüche anzunehmen. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen zunächst Bezug genommen auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 4.2.2025 (Bl. 201 d.A.).

62 Letztlich kann die Frage offen bleiben, welche Art von Regelung (Verjährungsfrist oder materiell-rechtliche Ausschlussfrist) die Parteien vereinbart haben, denn die Klägerin hat ihre Ansprüche auf Anpassung der Geschäftsgrundlage unstreitig unter dem 8.3.2022 – und damit noch deutlich innerhalb der Frist – geltend gemacht. Zugleich befanden sich die Parteien ab diesem Zeitpunkt bis zur Klageerhebung auch unstreitig in Verhandlungen, die mit der Klageerhebung endeten, sodass eine etwaige Verjährung zunächst gemäß § 203 BGB und sodann gemäß § 204 BGB gehemmt war. Die Klägerin hat also gerade binnen der laufenden Frist verjährungshemmende Maßnahmen in Form der Aufnahme von Verhandlungen vorgenommen. Einer weiteren Beweisaufnahme zum Inhalt der Vereinbarung bedarf es schon deshalb nicht.

63 h) Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Einen Zinssatz gemäß § 288 Abs. 2 BGB kann die Klägerin nicht verlangen, weil es sich bei der geltend gemachten Forderung nicht um eine Entgeltforderung handelt.

64 4. Die Bedingung der Hilfswiderklage ist nicht eingetreten, sodass über sie keine Entscheidung ergeht.

II.

65 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 2 ZPO.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001646924