Finanzgericht Berlin-Brandenburg 3. Senat — 3 K 3125/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-03-25

Aktenzeichen: 3 K 3125/24

ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0325.3K3125.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 179 BewG 1991 vom 24.12.2008, § 184 Abs 3 S 2 BewG 1991 vom 24.12.2008, § 198 BewG 1991 vom 24.12.2008, § 40 Abs 5 Nr 1 ImmoWertV 2022 2021, § 5 Abs 1 S 2 ImmoWertV 2022 2021 ... mehr

Leitsatz

Handelt es sich bei der vorhandenen Bebauung eines Grundstücks um eine baurechtlich legale, da entweder genehmigte oder unter Bestandsschutz stehende, bauliche Nutzung des Bewertungsobjekts, ist sie auch bei einem gedacht unbebauten Grundstück zum Bewertungsstichtag realisierbar und bei einer Anpassung des Bodenrichtwerts an die GFZ des Grundstücks zu berücksichtigen.(Rn.19)

Orientierungssatz

1. Zum Leitsatz: Bei der Bodenwertermittlung i.S. des § 179 BewG hat die Bestandsbebauung zumindest indiziellen Charakter für die auf dem Grundstück mögliche und baurechtlich zulässige Bebauung (a.A. wohl Urteil des FG München vom 07.02.2024 - 4 K 1385/23).(Rn.19)

2. Auf die Indizwirkung einer legalen Bestandsbebauung hinsichtlich der realisierbaren Geschossflächenzahl darf sich die Finanzbehörde verlassen, ohne gehalten zu sein, zum Nachweis wertmindernder Umstände selbst ein Wertgutachten einzuholen.(Rn.22)

3. Die Revision wird vom FG zugelassen, betreffend die Frage, ob eine tatsächliche Bebauung eines Grundstücks, welche hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung über dasjenige des Bodenrichtwertgrundstücks hinausgeht, eine realisierbare bauliche Nutzung in der Weise indiziert, dass eine Ableitung des Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert mittels der durch den Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten (Erhöhung des Bodenrichtwerts) im Regelbewertungsverfahren regelmäßig geboten ist.(Rn.26)

4. Revision wurde eingelegt (Az. des BFH: II R 10/26).

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen werden nicht erstattet.

Tatbestand

1 Die Beteiligten streiten im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung des Grundbesitzwertes (Bedarfswertfeststellung) betreffend das Grundstück E…-straße/F…-straße, Berlin (Bewertungsobjekt), um die Frage, ob im Rahmen der Bodenwertermittlung der Bodenrichtwert (nach oben) anzupassen ist.

2 Der Kläger hat mit notariellem Vertrag vom 14. Juni 2018 mit Wirkung zum 1. Juli 2018 (Bewertungsstichtag) unter anderem das Bewertungsobjekt der mit derselben notariellen Urkunde gegründeten G… GbR (GbR) schenkweise übertragen. Gesellschafter der GbR waren der Kläger und die Beigeladenen. Der Kläger erhielt einen Anteil an der GbR in Höhe von 89,5 %, die Beigeladene zu 1. einen Anteil in Höhe von 4,5 %, die Beigeladenen zu 2. und 3. jeweils einen Anteil von 3,0 %. Das Bewertungsobjekt hat eine Grundstücksfläche von 757 m² und ist Teil einer Blockbebauung. Bei dem Grundstück handelt es sich um ein Eckgrundstück, dessen beide Straßenseiten mit einem aus sechs Vollgeschossen bestehendem Mietwohnhaus, Baujahr 1903, bebaut ist. In der Blockbebauung befinden sich weitere Mietwohnhäuser mit fünf bis sieben Vollgeschossen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) des Bewertungsobjekts beträgt 4,65.

3 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (GAA) ermittelte zum 1. Januar 2018 für die Bodenrichtwertzone Nr. …, in der das Bewertungsgrundstück belegen ist, einen Bodenrichtwert (BRW) in Höhe von 4.500,00 €/m². Dabei war für das Bodenrichtwertgrundstück eine GFZ von 2,5 angesetzt worden. Darüber hinaus lagen zum Bewertungsstichtag Umrechnungskoeffizienten mit vier Nachkommastellen des GAA Berlin für die Berücksichtigung einer von der zulässigen GFZ abweichenden realisierbaren GFZ für Wohnbauland 2004 vor (Amtsblatt für Berlin 2004, 1101 ff.).

4 Mit Bescheiden jeweils vom 16. November 2018 stellte der Beklagte den Grundbesitzwert für das Bewertungsobjekt auf 5.024.587 € gesondert und einheitlich gegenüber dem Kläger und den Beigeladenen fest und rechnete der Beigeladenen zu 1. einen Anteil in Höhe von 226.106 € (45 / 10.000) sowie der Beigeladenen zu 2. und 3. jeweils in Höhe von 150.737 € (30 / 10.000) zu. Die Wertermittlung erfolgte im Ertragswertverfahren. Der Bodenwertermittlung wurde der BRW zum 1. Januar 2018 zugrunde gelegt. Diesen passte der Beklagte mittels der vom GAA veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten (Faktor 1,77 / 1,20, also mit auf zwei Nachkommastellen gerundeten Umrechnungskoeffizienten) auf die tatsächliche GFZ des Bewertungsgrundstücks an. So ergab sich ein BRW in Höhe von 6.637,50 € und ein Bodenwert in Höhe von 5.024.587 €. Da der Gebäudeertragswert negativ war, wurde der Bewertung der Bodenwert als Mindestwert gemäß § 184 Abs. 3 Satz 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) zugrunde gelegt.

5 Hiergegen wandte sich der Kläger mit seinem Einspruch vom 14. Dezember 2018. Der Bewertung sei der Bodenwert des Bodenrichtwertgrundstücks (GFZ 2,5) unangepasst zugrunde zu legen. Eine GFZ von über 4,0 – wie im angegriffenen Bescheid angenommen – sei ausgeschlossen. Die derzeitige Bebauung sei nicht mehr genehmigungsfähig. Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 198 BewG brachte der Kläger nicht bei.

6 Mit Einspruchsentscheidung vom 25. Juli 2024 wies der Beklagte den Einspruch des Klägers als unbegründet zurück und hielt an der Anpassung des BRW fest. Die GFZ von 4,65 weiche von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks ab, für das eine GFZ von 2,5 angegeben sei. In diesem Fall sei der Bodenwert unter Anwendung der vom GAA veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten für eine abweichende GFZ abzuleiten. Dabei komme es auf die tatsächlich realisierte GFZ an, denn diese stelle die baurechtlich zulässige – mögliche – Nutzung dar. Bei der vorhandenen Bebauung handle es sich um eine legale bauliche Nutzung des Bewertungsobjekts. Diese könne jedenfalls dann der Ableitung des BRW zugrunde gelegt werden, wenn nicht evident sei, dass die Bestandsbebauung nicht der möglichen baulichen Nutzung entspreche. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Insbesondere lägen keine baurechtlichen Vorschriften vor, die einer entsprechenden baulichen Nutzung entgegenstünden. Zwar weise der Baunutzungsplan vom 28. Dezember 1960 die Baustufe V/3 aus, die einer GFZ von 1,5 entspreche. In der Umgebung werde hiervon jedoch regelmäßig abgewichen, sodass der Baunutzungsplan insoweit funktionslos geworden sei Dafür spreche auch die im Jahr 1984 für das Bewertungsobjekt genehmigte Erweiterung der Wohnfläche durch Ausbau des Dachgeschosses. Danach sei der Bereich unbeplant und die Zulässigkeit der Bebauung richte sich nach § 34 BauGB. Danach seien Vorhaben innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile insbesondere dann zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügten und die Erschließung gesichert sei. Die direkte Nachbarbebauung sei durch in geschlossener Bauweise errichtete Altbauten mit Seitenflügel und Hinterhäuser geprägt. Dies entspreche auch der Bebauung des Bewertungsobjekts. Damit sei nicht ausgeschlossen, dass die vorhandene GFZ auch bei einem gedachten Abriss des Bestandsgebäudes mit anschließendem Neubau erreichbar wäre.

7 Hiergegen hat der Kläger am 28. August 2024 Klage erhoben. Die Anpassung des BRW an die GFZ der tatsächlichen Bebauung komme nicht in Betracht, da das Grundstück so zu bewerten sei, als sei es unbebaut. Zur Ermittlung des Mindestwerts sei der tatsächlich vom GAA unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Vorgaben ermittelte BRW in Höhe von 4.500 €/m² anzuwenden. Für eine darüberhinausgehende Erhöhung sei kein Raum. Dieser Bodenwert sei dann auch der Bodenwertverzinsung für den Gebäudeertragswert zugrunde zu legen. Danach ergäbe sich ein Grundbesitzwert in Höhe von 3.749.640 €. Dem liege die Überlegung zugrunde, dass bei einem unrentabel bebauten Grundstück die vorhandene Bebauung zumindest theoretisch jederzeit beseitigt werden könne, um das Grundstück anderweitig rentabel zu verwerten. Im Rahmen des § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG könne die unrentable Bebauung daher beim Bodenwert, der dann als Mindestwert anzusetzen sei, nicht berücksichtigt werden.

8 Der Kläger beantragt, die Bescheide vom 16. November 2018 über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 1. Juli 2018 für Zwecke der Schenkungssteuer in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 25. Juli 2024 dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert auf 3.749.640 € festgestellt wird, die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären, hilfsweise die Revision zuzulassen.

9 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

10 Zur Begründung nimmt der Beklagte im Wesentlichen Bezug auf die Einspruchsentscheidung. Ergänzend trägt er vor, dass er von einer formell und materiell legal errichteten Bebauung ausgehe, sodass nichts dagegenspreche, dass die vorhandene Bebauung auch bei einem gedachten Abriss des Bestandsgebäudes mit anschließend Neubau erreicht werden könne. Der von den GAA mitgeteilte jeweilige BRW sei jedoch nur für jene Grundstücke anzusetzen, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Der Wert von Grundstücken, die – wie das hiesige Bewertungsobjekt – von den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, sei dagegen aus dem BRW abzuleiten. Dabei seien im Streitfall die Vorgaben des GAA beachtet worden (R B 179.2 ErbStR). Der Bodenwert sei hierzu in Abhängigkeit von der legal auf dem Grundstück erreichten GFZ mit Hilfe der vom GAA veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten ermittelt worden. Im Ergebnis spiegele dieser Wert den Bodenwert des unbebauten Bewertungsobjekts unter Berücksichtigung der vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden legalen baulichen Ausnutzung bzw. Ausnutzungsmöglichkeit wider. Dies gelte auch für den Regelungsbereich des § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG, denn das (tatsächlich) aufstehende Gebäude sei in dem nach diesen Grundsätzen ermittelten Bodenwert nicht erfasst.

11 Die Beigeladenen stellen keine Anträge.

12 Dem Gericht hat bei seiner Entscheidung ein Band Finanzamtsakten des Beklagten sowie die Gerichtsakten vorgelegen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf diese Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

13 I. Die Klage, über die der Senat mit Zustimmung der Beteiligten nach § 90 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) ohne mündliche Verhandlung entscheidet, ist unbegründet. Der streitgegenständliche Feststellungsbescheid verletzt den Kläger jedenfalls nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 FGO). Die durch den Beklagten vorgenommene Ableitung des hier allein streitigen Bodenwerts aus dem einschlägigen BRW mittels Anwendung der durch den GAA veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten begegnet dem Grunde nach keinen Bedenken. Der Beklagte hat den Bodenwert dem Grunde nach korrekt aus dem BRW abgeleitet (1.). Soweit der Beklagte die Umrechnungskoeffizienten nicht mit vier Nachkommastellen verwendet hat, geht dies nicht zulasten des Klägers (2).

14 1. Die Ableitung war dem Grunde nach geboten, da der unangepasste Ansatz des BRW nicht in Betracht kam.

15 a) Der Wert des Bewertungsobjekts war, insoweit zwischen den Beteiligten unstreitig, im Wege des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, wobei im Ergebnis der Bodenwert als Mindestwert gemäß § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG anzusetzen war. Dabei ist der Bodenwert, auch dies ist zwischen den Beteiligten im Ergebnis unstreitig, gemäß § 184 Abs. 2 BewG i. V. m. § 179 BewG so zu ermitteln, als sei das Grundstück (fiktiv) unbebaut. Liegt ein ordnungsgemäß vom GAA festgestellter BRW für das zu bewertende Grundstück vor, ist dieser gemäß § 179 Satz 1 BewG i. V. m. § 196 BauGB anzusetzen. Dabei muss das Finanzamt diesen grundsätzlich unverändert (unmittelbar) übernehmen. Der Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist jedoch nach den Vorgaben des GAA aus dem BRW der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten. Der abgeleitete BRW ist dann auch der bewertungsrechtlich maßgebende Wert. Wertbeeinflussende Merkmale sind insbesondere Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung. Letzteres kann sich in der GFZ und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken. Insoweit ist zu prüfen, ob der BRW an eine abweichende mögliche bauliche Nutzung anzupassen ist (vgl. BFH, Urteil vom 12. Juli 2006 – II R 1/04, juris, zu § 145 BewG, Rz. 12; Halaczinsky, in: Rössler/Troll, BewG, 34. Ergänzungslieferung, § 179 Rz. 10). Dementsprechend hat auch der hiesige Senat wiederholt entschieden, dass eine GFZ-Anpassung vorzunehmen ist, wenn die tatsächlich realisierte GFZ die GFZ des Bodenrichtwertgrundstücks übersteigt (Senatsurteile vom 10. Juni 2015 – 3 K 3151/13, Entscheidungen der FG – EFG – 2015, 1593, unter 2. d) bb) der Gründe m. w. N.; vom 24. April 2024 – 3 K 3022/22, EFG 2024, 1187, unter II. 2. b) bb) der Gründe).

16 b) Dies ist hier der Fall. Die tatsächliche bauliche Ausnutzung des Bewertungsobjekts mit einer GFZ von 4,65 weicht als wertrelevantes Grundstücksmerkmal erheblich von der für das Bodenrichtwertgrundstück angesetzten zonentypischen GFZ von 2,5 ab.

17 c) Die erforderliche Anpassung an die vom Bodenrichtwertgrundstück abweichend realisierte GFZ ergibt sich auch aus § 9 BewG, wonach der Bewertung der gemeine Wert zugrunde zu legen ist. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstücks, unter Berücksichtigung aller Umstände, die den Preis beeinflussen, zu erzielen wäre (§ 9 Abs. 2 BewG). Einen solchen wertbeeinflussenden Umstand stellt die auf einem Grundstück realisierbare oder tatsächlich höher realisierte GFZ dar. Auch der Veröffentlichung des Gutachterausschusses zu den Umrechnungskoeffizienten für Wohnbauland 2004 lässt sich insoweit entnehmen, dass das Maß der baulichen Nutzung einen starken Einfluss auf den Wert eines Grundstücks ausübt, da bei einer höheren GFZ auf dem Grundstück auch größere Gebäudeeinheiten realisiert werden können. Aus diesem Grund akzeptiere ein Erwerber eines Grundstücks im Fall der höheren baulichen Ausnutzung ebenfalls einen höheren Kaufpreis. Nichts anderes kann dann gelten, wenn eine solche wertsteigernde Bebauung auf dem Grundstück bereits (baurechtlich legal) realisiert ist. Die baurechtlich genehmigte oder ggf. unter Bestandsschutz stehende Bebauung belegt insoweit einen werterhöhenden Umstand. Aus diesem Grund wird auch in der Verkehrswertermittlung eine tatsächlich höher realisierte GFZ ggf. über eine atypische Nutzung berücksichtigt (siehe dazu unter 1. e) bb)). Die Ausführungen des GAA, wonach die zulässige GFZ durch einen verbindlichen Bebauungsplan oder durch Anwendung des § 34 BauGB bestimmt wird, stehen einer Anwendung der Umrechnungskoeffizienten im typisierten Verfahren bei einer nach anderen baurechtlichen Normen und Grundsätzen zulässigen tatsächlich höheren baulichen Ausnutzung nicht entgegen. Vielmehr hebt der GAA selbst hervor, dass die Umrechnungskoeffizienten gerade die Wertrelevanz von der zulässigen GFZ abweichender realisierbarer GFZ erfassen soll.

18 d) Dem steht auch nicht entgegen, dass im Fall der Mindestbewertung gemäß § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG der Bodenwert gemäß § 184 Abs. 2 BewG i. V. m. § 179 BewG so zu ermitteln ist, als sei das Grundstück (fiktiv) unbebaut.

19 aa) Insoweit ist zunächst nicht ersichtlich, dass sich, wie der Kläger meint, im Rahmen der Mindestbewertung gemäß § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG die Berücksichtigung der Bestandsbebauung bei der Ermittlung des Bodenwertes generell verbieten würde. Diese Ansicht berücksichtigt nicht, dass es für die Frage, ob ein Gebäudewert derart herabgesetzt ist, dass der Bodenwert als Mindestwert anzusetzen ist, gerade auf die Höhe des Bodenwertes und die damit einhergehende Wechselwirkung von Bodenwert und Liegenschaftszinssatz ankommt. Dies schließt einen werterhöhenden Einfluss der tatsächlichen Bebauung auf den Bodenwert nicht aus. Bei der Bodenwertermittlung im Sinne des § 179 BewG hat die Bestandsbebauung zumindest indiziellen Charakter für die auf dem Grundstück mögliche und baurechtlich zulässige Bebauung. Insoweit durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die tatsächliche GFZ der möglichen, also realisierbaren baulichen Nutzung des Grundstücks entspricht. Handelt es sich bei der vorhandenen Bebauung um eine baurechtlich legale, da entweder genehmigte oder unter Bestandsschutz stehende, bauliche Nutzung des Bewertungsobjekts, ist sie auch bei einem gedacht unbebauten Grundstück zum Bewertungsstichtag realisierbar (a. A. wohl FG München, Urteil vom 7. Februar 2024 – 4 K 1385/23, EFG 2024, 634, Rz. 23). Eine über der GFZ des Bodenrichtwertgrundstücks liegende bauliche Nutzung kann daher zumindest dann der Ableitung des Bodenwertes aus dem BRW zugrunde gelegt werden, wenn keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Bestandsbebauung aus tatsächlichen Gründen (Ruine, vorhandene Abrissverfügung oder Ähnliches) in absehbarer Zeit nicht mehr erreicht werden kann. Denn nur in diesem Fall kann ein gedachter Käufer nicht davon ausgehen, dass die höhere bauliche Ausnutzung des Grundstücks auch weiterhin realisierbar ist. Dies ist vorliegend der Fall. Das Gebäude existiert seit über 120 Jahren und es liegen keine Anhaltspunkte vor, die einer durch Erhaltung der vorhandenen Bebauung auch weiterhin entsprechenden höheren baulichen Nutzung entgegenstünden.

20 bb) Aber auch für den Fall, dass man für eine Anpassung des BRW allein an die bauplanungsrechtlich bzw. nach § 34 BauGB zulässige Bebauung anknüpfen wollte, ergäbe sich im vorliegenden Fall kein anderes Ergebnis. Zwar weist der von den Beteiligten in Bezug genommene Baunutzungsplan vom 28. Dezember 1960, der im Zusammenhang mit der Berliner Bauordnung des Jahres 1958 erlassen wurde und als Planungsrecht fortgilt, das Grundstück als „Allgemeines Wohngebiet“ der Baustufe V/3 aus, was einer GFZ von (nur) 1,5 entspricht. Von dieser Festsetzung wird jedoch in der Umgebung regelmäßig abgewichen. Das Gericht geht daher, wie im Übrigen auch die Beteiligten selbst, davon aus, dass die Festsetzungen des Baunutzungsplans in Bezug auf das bauplanungsrechtlich zulässige Maß der baulichen Nutzung als „funktionslos“ anzusehen sind (vgl. zur Frage der Funktionslosigkeit der Festsetzung des bauplanungsrechtlich zulässigen Maßes der baulichen Nutzung des Baunutzungsplans im Einzelnen u.a. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 05. Juli 2017 – OVG 10 N 29.16, juris; vom 15. September 2020 – OVG 2 B 10.17 und vom 27. März 2025 – 2 B 1.18, juris, sowie BVerwG, Urteil vom 24. April 2024 – 4 C 2.23, juris). Insoweit richtet sich eine gedachte Neubebauung des Grundstücks mangels Vorliegens planungsrechtlicher Vorgaben hinsichtlich des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung grundsätzlich nach § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen insbesondere dann zulässig, wenn sie sich u. a. nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Dies ist hinsichtlich der Bestandsbebauung auf dem Bewertungsobjekt der Fall. Die direkte Nachbarbebauung des Bewertungsgrundstücks ist durch in geschlossener Bauweise errichtete Alt- und Neubauten mit fünf bis sieben Vollgeschossen geprägt. Dies entspricht der tatsächlichen Bebauung des Bewertungsobjekts (vgl. Karte der Gebäudegeschosse und digitale True Orthophotos 2018 im Geoportal Berlin). Hinzutritt, dass die relativ hohe GFZ des Grundstücks dadurch zustande kommt, dass es sich um ein Eckgrundstück handelt, das an zwei Straßenseiten bebaut ist. Eine solche Eckbebauung, die gegenüber der Nachbarbebauung häufig eine erhöhte GFZ aufweist, ist städtebaulich im Allgemeinen unbedenklich und sogar erwünscht, damit sich das Eckgebäude in das Straßenbild harmonisch einfügt (BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 – 4 C 18/92, BVerwGE 95, 277, Rz. 12). Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass eine solche Eckbebauung, wie sie auf dem Bewertungsobjekt vorhanden ist, um einen abgeschlossenen Bebauungsblock zu erhalten, baurechtlich nicht (mehr) zulässig wäre. Der Vortrag des Klägers, die vorhandene Bebauung sei so auf dem Grundstück nicht mehr realisierbar, jedenfalls sei ein Maß der baulichen Nutzung mit einer GFZ von mehr als 4,0 auszuschließen, ist insoweit unschlüssig und unsubstantiiert.

21 e) Von dem so zutreffend ermittelten Wert nach dem Regelbewertungsverfahren ist auch nicht nach § 198 BewG abzuweichen.

22 aa) Bei der Regelbewertung durch das Finanzamt handelt es sich um eine verfassungsrechtlich zulässige typisierende Bewertung, bei der naturgemäß besonders gelagerte Fälle nicht abgebildet werden. So soll die Bewertung für die Finanzbehörden auch in einer großen Zahl an Fällen handhabbar bleiben. Damit sich die typisierende Bewertung für den Steuerpflichtigen nicht negativ auswirkt, wird ihm über § 198 BewG die Möglichkeit gegeben, mittels eines Wertgutachtens einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (vgl. hierzu die Gesetzesbegründung zu § 198 BewG, BT-Drucks. 16/11107; Halaczinsky, in: Rössler/Troll, BewG, 34. Ergänzungslieferung, § 177 Rz. 7). Insoweit obliegt dem Steuerpflichtigen die Nachweislast für den niedrigeren gemeinen Wert, die über die bloße Darlegungs- und Beweislast hinausgeht (vgl. BFH, Urteil vom 5. Dezember 2019 – II R 9/18, BFHE 267, 380, BStBl II 2021, 135, Rz. 13). Ein Wertgutachten im Sinne des § 198 BewG hat der Kläger allerdings nicht beigebracht. Das Finanzamt und ihm folgend das Gericht sind dagegen nicht gehalten, zum Nachweis wertmindernder Umstände selbst Wertgutachten einzuholen (vgl. BFH, Beschluss vom 25. März 2009 – II B 62/08, BFH/NV 2009, 1091, Rz. 9 f.). Folgerichtig durfte sich der Beklagte auf die Indizwirkung einer legalen Bestandsbebauung hinsichtlich der realisierbaren GFZ verlassen.

23 bb) Im Übrigen zeigt auch der Vergleich mit den Regelungen der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (ImmoWertV), welche in dem Fall, in dem der Steuerpflichtige ein Gutachten einholt zur Anwendung kommen, die Bewertungsrelevanz der tatsächlichen Überbebauung. Auch im Rahmen der ImmoWertV ist zwar der Bodenwert grundsätzlich ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Bebauung, sondern nach Art und Maß der möglichen baulichen Nutzung zu ermitteln (vgl. § 40 Abs. 1 ImmoWertV 2021 / § 16 Abs. 1 ImmoWertV 2010). Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich auch nach der ImmoWertV im Ausgangspunkt aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen (§ 5 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2021 / ähnlich § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2010). Dies gilt jedoch bereits dann nicht, wenn vom städtebaulich zulässigen Maß – wie im Streitfall – in der Umgebung regelmäßig abgewichen oder das Maß bei der Kaufpreisbemessung regelmäßig abweichend von den für die planungsrechtliche Zulässigkeit maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts bestimmt wird. In diesen Fällen ist das Maß der Nutzung maßgebend, das auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt üblicherweise zugrunde gelegt wird (§ 5 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 / § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2010). Wiederum abweichend hiervon ist die tatsächliche Bebauung zu berücksichtigen, wenn diese erheblich von der nach § 5 Abs. 1 ImmoWertV 2021 bzw. nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV maßgeblichen Nutzung (namentlich der GFZ des Bodenrichtwertgrundstücks) abweicht und ihre Berücksichtigung dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht (§ 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV 2021 / § 16 Abs. 4 ImmoWertV 2010). Eine solche atypische Nutzung kann vielfältige Ursachen haben und liegt insbesondere bei Eckgrundstücken in geschlossener Bauweise mit einer erhöhten GFZ vor (vgl. Kleiber, Wertermittlerportal, Teil IV – ImmoWertV, § 40 ImmoWertV, 8.1.1.1, Rz. 186). Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens gemäß § 198 BewG wäre mithin eine (werterhöhende) tatsächliche Überausnutzung zu thematisieren und ggf. zu berücksichtigen. Die dabei erforderlichen Auseinandersetzung etwa mit der Frage der Dauerhaftigkeit der tatsächlichen Nutzung wird nach der Systematik des Bewertungsrechts dem Finanzamt im Rahmen der Regelbewertung gerade nicht auferlegt.

24 2. Dass der Beklagte die Ableitung des Bodenwertes aus dem BRW insoweit rechtswidrig vorgenommen hat, als er die Umrechnungskoeffizienten nicht mit vier Nachkommastellen verwendet hat (siehe dazu FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24. April 2024 – 3 K 3055/22, EFG 2024, 1467, Rz. 27), geht nicht zulasten des Klägers, da sich danach ein noch höherer Wert ergeben hätte. Die Umrechnungskoeffizienten des GAA sehen für Grundstücke mit einer GFZ von 2,5 einen Umrechnungskoeffizienten von 1,2003, für eine GFZ von 4,6 einen Umrechnungskoeffizienten von 1,7688 und für eine GFZ von 4,7 einen Umrechnungskoeffizienten von 1,7849 vor. Danach ergibt sich für eine GFZ von 4,65 (1,7769; durch lineare Interpolation) des zu bewertenden Grundstücks und einer GFZ des Bodenrichtwertgrundstücks von 2,5 (1,2003) ein Umrechnungsfaktor von 1,4804 (1,7769 /1,2003) und ein abgeleiteter BRW in Höhe von 6.661,80 €/m² anstatt von 6.637,50 €/m².

25 II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

26 Die Revision wird zugelassen, betreffend die Frage, ob eine tatsächliche Bebauung eines Grundstücks, welche hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung über dasjenige des Bodenrichtwertgrundstücks hinausgeht, eine realisierbare bauliche Nutzung in der Weise indiziert, dass eine Ableitung des Bodenwertes aus dem BRW mittels der durch den GAA veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten (Erhöhung des BRW) im Regelbewertungsverfahren regelmäßig geboten ist. Dieser Rechtsfrage kommt grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zu. Sie wird in einer Vielzahl von Bewertungsfällen relevant und ist bisher nicht höchstrichterlich entschieden.

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