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VG Berlin 19. Kammer — 19 K 344/23 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-10-09

Aktenzeichen: 19 K 344/23

ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:1009.19K344.23.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 80 BauO Bln, § 172 BauGB, § 173 BauGB, § 1 VwVfG Bln, § 8 VwVfG Bln ... mehr

Leitsatz

Betreffen Grundrissänderungen – für sich genommen – nicht die Ausstattung einer Wohnung, kommt ihre erhaltungsrechtliche Genehmigung zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes nur vermittelt im Zusammenhang mit einer anderen, unmittelbar auf auf die Ausstattung bezogene baulichen Änderung in Betracht, deren Verwirklichung eine (sekundäre) Grundrissänderung voraussetzt. (Rn.68)

Tenor

Die Anordnung Nr. 2021/3713 des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg vom 23. Dezember 2022 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 19. September 2023 wird in Ziffer 1 teilweise – soweit der Klägerin aufgegeben ist, Modernisierungsarbeiten zurückzubauen – und in Ziffer 4 insgesamt aufgehoben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin zu zwei Dritteln, der Beklagte zu einem Drittel.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin aber nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin wendet sich gegen eine erhaltungsrechtlich begründete Rückbauanordnung und Nutzungsuntersagung einer Wohnung sowie gegen Zwangsmittelandrohungen.

2 Sie ist Inhaberin aller Miteigentumsanteile des in Wohnungs- und Teileigentum geteilten Grundstücks J... in Berlin (Flur 6... , Flurstück 7... ), darunter auch der mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss rechts des Vorderhauses verbundenen 766/10.000 Miteigentumsanteile (Amtsgericht Schöneberg, Grundbuch von Schöneberg Bl. 8... ).

3 Das Grundstück der Klägerin ist im Geltungsbereich der auf Grundlage des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzten sozialen Erhaltungsverordnung Barbarossaplatz/Bayerischer Platz belegen, die am 11. September 2014 in Kraft getreten ist (GVBl. 2014, S. 325).

4 Das Grundstück wurde 2009 geteilt. In dem Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 2009/6... des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin (nachfolgend: Bezirksamt) vom 1. Dezember 2009 wurde die Wohnung Nr. 2 als Drei-Zimmer-Wohnung, bestehend aus drei Aufenthaltsräumen, einer Küche und einem Badezimmer (mit Toilette und Badewanne) wie folgt dargestellt:

5 Im Oktober 2021 gelangte dem Bezirksamt zur Kenntnis, dass dieser Wohnungszuschnitt verändert wurde. Es wurden Grundrissveränderungen und Renovierungsarbeiten vorgenommen. Die Wohnung besteht nunmehr aus fünf Aufenthaltsräumen – vier davon in dem zur J... gewandten Teil der Wohnung –, drei Fluren, einer Küche, einem Badezimmer und einer separaten Gästetoilette. Die Aufenthaltsräume sind zwischen 7 und 9 m2 groß. Die zur Straße liegenden Aufenthaltsräume sind durch Trennwände jeweils in zwei Hälften geteilt worden; die Trennwände schließen jeweils an den mittleren Flügel des Fensters des jeweils geteilten Aufenthaltsraums an. Jeweils zwei der neu geschaffenen Räume ist ein weiterer Flur vorgelagert. Küche und Bad sind – gemessen an dem früheren Grundriss – im Wesentlichen um 90 Grad gedreht worden. Auf einem dem Beklagten vorliegenden nicht maßstabsgetreuen Grundriss hat die Wohnung nunmehr näherungsweise folgende Gestalt:

6 Abweichend von der Darstellung der Fensterflächen in diesem Grundriss ergibt sich nach einem von dem Beklagten aufgenommenen Lichtbild folgende Ansicht der Erdgeschossfassade zur Straße hin:

7 Die so veränderte Wohnung vermietet die Klägerin einheitlich für 1,029,80 Euro an die X... Diese vermietet die einzelnen Räume für monatliche Mieten zwischen 430,00 und 480,00 Euro gesondert an Endmieter; gemeinschaftliche Räume (Flur, Küche, Bad und Gästetoilette) stehen zur gemeinsamen Nutzung offen. In der Miete sind alle Nebenkosten, darunter auch Kosten des Internetzugangs, enthalten.

8 Das Bezirksamt erließ nach wiederholter Anhörung der Klägerin durch Bescheid vom 23. Dezember 2022 die angekündigte Anordnung Nr. 2021/3713 mit – im Wortlaut – folgenden Einzelregelungen:

9 1. Die ungenehmigten und nicht genehmigungsfähigen Grundrissänderungen und Modernisierungsarbeiten in der Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses J... in 10781 Berlin-Schöneberg (Wohnung-Nr. 02) sind zurückzubauen und die Wohnung wieder in den Zustand gemäß Abgeschlossenheitsbescheinigung 2009/6... v. 01.12.2009 zurückzuversetzen.

10 2. Die Nutzung der Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses J... in 10781 Berlin-Schöneberg zur gewerblichen Vermietung an die X... wird untersagt.

11 3. Das bestehende Mietverhältnis mit der X... ist zu kündigen. Die Kündigung ist spätestens 3 Monate nach Bestandskraft dieser Anordnung durch Vorlage des Kündigungsschreibens und des Zugangsnachweises in Kopie nachzuweisen.

12 4. Für den Falls, dass Sie meiner Anordnung zu Ziffer 1 dieses Bescheides nicht innerhalb von sechs Wochen nach Eintritt der Bestandskraft meiner Anordnung nachkommen, drohe ich Ihnen ein Zwangsgeld in Höhe von 2.500,00 Euro an.

13 5. Für den Fall, dass Sie meiner Anordnung zu Ziffer 3 dieses Bescheides nicht fristgerecht nachkommen, drohe ich ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,00 Euro an.

14 Zur Begründung führte es an, die Grundrissänderungen und Modernisierungsarbeiten seien weder genehmigt noch genehmigungsfähig. Maßnahmen wie der Austausch der Sanitärobjekte und Einbau neuer Fenster stellten milieuschutzrechtlich relevante Änderungen dar. Sie erhöhten den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig bzw. dienten der energetischen Modernisierung. Für Maßnahmen an der Außenhaut einer baulichen Anlage und für Maßnahmen, die eine Mieterhöhung auslösen könnten, wie vor allem bei Veränderungen am Grundriss und bei Einbau einer bisher nicht vorhandenen Toilette, bestehe eindeutig eine Genehmigungspflicht. Tatsächlich sei die Miete auf einen Quadratmeterpreis von 38,14 Euro/m2 wesentlich erhöht worden. Durch die Grundrissänderungen werde kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen; vielmehr gehe die Wohnung, zimmerweise vermietet, der erhaltungsgeschützten Struktur der Wohnbevölkerung verloren. Geschützt seien auch Familien, die sich zwar kleinere Wohnungen mit mehreren Zimmern, nicht aber die Anmietung einzelner Zimmer kleiner Größe – wie von der Klägerin geschaffen – leisten könnten. Für das Erhaltungsgebiet stehe konkret fest, dass die Erhaltung des Wohnungsangebots als wesentliche städtebauliche Voraussetzung der Erhaltung der im Gebiet vorfindlichen Haushalts- und Bewohnerinnenstruktur diene. Ein atypischer Fall, der ausnahmsweise eine Genehmigung rechtfertigen würde, liege nicht vor.

15 Auch die Nutzung erfolge im Widerspruch zu öffentlichen Vorschriften. Maßgeblich sei ein besonderer erhaltungsrechtlicher Vorhabenbegriff. Danach liege eine Nutzungsänderung auch dann vor, wenn zwar dem Erhaltungsgebiet keine Wohnung im bauplanungsrechtlichen Sinne verloren gehe, aber gleichwohl dadurch eine Verdrängungsgefahr entstehe, dass die Wohnung der eigentlichen Wohnbevölkerung künftig nicht mehr zu Zwecken des Wohnens zur Verfügung stehe. Die Änderung einer baulichen Anlage könne erhaltungsrechtlich relevant sein, obwohl ihr bauliche Relevanz fehle. Der gewerblichen Zwischenmiete wohne Verdrängungsgefahr inne, weil die Wohnung nicht mehr an einen zur Bevölkerung zählenden Endmieter vermietet werden, sondern an einen nur vorübergehend im Gebiet ansässigen Mieter. Es fehle am typischen Charakter einer Miete und – mangels selbst in der Wohnung lebenden Hauptmieters – am typischen Charakter einer Wohngemeinschaft.

16 Die Klägerin erhob durch Schreiben vom 13. Januar 2023 Widerspruch. Die Modernisierungsarbeiten seien als bloße Instandsetzungsmaßnahmen genehmigungsfrei. Die Wohnung sei vor Renovierung stark abgewohnt gewesen; der bisherige Ausstattungsstandard sei im Wesentlichen beibehalten worden. Der Fliesenboden in Küche und Bad sei durch einfache graumelierte Fliesen ersetzt worden. Die Wände seien von Tapeten befreit, gespachtelt und neu mit Dispersionsfarbe gestrichen worden. Badewanne, WC und Waschbecken seien in gleicher Lage und vergleichbarer Größe wiederhergestellt worden. Die Fenster seien durch einfache Kunststofffenster ersetzt sowie die Elektrik unter Einschluss eines Schutzschalters erneuert worden. Es sei ein einfacher Standard verwirklicht. Auch die Grundrissänderungen seien genehmigungsfähig. Sie legten nicht kleine Wohnungen zusammen, sondern bewirkten das Gegenteil. Schützenswerter Wohnraum werde nicht vernichtet. Dank der Grundrissänderungen könne die Wohnung mehr Personen als Mieter aufnehmen; der Wohnflächenverbrauch pro Kopf sinke. Eine zusätzliche Belastung der Infrastruktur durch Kinder sei bei einer Nutzung durch Wohngemeinschaften nicht zu erwarten.

17 Der Erlass der Erhaltungsverordnung sei nicht auf hinreichend repräsentative Haushaltsbefragungen gestützt. Ein Verdrängungspotenzial in dem Erhaltungsgebiet fehle. Die Bewohnerschaft im Erhaltungsgebiet befinde sich in einer über dem Berliner Durchschnitt liegenden ökonomischen und sozialen Lage. Das Einkommen seiner Bewohner liege 25 % über dem Berliner Durchschnitt, es gebe nur wenig arme Haushalte. Das Erhaltungsrecht sei nicht geeignet, die städtebaulichen Probleme des Gebietes zu lösen. Hauptsächlich müssten die Bewohner des Gebietes umziehen, wenn ihre Wohnung zu klein sei. Der Verdrängungsdruck entstehe nicht durch Grundrissänderung oder Modernisierung, sondern durch die Knappheit der vorhandenen Wohnungen bei anhaltendem Zuzug. Die Veränderung einer durch Rentner geprägten Bevölkerungsstruktur habe im Übrigen zuvörderst demographische Gründe. Zwischenzeitlich hätten sich in dem Gebiet Substandards verfestigt.

18 Eine Untersagung der Nutzung zur gewerblichen Weitervermietung sei rechtswidrig. Denn es liege keine Nutzungsänderung im erhaltungsrechtlichen Sinne vor. Auch künftig bestehe Wohnnutzung. Die Möblierung des Apartments stehe nicht entgegen. Das Vermietungskonzept umfasse weder Frühstücksbuffet noch Reinigungsservice noch ähnliche Dienstleistungen. Gerade einkommensschwache Mieter könnten sich aufgrund finanzieller Schwierigkeiten häufig keine eigenen Möbel leisten. Diesen Zielen der Erhaltungsverordnung trage eine möblierte Vermietung Rechnung. Die Kündigungsanordnung sei selbstständig rechtswidrig. Sie sei weder geeignet noch erforderlich. Eine Kündigung des Mietvertrages bedeute nicht, dass der Mieter das Mietverhältnis beende und das Mietobjekt räume. Es könnten sich vielmehr jahrelange zivilrechtliche Auseinandersetzungen anschließen. Die Behörde habe gegen die Mieter vorzugehen.

19 Das Bezirksamt wies den Widerspruch durch Widerspruchsbescheid vom 19. September 2023 zurück. Zur Rückbauanordnung führte es aus, diese betreffe zunächst die ungenehmigt vorgenommenen Grundrissänderungen (Teilung der beiden straßenseitigen Zimmer jeweils mit Vorflur, Einbau einer zusätzlichen Toilette mit Zugang vom Flur), die erhaltungsrechtlich eindeutig genehmigungsbedürftig, aber nicht genehmigungsfähig seien. Die Qualität der Wohnung sei nicht Gegenstand der Abgeschlossenheitsbescheinigung gewesen. Inwieweit die weiteren ungenehmigt vorgenommenen Baumaßnahmen erhaltungsrechtlich genehmigungsbedürftig und genehmigungsfähig seien, müsse im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens geprüft werden. An einem bescheidungsfähigen Antrag fehle es indes. Bezüglich des Austausches von Sanitärobjekten, Wandfliesen, Bodenbelägen und Fenstern könne die Genehmigungsbedürftigkeit nicht geprüft werden. Die eindeutig reinen, nicht auf die Miete umlegbaren Renovierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen (Wände von Tapeten befreien, spachteln und streichen, Erneuerung der Elektrik) seien nicht Gegenstand der Rückbauanordnung. Mit der Rückbauanordnung sei daher nicht die Wiederherstellung eines renovierungsbedürftigen Zustandes gefordert worden.

20 Die Klägerin habe nicht nur Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen. Zumindest die Grundrissänderungen und der Einbau eines zweiten WCs stellten eine wesentliche bauliche Veränderung und – was das WC betreffe – auch eine Verbesserung des Ausstattungsstandards dar. In Summe sei ein wesentlich lukrativeres Wohnangebot geschaffen worden, das sich eher für eine zeitweise Nutzung durch zahlungskräftige Einzelpersonen eigne. Die erfolgten Änderungen seien – obgleich keine Luxusmodernisierung – grundsätzlich geeignet, die Zusammensetzung der Bevölkerung zulasten einkommensschwächere Haushalte zu beeinflussen, und bedürften demnach einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung (Grundrissänderungen) bzw. zumindest einer Prüfung ihrer Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit (Austausch der Fenster und Sanitärobjekte Erneuerung der Wandfliesen und Bodenbeläge).

21 Die Änderungen an der Wohnung seien – soweit dies beurteilt werden könne – auch materiell rechtswidrig. Die Schaffung winziger Einzelzimmer durch provisorisch anmutende Trockenbauwände, die mitten in der Glasfläche des Mittelflügels der jeweils von zwei Zimmern genutzten dreiflügeligen Fenster endeten, diene nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung. Die vier straßenseitig entstandenen kleinen Zimmer erreichten nicht einmal die empfohlene Mindestgröße für ein Kinderzimmer; auch in Küche und Bad fehle es bereits flächenmäßig an einem Mindestmaß an Aufenthaltsqualität. Auch ein zweites WC gehöre nicht zum zeitgemäßen Ausstattungszustand einer 58 m² großen Wohnung. Laut der zugrunde gelegten Untersuchung sei im Jahr 2014 nur in 13 % der Wohnungen des Erhaltungsgebietes ein Gäste-WC vorhanden (davon 18 % im Altbau und 3 % im Neubau). In dem Erhaltungsgebiet bestehe eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die vorhandene Wohnbevölkerung. Die veränderte Wohnung könne zu mehr als dem Doppelten der üblichen Miete vermietet werden. Dies habe typischerweise zur Folge, dass für sozial Schwache Wohnraum verlorengehe, da ein wirtschaftlich denkender Investor lukrativere Vermarktungsmöglichkeiten durch eine Zimmeraufteilung und ein anderes Nutzungskonzept realisiere. Im Erhaltungsgebiet sei ein großes Aufwertungspotenzial vorhanden. Es gebe dort insgesamt ca. 9.600 Haushalte, in denen grundsätzlich ähnliche Maßnahmen zur Profitsteigerung denkbar wären. Das Gebiet besitze insgesamt eine anhaltende hohe Attraktivität für einkommensstarke, junge Haushalte. Die Nachfrage sei sehr hoch, das Wohnungsangebot klein. Es bestehe ein hoher Aufwertungsdruck. Mit den Umbauten erziele die Klägerin bei geringem Herstellungsaufwand eine Verdopplung der Mieten. Diese Nutzungskonzept sei hoch attraktiv. Im Fall der Genehmigung entstehe eine erhebliche Vorbildwirkung auf eine Vielzahl weiterer Wohnungseigentümer, die sich auf den Gleichbehandlungsgrundsatz berufen könnten. Vergleichbare Maßnahmen könnten in allen der 9.600 Wohnungen des Gebietes verwirklicht werden, die über mindestens ein größeres teilbares Zimmer verfügten. Damit würde die Tendenz zur Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte und von Haushalten mit mittlerem Einkommen, aber einer bereits hohen Warmmietbelastung verstärkt. Nach wenigstens zwei – möglicherweise aber vier – bezirklichen Kriterien handele es sich um eine Maßnahme, für die grundsätzlich eine Genehmigung nicht erteilt werden solle.

22 Zur Ausübung seines Ermessens führte das Bezirksamt unter anderem aus, ein nur teilweiser Rückbau der ungenehmigten Grundrissänderungen und Modernisierungsarbeiten sei nicht geeignet, den erhaltungsrechtswidrigen Zustand zu beenden. Dies gelte hinsichtlich der Grundrissänderungen (Teilung der straßenseitigen Zimmer und Einbau eines zusätzlichen WCs) aufgrund deren formeller und materieller Rechtswidrigkeit, hinsichtlich der übrigen Modernisierungsarbeiten zumindest aufgrund ihrer formellen Rechtswidrigkeit, da eine abschließende Prüfung ihrer materiellen Rechtmäßigkeit nach wie vor nicht möglich sei.

23 Zu der Nutzungsuntersagung heißt es, durch Zwischenvermietung der gesamten Wohnung an ein gewerbliches Unternehmen, das deren Räume nicht selber zum Zweck des Wohnens nutze, sondern möbliert zu sehr viel höheren Preisen an einzelne Endnutzer weitervermiete, liege im erhaltungsrechtlichen Sinne eine gewerbliche Nutzung vor. Durch das in der unzulässigen Grundrissänderung angelegte veränderte Nutzungskonzept werde die Wohnung dem Anwendungsbereich des Berliner Mietspiegels entzogen. Zielgruppe seien zahlungskräftige Einzelpersonen, die diese Zimmer lediglich temporär als notdürftigen Schlaf- und Arbeitsplatz bzw. als Zweitwohnsitz nutzten. Dafür komme eine Genehmigung nicht in Betracht. Die Kündigungsanordnung sei unerlässlich, um einer auf die Baurechtswidrigkeit einer Wohnnutzung gestützten Kündigung eines Mietverhältnisses zum Erfolg zu verhelfen. Im Interesse der effektiven Gefahrenabwehr sei ein Vorgehen gegen den Vermieter nicht schlechthin ausgeschlossen. Das ihm gegenüber ausgesprochene Gebot, die Nutzung einzustellen, könne im Einzelfall auch die Verpflichtung umfassen, z.B. im Wege der Kündigung oder einvernehmlichen Vertragsaufhebung tätig zu werden. Insbesondere dann, wenn die Nutzungsverhältnisse häufig wechselten bzw. die einzelnen Nutzer der Bauaufsichtsbehörde unbekannt blieben, könne sich ein solches Vorgehen für die Bauaufsichtsbehörden anbieten. Vorliegend sei die Kündigungsanordnung erforderlich, um sicherzustellen, dass die zu Recht angeordnete Nutzungsuntersagung tatsächlich umgesetzt werde, d.h. die unzulässige gewerbliche Vermietung der Wohnung durch die Bauherrin an die X... beendet werde.

24 Die Klägerin hat am 20. Oktober 2023 Klage erhoben. Zu dem von ihr hergestellten Zustand gibt sie ergänzend unter Vorlage von Lichtbildern an, gegen eine die Genehmigungspflicht auslösende Nutzungsänderung spreche bereits, dass sie die Wohnung selbst in Konformität mit dem Erhaltungsrecht möbliert habe, um sie außerhalb des Anwendungsbereiches des Berliner Mietspiegels zu vermieten; die Möglichkeit einer Untervermietung sei gesetzlich vorgesehen. Von wem die Wohnung konkret genutzt werde, ändere an der Endzweckbestimmung nichts. Nach den Maßstäben des Beklagten sei die Wohnung auch im bisherigen Zuschnitt für die Bevölkerung des Erhaltungsgebietes unerschwinglich. Soweit das Verwaltungsgericht (Urteil vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21) in einem vergleichbaren Fall angenommen habe, die Grundrissänderung führe zu einer Erhöhung der Miete, treffe das nicht zu. Die Änderung des Grundrisses sei eine bauliche Maßnahme, die den Charakter der Mietsache grundlegend verändere. Sie sei nicht auf die Verbesserung des vorhandenen Bestandes gerichtet. Solche weitreichenden Maßnahmen stellten nach der Verkehrsanschauung keine Modernisierungsmaßnahme dar. In dem entschiedenen Fall sei die höhere Gesamtmiete vielmehr maßgeblich auf den Umstand zurückzuführen, dass nunmehr fünf Einzelzimmer vermietet würden und für die Möblierung ein Zuschlag gefordert werde. Dies lasse den Rückschluss zu, dass die höhere Miete nicht auf einen Anstieg der Miete pro Quadratmeter zurückzuführen sei. Nicht beachtet sei dabei, dass es sich bei der Vermietung von WG-Zimmern um Mieten inkl. Strom, Internet, pauschalen Heiz- und Betriebskosten handele. Eine Vorbildwirkung fehle. Weder der Zuzug neuer Bevölkerungsgruppen (hier: studentische Bewohner) noch die Erhöhung der Miete pro Quadratmeter vermöge die Verdrängungsgefahr für die vorhandene Bevölkerung zu begründen. Die Grundrissveränderung im bestehenden Mietverhältnis stelle keine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme dar. Die bauliche Maßnahme komme bei lebensnaher Betrachtungsweise nur nach Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht. Schon weil die Veränderung des Grundrisses nur in seltenen Fällen umgesetzt werden könne, seien Nachahmungseffekte im Erhaltungsgebiet – wenn überhaupt – nur in geringem Umfang zu befürchten. Schutzzweck der Erhaltungsverordnung sei der Schutz der angestammten Bevölkerung vor Verdrängung, nicht der Erhalt eines definierten Wohnungstyps für neu hinzuziehende Bevölkerungsgruppen. Eine Veränderung des Grundrisses erfolge aber erst nach Beendigung eines Mietverhältnisses und habe damit keine Verdrängung der vorhandenen Bewohner zur Folge. Die von der Wohnung der Klägerin angesprochenen Studenten seien angesichts der niedrigen BAföG-Sätze eine finanziell weniger leistungsfähige Zielgruppe. Ziel einer Erhaltungsverordnung sei es zudem nicht, den Mangel an preiswertem Wohnraum im Stadtgebiet zu kompensieren und im Erhaltungsgebiet preiswerten Wohnraum auch für Menschen bereitzuhalten, die innerhalb des Stadtgebiets umzögen.

25 Die Klägerin beantragt,

26 die Anordnung Nr. 2021/3713 des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 23. Dezember 2022 in der Gestalt des Widerspruchbescheids derselben Behörde vom 19. September 2023 aufzuheben.

27 Der Beklagte beantragt,

28 die Klage abzuweisen.

29 Er verteidigt die angegriffenen Bescheide aus deren Gründen.

30 Die X... ist aufgrund Verschmelzungsvertrages vom 2. Juli 2025 durch Übertragung ihres Vermögens als Ganzes ohne Abwicklung auf die k... verschmolzen worden.

31 Der Verwaltungsvorgang des Beklagten hat vorgelegen und ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe

32 Die zulässige Anfechtungsklage hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

33 Der Bescheid – Anordnung Nr. 2021/3713 – des Bezirksamts vom 23. Dezember 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 19. September 2023 (nachfolgend auch: der Bescheid) ist in Ziffer 1 teilweise und in Ziffer 4 insgesamt rechtswidrig und verletzt die Klägerin insoweit in ihren Rechten; im Übrigen ist er rechtmäßig (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO).

34 I. Die Rückbauanordnung (Ziffer 1 des Bescheides) ist im maßgeblichen Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2013 – BVerwG 4 C 5.12 – juris Rn. 8) rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, soweit der Klägerin darin der Rückbau der vorgenommenen „Modernisierungsarbeiten“ aufgegeben ist; im Übrigen ist sie rechtmäßig.

35 Rechtsgrundlage der Anordnung ist § 80 Satz 1 Bauordnung für Berlin – BauO Bln – in der zum Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung gültigen Fassung. Die Vorschrift bestimmt: Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

36 Die auf diese Rechtsgrundlage gestützte Anordnung ist unbestimmt und rechtswidrig, soweit sie die Modernisierungsarbeiten betrifft (unter 1.). Im Übrigen – d.h. hinsichtlich der Grundrissänderungen – ist sie bestimmt und insgesamt rechtmäßig (unter 2.).

37 1. Nach § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes des Bundes – VwVfG – in Verbindung mit § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln – muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein; dies gilt für die baurechtliche Beseitigungsanordnung in gleicher Weise (vgl. etwa VG Berlin, Beschluss vom 21. März 2022 – VG 1 L 1/22 – S. 7 d. amtl. Abdr.). Der Adressat des Verwaltungsaktes muss zum einen in die Lage versetzt werden, erkennen zu können, was von ihm gefordert wird. Zum anderen muss der Verwaltungsakt geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können (BVerwG, Urteil vom 16. Oktober 2013 – BVerwG 8 C 21.12 – juris Rn. 13 f.). Diesen Anforderungen genügt ein Verwaltungsakt, dessen Regelung aus sich heraus nach dem objektiven Empfängerhorizont vollständig, hinreichend klar, unzweideutig und in sich widerspruchsfrei ist (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 9. März 2018 – OVG 5 A 1458/16 – juris Rn. 9; VG Aachen, Beschluss vom 5. September 2019 – VG 6 L 713/19 – juris Rn. 10; VG Würzburg, Urteil vom 6. August 2009 – VG 5 K 08.1814 – juris Rn. 22). Insbesondere im Falle einer baurechtlichen Beseitigungsanordnung muss bei einer Mehrzahl von zu beseitigenden Anlagen jede Anlage einzeln und gesondert aufgeführt werden, damit der Pflichtige aus dem Eingriffsakt zweifelsfrei den Umfang seiner Verpflichtung entnehmen kann (VGH München, Urteil vom 12. März 1976 – 230 II 74 – juris Ls. 1). Unschädlich ist, wenn der Verwaltungsakt der Auslegung entsprechend § 133 des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB – bedarf (vgl. VG Augsburg, Urteil vom 5. Juli 2021 – VG Au 9 K 20.2830 – juris Rn. 30; Schwarz, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 5. Auflage 2021, § 37 VwVfG, Rn. 9 m.w.N.). Allerdings muss – jedenfalls im Ergebnis dieser Auslegung – der Wille der Behörde für die Beteiligten des Verfahrens, in dem der Verwaltungsakt ergeht, unzweideutig erkennbar und nicht einer unterschiedlichen subjektiven Bemessung zugänglich sein (BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 1982 – BVerwG 7 B 122.81 – juris Rn. 2). Unklarheiten muss der Adressat nicht in Eigeninitiative aufklären. Sie gehen zu Lasten der Behörde (BVerwG, Urteil vom 12. Januar 1973 – BVerwG VII C 3.71 – juris Rn. 16).

38 Diesen rechtlichen Anforderungen genügt die unter Ziffer 1 des Bescheides formulierte Anordnung: „Die ungenehmigten und nicht genehmigungsfähigen […] Modernisierungsarbeiten in der Wohnung […] sind zurückzubauen“ nicht. Denn dieser Formulierung ist nicht verlässlich zu entnehmen, was Gegenstand des Rückbaus sein soll. Die Anordnung bestimmt insoweit nicht die Reichweite der Pflichten als Ergebnis der Auslegung eines Rechtsbegriffs, sondern erschöpft sich darin, diesen Rechtsbegriff zu paraphrasieren. Es ergibt sich nicht aus der Anordnung selbst, sondern bleibt dem Pflichtigen überlassen zu ermitteln, was „ungenehmigte und nicht genehmigungsfähige Modernisierungsarbeiten“ sein könnten – was er also zu beseitigen hat. Diese Auslegung setzt in zwei Stufen eine rechtliche Wertung voraus. Zunächst ist der Rechtsbegriff der Modernisierungsarbeiten auslegungsbedürftig. In einem zweiten Schritt ist auszulegen, ob die so bestimmten „Modernisierungsarbeiten“ auch „nicht genehmigungsfähig“ sind.

39 Das Ergebnis der so dem Pflichtigen übertragenen rechtlichen Wertung steht auch nicht aus außerhalb des Bescheides liegenden Gründen fest. Zwischen den Beteiligten steht gerade – auch in tatsächlicher Hinsicht – in Streit, welche der von der Klägerin angegebenen bzw. von dem Beklagten angenommenen Maßnahmen über eine Instandsetzung hinausgehen und damit ggf. als Modernisierung im Sinne des Begriffsverständnisses des Beklagten zu beurteilen sind. Diese Unklarheit besteht selbst dann, wenn angenommen wird, dass der Begriff der Modernisierungsmaßnahme, der dem städtebaulichen Erhaltungsrecht fremd ist, dem mietrechtlichen Begriff gemäß § 555b BGB entspricht.

40 Die von der Anordnung als ungenehmigt bzw. nicht genehmigungsfähig vorausgesetzten und umfassten baulichen Veränderungen lassen sich auch im Übrigen aus den Bescheiden nicht hinreichend eindeutig erkennen; es kann nicht im Einzelfall dahingestellt bleiben, was der Beklagte abstrakt als nicht genehmigungsfähige Modernisierungsmaßnahme annimmt. Dem Beklagten stand bei Erlass der Bescheide erkennbar nicht vor Augen, was die Klägerin überhaupt verändert hat. Daher war der Beklagte auch nicht in der Lage, näher zu spezifizieren, welche dieser Veränderungen sie aus seiner Sicht zurückzubauen habe. Der Ausgangsbescheid beschränkt sich denn auf exemplarische Aussagen zu einzelnen Maßnahmen. Der Widerspruchsbescheid führt zu einzelnen Maßnahmen (Austausch von Fenstern und Sanitärobjekten sowie die Erneuerung von Wandfliesen und Bodenbelägen) aus, dass deren konkrete Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit nicht beurteilt werden könne. Da keine konkreten Angaben zu den ausgetauschten Objekten vorlägen und nur der Zustand vor der Modernisierung fotodokumentarisch belegt sei, wäre deren Zulässigkeit im Rahmen eines erhaltungsrechtlichen Antragsverfahrens unter Vorlage entsprechender Nachweise zu prüfen. An einem entsprechend eindeutigen Antrag fehle es jedoch. Zu einem Genehmigungsanspruch führt der Widerspruchsbescheid aus, dass die Genehmigungsfähigkeit nach einzelnen von dem Bezirk selbst zugrunde gelegten Versagungskriterien zu prüfen wäre. Ob durch den erfolgten Austausch der Fenster die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung übererfüllt würden und ob durch die erfolgte Erneuerung von Sanitärobjekten, Wandfliesen und Bodenbelägen der Tatbestand der Nr. 10 der bezirklichen Genehmigungskriterien erfüllt werde, sei jeweils anhand geeigneter Nachweise im Rahmen eines erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens zu prüfen.

41 Der Beklagte geht danach selbst durchgehend davon aus, dass zwischen (von der Anordnung nicht umfassten) genehmigungsfähigen und (von der Anordnung umfassten) nicht genehmigungsfähigen Maßnahmen erst in einem noch nicht angestoßenen erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahren unterschieden werden kann. Demzufolge bleibt kein Raum für die Annahme, die Klägerin könne diese Unterscheidung in Umsetzung der Rückbauanordnung selbst treffen, um die Reichweite der sie treffenden Pflichten zu bestimmen.

42 Die Anordnung kann auch nicht dahingehend verständig ausgelegt werden, dass nur die in der Begründung der Anordnung in Gestalt des Widerspruchsbescheides ausdrücklich als nicht genehmigungsfähig bezeichneten Modernisierungsarbeiten zurückzubauen sind. Eine solche Beschränkung geht aus dem Entscheidungsausspruch nicht hervor. Im Übrigen fehlt es überhaupt an Maßnahmen, die der Beklagte eindeutig als nicht genehmigungsfähig bezeichnet hat; selbst bei den Sanitärobjekten lässt der Widerspruchsbescheid diese Beurteilung offen. Soweit die Begründung des Widerspruchsbescheides – ohne Stütze im Ausgangsbescheid – ausführt, die eindeutig reinen, nicht auf die Miete umlegbaren Renovierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen (Wände von Tapeten befreien, spachteln und streichen, Erneuerung der Elektrik) seien nicht Gegenstand der Rückbauanordnung gewesen, werden damit nur bestimmte Maßnahmen bezeichnet, die von der Rückbauanordnung nicht erfasst sein sollen; umgekehrt bestimmt der Widerspruchsbescheid nicht, welche Maßnahmen denn nun betroffen sind. Insbesondere lässt die Wendung, die „eindeutig reinen“ Renovierungsarbeiten seien ausgenommen, offen, ob auch weitere Renovierungsarbeiten ausgenommen sein können. Die von dem Beklagten ausdrücklich als nicht genehmigungsfähig bezeichneten Grundrissänderungen sind in der Anordnung gesondert benannt und damit schon nach der inneren Systematik der Anordnung nicht von dem die Modernisierungsarbeiten betreffenden Anordnungsteil erfasst. Davon abgesehen, handelt es sich, wie die Klägerin zu Recht einwendet, jedenfalls nicht um Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 555b BGB.

43 Schließlich kann die Anordnung auch nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die Klägerin alle in Vorbereitung der Vermietung an die Mieterin durchgeführten baulichen Veränderungen – ob dem Beklagten bekannt oder nicht bekannt geworden – zurückzubauen hat. Ein derartiges Verständnis ist schon vom eindeutigen Wortlaut der Anordnung, in dem zwischen einzelnen baulichen Maßnahmen differenziert wird, nicht gedeckt. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Anordnung – wollte man sie so verstehen – jedenfalls greifbar rechtswidrig wäre. Rechtmäßige Zustände im Sinne von § 80 Satz 1 BauO Bln können für bauliche Veränderungen, die die Behörde nicht abschließend und im Einzelnen ermittelt hat, nur dann insgesamt nicht hergestellt werden, wenn feststeht, dass sie genehmigungspflichtig sind, die Bauherrin sich aber dauerhaft weigert, den erforderlichen Antrag zu stellen oder an dem Verwaltungsverfahren mitzuwirken.

44 Rechtsfolge der Unbestimmtheit der Beseitigungsanordnung ist deren Rechtswidrigkeit (vgl. Decker, in: Busse/Krause, BayBO, 158. EL Mai 2025, BayBO Art. 76 Rn. 193 m.w.N.). Die fehlende Bestimmtheit begründet nicht – ausnahmsweise – einen derart schweren Fehler der Anordnung, dass diese sogar insgesamt nichtig ist (vgl. § 244 Abs. 1 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln). Die rechtswidrige Anordnung der Beseitigung baulicher Anlagen führt stets – und so auch hier – auf eine subjektive Rechtsverletzung des pflichtigen Eigentümers.

45 2. Soweit der Klägerin aufgegeben ist, die ungenehmigten und nicht genehmigungsfähigen Grundrissänderungen zurückzubauen und die Wohnung wieder in den Zustand der Abgeschlossenheitsbescheinigung 2009/6... vom 1. Dezember 2009 (nachfolgend: Abgeschlossenheitsbescheinigung) zurückzuversetzen, handelt es sich um einen selbständigen Anordnungsteil (unter a). Die so abgrenzte (Teil-)Anordnung erweist sich als hinreichend bestimmt (b), von der Rechtsgrundlage getragen (c) und auch im Übrigen rechtmäßig (d).

46 a) Die Rechtswidrigkeit der Anordnung in Ziffer 1 des Bescheides vom 23. Dezember 2022 hinsichtlich der Modernisierungsarbeiten führt nicht zur Rechtswidrigkeit der Anordnung insgesamt. Die Anordnung ist – obgleich in einem Entscheidungssatz formuliert – teilbar. Grundrissänderungen und die von dem Beklagten als Modernisierungsarbeiten bezeichneten weiteren baulichen Veränderungen stellen sich zumindest als zwei Stufen der von dem Beklagten durchgeführten Gesamtmaßnahme dar, die im Falle des bauaufsichtlichen Einschreitens der gesonderten rechtlichen Beurteilung zugänglich und bedürftig sind. Es ist nicht ersichtlich, dass nach dem Willen des Beklagten die Durchsetzung des Rückbaus der Grundrissänderung mit dem Rückbau der Modernisierungsmaßnahmen stehen und fallen sollte. Die Begründung von Anordnung und Widerspruchsbescheid verhalten sich zu diesen Maßnahmen vielmehr jeweils gesondert. Die einheitliche Zwangsmittelandrohung in Ziffer 4 der Anordnung, die allein formal dem gemeinsamen Entscheidungsausspruch in Ziffer 1 der Anordnung folgt, steht nicht entgegen.

47 b) Die Anordnung ist mit Blick auf den geforderten Rückbau der Grundrissänderungen hinlänglich bestimmt. Welche Grundrissänderungen als ungenehmigt und nicht genehmigungsfähig zurückzubauen sind, steht hier unzweifelhaft fest. Der Beklagte geht erkennbar davon aus, dass sämtliche von der Klägerin vorgenommenen Grundrissänderungen dem Rückbau unterliegen. Welche Grundrissänderungen der Beklagte im Blick hat und was er als maßgeblichen Vorzustand bestimmt, lässt sich den beigefügten Plänen über den von dem Beklagten angenommenen Ist-Zustand und dem mit dem Zustand laut Abgeschlossenheitsbescheinigung gleichgesetzten Vor-Zustand entnehmen. Die Klägerin kann erkennen, dass sie so weit zurückbauen soll, dass der Zustand dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung wieder erreicht wird. Dies reicht aus.

48 c) Die Rückbauanordnung der Grundrissänderungen kann auf § 80 Satz 1 BauO Bln gestützt werden.

49 Dem steht nicht entgegen, dass der Klägerin in Halbsatz 1 der Anordnung nicht die Beseitigung der eingebauten Trennwände, sondern der Rückbau der Grundrissänderungen aufgegeben ist. Eine solche Rückbauanordnung ist als Unterfall der Beseitigungsanordnung von § 80 Satz 1 BauO Bln dann gedeckt, wenn dem Pflichtigen im Ergebnis kein über die (negative) Beseitigung der unrechtmäßigen baulichen Anlagen hinausreichendes (positives) Tun aufgegeben wird (vgl. VGH München, Urteil vom 11. September 2014 – 1 B 14.170 – juris Rn. 16; Rau, in: Meyer/Achelis/u.a., Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 80 BauO Bln Rn. 73). In diesem Fall handelt es sich bei einer Rückbauanordnung lediglich um die abweichende sprachliche Abfassung einer Beseitigungsanordnung, die nicht an den Gegenstand der Beseitigung (die zu beseitigende Anlage), sondern deren gefordertes Ergebnis (den wiederhergestellten Vorzustand) anknüpft.

50 Die Anordnung hält sich auch insoweit im Rahmen der Rechtsgrundlage des § 80 Satz 1 BauO Bln, als der Klägerin in Halbsatz 2 der Anordnung aufgegeben ist, die Wohnung wieder in den Zustand gemäß der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu versetzen. Diese Anordnung geht bei verständiger Würdigung der Anordnung über die Beseitigung der ungenehmigten Veränderungen nicht hinaus.

51 Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwar als solche grundsätzlich nicht geeignet, den Vorzustand aufzuzeigen, auf den sich eine als Rückbauanordnung formulierte Beseitigungsanordnung richtet. Rechtliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 4 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht – WEG –. Sie dient der Vorbereitung der Teilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum durch eine von der Baubehörde jedenfalls zu stempelnde Bauzeichnung (Aufteilungsplan), aus der die der Teilung zugrunde zu legende Aufteilung des Gebäudes und die bei dieser Aufteilung gewährleistete Abgeschlossenheit der Wohnungen und sonstigen Räumen ersichtlich werden. Mit der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung geht keine sonstige bauaufsichtliche Beurteilung einher.

52 Auf die aufgezeigte rechtliche Natur der Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt es vorliegend indessen nicht an. Vielmehr ist die Anordnung, die Wohnung wieder in den Zustand gemäß der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu versetzen, hinreichend eindeutig nur als Anordnung des Rückbaus auf den Vorzustand vor Grundrissveränderung zu verstehen. Zwischen den Beteiligten steht außer Zweifel, dass dieser Vorzustand (weiterhin) dem Zustand der Wohnung Nr. 2 gemäß der Abgeschlossenheitsbescheinigung entsprach. Im Verwaltungsverfahren hat der Beklagte den Wohnungsgrundriss laut Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeführt, um die Grundrissveränderung zu erläutern. Der Verweis auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient hier der abgekürzten Darstellung des rückzubauenden Zustandes unter Verweis auf den eingeführten Grundriss.

53 d) Die Anordnung ist mit Blick auf die Grundrissänderungen auch im Übrigen rechtmäßig. Die ohne Genehmigung vorgenommenen Grundrissänderungen stehen formell nicht mit öffentlichem Recht im Einklang, denn sie bedürfen der Genehmigung (aa). Rechtmäßige Zustände lassen sich mangels Genehmigungsfähigkeit auch im Fall eines hypothetischen Antrags nicht herstellen (bb). Ermessensfehler sind nicht erkennbar (cc).

54 aa) Die von der Klägerin vorgenommenen baulichen Veränderungen bedürfen – unabhängig davon, ob diese Genehmigung isoliert außerhalb des Baugenehmigungsverfahrens nach § 63 BauO Bln ergehen könnte – materiell gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch – BauGB – in Verbindung mit § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung einer Genehmigung. Denn es handelt sich bei den Vorhaben um Änderungen einer baulichen Anlage (unter (2)) in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Gebiet (unter (1)).

55 (1) Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 30 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs – AGBauGB Bln –). Eine solche Rechtsverordnung liegt mit der oben genannten Erhaltungsverordnung vor. Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung, wie er sich aus § 1 der Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Anlage ergibt.

56 Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht (zu dieser Erhaltungsverordnung siehe ebenso bereits VG Berlin, Urteil vom 1. November 2023 – VG 19 K 150/21 – S. 7 d. amtl. Abdr.). Die Erhaltungsverordnung gibt insbesondere hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Anlage) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe, nämlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert worden ist (vgl. insbesondere § 2 der Erhaltungsverordnung sowie deren Titel). Dies ist ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 – BVerwG 4 C 26.85 – juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 – OVG 2 B 7.12 – juris Rn. 18; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15 – juris Rn. 21, und Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 – juris Rn. 27).

57 Soweit die Klägerin der Erhaltungsverordnung entgegenhält, der sie vorbereitenden „Untersuchung zur Begründung einer sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet Barbarossaplatz / Bayerischer Platz“ der TOPOS Stadtplanung – Landschaftsplanung – Stadtforschung (April 2014; nachfolgend: Ausgangsuntersuchung 2014) und „Nachuntersuchung zur Überprüfung der bestehenden Sozialen Erhaltungsverordnung Barbarossaplatz / Bayerischer Platz im Bezirk Tempelhof Schöneberg von Berlin“ der LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH (März 2021; nachfolgend: Nachuntersuchung 2021) läge jeweils eine hinlänglich repräsentative Haushaltsbefragung nicht zugrunde, stellt dies nicht in Frage, dass der Beklagte hinreichende tatsächliche Feststellungen zur Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem Erhaltungsgebiet getroffen hat. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat zwar im Fall eines Stichprobenkonzeptes bei einer Rücklaufquote von nur 4,1 v.H. der versandten Fragebögen die Frage für berechtigt gehalten, ob diese Haushaltsbefragung repräsentativ sei, und darauf hingewiesen, dass eine etwa vorgenommene Gewichtung dieser Daten – zur Prüfung auf ihre Plausibilität – begründet werden müsse (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juni 2021 – OVG 2 A 36.18 – S. 13 d. amtl. Abdr. [Reinickendorfer Straße I]; dort nicht entscheidungserheblich). Entgegen der Auffassung der Klägerin stellt jedoch hier bereits die Zahl der zurückgesandten Fragebögen die Aussagekraft der Haushaltsbefragung nicht in Frage. Für die Ausgangsuntersuchung 2014 sind bei seinerzeit 14.558 Einwohnern in dem Erhaltungsgebiet 1.530 Fragebögen zurückgereicht worden (vgl. S. 3 und S. 8 Ausgangsuntersuchung 2014). Dies entspricht – anders als die Klägerin meint – jedoch nicht einer Rücklaufquote von 10,5 v.H. Maßgeblich für die Repräsentativität einer Haushaltsuntersuchung mit in jedem Haushalt lediglich einmal auszufüllenden Fragebögen ist nicht die Zahl der Einwohner, sondern die Zahl der Haushalte. Legt man die niedrige Annahme der Ausgangsuntersuchung 2014 zugrunde, in jedem Haushalt lebten durchschnittlich 1,85 Person, haben 19,44 v.H. aller Haushalte an der Befragung teilgenommen; zur jeweiligen Repräsentation der Altersgruppen verhält sich die Studie ausdrücklich (vgl. S. 4 Ausgangsuntersuchung 2014). Die Teilnahme liegt damit weit oberhalb eines für die Repräsentativität kritischen Wertes.

58 Auch für die Nachuntersuchung 2021 sind die Bedenken der Klägerin unbegründet. Bei nach den nachvollziehbaren Annahmen dieser Untersuchung 9.500 Haushalten im Erhaltungsgebiet sind 1.530 verwertbare Fragebögen (Datensätze) zurückgereicht worden. Dies entspricht 16,1 v.H. – einem Sechstel – der Gesamthaushalte im Bezirk bei wiederum ausreichender Repräsentation aller Altersgruppen (Nachuntersuchung 2021, S. 3 f.).

59 (2) Die von der Klägerin vorgenommenen Grundrissänderungen stellen Änderungen einer baulichen Anlage dar.

60 Der Begriff der (baulichen) Änderung setzt voraus, dass die innere oder äußere Bausubstanz der Anlage berührt wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 105a m.w.N.). Veränderungen der Innenausstattung einer Wohnung werden nur erfasst, wenn sie mit baulichen Änderungen der Anlage einhergehen. Dies ist bei dem Austausch eines Herdes oder einer Spüle oder dem Einbau eines Küchenschrankes nicht der Fall, selbst wenn hierfür kleinere Substanzeingriffe (z.B. Bohrlöcher) erforderlich sind (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 105b; Mitschang, in: Battis/Kreuzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, BauGB § 172 Rn. 49). Der Genehmigungsvorbehalt gilt zudem nur für Vorhaben, die erhaltungsrechtlich relevant sind. Nicht erfasst werden demnach Änderungen baulicher Anlagen, die von vornherein nicht geeignet sind, sich auf das Erhaltungsziel auszuwirken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 – juris Rn. 3; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 101a, 106). Die schließt allenfalls solche Vorhaben aus, denen eine erhaltungsrechtliche Relevanz offensichtlich fehlt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. März 2019 – OVG 2 S 59.18 – juris Rn. 5, und Urteil vom 14. Dezember 2023 – OVG 10 B 19.19 – juris Rn. 26). Nicht genehmigungsbedürftig sind damit Maßnahmen der baulichen Instandhaltung und Instandsetzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 – juris Rn. 3; OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 – juris Rn. 34 f.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 106 m.w.N.).

61 Davon ausgehend stellen die baulichen Veränderungen eine genehmigungsbedürftige Änderung einer baulichen Anlage dar. Die baulichen Veränderungen in Bad und Küche wie auch der Einbau von Trennwänden greifen allein schon durch die unterschiedlichen Wasser- bzw. Abwasseranschlüsse bzw. Verankerungen der Trennwände in Boden, Wand und Decke in die bauliche Substanz des Gebäudes ein. Es fehlt auch nicht an der erhaltungsrechtlichen Relevanz. Den Maßnahmen kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Die Klägerin geht zutreffend selbst davon aus, dass die von ihr bewirkten Veränderungen der Grundrisse nicht allein auf die Verbesserung des vorhandenen Bestandes gerichtet sind, sondern sich als bauliche Maßnahmen darstellen, die den Charakter der Mietsache grundlegend verändern. Diese Veränderung betrifft eine dem Schutz des sozialen Erhaltungsrechts überhaupt unterfallende Sache – die Mietwohnung – in den räumlichen Voraussetzungen ihrer dabei geschützten Wohnfunktion, nämlich dem durch die Zahl und der Größe der zum Wohnen bestimmten Aufenthaltsräume und zugeordneten Funktionsräume bestimmten Raumprogramm der Wohnung. Eine solche wesentliche Änderung ist grundsätzlich – und so auch hier – geeignet, auf die Schutzziele des Erhaltungsrechts Einfluss zu nehmen. Insbesondere liegt bei der von der Klägerin benannten grundlegenden Veränderung des Charakters der Wohnung eine Mietneutralität der Maßnahmen fern; können sich die Maßnahmen jedoch auf die Miethöhe auswirken, indiziert dies grundsätzlich eine mögliche Auswirkung auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und damit die erhaltungsrechtliche Relevanz (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 – juris Rn. 28).

62 bb) Rechtmäßige Zustände lassen sich auch im Fall eines – bislang unterbliebenen – Antrags auf die erforderliche Genehmigung nicht herstellen.

63 (1) Eine Genehmigung auf Grundlage eines besonderen Genehmigungstatbestandes in § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB kommt nicht in Betracht. Insbesondere die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB liegen nicht vor. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

64 Die Grundrissänderungen dienen in dem von der Klägerin vorgenommenen Umfang nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung. Sie zielen überwiegend bereits nicht auf die Änderung eines – gleichwie bemessenen – Ausstattungszustandes der Wohnung. Soweit jedenfalls die Herstellung eines weiteren Toilettenraums dem Ausstattungszustand der Wohnung zugeordnet werden kann, wird damit nicht eine zeitgemäße Ausstattung begründet.

65 Die Regelungen des Baugesetzbuchs über das soziale Erhaltungsrecht bestimmen den Begriff des Ausstattungszustandes einer Wohnung nicht selbst, sondern setzen ihn voraus. Der Begriff findet allein in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB Gebrauch. Diese Bestimmung geht auf die Beschlussempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BT-Drucksache 13/7588) zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung (Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 – BauROG –, BT-Drucksache 13/6392) zurück. Nach dem seine Beschlussempfehlung begründenden Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BT-Drucksache 13/7589, S. 29) sollen der Vorschrift zunächst Maßnahmen unterfallen, die die Grundausstattung im Hinblick auf Sanitär-, Frischwasser- und Abwasserinstallationen betreffen, und damit den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts, insbesondere des seinerzeitigen § 47 der Musterbauordnung, entsprechen; die Begründung benennt zudem ausdrücklich die erstmalige Herstellung einer Wohnung, einer Toilette oder eines Aufzugs. Soweit davon unabhängig mit Maßnahmen der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt werden soll, benennt die Gesetzesbegründung exemplarisch eine zentrale Heizungsanlage. Danach knüpft der Ausstattungsbegriff des städtebaulichen Erhaltungsrechts an das Begriffsverständnis des sozialen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs an. Die Ausstattung einer Wohnung findet in § 558 Abs. 2 BGB Erwähnung. Diese Vorschrift definiert, wie die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird, die dem jeweiligen Mietspiegel zu Grunde liegt.

66 Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Die Ausstattung einer Wohnung ist hiernach einer der wohnwertbildenden Faktoren, anhand derer die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt wird. Unter Ausstattung der Mietsache sind all jene Gegenstände, Vorrichtungen oder Einbauten zu verstehen, die der Vermieter dem Mieter ohne gesonderte Gegenleistung zur ständigen Benutzung überlassen hat. Der Begriff ist umfassend zu verstehen und beinhaltet alles, was dem Mieter zur Wohnlichkeit zur Verfügung steht; dazu können auch räumliche Ausstattungsmerkmale zählen (Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Juli 2025, § 558 BGB Rn. 33 f.). Beispiele sind neben der Heizung und sanitären Einrichtungen vor allem noch besondere Böden, eine Gemeinschaftsantenne, die Kücheneinrichtung, Raumteiler, besondere Isolierungen, Waschküchen, Keller und Speicher, Garagen und Stellplätze, Spielplätze und sonstige Gemeinschaftseinrichtungen sowie etwa noch Garderoben und Wandschränke (vgl. Emmerich, in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2024, § 558 BGB Rn. 71). Demgegenüber ist jeweils die von ihrem Grundriss und den daraus folgenden Möglichkeiten ihrer Nutzung bestimmte Struktur der Wohnung mietrechtlich dem Wohnwertmerkmal der „Art des Wohnraums“, die Zahl der die Wohnung bildenden Zimmer dem Wohnwertmerkmal der „Größe“ und der Zuschnitt der Räume und Nebenräume – qualitativ betrachtet – dem Wohnwertmerkmal der „Beschaffenheit“ zugeordnet (vgl. nur Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand 1. Juli 2025, § 558 BGB Rn. 26, 29 und 37).

67 Diese mietrechtliche Begrenzung des Ausstattungsbegriffs findet auch im allgemeinen Sprachverständnis eine Stütze. Unter Ausstattung ist im Allgemeinen die Ausrüstung bzw. (Innen-) Einrichtung oder äußere Gestaltung zu verstehen (vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Ausstattung). Danach ist der Grundriss einer Wohnung grundsätzlich nicht Teil der Ausstattung, sondern bildet die auszustattende Wohnung mit heraus. Auch insoweit stellen Größe bzw. Zuschnitt einer Wohnung und ihre Ausstattung zumindest zwei verschiedene Merkmale dar, die die Qualität einer Wohnung ausmachen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15 – juris Rn. 31; VG Berlin, Urteil vom 29. April 2019 – VG 13 K 249.18 – S. 7 d. amtl. Abdr.). Anders gewendet, wird mit der Änderung des Grundrisses nicht die Ausstattung angehoben oder sonst verändert, sondern vielmehr die Fläche innerhalb der Wohnung neu verteilt (VG Berlin, Urteil vom 7. August 2025 – VG 13 K 2/25 – S. 6 d. amtl. Abdr.).

68 Betreffen Grundrissänderungen – für sich genommen – nicht die Ausstattung einer Wohnung, kommt ihre Genehmigung zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes nur vermittelt im Zusammenhang mit einer anderen, unmittelbar auf die Ausstattung bezogenen baulichen Änderung in Betracht, deren Verwirklichung eine (sekundäre) Grundrissänderung voraussetzt. Dies gilt nach der Rechtsprechung der Kammer insbesondere für Grundrissveränderungen, die im Zusammenhang mit der Ersteinrichtung eines Bades stehen (vgl. VG Berlin Urteil vom 17. Oktober 2001 – VG 19 A 234.00 – BeckRS 2001, 31346248; VG Berlin, Beschluss vom 10. Februar 2021 – VG 19 L 447/20 – juris Rn. 29).

69 Eine solch sekundäre Grundrissänderung liegt hier nicht vor. Die Grundrissänderungen sind anderen von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen nicht funktional zugeordnet. Sie dienten vielmehr der Herstellung des von der Klägerin gewünschten Wohnungszuschnitts aus fünf voneinander unabhängig zu nutzenden und zu vermietenden Räumen sowie der Änderung der zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Räume. In dem Rahmen der so – wie sie selbst angibt – grundlegend geänderten Wohnung hat die Klägerin weitere Arbeiten vorgenommen. Damit folgt die Grundrissänderung nicht der Ausstattung, sondern die Ausstattung der Grundrissänderung.

70 Etwas Anderes gilt auch nicht, soweit die Klägerin gegenüber dem im Ausgangszustand vorhandenen einzigen Badezimmer ein weiteres, separates WC geschaffen hat. Die Erweiterung der sanitären Ausstattung der Wohnung setzt zwar insofern notwendig eine Grundrissänderung voraus. Unabhängig davon, ob im Fall einer ursprünglich aus drei Zimmern bestehenden Wohnung der Einbau eines weiteren WCs überhaupt der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes zu dienen bestimmt ist, kommt jedenfalls eine getrennte rechtliche Beurteilung der zum Einbau des weiteren WCs erforderlichen Grundrissänderung nicht unabhängig von den weiteren vollzogenen Grundrissänderungen in Betracht. Die Klägerin hat einen weiteren Toilettenraum nicht innerhalb des bestehenden Grundrisses der früheren Drei-Zimmer-Wohnung geschaffen, indem sie diesen Raum von einem bestehenden Raum abgetrennt hätte. Der dem zweiten WC dienende weitere Toilettenraum ist in dem neu entstandenen Grundriss der Wohnung aus der neuen Küche herausgeschnitten worden und grenzt an das Bad an. Beide Räume sind an dieser Stelle und mit diesem räumlichen Zuschnitt – unter anderem um 90 Grad gegenüber dem vorherigen Grundriss versetzt – durch die Grundrissänderung entstanden. Die Schaffung eines weiteren Toilettenraums ist damit Teil der die Vorhabenwohnung insgesamt vollständig strukturierenden, alle Räume erfassenden Neugestaltung des Grundrisses.

71 (2) Darüber hinaus kommt die Herstellung rechtmäßiger Zustände auch nicht auf Grundlage von § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB in Betracht. Nach dieser Norm darf die erhaltungsrechtliche Genehmigung in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Dieser Versagungsgrund ist im vorliegenden Fall erfüllt.

72 Der Versagungsgrund aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB liegt vor, wenn ein Vorhaben geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (vgl. dazu sowie zum Folgenden BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – BVerwG 4 C 2.97 – juris Rn. 18). Die Prüfung betrifft daher im Wesentlichen die Frage, ob die bauliche Maßnahme einen sachlich begründeten Anlass zu der Sorge gibt, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig verändert wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 160. EL August 2025, § 172 BauGB Rn. 175). Für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung ist nicht entscheidend, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungsverordnung dient als städtebauliches Instrument nicht – jedenfalls nicht unmittelbar – dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Maßnahme in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Ob eine Baumaßnahme zu einer allgemeinen Verdrängung führen kann, ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97 – juris Rn. 18 f.). Dabei darf sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen, muss diese aber nachvollziehbar darlegen.

73 Nach diesen Maßstäben sind die vorgenommenen Grundrissänderungen geeignet, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen (vgl. zu einer vergleichbaren Fallkonstellation ebenso bereits VG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21 – S. 8 d. amtl. Abdr.; den hiergegen gerichteten Antrag auf Zulassung der Berufung hat das OVG Berlin-Brandenburg durch Beschluss vom 16. August 2024 – OVG 2 B 29/24 – abgelehnt).

74 Die Grundrissänderungen entziehen die Wohnung in ihrer bisherigen Gestalt und Funktion dem Wohnungsmarkt; sie ersetzen den bisherigen Wohnungstypus durch einen neuen. Eine Drei-Zimmer-Wohnung, die zur einheitlichen Vermietung an ein Paar oder – bei drei getrennten Zimmern – eine Familie mit Kindern in Betracht kam, besteht nach den Grundrissänderungen nicht mehr. Der durch die Klägerin geschaffene Grundriss bildet objektiv die von ihr beabsichtigte (End-)Nutzung einer separaten möblierten Vermietung jedes einzelnen der fünf Aufenthaltsräume an unterschiedliche Mieter ab. Eine Nutzung des neuen Grundrisses durch eine der früheren Mieterzielgruppen der Wohnung kommt nicht ernstlich in Betracht.

75 Die Auswechslung des Wohnungstypus und der davon angesprochenen Mietergruppen zeigt sich in wirtschaftlicher Hinsicht zudem anhand der tatsächlichen Mietentwicklung der Vorhabenwohnung. Die von der Erstmieterin der Klägerin gegenüber den Zweitmietern aufgerufene Miete ist geeignet, gegenüber der vorrangigen Nutzergruppe des früheren Wohnungstypus prohibitiv zu wirken. Nach den letzten dem Beklagten überhaupt zur Verfügung stehenden Daten (Stand 2022) erzielte die (seinerzeitige) X... als Weitervermieterin monatliche Mieteinnahmen in Höhe von 2.200,00 Euro. Bei einer Wohnungsgröße von 58,2 m2 ergibt sich – auf den Quadratmeter bezogen – eine Mieteinnahme von 38,14 Euro. Dass diese Miete auch einen Möblierungsanteil und über den regelmäßigen Umfang einer Warmmiete hinausgehende Nebenkosten enthält, ändert nichts daran, dass die auf den Quadratmeter bezogenen Mietkosten das regelmäßige Mietkostenniveau für Wohnraum – auch unter Außerachtlassung eines etwa ohnehin niedrigeren Mietkostenniveaus in einem sozialen Erhaltungsgebiet – in Berlin bei Weitem verlässt. Der auf den Flächenanteil bezogene Mietpreis liegt bei mehr als dem Doppelten des nach dem Berliner Mietspiegel 2024 für 2016 bis 2022 bezugsfertige Wohnungen einer Größe von 50 m2 bis 65 m2 in einer guten Wohnlage maßgeblichen Mittelwertes der Kaltmiete von 16,80 Euro/m2. Er übersteigt selbst den Wert der oberen Spanne für Wohnungen dieser Art von 23,84 Euro/m2 um einen – nicht allein durch den Unterschied zwischen Kalt- und (erweiterter) Warmmiete begründeten – Betrag von 14,30 Euro. Soweit der Beklagte von einer kausal durch die Grundrissänderung bewirkten Verdoppelung der Mieteinnahmen bzw. spiegelbildlich der (Gesamt-)Mietkosten für die Vorhabenwohnung ausgeht, erscheint dies – unter Zugrundelegung eines bereits sehr hohen Ausgangsmietniveaus für die im Übrigen modernisierte Wohnung – jedenfalls nachvollziehbar.

76 Der sinngemäße Einwand der Klägerin, einer verdrängenden Wirkung der Grundrissänderung stehe schon allgemein entgegen, dass sie gegenüber dem Vorzustand einer größeren Zahl an Nutzern Wohnraum im Erhaltungsgebiet zugänglich mache, führt zu nichts anderem. Ziel des sozialen Erhaltungsrechts ist es nicht, den im Erhaltungsgebiet bestehenden Gesamtwohnraum maximal auszunutzen bzw. die Zahl der möglichen Nutzer zu maximieren, sondern, den in einem bestimmten Gebiet eingesetzten Wandel so einzuhegen, dass dessen städtebauliche Folgen beherrschbar bleiben. Zu einem aus Sicht des Erhaltungsrechts unerwünschten Wandel der Wohnbevölkerung kann es etwa führen, wenn gehobenen Ansprüchen genügende großzügige Wohnverhältnisse durch Grundrissveränderungen und Wohnungszusammenlegungen geschaffen werden, die darauf zielen, den Wohnflächenverbrauch pro Person zu erhöhen. Folge ist dann, dass die veränderten Wohnungen – soweit die Grundrisse verändert worden sind – für eine geringere Zahl an Personen zur Verfügung stehen bzw. – soweit eine Wohnung mit einer anderen zusammengelegt worden ist – dem Wohnungsmarkt gänzlich entzogen werden. Zu einem Wandel der Wohnbevölkerung trägt es aber auch bei, wenn eine Wohnung durch Vereinigung mit bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen, etwa einem bisherigen Wirtschaftsraum oder einer nicht ausgebauten Fläche im Dachgeschoss, vergrößert und verbessert wird. Mit der Zahl der Räume ändert sich die Zielgruppe der Wohnung. Mit dem Aufwuchs der Fläche verbindet sich regelmäßig ein Aufwuchs der Miete, der den Kreis der möglichen Mieter ebenso einschränkt wie eine mit der Schaffung großzügigerer Wohnverhältnisse einhergehende Erhöhung des Wohnwerts. Folgerichtig führt es auf einen Wandel der Wohnbevölkerung auch dann, wenn eine Drei-Zimmer-Wohnung nicht durch ihre Vergrößerung, sondern ihre Aufteilung in selbständige Nutzungseinheiten dem Wohnungsmarkt entzogen und die Erhöhung der flächenbezogenen Mietkosten nicht durch die qualitative oder flächenmäßige Aufwertung der Wohnung, sondern durch ihre Aufteilung erreicht wird.

77 Soweit die Klägerin dem sinngemäß entgegenhält, Wohnraum insbesondere für Studenten zu schaffen, die sich mit begrenztem Budget eine größere Wohnfläche nicht leisten können, zeigt sie selbst auf, dass gerade die Nachfrage nach Mikroeinheiten erst aus einem Wandel des Wohnungsmarktes folgt, in dem für bestimmte Nutzergruppen die Anmietung einer allgemeinen Wohnung wegen gestiegener Mietpreise auch zur Gründung einer Wohngemeinschaft nicht mehr in Betracht kommt, sie den eigenen Flächenanspruch zu reduzieren haben und deshalb für das Angebot von Kleinsteinheiten empfänglich werden. Insofern folgen Grundrissänderungen der Klägerin einer schon fortgeschrittenen Veränderungslogik, in der aus einem hohen Mietpreisniveau im nächsten Schritt der Entwicklung – auf die Fläche bezogen – ein noch höheres Niveau folgt.

78 Die sich aus der tiefgreifenden Veränderung der Vorhabenwohnung nach Typus und Kosten allgemein – unabhängig der Besonderheiten des Erhaltungsgebiets – indiziell herleitende verdrängende Wirkung wird auch durch die Entwicklung der Wohnbevölkerung in dem Erhaltungsgebiet, seine Bevölkerungsstruktur und das Wohnungsangebot konkret getragen.

79 Das Erhaltungsgebiet wird im Wesentlichen von Wohnungen in einer Größe von 1,5 bzw. 2 Zimmern (2014: 30 v.H., 2021: 32 v.H.) bzw. 2,5 bis 3 Zimmern (2014: 36 v.H.; 2021: 33 v.H.) bestimmt (Ausgangsuntersuchung 2014, S. 24 und 25 [die in Tabelle 29 wiedergegebenen niedrigeren Werte sind rechnerisch erkennbar fehlerhaft] sowie Nachuntersuchung 2021, S. 28). In dem häufigst vertretenen Typus der 2,5- bis 3-Zimmer-Wohnung lebten bis 2014 17 v.H. aller Gebietseinwohner in Zwei-Personen-Haushalten, 11 v.H. in Ein-Personenhaushalten und 7 v.H. in Haushalten mit drei bis vier Personen. Die Nachkriegsbauten – wie das Gebäude der Vorhabenwohnung – sicherten zum Zeitpunkt der Ausgangsuntersuchung 2014 ein am Mietspiegel orientiertes beherrschbares Mietniveau; für Wohnungen zwischen 40 und 60 qm betrug die Abweichung der (durchschnittlichen) Gebietsmiete zum Mietspiegel (Neubau 1950-1964, gute Wohnlage) nur 0,03 Euro pro m2 (Ausgangsuntersuchung 2014, S. 32). Zugleich bildet sich die überdurchschnittliche ökonomische Lage in den Nachkriegsbauten nicht in gleicher Weise ab. Bei einer insgesamt leicht über dem Durchschnitt Berlins liegenden ökonomischen und sozialen Lage wies mehr als die Hälfte der Haushalte ein Einkommensniveau auf, das unter dem Berliner Durchschnitt lag (Ausgangsuntersuchung 2014, S. 58). Wohnungspolitisch wurde den Nachkriegsbauten die Funktion zugewiesen, einkommensschwache Schichten der Bevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen.

80 Schon die Ausgangsuntersuchung 2014 stellte fest, dass diese Funktion gefährdet war (Ausgangsuntersuchung 2014, S. 59). Bei Neuvermietung wurden auch in den Neubauten wesentlich höhere Mieten vereinbart; im Untersuchungsjahr 2013 lagen diese ca. 30 v.H. über dem Gebietsdurchschnitt (Ausgangsuntersuchung 2014, S. 64). Insgesamt waren die Mietpreise seit 2005 überproportional gestiegen. Mit dem Wachstum der Mietpreise ging jedenfalls eine Tendenz zur Veränderung der Sozialstruktur einher. Insgesamt zeigte sich ein Trend der Zuwanderung – auch in die Nachkriegsbauten – von Haushalten mit höheren Einkommen (Ausgangsuntersuchung 2014, S. 58). Jedenfalls seit 2011 wuchs zudem der Studentenanteil in dem Erhaltungsgebiet erheblich an. Der Studentenanteil betrug zum Zeitpunkt der Ausgangsuntersuchung 2013 noch 6 v.H. Unter der zuziehenden Bevölkerung hatten die Studenten zwischen 2011 und 2013 jedoch bereits einen weit überproportionalen Anteil von 19 v.H. (Ausgangsuntersuchung 2014, S. 45).

81 In der Gesamtschau kam die Ausgangsuntersuchung zu dem Ergebnis, das Nebeneinander von (kleineren) Wohnungen der Nachkriegszeit und (großzügigeren) Einheiten in den Nachkriegsbauten habe eine besondere Bevölkerungsstruktur entwickelt, die in dieser Form in anderen Gebieten nicht vorkomme. Insbesondere die Mieter der Nachkriegswohnungen seien auf dieses Wohnungsangebot angewiesen. Sie hätten nur ein durchschnittliches Einkommensniveau. Das Einkommen von 60 v.H. der Mieter in diesen Beständen liege unter dem Durchschnittsniveau. Viele von ihnen seien als Sozialmieter in die Wohnung gezogen. Das Angebot preiswerter Wohnungen im sozialen Wohnungsbau werde durch das Auslaufen der Bindungsfrist weiter sinken. Gerade im Nachkriegswohnbestand soll nach dem Ergebnis der Untersuchung der insgesamt seltene Typus der kleinen Wohnung vorgehalten werden; nach dem Ergebnis der Untersuchung misst etwa die Hälfte dieser Wohnungen – wie die Vorhabenwohnung – weniger als 60 qm. Der gegenwärtige Wohnungsbestand und die spezifische Wohnungsnachfrage ermöglichten erhebliche Aufwertungsspielräume. Entsprechend hoch sei der Druck auf Aufwertungsinvestitionen. Diese Entwicklung beträfen etwa 40 v.H. der Haushalte, die von Verdrängung bedroht seien. Der größte Teil dieser verdrängungsgefährdeten Gruppe lebt in den Nachkriegsneubauten (Ausgangsuntersuchung 2014, S. 62).

82 Die den Erlass der Erhaltungsverordnung begründenden Ergebnisse der Ausgangsuntersuchung 2014 und die daraus bereits ersichtlichen Tendenzen werden durch die Nachuntersuchung 2021 – ungeachtet teils abweichender Schwerpunkte der Untersuchung – bestätigt. Auch zum Zeitpunkt der Nachuntersuchung lag das Mietniveau in den zwischen 1950 und 1990 errichteten Nachkriegsbauten im Median weiterhin unter den bis 1949 errichteten Wohngebäuden. Allerdings liegen bei Neuvermietungen seit 2015 die Netto-Kaltmieten unabhängig des Gebäudealters auf etwa gleichem Niveau (Nachuntersuchung 2021, S. 57). Gegenüber noch dem Einzugszeitraum 2010 bis 2014 – dem Zeitraum der Ausgangsuntersuchung – sind die Nettokaltmieten im Bestand der Nachkriegsbauten um 50 v.H. wesentlich gestiegen. Die Nachuntersuchung 2021 legt deshalb nachvollziehbar zugrunde, dass mit Blick auf die erzielten Mieten bei Neuvermietung mit einer Angleichung an das Gebietsmittel zu rechnen ist (Nachuntersuchung 2021, S. 58). Dazu trägt auch bei, dass auch in Bestandsmietverhältnissen die Wohnungen der Baualtersklasse 1950 bis 1990 häufiger von modernisierungsbedingten Mieterhöhungen betroffen sind (Nachuntersuchung 2021, S. 59). Die Zahl der im Wohngebiet lebenden Studenten bemisst die Nachuntersuchung auf 8,6 v.H. (Nachuntersuchung 2021, S. 78). Damit ist diese Bevölkerungsgruppe erkennbar weiter angewachsen. Mehr-Erwachsenen-Haushalte – darunter auch studentische Wohngemeinschaften – machen 12,7 v.H. der zwischen 2015 und 2020 in Wohnungen in dem Erhaltungsgebiet eingezogenen Haushalte aus.

83 Bei dieser Sachlage liegt die (potenziell) verdrängende Wirkung der Grundrissänderungen auf der Hand. Die Maßnahmen der Klägerin betreffen den für das Gebiet prägenden Wohnungstypus in gerade zur Versorgung einkommensschwächerer Gruppen genutzten und geeigneten Gebäuden. Der Bevölkerungsgruppe der materiell unterdurchschnittlich bemittelten kleinen Familien oder Paare wird damit ein Wohnungstypus entzogen, zu dem ihnen in dem Erhaltungsgebiet keine wirtschaftliche Alternative zur Verfügung steht. Der Entfall dieses Wohnungstypus macht das Erhaltungsgebiet für diese Bevölkerungsgruppe unzugänglich. Die Betroffen wären daher gezwungen, aus dem Erhaltungsgebiet fortzuziehen, bzw. an einem Zuzug gehindert (vgl. schon VG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21 – S 11. d. amtl. Abdr.). Dass in dem Erhaltungsgebiet die Bevölkerung im Mittel gegenüber dem Berliner Durchschnitt wohlhabender ist, wie die Klägerin einwendet, spielt für die von der Verdrängung betroffene, diesen relativ höheren Wohlstand nicht teilende Bevölkerungsgruppe keine Rolle.

84 Die Legalisierung der von der Klägerin vorgenommenen Grundrissänderungen würde zudem eine nicht überschaubare Vorbildwirkung für ähnliche Baumaßnahmen nach sich ziehen. Die Grundrissänderung zielt auf eine Maximierung der flächenbezogenen Endmieteinnahmen bei insgesamt augenscheinlich geringfügigen Modernisierungskosten unter vollständiger Entkoppelung von den Mietpreisbegrenzungen des sozialen Mietrechts. Höchstens mittelfristige Mietverhältnisse mit einer vorübergehend auf Unterbringung in einem möblierten Zimmer angewiesene Zielgruppe erlauben zudem, in diesem schon entgrenzten Rahmen den Anstieg des Mietkostenniveaus bei Neuvermietung regelmäßig zu realisieren. Insgesamt ist mit einer Vervielfachung des aus der Wohnung zu erzielenden Ertrags zu rechnen. Es ist zu erwarten, dass der Wohnungseigentümer die dem (Erst-)Mieter zugutekommenden Einnahmenzuwächse in den Folgemietverhältnissen auch im gewerblichen Erstmietverhältnis durch Anpassung der Erstmiete realisieren kann. Der hohen wirtschaftlichen Attraktivität entspricht eine besonders ausgeprägte Vorbildwirkung (vgl. schon VG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21 – S. 11. d. amtl. Abdr.). Die Kammer kann weiterhin keine Anhaltspunkte dafür erkennen, warum die Klägerin in ihrem Gebäude oder andere Eigentümer in dem Erhaltungsgebiet nicht ebenso verfahren und die jeweiligen Wohnungen in weitere Zimmer unterteilen sollten. Die in den Nachkriegsbauten des Erhaltungsgebietes bestehenden flächenmäßig beschränkten Wohnungen erscheinen für eine vergleichbare Unterteilung prädestiniert. Angesichts des Zuzugs von Studenten in das Erhaltungsgebiet, von dem aus alle Berliner Universitäten erreichbar sind, erscheint die Nachfrage nach studentischem Wohnen so konsolidiert, dass sich mit der Unterteilung bestehender Wohnungen kein nennenswertes wirtschaftliches Risiko verbindet. Es besteht damit die realistische Gefahr, dass solche Wohnungen – über die Vorhabenwirkung hinaus – den darauf wirtschaftlich angewiesenen Bevölkerungsgruppen zunehmend nicht mehr zur Verfügung stehen werden. Der Einwand der Klägerin, eine Grundrissteilung komme nur in dem Ausnahmefall in Betracht, dass ein Mietverhältnis beendet ist, und könne schon mangels vergleichbarer Fälle nicht vorbildhaft wirken, stellt dem kein schlüssiges Vorbringen entgegen. Die Klägerin erklärt schon nicht, woraus sie schließt, dass Mietverhältnisse nur im Ausnahmefall beendet würden. Den Untersuchungen zu dem Erhaltungsgebiet ist zwar eine – wenn auch schwindende – überwiegende Stabilität innerhalb des Erhaltungsgebiets, nicht aber eine vollständige Immobilität der Bevölkerung zu entnehmen. Richten sich Wohnungen wie die Vorhabenwohnungen ursprünglich auch an Paare und kleine Familien, sind schon wegen der begrenzten Kapazität der Wohnungen Wechsel der Mieterschaft zu erwarten; dafür spricht auch das höhere Durchschnittsalter der in solchen Wohnungen lebenden Bevölkerung. Davon abgesehen, reicht es für eine erhaltungswidrige Vorbildwirkung hin, dass Vermieter wirtschaftlich zu einem Mieterwechsel angereizt werden. Vor diesem Hintergrund ist in der Rechtsprechung auch im Übrigen anerkannt, dass der Leerstand einer Wohnung die erhaltungsrechtliche Relevanz einer baulichen Veränderung nicht berührt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. Dezember 2023 – OVG 10 B 19.19 – juris Rn. 45 m.w.N.).

85 Die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung lässt auch negative städtebauliche Folgen befürchten.

86 Die Erhaltungsverordnung soll allgemein eine weitere Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindern, um negative städtebauliche Veränderungen zu vermeiden. Die bestehende gemischte Bevölkerungsstruktur soll erhalten werden. Die Erhaltungsverordnung dient zu diesem Zwecke (sekundär auch) der Entspannung am Wohnungsmarkt, der (auch) durch einen akuten Mangel an preiswertem Wohnraum gekennzeichnet ist. Dieser preisgünstige Wohnungsbestand droht infolge der von der Klägerin vorgenommenen baulichen Änderung wegzufallen. Dies hätte voraussichtlich zur Folge, dass sich die finanziell schwachen Haushalte in Teilen der Stadt ansiedeln müssten, in denen noch vergleichsweise preiswerter Wohnraum zur Verfügung steht. Insoweit wäre mit einer Konzentration einkommensschwacher Haushalte in diesen Gebieten zu rechnen.Dies zu vermeiden, ist ein anzuerkennendes städtebauliches Ziel (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 3. März 2022 – OVG 2 A 21.19 – juris Rn. 76; VG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21 – S. 12 d. amtl. Abdr.).

87 Die dagegen von der Klägerin erhobenen Einwendungen greifen nicht durch. Soweit die Klägerin meint, auf städtebauliche Entwicklungen außerhalb des Erhaltungsgebiets könne es nicht ankommen, unterscheidet sie nicht hinreichend zwischen städtebaulichem Mittel und städtebaulichem Ziel. Die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete steuert die städtebauliche Entwicklung innerhalb dieser im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung der gesamten Gemeinde unter Einschluss der Gebiete, die selbst nicht Milieuschutzgebiet sind. Auch der in Auseinandersetzung mit dem Urteil der Kammer vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21 – erhobene Einwand, es könne nicht angenommen werden, dass die nach den heutigen Sätzen der Bundesausbildungsförderung finanziell eingeschränkten Studenten zu höheren Mietausgaben in der Lage seien als die bestehenden einkommensschwachen Kleinhaushalte, führt zu nichts anderem. Die städtebaulichen Folgen der vorgenommenen Grundrissänderung hängen nicht daran, dass die hinzutretende Wohnbevölkerung für denselben Wohnungstypus höhere Mieten entrichten könnte, sondern an der Änderung des Wohnungstypus, der gerade Mieter anspricht, die sich mit einer Wohneinheit einer nach § 7 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über die Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin noch gerade zulässigen Größe bescheiden und für eine so kleine Einheit eine weit überproportionale Miete entrichten.

88 Die erhaltungsrechtlichen Belange sind auch nicht im Rahmen einer Ermessensreduzierung auf Null ausgeschlossen.

89 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts schließt § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB es zwar auch bei Vorliegen eines Versagungsgrundes, insbesondere einer Verdrängungsgefahr, nicht aus, dass die Genehmigung gleichwohl nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden kann. Damit aber das Ermessen der Behörde eröffnet ist, bedarf es einer atypischen Fallgestaltung im Einzelfall (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – BVerwG 4 C 2.97 – juris Rn. 23). Eine solch atypische Fallgestaltung ist hier nicht ersichtlich. Die auf die Optimierung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der Wohnung und die Maximierung von Mieteinnahmen zielenden Grundrissveränderungen betreffen eine Wohnung typischer Größe und Zuschnitts. Auch im Übrigen hat die Klägerin greifbare Anhaltspunkte für eine atypische Fallgestaltung nicht aufgezeigt (vgl. zur Darlegungslast: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Februar 2023 – OVG 10 N 48/20 – S. 8 d. amtl. Abdr.).

90 cc) Die auf Rückbau der nicht genehmigten Grundrissänderungen gerichtete Ermessensausübung des Beklagten begegnet keinen Bedenken. Der Beklagte hat erkannt, dass die Vorschrift des § 80 Satz 1 BauO Bln ihm Ermessen vermittelt, und diese Vorgaben beanstandungsfrei unter nachvollziehbaren Erwägungen zur Verhältnismäßigkeit ausgefüllt. Er hat zutreffend auch die Klägerin in Anspruch genommen, die vorgebracht hat, als Eigentümerin die Grundrissänderungen selbst vorgenommen zu haben. Die Klägerin ist danach sowohl Verhaltensverantwortliche (§ 13 Allgemeines Sicherheits- und Ordnungsgesetz – ASOG Bln –) als auch Zustandsverantwortliche (§ 14 ASOG Bln), so dass es einer Störerauswahl nicht bedarf. Für einen gegen die Inanspruchnahme der Klägerin sprechenden Sonderfall ist nichts ersichtlich.

91 II. Die Untersagung der Nutzung der Vorhabenwohnung zur gewerblichen Vermietung an die X... (Ziffer 2 der Anordnung), die zwanglos und ohne das Erfordernis einer ausdrücklichen Bezeichnung auch deren Rechtsnachfolgerin, die k... erfasst, ist rechtmäßig.

92 Die Nutzungsuntersagung ruht auf § 80 Satz 2 BauO Bln in der zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung geltenden Fassung. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzung untersagen, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden.

93 Die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen vor. Die Klägerin vermietet an die X... bzw. deren Rechtsnachfolgerin die ohne die erforderliche (zumindest) erhaltungsrechtliche Genehmigung wesentlich umgestaltete Vorhabenwohnung. Diese bloß formelle Illegalität des Gegenstandes der Vermietung trägt die Untersagung seiner Nutzung allein. An einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der Nutzung der so umgestalteten Wohnung fehlt es. Im Gegenteil: Müssen die Veränderungen der Wohnung sogar zurückgebaut werden, darf die so veränderte Wohnung – erst recht – nicht genutzt werden.

94 Entgegen der Auffassung der Beteiligten hat die Kammer nicht zu entscheiden, ob sich die innerhalb des veränderten Grundrisses erfolgende Nutzung durch getrennte möblierte Vermietung von fünf Zimmern der Wohnung im Rahmen der bereits vor baulicher Veränderung der Wohnung bestehenden Wohnnutzung hält. Soweit der Beklagte eine Genehmigungspflicht daraus herleitet, dass nach einem spezifisch erhaltungsrechtlichen Begriff der Wohnnutzung und des Vorhabens eine erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtige Nutzungsänderung auch dann vorliege, wenn innerhalb des Spektrums der planungsrechtlichen Wohnnutzungen eine Umnutzung einer Wohnung von einem Wohnen auf Dauer zu einem (möblierten) Wohnen auf Zeit erfolge (vgl. dazu Beckmann, BauR 2021, 1376), kommt es darauf nicht an. Die Genehmigungspflicht auch der Nutzung der veränderten Wohnung folgt hier bereits aus dieser (wesentlichen) baulichen Veränderung.

95 Etwas Anderes folgt nicht daraus, dass der Beklagte der Klägerin die Nutzung der Wohnung zur gewerblichen Vermietung an die X... ohne Bezug auf den konkreten Wohnungsgrundriss untersagt. Diese allgemeine Wendung begründet nicht die Annahme, der Beklagte habe der Klägerin schlechterdings und für jeden Zuschnitt der baulichen Veränderung eine Vermietung an die X... untersagt. Die Untersagung einer Nutzung richtet sich auf einen konkret geschaffenen oder jedenfalls bevorstehenden rechtswidrigen Zustand, hier auf die Nutzung der Wohnung in ihrem veränderten Zustand. Diese Funktion einer verhältnismäßigen Nutzungsuntersagung bestimmt die verständige Auslegung der konkret getroffenen Regelung (vgl. etwa OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – OVG 2 S 14.17 – juris Rn. 9). Wollte der Beklagte darüber hinaus eine Vorratsuntersagung für jedwede zukünftige Vermietung an die Mieterin aussprechen, müsste dies aus der Anordnung jeweils besonders hervorgehen. Daran fehlt es. Im Gegenteil knüpft der Beklagte nach der Begründung des Widerspruchsbescheides die Nutzungsuntersagung an die nach Teilung der beiden straßenseitigen Zimmer nun vorhandenen fünf Räume sowie das – in der unzulässigen Grundrissänderung angelegte – veränderte Nutzungskonzept.

96 Die Ausübung des Entschließungsermessens des Beklagten begegnet aus den oben zur Beseitigungsanordnung angeführten Gründen keinen Bedenken. Es spricht insbesondere nichts dagegen, dass der Beklagte sowohl eine Beseitigungsanordnung als auch eine Nutzungsuntersagung ausspricht (jeweils ohne Weiteres vorausgesetzt in VG Berlin, Urteil vom 17. September 2015 – VG 19 K 37.14 – S. 16 d. amtl. Abdr. und OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. August 2017 – OVG 2 N 61.15 – juris Rn. 6). Die Nutzungsuntersagung vermag allgemein, und so auch hier, zu sichern, dass aus der ungenehmigten baulichen Änderung bis zu ihrer vollständigen Durchsetzung nicht unrechtmäßige Nutzungsvorteile gezogen werden können.

97 Der Beklagte hat auch den Adressaten der Anordnung ermessensfehlerfrei ausgewählt. Die Inanspruchnahme der Klägerin entspricht schon dem engen Zusammenhang von der – notwendig gegen die Klägerin gerichteten – Beseitigungsanordnung und der auf die Unterlassung der veränderten Räume gerichteten Nutzungsuntersagung. Gerade im Falle volatiler Mietverhältnisse und Vermietungsketten kann es zudem allgemein geboten sein, im Interesse einer effektiven Gefahrenabwehr den Eigentümer beziehungsweise Vermieter in Anspruch zu nehmen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – OVG 2 S 14.17 – juris Rn. 7; siehe auch Rau, in: Meyer/Achelis/u.a., Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 80 BauO Bln Rn. 124 m.w.N).

98 In der Auswahl zwischen den Vermieterinnen des Hauptmietverhältnisses (zwischen der Klägerin und der X... / k... ) und der Folgemietverhältnisse (zwischen der X... / k... und deren jeweiligen Mieterinnen) setzt die Nutzungsuntersagung nachvollziehbar an dem Hauptmietverhältnis als erstem Glied der von der Klägerin und der Mieterin begründeten Vermietungskette der Vorhabenwohnung an. Insbesondere sprechen entgegen der Auffassung der Klägerin nicht gegen die Effektivität der so adressierten Anordnung etwa drohende zivilrechtliche Auseinandersetzungen. Die Nutzungsuntersagung des Beklagten ist vielmehr gerade auf das Mietverhältnis gerichtet, in dem die Beendigung geringeren Voraussetzungen unterliegt. Das zwischen der Klägerin und der Mieterin begründete Mietverhältnis ist – jedenfalls unmittelbar – nicht von den besonderen Schutzvorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne von §§ 549 ff. BGB erfasst. Es handelt sich vielmehr um ein Mietverhältnis über andere Räume gemäß § 578 Abs. 2 BGB. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (vgl. nur BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 – VIII ZR 66/19 – juris Rn. 23 m.w.N.). Dies ist hier nach dem ausdrücklichen Vorbringen der Klägerin, der Mieterin die Räume zur Weitervermietung überlassen zu haben, nicht der Fall. Davon abgesehen, begründet allein der Umstand, dass ein bauordnungsrechtliches Nutzungsverbot auch gegenüber anderen Personen erlassen werden könnte, nicht die Rechtswidrigkeit des gegenüber dem Adressaten ergangenen Nutzungsverbots im Sinne einer ermessensfehlerhaften Auswahl (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 31. August 2018 – OVG 10 S 8.18 – juris Rn. 9).

99 III. Die Anordnung in Ziffer 3 des Bescheides vom 23. Dezember 2022, das Mietverhältnis mit der X... – die das Mietverhältnis fortsetzende Gesamtrechtsnachfolgerin ist davon erfasst – binnen drei Monaten nach Unanfechtbarkeit zu kündigen und Erklärung und Zugang der Kündigung nachzuweisen, ist ebenfalls rechtmäßig. Auch diese Anordnung ruht auf § 80 Satz 2 BauO Bln. Die Pflicht der Klägerin, den über die unrechtmäßige veränderte Wohnung geschlossenen Mietvertrag zu beenden, ist bereits Bestandteil der als Verbot der Weitervermietung formulierten Nutzungsuntersagung (vgl. zu Kündigungsanordnungen im Übrigen OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – OVG 2 S 14.17 – juris Rn. 7; OVG Berlin, Urteil vom 16. Februar 1990 – OVG 2 B 36.88 – juris Rn. 18 m.w.N.; Rau, in: Meyer/Achelis/u.a., Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 80 BauO Bln Rn. 124 m.w.N.). Die Kündigungsanordnung fasst das Verbot der Weitervermietung – eine Unterlassenspflicht – hier lediglich zugleich als Verpflichtung zu einem positiven Tun (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – OVG 2 S 14.17 – juris Rn. 7). Die Handlungspflicht erstreckt sich allein auf der Klägerin mögliche und nur von ihrem Willen abhängende Handlungen; einer Mitwirkung der Mieterin und der Herstellung eines Kündigungserfolges bedarf es nicht. Die der Klägerin gesetzte Frist von drei Monaten für die Erstellung, Versendung und den Nachweis des Zugangs einer Kündigung ist erkennbar angemessen.

100 Hinsichtlich der Ermessensausübung wird auf die vorstehenden Ausführungen (s. unter II.) verwiesen. Die Entscheidung des Beklagten, die Nutzungsuntersagung um eine – durch Handlungspflicht und Fristsetzung vollstreckungsfähige – Kündigungsanordnung zu ergänzen, begegnet keinen Bedenken.

101 IV. Die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 4 des Bescheides ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Demgegenüber ist die weitere Zwangsgeldandrohung in Ziffer 5 des Bescheides rechtmäßig.

102 Die Zwangsgeldandrohungen ruhen auf § 8 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln – in Verbindung mit § 6 Abs. 1, § 11 und § 13 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes des Bundes – VwVG –.

103 Nach der Grundregel des § 6 Abs. 1 VwVG kann der Verwaltungsakt, der auf die Herausgabe einer Sache oder auf die Vornahme einer Handlung oder auf Duldung oder Unterlassung gerichtet ist, mit den Zwangsmitteln nach § 9 durchgesetzt werden, wenn er unanfechtbar ist oder wenn sein sofortiger Vollzug angeordnet ist oder wenn dem Rechtsmittel keine aufschiebende Wirkung beigelegt ist. Die Voraussetzungen, unter denen aus dem Kanon der bestehenden Zwangsmittel (§ 9 VwVG) das Zwangsmittel gewählt werden kann, bestimmt § 11 VwVG. Nach Abs. 1 der Vorschrift gilt: Kann eine Handlung durch einen anderen nicht vorgenommen werden und hängt sie nur vom Willen des Pflichtigen ab, so kann der Pflichtige zur Vornahme der Handlung durch ein Zwangsgeld angehalten werden (Satz 1). Bei vertretbaren Handlungen kann es verhängt werden, wenn die Ersatzvornahme untunlich ist, besonders, wenn der Pflichtige außerstande ist, die Kosten zu tragen, die aus der Ausführung durch einen anderen entstehen (Satz 2). Gemäß § 11 Abs. 3 VwVG beträgt die Höhe des Zwangsgeldes bis zu 25.000 Euro.Die Androhung des Zwangsmittels ist Gegenstand von § 13 VwVG. Nach Abs. 1 der Vorschrift müssen die Zwangsmittel, wenn sie nicht sofort angewendet werden können (§ 6 Abs. 2), schriftlich angedroht werden (Satz 1). Hierbei ist für die Erfüllung der Verpflichtung eine Frist zu bestimmen, innerhalb der der Vollzug dem Pflichtigen billigerweise zugemutet werden kann (Satz 2). Gemäß Abs. 2 Satz 1 kann die Androhung mit dem Verwaltungsakt verbunden werden, durch den die Handlung, Duldung oder Unterlassung aufgegeben wird.

104 Mit diesen rechtlichen Anforderungen steht nur die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 5 des Bescheides (unter 2), nicht aber die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 4 des Bescheides (unter 1) in Einklang.

105 1. Die in Ziffer 4 bestimmte einheitliche Androhung des Zwangsmittels des Zwangsgeldes für den Fall der Nichterfüllung der Ziffer 1 des Bescheides bestimmten Pflichten genügt den Vorgaben des § 6 Abs. 1 VwVG insgesamt nicht mehr. Das Gericht hat die in Ziffer 1 bestimmte Beseitigungspflicht teilweise – hinsichtlich des Rückbaus von Modernisierungsarbeiten – aufgehoben (vgl. oben unter I.). Insoweit fehlt der Verwaltungsvollstreckung die erforderliche Grundlage einer durch Verwaltungsakt bestimmten kongruenten Pflicht. Die Androhung des Zwangsmittels ist auch nicht aufrechtzuerhalten, soweit die Beseitigungspflicht gemäß Ziffer 1 des Bescheides fortbesteht (hinsichtlich der Grundrissänderungen). Die Androhung des Zwangsmittels ist – auch seinem Betrag nach – für Pflichten gemäß Ziffer 1 des Bescheides einheitlich bestimmt. Sie ist damit unteilbar. Entfallen die zu vollstreckenden Pflichten zum Teil, hat die Zwangsmittelandrohung in Gänze keinen Bestand.

106 2. Die Voraussetzungen der Zwangsmittelandrohung in Ziffer 5 des Bescheides liegen weiterhin vor. Die in Ziffer 3 bestimmte wirksame Kündigungsanordnung unterliegt nicht der Aufhebung. Für die unvertretbare Handlung der Kündigung eines Mietverhältnisses besteht der Vorrang eines anderen Zwangsmittels nicht. Die auskömmliche Befolgungsfrist in Ziffer 3 des Bescheides enthält zugleich eine vollstreckungsrechtlich hinreichende Frist zur Erfüllung der Verpflichtung. Das Zwangsgeld liegt schließlich im dem durch § 11 Abs. 3 VwVG gezogenen gesetzlichen Rahmen.

107 V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

108 VI. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 und 2 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1 und Satz 2 bzw. § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 und Satz 2, § 709 Satz 2 der Zivilprozessordnung.

109 BESCHLUSS

110 Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß den §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf

111 43.357,60 Euro

112 festgesetzt.

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VG Berlin 19. Kammer, 2025-10-09, 19 K 344/23

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