LG Berlin II 25. Zivilkammer — 25 O 124/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-16

Aktenzeichen: 25 O 124/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2026:0116.25O124.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 13 BGB, § 133 BGB, § 134 BGB, § 157 BGB, § 288 Abs 2 BGB ... mehr

Orientierungssatz

1. Wurde der ursprüngliche Mahnbescheid durch die Gesellschafter einer GbR beantragt, ist die anschließende Klage durch die GbR erhoben, wenn die Auslegung ergibt, dass die GbR die Klagepartei sein sollte (Anschluss BGH, Urteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99).(Rn.18)

2. Eine GmbH als Partei eines Mietvertrags kann keinen eigenen Wohnbedarf haben und somit nur Zwischenmieterin zur Weitervermietung an Dritte sein. Auf eine solche Konstellation ist die Norm des § 5 WiStrG nicht anwendbar (Anschluss OLG Celle, Urteil vom 14. Februar 1996 - 2 U 1/95).(Rn.27)

3. Eine GbR, die die Verwaltung mehrerer Immobilien betreibt und zu diesem Zweck eine Hausverwaltung beauftragt hat, ist angesichts des Umfangs der Geschäfte keine Verbraucherin (Anschluss OLG Karlsruhe, Urteil vom 12. Mai 2023 - 4 U 336/21).(Rn.32)

Tenor

• Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 25.077,60 € nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 2.786,40 € seit dem 06.10.2023, 06.11.2023,06.12.2023 sowie seit dem 06.01.2024, 06.02.2024, 06.03.2024, 06.04.2024, 06.05.2024 und 06.06.2024 zu zahlen.

• Die Beklagte wird verurteilt, weitere 27.864,00 € nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 2.786,40 € seit dem 05.07.2024, 05.08.2024, 05.09.2024, 05.10.2024, 06.11.2024, 05.12.2024 sowie seit dem 05.01.2025, 05.02.2025, 06.03.2025 und 04.04.2025 zu zahlen.

• Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte, hiervon ausgenommen sind die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts Schöneberg entstandenen Mehrkosten, die die Klägerin zu tragen hat.

• Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

• Der Streitwert wird auf 72.248,72 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Beklagte - eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung - schloss am 01.06.2022 einen Mietvertrag über die im Mietvertrag (Anlage K1) bezeichneten Räume im Haus in der XXX XX, 1. OG links , XXX Berlin. Als Vermieter sind im Vertragswerk die „Grundstückseigentümer/Nießbrauchberechtigten“ angegeben.

2 Im Grundbuch (Anlage K4) ist als aktuelle Eigentümerin des Grundstücks XXX XX, XXX Berlin die Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung „Grundstücksgesellschaft XXX“, bestehend aus den Gesellschaftern XXX XXX, XXX, XXX sowie XXX XXX, eingetragen.

3 Diese GbR ist nicht nur Eigentümerin der Grundstücke XXX X und XX (mit insgesamt acht Einheiten), sondern auch von weiteren Immobilien.

4 Weiterhin vermietete die Klägerin die Räume in der XXX XX, 1. OG rechts , XXX Berlin an die XXX GmbH, welche nicht mit der Beklagten XXX GmbH identisch ist.

5 Der Mietvertrag zwischen den Parteien enthält eine Indexmietvereinbarung. Mit Schreiben vom 31.05.2023 wies die Hausverwaltung XXX die Beklagte auf eine neue monatliche Miete in Höhe von 2.786,40 € in Folge der Erhöhung des Verbraucherpreisindex hin (Anlage K2).

6 Mit Schreiben vom 27.09.2023 (Anlage B1) versandte die Hausverwaltung XXX ein Kündigungsschreiben an die XXX GmbH, auf das weitergehend verwiesen wird.

7 Die Beklagte zahlte den Mietzins für die Monate Oktober 2023 bis einschließlich Juni 2024 (neun Monate) nicht. Diese sind Teil des ursprünglichen Mahnbescheides.

8 Weiterhin zahlte sie für die Monate Juli 2024 bis einschließlich April 2025 den vereinbarten Mietzins nicht. Diese Monate sind Teil der Klageerweiterung vom 03.04.2025.

9 Ursprünglich hat der hiesige Prozessbevollmächtigte der Klägerin im Namen der vier Gesellschafter der Grundstücksgesellschaft XXX und ohne Hinweis auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Mahnbescheid gegen die Beklagte über eine Hauptforderung von 25.077,60 € beantragt, welcher vom Mahngericht auch antragsgemäß erlassen wurde (Bl. 4 ff. d.A.). Dagegen hat die Beklagte Einspruch eingelegt, sodass der Rechtsstreit zunächst an das von der Klägerin im Mahnantrag angegebene Amtsgericht Schöneberg abgegeben wurde, welches den Rechtsstreit in der Folge aufgrund sachlicher Unzuständigkeit an das hiesige Gericht abgegeben hat. Im Zuge des Prozesses hat die Klägerin die Klage mit Schriftsatz vom 03.04.2025 um 27.864,00 € nebst Zinsen erweitert und beantragt nun insgesamt:

10 - die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 25.077,60 € nebst 9 % Zinsen von je 2.786,40 € seit dem 06.10.2023, 06.11.2023, 06.12.2023 sowie seit dem 06.01.2024, 06.02.2024, 06.03.2024, 06.04.2024, 06.05.2024 und 06.06.2024 zu zahlen.

11 - die Beklagte zu verurteilen, weitere 27.864,00 € nebst 9 % Zinsen von je 2.786,40 € seit dem 05.07.2024, 05.08.2024, 05.09.2024, 05.10.2024, 06.11.2024, 05.12.2024 sowie seit dem 05.01.2025, 05.02.2025, 06.03.2025 und 04.04.2025 zu zahlen.

12 Die Beklagte beantragt,

13 die Klage abzuweisen.

14 Sie ist der Ansicht, die Klägerin sei bereits nicht zulässig. So hätten unzulässigerweise die Gesellschafter der GbR geklagt und nicht die GbR selbst. Dies sei auch nicht im Wege einer Rubrumskorrektur zu korrigieren. Zudem sei das Mietverhältnis durch das Kündigungsschreiben vom 27.09.2023 (Anlage B1) beendet worden. Im Übrigen sei der vereinbarte Mietzins wegen § 5 WiStG (teil-)nichtig. Im Übrigen bestehe auch kein Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 288 Abs. 2 BGB, da die Klägerin als Verbraucherin agiere.

15 Die Beklagte verteidigt sich überdies hilfsweise gegen die Klageforderung mit einer Aufrechnung über 19.307,12 €, welche sie auf Erstattungsansprüche auf Basis von §§ 134, 812 BGB iVm. § 5 WistrG stützt.

Entscheidungsgründe

16 Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.

I.

17 Die Klage ist zulässig.

a)

18 Es ist hier unschädlich, dass der ursprüngliche Mahnbescheid durch die Gesellschafter der GbR beantragt wurde, obwohl - wie gerichtsbekannt ist - bei einem Mahnbescheid auch die Möglichkeit besteht, die Rechtsform der GbR explizit auszuwählen. Eine Auslegung (vgl. dazu BeckOK ZPO/Bacher ZPO § 253 Rn. 45) ergibt, dass die Klage durch die GbR erhoben werden sollte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt, dass Bezeichnung der Partei allein für die Parteistellung nicht ausschlaggebend ist, es vielmehr darauf ankommt, welcher Sinn der von der klagenden Partei in der Klageschrift gewählten Parteibezeichnung bei objektiver Würdigung des Erklärungsinhalts beizulegen ist, und bei unrichtiger äußerer Bezeichnung grundsätzlich die Person als Partei anzusprechen ist, die erkennbar betroffen werden soll (BGH, Urteil vom 4. Oktober 2000 – VIII ZR 289/99 –, juris Rn. 32). Diese Grundsätze gelten auch, wenn sich die klagende Partei selbst fehlerhaft bezeichnet hat (BGH, Urteil vom 15. Januar 2003 – XII ZR 300/99 –, juris Rn. 13 mit weiteren Nachweisen).

19 Dabei war hier zu berücksichtigen, dass bereits in der Anspruchsbegründung - und damit zu einem Zeitpunkt als diese Thematik zwischen den Parteien noch nicht aufgekommen war - immer von der „Klägerin“ - womit die GbR gemeint gewesen sein dürfte - die Rede war und der Prozessbevollmächtigte durchgehend Zahlung an die „Klägerin“ beantragt hat.

20 Damit unterscheidet sich die hiesige Konstellation vom Sachverhalt, welchem dem Urteil des Landgerichts Regensburg, Urteil vom 7. April 2020 – 62 O 806/19 –, juris zugrunde lag. Dort gab die Klagepartei sowohl in sämtlichen Schriftsätzen als auch im Klageantrag selbst ausdrücklich vor, dass die Klagepartei aus den einzelnen Gesellschaftern und gerade nicht aus der GbR besteht.

21 Einer (hier erfolgten) Anpassung im Zuge einer Rubrumsberichtigung steht auch nicht entgegen, dass es sich hier nicht um einen „Altfall“ vor Anerkennung der Außenrechtsfähigkeit der GbR - vgl. dazu weitergehend LG Regensburg, Urteil vom 7. April 2020 – 62 O 806/19 –, juris Rn. 29 mit weiteren Nachweisen - handelt. Solchen Altfällen war gemein, dass explizit eine Klage der Gesellschafter gewollt war. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass - wie oben bereits dargestellt - nach Auslegung gerade keine eigene Klage der Gesellschafter gewollt war.

b)

22 Die GbR ist auch aktivlegitimiert zur Geltendmachung der Mietforderungen. Zwar sind im Mietvertrag (Anlage K1) - im Plural - als Vermieter die „Grundstückseigentümer/Nießbrauchberechtigen“ angegeben. Indes ist auch hier im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) von auszugehen, dass damit die im Grundbuch (Anlage K4) eingetragene Grundstücksgesellschaft Brenning GbR gemeint ist. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die GbR ins Grundbuch eingetragen wurde, bevor der hier relevante Mietvertrag abgeschlossen wurde.

II.

23 Die Klage ist auch vollumfänglich begründet.

24 Der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses in Höhe von 25.077,60 € für die neun Monate Oktober 2023 bis einschließlich Juni 2024 (ursprünglicher Mahnantrag) und in Höhe von 27.864,00 € für die zehn Monate Juli 2024 bis einschließlich 2025 (Klageerweiterung) folgt aus § 3 des Mietvertrages (Anlage K1) in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB.

a)

25 Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist auch nicht durch die Kündigung vom 27.09.2023 (Anlage B1) beendet worden. Das Kündigungsschreiben ist bereits nicht an die Beklagte XXX GmbH, sondern an die XXX GmbH gerichtet. Auch wird die Kündigung unter anderem auf Lärmverstöße ausgehend aus den Räumen in der XXX XX, 1. OG rechts (und nicht links) gestützt. Vor diesem Hintergrund besteht auch kein Anhaltspunkt dafür, dass sich die Kündigung auf die von der Beklagten angemieteten Räume (links) bezieht.

b)

26 Vorliegend ist der vereinbarte Mietzins auch nicht wegen § 134 BGB, § 5 Abs. 1, Abs. 2 WiStrG teilweise nichtig.

27 Als GmbH kann die Beklagte bereits keinen eigenen Wohnbedarf haben und damit nur als Zwischenmieterin zur Weitermietung an Dritte agieren. Auf eine solche Konstellation ist die Norm des § 5 WiStrG aber nicht anwendbar (vgl. OLG Celle, Urteil vom 14. Februar 1996 – 2 U 1/95 –, juris Rn. 11 ff.; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24. Oktober 1983 – 3 REMiet 4/83 –, juris Rn. 11 ff.; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 9. März 2016 – 4 U 88/15 –, juris). Der von der Beklagten zitierten Gegenansicht folgt das Gericht nicht.

c)

28 Vor diesem Hintergrund hat auch die von der Beklagten geltend gemachten Hilfsaufrechnung keinen Erfolg. Diese stützt sie auf Erstattungsansprüche wegen Verstöße gegen § 5 WiStrG. Diese bestehen hier - wie oben gezeigt - nicht.

29 Der Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB und besteht auch im Umfang von neun Prozentpunkten (§ 288 Abs. 2 BGB). Am hiesigen Rechtsgeschäft sind Verbraucher nicht beteiligt.

30 Bereits die Klägerin ist hier nicht als Verbraucherin (§ 13 BGB) anzusehen.

31 Verbraucher- und Unternehmerhandeln ist nach der objektiven Zweckrichtung abzugrenzen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Dem privaten Bereich ist ein Rechtsgeschäft regelmäßig zuzuordnen, wenn es der Verwaltung eigenen Vermögens dient. Dazu gehört auch der Erwerb oder die Verwaltung einer Immobilie. Entscheidendes Kriterium für die Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßigen Vermögensverwaltung ist der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Eine gewerbliche Betätigung liegt vor, wenn die Geschäfte einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordern, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder eine geschäftsmäßigen Organisation (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 12. Mai 2023 – 4 U 336/21 –, juris, Orientierungssätze mit weiteren Nachweisen).

32 Diesbezüglich war hier zu berücksichtigen, dass die Klägerin nach eigenen - und vom Beklagten nicht weiter bestrittenen - Angaben in der XXX X und XX Wohneinheiten und überdies auch weitere Immobilien besitzt. Daraus geht zwar nicht explizit hervor, dass diese auch vermietet werden. Indes lässt sich aus dem Kündigungsschreiben (Anlage B1) ableiten, dass es jedenfalls weitere Mitmieter und somit auch weitere Vermietungen durch die Klägerin gibt. Ebenfalls war zu berücksichtigen, dass die Klägerin für die Verwaltung ihrer Objekte - wie aus dem Kündigungsschreiben (Anlage B1) sowie der Mieterhöhung (Anlage K2) hervorgeht - eine mit mindestens einem Mitarbeiter besetzen Hausverwaltung (XXX) eingesetzt hat.

III.

33 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus den §§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO sowie aus § 281 Abs. 3 ZPO, nachdem zunächst im Mahnbescheid eine Abgabe an das Amtsgericht Schöneberg beantragt worden war und dieses den Rechtsstreits an das Landgericht Berlin II verwiesen hat.

34 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. ZPO.

IV.

35 Die Streitwertfestsetzung in Höhe von 72.248,72 € folgt aus der ursprünglichen Höhe des Mahnbescheides (25.077,60 €), der Klageerweiterung vom 03.04.2025 (27.864,00 €) sowie aufgrund der Regelung des § 45 Abs. 3 GKG aus der im Schriftsatz vom 28.11.2025 erklärten Hilfsaufrechnung in Höhe von 19.307,12 €.

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