LG Berlin II 64. Zivilkammer — 64 S 127/23 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-08-27

Aktenzeichen: 64 S 127/23

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0827.64S127.23.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556g Abs 1 S 3 BGB, § 556g Abs 2 BGB, § 812 Abs 1 S 1 Alt BGB, § 286 ZPO ... mehr

Leitsatz

Das Gericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 286, 287 ZPO auch dann an Hand einer Schätzung unter Heranziehung der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 ermitteln, wenn ein Sachverständigengutachten vorliegt, das zu einem abweichenden Ergebnis gelangt.(Rn.23) (Rn.33) (Rn.34)

Orientierungssatz

1. Die von einem Sachverständigen gesammelten Vergleichsdaten einzelner Wohnungen aus verschiedenen Quellen können nicht für sich in Anspruch nehmen, ein adäquates Abbild des Mietmarktes für Wohnungen abzugeben, wenn es sich um eine willkürlich zusammengestellte Datengrundlage handelt, in der die Werte städtischer Wohnungsbaugesellschaften unterrepräsentiert sind.(Rn.41)

2. Es stellt einen erheblichen methodischen Mangel dar, wenn ein Sachverständigengutachten keine Angabe darüber enthält, wie viele der Datenbankeinträge Neuabschlüsse und wie viele Änderungen von Bestandsmieten wiedergeben.(Rn.43)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 25. Mai 2023, 106 C 34/22 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII ZR 276/25

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 25. Mai 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 106 C 34/22 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.288,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 329,88 Euro seit dem 18. März 2020 und aus einem Betrag in Höhe von 3.958,56 Euro seit dem 11. Februar 2021 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Kläger aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien vom 30. September 2019 nicht verpflichtet sind, für die Wohnung ... straße ..., 1... Berlin, 2. OG, ..., einen monatlichen Mietzins von mehr als 1.045,03 Euro nettokalt zu zahlen.

Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits der ersten Instanz haben die Kläger als Gesamtschuldner zu 30 %, die Beklagte zu 70 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits der zweiten Instanz haben die Kläger als Gesamtschuldner zu 36 %, die Beklagte zu 64 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kläger aus diesem Urteil durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision der Beklagten gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 19.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Parteien streiten um die höchstzulässige Nettokaltmiete für die Wohnung ... straße ..., 1... Berlin, 2. OG, ... . Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil mit den folgenden Ergänzungen Bezug genommen.

2 Die Wohnung ist 119,35 m² groß und verfügt über ein Bad mit überwiegend wohnwerterhöhenden Merkmalen. In den Wohnräumen liegt überwiegend versiegelter Dielenfußboden. Das Gebäude hat einen abschließbaren Fahrradraum sowie sieben Parkplätze und zwei abschließbare Garagen für Pkw, die gegen Entgelt angemietet werden können. Der Energiebedarfskennwert des Gebäudes beträgt 190,2 kWh(m²a). Die Wohnung liegt in einer besonders lärmbelasteten Lage.

3 Die Kläger haben behauptet, die Wohnung sei ohne Herd und Spüle vermietet worden, da die bei Einzug vorhandene Einbauküche instandsetzungsbedürftig gewesen sei und – was unstreitig geblieben ist – im Einverständnis mit der Beklagten von den Klägern entfernt werden durfte.

4 Die Beklagte hat behauptet, das Gebäude befinde sich aufgrund von ihr laufend vorgenommener Instandsetzungsmaßnahmen in einem überdurchschnittlich guten Zustand.

5 Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 25. Mai 2023, das den Parteien am 26. Mai 2023 zugestellt worden ist, überwiegend abgewiesen und die höchstzulässige Nettokaltmiete anhand eines Sachverständigengutachtens auf 1.236,40 Euro bestimmt. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer am 14. Juni 2023 eingelegten und mit Schriftsatz vom 20. Juli 2023 begründeten Berufung. Die Berufungsbegründung ist der Beklagten am 7. August 2023 zugestellt worden. Die Beklagte hat mit am 7. September 2023 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Anschlussberufung eingelegt.

6 Die Kläger meinen, das Amtsgericht hätte die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels 2019 bemessen müssen. Darüber hinaus seien die Beweisfrage sowie die Grundannahmen des Sachverständigengutachtens unzutreffend gewesen; die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete sei daher überhöht.

7 Die Kläger beantragen,

8 das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie einen weiteren Betrag in Höhe von 3.023,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie

9 festzustellen, dass sie aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien vom 30. September 2019 nicht verpflichtet sind, für die Wohnung ... straße ..., 1... Berlin, 2. OG, ..., einen monatlichen Mietzins von mehr als 913,75 Euro zu zahlen.

10 Die Beklagte beantragt,

11 die Berufung zurückzuweisen sowie

12 die Klage zu 1. abzuweisen, soweit die Beklagte verurteilt wurde, an die Kläger als Gesamtgläubiger mehr als 1.800,63 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 138,51 Euro seit dem 17. März 2020 sowie aus 1.662,12 Euro seit dem 10. Februar 2021 zu zahlen.

13 Die Kläger beantragen,

14 die Anschlussberufung zurückzuweisen.

15 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und begehrt mit der Anschlussberufung die Korrektur eines geringfügigen Rechenfehlers des Amtsgerichts.

16 Die Kammer hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 17. Februar 2025 der Einzelrichterin zur Vorbereitung der Entscheidung übertragen. Die Kammer hat den Sachverständigen F... im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer zur Erläuterung seines Sachverständigengutachtens vom 15. Oktober 2021 und dem Ergänzungsgutachten vom 4. November 2022 gehört.

17 Im Übrigen wird auf die wechselseitig eingereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

18 Die Berufung der Kläger ist teilweise erfolgreich.

19 a. Sie ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

20 b. Sie ist teils begründet, teils unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nettokaltmiete in Höhe von insgesamt 4.288,44 Euro aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2, 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus monatlich 329,88 Euro für den zweitinstanzlich noch streitigen Zeitraum Februar 2020 bis einschließlich Februar 2021. Darüber hinaus haben sie einen Anspruch auf Feststellung der höchstzulässigen Nettokaltmiete in Höhe von 1.045,03 Euro. Im Übrigen ist die Berufung zurückzuweisen.

21 Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB, für das die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ anwendbar sind; die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. Mai 2015 ist wirksam (BGH, Urteil vom 5. Juli 2023 – VIII ZR 94/21 – juris Rn. 17 ff.). Die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Nettokaltmiete im Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns am 30. September 2019 für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 1.045,03 Euro. Die vereinbarte Monatsmiete von 1.374,91 Euro ist mithin um 329,88 Euro überhöht.

22 aa. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 zu bestimmen, der jedenfalls den gesetzlichen Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel genügt und deswegen als Schätzgrundlage herangezogen werden darf (Landgericht Berlin, Urteil vom 7. September 2022 – 64 S 99/21 – juris Rn. 17 ff.). Dabei greift die Kammer zur Einordnung einer Wohnung innerhalb der zutreffenden Spanne des Mietspiegels im Rahmen des § 287 ZPO auf die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zurück.

23 Die Kammer ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels, obwohl ein Sachverständigengutachten vorliegt. Das Vorliegen eines Sachverständigengutachtens und die Verwendung eines Mietspiegels schließen sich nicht aus. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB kann eine taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wobei die Reichweite der Indizwirkung von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels, abhängt. Soweit die Indizwirkung des Mietspiegels reicht, ermöglicht diese dem Tatrichter mittelbar, sich die volle richterliche Überzeugung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO über die ortsübliche Vergleichsmiete zu bilden (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21 – juris Rn. 21 m. w. N.).

24 Die Wohnung fällt aufgrund ihrer guten Wohnlage und der Bezugsfertigkeit bis 1918 mit ihrer Größe von 119,35 m² in das Feld L1 mit einem Unterwert von 5,48 Euro/m², einem Mittelwert von 7,33 Euro/m² und einem Oberwert von 10,48 Euro/m². Sie ist in der Spanneneinordnung beim Mittelwert zuzüglich 20 % und damit mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,96 Euro/m² zu bewerten, da die Merkmalgruppe 1 (Bad) unstreitig positiv und die übrigen Merkmalgruppen neutral einzuordnen sind.

25 (1) Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist weder positiv noch negativ einzuordnen. Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die bei Einzug der Kläger vorhandene Einbauküche nicht mitvermietet wurde und die Beklagte insoweit keine Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht trifft. Gleichwohl ist damit nach dem Dafürhalten der Kammer weder das wohnwertmindernde Merkmal „Keine Kochmöglichkeit oder Gas/Elektroherd ohne Backofen“ oder „Keine Spüle“ noch das wohnwertsteigernde Merkmal einer vorhandenen Einbauküche erfüllt. Die Kammer hält es für interessengerecht, der vorhandenen Kücheneinrichtung mit der Verneinung des Negativmerkmals und der Ersetzungsmöglichkeit durch die Kläger im Einverständnis mit der Beklagten durch die Verneinung des Positivmerkmals Rechnung zu tragen. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass der Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer angab, dass die Kläger die bei Einzug vorhandene Spüle weiterhin nutzten.

26 Diese Wertung steht nicht im Widerspruch zu der von den Klägern angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 24. Oktober 2018 – VIII ZR 52/18 – juris Rn. 17 ff.). Denn auch danach bleibt eine bei Mietbeginn vorhandene Einbauküche, die im Einverständnis mit den Vermietern entsorgt und auf Kosten der Mieter ersetzt werden kann, als wohnwerterhöhender Faktor unberücksichtigt. So liegt es auch hier.

27 (2) Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist neutral zu bewerten, weil weder wohnwerterhöhende noch -mindernde Merkmale vorliegen. Versiegelte Dielen stellen kein hochwertiges Parkett oder einen gleichwertigen Bodenbelag im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung dar (Landgericht Berlin, Beschluss vom 11. Februar 2019 – 65 S 241/18 – juris Rn. 5 ff.). Das erstinstanzlich zwischen den Parteien streitige Merkmal der überwiegenden Wärmeschutzverglasung (Einbau ab 2002) liegt nicht vor. Die dahingehend darlegungsbelastete Beklagte ist dem Vortrag der Kläger, die Fenster seien überwiegend 1998 eingebaut worden, nicht unter Angaben konkreter Einbaudaten entgegen getreten.

28 (3) Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist neutral zu bewerten, weil dem Positivmerkmal des abschließbaren Fahrradraums das Negativmerkmal des Energiebedarfskennwerts größer als der um 20 % erhöhte Energieverbrauchskennwert von 155 kWh/(m²a) gegenübersteht und weder ein überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäudes noch ein Pkw-Parkplatzangebot vorliegt.

29 Ein überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand setzt regelmäßig voraus, dass sich der Zustand des Gebäude(-teils), in dem die Wohnung liegt, von einem üblichen Instandhaltungszustand positiv abhebt. Das vermag die Kammer anhand der vorliegenden und zwischen den Parteien unstreitigen Fotos von dem Gebäude (Anlage B9, Blatt I/94 ff. der Akte; Anlage K8, Blatt I/122 ff. der Akte, Anlage K14, Blatt II/2 ff. der Akte) nicht zu erkennen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den beklagtenseits dargelegten Instandhaltungsmaßnahmen (Anlage B10, Blatt I/96 der Akte), die sich großteils auf die Schließanlagen des Gebäudes beziehen und auch im Übrigen standardmäßige Instandhaltungsmaßnahmen darstellen (Baumpflege, Überprüfung elektronischer Anlagen).

30 Für das Vorhandensein des wohnwerterhöhenden Merkmals des Pkw-Parkplatzangebots kommt es vorliegend nicht darauf an, ob dieses gegen Entgelt zur Verfügung gestellt wird. Denn unstreitig wurde den Klägern kein Parkplatz zugewiesen und ein Angebot zum Anmieten eines Parkplatzes nie unterbreitet, sodass kein den Mietern zur Verfügung stehendes Parkplatzangebot vorliegt. Eine Wohnwerterhöhung ist nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt (Landgericht Berlin, Urteil vom 16. Oktober 2018 – 67 S 150/18 – juris Rn. 9).

31 (4) Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist aufgrund der besonders lärmbelasteten Lage einerseits und des aufwändig gestalteten Wohnumfeldes auf dem Grundstück andererseits ebenfalls neutral einzuordnen. Die besondere Lärmbelastung steht zwischen den Parteien nicht in Streit. Die aufwändige Gestaltung des Wohnumfeldes ist nach der Einschätzung der Kammer zu bejahen. Eine solche liegt bei einem besonderen gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand vor, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann und über grundlegende Strukturen, wie sie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche zum Ausdruck bringt, signifikant hinausgehen muss. Das ist beispielsweise der Fall bei einer aufwändigen Gestaltung der Fassaden, bautechnisch besonders eingefassten Beeten und Verkehrsflächen, eigenständigen Aufenthaltsbereichen abseits der ständig benutzten Verkehrsflächen in der Anlage und dem Vorhandensein besonderer Einrichtungen. Diese liegen nach den Erläuterungen durch den Sachverständigen in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 1. Juli 2025 (Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung am 2. Juli 2025) vor: Das Grundstück ist mit einem Stahlzaun mit Metalltüranlage eingefriedet, es gibt eine elektrische Toranlage, einen verschließbaren Standort für Mülltonnen, Gehwege mit Beleuchtung, teilweise Gehölzbepflanzung, teilweise Grünfläche und eine Sitzbank.

32 bb. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Abweichung von der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht anhand des Sachverständigengutachtens vom 15. Oktober 2021 und dem Ergänzungsgutachten vom 4. November 2022 zu bestimmen.

33 Das Gericht ist im Rahmen des ihm nach § 286 ZPO eröffneten Beurteilungsspielraums schon dem Grundsatz nach nicht an das Ergebnis eines mit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragten Sachverständigen gebunden, auch wenn es sich selbstverständlich mit dessen Erkenntnissen und Wertungen auseinanderzusetzen hat. Der Anwendungsbereich des § 287 Abs. 2 ZPO ist eröffnet, weil das Gericht bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete ohnehin schätzen muss. Die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Ermittlungsaufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr kann, insbesondere auch bei Heranziehung einer oder eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden (vgl. zu den Grenzen statistisch gewinnbarer Erkenntnisse: Vallendar, Ermittlung und Beurteilung von Immissionen nach der TA Luft – Statistische Methoden als Problem des Untersuchungsgrundsatzes, GewArch 1981, 281 ff.). Bei der Entscheidung, ob ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, geht es also gar nicht um die Vermeidung einer Schätzung, sondern um die Fragen, wer auf welcher Grundlage schätzt (Landgericht Berlin, Urteil vom 9. August 2016 – 18 S 111/15 – juris Rn. 11; nachgehend Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018 – 141/16 – juris).

34 Vorliegend erachtet die Kammer den Mietspiegel 2019 für diejenige Schätzgrundlage mit der größeren Aussagekraft. Denn es handelt sich nicht um eine Wohnung mit über- oder unterdurchschnittlicher Ausstattung oder Größe (siehe (1)) und das Sachverständigengutachten wird der richterlichen Überzeugungsbildung aufgrund seiner Datengrundlage und der zugrunde liegenden Methodik nicht zugrunde gelegt (siehe (2)).

35 (1) Es handelt sich nicht um eine Wohnung mit über- oder unterdurchschnittlicher Ausstattung oder Größe, für die auch die Erläuterung zum Mietspiegel 2019 (dort Ziffer 4) von der Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall ausgeht. Nur in diesen Fällen geht auch die Erläuterung zum Mietspiegel 2019 davon aus, dass die Miete im Einzelfall aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfällt. So liegt der Fall hier nicht, denn mit 119,35 m² ist die Wohnung weder über 175 m² groß noch ist sie aufgrund der Spanneneinordnung in den Mittelwert des Feldes L1 zuzüglich 20 % überdurchschnittlich gut ausgestattet.

36 (2) Das Sachverständigengutachten vom 15. Oktober 2021 und das Ergänzungsgutachten vom 4. November 2022 des Sachverständigen F... werden der richterlichen Überzeugungsbildung nicht zugrunde gelegt. Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21 – juris Rn. 13 m. w. N.). Diese Voraussetzungen erfüllt das Sachverständigengutachten nicht.

37 (a) In dem Gutachten vom 15. Oktober 2021 kommt der Sachverständige unter Heranziehung von zwölf Vergleichswohnungen zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 9,42 Euro/m². Dieser Wert liegt 1,46 Euro/m² über dem Mietspiegelwert von 7,96 Euro/m². Im Ergänzungsgutachten vom 4. November 2022 bestätigt der Sachverständige diesen Wert. In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 1. Juli 2025 kommt er unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Einbauküche nicht mitvermietet wurde, zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,89 Euro/m². Dieser Wert liegt 0,93 Euro/m² über dem Mietspiegelwert von 7,96 Euro/m².

38 (b) In seiner Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer hat der Sachverständige angegeben, dass die herangezogenen Vergleichsmieten deutlich über dem Mittelwert des Mietspiegels liegen, da es sich um eine kleine Stichprobe aus Neuvertragsabschlüssen und veränderten Bestandsmieten handele. Die Daten stammten aus unterschiedlichen Quellen, darunter eigene Gutachtenaufträge, Verkehrswertermittlungen, Maklerauskünfte, Informationen aus dem Kollegenkreis sowie von Hausverwaltungen. Auf Nachfrage hat der Sachverständige erklärt, dass gelegentlich auch Daten städtischer Wohnungsbaugesellschaften einbezogen würden, diese aber nur selten freiwillig Auskunft erteilen würden und zudem häufig durch interne Selbstbeschränkungen bei Mieterhöhungen beeinflusst seien.

39 Bezüglich der Zusammensetzung der Vergleichsmieten hat der Sachverständige keine Aufschlüsselung zwischen Neuabschlüssen und Bestandsmietverträgen liefern können. Er hat bestätigt, dass geänderte Bestandsmieten regelmäßig niedrigere Werte aufweisen. Den angenommenen verbesserten Standard der Wohnung hat er mit dem Vorhandensein einer Einbauküche begründet, die er als vermieterseits gestellt ansah. Die Auswahl der Vergleichswohnungen erfolge anhand der sogenannten Spannenqualität sowie der Ähnlichkeit zum Bewertungsobjekt, insbesondere in Bezug auf den Gesamtwert. Das Vorhandensein einer Einbauküche sei dabei kein Ausschlusskriterium, sondern werde sachgerecht über Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Auch die Lage der Vergleichswohnungen in verschiedenen Berliner Bezirken sei unerheblich, da Berlin als eine Gemeinde gelte und der Mietspiegel lediglich zwischen drei Wohnlagen differenziere.

40 (c) Nach Prüfung der schriftlichen und mündlichen Angaben des Sachverständigen gelangt die Kammer zu dem Ergebnis, dass die einschlägige Spanne des Mietspiegels 2019 eine qualitativ bessere Annäherung an die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung gewährt als das Sachverständigengutachten.

41 Die von dem Sachverständigen gesammelten Vergleichsdaten einzelner Wohnungen aus verschiedenen Quellen können nicht für sich in Anspruch nehmen, ein adäquates Abbild des Mietmarktes für Wohnungen wie die Vorliegende abzugeben. Die Methodik der Auswahl der für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen zwölf Vergleichswohnungen führt zwar zu einer Betrachtung untereinander vergleichbarer Wohnungen mit ähnlichen Wohnwertmerkmalen. Eine Gewähr dafür, dass das Marktgeschehen adäquat abgebildet wird, bietet sie aber nicht. Die Erstellerinnen und Ersteller des Mietspiegels unternehmen zumindest den Versuch, repräsentative Stichproben aus unterscheidbaren Marktsegmenten zu gewinnen – so beispielsweise adäquat gewichtet nach verschiedenen Vermietergruppen. Das Ergebnis des Sachverständigen beruht dagegen auf einer willkürlich zusammengestellten Datengrundlage, in der beispielsweise Werte städtischer Wohnungsbaugesellschaften unterrepräsentiert sind.

42 Dass die Datenbank des Sachverständigen nur „gelegentlich“ Mietdaten städtischer Wohnungsbaugesellschaften umfasst, stellt einen qualitativ erheblichen Unterschied zur Datengrundlage des Mietspiegels 2019 dar. Diese besteht ausweislich des Methodenberichts zum Mietspiegel 2019 (Ziffer 2.6.1, „Berliner Mietspiegel 2019 – Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2019 – Methodenbericht“, abrufbar unter https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/service/mietspiegel2019_berlin_ergebnisbericht_pdf.pdf?ts=1698166510; folgend: Methodenbericht) zu 23 % aus Daten von städtischen Wohnungsunternehmen, zu 9 % aus Daten von Baugenossenschaften und zu 70 % aus Daten von privaten Einzelvermietern bzw. Wohnungsunternehmen. Da landeseigene Wohnungsbaugesellschaften aufgrund ihres sozialen Auftrags und der fehlenden primären Gewinnorientierung regelmäßig geringere Mieten als private Vermietungen abrufen, führt der vom Sachverständigen verwendete Datensatz mit hoher Wahrscheinlichkeit regelmäßig zu einer höheren als der nach dem Mietspiegel ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei bildet der Mietspiegel den Markt, der in Berlin zu einem nicht zu vernachlässigenden Anteil durch die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften mitgeprägt wird, adäquater ab.

43 Ferner stellt es einen erheblichen methodischen Mangel dar, dass das Sachverständigengutachten keine Angabe darüber enthält, wie viele der Datenbankeinträge Neuabschüsse und wie viele Änderungen von Bestandsmieten wiedergeben; denn der Sachverständige hat eingeräumt, dass Bestandsmietenänderungen regelmäßig niedriger als Neuabschlüsse ausfallen. Auch in dieser Hinsicht überzeugt die dem Mietspiegel 2019 zugrundeliegende Methodik, die 39 % Neuvertragsabschlüsse und 61 % Bestandsmieten berücksichtigt, wobei auch Mietverhältnisse, die in den letzten vier Jahren neu abgeschlossen wurden und zusätzlich eine Mietänderung erfahren haben, als Neuvertragsmieten behandelt wurden (Ziff. 2.7.2 des Methodenberichts).

44 cc. Die Kläger haben Anspruch auf Verzinsung der Forderung aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Die auf den Monat Februar 2020 entfallende Überzahlung in Höhe von 329,88 Euro haben die Kläger mit der der Beklagten am 17. März 2020 zugestellten Klageschrift vom 14. Februar 2020 geltend gemacht, §§ 253 Abs. 1, 261 ZPO, sodass dieser Betrag in entsprechender Anwendung von § 187 Abs. 1 BGB ab dem Folgetag zu verzinsen ist.

45 Entsprechendes gilt für die auf die Monate März 2020 bis einschließlich Februar 2021 entfallende übrige Überzahlung, die die Kläger mit der der Beklagten am 10. Februar 2021 zugestellten Klageerweiterung vom 10. Februar 2021 geltend gemacht haben.

46 Die Anschlussberufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, insbesondere statthaft, sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 524, 511, 517, 519, 520 ZPO. Sie ist jedoch unbegründet. Aus den unter 1.b. dargelegten Gründen ist das amtsgerichtliche Urteil nicht hinsichtlich des dortigen Rechenfehlers zu korrigieren, denn der Anspruch der Kläger geht über die – aus Sicht des Amtsgerichts fehlerhafte – Verurteilung in Höhe von 78,00 Euro hinaus.

47 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1 Var. 2, 96 ZPO. Die Kostenverteilung entspricht dem überwiegenden Obsiegen der Kläger in beiden Instanzen, wobei die Kosten für die Tätigkeit des Sachverständigen nicht nach § 96 ZPO getrennt behandelt werden. Zwar handelt es sich bei den Gutachten sowie der mündlichen Erläuterung derselben um ein ohne Erfolg gebliebene Verteidigungsmittel der Beklagten, dessen Kosten auch trotz des teilweisen Obsiegens in der Hauptsache von ihr zu tragen sein könnten. Die Kammer übt aber das ihr von § 96 ZPO eröffnete Ermessen (Herget, in: Zöller ZPO, 35. Auflage 2024, § 96 Rn. 4) dahingehend aus, die Kosten des Sachverständigengutachtens als Kosten des Rechtsstreits zu behandeln, die nicht getrennt veranlagt werden. Denn zum einen handelt es sich bei § 96 ZPO um eine eng auszulegende Ausnahmeregel; zum anderen verfolgt die Norm das Ziel, die Parteien zu einer sparsamen Prozessführung anzuhalten sowie das der Norm innewohnende Veranlasserprinzip zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18 – juris Rn. 47). Da vorliegend unstreitig das Amtsgericht im Termin zur mündlichen Verhandlung auf den Antrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens hingewirkt hat, war für die Beklagte die Erfolglosigkeit des Verteidigungsmittels nicht absehbar. Es ist daher nicht gerechtfertigt, ihr die Kosten dafür allein aufzuerlegen.

48 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt für die Kläger aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO in Verbindung mit § 543 ZPO; für die Beklagte aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

49 Die Revision der Beklagten ist zuzulassen, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO. Danach ist die Revision zuzulassen, wenn die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. So liegt der Fall hier. Zwar ist höchstrichterlich geklärt, dass die Überzeugungsbildung des Tatrichters auf Grundlage einer durch einen Sachverständigen vorgenommenen Einordnung einer Wohnung in einen (einfachen) Mietspiegel keinen grundsätzlichen Bedenken begegnet (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21 – juris Rn. 7 m.w.N.). Die Klärung der Frage, ob es im Rahmen der Ausübung des tatrichterlichen Ermessens nach § 286 ZPO liegt, statt eines vorhandenen Sachverständigengutachtens einen (einfachen) Mietspiegel zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, obwohl das Sachverständigengutachten zu einem anderen Ergebnis kommt, steht jedoch aus.

50 Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 48 Abs. 1, 47 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG in Verbindung mit § 9 ZPO.

51 a. Die Berufung ist im Antrag zu 1 mit dem begehrten (weiteren) Zahlbetrag zu beziffern (3.023,70 Euro). Im Antrag zu 2 bemisst sie sich nach § 9 ZPO mit der 42-fachen monatlichen Differenz, deren (weitere) negative Feststellung die Kläger begehren (42 x 322,65 Euro = 13.551,30 Euro). Denn über die amtsgerichtliche Feststellung der höchstzulässigen Nettokaltmiete von 1.236,40 Euro hinaus begehren sie die Feststellung der Miethöhe mit 913,75 Euro, mithin 322,65 Euro weniger pro Monat. Hier kommt nicht § 41 Abs. 5 GKG (analog) zur Anwendung, da die aufgrund der Klageerhebung bis zum 31. Dezember 2020 maßgebliche Fassung der Norm vom 27. Februar 2014 die Minderungsfeststellung noch nicht umfasste. Der Gesetzgeber hat die Norm erst zum 1. Januar 2021 geändert, um der Praxis ein Ende zu setzen, die Minderungsfeststellung mit dem dreieinhalbfachen Jahresinteresse zu bewerten (LG Berlin II, Urt. v. 30.08.2023 – 64 S 309/22 –, GE 2023, 1006 ff., Rn. 32, zitiert nach juris). Die Streitwerte beider Anträge sind zu addieren, § 39 Abs. 1 GKG.

52 b. Die Anschlussberufung ist mit einem Wert von insgesamt 78,00 Euro zu beziffern.

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