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64 S 267/22•LG Berlin 64. Zivilkammer, 2023-02-16, 64 S 267/22
64 S 267/22Tribunale cantonale16 feb 2023
Mieten Ehepartner eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Gebäudes und rund zwanzig Jahre später zusätzlich noch eine Wohnung im zweiten Obergeschoss zur Nutzung durch drei Personen, können beide Wohnungen gemeinsam als eine "Familienwohnung" anzusehen sein. Wenn dann später nach dem Tode des Ehemannes die Ehefrau vornehmlich die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt und die Tochter hauptsächlich die Wohnung im zweiten Obergeschoss, liegt hinsichtlich der Wohnung im zweiten Obergeschoss keine verbotene Überlassung an Dritte im Sinne von § 540 BGB vor. Anders kann es nur dann liegen, wenn der Vermieter schlüssig darlegt und beweist, dass die Ehefrau ihr Gewahrsam an der Wohnung im zweiten Obergeschoss vollständig aufgegeben habe und sich dort nicht mehr aufhalte.(Rn.16)
Entscheidungsdatum: 2023-02-16
Aktenzeichen: 64 S 267/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0216.64S267.22.00
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 535 BGB, § 540 Abs 1 S 1 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 2 Alt 2 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 BGB ... mehr
Rechtskraft: ja
Mieten Ehepartner eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Gebäudes und rund zwanzig Jahre später zusätzlich noch eine Wohnung im zweiten Obergeschoss zur Nutzung durch drei Personen, können beide Wohnungen gemeinsam als eine "Familienwohnung" anzusehen sein. Wenn dann später nach dem Tode des Ehemannes die Ehefrau vornehmlich die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt und die Tochter hauptsächlich die Wohnung im zweiten Obergeschoss, liegt hinsichtlich der Wohnung im zweiten Obergeschoss keine verbotene Überlassung an Dritte im Sinne von § 540 BGB vor. Anders kann es nur dann liegen, wenn der Vermieter schlüssig darlegt und beweist, dass die Ehefrau ihr Gewahrsam an der Wohnung im zweiten Obergeschoss vollständig aufgegeben habe und sich dort nicht mehr aufhalte.(Rn.16)
Zitierung zum Leitsatz: Anschluss BGH, Urteil vom 12. Juni 2013 - XII ZR 143/11.(Rn.16)
Verfahrensgang
vorgehend AG Charlottenburg, 22. September 2022, 239 C 15/22
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 239 C 15/22 - vom 22.9.2022 abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert wird auch für den Berufungsrechtszug auf bis zu 3.000,00 € (12 x 244,95 €) festgesetzt.
I.
1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen:
2 Die Beklagten tragen in ihrer Berufungsbegründung vor, das Amtsgericht hätte sie darauf hinweisen müssen, dass es davon ausgehe, dass die Beklagte zu 1) die streitgegenständliche Wohnung nicht nutze. Dann wäre vorgetragen worden, dass beide Beklagte in der Wohnung über ein Bett verfügten.D Auch habe die Beklagte zu 1) ein Regal und einen Tisch in der Wohnung stehen.
3 Die Beklagten beantragen,
4 das angegriffene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen;
5 hilfsweise,
6 ihnen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
7 Der Kläger beantragt,
8 die Berufung zurückzuweisen.
9 Der Kläger meint, der Vortrag der Beklagten in der Berufungsbegründung zur Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung sei verspätet. Er habe in jedem Schriftsatz bestritten, dass die Beklagte zu 1) die Wohnung (mit-)bewohne. Eines Hinweises des Gerichts habe es nicht bedurft.
10 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 15.02.2023 Bezug genommen.
II.
11 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet.
12 Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.
13 Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam durch Kündigung vom 03.01.2022 beendet. Die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB liegen nicht vor. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Die Vorschrift besteht aus zwei Tatbestandselementen, nämlich der unbefugten Gebrauchsüberlassung als vertragswidrige Handlung des Mieters und der dadurch bedingten erheblichen Rechtsverletzung auf Vermieterseite als Handlungserfolg. Die Tatbestandselemente müssen kumulativ vorliegen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 143).
14 Vorliegend fehlt es an einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte. Dritter i. S. d. § 540 ist grundsätzlich jeder, der nicht Partei des Mietvertrags ist. Bei bestimmten Personengruppen wird aber davon ausgegangen, dass ihre Aufnahme in die Mietsache auch ohne Erlaubnis des Vermieters vertragsgemäß ist. So wird die Familie des Mieters von der Erlaubnispflicht ausgenommen wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung stehenden persönlichen Beziehung. Familienangehörige gelten damit nicht als Dritte i. S. v. § 540. Dabei gilt für alle Personengruppen, dass sie nur dann nicht Dritte sind, wenn sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt bilden (vgl. BeckOGK/Emmerich, 1.1.2023, BGB § 540 Rn. 13, 14; vgl. MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 540 Rn. 8). Die Privilegierung greift nicht mehr ein, wenn diese Personen die gemieteten Räume an Stelle des Mieters selbstständig entgeltlich oder unentgeltlich nutzen. Der Mieter darf den Personen die Wohnung nicht zum selbstständigen Gebrauch überlassen und selber ausziehen. Besonderheiten gelten bei der Ehewohnung. Solange die Wohnung noch als Ehewohnung anzusehen ist, ist der nicht mietende Ehegatte kein Dritter, selbst wenn er die Wohnung alleine nutzt (vgl. BeckOGK/Emmerich, 1.1.2023, BGB § 540 Rn. 21).
15 Ob und in welchem Umfang Gebrauchsüberlassung an andere Personen vertragsgemäßer Gebrauch als verlängerter Eigengebrauch (§ 535), oder aber Gebrauchsüberlassung an Dritte ist (§ 540), ist Auslegungssache. Auszulegen sind der Mietvertragszweck und die näheren Umstände des Mietgebrauchs nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 157). Dabei kann die Abschlussfreiheit des Vermieters nicht beeinträchtigt sein, wenn der Mieter nach dem Inhalt des Vertrages die Mietsache von vornherein mit seinen Haushalts- oder Betriebsangehörigen zusammen gebrauchen, bzw. sich derjenigen beim Gebrauch bedienen darf (vgl. BeckOK MietR/Weber, 30. Ed. 1.8.2022, BGB § 540 Rn. 7).
16 Hier wurde die streitgegenständliche Wohnung im 2. OG ursprünglich seit dem Jahre 198• von der Beklagten zu 1) und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann angemietet. Diese Nutzung erfolgte zusätzlich zu der Nutzung der Wohnung im 1. OG, welche im Jahre 196• von der Beklagten zu 1) und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann angemietet wurde. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sind die zwei Wohnungen - auch wenn sie nicht baulich miteinander verbunden sind - als eine "Familienwohnung" zu betrachten. Für diese Betrachtung spricht hier, dass bei Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung im 2. OG im Mietvertrag aufgenommen wurde, dass drei Personen einziehen (vgl. Mietvertrag, Bl. 8 d.A.), ursprünglich also die Nutzung der Wohnung (auch) durch die Beklagte zu 2) vereinbart wurde. Sofern der Kläger vorträgt, der zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann habe die streitgegenständliche Wohnung alleine genutzt, hat er hierfür keinen Beweis angeboten, noch ist dies sonst ersichtlich. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Familie die zwei Wohnungen in der Vergangenheit je nach Bedarf (durch die jeweiligen Familienmitglieder und mit unterschiedlichen Schwerpunkten) genutzt hat. Dass die Beklagte zu 1) den von ihr und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann gelebten Nutzungszweck der streitgegenständlichen Wohnung als Familienwohnung aufgegeben habe, ist nicht ersichtlich. Der Kläger hat nicht dargetan, dass die Beklagte zu 1) sich nie in der Wohnung im 2. OG aufhalte oder dass sie etwa keinen Schlüssel mehr für die Wohnung habe. Der Kläger stellt auch nicht in Abrede dass die Beklagte zu 1) - sei es auch mit Unterstützung durch die Beklagte zu 2) - die Dusche im 2. OG nutzt; seinen Vortrag, es gebe dort gar keine Dusche, hat er nach Vorlage von Abbildungen nicht mehr aufrecht erhalten. Der Einwand des Klägers, die Beklagte zu 1) "bewohne" die streitgegenständliche Wohnung gar nicht, greift mithin nicht. Zur Ehewohnung hat der BGH ausgeführt, dass eine Wohnung ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch verliert, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen – gegebenenfalls auch für einen längeren Zeitraum – belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung (vgl. BGH, NJW 2013, 2507, beck-online). Unter Berücksichtigung der in dieser Rechtsprechung zum Ausdruck kommenden Wertung, ist vorliegend davon auszugehen, dass die Familienwohnung ihre Eigenschaft als solche nicht verloren hat, da die Beklagte zu 1) unstreitig die Wohnung im 1. OG bewohnt und ihr Mitgewahrsam an der Wohnung im 2. OG nicht aufgegeben hat. Eine Nutzungsüberlassung allein an die Beklagte zu 2) liegt mithin nicht vor. Auf die konkreten Gewahrsamsverhältnisse an Gegenständen in der streitgegenständlichen Wohnung und darauf, ob und wie häufig sich die Beklagte zu 1) in der streitgegenständlichen Wohnung etwa zum Übernachten aufhält, kommt es danach nicht mehr an.
17 Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB liegt aus den oben genannten Gründen ebenfalls nicht vor.
18 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
19 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
20 Die Festsetzung des Streitwerts erfolgt gemäß §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG.
21 Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts zuzulassen, weil die Frage der Beurteilung zweier baulich nicht miteinander verbundenen Wohnungen als Familienwohnung bisher nicht höchstrichterlich entschieden wurde.
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