LG Berlin II 64. Zivilkammer — 64 S 15/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-07-17

Aktenzeichen: 64 S 15/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0717.64S15.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 280 Abs 1 BGB, § 280 Abs 2 BGB, § 286 Abs 1 BGB, § 398 BGB, § 556d BGB ... mehr

Leitsatz

1. Der Abschluss eines Mietvertrages mit einer gemäß §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gemäß § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 116).(Rn.17)

2. Innerhalb des seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. Soweit die Inkassodienstleistungen automatisiert erbracht werden, spricht dies nicht entscheidend für den Ansatz einer geringeren Gebühr; denn die dazu genutzten Algorithmen und Plattformen wurden aufwändig entwickelt und bedürfen ständiger Pflege (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urteil vom 26. Februar 2025 - 64 S 189/23 [richtigerweise: Urteil vom 26. April 2023 - 64 S 189/22]).(Rn.20)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urteil vom 26. Februar 2025 - 64 S 189/23 [richtigerweise: Urteil vom 26. April 2023 - 64 S 189/22]).(Rn.20)

Verfahrensgang

vorgehend AG Charlottenburg, 20. November 2023, 237 C 138/23 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII ZR 229/25

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 20. November 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – Az. 237 C 138/23 – im Tenor zur 2 unter der Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 540,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28. Juli 2023 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz hat die Klägerin zu 21 % und die Beklagte zu 79 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu 75 %, die Beklagte zu 25 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision der Klägerin wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 1.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Klägerin ist ein Inkassounternehmen, das aus abgetretenem Recht einer Wohnungsmieterin Ansprüche nach §§ 556d ff. BGB zur Durchsetzung der sogenannten "Mietpreisbremse" verfolgt. Die Beklagte ist Vermieterin der betroffenen Wohnung.

2 Das Mietverhältnis begann am 15. April 2021. Die Klägerin rügte mit Schreiben vom 18. Januar 2023 die Miethöhe vor dem Hintergrund der §§ 556d ff. BGB und forderte die Beklagte zur Auskunft über maßgebliche Umstände und Ausnahmetatbestände sowie Erstattung überzahlter Miete auf. Den Erstattungsanspruch hat sie mit der Klage weiterverfolgt. Daneben hat die Klägerin die Erstattung vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 1.367,57 Euro begehrt, die sie nach einem behaupteten Interesse von insgesamt 12.564,90 Euro (46 x 273,15 Euro) berechnet hat. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Sachanträge wird im Übrigen auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen.

3 Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Beklagte zur Rückzahlung der überzahlten Miete für die Monate Februar bis einschließlich Juni 2023 in Höhe von 1.367,57 Euro und zur Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 367,23 Euro verurteilt. Zur Begründung der Verurteilung zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hat es ausgeführt, dem Grunde nach stehe der Klägerin gemäß §§ 280 Abs. 1, 398 BGB Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten wegen des Verstoßes der Beklagten gegen § 556d BGB zu; der Höhe nach sei dieser jedoch auf die Gebühr derjenigen Tätigkeit beschränkt, die erforderlich und zweckmäßig gewesen sei. Erforderlich und zweckmäßig wäre es gewesen, zunächst nur die Auskunftsansprüche der Mieterin geltend zu machen, um dann später auf Grundlage der erteilten Auskünfte die Erstattung überzahlter Miete zu fordern. Der Gegenstandswert des Auskunftsanspruchs sei auf 20 % der anhand von § 9 ZPO ermittelten 47-fachen Differenz zu bemessen.

4 Gegen das der Klägerin am 21. November 2023 zugegangene Urteil richtet sie sich mit ihrer am 19. Dezember eingelegten und am 16. Januar 2024 begründeten Berufung.

5 Die Klägerin trägt vor, der für die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich nach dem Umfang ihrer Beauftragung und nicht anhand jeder Einzeltätigkeit. Prozessstrategische Herangehensweisen würden nicht zu einer Begrenzung der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der Beauftragung nach schadensrechtlichen Maßstäben führen. Der für die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich anhand des dreieinhalbfachen Jahreswerts der monatlichen Überschreitung.

6 Die Klägerin beantragt sinngemäß,

7 das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 20. November 2023 zum Aktenzeichen 237 C 138/23 wird abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin weitere vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 686,87 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

8 Die Beklagte beantragt,

9 die Berufung zurückzuweisen.

10 Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

11 Die Parteien haben sich mit Schriftsätzen vom 9. April 2025 (Blatt 19 der elektronischen Akte) und vom 22. April 2025 (Blatt 21 der elektronischen Akte) mit einer Entscheidung durch die Einzelrichterin im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt.

12 Im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

13 1. Die Berufung hat teilweise Erfolg, namentlich in Höhe von 173,27 Euro. Im Übrigen ist sie zurückzuweisen.

14 a. Sie ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

15 b. Die Berufung ist nur teilweise begründet.

16 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Inkassokosten dem Grunde nach, der sich der Höhe nach entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht auf das bloße Auskunftsverlangen beschränkt (siehe aa.). Der Gegenstandswert ist jedoch entgegen der Ansicht der Klägerin anhand von § 41 Abs. 5 GKG analog nach der 17-fachen Jahresdifferenz zu bemessen (siehe bb.). Zu Recht hat die Klägerin als Inkassodienstleisterin dabei eine 1,3-Gebühr zugrunde gelegt (siehe cc.).

17 aa. Die Klägerin hat gemäß §§ 398, 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB wegen Verletzung schutzwürdiger Interessen der Mieterin und unter dem Gesichtspunkt des Verzuges dem Grunde nach einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Inkassokosten, der sich nicht auf das bloße Auskunftsverlangen beschränkt. Eine gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoßende Mietvereinbarung ist unabhängig von der Erhebung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB unwirksam (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Auflage 2024, § 556g Rn. 10, zitiert nach beck-online), und das Verlangen, einer überhöhten Miete zuzustimmen, verstieß deshalb gegen schutzwürdige Interessen der Mieterin im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB. Die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB sowie die Geltendmachung der aus den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" fließenden Ansprüche auf Auskunft, Rückerstattung und Abgabe einer Erklärung mit dem Schreiben vom 18. Januar 2023 stellen sich deshalb als angemessene Maßnahmen zweckgerechter Rechtsverfolgung dar. Für eine Beschränkung der erforderlichen und zweckmäßigen Rechtsverfolgung auf das Auskunftsbegehren bieten weder das Gesetz noch die Rechtsprechung Anhaltspunkte.

18 bb. Der Gegenstandswert ist jedoch entgegen der Ansicht der Klägerin anhand von § 41 Abs. 5 GKG analog nach der 17-fachen Jahresdifferenz zu bemessen.

19 Die vorgerichtlich verfolgten Interessen der Mieter sind nach Auffassung der Kammer nicht mit dem 47-fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen, sondern nur mit dem 17-fachen Monatsbetrag. Denn er umfasst die einfache Jahresdifferenz überzahlter Miete entsprechend § 41 Abs. 5 GKG sowie die auf die Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten entfallende Differenz (§ 6 Ziff. 1 des Mietvertrages, Anlage K1, Bl. 19 der Akte) und zwei Mietdifferenzen, die den Zeitraum unmittelbar nach der Rüge im Januar 2023 betreffen. Der Erstattungsanspruch ist folglich, ausgehend von einem Interesse von bis zu 5.000,00 Euro (17 x 273,15 Euro), nur in Höhe von 540,50 Euro ([1,3-Gebühr in Höhe von 434,20 Euro + 20,00 Euro] x 119 %) begründet und im Übrigen abzuweisen.

20 Zur näheren Begründung nimmt die Kammer auf ihre Ausführungen im Urteil vom 26. April 2023 – 64 S 189/22 (juris Rn. 24 ff.) Bezug; die gegen jene Entscheidung zugelassene Revision ist eingelegt worden und wird bei dem Bundesgerichtshof unter dem Geschäftszeichen VIII ZR 125/23 geführt. Danach ist ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß – ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren – entsprechend der seit 1. Januar 2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten, und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresinteresse. Daran ändert es auch nichts, dass der Gesetzgeber mit Inkrafttreten der aktuellen Fassung von § 41 Abs. 5 GKG am 1. Juni 2025 klargestellt hat, dass das Jahresinteresse anzusetzen ist, da die Kammer sich dadurch in ihrer Rechtsauffassung bestätigt sieht. Die geltende Fassung des Gesetzes, die nun ausdrücklich die Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 oder § 556e BGB zulässigen Miete nennt, stellt nach dem Verständnis der Kammer keine Änderung der bisherigen Regelung, sondern eine Klarstellung der Anwendbarkeit der bisherigen Regelung auch auf den vorliegenden Fall dar.

21 cc. Zu Recht hat die Klägerin für ihre vorgerichtliche Tätigkeit eine Gebühr von 1,3 zu Grunde gelegt. Zwar gilt seit dem 1. Oktober 2021 für Inkassodienstleistungen, die unbestrittene Forderungen betreffen, nach Absatz 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG ein Gebührenrahmen von 0,5 bis höchstens 1,3. Doch stellt sich der Ansatz der Höchstgebühr vorliegend als angemessen dar, da sich das Metier der "Mietpreisbremse" – in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen, namentlich im Vergleich zur schlichten Forderungseinziehung, etwa für ein Kreditkartenunternehmen oder im Bereich des Versandhandels – als besonders schwierig darstellt. Gerade wegen der Komplexität der Materie und der jeweils erforderlichen rechtlichen Prüfung und Beratung wurde zunächst bezweifelt, ob die Ermittlung der nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässigen Miete im Einzelfall, die Formulierung und Aussprache einer Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB und die Einforderung von Auskünften nach § 556g Abs. 3 BGB sich überhaupt als Inkassodienstleistung qualifizieren lässt; der Bundesgerichtshof hat anlässlich der Überprüfung des Geschäftsmodells der Klägerin betont, dass sich ihre Tätigkeit einschließlich des Betriebs eines Mietpreisrechners zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gerade noch als zulässige Inkassodienstleistung einordnen lasse (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89 ff., zitiert nach juris).

22 2. Die Kostenentscheidung der ersten Instanz war auf Grundlage von § 92 Abs. 1 ZPO mit dem aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis zu korrigieren. Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren folgt ebenfalls aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Berufung der Klägerin ist nur in Höhe von 173,27 Euro der beantragten 686,87 Euro begründet.

23 3. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

24 4. Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist die Revision der Klägerin zuzulassen. Soweit die Kammer das Interesse der Klägerin an der Mietreduzierung nicht mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag, sondern nur mit dem einfachen Jahresbetrag bewertet, weicht sie zu Lasten der Klägerin von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab; insoweit ist die Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die Voraussetzungen von § 527 Abs. 4 ZPO liegen vor, sodass die Entscheidung durch die Einzelrichterin erfolgen kann.

25 5. Die Festsetzung des Streitwertes auf bis zu 1.000,00 Euro beruht auf §§ 48 Abs. 1, 47 Abs. 1 GKG, 3 ZPO. Die Klägerin greift das Urteil insoweit an, als ihr Antrag auf Verurteilung zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 686,87 Euro zurückgewiesen wurde. Da die Klägerin das erstinstanzliche Urteil in der Hauptsache nicht in Frage stellt, kommt es nicht darauf an, welcher Anteil der mit der Berufung weiter verfolgten vorgerichtlichen Kosten im ersten Rechtszug als Nebenforderung zu qualifizieren gewesen ist.

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